Hamburgisches Oberverwaltungsgericht 2. Senat — 2 Bs 81/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-07-02

Aktenzeichen: 2 Bs 81/26

ECLI: ECLI:DE:OVGHH:2026:0702.2BS81.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Leitsatz

Eine Ferienwohnanlage, d.h. Gebäude mit ausschließlich Ferienwohnungen, ist gemäß § 10 Abs. 4 BPVO nicht in einem Wohngebiet, sondern in einem Mischgebiet als nicht störender Gewerbebetrieb allgemein zulässig.

Verfahrensgang

vorgehend VG Hamburg, 21. April 2026, 6 E 1566/26, Beschluss

Tenor

Auf die Beschwerde des Antragsstellers wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 21. April 2026 geändert. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 29. Januar 2026 gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 2. Januar 2026 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin und die Beigeladene tragen die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte, mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie jeweils selbst tragen.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 7.500,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1 Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine der Beigeladenen von der Antragsgegnerin erteilte Baugenehmigung für zwei Gebäude mit Ferienwohnungen.

2 Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks …, Flurstück … der Gemarkung ... Die Beigeladene beabsichtigt das unmittelbar nördlich angrenzende Grundstück … (Flurstück …) mit zwei Gebäuden mit vier bzw. sechs Ferienwohnungen (im Folgenden: Ferienwohnanlage) zu bebauen. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baustufenplans Stellingen - Langenfelde vom 7. September 1951 (Amtl. Anz. S. 931), erneut festgestellt am 14. Januar 1955 (Amtl. Anz. S. 61), der sie und die umliegenden Grundstücke an der … mit "W 2 o" ausweist.

3 Am 2. Januar 2026 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen für das Vorhaben eine Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 61 HBauO. Der Antragsteller hat am 2. Februar 2026 Widerspruch gegen die Baugenehmigung erhoben und sich am 5. März 2026 an das Verwaltungsgericht gewandt mit dem Antrag, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs anzuordnen.

4 Mit Beschluss vom 21. April 2026 hat das Verwaltungsgericht diesen Antrag abgelehnt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass der zulässige Antrag unbegründet sei, weil der Widerspruch voraussichtlich erfolglos bleiben werde. Der Antragsteller könne sich nicht auf seinen Gebietserhaltungsanspruch berufen, weil die genehmigte Nutzung der Gebäude als Ferienwohnung mit der festgesetzten Gebietsart vereinbar und zulässig sei. Diese Nutzung sei zwar nicht in § 10 Abs. 4 Abschn. "Wohngebiet W" Satz 1 BPVO aufgelistet, lasse sich jedoch unter den weit auszulegenden Begriff der Wohnbedürfnisse fassen. Dieser Begriff schließe auch Nutzungen ein, die in einem Wohngebiet allgemein erwartet würden oder jedenfalls mit ihm verträglich seien. Zur Konkretisierung könne die jeweils aktuelle Fassung der Baunutzungsverordnung als Auslegungshilfe herangezogen werden. Demgemäß seien in Anlehnung an § 13a Satz 1 BauNVO Ferienwohnungen regelmäßig den nicht störenden Gewerbebetrieben zuzuordnen, welche nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als ausnahmsweise zulässige Nutzung in einem - wie hier - nicht besonders geschützten Wohngebiet regelmäßig als gebietsverträglich erachtet werden könnten. Hierfür müssten sie als klein anzusehen sein und ihre Auswirkungen dürften nicht wesentlich über die in einem allgemeinen Wohngebiet zu erwartenden Störungen hinausgehen.

5 Die Nutzung der beiden Häuser halte sich noch innerhalb der Dimensionen eines kleinen Gewerbebetriebs. Maßgeblich sei, inwieweit sich im Einzelfall nach den konkreten Umständen der Betrieb unauffällig in das Gebiet einordne, wobei dem Schutz der Wohnruhe besondere Bedeutung zukomme. Für Dritte seien die beiden Gebäude nicht von den umliegenden Mehrfamilienhäusern zu unterscheiden. Sie wiesen keine Anlagen für Werbung auf und böten keine Serviceleistungen an, ebenso fehlten gewerbetypische Besucherstellplätze, so dass das Vorhaben städtebaulich nicht näher in Erscheinung trete. Zudem sei nach dem Betriebskonzept eine gewerbetypische Inanspruchnahme des Grundstücks durch Personal - außer einem Reinigungsservice -, Anlieferungen oder sonstige Dienstleister nicht vorgesehen. Die vorgesehene Zahl von 40 Betten bewege sich zwar an der Grenze dessen, was noch als ein kleiner Betrieb anzusehen sei, doch sei die zulässige Betriebsgröße maßgeblich im Lichte des Nutzungskonzepts und im Vergleich mit der Auslastung anderer kleiner Gewerbebetriebe zu bemessen. Selbst bei voller Belegung sei nicht ersichtlich, dass diese Personenzahl wesentlich über die Frequentierung hinausgehe, die bei anderen kleinen Gewerbebetrieben oder den Mehrfamilienhäusern im Nahbereich des Grundstücks des Antragstellers zu erwarten sei. Unerheblich sei der wechselnde Personenkreis, da dies auch bei anderen Nutzungen nach § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO der Fall sei. Zudem werde die Bettenanzahl relativiert durch den Wegfall wesentlicher personalbindender Einrichtungen herkömmlicher Beherbergungsbetriebe, wie z.B. Rezeption und Zimmerservice. Die demgegenüber vom Antragsteller herangezogene Entscheidung (VGH Mannheim, Urt. v. 14.3.2024, 14 S 1655/23, ZfBR 2024, 248) zu einem Beherbergungsbetrieb mit 14 Personen sei mangels eines vergleichbaren Sachverhalts - dort habe der Betrieb in einem reinen Wohngebiet gelegen - nicht einschlägig.

6 Es sei auch nicht mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass das Vorhaben wesentliche, mit den Wohnbedürfnissen unverträgliche Störungen hervorrufe. Leitend für das Schutzniveau sei die planerische Entscheidung, im Umkreis der … kleinflächige, beieinanderliegende Wohn- und Mischgebiete auszuweisen. Mangels einer weiträumigen Trennung von Gewerbebetrieben und Wohnflächen, hätten Letztere ein gewisses Maß an Immissionen hinzunehmen. Dem entspreche die tatsächliche Situation, da die Grundstücke in der … mit ihrer zur … gewandten Seite weitgehend durch Gewerbebetriebe in Anspruch genommen würden. In diesem nicht besonders ruhigen und abgeschirmten Umfeld würden die Auswirkungen der konkreten Nutzung durch Feriengäste nicht die am Rande von Mischgebieten und größeren Gewerbebetrieben hinzunehmende Schwelle an Immissionen überschreiten.

7 Das Bauvorhaben verstoße nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Dessen Verletzung aufgrund von unzumutbaren Einsichtnahmemöglichkeiten scheide regelmäßig aus, wenn - wie hier - die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten würden; für eine Ausnahme habe der Antragsteller nichts vorgetragen. Auch eine unzumutbare Geräuschbelastung dürfte nicht mit der gebotenen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sein. Mangels Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück werde sich der zu erwartende Verkehr nicht auf den Bereich vor dem Grundstück des Antragstellers konzentrieren, sondern auf die umliegenden Straßen verteilen. Rücksichtslose Geräuschemissionen aus den Ferienwohnungen seien weder substantiiert dargelegt worden noch überwiegend zu erwarten.

8 Gegen den ihm am 22. April 2026 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller am 4. Mai 2026 Beschwerde eingelegt, die von ihm am 20. Mai 2026 begründet worden ist.

II.

9 Die gemäß §§ 146 Abs. 4, 147 VwGO zulässige Beschwerde ist begründet.

10 1. Die mit der Beschwerde dargelegten Gründe, die das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO allein zu prüfen hat, erschüttern die entscheidungstragende Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass das Vorhaben der Beigeladenen seiner Nutzungsart nach allgemein zulässig sei, weil es sich unauffällig in das gemäß § 10 Abs. 4 Abschn. "Wohngebiet W" BPVO festgesetzte Baugebiet einordne.

11 Das Verwaltungsgericht begründet dies mit der Feststellung, dass das Vorhaben ungeachtet seiner Größe keine wesentlichen Störungen hervorrufe. Maßstabsleitend für die Bestimmung der Grenze zwischen unzulässigen und noch hinzunehmenden Störungen seien die im Plan enthaltenen Festsetzungen, welche im Umkreis der … kleinflächige, beieinanderliegende Wohn- und Mischgebiete ausweisen würden. Aus deren Zusammenspiel lasse sich entnehmen, dass der Plangeber für das Gebiet des Vorhabens keine weitgehende räumliche Trennung der im Mischgebiet anzusiedelnden gewerblichen Betriebe und der übrigen Wohnflächen habe vornehmen wollen und damit ein gewisses Maß an Immissionen hingenommen habe. Diese planerische Entscheidung finde ihre Entsprechung in den tatsächlichen Verhältnissen. Insoweit liege das festgesetzte Wohngebiet weder planungsrechtlich noch tatsächlich in einem besonders ruhigen, abgeschirmten Umfeld.

12 Dagegen wendet die Beschwerde zutreffend ein, dass das "Prüfschema" des Verwaltungsgerichts unzutreffend ist, weil es für die Bestimmung der Störempfindlichkeit des Wohn-gebiets nicht auf die Gesamtheit der planerischen Festsetzungen des Baustufenplans ankommt. Dem Antragsteller ist zwar nicht darin zuzustimmen, dass von der Schutzbedürftigkeit eines reinen Wohngebiets i.S.d. § 3 BauNVO auszugehen ist (Begründung S. 11), denn für die Zulässigkeit von Nutzungen in einem Wohngebiet, für das - wie hier - ein Baustufenplan keine besonderen Schutzvorschriften getroffen hat, ist vornehmlich auf § 4 BauNVO zurückzugreifen (OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, Bf II 72/96, NordÖR 1999, 354, juris Rn. 74; Urt. v. 13.2.2002, 2 Bf 22/97, NordÖR 2002, 412, juris Rn. 36). Die Beschwerde weist aber zutreffend darauf hin, dass die nähere Umgebung des Baugrundstücks planerisch nicht durch eine gewerbliche Geschäftigkeit vorgeprägt ist (Begründung S. 13).

13 Dem Verwaltungsgericht ist nicht darin zu folgen, dass die den Gewerbebetrieben des Mischgebiets zuzurechnenden Immissionen zur Bestimmung der Grenze herangezogen werden können, bis zu der ein Betrieb noch als "klein" i.S.d § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden kann. Diese Qualifizierung ist allein anhand der das Baugebiet, in dem das Vorhaben liegt, gestaltenden Festsetzungen vorzunehmen (OVG Hamburg, Beschl. v. 25.1. 1999, 2 Bs 11/99, juris Rn. 9; Beschl. v. 7.1.2000, 2 Bs 344/99, NordÖR 2000, 430, juris Rn. 7; BVerwG, Beschl. v. 27.11.1987, 4 B 230-231.87, BauR 1988, 184, juris Rn. 3), nicht hingegen anhand anderer Festsetzungen des Bebauungsplans wie vorliegend dem benachbarten Mischgebiet. Nur die die Nutzungsmöglichkeiten des konkreten Wohngebiets bestimmenden Festsetzungen geben Auskunft darüber, welches Gepräge und damit gegebenenfalls welches Schutzniveau der Plangeber diesem Baugebiet geben wollte (beispielhaft: OVG Hamburg, Beschl. v. 25.1.1999, a.a.O., Rn. 10 f.).

14 2. Die dem Beschwerdegericht damit eröffnete eigene Prüfung in der Sache führt zu dem Ergebnis, dass nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand der Antragsteller durch die Baugenehmigung für das Vorhaben der Beigeladenen in seinem Gebietserhaltungsanspruch verletzt wird. Die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 29. Januar 2026, eingegangen bei der Antragsgegnerin am 2. Februar 2026, gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 2. Januar 2026 ist daher gemäß §§ 80 Abs. 5, 80a Abs. 3 VwGO anzuordnen.

15 Die Gebietsfestsetzungen eines Baustufenplans sind nachbarschützend (vgl. dazu nur BVerwG, Urt. v. 23.8.1996, 4 C 13.94 BVerwGE 101, 364, juris Rn. 21; OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, Bf II 72/96, NordÖR 1999, 354, juris Rn. 48). Das durch die Baugenehmigung vom 2. Januar 2026 genehmigte Vorhaben der Beigeladenen steht nicht mit der Wohngebietsausweisung des Baustufenplans Stellingen - Langenfelde im Einklang. Es handelt sich bei den beiden Gebäuden, die ausschließlich Ferienwohnungen beherbergen, um einen nach § 10 Abs. 4 Abschnitt "Wohngebiet W" BPVO nicht zulässigen Gewerbebetrieb.

16 Nach § 10 Abs. 4 Abschn. "Wohngebiet W" Satz 1 BPVO dienen die Grundstücke im Wohngebiet den "Wohnbedürfnissen". Dieser dem irreversiblen Landesrecht zuzuordnende Begriff (so BVerwG, Urt. v. 23.8.1996, 4 C 13.94, BVerwGE 101, 364, juris Rn. 57) ist nach der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts weit auszulegen. Er schließt nicht nur Nutzungen ein, die ihrer Art nach Wohnen sind, sondern auch solche, die in einem Wohngebiet allgemein erwartet werden oder jedenfalls mit ihm verträglich sind, sofern sie nicht durch Schutzvorschriften im Baustufenplan selbst ausgeschlossen sind (OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, a.a.O., Rn. 59). Zur Konkretisierung der zulässigen Nutzungsarten kann - wenn auch nicht schematisch - die Baunutzungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung als Auslegungshilfe herangezogen werden. Diese Vorschriften bringen regelmäßig zum Ausdruck, was nach allgemeinem Verständnis für die Wohnnutzung in bestimmten Gebieten über die eigentliche Wohnnutzung hinaus als dazugehörig oder jedenfalls mit ihr verträglich anzusehen ist (OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, a.a.O., Rn. 73; bestätigt durch BVerwG, Urt. v. 17.12.1998, 4 C 16.97, BVerwGE 108, 190, juris Rn. 24).

17 Die Nutzungsart Ferienwohnanlage wird nicht in § 10 Abs. 4 BPVO einem der dort genannten Baugebiete zugeordnet. Demgemäß hat sich das Verwaltungsgericht veranlasst gesehen, der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts und des Bundesverwaltungsgerichts folgend, die in der Baupolizeiverordnung bezeichneten Nutzungstypen im Lichte des heutigen, in der Baunutzungsverordnung zum Ausdruck kommenden Verständnisses auszulegen, soweit die in der Baupolizeiverordnung aufgeführten Nutzungstypen nach heute geltenden städtebaulichen Maßstäben übliche Nutzungstypen nicht ausdrücklich erfassen (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 20.12.2011, 2 Bs 205/11, BRS 79 Nr. 81 (2012), juris Rn. 6 m.w.N.). Es kommt dabei zutreffend zu der Feststellung, dass in Anlehnung an § 13a Satz 1 BauNVO die beiden nur Ferienwohnungen aufweisenden Gebäude als ein nicht störender Gewerbebetrieb anzusehen sind (Satz 1 als Regelfall: OVG Schleswig, Beschl. v. 20.2.2023, 1 LA 135/20, NordÖR 2023, 153, juris Rn. 12 ff.; Bischopink in: Bönker/ Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. 2024, § 13a Rn. 19) und eine Qualifizierung als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes nach § 13a Satz 2 BauNVO schon in Ermangelung einer anderen Hauptnutzung ausscheidet.

18 Nicht zu folgen ist jedoch der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass in einem nicht besonders geschützten Wohngebiet eines Baustufenplans die nicht störenden Gewerbebetriebe ohne weiteres ebenso grundsätzlich zulassungsfähig sind, wie in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO, auch wenn sie dort nur als Ausnahme i.S.d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zugelassen werden können. Vielmehr ist bei der Auslegung des Begriffs der "Wohnbedürfnisse" neben einem Rückgriff auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung auch zu beachten, ob die zu beurteilende Nutzungsart durch die Baupolizeiverordnung einem der anderen Baugebiete zugewiesen wird.

19 Die Baupolizeiverordnung weist in differenzierter Weise die Gewerbebetriebe den verschiedenen Baugebieten des § 10 Abs. 4 BPVO zu. Im "Industriegebiet I" dienen die Grundstücke gleichermaßen industriellen und gewerblichen Zwecken, so dass Gewerbebetriebe mit stark emittierenden Anlagen diesem Baugebiet zugewiesen sind. Hingegen ist das "Geschäftsgebiet G" solchen Geschäfts- und Gewerbebetrieben vorbehalten, die nicht die Immissionen vertragen, denen sie im Industriegebiet ausgesetzt wären, deren eigene Emissionen aber so stark sind, dass eine Wohnruhe nicht mehr gewahrt würde (OVG Hamburg, Urt. v. 31.10.1991, Bf II 41/90, juris Rn. 25). Während deshalb in diesen beiden Baugebieten Wohnungen nur für Werkleitung und -aufsicht bzw. nur in besonderen Fällen zulässig sind, dient das "Mischgebiet M" wiederum vorwiegend Wohnzwecken, weshalb nur solche Gewerbebetriebe zulässig sind, die nicht erhebliche Nachteile oder Belästigungen für die Bewohner oder die Allgemeinheit befürchten lassen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2011, 2 Bf 90/07, 2 Bf 91/07, NordÖR 2011, 399, juris Rn. 77). Damit ist ein nicht störender Gewerbebetrieb, wie die streitgegenständliche Ferienwohnanlage, ungeachtet seiner Größe in einem solchen Mischgebiet allgemein zulässig.

20 Hingegen wird die Zulässigkeit von gewerblichen Betrieben für das im Hinblick auf die Wohnruhe schutzwürdigere "Wohngebiet W" in § 10 Abs. 4 BPVO noch weiter eingeschränkt. Die Einschränkungen nach Satz 2 betreffen nicht nur die Betriebsgröße, sondern auch den Betriebsgegenstand. Zulässig ist nicht jeglicher "kleine" Betrieb, sondern sind nur Läden, nicht störende Handwerksbetriebe und Wirtschaften für die Bedürfnisse der Anwohner (vgl. Lechelt, Baurecht in Hamburg, Band II, § 10 BPVO Rn. 72); mit keinem dieser Dienstleistungsbetriebe ist eine Ferienwohnanlage vergleichbar. Die Erwähnung "jeder Art gewerblicher … Betriebe" in Satz 3 verdeutlicht nur den weiten Umfang möglicher Ausschlüsse zum Schutz der Eigenart eines Wohngebiets, ohne dass daraus Rückschlüsse auf die Zulässigkeit gewerblicher Betriebe nach Satz 2 gezogen werden können. Vielmehr wird mit einem darauf gestützten Schutz des Wohngebiets die Befugnis der Bauaufsicht eingeschränkt, im Wege einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB - die Ausnahmebefugnis nach § 10 Abs. 9 BPVO ist nicht übergeleitet worden (BVerwG, Urt. v. 23.8.1996, 4 C 13.94, BauR 1997, 72 juris Rn. 61; OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, Bf II, 72/96, NordÖR 1999, 354, juris Rn. 32) - planerisch ausgeschlossene Nutzungen dennoch zuzulassen (vgl. Lechelt, a.a.O., § 10 Rn. 85).

21 Diese mit Rücksicht auf den jeweils gebotenen Schutz der Wohnruhe differenzierende Zuweisungssystematik der Baupolizeiverordnung steht der vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Übertragung der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts zur allgemeinen Zulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes in einem nicht besonders geschützten Wohngebiet auf nicht störende Gewerbebetriebe entgegen. Vielmehr hat § 10 Abs. 4 BPVO mit dieser differenzierenden Zuweisung von Gewerbebetrieben selbst eine Entscheidung darüber getroffen, welche Betriebstypen als mit den Wohnbedürfnissen verträglich anzusehen sind. Die kleinen nicht störenden Gewerbebetriebe zählen nicht dazu.

III.

22 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.