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12 U 202/23•OLG Frankfurt 12. Zivilsenat, 2024-12-18, 12 U 202/23
12 U 202/23Obergericht / Civil Chamber 1218.12.2024
Entscheidungsdatum: 2024-12-18
Aktenzeichen: 12 U 202/23
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2024:1218.12U202.23.00
Dokumenttyp: Urteil
Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.
Verfahrensgang
vorgehend LG Darmstadt, 1. August 2023, 26 O 43/22, Urteil
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 26. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 01.08.2023, Az. 26 O 43/22, abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, 22.400,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.06.2022 an die Kläger zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern auch weitere Kosten zu erstatten, soweit diese im Zuge der Arbeiten zur Abdichtung der Außenwände des ehemaligen Heizungskellerraumes sowie des Verbindungsganges zwischen Garage und dem Wohnhaus auf dem Grundstück Straße1, Gemeinde1, eingetragen im Grundbuch von Ortsteil1 Blatt …, Flur 7, Flurstück …, anfallen und den zu Ziffer 1 eingeklagten Betrag von 22.400,00 Euro übersteigen.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 26. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 01.08.2023, Az. 26 O 43/22, wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der im selbständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Darmstadt, Az. …, entstandenen Kosten, zu tragen.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die vollstreckende Klagepartei Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
I.
Die Kläger nehmen die Beklagte im Anschluss an den Kauf einer Immobilie wegen eines Sachmangels auf Schadensersatz in Anspruch.
Voreigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks in der Straße1 in Gemeinde1, das mit einem Wohnhaus bebaut ist, war der am XX.XX.2017 verstorbene Vorname1 X. Dieser hatte in seinem handschriftlichen Testament vom 14.03.2013 die Testamentsvollstreckung angeordnet und die Beklagte als Testamentsvollstreckerin bestimmt.
Am 18.05.2018 beantragte die Beklagte eine Schätzurkunde beim Ortgericht Gemeinde1. In der Schätzurkunde (Bl. 21ff. des OH-Verfahrens), die auf den 04.06.2018 datiert, wurden für das Kellergeschoss „sehr große Feuchteschäden im Bereich des Fußbodens“ und außerdem Feuchteschäden im Bereich der Doppelgarage bzw. des unterirdischen Zugangs zum Haus („Doppelgarage: Massiv mit Betondecke und unterirdischer Zugang zum Haus, auch hier Feuchteschäden“) festgehalten.
Zwischenzeitlich wandte sich der Geschäftsführer der Y GmbH und Co. KG, der Zeuge Y, an die Beklagte und bot dieser an, einen Interessenten für das streitgegenständliche Grundstück zu finden. Die Beklagte war hiermit einverstanden und überreichte dem Zeugen Y durch ihren Mitarbeiter, den Zeugen Z, die Schlüssel zum streitgegenständlichen Grundstück. In der Folge führte der Zeuge Y ab August 2018 mehrere Besichtigungstermine mit den Klägern durch, wobei zwischen den Parteien streitig ist, wie die Kläger auf das streitgegenständliche Grundstück aufmerksam wurden. Mitarbeiter der Beklagten waren bei den Besichtigungsterminen nicht anwesend.
Unter dem 02.09.2018 wurde zwischen den Klägern und dem Zeugen Y für die Y GmbH & Co. KG ein als solcher bezeichneter „Käuferauftrag/Maklervertrag“ (Bl. 94 d. A.) betreffend das streitgegenständliche Grundstück geschlossen.
Mit E-Mail vom 13.09.2018 (Bl. 109 d. A.) schrieb der Kläger an den Zeugen Y u. a.:
„Ich habe nach zahlreichen Gesprächen nun aber noch „Bauchschmerzen“ beifolgenden Punkten:
Wasser im Nutzraum. Können Sie mit Sicherheit sagen, dass das Wasser / die Feuchtigkeit nicht bis in die Wohnräume gezogen ist? Ich hab etwas Sorge, dass eventuell die Bodenplatte unterspült ist.
Auf dem Bild (anbei) der Fliesen im Flur unten, bekommt man das Gefühl das diese entweder schlecht verlegt worden sind oder hier sich was darunter „bewegt“.
Auf diese E-Mail antwortete der Zeuge Y mit E-Mail vom 13.09.2018 an die Kläger (Bl. 19 der Akte ..., Bl. 503 d. A.), in welcher er unter anderem betont, dass Stauwasser im unteren Bereich des Souterrains ausgeschlossen sei. Weiter macht er folgende Ausführungen: „Das Problem an der Ri-Gipswand ist ein Tauwasserproblem; Außenseite keine Dämmung - 5 °C / Innen + 20 C°, gleichfalls die Mittelwand steht auf einem Fundament = Kältebrücke und unbedenkliche geringfügige ganz normale Kapillarfeuchtigkeit, das funktioniert sofern die Ri-Gips Wand beseitigt wird, und regelmäßig gelüftet wird und damit das Haus „Atmen kann“ um Feuchtigkeit auszugleichen.“
Mit notariellem Vertrag vom 12.10.2018 (Bl. 6 d. A.) kauften die Kläger das Grundstück zu einem Kaufpreis von 360.000,00 € von der Beklagten. Unter Ziffer 5 des notariellen Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Immobilie unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Mangels (Bl. 10 d. A.) verkauft wird.
Nachdem die Kläger das streitgegenständliche Grundstück bezogen hatten, machten sie mit anwaltlichem Schreiben vom 08.04.2019 gegenüber der Beklagten geltend, dass es im Anschluss an ein länger andauerndes Regenereignis zu erheblichen Feuchtigkeitseinbrüchen im Bereich verschiedener Kellerräume gekommen sei. Der gleichzeitigen Aufforderung zur Anerkennung einer Eintrittspflicht hinsichtlich des Ersatzes der Sanierungskosten kam die Beklagte nicht nach.
Die Kläger haben behauptet, dass die Beklagte schon vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages Kenntnis von massiven Feuchtigkeitsschäden gehabt habe. Dies ergebe sich bereits aus dem Inhalt der Schätzurkunde. Gleichwohl habe die Beklagte sie hierauf weder im Rahmen der Verkaufsgespräche noch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages hingewiesen. Im Rahmen der Besichtigungstermine, die in einem trockenen Zeitraum stattgefunden hätten, hätten sie lediglich dunkle Verfärbungen und einen muffigen Geruch wahrgenommen. Die sich daraus ergebenden Bedenken habe der Zeuge Y durch Behauptungen ins Blaue zerstreut. Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden hätten sich für sie auch nicht aus dem vom Zeuge Y erstellten Exposé und auch nicht aus der Aufstellung zum Renovierungsbedarf ergeben, da sich letztere nur auf Modernisierungsmaßnahmen beziehe, nicht aber Sanierungsmaßnahmen zur Isolierung des Objekts gegen von außen eindringendes Wasser im Kellerbereich betreffen würde. Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Kläger mit der Y GmbH & Co. KG einen Maklervertrag abgeschlossen haben, da bereits vor Abschluss dieses Maklervertrages ein Auftragsverhältnis zwischen ihr und dem Maklerbüro bestanden habe, der Zeuge Y also nicht nur für sie, sondern auch für die Beklagte tätig gewesen sei. Dementsprechend müsse sich die Beklagte auch das Verhalten des Zeugen Y zurechnen lassen.
Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten Kenntnis von Feuchtigkeitsproblemen in der streitgegenständlichen Immobilie gehabt. Die Feuchtigkeitsschäden seien im Rahmen der durchgeführten Besichtigungen für die Kläger ersichtlich gewesen. Der Zeuge Y habe die Kläger auch ungefragt auf die Feuchtigkeitsschäden hingewiesen. Dass den Klägern die Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen seien, ergebe sich ferner aus der Mail des Klägers vom 13.09.2018. Die Beklagte behauptet außerdem, dass ihr die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht bekannt gewesen sei. Hinsichtlich der Schätzurkunde sei zu berücksichtigen, dass diese nicht dazu diene, die Bausubstanz der streitgegenständlichen Immobilie oder dergleichen zu überprüfen. Hierzu sei sie auch nicht verpflichtet gewesen. Ihr könne schließlich auch das Verhalten des Zeugen Y nicht zugerechnet werden, da dieser von den Klägern beauftragt worden sei.
Das Landgericht hat Beweis erhoben, durch Vernehmung der Zeugen Y (Bl. 257 d. A.) und Z (Bl. 335ff. d. A.). Es hat außerdem den Kläger informatorisch angehört (Bl. 256f. d. A.).
Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (Bl. 365ff. d. A.), mit welchem das Landgericht der Klage ganz überwiegend stattgegeben hat (Tenor Bl. 366 d. A).
Das Landgericht hat angenommen, dass den Klägern gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 22.400,00 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 2 und 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht. Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen sei davon auszugehen, dass aufgrund der Undichtigkeit des Tunnelganges, der die Garage mit dem Wohnraum verbindet, Regenwasser in diesen Bereich eindringt, worin ein Sachmangel liege. Die Haftung sei auch nicht wirksam ausgeschlossen, denn auf den Haftungsausschluss könne sich die Beklagte aufgrund arglistigen Handelns gemäß § 444 BGB nicht berufen. Sie habe nach Einholung der Schätzurkunde positive Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss gehabt und die Kläger nicht darauf hingewiesen. Dabei sei nicht erforderlich, dass die Beklagte oder der Zeuge Y Kenntnis von der Mangelursache hatten. Jedenfalls aber hätten sie die Kläger über die Feuchtigkeitsschäden, wie sie in der Schätzurkunde beschrieben und für die Kläger im Vorfeld nicht erkennbar waren, aufklären müssen.
Von einer positiven Kenntnis der Kläger von den Feuchtigkeitsschäden i. S. d. § 442 BGB sei nach der Aussage des Zeugen Y und Anhörung des Klägers nicht auszugehen, auch nicht unter Berücksichtigung der E-Mail des Klägers vom 13.09.2018.
Die Beklagte müsse sich zudem das Wissen und die Erklärungen des Zeugen Y in entsprechender Anwendung des § 166 BGB zurechnen lassen und zwar unabhängig davon, ob zwischen dem Zeugen Y und der Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen sei oder nicht.
Soweit sich allerdings der Feststellungsantrag zu 2) auf die Außenwände des ehemaligen Heizungskellers beziehe, bezögen sich die Feststellungen des Sachverständigen zum Schaden nicht auf diesen Bereich, so dass die Klage insoweit abzuweisen gewesen sei.
Gegen dieses Urteil wendet sich zunächst die Beklagte mit ihrer Berufung (Berufungsbegründung vom 10.11.2023, Bl. 490ff. d. A.). Das Landgericht habe verkannt, dass der Beklagten selbst Ursprung und Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden bzw. Feuchtigkeitsproblematik nicht bekannt gewesen seien, auch nicht aus der - ihr unstreitig bekannten - Schätzurkunde des Ortsgerichts. Der Zeuge Y bzw. die Y GmbH & Co. KG sei nicht im Auftrag der Beklagten, sondern im Auftrag der Kläger tätig geworden, weshalb Aussagen des Zeugen Y der Beklagten nicht zugerechnet werden könnten. Dem Zeugen Y sei zudem die Schätzurkunde entgegen seiner Aussage in der ersten Instanz bekannt gewesen. Mit E-Mail vom 02.09.2018 (Bl. 500ff. d. A.) habe der Zeuge Y der Beklagten u. a. Folgendes mitgeteilt: „In dem Zusammenhang erlaube ich mir höflichst hinzuweisen dass das Gutachten € 300.000,-- aufweist, und ich derjenige war der Ihnen € 325.000,-- vorschlug, die wir dann aufrundeten auf € 330.000,--. […] Des weitere das Malheur ist nicht mehr die Rede wert, nach dem ich auf meine Initiative hin den Schwarzen Schimmel vollständig beseitigte, und letztlich handelt es sich nur noch um ein Tauwasserproblem, gering fügige Kapillarfeuchtigkeit die sich staut […] Die Beurteilung des Problems ist ausschlaggebend für den gesamten Kaufpreis.“
Der Zeuge Y habe erstinstanzlich wahrheitswidrig ausgesagt, dass Wasserflecken bei den Besichtigungen zumindest nicht offensichtlich zu entdecken gewesen seien. Außerdem sei aus der klägerischen E-Mail vom 13.09.2018 eine positive Kenntnis der Kläger von den Feuchtigkeitsschäden zu schließen.
Das Hinweisblatt nebst Lichtbildern des Maklerbüros (Anlage B4, Bl. 106f. d. A.), in welchem auf ein Feuchtigkeitsproblem hingewiesen wird, hätten die Kläger erhalten (Bl. 496 d. A.).
Selbst der Umstand, dass Fragen - hier nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken - falsch beantwortet wurden, begründe nicht den Vorwurf der Arglist, denn derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handele nicht arglistig.
Soweit die Klage abgewiesen wurde, greifen auch die Kläger mit ihrer Berufung das landgerichtliche Urteil an (Berufungsbegründungsschrift Bl. 510ff. d. A). Sie sind der Auffassung, das Landgericht habe übersehen, dass das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren sehr wohl festgestellt habe, dass hinsichtlich des Kellerraums Abdichtungsarbeiten im Bereich der Außenwände erforderlich sind und welche Kosten dafür anfallen. Der Sachverständige habe im Rahmen seines zweiten Ergänzungsgutachtens auf Seite 4 Abs. 1 ausgeführt, dass Feuchtigkeitsschäden auch hinsichtlich zweier Außenwände des ehemals als Büro bzw. Heizungskeller genutzten Kellerraumes vorlägen und deshalb auch insoweit eine Abdichtung mittels Bohrungen und Einspritzung einer Kunstharzlösung vorzunehmen wäre, für welche mit Kosten in Höhe von voraussichtlich 800,00 € zu rechnen sei, die angesichts der geringen Höhe in die „Grobkalkulation“ jedoch nicht aufgenommen hätten werden müssen.
Die Kläger beantragen,
das angefochtene Urteil des Landgerichts Darmstadt, Az.: 26 O 43/22, teilweise aufzuheben und zu entscheiden:
die Beklagte wird verurteilt, 22.400,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Kläger zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern auch weitere Kosten zu erstatten, soweit diese im Zuge der Arbeiten zur Abdichtung der Außenwände des ehemaligen Heizungskellerraumes sowie des Verbindungsganges zwischen Garage und dem Wohnhaus auf dem Grundstück Straße1, Gemeinde1, eingetragen im Grundbuch von Ortsteil1, Blatt …, Flur 7, Flurstück …, anfallen und den zu Ziffer 1 eingeklagten Betrag von 22.400,00 Euro übersteigen.
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Beklagte beantragt:
Unter Abänderung des am 01.08.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt zu Az. 26 O 43/22 wird die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.
Die Beklagte verteidigt sich auch gegen die Berufung der Kläger mit der Begründung, dass den Klägern ohnehin kein Schadensersatzanspruch/Gewährleistungsanspruch zustehe.
Die Kläger verteidigen - soweit von der Beklagten angegriffen - das landgerichtliche Urteil. Das Landgericht habe zu Recht angenommen, dass sich die Beklagte das Wissen und Handeln des Herrn Y zurechnen lassen müsse.
Der im Rahmen der Schätzurkunde dokumentierte Umfang der Feuchtigkeitsschäden sei für die Kläger jedenfalls im Zeitpunkt der Besichtigungstermine nicht ersichtlich gewesen und damit gerade nicht offensichtlich.
Die Kläger bestreiten mit Nichtwissen, dass die Beklagte dem Zeugen Y die Schätzurkunde bekanntgegeben hat.
Selbst in der E-Mail des Zeugen Y vom 03.09.2018 führe dieser die Verfärbungen im Bereich der Gipskartonplatten auf Tauwasser bzw. Kapillarfeuchte zurück.
Auf den von den Klägern am 20.05.2019 gestellten Antrag im selbständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Darmstadt (…) hat der Sachverständige mit Gutachten vom 28.01.2020 (Bl. 110ff. OH-Verfahren), Ergänzungsgutachten vom 19.03.2021 (Bl. 199ff. OH-Verfahren) sowie Ergänzungsgutachten vom 09.08.2021 (Bl. 240 ff. OH-Verfahren) Feststellungen zu Umfang und Ursache der Feuchtigkeitsschäden getroffen. Auf die jeweiligen Gutachten wird Bezug genommen.
II.
Beide Berufungen sind zulässig. Die Berufung der Beklagten ist unbegründet, während die Berufung der Kläger in der Sache Erfolg hat.
Ein (notarieller) Kaufvertrag wurde am 12.10.2018 zwischen den Parteien geschlossen. Die Beklagte ist, da sie das Grundstück in ihrer Eigenschaft als Testamentsvollstreckerin veräußert hat, selbst Vertragspartnerin der Kläger geworden (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2021 - V ZR 158/19 -, Rn. 15, juris).
a) Wie durch das Landgericht zutreffend festgestellt, lag bei Gefahrübergang ein Sachmangel des verkauften Hausgrundstücks vor.
Ein Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung (nachfolgend: a.F.), liegt vor, wenn die Sache bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.
So sind als Wohnung verkaufte Räume, die eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 11, juris).
Aber auch bei einem Keller kann bereits die Feuchtigkeit des Kellers einen Mangel des verkauften Gebäudes im Sinne des § 434 BGB darstellen, wobei es auf die Umstände des Einzelfalles ankommt, wie z. B., ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. (BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 -, Rn. 13ff., juris).
aa) Der Sachverständige hat im selbständigen Beweisverfahren (Az. ...) - wie durch das Landgericht überzeugend dargestellt - festgestellt, dass der Tunnelgang, der die Garage mit dem Wohnraum verbindet, undicht ist und deshalb Regenwasser in diesen Bereich eindringt. Dieser Schaden sei auf die mangende Abdichtung des Tunnels zurückzuführen (S. 5 des Gutachtens des Sachverständigen Bopp vom 28.01.2020, Bl. 114 der Akte ...). Die auf der Wand vorgefundene Feuchtigkeit stamme ausschließlich aus undichten Stellen im Beton (S. 6 des Gutachtens vom 28.01.2020, Bl. 115 der Akte ...).
Der Senat teilt die Würdigung des Landgerichts, dass auf dieser Grundlage davon auszugehen ist, dass die zu Feuchtigkeitseinbrüchen führenden undichten Stellen im Beton einen Sachmangel darstellen, der bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag. Die Kellerräume eignen sich damit weder für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung (zumindest) als Nutzräume und auch nicht für die gewöhnliche Verwendung; sie weisen nicht die Beschaffenheit auf, die die Käufer nach der Art der Sache erwarten konnten.
bb) Anders als das Landgericht geht der Senat davon aus, dass ein solcher Mangel auch im ehemaligen Heizungskellerraum im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag.
Die Beklagte stellt einen Wassereintritt im Heizungskellerraum schon gar nicht grundsätzlich in Abrede, sondern beruft sich vielmehr darauf, dass die Feuchtigkeit im Kellerraum - für die Kläger - offensichtlich war (so z.B. S. 4, 6 der Klageerwiderung, Bl. 87, 89 d. A). Sie stellt - im Hauptsacheverfahren nach Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens - auch nicht in Abrede, dass ursächlich für die Feuchtigkeitsprobleme/Feuchtigkeitsschäden (auch) im Bereich des ehemaligen Heizungskellerraumes Abdichtungsprobleme im Bereich der Außenwände sind (S. 7 der Klageerwiderung, Bl. 90 d. A.).
Dieser Mangel im Heizungskellerraum wird zudem durch die im selbständigen Beweisverfahren erstatteten Gutachten des Sachverständigen D bestätigt.
So hat der Sachverständige zu dem Beweisthema Ziff. 1, welches sich ausdrücklich auf große Wasserschäden in den Bereichen Kellerraum (ehemaliger Heizungskeller), Treppenabgang zur Garage und Garage/Übergang zur Garage bezog, auf S. 5 des Gutachtens vom 28.01.2020 (Bl. 114 der Akte …) ausgeführt: „Der Mangel wird bestätigt.“ und diese Feststellung nicht etwa nur auf den Verbindungsgang beschränkt, wenngleich sich die weiteren Ausführungen zumindest überwiegend mit dem Verbindungsgang beschäftigen.
Im zweiten Ergänzungsgutachten vom 09.08.2021 (dort Seite 4, Bl. 242 der Akte …) führt der Sachverständige aus, dass zur Abdichtung der Kellerwand eine Kunstharzlösung durch die Kellerwand in das Erdreich zu injizieren wäre, indem alle 50cm Bohrlöcher hergestellt würden. Für die Vergeltung der Kellerwände wäre ein Kostenaufwand von ca. 800,00 € zu erwarten.
Diese Feststellung des Sachverständigen setzt zwingend logisch voraus, dass der - zwischen den Parteien unstreitige - Wassereintritt im Bereich des ehemaligen Heizungskellerraumes von außen erfolgt und damit auf Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen ist, so dass auch insoweit nach dem Gutachten vom Vorliegen eines Sachmangels bei Gefahrübergang auszugehen ist.
b) Der Haftung der Beklagten steht auch nicht der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen („Der Käufer erklärt, dass bei der Besichtigung keine Mängel festgestellt worden sind, die noch vom Verkäufer beseitigt werden sollen. Der Verkäufer versichert, keine Mängel verschwiegen zu haben.“, Bl. 10 d. A.), denn die Beklagte kann sich hierauf nicht berufen, da sie die Mängel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB.
Die Beklagte muss sich insoweit das Wissen und die Erklärungen des Zeugen Y zurechnen lassen.
aa) Grundsätzlich kommt es, wenn - wie vorliegend die Beklagte - jemand ein Grundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker veräußert, auf seine Person an, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch Kenntnis oder das Kennenmüssen dieser Umstände beeinflusst werden (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2021 - V ZR 158/19 -, Rn. 15, juris). Arglist eines Testamentsvollstreckers ist gegeben, wenn er selbst Kenntnis von dem Sachmangel gehabt hatte oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zuzurechnen ist (BGH, Urteil vom 19. März 2021 - V ZR 158/19 -, Rn. 16, juris).
Eine Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166 BGB zu beurteilen. Die Vorschrift ist nicht auf die rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auf den vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung. "Wissensvertreter" ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen und ggf. weiterzuleiten (BGH, Urteil vom 19. März 2021 - V ZR 158/19 -, Rn. 19, juris).
Zwar ist ein Makler in der Regel kein Vertreter des Verkäufers (vgl. BGH, NJW 2004, 2156 = WM 2004, 1240 [1241 f.]). Ist der Makler aber zugleich Verhandlungsführer oder -gehilfe, muss der Vertretene sich dessen Wissen zurechnen lassen (vgl. BGH, NJW 2004, 2156; MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl., § 166 Rn. 73), so wenn er bei Vertragsverhandlungen und Besichtigungsterminen als Verhandlungsgehilfe eingesetzt wird (BGH, Urteil vom 25.1.2019, Az. V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 24, beck-online).
Übernimmt nämlich der Makler mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in deren Pflichtenkreis tätig. Er ist dann nicht mehr allein Makler, sondern zugleich Hilfsperson dessen, in dessen Pflichtenkreis er Aufgaben wahrnimmt. Dies rechtfertigt die Anwendung der § 278 BGB und § 166 Abs. 1 BGB analog (vgl. OLG Stuttgart, Beschl. v. 24. 1. 2011 - 13 U 148/10, NJW-RR 2011, 918, beck-online).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Beklagten sowohl das Verhalten als auch das Wissen des Zeugen Y zuzurechnen, insbesondere die Angaben, die der Zeuge zur Ursache der Feuchtigkeit gemacht hat. Unstreitig führte der Zeuge Y für die Beklagte die gesamten Verkaufsgespräche mit den Klägern einschließlich Preisverhandlungen. Der Zeuge Y ist daher mit Wissen und Wollen der Beklagten zur Erfüllung von Pflichten, insbesondere auch Aufklärungspflichten, tätig geworden, die der Beklagten selbst oblagen und über spezifische Maklerdienste hinausgingen.
Dass der Zeuge Y für die Y GmbH & Co. KG unter dem 02.09.2018 (Bl. 94 d. A.) einen „Maklervertrag/Käuferauftrag“ (auch) mit den Klägern geschlossen hat, nachdem er zunächst auf die Beklagte zugekommen war und ihr angeboten hatte, einen Interessenten für das streitgegenständliche Grundstück zu verschaffen, womit die Beklagte - wie von dem Zeugen Z bestätigt (Protokoll vom 30.06.2023, Bl. 337 d. A.) - ausdrücklich einverstanden war und nachdem er in der Folge bereits eine Besichtigung des Hausgrundstücks mit den Klägern durchgeführt hatte, steht dem nicht entgegen.
Die Beklagte selbst hatte unstreitig jedenfalls aufgrund der ortsgerichtlichen Schätzurkunde (Bl. 21ff. der Akte ...) positive Kenntnis davon, dass im Kellergeschoss „sehr große Feuchteschäden im Bereich des Fußbodens“ bestanden und dass im Bereich des unterirdischen Zugangs zum Haus ebenfalls Feuchteschäden bestanden (Bl. 22 der Akte ...).
bb) Die Beklagte handelte auch arglistig i. S. d. § 444 BGB.
Arglistig in diesem Sinne handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 13, juris).
(1) Der Beklagten zurechenbares, arglistiges Handeln liegt schon darin, dass der Zeuge Y gegenüber den Klägern falsche Angaben zur Ursache der vorhandenen Feuchtigkeitsspuren machte.
Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Allein der Umstand, dass Fragen - hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken - falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - „ins Blaue hinein“ - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet; wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (BGH, Urt. v. 14.6.2019 - V ZR 73/18, NJOZ 2020, 440 Rn. 25, beck-online).
Aufgrund der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Zeuge Y - als Verhandlungsgehilfe in der Beklagten zuzurechnender Weise (vgl. o.) - gegenüber den Klägern falsche Angaben zur Ursache der Feuchtigkeitsspuren gemacht hat.
Das Landgericht hat im Rahmen seiner überzeugenden Beweiswürdigung aufgrund der informatorischen Anhörung des Klägers festgestellt, dass der Zeuge Y den Klägern bei einem Besichtigungstermin erklärt hat, dass der Nutzraum (der ehemalige Heizungskeller) in der Vergangenheit als Büro genutzt und nicht ordentlich gelüftet worden sei, worauf die erkennbaren Feuchtigkeitsspuren zurückzuführen seien. Für die Richtigkeit dieser Angaben des Klägers in seiner informatorischen Anhörung vom 24.03.2023 spricht die E-Mail des Zeugen Y vom 13.09.2018 (Bl. 19f. der Akte zu OH-Verfahren), in welcher Herr Y u. a. ausführt „weshalb Stauwasser im unteren Bereich des Souterrains ausgeschlossen ist“ sowie „Das Problem an der Ri-Gipswand ist ein Tauwasserproblem; Außenseite keine Dämmung - 5 °C / Innen + 20 C°, gleichfalls die Mittelwand steht auf einem Fundament = Kältebrücke und unbedenkliche geringfügige ganz normale Kapillarfeuchtigkeit, das funktioniert sofern die Ri-Gips Wand beseitigt wird, und regelmäßig gelüftet wird und damit das Haus „Atmen kann“ um Feuchtigkeit auszugleichen.“ Das Verfassen dieser E-Mail hat der Zeuge in seiner Vernehmung auch am 24.03.2023 auch eingeräumt.
Diese Auskunft war - wie nunmehr aufgrund der überzeugenden Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren nachweislich festgesteht - falsch, denn die Feuchteschäden sind auf Mängel in Bausubstanz zurückzuführen.
Auch wenn weder der Beklagten noch dem Zeugen Y die genaue Ursache bekannt gewesen sein mag, erfolgten diese Angaben jedenfalls ohne jede tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, so dass der Zeuge Y auch mit deren Unrichtigkeit gerechnet haben musste.
Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund des weiteren Vortrags der Beklagten.
Die Beklagte selbst hat vorgetragen und belegt, dass Herr Y im Juli 2018, also vor den Besichtigungen mit den Klägern, die Feuchtigkeitsprobleme im Keller zusammenfasste und mit Lichtbildern dokumentierte sowie dazu ausführte, dass die Kunstharzabdichtung auf der Treppe und dem Hauszugang marode sei (und nicht etwa, dass lediglich eine Tauwasserproblematik bestehe) (vgl. Anlage B4, Bl. 106).
Im Rahmen ihrer Berufungsbegründung (dort S. 4, Bl. 493 d. A.) trägt die Beklagte sogar vor, dass dem Zeugen Y die Feuchtigkeitsproblematik bzw. die Feuchtigkeitsschäden bestens bekannt waren. Ihm habe auch die Schätzurkunde vorgelegen. Sie legt eine E-Mail des Zeugen Y an die Beklagte vom 03.09.2018 vor, in welcher dieser ausdrücklich auf das (ortsgerichtliche) Schätzgutachten Bezug nimmt und zudem ausführt: „des weitere ist das Malheur nicht mehr die Rede wert, nach dem ich auf meine Initiative hin den Schwarzen Schimmel vollständig beseitigte“ (Bl. 501 d. A.).
Die Kläger berufen sich zwar darauf, dass die Beklagte mit der Vorlage dieser E-Mail präkludiert sei, nehmen jedoch selbst Bezug auf diese E-Mail und bestreiten das Verfassen der E-Mail durch den Zeugen Y gerade nicht.
(2) Überdies liegt auch eine arglistige Täuschung durch Unterlassen vor.
Der Beklagten lag ein Schätzgutachten (Bl. 22 der Akte ...) vor, welches u. A. auf „sehr große Feuchteschäden im Bereich des Fußbodens“ im Kellergeschoss verweist und auf Feuchteschäden im Bereich der Doppelgarage bzw. des unterirdischen Zugangs zum Haus.
Hierüber hätte sie die Kläger aufklären müssen. Eine Aufklärungspflicht bestand jedenfalls insoweit, als der Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik in größerem Umfang bekannt gewesen war, als sie bei der Besichtigung für die Kläger erkennbar war (vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 274/16, VersR 2019, 233, 235) Nicht ohne Weiteres erkennbar sind solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (vgl. BGH NJW 2001, 64; BGH NJOZ 2001, 5, zitiert nach juris). In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (OLG Hamm, NZM 2023, 140 Rn. 42, beck-online). Dabei muss sich der Verkäufer Wissen und Verhalten des Verhandlungsgehilfen zurechnen lassen (vgl. OLG Hamm, NZM 2023, 140 Rn. 45, beck-online).
Der Kläger hat - wie vom Landgericht zutreffend dargestellt und gewürdigt - im Rahmen seiner informatorischen Anhörung am 24.03.2023 ausgeführt, dass zwar dunkle, bräunliche Flecken an den Wänden vorhanden waren und es muffig gerochen habe, jedoch weder Wände noch der Boden feucht gewesen seien. Der Kläger hat also sogar eingeräumt, Indizien für einen zurückliegenden Feuchtigkeitseintritt wahrgenommen zu haben, was für die Glaubhaftigkeit seiner Angaben spricht. Der Zeuge Y hat in seiner Vernehmung vom gleichen Tag bestätigt, dass Wasserflecken nicht offensichtlich zu entdecken waren. Beide haben zudem bestätigt - was auch gerichtsbekannt ist -, dass der Sommer 2018 ein sehr trockener und niederschlagsarmer Sommer war.
Auf dieser Grundlage ist das Landgericht nachvollziehbar und in nicht zu beanstandender Weise zu der Überzeugung gelangt, dass sehr große Feuchteschäden im Bereich des Fußbodens im Kellergeschoss und Feuchteschäden im Bereich des unterirdischen Zugangs zum Haus, wie sie in der ortsgerichtlichen Schätzurkunde beschrieben und der Beklagten bekannt waren, im Zeitpunkt der Besichtigungen durch die Kläger nicht erkennbar waren.
Dies gilt umso mehr unter Berücksichtigung des zweitinstanzlichen Beklagtenvortrags, demzufolge der Zeuge Y mit E-Mail vom 03.09.2018 mitgeteilt hat, im Vorfeld der Besichtigungen schwarzen Schimmel vollständig entfernt zu haben in dem Bewusstsein, dass die Beurteilung des Feuchtigkeitsproblems ausschlaggebend für den gesamten Kaufpreis war.
(3) Keine andere Bewertung ergibt sich daraus, dass der Zeuge Y im Rahmen seiner erstinstanzlichen Vernehmung ausgesagt hat, er habe die Kläger darauf hingewiesen, dass sie mit Feuchtigkeitsschäden rechnen müssten.
Der Senat teilt insoweit die Auffassung des Landgerichts, dass - selbst wenn ein solcher Hinweis erfolgt ist - dieser im Zusammenhang mit der Erklärung, die vorhandenen Feuchtigkeitsspuren seien auf ein Tauwasserproblem zurückzuführen, einem arglistigen Handeln bzw. Unterlassen nicht entgegensteht.
(4) Eine Arglist der Beklagten kann auch nicht mit der Begründung verneint werden, dass die Feuchtigkeit für die Kläger erkennbar gewesen sei.
Für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht zwar keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen jedoch auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 - V ZR 79/23 -, Rn. 18, juris).
Letzteres ist vorliegend der Fall. Auch wenn im Zeitpunkt der Besichtigungen Indizien für einen (vorangegangenen) Feuchtigkeitseintritt vorgelegen haben, war, wie das Landgericht überzeugend festgestellt hat, der Umfang der Feuchtigkeitsschäden - wie er in der ortsgerichtlichen Schätzurkunde beschrieben ist - nicht erkennbar und wurden Umfang und Ursache der Schäden durch den Zeugen Y in einer der Beklagten zurechenbaren Weise bagatellisiert (vgl. o.).
cc) Aus den darstellten Gründen scheitern die Ansprüche der Kläger auch nicht daran, dass diese bei Vertragsabschluss Kenntnis von der Feuchtigkeit hatten (§ 442 BGB). Der Verkäufer (hier: die Beklagte) muss die Kenntnis des Käufers beweisen (BeckOK BGB/Faust, 71. Ed. 1.8.2024, BGB § 442 Rn. 37, beck-online). Bei Arglist des Verkäufers genügt nach dem Wortlaut der Norm grob fahrlässige Unkenntnis nicht. Kennen setzt positives Wissen der Tatsachen voraus, die in ihrer Gesamtheit den Mangel begründen. Das Wissen muss sich auf den Umfang des Mangels erstrecken. Ein Verdacht, auch ein dringender, genügt nicht, ebenso wenig die fehlende Kenntnis über den Umfang des Mangels (Grüneberg-Weidenkaff, BGB, 83. Auflage 2024, § 442 BGB, Rn. 7).
Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger keine positive Kenntnis von konkreten sehr großen Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Kellerraums und des Verbindungsgangs hatten.
Zwar hat der Kläger nach durchgeführten Besichtigungen mit E-Mail vom 13.09.2018 an den Zeugen Y mitgeteilt, dass er wegen Wassers im Nutzraum noch Bauchschmerzen und Sorge habe, dass eventuell die Bodenplatte unterspült sei und dass man das Gefühl habe, dass sich unter den Fliesen im Flur unten etwas bewege (Anlage B6, Bl. 106 d. A.) und auch eingeräumt, im Rahmen der Besichtigungen dunkle Flecken und muffigen Geruch wahrgenommen zu haben. Vor dem Hintergrund, dass auf Grundlage der nicht zu beanstandenden landgerichtlichen Beweiswürdigung davon auszugehen ist, dass größere Feuchtigkeitsschäden im Zeitpunkt der Besichtigungen nicht erkennbar waren und der Zeuge Y den Klägern mehrfach mitgeteilt hat, dass die erkennbaren Feuchtigkeitsspuren auf Feuchtigkeit von innen, nämlich Kapillarfeuchte, die auf nicht ordnungsgemäßes Lüften zurückgeht, zurückzuführen seien, ist eine positive Kenntnis der Kläger von sehr großen Feuchteschäden im Kellerraum und Feuchteschäden im Bereich des Verbindungsganges zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht nachgewiesen.
Positive Kenntnis dahingehend, dass - wie im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens festgestellt wurde - eine mangelhafte Bausubstanz vorliegt und auch weiterhin zu massiven Feuchtigkeitseintritten führt, ist erst recht nicht nachgewiesen; dürfte allerdings auch bei der Beklagten nicht vorgelegen haben.
Auch aus dem Hinweisblatt nebst Lichtbildern des Zeugen Y (Anlage B4, Bl. 106) ergibt sich nichts anderes. Denn keineswegs ist unstreitig - wie in der Berufungsbegründungsschrift behauptet (dort S. 7, Bl. 496 d. A.) -, dass dieses Hinweisblatt den Klägern überhaupt zur Kenntnis gelangt ist. Bereits mit Schriftsatz vom 24.11.2022 (dort S. 2, Bl. 197 d. A.) haben die Kläger ausdrücklich bestritten, diese Anlage B4 erhalten oder davon Kenntnis gehabt zu haben.
c) Da der Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen wurde, war eine Nachfristsetzung durch die Kläger nicht erforderlich, § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2022 - V ZR 231/20 -, Rn. 7, juris).
d) Dem Anspruch steht auch nicht entgegen, dass die Kläger ihren Schadensersatzanspruch anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen.
Die Möglichkeit, den kaufvertraglichen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung fiktiv anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, ist dem Käufer schon deshalb unabhängig davon zu gewähren, ob er den Mangel beseitigen lässt, ihm dieser Kostenaufwand also tatsächlich entsteht, weil er andernfalls - bedingt (allein) durch die Pflichtverletzungen des Verkäufers - die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung für die Mangelbeseitigung zu tragen hätte. Denn einen Anspruch auf Vorschuss für die (beabsichtigte) Selbstvornahme, wie er für den Besteller eines Werks in § 637 Abs. 3 BGB vorgesehen ist, gibt es im Kaufrecht nicht (BGH, Urteil vom 10. November 2021, Az. VIII ZR 187/20, BGHZ 232, 1-31 m. w. N.).
e) Die Höhe des Zahlungsanspruchs ergibt sich aus der nachvollziehbaren Bezifferung durch den Sachverständigen, die durch die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung auch nicht angegriffen wird.
Der zugesprochene Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Der Feststellungsantrag ist zulässig. Insbesondere besteht ein rechtliches Interesse der Kläger an der begehrten Feststellung. Ein solches Feststellungsinteresse im Sinne eines rechtlichen Interesses ist nämlich gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage der Kläger eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das Feststellungsurteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 256 Rn. 39, beck-online). Das Feststellungsinteresse besteht auch neben der gleichzeitig erhobenen Leistungsklage auf Zahlung des sachverständig festgestellten zur Mangelbeseitigung erforderlichen Betrages. Es ist angesichts in den letzten Jahren massiv gestiegener Baukosten davon auszugehen, dass - zumal in Anbetracht des Zeitablaufs zwischen sachverständiger Feststellung im Jahr 2020 und rechtskräftigem Verfahrensabschluss - die tatsächlichen Sanierungskosten über dem vom Sachverständigen angesetzten Betrag liegen werden.
Der Feststellungsantrag wäre überdies als Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO zulässig. Entgegen dem Gesetzeswortlaut ist die Zwischenfeststellungsklage auch zulässig, wenn schon vor dem Prozess Streit zwischen den Parteien über das Rechtsverhältnis bestanden hat (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 256 Rn. 83, beck-online).
Der Feststellungsantrag ist auch vollumfänglich begründet. Wie oben festgestellt, besteht die Schadensersatzpflicht zur Abdichtung der Außenwände sowohl des Verbindungsganges zwischen Garage und Wohnhaus als auch zur Abdichtung der Außenwände des ehemaligen Heizungskellers zur Beseitigung der in der Bausubstanz dieser Wände und den Eintritt von Feuchtigkeit zulassenden Mängel.
Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
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