OLG Frankfurt 20. Zivilsenat — 20 W 209/04 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2004-12-20

Aktenzeichen: 20 W 209/04

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2004:1220.20W209.04.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 276 BGB, § 43 WoEigG

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 2.723,96 EUR.

Gründe

1 Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin als ihrer ehemaligen Wohnungseigentumsverwalterin Schadensersatz. Die Antragsteller, bei denen es sich um die Wohnungseigentümer der Liegenschaft X in O1 handelt, schlossen mit der Antragsgegnerin am 19.07.1998 einen Verwaltervertrag für ihr Anwesen. Der Vertrag wurde nach § 2 Nr. 2 zunächst für die Zeit vom 01.09.1989 bis zum 31.08.1994 geschlossen. Er wurde nach mehrmaligen Verlängerungen zuletzt für die Zeit vom 01.09.1999 bis 31.08.2001 verlängert. Wegen der Einzelheiten der Verwalterverträge wird auf Bl. 54 ff d. A. Bezug genommen. Die Verwaltung wurde vorzeitig zum 01.06.2001 der A GbR übergeben. Wegen des Bestellungsbeschlusses vom 21.04.2001 wird auf Bl. 15 d. A. Bezug genommen.

2 Aufgrund eines im Oktober 1997 erlittenen Herzinfarktes organisierte der Geschäftsführer der Antragsgegnerin sein berufliches Engagement um. In diesem Zusammenhang übertrug er die Verwaltungstätigkeit zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt im Frühjahr 1999 der A GbR, worüber er die Antragsteller informierte. Eine eigene Verwaltertätigkeit der Antragsgegnerin fand nicht mehr statt. In der Folge kam es zu drei unberechtigten Belastungen des Hausgeldkontos, und zwar am 19.02.2001 in Höhe von 25,-- DM, am 02.04.2001 in Höhe von 302,61 DM und am 23.05.2001 in Höhe von 5.000,-- DM. Versuche einer außergerichtlichen Klärung des Sachverhaltes blieben erfolglos.

3 Die Antragsteller haben unter Teilrücknahme ihres Antrages im Übrigen beantragt,

der Antragsgegnerin aufzugeben, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters, Herrn B, 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

4 Die Antragsgegnerin hat beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

5 Sie hat zunächst die Auffassung vertreten, sie sei für eventuelle Schäden schon deshalb nicht verantwortlich, da ihr Vertrag spätestens zum 20.04.2001 geendet habe. Darüber hinaus habe sie den Antragstellern die gesundheitliche Lage ihres Geschäftsführers mitgeteilt, worin eine Kündigung gemäß § 626 BGB zu sehen sei. Jedenfalls sei sie für Fehlüberweisungen nicht verantwortlich. Denn die Verwaltung sei ab dem Jahr 1999 von der A GbR geführt worden, worüber die Wohnungseigentümer informiert gewesen seien. Die A GbR habe selbstständig und eigenverantwortlich den Antragstellern gegenüber gehandelt. Alle Zahlungen seien von der A GbR veranlasst worden, so dass sie als „faktische Verwalterin“ hierfür hafte, nicht die Antragsgegnerin. Jedenfalls treffe die Wohnungseigentümer, die von der Verwaltertätigkeit der A GbR Kenntnis gehabt hätten, ein so gravierendes Mitverschulden, dass eine Haftung der Antragsgegnerin ausscheide.

6 Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin mit Beschluss vom 15.08.2003, auf den Bezug genommen wird, antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters, Herrn B, 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.04.2003 zu zahlen. Es hat den Antrag gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG für zulässig gehalten, da auch Ansprüche gegen den vor Anhängigkeit ausgeschiedenen Verwalter in diesem Verfahren geltend zu machen seien. Der Antrag sei auch aus § 280 BGB n. F. begründet, da die Antragsgegnerin mit den unberechtigten Abhebungen gegen ihre Pflichten verstoßen habe. Hierfür sei sie als bestellte Verwalterin verantwortlich. Ein Mitverschulden der Antragsteller nach § 254 BGB scheide aus, da die Wohnungseigentümer aus der Mitteilung über die Einschaltung eines Erfüllungsgehilfen nicht auf gesetzeswidriges Verhalten hätten schließen müssen.

7 Gegen diesen Beschluss vom 15.08.2003, der dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerin laut Empfangsbekenntnis am 10.12.2003 zugegangen sein soll, hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt, die bei Gericht am 17.12.2003 eingegangen ist.

8 Die Antragsgegnerin hat beantragt,

die angegriffene Entscheidung abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.

9 Die Antragsteller haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

10 Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der Antragsgegnerin auferlegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das Amtsgericht zu Recht Schadensersatzansprüche wegen der beanstandeten Auszahlungen bejaht habe. Dabei seien allerdings aus Rechtsgründen die Grundsätze der positiven Vertragsverletzung und nicht § 280 BGB n. F. anzuwenden. Eine schuldhafte Pflichtverletzung folge in Bezug auf sämtliche beanstandeten Auszahlungen sowohl aus eigener Pflichtverletzung der Antragsgegnerin, wie auch aus dem Verschulden der A GbR. Die Antragsgegnerin sei nämlich nicht berechtigt gewesen, die Verwaltungstätigkeit insgesamt auf einen Dritten zu übertragen, da es sich um eine höchstpersönliche Pflicht handele. Darüber hinaus habe sie die Verpflichtung inne gehabt, die Gelder der Wohnungseigentümer ordnungsgemäß zu verwalten; auch dieser Pflicht sei sie nicht nachgekommen. Darüber hinaus hafte die Antragsgegnerin aufgrund der Übertragung ihrer Aufgaben auf die A GbR auch für deren Verschulden aus § 278 BGB. Dem stünden Abmachungen zwischen der Antragsgegnerin und der A GbR nicht entgegen, da diese Vertragsbeziehungen zwischen den Beteiligten nicht beeinflussen könnten. Daran ändere auch die Vollmacht vom 29.04.2001 zugunsten der A GbR nichts. Von einem Mitverschulden der Antragsgegnerin könne nicht ausgegangen werden.

11 Gegen diesen am 18.05.2004 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin mit am 26.05.2004 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie hat diese sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsatz vom 15.10.2004, auf den gleichfalls verwiesen wird, im Einzelnen begründet.

12 Sie beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.05.2004 aufzuheben und die Angelegenheit an das Landgericht Frankfurt am Main zu verweisen,

13 hilfsweise,

den Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.05.2004 abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.

14 Die Antragsteller beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

15 Sie sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 10.11.2004 wird verwiesen.

16 Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

17 Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO. Die Ausführungen der weiteren Beschwerde rechtfertigen weder eine Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses noch eine Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht, wie von der weiteren Beschwerde beantragt.

18 Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht - im Ergebnis übereinstimmend mit dem Amtsgericht - die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches aus einer positiven Vertragsverletzung der Antragsgegnerin bejaht hat.

19 Zu Recht hat das Landgericht Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin darin gesehen, dass sie die Hausverwaltung der Liegenschaft auf einen Dritten - die A GbR - übertragen und dass sie es darüber hinaus unterlassen hat, vertragswidrige Überweisungen vom Hausgeldkonto zu unterbinden. Dass es sich hierbei um Pflichtverletzungen im Rahmen des Hausverwaltervertrages handelt, wird von der weiteren Beschwerde auch gar nicht konkret in Abrede gestellt.

20 In diesem Zusammenhang ist das Landgericht weiter rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Zeitpunkt der hier verfahrensgegenständlichen Buchungen die Antragsgegnerin auch noch Hausverwalterin der Liegenschaft war. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seite 7, wonach von einer wirksamen Kündigung des Verwaltervertrages durch die Antragsgegnerin vorliegend nicht ausgegangen werden kann, kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Ausweislich Seite 2 der Begründung der weiteren Beschwerde im Schriftsatz vom 15.10.2004 will die Antragsgegnerin an ihrer diesbezüglichen bisherigen Rechtsauffassung offensichtlich auch gar nicht mehr festhalten. Jedenfalls erhebt sie keine konkreten Einwendungen gegen die entsprechenden Feststellungen der Vorinstanzen.

21 Die Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin sind auch als schuldhaft anzusehen. Ihr ist zumindest Fahrlässigkeit im Sinne des § 276 Abs. 1 BGB anzulasten. Als gewerbliche Hausverwalterin mussten ihr ihre vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Auf einen bloßen (Rechts-)Irrtum, auf den die weitere Beschwerde sich auf Seite 2 des Begründungsschriftsatzes vom 15.10.2004 stützt, kann sie sich zu ihrer Entlastung nicht berufen. Hieran wären strenge Anforderungen zu stellen, für deren Vorliegen hier keine Anhaltspunkte bestehen (vgl. im Einzelnen Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 276 Rz. 22; Erman/Westermann, BGB, 11. Aufl., § 276 Rz. 10 ff).

22 Darüber hinaus - auch dies hat das Landgericht zutreffend festgestellt - haftet die Antragsgegnerin aufgrund der Übertragung ihrer Aufgaben auf die A GbR auch für deren Verschulden aus § 278 BGB. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Antragsgegnerin die A GbR zur Erfüllung ihrer eigenen Verbindlichkeiten eingeschaltet hatte. So ist selbst das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25./30.04.2001 noch im Namen der Antragsgegnerin unterzeichnet worden; die Antragsgegnerin selbst hat in den Tatsacheninstanzen jeweils von der Übertragung der “faktischen Verwaltungstätigkeit“ auf die A GbR gesprochen. Somit haftet die Antragsgegnerin auch für deren pflichtwidrigen Umgang mit den Geldern der Antragsteller. Eventuelle Abmachungen zwischen der Antragsgegnerin und der A GbR vermögen die Vertragsbeziehungen zwischen den Beteiligten nicht zu beeinflussen.

23 Soweit die weitere Beschwerde sich darauf beruft, den Antragstellern sei der „Rückzug der Antragsgegnerin aus der Verwaltungstätigkeit und deren vollständige Übernahme und Ausübung durch die Firma A GbR“ bekannt gewesen, ist dies unerheblich. Zum einen könnte darin eine übereinstimmende Auswechslung des Vertragspartners bezüglich der Hausverwaltung noch nicht gesehen werden. Zum anderen kann dieser Umstand entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde auch noch keine Treuwidrigkeit der Antragsteller begründen, die ein Berufen auf die Pflichtwidrigkeit der Antragsgegnerin hindern könnte. Diese brauchten nicht damit zu rechnen, dass die Antragsgegnerin als (noch) bestellte Verwalterin sich durch das Einschalten der A GbR sämtlichen eigenen Verpflichtungen entziehen wollte. Die Antragsgegnerin und nicht die Antragsteller haben gegen vertraglich übernommene Verpflichtungen verstoßen. Insbesondere kann dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Antragsteller nicht zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen „durch entsprechende Hinweise an die Antragsgegnerin“ gemahnt haben, kein irgendwie geartetes Mitverschulden der Antragsteller gesehen werden. Der Senat hat bereits im Beschluss vom 28.01.2004 im die Antragsgegnerin betreffenden Verfahren 20 W 453/02 darauf hingewiesen, dass sich ein Schädiger grundsätzlich nicht darauf berufen kann, er sei nicht ausreichend überwacht worden.

24 Soweit sich die weitere Beschwerde noch mit der Entlastung für das Jahr 2000 auseinandersetzt, ist dieses Vorbringen unerheblich. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass die beanstandeten Vorgänge in das Jahr 2001 fallen. Dies gilt nach den ansonsten unbeanstandeten tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts auch für die Belastung des Hausgeldkontos in Höhe von 25,-- DM, die nicht am 19.02.2000, sondern am 19.02.2001 stattfand (vgl. die Feststellungen auf Seite 3 des angefochtenen Beschlusses). Diese Feststellungen korrespondieren auch mit den vorgelegten Unterlagen. So beginnt die Anlage A 5 zur Antragsschrift (Bl. 23 ff d. A.) überhaupt erst mit dem Kontostand am 31.12.2000 und listet im Anschluss die fehlerhafte Buchung für den 19.02.2001 auf. Dies korrespondiert mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf Seite 3 der Antragsschrift, die sich auf den Zeitraum ab dem 01.01.2001 bezieht. Auch das Schreiben vom 20.02.2003, Anlage A 6 zur Antragsschrift (Bl. 29 ff d. A.), führt unter Bezugnahme auf den entsprechenden Kontoauszug die entsprechende Belastung in Höhe von 25,- DM für den 19.02.2001 auf. Ob eine Entlastung sich also inhaltlich überhaupt auf diesen Sachverhalt beziehen könnte, kann mithin dahinstehen.

25 Dass in dem Abfluss der Geldbeträge vom Hausgeldkonto, der durch die Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin ermöglicht wurde, das Vermögen der Antragsteller vermindert wurde und diesen mithin in dieser Höhe ein Schaden entstanden ist, hat das Landgericht ebenfalls zutreffend festgestellt.

26 Soweit die weitere Beschwerde auch in diesem Zusammenhang nochmals auf die am 29.04.2001 der Firma A GbR erteilte Vollmacht verweist, ist ein Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung nicht zu erkennen. Unabhängig von der Frage, ob der Verwaltungsbeirat überhaupt berechtigt war, für die Wohnungseigentümer Vollmachten zu erteilen, geht aus der Vollmacht jedenfalls nicht hervor, dass der Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin oder gar deren Verwalterbestellung damit beendet werden sollte. Zu Recht hat das Landgericht auf die im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang stattgefundene Wohnungseigentümerversammlung - allerdings nicht am 30.04.2001, sondern am 25.04.2001 (Bl. 14 d. A.) - verwiesen, in der die A GbR erst ab 01.06.2001 als Verwalterin bestellt wurde. Vor diesem Hintergrund ist die Auslegung der Vollmacht durch das Landgericht, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich eingeschränkt auf Rechtsfehler hin zu überprüfen hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 49), nicht zu beanstanden. Jedenfalls hatte diese Vollmachtserteilung vom 29.04.2001 - unabhängig von ihrer Wirksamkeit - auf die noch fortdauernde Verwalterstellung der Antragsgegnerin und insbesondere den noch fortdauernden Verwaltervertrag, aus denen sich die Verpflichtungen der Antragsgegnerin gegenüber den Antragstellern ergeben, keinen Einfluss. Die Antragsgegnerin hätte also auch für das nachfolgende schuldhafte Verhalten der A GbR noch einzustehen.

27 Die Erteilung der Vollmacht ändert überdies nichts an der vorliegenden Kausalität zwischen den Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin und dem eingetretenen Schaden und begründet kein Mitverschulden der Antragsteller. Auch in diesem Zusammenhang kann sich die Antragsgegnerin zu ihrer Entlastung nicht auf bestehende Überwachungsverpflichtungen der Antragsteller als Wohnungseigentümer berufen. Abgesehen davon, dass davon ohnehin lediglich die nach diesem Zeitpunkt liegende Überweisung betroffen sein könnte, zeigen gerade die vorangegangenen unberechtigten Buchungen, dass - auch und gerade nach dem Vorbringen der Antragsgegnerin, die eine eigene Verantwortung dafür in Abrede stellt - die A GbR ohnehin zu unberechtigten Verfügungen über das Hausgeldkonto in der Lage war, ohne dass die Antragsgegnerin dies kontrolliert hätte. Sie stützt sich ja gerade auf „eine vollständige Übertragung der Verwaltungstätigkeit durch die Antragsgegnerin“ (vgl. Schriftsatz vom 15.10.2004, Seite 2). Dass sich die Antragsgegnerin nicht darauf berufen kann, zu einer Kontrolle nicht in der Lage gewesen zu sein, hat der Senat bereits im Beschluss vom 28.01.2004 im die Antragsgegnerin betreffenden Verfahren 20 W 453/02 ausgeführt. Hätte die Antragsgegnerin ihre nach wie vor bestehenden Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag wahrgenommen, hätte sie auch die nachfolgende Buchung im Vorhinein verhindern oder aber zumindest deren Fehlerhaftigkeit unmittelbar aufklären und den Eintritt eines Schadens damit verhindern können und müssen.

28 Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.

29 Es entspricht ausnahmsweise auch billigem Ermessen, der Antragsgegnerin die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen, § 47 Satz 2 WEG. Insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts betreffend die Kosten des (Erst-)Beschwerdeverfahrens, denen der Senat beitritt, verwiesen werden. Diese gelten für das Verfahren der weiteren Beschwerde entsprechend, zumal die weitere Beschwerde durchgreifende Einwendungen gegen die Richtigkeit des landgerichtlichen Beschlusses nicht erheben konnte.

30 Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der durch das Amtsgericht zuerkannten Summe orientiert, die durch die weitere Beschwerde noch angegriffen wird, § 48 Abs. 3 WEG.

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