LG Kassel Zivilkammer — 3 T 231/02 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2002-06-18

Aktenzeichen: 3 T 231/02

ECLI: ECLI:DE:LGKASSE:2002:0618.3T231.02.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 14.03.2002 hinsichtlich der getroffenen Kostenentscheidung wie folgt abgeändert:

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten der ersten Instanz zu tragen. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der ersten Instanz findet nicht statt.Im übrigen wird die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 14.03.2002 zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet auch im Beschwerdeverfahren nicht statt.

Der Beschwerdewert wird auf 2.600,00 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage "......"-Straße "......" in "......" . Sie sind, wie der Kammer aus zahlreichen Beschwerdeverfahren bekannt ist, seit langem zerstritten.

Die Antragsgegner luden den Antragsteller mit undatiertem Schreiben, welches dem Antragsteller spätestens am 02.10.2001 zuging, zu einer Eigentümerversammlung am 19.10.2001 ein. Der Antragsteller reagierte auf die Einladung mit Schreiben vom 02.10.2001 (BI. 23 bis 25 d.A.), indem er diese zurückwies, da sie nicht den rechtlichen Bestimmungen entspreche. Er führte im einzelnen aus, dass eine Notwendigkeit zur Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht bestehe. Die Antragsgegner führten die Eigentümerversammlung gleichwohl am 19.10.2001 - in Abwesenheit des Antragstellers - durch und fassten eine Vielzahl von Beschlüssen. Wegen des Inhalts dieser Beschlüsse wird auf die Niederschrift der Eigentümerversammlung vorn 19.10.2001 (BI. 8 bis 11 d.A.) Bezug genommen. Die vorgenannte Niederschrift ließen die Antragsgegner dem Antragsteller am 12.11.2001 zukommen. Mit Schriftsatz vom 21.11.2001, eingegangen bei dem Amtsgericht am 22.11.2001, beantragte der Antragsteller, sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 für ungültig zu erklären. Zur Begründung führte er aus, die Antragsgegner seien zur Einberufung der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 nicht befugt gewesen. Dies müsse im vorliegenden Fall nicht nur zur Anfechtbarkeit, sondern zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führen, da sich die Antragsgegner in beharrlicher Weise über die Einberufungsregelungen hinweg setzten und mit der Versammlung einen schikanösen Zweck verfolgt hätten. Nachdem die Antragsgegner unter Hinweis auf die Versäumung der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG beantragten, den Antrag des Antragstellers zurückzuweisen, beantragte der Antragsteller hilfsweise, festzustellen, dass die am 19.10.2001 gefassten Beschlüsse nichtig sind.Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 14.03.2002 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 für ungültig erklärt. Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers hat es den Antragsgegnern auferlegt.Gegen den ihnen am 20.03.2002 zugestellten Beschluss vom 14.03.2002, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (BI. 30 bis 33 d.A.), haben die Antragsgegner mit bei Gericht am 03.04.2002 eingegangenem Schreiben vom selben Tage sofortige Beschwerde eingelegt, welche sie mit weiteren Schreiben vom 23.04.2002 (BI. 43 bis 44 d.A.) und 25.04.2002 (BI. 53 d.A.) begründet haben. Mit dem Rechtsmittel verfolgen sie die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Auferlegung der Kosten auf den Antragsteller. Sie führen aus, der Antragsteller habe die Antragsfrist beim Amtsgericht schuldhaft versäumt. Nach § 7 der Teilungserklärung seien die Wohnungseigentümer überdies berechtigt, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen. Da weder ein Verwalter bestellt sei noch ein Verwaltungsbeirat existiere und auch ein Ermächtigungsbeschluss des Amtsgerichts in der Teilungserklärung nicht vorgesehen sei, bliebe einzig die Möglichkeit der Einberufung einer Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst. Im Übrigen sei der Antragsteller zu einer von ihnen für den 14.09.2001 einberufenen Eigentümerversammlung mit seinem Verfahrensbevollmächtigten erschienen und habe hiermit ihre Einberufungskompetenz anerkannt.Durch rechtskräftigen Beschluss vom 04.04.2002 hat das Amtsgericht nunmehr auf Antrag des Antragstellers die Hausverwaltung "......" und "......" zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt. Der Verwaltervertrag wurde bislang von den Antragsgegnern indes nicht unterzeichnet.Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht bei Gericht eingegangen. In der Sache hat sie jedoch nur insoweit Erfolg, als eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten auch der ersten Instanz nicht anzuordnen war.Das Amtsgericht hat die in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 gefassten Beschlüsse im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt; denn es liegt ein Einberufungsmangel vor, der hier nicht nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, sondern ausnahmsweise zu deren Nichtigkeit führt.Zu der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 haben allein die Antragsgegner mit undatiertem Schreiben, welches dem Antragsteller spätestens am 02.10.2001 zuging, eingeladen. Hierzu waren sie nicht befugt. Nach § 24 Abs. 2 WEG kann die Eigentümerversammlung grundsätzlich nur von dem Verwalter einberufen werden. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er pflichtwidrig die Einberufung einer Versammlung verweigert, kann diese nach § 24 Abs. 3 WEG auch von dem Vorsitzenden eines Verwaltungsbeirates einberufen werden. Ein Verwalter war von der Eigentümergemeinschaft entgegen der auch für nur aus zwei Wohnungseigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft unabdingbaren Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG (vgl. Palandt, BGB, 61. Aufl., § 20 WEG Rn. 2) bis zum 04.04.2002 - durch Beschluss von diesem Tage hat nach Auskunft des Antragstellers nunmehr das Amtsgericht die Hausverwaltung "......" und "......" zur Verwalterin bestellt - nicht bestellt worden. Auch ein Verwaltungsbeirat existiert nicht. Aus dem in § 24 Abs. 2 WEG geregelten Recht eines Viertels der Wohnungseigentümer, unter schriftlicher Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen, lässt sich eine eigene Einberufungsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer selbst dann nicht herleiten, wenn diese über das gesetzliche Quorum verfügen. Der im Gesetz nicht geregelte Fall, dass ein Verwalter nicht vorhanden ist und auch ein Verwaltungsbeirat nicht besteht, ist vielmehr nach anerkannter Auffassung durch die entsprechende Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB zu lösen, also in der Weise, dass ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt wird (OLG Hamm OLGR 1992, 194 (195); Palandt, a.a.O., § 24 WEG Rn. 2). Dies ist vorliegend nicht geschehen. Zwar ist § 24 WEG durch einstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar und ersetzbar, weshalb auch einem Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung das Einberufungsrecht zugestanden werden kann (OLG Hamm OLGZ 1992, 309 (311); Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., §24 Rn. 3, 6). Wie aus dem Verfahren 3 T 597/01 bekannt ist, findet sich in der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten vom 22.12.1995 unter § 7 diesbezüglich folgende Regelung:"1. Eine Eigentümerversammlung findet nur bei Bedarf statt. Sie ist unter Angabe der Tagesordnung einzuberufen. Die Einberufung erfolgt mündlich oder schriftlich. Die Frist soll, wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens 14 Tage betragen. Den Zeitpunkt und den Ort der Versammlung bestimmt der Verwalter oder der die Versammlung einberufende Wohnungseigentümer. Jede Versammlung ist grundsätzlich beschlussfähig."Eine unmittelbare Übertragung des Einberufungsrechts auf die einzelnen Wohnungseigentümer ist in der vorgenannten Bestimmung nicht enthalten. Vielmehr könnte ein Recht der einzelnen Wohnungseigentümer, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, der vorstehenden Regelung der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten nur mittelbar entnommen werden. Bei einer Unklarheit einer von nicht zwingenden WEG-Vorschriften abweichenden Bestimmung bleibt es bei der gesetzlichen Regelung (Palandt, a.a.O., § 10 WEG Rn. 8). Danach enthält die Regelung in § 7 der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten keine wirksame Übertragung des Einberufungsrechts auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Soweit dort geregelt ist, dass den Zeitpunkt und den Ort der Versammlung der Verwalter oder "der die Versammlung einberufende Wohnungseigentümer" bestimmt, lässt dies nicht den Schluss zu, dass die einzelnen Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne gerichtliche Ermächtigung befugt sind; denn der Wortlaut des entsprechenden Abschnitts des § 7 der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten erlaubt auch unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs ohne weiteres die Auslegung, dass die Befugnis des einberufenden Wohnungseigentümers, den Zeitpunkt und den Ort der Versammlung zu bestimmen, ausschließlich den Fall betrifft, dass sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung hat ermächtigen lassen. Dass den einzelnen Wohnungseigentümern grundsätzlich auch ohne entsprechende gerichtliche Ermächtigung das Einberufungsrecht zustehen soll, kann der entsprechenden Passage des § 7 der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten hingegen nicht entnommen werden.Soweit die Antragsgegner gegen diese Auslegung einwenden, die Annahme, die einzelnen Wohnungseigentümer seien zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht ermächtigt, führe dazu, dass eine solche überhaupt nicht einberufen werden könne, da ein Ermächtigungsbeschluss des Amtsgerichts in der Teilungserklärung nicht vorgesehen sei, ist diese Ansicht unzutreffend; denn die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zu ermächtigen, besteht auch ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung der Beteiligten. Auch der Hinweis der Antragsgegner, bei dieser Auslegung der Gemeinschaftsordnung könnten die Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung nie ohne Verwalter abhalten, auch wenn sie sich verstehen würden, ist unzutreffend; denn das einvernehmliche Abrücken der Wohnungseigentümer von den bestehenden Einberufungsformalien würde nicht zur Nichtigkeit der in einer unter Einberufungsmängeln leidenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen und auch nicht grundsätzlich zu deren Unwirksamkeit bei entsprechender Anfechtung führen. Schließlich führt auch das Erscheinen des Antragstellers und seines Verfahrensbevollmächtigten zu der von den Antragsgegnern - unberechtigterweise - einberufenen Eigentümerversammlung vom 14.09.2001 nicht zu einer entsprechenden Einberufungskompetenz der Antragsgegner :für die Eigentümerversammlung vom 19.10.2001; denn soweit der Antragsteller zu der von den Antragsgegnern einberufenen Eigentümerversammlung vom 14.09.2001 erschienen ist, hat er hiermit nicht die Berechtigung der Antragsgegner zur Einberufung einer Eigentümerversamrnlung anerkannt.Die Einberufung der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 durch die hierzu nicht berechtigten Antragsgegner führt hier nicht nur zur Anfechtbarkeit, sondern zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Zwar führen Einberufungsmängel wie die Einberufung durch einen Nichtberechtigten nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 910 ; OLG Köln OLGR 1996, 209 (210); OLG Hamm OLGR 1992, 194 (195); OLG Frankfurt/M. OLGZ 1982, 142) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit der gleichwohl in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse; denn § 24 WEG ist abdingbar (OLG Frankfurt/M. OLGZ 1985, 142 (143); OLG Hamm OLGZ 1992, 309 (311); BayObLG MDR 1982, 323 ; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 24 Rn. 3 Palandt, a.a.O., § 10 WEG Rn. 1), weshalb der fragliche Verstoß nicht im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gegen zwingendes Recht verstoßen kann. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer durch Nichteinladung bewusst ausgeschlossen werden sollen (vgl. Palandt, a.a.O, § 24 WEG Rn. 5), oder wenn sich einzelne Wohnungseigentümer ohne Einberufung zusammenfinden, um Beschlüsse zu fassen (vgl. Palandt, a.a.O., § 23 WEG Rn. 2 und 26). Ist es in dem Fall der mangelnden Einladung einzelner Wohnungseigentümer vor allem dann sachlich geboten, gefasste Beschlüsse lediglich der Anfechtbarkeit zu unterwerfen, wenn es sich um eine größere Wohnungseigentumsanlage handelt und deshalb gewährleistet ist, dass eine Beschlussfassung von einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern getragen wird, so müssen andere Maßstäbe gelten, wenn - wie hier - eine Wohnungseigentumsgemeinschaft lediglich aus zwei Parteien besteht (vgl. Beschluss der Kammer vom 15.01.2002 - 3 T 792/01). Unter Berücksichtigung der in dem genannten Beschluss der Kammer vom 15.01.2002 dargelegten Grundsätze führt der vorliegende Einberufungsmangel, bestehend in der Einberufung der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 durch die hierzu nicht berechtigten Antragsgegner, hier zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 gefassten Beschlüsse.Soweit die Rechtsprechung die in einer von einem hierzu nicht befugten Wohnungseigentümer einberufenen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht als nichtig, sondern nur als anfechtbar ansieht, betrifft diese Rechtsprechung in der Regel größere Wohnungseigentumsanlagen mit einer Vielzahl von Wohnungseigentümern und geht überdies davon aus, dass es sich bei dem Vorliegen eines Einberufungsmangels um einen Einzelfall, also eine Ausnahme handelt, die nicht bewusst herbeigeführt wurde. Hier liegt der Fall indes anders. Die Kammer hat die Antragsgegner bereits mehrfach auf die für eine wirksame Einberufung einer Eigentümerversammlung bestehenden Regelungen und hierbei zu erfüllenden Voraussetzungen hingewiesen (vgl. nur Beschluss der Kammer vom 06.11.2001 - 3 T 597/01 -; ebenso bereits das Amtsgericht Kassel, Beschluss vom 14.08.2001 - 803 II 41/01 -). Gleichwohl nehmen die Antragsgegner für sich fortdauernd in Anspruch, die gesetzlich oder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Regeln, die - auch wenn es nur um formale Fragen geht - kein Selbstzweck sind, nicht einhalten zu müssen. So haben sie nach dem Wissen des Antragstellers allein im Jahr 2001 weitere fünf Eigentümerversammlungen einberufen, ohne hierzu in entsprechender Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB durch gerichtliche Entscheidung entsprechend ermächtigt gewesen zu sein. In den von ihnen einberufenen Eigentümerversammlungen, denen der Antragsteller aufgrund der Einberufungsmängel in der Regel fern bleibt, wurden von den Antragsgegnern jeweils eine Vielzahl von Beschlüssen gefasst, die zu einem Großteil ordnungsgemäßer Verwaltung widersprachen (so die in der Eigentümerversammlung vom 02.04.2001 gefassten Beschlüsse, vgl. Beschluss der Kammer vom 06.11.2001 - 3 T 597/01 -). Letzteres dürfte auch für einen Großteil der von den Antragsgegnern in der streitbefangenen Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 gefassten Beschlüsse gelten; denn dass etwa die unter Tagesordnungspunkt 3 beschlossene Vermietung sämtlicher Gemeinschaftsräume im Erdgeschoss an die Antragsgegner nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, liegt auf der Hand. Die wiederholte Einberufung von Eigentümerversammlungen durch die hierzu nicht berechtigten Antragsgegner ist den Fällen, in denen einzelne Wohnungseigentümer durch Nichteinladung bewusst ausgeschlossen werden sollen, sowie denjenigen, in denen sich einzelne Wohnungseigentümer ohne Einberufung zusammenfinden, vergleichbar, weshalb auch hier von einer Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse auszugehen ist. Obwohl die Antragsgegner durch das Amtsgericht und die Kammer bereits mehrfach darauf hingewiesen wurden, dass sie zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne gerichtliche Ermächtigung nicht berechtigt sind, berufen sie immer wieder Eigentümerversammlungen ein, ohne sich hierzu gerichtlich ermächtigen zu lassen. Dies geschieht in Kenntnis dessen, dass der Antragsteller aufgrund des Einberufungsmangels der jeweiligen Einladung keine Folge leisten und an der entsprechenden Eigentümerversammlung nicht teilnehmen wird. Die Antragsgegner setzen sich damit in beharrlicher Weise über die Einberufungsregelungen hinweg. Der Antragsteller wird hierdurch gezwungen, entweder an den von den hierzu nicht befugten Antragsgegnern einberufenen Eigentümerversammlungen teilzunehmen, um so eine jeweilige Beschlussfassung zu verhindern, oder aber gegen die in den nicht ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG vorzugehen, indem er einen Antrag auf Ungültigerklärung der gefassten Beschlüsse bei Gericht stellt, wobei er jeweils die in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmte Frist von einem Monat seit der Beschlussfassung zu beachten hat. Die Antragsgegner hätten mithin jederzeit die Möglichkeit, ohne die Mitwirkung des Antragstellers Beschlüsse zu fassen und diese bestandskräftig werden zu lassen, sofern sie von dem Antragsteller nicht rechtzeitig angefochten werden würden. Gerade in einer Zwei-Parteien-Wohnungseigentümergemeinschaft, die - wie hier - völlig zerstritten ist, hätte dies zur Folge, dass die eine Partei jederzeit zunächst wirksame Beschlüsse fassen könnte, gegen die sich die andere Partei jedes Mal nur durch gerichtliche Anfechtung wehren könnte. Dies würde jedoch zum einen zur Aushebelung der durch Gesetz und Gemeinschaftsordnung aufgestellten Regeln betreffend der Voraussetzungen einer wirksamen Einberufung, die - wie bereits oben dargelegt -, auch wenn es nur um formale Fragen geht, kein Selbstzweck sind, führen. Zum anderen ist es dem Antragsteller auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht zuzumuten, gegen die in einer in schikanöser Art und Weise einberufenen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse jeweils gerichtlich vorzugehen, wobei er auch gezwungen wäre, sich jeweils rechtzeitig um eine Niederschrift über die Eigentümerversammiung zu bemühen, um die Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht zu versäumen. Die jeweilige Anfechtung vor Gericht ist dem Antragsteller auch deswegen nicht zumutbar, weil eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten im Wohnungseigentumsverfahren grundsätzlich nicht stattfindet und auch von der Kammer in den in der Vergangenheit zwischen den Beteiligten anhängigen Verfahren grundsätzlich nicht angeordnet wurde (vgl. nur Beschluss der Kammer vom 06.11.2001 - 3 T 597/01 -; Beschluss vom 15.01.2002 - 3 T 792/01 -).

Nach alledem sind die in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2001 gefassten Beschlüsse nichtig. Infolge dessen hat das Amtsgericht die Beschlüsse im Ergebnis zu Recht zumindest für ungültig erklärt. Die sofortige Beschwerde war hiernach zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die Antragsgegner haben als unterlegene Partei die Gerichtskosten in beiden Instanzen zu tragen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei dem für WEG-Verfahren der vorliegenden Art geltenden Grundsatz, nachdem jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat (vgl. BGH WM 1984, 1254; BayObLG WuM 1994, 168 ), zu verbleiben. Ein Anlass, von diesem aus § 47 Satz 2 WEG folgenden Grundsatz abzuweichen, bestand vorliegend (noch) nicht.

Hinsichtlich der Festsetzung des Beschwerdewertes hat sich die Kammer an die von dem Amtsgericht getroffene Festsetzung angelehnt.

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