AG Gießen — 43 C 96/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-08

Aktenzeichen: 43 C 96/25

ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2025:1208.43C96.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: 256 Abs. 1 ZPO, 133 BGB, 157 BGB, 20 HGO

Leitsatz

1. Leitet eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft ihr Befugnis zum Abschluss eines Unterpachtvertrags mit einem Sportverein aus privatrechtlichen Normen ab und bedient sich keiner Rechte die sie als Hoheitsträger besonders berechtigten oder verpflichten liegt kein öffentlich-rechtlicher Vertrag gemäß § 54 VwGO vor.
2. Sind sich die Parteien eines Vertrages nicht darüber einig, was zwischen ihnen tat-sächlich vereinbart ist, oder ergeben sich aus sonstigen Gründen Zweifel am Vertragsin-halt ist darauf abzustellen, wie ein objektiver Dritter die vom Erklärenden gewählten Aus-drucksformen hätte verstehen können und müssen.

Verfahrensgang

nachgehend LG Gießen, 1 S 6/26

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass Gegenstand des am 31.03.2006 abgeschlossenen Unterpachtvertrages das gesamte Buchgrundstück "…" ist.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Auslegung eines Unterpachtvertrages und die sich aus diesem Vertrag ergebenden Nutzungsrechte.

Der Kläger nutzt als Fußballverein das "…". Die Beklagte ist die Stadt G in deren Gemeindegebiet sich das Grundstück befindet.

Die Parteien schlossen am 31.03.2006 einen mit "Unterpachtvertrag" überschriebenen Vertrag, dessen genauer Vertragsinhalt im Einzelnen zwischen den Parteien im Streit steht. Es besteht insbesondere Uneinigkeit darüber, ob der Pachtgegenstand des abgeschlossenen Vertrages das gesamte Grundstück "…" ist, oder ob lediglich eine Teilfläche des Grundstücks verpachtet wurde, auf dem sich das Sportheim und die E befinden.

Der Kläger änderte nach Abschluss dieses Vertrages seinen Vereinsnamen von H zu I.

Der Unterpachtvertrag enthält unter anderem die folgenden Bestimmungen:

"§ 1

Die Stadt G ist Pächterin des Grundstücks "…" mit der Gebäude- und Freifläche von "…" qm.

Die Stadt G unterverpachtet dem H dieses Grundstück gemäß der Einzeichnung in anliegendem Lageplan."

"§ 3

Das Unterpachtverhältnis (Sportheim) beginnt am 01. Januar 2005 und endet von diesem Zeitpunkt an gerechnet nach 49 Jahren, also am 31. Dezember 2054. Bzgl. der Pachtzeit ist es unerheblich, ob die Stadt G weiterhin als Pächterin fungiert bzw. die entsprechenden Grundstücke in das Eigentum der Stadt G übergehen."

"§ 5

Die Pächterin hat mit Wirkung vom 01. Januar 2005 an die öffentlichen Abgaben, Lasten und Pflichten, die den Grundstückseigentümer als solchen treffen, zu tragen und zu erfüllen. […]"

"§ 7

Der H haftet für alle etwaigen am oder auf dem Grundstück entstehenden Schäden.

Die Stadt G wird ausdrücklich von jeglichen Haftungsschäden seitens des H freigestellt, sowohl bezüglich der sportlichen Nutzung als auch Dritten gegenüber."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages und des in § 1 des Vertragstextes genannten Lageplans wird auf den Unterpachtvertrag (Anlage K1, Bl. 6 ff. d. A.) Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, es sei bei Vertragsschluss zwischen den Parteien beabsichtigt gewesen, dem Kläger das gesamte Flurstück "…" zu überlassen. Der Unterpachtvertrag sei ansonsten nicht geeignet gewesen, den Platzbedarf des Klägers als Trainingsstätte für seine Mitglieder zu befriedigen. Bei den Markierungen an der Freifläche um das Sportheim herum handele es sich nicht um Markierungen im Sinne des § 1 des Unterpachtvertrages, sondern um Kennzeichnungen, die niemand mehr nachvollziehen können und bei denen es sich Möglicherweise um eine Kennzeichnung der Abschüssigkeit des Grundstücks handele.

Der Kläger ist der Ansicht, aus der Regelung § 5 des Unterpachtvertrages lasse sich entnehmen, dass Gegenstand des Pachtvertrages das gesamte Flurstück "…" sei, da der Kläger alle öffentlichen Abgaben, Lasten und Pflichten, die Grundstückseigentümer als solche treffen, zu tragen und zu erfüllen habe. Auch die in § 7 vereinbarte Haftungsübernahme spreche für ein Nutzungsrecht am gesamten Grundstück.

Der Kläger beantragt,

festzustellen, dass Gegenstand des am 31.03.2006 abgeschlossenen Unterpachtvertrages das gesamte Buchgrundstück "…" ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt im Wege der Widerklage,

festzustellen, dass Gegenstand des am 31.03.2006 geschlossenen Unterpachtvertrags die im dazugehörigen Lageplan E sind sowie das Vereinsheim und die unmittelbar umliegende Fläche, die mit Linien sowie mit Kreuzen versehenen Linien dargestellt wird, mit Ausnahme des Vereinsheims F.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der in Rede stehende Vertrag umfasse nicht das gesamte Grundstück Gemarkung "…", sondern lediglich eine Gebäude- und Freifläche von "…" qm. Im Lageplan seien die E sowie eine Freifläche um das Sportheim herum eingezeichnet und deutlich durch mit Kreuzen versehene Linie zu erkennen, welche sich zeichnerisch von den anderen Linien abgrenzt. Zudem ergebe sich aus den Unterlagen des Magistrats sowie der Stadtverordnetenversammlung der G, das Ziel des Vertragsabschlusses lediglich war alle Sportheime auf die Vereine zu übertragen. Damit sei die Sportstättenrichtlinie der "…" vom 26.11.2004 umgesetzt worden.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Feststellungsklage sei bereits mangels Feststellungsinteresse unzulässig. Ferner sei der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten nicht eröffnet, da der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag zu qualifizieren sei. Des Weiteren verstoße ein alleiniges Besitzrecht des Klägers an dem gesamten Grundstück gegen § 20 HGO.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A, B, C und D. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.11.2025 (Bl. 253 d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Widerklage ist zulässig aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig.

Der Rechtsweg zum Amtsgericht Gießen ist eröffnet. Streitgegenstand der vorliegenden Klage ist die Auslegung eines privatrechtlichen Vertrages. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der zwischen den Parteien geschlossene "Unterpachtvertrag" vom 31.03.2006 nicht als öffentlich-rechtlicher Vertrag gemäß § 54 VwGO zu qualifizieren. Bei der Klassifizierung des Vertragsgegenstands ist auf die allgemeinen Abgrenzungskriterien zwischen öffentlichem Recht und Privatrecht, insbesondere auf die modifizierte Subjekts- oder Sonderrechtstheorie zurückzugreifen (HK-VerwR/Michael Fehling, 5. Aufl. 2021, VwVfG § 54 Rn. 39). Es kommt darauf an, ob die den Vertrag prägenden Rechte und Pflichten der Vertragspartner auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts liegen. Vorliegend schloss die Stadt G als Pächterin des streitgegenständlichen Grundstücks mit dem Kläger einen Unterpachtvertrag. Sie leitete ihr Besitzrecht und ihre Befugnis zum Abschluss eines Unterpachtvertrags aus privatrechtlichen Normen her und bediente sich dafür keiner Rechte aus Normen die sie als Hoheitsträger besonders berechtigen oder verpflichten. Es wurden durch den Vertrag Rechte und Pflichten begründet die in dieser Form auch durch berechtigte Privatpersonen hätten geregelt werden können.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist ein Feststellunginteresse des Klägers im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO gegeben. Darunter versteht man jedes schutzwürdige Interesse des Klägers an der alsbaldigen Feststellung. Ein solches Feststellungsinteresse besteht grundsätzlich bereits dann, wenn dem Kläger im Verhältnis zur Beklagten eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch drohte, dass diese das subjektive Recht des Klägers ernstlich bestreitet und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Vorliegend bestreitet die Beklagte ernstlich, dass sich aus dem streitgegenständlichen Unterpachtvertrag ein Nutzungsrecht des Klägers an dem gesamten Grundstück "…" ergibt, sodass ein Feststellungsinteresse des Klägers bezüglich dieses Nutzungsrechts zu bejahen ist.

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass mit dem Unterpachtvertrag vom 31.03.2006 das gesamte Buchgrundstück "…" an ihn verpachtet wurde. Dieser Anspruch folgt aus § 1 des zwischen den Parteien am 31.03.2006 geschlossenen Unterpachtvertrages.

Nach § 1 des Unterpachtvertrages vom 31.03.2006 ist die Beklagte Pächterin des Grundstücks Gemarkung "…" mit der Gebäude- und Freifläche von "…" qm und verpachtet dem Kläger dieses Grundstück gemäß der Einzeichnung im anliegenden Lageplan. Eine Einzeichnung, die den Vertragsgegenstand eingrenzt, lässt sich dem angehängten Lageplan jedoch nicht entnehmen. Soweit die Beklagte einwendet, aus dem Lageplan sei ersichtlich, dass die E und das Sportheim deutlich durch eine mit Kreuzen versehene Linie markiert sind, vermag das Gericht diese Einschätzung nicht zu teilen. Die gemeinten Kreuze umgrenzen nicht einen bestimmten Teil des Grundstücks, sondern sind lediglich an zwei Seiten einer Linie vorhanden. Sollten sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages darüber geeinigt haben, dass diese Kreuze die in § 1 erwähnte Einzeichnung darstellen ist nicht ersichtlich, warum das zu markierende Gebiet nicht vollständig mit diesen Kreuzen umrandet wurde oder warum nicht eine andere, deutlich zu sehende, Markierung genutzt wurde. Auch aus dem Übrigen Lageplan ergibt sich keine eingrenzende Einzeichnung, es wird lediglich das gesamte "…" abgebildet.

Aufgrund einer fehlenden Einzeichnung im Lageplan ist der Vertragsgegenstand des am 31.03.2006 geschlossenen Pachtvertrages im Wege der Auslegung zu ermitteln. Sind sich die Parteien eines Vertrages nicht darüber einig, was zwischen ihnen tatsächlich vereinbart ist, oder ergeben sich aus sonstigen Gründen Zweifel am Vertragsinhalt, gilt das objektiv Vereinbarte, das nach Maßgabe der Grundsätze über die Auslegung empfangsbedürftiger Willenserklärungen zu ermitteln ist. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung von Wortlaut, Begleitumständen und der Verkehrssitte verstehen musste (BGH, 12.03.1992 IX ZR 141/91, NJW 1992, 1446 f.). Es ist also darauf abzustellen, wie ein objektiver Dritter bei vernünftiger Beurteilung der ihm bekannten oder erkennbaren Umstände die vom Erklärenden gewählten Ausdrucksformen hätte verstehen können und müssen (BGH, 20.10.2005 III ZR 37/05, NJW 2006, 286 f).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass § 1 des Unterpachtvertrages dahingehend auszulegen ist, dass dem Kläger ein Nutzungsrecht des gesamten Grundstücks Gemarkung "…" gewährt werden sollte, § 286 ZPO.

Nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO entscheidet das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen nach freier Überzeugung, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder unwahr zu erachten ist. Die Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (st. Rspr, vgl. BGH, Urteil v. 08.07.2008, Az. VI ZR 274/07 = NJW 2008, 2845 Rn. 7). Gemessen an diesem Maßstab ist das Gericht nach Vernehmung der Zeugen davon überzeugt, dass ein objektiver Dritter bei vernünftiger Beurteilung die vertragliche Regelung in § 1 des Unterpachtvertrages so verstehen musste, dass dem Kläger das gesamte Grundstück zur Nutzung zur Verfügung steht.

Der Zeuge B hat bekundet, er sei immer der Meinung gewesen, dass gesamte Flurstück "…" sei Gegenstand des Pachtvertrages. Es sei bei Vertragsschluss darüber gesprochen worden, dass das gesamte Grundstück verpachtet werde inklusive des Naturrasenplatzes, den der Kläger für den Spielbetrieb benötigt habe. Der Zeuge C hat bekundet, dass es für ihn als ehemaliger Vorsitzender des Klägers immer so gewesen sei, dass dem Verein das gesamte Gelände gehört. Er habe nach dem Vertragsschluss das Gelände als eine Art Eigentum betrachtet und es sei auch immer so verfahren worden. Auch habe der Verein bei Vertragsschluss gewusst was er wolle, nämlich einen stabilen Spielbetrieb aufrechtzuerhalten unter Nutzung der gesamten Sportanlage. Es sei nie in Frage gestellt worden, dass der Kläger der alleinige Nutzer des Grundstücks sei und er habe ja auch Investitionen getätigt. Eine Doppelnutzung, wie es derzeit zur Debatte steht, sei damals weit weg und zu dieser Zeit nicht denkbar gewesen. Auch der Zeuge D hat bekundet, dass seiner Meinung nach bei Vertragsschluss die Nutzung der gesamten Sportanlage vereinbart worden sei. Das wichtigste bei Vertragsschluss sei für den Verein die Nutzung der Spielstätte gewesen.

Demgegenüber hat der Zeuge A bekundet, dass sich die Formulierung "gemäß der Einzeichnung im anliegenden Lageplan" nur auf den Bereich des Sportheims mit seinen Nebenflächen beziehe. Der Unterpachtvertrag vom 31.03.2006 sei eine Umsetzung der Sportstättenrichtlinie gewesen, durch die die Städte beauftragt wurden die städtischen Sportheime auf die Vereine zu übertragen. Die Stadt habe die Benutzung der Sportstätte immer in der Hand haben wollen. Es habe nie ein Ansinnen des Vereins gegeben die gesamt Fläche zu pachten.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Aussagen der Zeugen D, B und C glaubhaft sind. Die Zeugen haben sich erkennbar bemüht gezeigt, die Umstände des Vertragsschlusses umfassend darzulegen. Insbesondere haben die Zeugen dargelegt, dass die damaligen Entscheidungsträger des Vereins bei Vertragsschluss davon ausgingen, dass der Abschluss des Vertrages einer Übertragung der Nutzungsrechte am gesamten Grundstück auf den Kläger dienen sollte. Die Zeugen haben die Begleitumstände des Vertragsschlusses detailliert dargelegt und die damaligen Ziele und Erwartungen des Vereins anschaulich beschrieben. Das Gericht hat bei seiner Beweiswürdigung sehr wohl gesehen, dass die Zeugen C und D als ehemalige Vorstandsmitglieder des Klägers, dieser Partei nahestehen. Aber die Aussagen der Zeugen ließen nicht erkennen, dass Sie sich von der Nähe zu einer Partei haben leiten lassen. Zudem stützte auch der Zeuge B die Aussagen der Zeugen C und D. Dieser hatte als ehemaliges Magistratsmitglied der Stadt G keine Nähebeziehung zum Kläger.

Zur Überzeugungsbildung des Gerichts trägt des Weiteren bei, dass in § 5 des Unterpachtvertrages vereinbart wurde, dass der Kläger die öffentlichen Abgaben, Lasten und Pflichten, die grundsätzlich den Grundstückseigentümer treffen zu tragen und zu erfüllen haben. Auch übernahm der Kläger nach § 7 die Haftung für alle etwaigen am oder auf dem Grundstück entstehenden Schäden. Diese Vereinbarungen sprechen ihrem Wortlaut nach für die Verpachtung des gesamten Grundstücks

Auch die Sportstättenrichtlinie vom 26.11.2004 steht einer solchen Auslegung nicht zwingend entgegen. Zwar ergibt sich aus der Sportstättenrichtlinie und den Protokollen der Stadtverordnetenversammlung vom 18.07.2003 und des Magistrats vom 28.04.2005, dass die Sportheime den nutzenden Vereinen übertragen werden sollen. Dies schließt jedoch nicht aus, dass sich die Parteien zusätzlich auch auf eine Unterverpachtung des gesamten Grundstücks geeinigt haben. Eine solche vertragliche Gestaltung wird durch die Sportstättenrichtlinie nicht untersagt.

Ob der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag gegen die Vorschrift des § 20 HGO verstoßen hat kann vorliegend dahinstehen. Selbst wenn das Gericht davon ausgehen sollte, dass ein Verstoß gegen § 20 HGO vorliegt, hindert dies nicht den Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages. Es läge selbst bei Verstoß gegen § 20 HGO keine Nichtigkeit des Vertrages gemäß § 134 BGB vor. Eine Nichtigkeit nach § 134 BGB setzt einen beiderseitigen Verstoß gegen ein Verbotsgesetz voraus. Als privatrechtlicher Verein ist es dem Kläger nicht möglich gegen § 20 HGO zu verstoßen. Der § 20 HGO verpflichtet Hoheitsträger.

Die Widerklage ist zulässig aber unbegründet.

Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass Gegenstand des am 31.03.2006 geschlossenen Unterpachtvertrags die im dazugehörigen Lageplan E sind sowie das Vereinsheim und die unmittelbar umliegende Fläche, die mit Linien sowie mit Kreuzen versehenen Linien sind. Die streitige vertragliche Regelung in § 1 des Unterpachtvertrages ist dahingehend auszulegen, dass ein objektiver Durchschnittsempfänger die Regelung so verstehen musste, dass dem Kläger das gesamte Grundstück zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (s.o).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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