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33 C 1805/03-67•AG Frankfurt, 2003-09-23, 33 C 1805/03-67
33 C 1805/03-67Gericht erster Instanz23.09.2003
Entscheidungsdatum: 2003-09-23
Aktenzeichen: 33 C 1805/03-67
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2003:0923.33C1805.03.67.00
Dokumenttyp: Urteil
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, die Wohnung im … Obergeschoß … im Haus … mit einer Größe von … qm, bezeichnet als Fläche … nebst mitvermieteten Kellerraum, zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln in vertragsgemäßem Zustand an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben.
Die Klägerin und Widerbeklagte wird weiter verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 49.751,47 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%- Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 17.4.2003 zu zahlen.
Die Klägerin und Widerbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs ohne und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.908,39 EUR abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Eine Räumungsfrist wird nicht gewährt
Die Klägerin macht mit ihrer Klage Mängelbeseitigung, Feststellung einer Minderungsbefugnis, eines Zurückbehaltungsrechts sowie eines Schadensersatzanspruches geltend; mit ihrer Widerklage begehrt die Beklagte Räumung von Wohnraum, Mietzinszahlung und Betriebskostennachzahlungen.
Auf der Grundlage des Vertrages vom 20./21.3.1997 vermietete die Beklagte an die Klägerin ab 15.4.1997 die im Tenor näher bezeichnete Wohnung, die vermieterseits mit einer kompletten Küche ausgestattet war, zu einem monatlichen Mietzins von 2.500,-- DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung, die sich seit September 1999 auf 700,-- DM erhöht hatte. Am 26.9.2000, 13.12.2002 und 19.8.2002 erteilte die Beklagte Abrechnungen über die Betriebskosten für die Jahre 1998, 2000 und 2001, die mit Nachzahlungsbeträgen von umgerechnet 1.253,70 Euro, 296,21 Euro sowie 848,34 Euro endeten. Die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1999 ergab ein Guthaben der Klägerin in Höhe von 94,55 Euro, welches die Beklagte mit dem Nachzahlungsbetrag für 1998 verrechnete .
Am 3.1.2001 zeigte die Klägerin der Beklagten telefonisch Schwarzfärbungen in der Wohnung an. Die Besichtigung durch den Hausmeister am 4.1.2001 bestätigte das Auftreten schwarzer, schmieriger Niederschläge im Innern der Wohnung auf Decken, Wänden und auf den Einrichtungsgegenständen. Wegen der Einzelheiten von Art und Umfang wird auf die Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 1.9.2003 (BI. 193, 194 d. A.) Bezug genommen. Die Beklagte beauftragte das Institut … mit einer Begutachtung, welches noch am 4.1.2001 durch ihren Mitarbeiter … einen Ortstermin durchführte. Das Institut … informierte am 5.1.2001 über das vorläufige Ergebnis; danach wurde eine Gesundheitsgefährdung ausgeschlossen und eine komplette Reinigung und Renovierung der Wohnung empfohlen. Am gleichen Tage wurde durch die Beklagte eine Überprüfung des Kühlschranks durch die Herstellerfirma … veranlasst, die keinerlei Schäden an dem Gerät ergab. Noch am 5.1.2001 bot die Beklagte der Klägerin die komplette Renovierung und Reinigung der Wohnung und die kostenlose Unterbringung der Klägerin in einem Hotel für die Dauer der Maßnahmen an. Dies lehnte die Klägerin ab und wies darauf hin, dass ein gerichtlicher Sachverständiger die Wohnung in der Woche vom 8.1. bis 12.1.2001 überprüfen werde. Ende Januar 2001 bot die Beklagte erneut die Renovierung und Reinigung der Wohnung an, was die Klägerin erneut ablehnte. Gleichzeitig erklärte die Klägerin, niemanden in die Wohnung zu lassen. Am 25.1.2001 lag der Untersuchungsbericht … vor, der davon ausging, dass die Ursache der Schwärzungen im Zusammenhang mit nutzungsbedingten Emissionen, nämlich vermutlich dem Einbringen von alkohol und terpentinhaltigen Reinigungs- und Pflegemitteln sowie chloroformhaltigen Reinigungs- oder Kosmetikprodukten stehe. Weitere Renovierungs- und Reinigungsangebote durch die Beklagte lehnte die Klägerin erneut ab und erklärte, keine Maßnahmen zuzulassen, bevor nicht das selbständige Beweisverfahren, welches die Klägerin noch nicht beantragt hatte, beendet sei. Ein von der Klägerin beauftragtes Privatgutachten der Firma … vom 2.2.2001 endete mit der Empfehlung, die betroffenen Oberflächen abzuwischen und die Wohnung mit möglichst emissionsfreier Farbe zu streichen. Am 12.3.2001 beantragte die Klägerin zunächst beim unzuständigen Gericht die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Nachdem der gerichtlich bestellte Sachverständige beim Ortstermin vom 22.1.2002 die erneute Untersuchung des Kühlschranks vorgeschlagen hatte, kam es zu einer entsprechenden Begutachtung durch den …, wonach der Kühlschrank als Ursache der Schwarzfärbungen ausschied. Der gerichtlich bestellte Sachverständige erstellte am 16.8.2002 sein Gutachten, auf welches Bezug genommen wird. Im September 2002 bot die Beklagte erneut die Reinigung und Renovierung der Wohnung unter Berücksichtigung der Ratschläge des gerichtlich bestellten Sachverständigen an, was die Klägerin erneut ablehnte. Mit Schreiben vom 11.11.2002, auf das Bezug genommen wird, ließ sodann die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung auffordern, die Schäden und deren Ursachen zu beseitigen. Nach Koordination mit den Handwerksfirmen schlug die Beklagten mit Schreiben vom 15.1.2003 drei Termine zur Auswahl vor. Anlässlich eines Besichtigungstermin im Februar 2003 vereinbarten die Parteien, die Heizung in Betrieb zu nehmen und dann nach neuen Schwärzungen zu suchen. Die dahingehende Überprüfung am 20.2.2003 verlief negativ. In der Folge erklärte die Klägerin, sie strebe eine Aufhebung des Mietverhältnisses und eine entsprechende Abstandszahlung an; die Wohnung könne nach ihrem Auszug renoviert werden. In anderen Wohnungen des Hauses, die zum Teil über eine identische Ausstattung verfügen, sind Schwärzungen nicht aufgetreten.
Den Bruttomietzins in Höhe von monatlich 1.636,13 Euro zahlte die Klägerin für November 2000 sowie für den Zeitraum von Februar 2001 bis Mai 2003 nicht. Hieraus und aus den offenen Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998, 2000 und 2001 errechnet die Beklagte den mit der Widerklage geltend gemachten Zahlungsanspruch. Mit Schreiben vom 9.4.2003 mahnte die Beklagte einen rückständigen Betrag in Höhe von 46.325,83 Euro unter Fristsetzung mit Kündigungsandrohung an. Mit Schreiben vom 13.5. und 28.8.2003, auf die Bezug genommen wird, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis unter Hinweis auf die bestehenden Mietzinsrückstände fristlos.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei unbewohnbar. Sie nutze die Wohnung auch nicht; zunächst sei sie vielmehr bei Bekannten untergekommen, jetzt bewohne sie eine kleine möblierte Wohnung. Bei bloßer Durchführung von Schönheitsreparaturen einschließlich des Teppichaustauschs bestünde das konkrete Risiko des Wiederauftretens von Schwärzungen und damit eine erneute Gefährdung ihres Eigentums. An ihren eingebrachten Gegenständen sei ihr ein geschätzter Sachschaden von 100.000,-- Euro entstanden. An Möbelunterstellkosten entstünden ihr fortlaufend weiterhin Kosten von monatlich 353,24 Euro.
Die Klägerin meint, aufgrund des Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren stehe fest, dass Anhaltspunkte für ein Mitverschulden der Klägerin an dem aufgetretenen
„Fogging“-Phänomen nicht vorlägen und dass andererseits die Ursache ungeklärt sei. Dies führe angesichts der Beweislastverteilung sowohl zur Mietzinsminderung um 100%, als auch zu einem Mängelbeseitigungsanspruch sowie zu Gewährleistungs-ansprüchen.
Darüber hinaus stehe der Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Mietzinses zu. Die Klägerin habe sich auf die Angebote der Beklagten nicht einlassen müssen, da diese nicht die Ursachenbeseitigung umfasst hätten und ihr im Hinblick auf die Ursachenbeseitigung auch vor Arbeitsbeginn mitgeteilt werden müsse, welche Arbeiten genau durchgeführt werden sollen. Es könne deshalb keine Rede davon sein, sie habe die Mängelbeseitigung abgelehnt. Da die Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen sei, bestehe auch ein Feststellungsinteresse.
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien hinsichtlich des klägerischen Antrages
festzustellen, dass der Beklagten die gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 9.4.2003 geltend gemachten Zahlungsansprüche von insgesamt 46.325,83 Euro nicht zustehen,
beantragt die Klägerin nunmehr,
1 ) die Beklagte zu verurteilen, nachhaltig die Ursachen für das Auftreten schwärzlicher Niederschläge in der Mietwohnung der Klägerin im … Stock … des Hauses … zu beseitigen,
festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, den Mietzins für die im Klageantrag zu 1) genannte Mietwohnung um 100% für den gesamten Zeitraum zu mindern, in welchem der Klageantrag zu 1) nicht erfüllt ist,
festzustellen, dass die Klägerin auch Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostennachzahlungen für diejenigen Zeiträume nicht entrichten muss, in welchen der Klageanspruch zu 1) nicht erfüllt ist,
festzustellen, dass die Klägerin zudem berechtigt ist, Mietzins und Nebenkosten bis zur Erfüllung des Klageanspruchs zu 1) auch gemäß § 320 BGB zurückzubehalten,
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche vergangenen und künftigen Schäden zu ersetzen, welche der Klägerin entstanden sind und entstehen werden aufgrund der Tatsache, dass in der im Klageantrag zu 1) genannten Mietwohnung der Klägerin schwärzliche Niederschläge aufgetreten sind und aufgrund der Tatsache, daß deren Ursache durch die Beklagte bis zum heutigen Tage nicht nachhaltig beseitigt ist.
Die Beklagte beantragt,
und widerklagend
die Klägerin zu verurteilen, die Wohnung im … Obergeschoss … im Haus … mit einer Größe von … m², bezeichnet als Fläche … nebst mitvermietetem Kellerraum zu räumen und geräumt nebst sämtlichen Schlüsseln in vertragsgemäßem Zustand an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben.
die Klägerin zu verurteilen) an die Beklagte 49.751,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%- Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 17.4.2003 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen und hilfsweise
der Klägerin eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren,
der Klägerin zu gestatten, die Räumungsvollstreckung gemäß § 712 ZPO durch Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Beklagten abzuwenden.
Die Beklagte meint, ihre Verantwortung für die Mängelverursachung sei aufgrund der eingeholten Gutachten praktisch als ausgeschlossen anzusehen, während die Verantwortung der Klägerin überhaupt nicht untersucht worden sei. In diesem
Zusammenhang sei auch bemerkenswert, dass der gerichtlich bestellte Sachverständige ausdrücklich auf den von der Klägerin entsorgten Staubsauger hingewiesen und diesen als Unsicherheitsfaktor dargestellt habe. Zu der von der Klägerin verlangten Ursachenbeseitigung sei sie bereits deshalb nicht verpflichtet, weil die Ursache ungeklärt sei. Ein Schadensersatzanspruch scheitere bereits am fehlenden Verschulden. Die Klägerin befinde sich mit ihrer Mitwirkungsverpflichtung im Verzug, weshalb sie jegliches Recht zur Mietminderung, Zurückbehaltung und auf Schadensersatz längst verloren bzw. verwirkt habe. Die Feststellungsanträge seien auch unzulässig, da die behaupteten Schäden ohne Weiteres bezifferbar seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitig zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens (Amtsgericht Frankfurt, …) waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Klage und Widerklage sind zulässig.
Entgegen der Ansicht der Beklagten gilt dies insbesondere hinsichtlich der mit der Klage geltend gemachten Feststellungsanträge. Das Feststellungsinteresse hinsichtlich der Anträge zu 2-4) ist auch nicht durch die Erhebung der Widerklage entfallen. Denn die Feststellungsanträge gehen in zeitlicher Hinsicht über die Zahlungswiderklage hinaus. Hinsichtlich des Antrages zu 5) folgt das Feststellungsinteresse daraus, dass die Schadensentwicklung im Hinblick auf die weiter laufenden Unterstellkosten noch nicht abgeschlossen ist. Insoweit ist die Klägerin auch nicht gehalten, zwischen bezifferbaren und noch nicht bezifferbaren Ansprüchen zu differenzieren (Zöller, 23. Auflage, § 256 Rn, 7a; BGH VersR 1991, 788).
Die danach zulässige Klage ist aber nicht begründet, wohingegen die Widerklage begründet ist.
Der Klägerin stehen gegen die Beklagte weder der geltend gemachte Ursachenbeseitigungsanspruch, noch die geltend gemachten Ansprüche auf Feststellung der Minderungsbefugnis, des Zurückbehaltungsrechts sowie des Schadensersatzanspruches zu.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf „nachhaltige Ursachenbeseitigung (Antrag zu 1). Unabhängig davon, ob ein derartiger Anspruch überhaupt entstanden war, wäre der Anspruch jedenfalls zwischenzeitlich untergegangen. Das Mietverhältnis wurde nämlich durch die beklagtenseitige fristlose Kündigung vom 28.8.2003 aus den unten, im Rahmen der Räumungswiderklage zu erörternden Gründen beendet.
Die Instandsetzungspflicht des Vermieters ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nur noch begrenzt gegeben. Inwieweit der Vermieter kraft des gesetzlichen Abwicklungsschuldverhältnisses nach §§ 546a, 571 BGB noch zur Unterhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist, obwohl ihn eine Primärleistungspflicht zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht mehr trifft, lässt sich nicht generell, sondern nur nach den Umständen des Einzelfalles nach Maßgabe des § 242 BGB beantworten. Regelmäßig beschränkt sich seine Unterhaltspflicht aber auf Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Mindestbedingungen des Wohnens aufrechtzuerhalten (Schmidt-Futterer, 8. Auflage, § 535 Rn 191).
Nach diesen Kriterien ist die Instandhaltungspflicht der Beklagten nach Treu und Glauben untergegangen. Denn nach dem eigenen Vortrag der Klägerin bewohnt sie die Wohnung überhaupt nicht mehr; wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, war sie zunächst bei Bekannten untergekommen und hat zwischenzeitlich eine eigene (weitere) Wohnung.
Nachdem die Klägerin somit jedenfalls nach ihrem eigenen Vortrag seit Jahren die Wohnung nicht mehr bewohnt und darüber hinaus die angebotene Mängelbeseitigung (wie unten im Rahmen der Minderung noch zu erörtern sein wird) bis heute ablehnt, besteht nach Treu und Glauben nach erfolgter Beendigung des Mietverhältnisses eine Instandsetzungsverpflichtung der Beklagten nicht mehr.
Die Klägerin hat auch für die Zeit ab April 2003 keinen Anspruch auf Feststellung der Minderungsberechtigung hinsichtlich der Nettomiete (Antrag zu 2) und der Nebenkosten (Antrag zu 3). Denn das Minderungsrecht ist erloschen. Ein bestehendes Minderungsrecht erlischt nämlich, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verhindert oder mutwillig erschwert (Schmidt-Futterer, aaO § 536 Rn 528).
Danach hat die Klägerin ihr Minderungsrecht bereits im Januar 2001 verloren, nachdem sie die angebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen abgelehnt hat.
Entgegen der Ansicht der Klägerin war sie hierzu nicht berechtigt. Denn unstreitig hat die Beklagte bereits erstmals am 5.1.2001 die komplette Reinigung und Renovierung der Wohnung angeboten und dieses Angebot in der Folge unter Berücksichtigung des Untersuchungsberichts des Instituts … vom 25.1.2001 und des bereits erwähnten Gutachtens … wiederholt.
Demgegenüber kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg darauf berufen, es sei eine vorherige Ursachenfeststellung erforderlich gewesen. Denn die Klägerin verkennt dabei, dass durch die beklagtenseits angebotene Reinigung und Renovierung jedenfalls die Mangelerscheinungen restlos beseitigt und damit die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch wiederhergestellt worden wäre. In diesem Zusammenhang behauptet die Klägerin selbst nicht, es habe eine Gesundheitsbeeinträchtigung vorgelegen oder es habe jedenfalls die konkrete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr bestanden. Soweit die Klägerin behauptet, ohne Ursachen-feststellung und -beseitigung habe die Gefahr eines erneuten Auftretens der Schwarzfärbungen und damit eine erneute Gefährdung ihres Eigentums bestanden, kann offen bleiben, ob eine derartige konkrete bauseitige Gefahr überhaupt vorlag. Denn auch in diesem Falle hätte die Klägerin die angebotenen Maßnahmen nicht ablehnen dürfen. Die Maßnahmen dienten nämlich sowohl der vollständigen Beseitigung der Nutzungsbeeinträchtigung, als auch der Sanierung möglicher Ursachenquellen und damit der Minderung einer u.U. gegebenen Wiederholungs-gefahr. Auch das von der Klägerin selbst eingeholte Privatgutachten des … hatte entsprechende Maßnahmen vorgeschlagen. Die fortbestehende subjektive Besorgnis der Klägerin im Hinblick auf eine Widerholungsgefahr rechtfertigt nicht die Verweigerung der Beseitigung der vorliegenden konkreten Gebrauchsbeeinträchtigungen. Dies umso weniger, als diese Maßnahmen -den damals vorliegenden Gutachten folgend- möglicherweise auch zu einer Ursachenbeseitigung hätten führen können und im anderen Falle die Möglichkeit der Suche nach anderen Ursachen nicht berührt hätte.
Die auch objektiv begründete Besorgnis einer Wiederholungsgefahr unterstellend, hätte die Klägerin allenfalls einen zusätzlichen Anspruch auf weitere Ursachenforschung, nicht aber ein Recht auf Ablehnung der auch sachverständigenseits empfohlenen und von der Beklagten angebotenen Reinigungs- und Renovierungsmaßnahmen gehabt. Zwar hat der Mieter Anspruch darauf, dass Mängelbeseitigungsmaßnahmen möglichst schonend unter Einbeziehung seiner Interessenlage erfolgen. Dies führt aber nicht dazu, dass zunächst auch eine Ursachenermittlung, die möglicherweise überhaupt nicht zu einem Ergebnis führt, in jedem Falle erkennbar äußerst zeitaufwendig ist, durchgeführt werden müsste.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts (Antrag zu 4).
Dabei kann offenbleiben, ob ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht überhaupt - wie die Klägerin meint - bis zur Mängelbeseitigung in der Höhe unbeschränkt gegeben sein kann (zum Meinungsstand s. Schmid, Miete und Mietprozess, 3. Auflage, Abschnitt 8 Rn 132, 133).
Das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht scheitert jedenfalls bereits daran, dass ein Mängelbeseitigungsanspruch nicht mehr besteht (Schmid, aaO, Rn 129). Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zum Klageantrag zu 1) Bezug genommen.
Die Klägerin hat schließlich keinen Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der
Beklagten zum Schadensersatz (Antrag zu 5).
Die Feststellung des Bestehens des von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruchs setzt gemäß §§ 538 BGB a.F. (§ 536 a BGB n.F.) voraus, daß das streitgegenständliche Mietobjekt im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien mit einem Mangel behaftet war oder daß ein derartiger Mangel später infolge eines Umstandes entstanden ist, den die Beklagte zu vertreten hatte. Keine dieser beiden Voraussetzungen ist indes gegeben. Von der von der Klägerin zu beweisenden Tatsache (vgl. dazu etwa die Nachweise bei Palandt/Putzo, 61. Auflage, § 536a Rn 19), daß der Mangel bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden gewesen wäre, so daß eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung der Beklagten in Betracht käme, kann nicht ausgegangen werden. Insoweit fehlt es bereits an einem hinreichenden Vortrag der Klägerin. Denn die Klägerin hat bereits nicht den ursächlichen Mangel dargelegt. Dies wäre aber für den erforderlichen Schluss, der Mangel habe bereits bei Vertragsschluss vorgelegen, notwendige Voraussetzung. Darüber hinaus hat der Mieter für das Vorliegen des Mangels bei Vertragsschluss die Beweislast (Bub/Treier, 3. Auflage, Abschnitt III, Rn 1384 a). Daran ändert auch der dem Mieter fehlende Einblick in die Verhältnisse nichts (OLG D'dorf ZMR 2000, 377; OLG Hamm ZMR 1997, 520; OLG Hbg ZMR 1990, 11).
Ist danach nicht von einem anfänglichen Mangel i.S.v. § 538 BGB a.F. auszugehen, käme ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nur unter der Voraussetzung in Betracht, dass der Mangel von der Beklagten zu vertreten ist.
Hiervon ist nicht auszugehen, nachdem die Klägerin - wie dargelegt - bereits nicht den ursächlichen Mangel dargelegt hat. Für ein Verschulden der Beklagten spricht auch keine Vermutung.
Soweit die Klägerin auf das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren verweist, wonach ein Mitverschulden der Klägerin nicht erkannt werden konnte, reicht dies nicht aus. Darüber hinaus hat der Sachverständige ausdrücklich festgestellt, dass gerade im Hinblick auf den von der Klägerin entsorgten Staubsauger Unsicherheiten bestehen. Der Sachverständige hat schließlich hinsichtlich der Verantwortlichkeit der Beklagten festgestellt, „dass zumindest chemisch-organische Freisetzungen als Primärursache auszuschließen sind und damit auch die von der Vermieterseite verwandten Materialien wie Farben, Teppichboden, Kunststofffenster und Einbauküche als Ursache ausscheiden" Entgegen der Ansicht der Klägerin kann sich diese auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Vermieter müsse darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stamme, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Denn auch hinsichtlich des Verschuldens des Vermieters hat der Mieter grundsätzlich die Beweislast. Der Vermieter muss sich nur dann entlasten, wenn feststeht, dass der Mangel bzw. Schaden aus einem, dem Einfluss des Mieters entzogenen Gefahrenbereich herrührt (Bub/Treier, aaO, Rn 1385a mwN). Dies ist vorliegend aber gerade nicht der Fall, da die Schadensursache im Nutzungsverhalten der Klägerin begründet sein kann. Insoweit weist der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren ausdrücklich auf den (entsorgten) Staubsauger der Klägerin und das Institut Fresenius auf nutzungsbedingte Emissionen (Reinigungs- und Pflegemittel Duftstoffe und Kosmetikprodukte) hin.
Darüber hinaus hat der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren die von der Vermieterseite verwendeten Materialien als Ursache ausgeschlossen, was auch mit dem Untersuchungsbefund des Institut Fresenius, wonach die vorgefundenen Stoffkonzentrationen als nutzungsbedingte Emissionen eingeordnet werden, übereinstimmt.
Nach alledem sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nicht gegeben.
Demgegenüber ist die Widerklage begründet.
Der Beklagten steht gemäß § 546 Abs. 1 BGB der tenorierte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Klägerin zu. Denn das Mietverhältnis ist aufgrund der klägerischen Kündigung vom 28.8.2003 beendet.
Die Beklagte war nämlich gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB aufgrund der bestehenden
Mietzinsrückstände zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die Klägerin befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit der Entrichtung des Mietzinses für mehr als 2 aufeinanderfolgende Monate in Zahlungsverzug. Dass die Klägerin nach Ablehnung der angebotenen Mängelbeseitigung weder zur Mietminderung berechtigt war und ihr auch kein Zurückbehaltungsrecht zustand, wurde bereits erörtert.
Auch das für den Schuldnerverzug erforderliche Verschulden lag vor. Bei Anwendung der von ihr zu erwartenden Sorgfalt hätte die Klägerin ohne weiteres erkennen können, daß sie bei einem singulär gebliebenen Schadensereignis nicht auf der einen Seite die Beseitigung der Mängelerscheinungen ablehnen und auf der anderen Seite jegliche Mietzinszahlung einstellen durfte.
Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO war der Klägerin nicht zuzubilligen. Eine Räumungsfrist ist nur dann zu gewähren, wenn das Interesse des Mieters an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten ist als das Interesse des Vermieters an der sofortigen Räumung. Dies ist vorliegend nicht der Fall, nachdem die Klägerin unabhängig von den enormen Mietzinsrückständen auch den laufenden Mietzins nicht entrichtet und außerdem nach ihrem eigenen Vortrag über eine weitere Wohnung verfügt.
Der Beklagten steht darüber hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB der tenorierte Zahlungsanspruch zu.
Dieser setzt sich zusammen aus dem Mietzins für November 2000 und für den Zeitraum von Februar 2001 bis Mai 2003 in Höhe von jeweils 1.636,13 Euro sowie den Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 1998 (1253,70 Euro abzgl. der Gutschrift 1999 in Höhe von 94,55 Euro), 2000 (296,21 Euro) und 2001 (848,34 Euro). Hieraus errechnet sich der tenorierte Gesamtbetrag von 49.751,47 Euro, den die Klägerin unstreitig nicht gezahlt hat.
Die Klägerin war in dem genannten Zeitraum auch nicht zur Minderung und Zurückbehaltung berechtigt, nachdem sie die angebotenen Reinigungs- und Renovierungsarbeiten abgelehnt hatte. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zur Klage Bezug genommen. Ob und insbesondere in welcher Höhe die Klägerin nach dem Auftreten der Schwarzfärbungen bis zur Ablehnung der Mängelbeseitigung zur Minderung berechtigt war, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn die Beklagte macht für diesen Zeitraum keine Mietzinsansprüche geltend.
Soweit die Beklagte Betriebskostennachzahlungen geltend macht, ist die Richtigkeit der Abrechnungen unstreitig geblieben. Insoweit liegt auch Fälligkeit vor, nachdem die streitgegenständlichen Abrechnungen den Anforderungen entsprechen, die nach § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Die einzelnen Betriebskostenpositionen sind nämlich mit ihrem Gesamtbetrag ebenso angegeben wie der Verteilerschlüssel; die aus Sicht des Klägers auf die Mieter jeweils entfallenden Anteile sind nachvollziehbar berechnet und die geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt.
Der Zinsanspruch ist unter dem Gesichtspunkt des Verzuges begründet (§§ 286 Abs. 2 Ziffer 1, 288 BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben waren die Kosten nach billigem Ermessen ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen. Denn die Klägerin wäre ohne das erledigende Ereignis auch mit ihrem Feststellungsantrag auf Feststellung des Nichtbestehens eines Zahlungsanspruchs in Höhe von 46.325,83 Euro unterlegen gewesen. Die erledigte Feststellungsklage hatte gegenüber der Zahlungswiderklage keinen selbständigen Streitgegenstand, weshalb auf die Ausführungen zur Zahlungswiderklage Bezug genommen wird.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.
Soweit die Klägerin beantragt, ihr zu gestatten die Räumungsvollstreckung gemäß § 712 ZPO ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Beklagten abzuwenden, war dem nicht zu entsprechen.
Zwar stellt es grundsätzlich einen nicht zu ersetzenden Nachteil dar, wenn der Mieter seine Wohnung aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils verliert (LG Ffm, WuM 1989, 304; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, § 712 Rn 21). Vorliegend hat die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag aber eine weitere Wohnung und nutzt die streitgegenständliche Wohnung seit über 2 1/2 Jahren nicht mehr. Angesichts dessen und der Tatsache, dass die Klägerin nicht nur mit den vollständigen Mietzahlungen für den genannten Zeitraum im Rückstand ist, sondern auch die laufende Miete nicht zahlt, steht einer Entscheidung nach § 712 Abs. 1 ZPO auch ein überwiegendes Interesse der Beklagten an der Durchführung der Räumung entgegen (§ 712 Abs. 2 S. 1 ZPO).
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
Soweit die Klage teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, lag ein selbständiger streitwerterhöhender Streitgegenstand nicht vor.
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