AG Hamburg-Harburg — 642 C 96/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-17

Aktenzeichen: 642 C 96/25

ECLI: ECLI:DE:AGHHHR:2025:1217.642C96.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 242 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB, § 546 BGB, § 546a BGB ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die Prozessvollmacht deckt auch den Empfang mit dem Prozessgegenstand zusammenhängender materiellrechtlicher Willenserklärungen.

2. Der Mieter verweigert eine gebotene Mitwirkung an der Beseitigung des Mangels, wenn er dem vermieterseits beauftragten Monteur am avisierten Termin an einem Freitag um 17:00 Uhr die Tür nicht öffnete oder öffnen ließ, sondern stattdessen den Vorschlag von drei Terminen zu „normalen Arbeitszeiten" erbat.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung in der […], Erdgeschoss links, in […] Hamburg, bestehend aus 2 Zimmern, zu räumen und geräumt an die Kläger zur gesamten Hand herauszugeben.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 4.434,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag in Höhe von jeweils 492,68 € seit dem 04.01.2025, seit dem 04.02.2025, seit dem 04.03.2025, seit dem 03.04.2025, seit dem 05.05.2025, seit dem 04.06.2025, seit dem 03.07.2025, seit dem 03.08.2025 und seit dem 03.09.2025 und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 800,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.07.2025 zu zahlen.

Des weiteren wird der Beklagte verurteilt, bis zur geräumten Herausgabe der oben bezeichneten Wohnung ab Oktober 2025, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 492,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zur gesamten Hand zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist im Räumungsausspruch vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1500 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Die Kläger sind Vermieter, der Beklagte ist Mieter der im Tenor bezeichneten Wohnung.

2 Die vertraglich vereinbarte Miete betrug ab 2024 419,68 € netto kalt zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 73 € monatlich, insgesamt 492,68 €.

3 Der Beklagte, der schwer erkrankt ist und unter anderem an Morbus Parkinson leidet, hat den Pflegegrad 2 und in der Schwerbehinderung das Merkzeichen G. Weil er seine Versorgung in der Wohnung nicht gesichert sah, lebt er seit mindestens November 2023 bei Verwandten in der Türkei.

4 Seit Januar 2025 blieb die Zahlung der Miete aus. Mit Anwaltsschreiben vom 13. Mai 2025 (Anlage K2) erklärten die Kläger gestützt auf Mietrückstände für Januar bis April 2025 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit der Zustellung der Kündigung beauftragten sie den Gerichtsvollzieher, der eine Ersatzzustellung durch Einlegung in den Briefkasten am 22. Mai 2025 vornahm. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Zustellung, insbesondere macht der Beklagte geltend, er habe nicht mehr in der Wohnung gewohnt und sei abgemeldet. Mit Schriftsatz vom 30. September 2025 haben die Kläger erneut die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen und den Schriftsatz der Beklagtenvertreterin per beA zugestellt. Insoweit meint der Beklagte, die Kündigung habe ihm persönlich zugehen müssen und sei schon deshalb nicht wirksam.

5 Aufgrund einer von dem Beklagten erhobenen Mängelrüge im Hinblick auf die behauptete Nichtfunktion der Gasanlage in der Wohnung beauftragten die Kläger einen Monteur und kündigten der Beklagtenvertreterin am 29. November 2023 telefonisch das Erscheinen des Monteurs am Freitag den 1. Dezember 2023 um 17:00 Uhr in der Wohnung an. Die Beklagtenvertreterin erklärte den Klägern mit Schreiben vom 29. November 2023, sie sei nicht in der Lage, die Wohnung zum angegebenen Termin zu öffnen, und bat um die Gelegenheit, „zu normalen Arbeitszeiten von drei Terminen einen auszusuchen“.

6 Mit der Klage verfolgen die Kläger den Räumungsanspruch aus den Kündigungen und verlangen die Zahlung offener Mieten für den Zeitraum von Januar bis September 2025 sowie künftiger Nutzungsentschädigung ab Oktober 2025. Sie meinen, der Beklagte habe wegen Nichtmitwirkung an einer Mangelbeseitigung ein Minderungsrecht jedenfalls verloren.

7 Die Kläger beantragen nach Klagänderung zuletzt,

8 den Beklagten zu verurteilen,

9 1. die Wohnräume in dem Objekt […], […] Hamburg, bestehend aus 2 Zimmern, zu räumen und an sie herauszugeben;

10 2. 4.434,12 € zzgl. Zinsen p.a. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag in Höhe von jeweils 492,68 € seit dem 04.01.2025, seit dem 04.02.2025, seit dem 04.03.2025, seit dem 03.04.2025, seit dem 05.05.2025, seit dem 04.06.2025, seit dem 03.07.2025, seit dem 03.08.2025 und seit dem 03.09.2025 an die Kläger zu zahlen,

11 3. zukünftig monatlich ab Oktober 2025, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von € 492,68 nebst Zinsen p.A. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu 1) bezeichneten Wohnräume,

12 4. an die Kläger die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 919,87 zzgl. Zinsen p.A. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

13 Der Beklagte beantragt,

14 die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihm Vollstreckungsschutz zu gewähren.

15 Der Beklagte macht geltend, die Kündigungen seien bereits deshalb unwirksam, weil sie ihm nicht zugegangen seien. Die Miete sei wegen fehlender Beheizbarkeit der Wohnung für Januar bis März 2024 in voller Höhe gemindert, danach in Höhe von 100 € monatlich gemindert und ab dem 8. November 2024 und seitdem durchgehend in voller Höhe gemindert gewesen.

16 Für die Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

17 Die Klage hat bis auf einen Teil der Nebenforderungen Erfolg.

18 Die Kläger haben gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

19 Jedenfalls die Kündigung in dem Schriftsatz vom 30. September 2025 (Bl. 52 der Akte) ist wirksam gewesen und hat als fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendigt.

20 Die Formalien der Kündigung sind eingehalten, insbesondere gilt die Schriftform gemäß § 130e ZPO als eingehalten. Dem Beklagten ist die Kündigung mit Zugang des Schriftsatzes bei seiner Prozessbevollmächtigten zugegangen, da die Prozessvollmacht auch den Empfang mit dem Prozessgegenstand zusammenhängender materiellrechtlicher Willenserklärungen deckt.

21 Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB gerechtfertigt. Nach dem Vortrag der Kläger zahlte der Beklagten die Mieten für Januar bis September 2025 in Höhe von jeweils 492,68 € nicht. Zahlungen für 2025 behauptet der Beklagte schon nicht näher. Vielmehr trägt der Beklagte vor, der Dauerauftrag über die Miete sei letztmalig am 4. Dezember 2024 ausgeführt worden. Damit ist unstreitig, dass von Januar bis September 2025 keine Miete gezahlt wurde.

22 Die Miete war nicht wegen eines Mangels gemäß § 536 BGB gemindert, und schon gar nicht um 100 %. Selbst unterstellt, der Bezirksschornsteinfeger habe im November 2023 die Gasanlage der Wohnung stillgelegt und den weiteren Betrieb der Heizöfen untersagt, ist es dem Beklagten wegen des Verbots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, sich für den Zeitraum ab Januar 2024 auf eine Minderung zu berufen. Er verweigerte nämlich die gebotene Mitwirkung an der Beseitigung des Mangels, indem er dem von den Klägern beauftragten Monteur am 1. Dezember 2023 um 17:00 Uhr die Tür nicht öffnete oder öffnen ließ, sondern mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten den Vorschlag von drei Terminen zu „normalen Arbeitszeiten“ erbat. Hierin liegt praktisch die Verweigerung des Zutritts, weil der Vermieter nicht gezwungen ist, für einen Termin zur Mangelbeseitigung, welche der Mieter grundsätzlich zu dulden hat (§ 555a Abs. 1 BGB), drei Termine mit Wahlrecht zu benennen. Es ist ohnehin nicht unbedingt leicht, Handwerker zu finden, und die wenigsten würden sich von vornherein mit einer Bindungsfrist von mehreren Tagen auf drei wahlweise Termine festlegen lassen. Die Ankündigungspflicht aus § 555a Abs. 2 BGB war mit der fernmündlichen Ankündigung des konkreten Termins erfüllt, zudem ist von einem normalen Mieter durchaus zu erwarten, dass er an einem Freitag um 17:00 Uhr die Wohnung öffnen oder jemanden hiermit beauftragen kann. Es kommt keinesfalls darauf an, ob dies die übliche Arbeitszeit einer Rechtsanwältin ist, wenn sie als Beklagtenvertreterin nicht nur die Rechtsangelegenheiten des Beklagten besorgt, sondern auch dessen tatsächliche Angelegenheiten. Maßstab ist der Normalmieter, der die Wohnung bewohnt. Der Vermieter braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, wenn der Mieter für längere Zeit die Wohnung nicht nutzt. Vielmehr ist es dann Sache des Mieters, dafür Vorsorge zu treffen. Wenn der Beklagte weiter Zeit brauchte, den Zugang zur Wohnung herzustellen, weil er selbst in der Wohnung nicht lebte und ihn der Mietmangel deshalb auch praktisch nicht betraf oder zu besonderer Eile drängte, kann er sich gegenüber den Klägern nicht darauf berufen, es habe an den Klägern gelegen, dass der Mangel nicht beseitigt worden sei.

23 Die Wirkung einer an sich eingetretenen Minderung, die Minderung als solche unterstellt, entfällt im Falle unterlassener Mitwirkung in dem Zeitpunkt, in welchem der Mangel behoben worden wäre. Da der Klägervortrag dahin zu verstehen ist, die Kläger hätten einen geeigneten Monteur beauftragt, und der Beklagte dem nicht entgegen tritt, ist der rechtlichen Beurteilung zugrundezulegen, dass spätestens mit Ablauf des Jahres 2023 der Mangel behoben worden wäre, hätte am 1. Dezember 2023 hiermit begonnen werden können.

24 Damit haben die Kläger auch Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mieten für Januar bis September 2025 in ungeminderter Höhe, insgesamt 4.434,12 €, nebst Verzugszinsen (§§ 280, 286, 288 BGB).

25 Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung ist gemäß § 259 ZPO zulässig und aus den genannten Gründen ebenfalls begründet.

26 Die Kläger haben dem Grunde nach Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Der Gegenstandswert ist zwar geringer anzusetzen als in der Anlage K2, weil das Räumungsbegehren mit Nettokaltmieten anzusetzen ist und nicht mit Bruttomieten, gleichwohl beträgt der Gegenstandswert bis 8000 €. Der Ansatz einer den Faktor 1,3 übersteigenden Geschäftsgebühr kommt allerdings nicht in Betracht, weil der Klägervortrag nicht erkennen lässt, dass die Tätigkeit umfangreich oder schwierig war. Daher haben die Kläger nur Anspruch auf Erstattung in Höhe von 800,39 €.

27 Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann das Gericht dem Beklagten nicht zubilligen, weil die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung nicht gesichert ist. Abgesehen davon ist nicht erkennbar, dass dem Beklagten Obdachlosigkeit droht. Die Voraussetzungen nach § 712 ZPO sind ebenfalls nicht gegeben, da ein nicht durch Geld ausgleichbarer immaterieller Nachteil durch die Räumungsvollstreckung nicht dargetan ist, zumal der Beklagte die Wohnung seit Jahren ohnehin nicht bewohnt.

28 Die übrigen prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.

Beschluss

29 Der Streitwert wird auf 15.382,44 € festgesetzt:

30 - Räumungsanspruch 12 × 419,68 € = 5.036,16 €

31 - Mietrückstände 4.434,12 €

32 - Künftige Nutzungsentschädigung 12 × 492,68 € = 5.912,16 €