VG Frankfurt 1. Kammer — 1 E 1790/99 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2000-06-21

Aktenzeichen: 1 E 1790/99

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2000:0621.1E1790.99.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Die Beteiligten streiten um die Abführung von Veräußerungserlösen gemäß dem Altschuldenhilfegesetz vom 23.06.1993 (BGBl. I S. 986).

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Beteiligten streiten um die Abführung von Veräußerungserlösen gemäß dem Altschuldenhilfegesetz vom 23.06.1993 (BGBl. I S. 986).

2 Zum 01.01.1993 verfügte die Klägerin über einen Wohnungsbestand von 75 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 4.000 qm. Diese waren belastet mit Altverbindlichkeiten in Höhe von ca. 850.000,00 DM. Vor diesem Hintergrund erhielt sie auf ihren Antrag hin Altschuldenhilfe in Form der Teilentlastung in Höhe von ca. 240.000,00 DM gewährt.

3 Zwischen dem 01.01.1996 und dem 31.12.1996 veräußerte die Klägerin 4 Wohneinheiten unter der Adresse AA mit insgesamt 228,93 qm Wohnfläche und erlangte hierdurch einen Veräußerungserlös von 487.263,00 DM.

4 Mit Bescheid vom 01.04.1999 setzt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vor dem Hintergrund dieser Veräußerung einen Erlösanteil in Höhe von 40.148,52 DM zur Abführung an den Erblastentilgungsfond fest. Vom Veräußerungserlös in Höhe von 487.263,00 DM zog die KfW hierbei 34.339,50 DM (150,00 DM x 228,93 qm) sowie "Sanierungskosten" in Höhe von 352.552,20 DM ab und kam hierdurch zu einem maßgeblichen Erlös in Höhe von 100.371,30 DM für die Berechnung eines Abführungsbetrages in Höhe von 40 % dieses maßgeblichen Erlöses. Der so berechnete Erlösanteil finde seine Ermächtigungsgrundlage in § 5 Abs. 2 ASchHG.

5 Mit Schriftsatz vom 27.04.1999 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Köln Klage erhoben, von wo aus die Klage an das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main verwiesen worden ist. Zur Erfüllung der im Altschuldenhilfegesetz geforderten Wohnungsprivatisierung gem. § 5 Abs. 1 ASchHG seien der Klägerin "Privatisierungskosten" in Höhe von 202.161,93 DM entstanden. Die von der Klägerin beabsichtigte Privatisierung von 4 Wohnblöcken habe die Teilung eines 42.000 qm großen Grundstücks notwendig gemacht. Ferner habe die öffentliche Straßenfläche sowie der gemeindliche Sportplatz herausgemessen werden müssen und es habe Wohnungseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gebildet werden müssen. über diese Kosten hinaus seien der Klägerin Finanzierungskosten zur Finanzierung der Sanierung entstanden. Die Gesamtfinanzierungskosten für die 4 Wohnungen im Bereich AA hätten sich dabei auf 54.070,22 DM belaufen. Dies wird näher dargelegt, worauf Bezug genommen werden kann. In Anlehnung an § 5 der 2. Berechnungsverordnung seien sowohl die Privatisierungskosten als auch die Finanzierungskosten zu berücksichtigen. Da der Begriff "Sanierungskosten" im Sinne des Altschuldenhilfegesetzes nicht definiert worden sei, sei an vergleichbare Bestimmungen, hier § 5 der 2. Berechnungsverordnung, anzuknüpfen. Im Rahmen der Veranschlagung der Kosten sei zu berücksichtigen, dass die Privatisierungskosten unabhängig davon angefallen seien, ob die Klägerin nur eine oder etwa 20 Wohnungen verkaufe. Denkbar sei deshalb der Abzug der Gesamtprivatisierungskosten vom Veräußerungserlös, denkbar sei aber auch eine Berechnung nach den veräußerten qm Wohnfläche. Bezogen auf die Quadratmeterzahl der 4 veräußerten Wohnungen sei dann ein Betrag von 22.265,73 DM vom Veräußerungserlös abzuziehen. Dies wird näher dargelegt, worauf gleichfalls Bezug genommen werden kann.

6 Die Klägerin beantragt,

7 den Bescheid der Kreditanstalt für Wiederaufbau vom 01.04.1999 zur Abführung eines Erlösanteils in Höhe von DM 40.148,52 aus vorgenommenen Veräußerungen von 4 Wohnungen mit 228,9 qm Wohnfläche im Zeitraum vom 01.01.1996 bis 31.12.1996 aufzuheben.

8 Die Beklagte beantragt,

9 die Klage abzuweisen.

10 Im Hinblick auf die im Bescheid vom 01.04.1999 in Abzug gebrachten "Sanierungskosten" sei eine Abgrenzung von Instandhaltungs- und Modernisierungskosten vorzunehmen. Mit dem Begriff der Sanierungskosten im Altschuldenhilfegesetz seien lediglich Instandsetzungskosten, nicht aber Modernisierungskosten im mietrechtlichen Sinne (§ 3 Miethöhengesetz) gemeint. Ein Teil der an den 4 Wohnblöcken durchführten Maßnahmen stelle sich nun aber als Modernisierungsmaßnahmen dar.

11 Weder die Privatisierungs- noch die Finanzierungskosten seien Abzugskosten vom Veräußerungserlös. Die Ratio des § 5 Abs. 2 ASchHG sei die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichsbetrages, den ein Wohnungsunternehmen aus Privatisierungserlösen für die gewährte Altschuldenhilfe im Gemeininteresse leisten solle. In diesem Rahmen diene diese Bestimmung nur insoweit den Belangen der Wohnungsbauförderung, als sie die zügige Instandsetzung der ostdeutschen Wohnungsbestände weiterhin ermöglichen und nicht blockieren sollte. § 5 ASchHG habe deshalb eine andere Funktion als die von der Klägerin herangezogene Regelung des § 5 der 2. Berechnungsverordnung.

12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Inhalt der vorgelegten Behördenakte (ein Leitzordner sowie ein Schnellhefter) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13 Die als Anfechtungsklage statthafte und auch im übrigen zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der KfW vom 01.04.1999 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

14 Ermächtigungsgrundlage für die Abführung eines Erlösanteils in Höhe von 40.148,52 DM ist § 5 Abs. 2 des ASchHG. Danach hat das Wohnungsunternehmen für Veräußerungen in 1996 Erlösanteile in Höhe von 40 % aus der Veräußerung von 15 % seines zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit 15 % seiner Wohnfläche nach dem Stand vom 01. Januar 1993, die 150,00 DM je qm verkaufter Wohnfläche zuzüglich der in Verbindung mit dem Verkauf entstandenen Sanierungskosten übersteigen, bis zur Höhe des Teilentlastungsbetrages nach § 4 ASchHG an den Erblastentilgungsfond bei Veräußerung abzuführen.

15 Nach Maßgabe dieser Norm hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau im Bescheid vom 01.04.1999 zu Recht vom Veräußerungserlös in Höhe von 487.263,00 DM 34.339,50 DM (150,00 DM x 228,93 qm Wohnfläche) in Abzug gebracht. Zu Recht erfolgte überdies aber auch der Abzug der mit der Veräußerung entstandenen Sanierungskosten in Höhe von 352.552,20 DM. Insoweit bedurfte es nämlich keiner Differenzierung der entstandenen Kosten in Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten, mit der Maßgabe, dass die Modernisierungskosten nicht in Abzug gebracht werden können. Entgegen der später vertretenen Rechtsauffassung geht die KfW vielmehr in ihrem Bescheid vom 01.04.1999 sowie generell in ihrer Verwaltungspraxis zutreffend davon aus, dass bei der Vorgabe "Sanierungskosten" im Rahmen des § 5 Abs. 2 ASchHG eine derartige Differenzierung nicht vorgenommen werden muss. Zu Sanierungskosten im Sinne des § 5 Abs. 2 ASchHG zählen vielmehr sowohl Instandsetzungskosten als auch Modernisierungskosten, soweit sie nicht aus einer Luxusmodernisierung resultieren. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber des Altschuldenhilfegesetzes der entscheidenden Behörde abverlangen wollte, dass diese bei den geltend gemachten Sanierungsmaßnahmen unterscheiden sollte, ob diese auf die Beseitigung eines Mangels (Instandsetzung) oder auf die Beseitigung eines Missstandes (Modernisierung) gerichtet sind. Wie die Beklagte selbst vorträgt, hat der Gesetzgeber des Altschuldenhilfegesetzes versucht, einen pauschalierenden Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungsunternehmen und den Interessen des Erblastentilgungsfonds vorzugeben. Dem Interesse an einem pauschalierenden Ausgleich hätte es nun aber widersprochen, im Rahmen geltend gemachter Sanierungskosten wiederum fein differenziert zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten zu unterscheiden. Der mit dieser Unterscheidung einhergehende Prüfaufwand seitens der zuständigen Behörde hätte auch dazu geführt, dass die angestrebte zügige Privatisierung behindert worden wäre. Dass eine derartige zügige Privatisierung angestrebt war, ergibt sich u.a. aus der Verpflichtungserklärung gem. § 4 Abs. 5 Nr. 1 ASchHG, aus der Anrechnung früherer Privatisierungen und Veräußerungen ab dem 03. Oktober 1990 gem. § 5 Abs. 1 S. 1 und 2 ASchHG sowie aus der in zeitlichen Sprüngen gestaffelten Erhöhung der abzuführenden Erlösanteile in § 5 Abs. 2 ASchHG selbst.

16 Andererseits kann nun aber auch dem Vortrag der Klägerin, wonach vom Veräußerungserlös die sogenannten Privatisierungskosten abzuziehen seien, nicht gefolgt werden. Dies bereits deshalb, weil die Einbeziehung derartiger Kosten in den Begriff "Sanierungskosten" den Wortlaut des Gesetzes nicht nur überdehnen, sondern eindeutig überschreiten würde. Auch ansonsten sind jedoch im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes keine Anhaltspunkte vorhanden, wieso derartige Privatisierungskosten, entgegen dem eindeutigen Wortlaut, als Sanierungskosten im Sinne des Gesetzes angesehen werden sollten. Zutreffend hat die Beklagte vielmehr ausgeführt, dass es dem Gesetzgeber freistand, einen pauschalierenden Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungsunternehmen und den Gemeinwohlinteressen des Erblastentilgungsfonds zu bestimmen, in dessen Rahmen Privatisierungskosten wie von der Klägerin vorgetragen, nicht einbezogen worden sind.

17 Zutreffend hat die KfW jedoch auch die Finanzierungskosten nicht vom Veräußerungserlös abgezogen. Auch insoweit kommt zum Tragen, dass der Gesetzgeber des Altschuldenhilfegesetzes einen pauschalierenden Ausgleich genereller Art zwischen den Interessen der Wohnungsunternehmen und dem Gemeinwohlinteresse des Erblastentilgungsfonds anstrebte und dabei möglichst weitgehend individuelle Situationen bei den Wohnungsunternehmen unberücksichtigt bleiben sollten. Eine derartige individuelle Situation ist nun aber die Frage, ob und inwieweit ein Wohnungsunternehmen zwecks Erfüllung seiner Privatisierungspflichten auf die Aufnahme von Krediten angewiesen war. Diese Notwendigkeit wiederum konnte sich unter Umständen aus einer entsprechenden wirtschaftlichen Vorgehensweise ergeben oder nicht. Nicht in jedem Falle erweisen sich somit Finanzierungskosten als notwendigerweise mit den Sanierungsmaßnahmen einhergehende Kosten. Im Hinblick auf die Gesamtkonzeption des Altschuldenhilfegesetzes kann nun aber nicht davon ausgegangen werden, dass derartige aus individuellem (wirtschaftlichem oder unwirtschaftlichem) Verhalten resultierende Sanierungsnebenkosten dem Gesetzesbegriff der Sanierungskosten unterfallen sollen. Der Hinweis der Klägerin auf § 5 der 2. Berechnungsverordnung vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I S. 1719) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) geht bereits deshalb fehl, weil Sinn und Zweck dieser Verordnung mit den Maßgaben des Altschuldenhilfegesetzes nicht vergleichbar sind.

18 Da die Klägerin unterlegen ist, hat sie die Kosten des Verfahrens gem. § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen.

19 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

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