OLG Frankfurt 20. Zivilsenat — 20 W 336/09 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2009-11-19

Aktenzeichen: 20 W 336/09

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2009:1119.20W336.09.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Beschwerdewert: 37.000,11 EUR.

Gründe

Der Notar hat gemäß § 15 GBO am 25.09.2009 die Eigentumsänderung gemäß Ziffer III Abs. 1 eines notariellen Kaufvertrags vom 05.05.2009 im Grundbuch beantragt. In jenem Kaufvertrag hatte die Beteiligte zu 1. als Testamentsvollstreckerin der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin den Grundbesitz zu einem Kaufpreis von 185.000,-- EUR an die Beteiligte zu 2. verkauft. Durch Zwischenverfügung vom 08.10.2009 hat das Grundbuchamt weitere Darlegungen zur Entgeltlichkeit der Verfügung der Testamentsvollstreckerin für erforderlich gehalten, da alleine der Grundstückswert des verkauften Grundbesitzes bereits 125.970,-- EUR betrage. In der Folge hat die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 12.10.2009 eine auszugsweise Kopie eines Exposé der... GmbH, Filiale Stadt1, eingereicht. Durch die angefochtene Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass die Beteiligte zu 1. ein von ihr erstelltes Exposé eingereicht habe und zur Feststellung der Entgeltlichkeit der Verfügung der Testamentsvollstreckerin ein unabhängiges Wertgutachten von einem vereidigten Gutachter oder vom Gutachterausschuss der Stadt2 vorzulegen oder alternativ die Zustimmung aller Erben zum Kaufvertrag in der Form des § 29 GBO einzureichen sei. Gegen diese Zwischenverfügung hat der Notar mit Schriftsatz vom 28.10.2009, auf den verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Das Grundbuchamt hat durch Beschluss vom 02.11.2009 dem als Erinnerung angesehenen Rechtsmittel nicht abgeholfen und darauf hingewiesen, dass der Grundstücksrichtwert beim Liegenschaftsamt der Stadt2 erfragt worden sei; es hat die Sache sodann dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Der Notar hat in der Folge auch gegen den bezeichneten Nichtabhilfebeschluss vom 02.11.2009 Beschwerde eingelegt.

Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Satz 1 FGG-RG, § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Soweit die Beteiligten auch die als verfahrensleitende Maßnahme ergangene und als solche unanfechtbare Entscheidung des Amtsgerichts über die Nichtabhilfe angreift, handelt es sich um kein eigenständiges, von der Beschwerde gegen die Sachentscheidung losgelöstes Rechtsmittel, über das gesondert entschieden werden müsste. Ein Beteiligter macht damit in der Regel - und so auch hier - nur deutlich, dass er an seiner Beschwerde festhält und die Entscheidung des übergeordneten Gerichts begehrt. Deshalb befindet die Entscheidung über die Beschwerde gegen den Ausgangsbeschluss des Amtsgerichts in der Regel auch über die Angriffe, die sich gegen die unterbliebene Abhilfe richten, ohne dass es dazu noch eines gesonderten Ausspruchs bedarf (BayObLG FGPrax 2003, 199 ).

Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die der genannten Zwischenverfügung zugrundeliegende Auffassung des Grundbuchamtes, wonach die Voraussetzungen für den beantragten grundbuchmäßigen Vollzug des Vertrages vom 05.05.2009 zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht vorliegen, trifft zu. § 20 GBO bestimmt, dass bei Auflassung eines Grundstücks der Eigentumswechsel nur eingetragen werden darf, wenn die erforderliche Einigung zwischen dem Berechtigten und dem anderen Teil erklärt worden ist. Auf Veräußererseite ist die Auflassung vom Verfügungsbefugten zu erklären.

Hat ein Testamentsvollstrecker als Veräußerer die Auflassung erklärt, so hat deshalb das Grundbuchamt dessen Verfügungsbefugnis zu prüfen (vgl. die Nachweise bei Demharter, GBO, 26. Aufl., § 52 Rz. 23; BayObLG NJW-RR 1989, 587). Zu unentgeltlichen Verfügungen ist der Testamentsvollstrecker nicht berechtigt, § 2205 Satz 3 BGB, es sei denn, alle Erben und Vermächtnisnehmer stimmen der Verfügung zu. In diesem Zusammenhang ist es nach den obigen Ausführungen also Sache des Grundbuchamts, festzustellen, ob eine entgeltliche oder eine unentgeltliche Verfügung vorliegt. Dabei darf zwar das Grundbuchamt im Allgemeinen davon ausgehen, dass bei einem Rechtsgeschäft mit einem Dritten Entgeltlichkeit vorliegt. Grundsätzlich wird dann, wenn die Verfügung Bestandteil eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten ist, der nicht zugleich Miterbe ist bzw. dem Testamentsvollstrecker wirtschaftlich oder persönlich nahe steht, anzunehmen sein, dass die Verfügung auch voll entgeltlich ist. Der Testamentsvollstrecker hat aber substanziiert darzulegen, aufgrund welchen maßgeblichen Beweggründen eine entgeltliche Verfügung vorliegt; diese Darlegung muss verständlich sein und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen. Dann genügen bloße Vermutungen für eine anderslautende Annahme insoweit nicht und den Erklärungen des Testamentsvollstreckers ist kein Misstrauen entgegen zu bringen. Vielmehr müssen aufgrund bestimmter Anhaltspunkte berechtigte Zweifel an der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers bestehen. Dann muss das Grundbuchamt selbst Ermittlungen anstellen, wobei der Nachweis in aller Regel nicht in der Form des § 29 GBO zu erbringen ist. Das Grundbuchamt kann verlangen, dass der Testamentsvollstrecker die erforderlichen Unterlagen beibringt (vgl. im Einzelnen Bauer/von Oefele/Schaub, GBO, 2. Aufl., § 52 Rz. 85 ff.; Hügel/Zeiser, Beck'scher Online-Kommentar zur GBO, Stand 01.10.2009, § 52 Rz. 77 ff.; Demharter, a.a.O., § 52 Rz. 21, 23 ff.; Keim ZEV 2007, 470 ff.).

Eine unentgeltliche Verfügung liegt dann vor, wenn der Testamentsvollstrecker objektiv betrachtet ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbschaftsmasse bringt und subjektiv betrachtet entweder den Mangel der Gleichwertigkeit der Gegenleistung erkennt oder doch bei ordnungsgemäßer Verwaltung der Masse das Fehlen oder die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen. Dabei steht eine nur teilweise unentgeltliche Verfügung einer insgesamt unentgeltlichen Verfügung gleich. Eine Verfügung ist also dann entgeltlich, wenn in den Nachlass eine Gegenleistung fließt, die dem gleichwertig ist, was aus dem Nachlass weggeben wird (Hügel/Zeiser, a.a.0., § 52 Rz. 68; Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.0., § 52 Rz. 52; Demharter, a.a.0., § 52 Rz. 21). Damit ist die Veräußerung eines Grundstücks dann entgeltlich, wenn der Gegenwert - in der Regel der Kaufpreis - wertentsprechend ist (Hügel/Zeiser, a.a.0., § 52 Rz. 70).

Dabei ist im Einzelfall zu entscheiden, ob eine derartige (Teil-)Unentgeltlichkeit anzunehmen ist. Das Grundbuchamt hat jedenfalls aufgrund von tatsächlichen Ermittlungen, die - wie die Beschwerde vom 09.11.2009, die dies nicht angreift, zeigt - von den Beteiligten nicht in Zweifel gezogen werden, die Feststellung getroffen, dass allein der Grundstückswert des mit einem Einfamilienhaus bebauten Anwesens annähernd 126.000,-- EUR beträgt. Vor diesem Hintergrund ist es nicht gänzlich unwahrscheinlich, dass bei einem Gesamtkaufpreis von 185.000,-- EUR eine teilweise Unentgeltlichkeit vorliegt. Die oben dargelegten berechtigten Zweifel des Grundbuchamts sind jedenfalls nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen. Sie werden auch nicht im Sinne der oben dargelegten substanziierten Darlegung durch das auszugsweise vorgelegte Exposé beseitigt. Es mag zwar richtig sein, dass es sich bei der... GmbH um eine eigene juristische Person handelt, was das Grundbuchamt ausweislich seiner Verfügung vom 15.10.2009 offensichtlich nicht beachtet hat. Sie ist aber jedenfalls mit der Beteiligten zu 1. wirtschaftlich verbunden, wie sich aus dem Zusatz "Kooperationspartner der ... Bank" ergibt, abgesehen davon, dass sie wie Ziffer I. und § 11 des eingereichten Kaufvertrages zeigt, an dem Abschluss des Kaufvertrags ein eigenes wirtschaftliches Interesse hat. In dem vorgelegten Exposé ist denn auch lediglich der genannte Verkaufspreis - nicht der Verkehrswert - aufgeführt, ohne dass sich daraus aber ergibt, woraus sich dessen Höhe herleitet.

Nach alledem ist die angefochtene Zwischenverfügung, die offensichtlich an die Stelle derjenigen vom 08.10.2009 treten soll, da sie nun nach der Reaktion der Beteiligten zu 1. auf die erste Verfügung konkrete und weitergehende Handlungsvorgaben macht, nicht zu beanstanden.

Die Wertfestsetzung folgt aus den §§ 131 Abs. 4, 30 Kost0. Der Senat hat ihn auf den sich aus dem Tenor ersichtlichen Bruchteil des Verkaufspreises geschätzt.

Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, hat der Senat nicht gesehen, da die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) hierfür nicht vorliegen.

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