LG Frankfurt 5. Zivilkammer — 2-05 O 300/01 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2005-05-12

Aktenzeichen: 2-05 O 300/01

ECLI: ECLI:DE:LGFFM:2005:0512.2.05O300.01.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 682.574,65 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger verlangt mit seiner Klage dem Grunde und der Höhe nach streitigen Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus einem notariellen Kaufvertrag der Parteien vom 24.8.1998 (Anlage K 1, BI. 9-24 d. A.) über die Liegenschaft …., respektive Schadensersatz aus deliktischem Anspruch, hilfsweise die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Er erwarb den Grundbesitz für 900.000,-- DM, wobei auf die zu jenem Zeitpunkt im Haus vorhandenen Eigentumswohnungen die im Kaufvertrag genannten Beträge jeweils entfallen sollten. Beim Abschluss des Vertrages wurden die Beklagten zu 1) — 5) von der Beklagten zu 4) aufgrund einer erteilten Grundstücksvollmacht vom 15.6.1998 vertreten (BI. 25, 26 d. A.). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des genannten Kaufvertrages verwiesen.

In dem Haus befanden sich beim Erwerb durch die Beklagten im Jahre 1977 ursprünglich 4 Wohnungen, die von der Familie der Beklagten zu 1) — 5) auch gemeinsam genutzt wurden. 1978 erhielten die Beklagten zu 1) und 5), damals alleinige Eigentümer der Liegenschaft, ein öffentliches Wohnungsbaudarlehen bewilligt und es erfolgte zugunsten der Hessischen Landesbank auch die Eintragung einer entsprechenden Hypothek im Grundbuch. Das Darlehen wurde im Jahre 1993 vorzeitig und freiwillig in vollem Umfange von den Beklagten zu 1) und 5) zurückgeführt. Mit entsprechender Löschungsbewilligung der Hessischen Landesbank vom 16.12.1993 erfolgte die Löschung der Hypothek.

Im April 1995 übertrugen die Beklagten zu 1) und 5) 4/5 ihres Grundeigentums an dieser Liegenschaft auf ihre Kinder, die Beklagten zu 2) — 4). Zugleich wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Wohnungseigentum gebildet. In den entsprechenden Wohnungseigentumsblättern des Grundbuches tauchte die gelöschte Hypothek zugunsten der Hessischen Landesbank nicht mehr auf. Den Beklagten zu 2) und 4) war bekannt, dass die Beklagten zu 1) und 5) das oben erwähnte öffentliche Darlehen erhalten und 1993 zurückgezahlt hatten.

Anlässlich des Abschlusses des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrages der Parteien war zwischen diesen nicht die Rede davon, dass das vom Kläger erworbene Haus noch bis zum 31.12.2004 dem Wohnungsbindungsgesetz unterlag, was dem Kläger seitens der Stadt … unter dem 14.1.2000 so mitgeteilt wurde (Anlage K 2, Bl. 29, 30 d. A.) und dem Kläger bis dahin unbekannt war. Dem lag ein Bescheid der Stadt …. vom 2.9.1994 an die Beklagten zu 1) und 5) zugrunde (Anlage K9, Bl. 182 d. A.), den die Beklagten zu 1) und 5) nicht erhalten und von dem auch die Beklagten zu 2) bis 4) keine Kenntnis gehabt haben wollen, weshalb nach Darstellung der Beklagten im Rahmen des Erwerbs des Hauses durch den Kläger kein entsprechender Hinweis seitens der Beklagten an den Kläger erfolgte. Der Kläger hätte die Liegenschaft nicht erworben, wenn ihm dieser Umstand damals bekannt gewesen wäre.

Unstreitig enthält die Rückseite eines Schreibens der Hessischen Landesbank vom …. an die Beklagten zu 1) und 5) nach der Ablösung des öffentlichen Darlehens die allgemeinen Hinweise zur Fortgeltung der Belegungs- und Mietpreisbindungen, wie in dem Schriftsatz des Klägers vom 7.12.2001, Seite 6 unten, zitiert. Außerdem haben die Beklagten nach der Darstellung des Klägers bei der Begründung des Darlehens zur Kenntnis genommen, dass die öffentliche Förderung nicht automatisch mit der vorzeitigen freiwilligen Rückzahlung erlischt, sondern darüber hinaus fortbesteht.

Die Beklagten zu 1) und 5) haben gegen den Bescheid der Stadt ….. vom 2.9.1994 Widerspruch eingelegt, der von der Stadt …. unter dem 14.7.2003 zurückgewiesen wurde (Einzelheiten: Bl. 257 — 262 d. A.). Die von den Beklagten zu 1) und 5) diesbezüglich erhobene Klage zum Verwaltungsgericht haben die dortigen Kläger jetzt in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Eine der Wohnungen war beim Erwerb der Liegenschaft vermietet, die restlichen wurden geräumt an den Kläger übergeben.

Nach Kenntnis der Umstände hinsichtlich der Sozialbindung holte der Kläger ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Liegenschaft, bezogen auf das Kaufdatum, ein (Anlage K 5, Bl. 33 — 54 d. A.), das zu einem Betrag von 465.000,- DM kam und von dem der Kläger meint, der Gutachter habe dabei die Sozialbindung maßgeblich berücksichtigt. Der Differenzbetrag zum tatsächlich vom Kläger an die

Beklagten gezahlten Kaufpreis = die Beklagten hatten ursprünglich 1,2 Mio DM verlangt und die Parteien sich schließlich auf 900.000,-- DM geeinigt — ist Gegenstand der vorliegenden Klage.

Zur weiteren Begründung eines behaupteten Schadens hat der Kläger mit seinem Schriftsatz vom 13.2.2005 vortragen lassen, ohne die Sozialbindung hätte er den von ihm bereits beantragten und genehmigten Umbau schon bis 31.12.1999 fertig stellen können und der nach dem Umbau mögliche Mietertrag würde bis zum Wegfall der Sozialbindung rund 200.000,-- EUR (für 4 Jahre) betragen haben. Mit Sozialbindung und ohne Renovierung wären indes nur rund 75.000,-- EUR zu erzielen gewesen, so dass sich an entgangenen hypothetischen Mieteinnahmen ein Betrag von 125.000,--EUR ergäbe.

Hypothetisch, so trägt der Kläger ferner vor, hätte er über einen Verkauf des sanierten Wohnraums einen Reinerlös von rund 500.000,- EUR erzielen können, was derzeit nur noch mit 400.000,- EUR möglich wäre. Zu dieser Gewinneinbuße käme noch ein Zinsausfall der 500.000,-- EUR für die letzten 4 Jahre, geschätzt auf 5 % mit 100.000,- EUR dazu, was ebenfalls die Klageforderung trage.

Mit seinem gleichzeitig geltend gemachten Hilfsantrag verlangt er schließlich die Rückabwicklung des Kaufvertrages, wobei er aber derzeit noch keinen Rücktritt vom Kaufvertrag erklären wolle.

Der Kläger sieht sich durch das Verschweigen der — zwischen den Parteien nach wie vor streitigen — Sozialbindung seitens der Beklagten arglistig getäuscht.

Er beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger 222.411,96

EUR (= 435.000,-- DM) nebst 5 % Zinsen über dem Diskontsatz seit dem 30.1.2001 zu zahlen,

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 460.162,69 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Diskontsatz seit dem 30.1.2001 Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Hausgrundstücks …., Grundbuch von .., Bezirk …, Band …, Blatt …, gemäß notariellem Vertrag des Notars …, Urkundenrolle …. zu zahlen.

Die Beklagten beantragten,

die Klage abzuweisen.

Sie verneinen jegliches arglistige Verhalten ihrerseits gegenüber dem Kläger. Sie behaupten, in Unkenntnis von dem Bescheid der Stadt … vom 2.9.1994 davon ausgegangen zu sein, dass mit der Rückführung der öffentlichen Gelder auch die Sozialbindung entfallen sei. Deshalb und wegen der schon 1993 erfolgten Löschung der Hypothek hätten sie auch keinen Anlass gesehen, den Kläger auf diese Vorgänge anlässlich des Kaufvertrages der Parteien hinzuweisen.

Die Beklagten zu 2) bis 4) sind überdies der Auffassung, nicht als Gesamtschuldner für eine etwaige Haftung der Beklagten zu 1) und 5) einstehen zu müssen.

Ferner sind die Beklagten der Meinung, der Kläger habe — in Unkenntnis von der etwa tatsächlich noch bestehenden Sozialbindung — das Grundstück gutgläubig und deshalb lastenfrei erworben, so dass er schon deshalb keinen Schaden erlitten haben könne. Tatsächlich, so behaupten sie, bestehe keine öffentliche Zweckbindung für die an den Kläger verkauften Eigentumswohnungen mehr.

Im Übrigen erheben sie die Einrede der Verjährung.

Hinsichtlich der Schadenshöhe beanstanden sie, dass der Kläger ohne jede nähere Begründung die Differenz zwischen dem Betrag des Gutachtens … und dem vereinbarten Kaufpreis geltend mache. Der Schaden sei auf diese Weise unzutreffend berechnet. Schließlich halten sie auch das Gutachten selbst für fehlerhaft, wie der 10%ige Abzug vom Ertragswert bei der zugrundegelegten 25jährigen Restnutzungsdauer bei nur etwa 6 Jahre nach dem Kauf fortbestehender Sozialbindung weder gerechtfertigt noch die weitere Nutzung der vermieteten Wohnung durch den seinerzeitigen Mieter berücksichtigt worden seien.

Hinsichtlich des Hilfsantrags tragen die Beklagten vor, dass der Kläger, wenn er denn die Rückabwicklung des Kaufvertrages wolle, die Rückgabe der Wohnungen jedem einzelnen Verkäufer lastenfrei und geräumt anbieten müsse.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen nimmt das Gericht auf den gesamten Akteninhalt Bezug.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Der klägerische Anspruch ist schon nicht schlüssig dargelegt, worauf das Gericht bereits in der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens vom 27.8.2001 hingewiesen hat. Auch die Beklagten haben hierzu, was den angeblichen Schaden des Klägers angeht, eingehend und erheblich vorgetragen.

Ein Anspruch des Klägers auf Schadensersatz, den er mit seinem Hauptantrag verfolgt, kann sich nur aus den §§ 434, 437, 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a. F. oder aus den §§ 823, 826 BGB ergeben — das Bestehen einer Sozialbindung der Eigentumswohnungen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses der Parteien und ein arglistiges Verschweigen der Beklagten in Kenntnis dieser Umstände als richtig unterstellt.

Nach BGH NJW 2000 Seite 1256 ist eine bestehende Sozialbindung ein Rechtsmangel und kein Sachmangel, so dass die oben genannten kaufvertraglichen Bestimmungen und nicht die §§ 459 f. BGB a. F. vorliegend zur Anwendung kommen, eine trotz der Ablösung des öffentlich geförderten Darlehens fortbestehende Sozialbindung des Wohnungseigentums unterstellt.

Seinen etwaigen Schaden — wegen Nichterfüllung, s. o., oder i. S. der §§ 823, 826, 249 if. BGB — hat der Kläger indes nicht hinreichend schlüssig dargelegt. Hierzu hätte er konkret dartun müssen, inwieweit die behauptete Sozialbindung über weitere ca. 6 Jahre überhaupt einen Schaden und, wenn ja, in welchem Umfang zur Folge gehabt hätte. Dem hat er weder mit dem von ihm eingeholten und in Bezug genommenen Gutachten des Sachverständigen … genügt, noch mit seiner hypothetischen Betrachtungsweise in seinem letzten Schriftsatz.

Der Sachverständige … hat eine Verkehrswertermittlung zum Bewertungsstichtag des Datums des Kaufvertrages der Parteien vorgenommen, in der er Lage, baulichen Zustand, Bausubstanz, Renovierungsstau und Verwertbarkeit des Hauses bzw. des Grundstücks seinen Berechnungen zugrunde legte und lediglich als ein bewertungsrelevanter Faktor einen Abschlag wegen der von ihm angenommenen Sozialbindung für geboten hielt. Dieser Ansatz beinhaltet keine geeignete Ermittlung eines etwa dem Kläger aus der behaupteten ca. sechsjährigen Sozialbindung der von ihm gekauften Wohnungen entstandenen Schadens. Vielmehr ist die Sozialbindung nur ein bewertungsrelevanter Umstand für den von dem Sachverständigen … ermittelten Verkehrswert, wie oben schon dargelegt. Vorliegend geht es aber nicht darum, dass der von dem Kläger gezahlte Kaufpreis — im Übrigen unstreitig schon 300.000,-- DM unter dem von den Beklagten vorgestellten Preis — nicht dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entspricht, sondern allein darum, wie der Kläger selbst vorträgt, inwieweit sich die etwa tatsächlich noch bestehende Sozialbindung konkret negativ auf die Vermögenssituation des Klägers ausgewirkt hat. Das hätte der Kläger um seiner Darlegungspflicht hinreichend nachzukommen, schon einmal im einzelnen vortragen müssen. Das von ihm hierzu beantragte Sachverständigengutachten ersetzt den notwendigen Vortrag nicht, sondern stellt sich als prozessual unzulässige Ausforschung dar.

Das gilt gleichermaßen für seine in seinem letzten Schriftsatz angestellte hypothetische Betrachtungsweise. Für die notwendige konkrete Schadensberechnung hätte er schon einmal darlegen müssen, was in den letzten 6 Jahren mit den Wohnungen passiert ist, welche Mieteinnahmen er erzielte und was konkret er eigentlich mit dem Haus vorhatte. Das Aufzeigen von Planungsalternativen genügt dem nicht. Auch eine gerichtliche Schadenschätzung wäre aufgrund dieser Ausführungen in keiner Weise möglich.

Nach alledem ist der Hauptantrag jedenfalls unbegründet, ohne dass es eines weiteren Eingehens auf den möglichen Haftungsgrund überhaupt bedürfte.

Der Hilfsantrag ist ebenfalls nicht begründet. Abgesehen davon, dass eine Rückabwicklung, wie die Beklagten schon haben vortragen lassen, nur in Bezug auf jeden der Beklagen und das konkret bezogen auf das jeweilige Wohnungseigentum lastenfrei und geräumt hätte beantragt werden müssen, fehlt es jedenfalls an der gemäß der §§ 434, 437, 440 Abs. 1, 325 Abs. 1, 349 BGB a. F. notwendigen Rücktrittserklärung des Klägers gegenüber den Beklagten, die er ausdrücklich nicht abgeben wollte.

Nach alledem ist die Klage insgesamt kostenpflichtig (§ 91 ZPO) abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich gemäß § 19 Abs. 1 GKG a. F. i.V.m. § 72 GKG n. F. aus der Addition der Werte von Haupt- und Hilfsantrag, die keinen nämlichen Streitgegenstand haben.

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