LG Wiesbaden 3. Zivilkammer — 3 S 164/00 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2001-05-04

Aktenzeichen: 3 S 164/00

ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2001:0504.3S164.00.00

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Zu dem Umfang der Begründungspflicht im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens

Orientierungssatz

Für die Frage der Zulässigkeot eines Mieterhöhungsverlangens kommt es lediglich darauf an, dass der Vermieter die Vergleichbarkeit der Gemeinde im Erhöhungsverlangen angegeben hat und seine Behauptung nicht offensichtlich unbegründet ist.

Die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens kann, wie vorliegend geschehen, ohne weiteres durch ein Sachverständigengutachten überprüft werden, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Gutachten eines Sachverständigen, sondern auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde gestützt worden ist.

Verfahrensgang

vorgehend AG Bad Schwalbach, 17. Oktober 2000, 3 c 478/99, Urteil

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bad Schwalbach wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird abgesehen (S 543 Abs. 1 ZPO).

Gründe

Die Berufung ist zulässig; sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet 516, 518, 519 ZPO).

Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Amtsgericht mit zutreffender, hiermit in Bezug genommener Begründung der Mieterhöhungsklage überwiegend stattgegeben hat.

Entgegen der Auffassung der Berufung war das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 9. März 1999 nicht formell unwirksam. Das Schreiben enthält alle erforderlichen Bestandteile eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens gemäß S 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Das Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ist insbesondere nicht deshalb unwirksam, weil die Kläger das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Taunusstein begründet haben. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG sieht für die formelle Begründung eines Mieterhöhungsverlangens drei Möglichkeiten vor. Gesetzlicher Regelfall ist die Angabe von identifizierbaren Vergleichswohnungen. Außer der Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen auf ein schriftliches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu stützen, kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auch auf eine Übersicht übér die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Bei allen Begründungsmitteln ist grundlegend zu unterscheiden zwischen der Funktion als Begründung eines Erhöhungsverlangens und als Erkenntnismittel im Prozeß. Gebrauch gemacht haben die Kläger von der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mittels eines Mietspiegels im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG. Zutreffend hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, daß es für die Frage der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens lediglich darauf ankommt, daß der Vermieter die Vergleichbarkeit der Gemeinde im Erhöhungsverlangen angegeben hat und seine Behauptung nicht offensichtlich unbegründet ist. Nicht entscheidend für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist die Frage, ob eine Vergleichbarkeit der beiden benannten Gemeinden tatsächlich gegeben ist (Oberlandesgericht Stuttgart, WUM 1982, Seite 108; Landgericht Nürnberg-Fürth, WUM 1988, Seite 279). Dies ergibt sich aus SS 2 Abs. 2 Satz 2 und § 2 Absatz 6 MHG. In diesen Vorschriften ist für den Fall, daß ein Mietspiegel in der betreffenden Gemeinde nicht vorliegt, ausdrücklich klargestellt, daß die Heranziehung eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde zulässig ist und auch die Verwendung eralteter Mietspiegel nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führt auch, wenn der zur Begründung herangezogene Mietspiegel unpassend ist. Ausschlaggebend ist die tatsächliche Vergleichbarkeit des Mietspiegels der Nachbargemeinde allerdings hinsichtlich der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsbegehrens.

Für die angefochtene Entscheidung kam es hierauf jedoch ersichtlich nicht an. Das

Amtsgericht hat hinsichtlich der Bestimmung der ortsüblichen Miete im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten eingeholt, auf welches sich das Amtsgericht bei seiner Entscheidung gestützt hat. Soweit mit der Berufung die Rechtsauffassung vorgetragen wird, die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens müsse sich aus der formellen Begründung ergeben, kann sich die Kammer dem nicht anschließen. Eine solche Rechtsmeinung übersieht den Unterschied zwischen der formellen Begründungspflicht einerseits und dem materiellrechtlichen Erhöhungsanspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete andererseits. Sie findet zudem keine Stütze im Gesetz. Die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens kann, wie vorliegend geschehen, ohne weiteres durch ein Sachverständigengutachten überprüft werden, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Gutachten eines Sachverständigen, sondern auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde gestützt worden ist.

Die Kammer vermag auch den Angriffen der Berufung gegen das Sachverständigengutachten nicht zu folgen. Im Gutachten sind die einzelnen Kriterien der Begutachtung zutreffend und nachvollziehbar eingeordnet. Auch die Bewertungskriterien sind genau dargestellt. Der Sachverständige geht bei seiner Begutachtung vom Durchschnittswert der Vergleichswohnungen aus, der 13,77 DM pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Einleuchtend und nachvollziehbar berechnet er auf dieser Grundlage die ortsübliche und angemessene Miete der streitgegenständlichen Wohnung. Dagegen hat die Berufung im Ergebnis durchgreifende Einwendungen nicht vorgetragen. Insbesondere vermag die pauschale Behauptung, der Zeuge ... habe aus seinem Bestand als Immobilienmakler keine mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare ermitteln können, bei der der Mietzins über dieser gelegen habe, die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sachverständigengutachten nicht zu erschüttern. Insoweit entbehrt der Vortrag der Berufungsführer bereits der erforderlichen Substantiierung hinsichtlich Art, Ausstattung, Lage, Größe und Beschaffenheit der angeblichen Vergleichswohnungen.

Hinsichtlich der begehrten Mieterhöhung für die Garage schließt sich die Kammer der Auffassung des Amtsgerichts an, wonach für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens die Angabe ausreicht, daß üblicherweise bei Vergleichsobjekten eine Garagenmiete von 80,— DM bis 100,— DM erzielt würden. Maßgeblich für die Kammer ist insoweit, daß für Wohnung und Garage ausweislich des zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrages vom 23.01./04.02.1987 (BI.5ff. d.A.) ein einheitliches Mietverhältnis besteht, weshalb die Erhöhung des Garagenmietzinses im Wege des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG zulässig ist. Die Differenzierung des Erhöhungsverlangens hinsichtlich Wohnung und Garage ist dennoch unschädlich, weil die Parteien mit Vertrag vom 15./22.03.1991 (BI. 10 d.A.) für die Wohnung und die Garage separate Beträge vereinbart haben. Ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen ist die begehrte Erhöhung des Garagenmietzinses von 50,— DM auf 65,— DM auch ortsüblich und angemessen, mithin materiell begründet.

Die Berufung der Beklagten war daher auf ihre Kosten (S 97 ZPO) zurückzuweisen.

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