LG Hamburg 34. Zivilkammer — 334 S 4/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-09-30

Aktenzeichen: 334 S 4/25

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2025:0930.334S4.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB, § 543 Abs 2 S 2 BGB

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 02.12.2024, Az. 912 C 80/23, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die in M. Landstr. ..., ...H., .... OG, Wohnung 6, belegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche und Keller, geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2025 gewährt.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.998,28 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Wohnung.

2 Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

3 Ergänzend hierzu wird festgestellt: Die frühere Mieterin Frau O.- A. starb bereits im Dezember 2021. Die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 06.07.2022 (vgl. Anlage B01) ging der Beklagten mithin erst nach dem Tod der früheren Mieterin zu.

4 Das Amtsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch keine der drei Kündigungen vom 07.06.2023, vom 27.07.2023 und vom 14.08.2024 beendet worden. Im Hinblick auf die Kündigungserklärungen vom 07.06.2023 und 27.07.2023 habe die Klägerin zwar einen kündigungsrelevanten Rückstand dargelegt. Die Kündigungen seien aber durch Schonfristzahlungen unwirksam geworden. Dabei gehe das Amtsgericht von einem niedrigeren Rückstand aus als die Klägerin. Diese habe insbesondere nicht hinreichend dargelegt, dass die Parteien eine 463,67 € übersteigende Gesamtmiete vereinbart hätten, so dass auch der von der Klägerin den Kündigungen zugrunde gelegte Rückstand in Höhe von 6.214,25 € nicht hinreichend dargelegt und bewiesen worden sei, jedenfalls nicht in dieser Höhe. Denn der Klägerin habe wegen der fehlerhaften und nicht ordnungsgemäß zugegangenen Abrechnung für das Jahr 2021 kein Anspruch auf Zahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen gegenüber der Verstorbenen Frau O.- A. gem. § 560 Abs. 4 BGB zugestanden, mit der Folge, dass auch bei Eintritt der Beklagten in den Mietvertrag eine entsprechende Erhöhung nicht wirksam vereinbart gewesen sei. Es sei daher davon auszugehen, dass die vereinbarte Miethöhe auch ab August 2022 bei 463,67 € gelegen habe.

5 Lege man diese Miethöhen zugrunde, habe sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungen zwar in einem gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kündigungsrelevanten Rückstand befunden (April 2023 in voller Höhe und März 2023 mit 8,17 €); die mit Schreiben vom 07.06.2023 ausgesprochene Kündigung sei jedoch durch vollständige Befriedigung der Klägerin innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die Kündigungen vom 07.06.2023 und 27.07.2023 wiesen zur Begründung der außerordentlichen Kündigung Mietrückstände aus dem Zeitraum August 2022 bis Juni 2023 aus. Bis Mai 2023 seien, ausgehend von einer geschuldeten Miete in Höhe von 463,67 €, insgesamt Rückstände in Höhe von 512,53 € aufgelaufen. Die zweimonatige Schonfrist zum Ausgleich der Rückstände sei erst am 20.12.2023 abgelaufen, da die Räumungsklage der Beklagten am 20.10.2023 zugestellt worden sei. Bereits im Juni 2023 habe die Beklagte ausweislich der letzten Forderungsaufstellung der Klägerin vom 14.8.2024 eine Überzahlung von 84,19 € geleistet. Überzahlungen in gleicher Höhe habe die Beklagte auch in den Monaten Juli und August 2023 geleistet, sodass sich der Rückstand hierdurch um 252,57 € auf 259,96 € reduziert habe. Darüber hinaus sei der Beklagten zum 01.08.2023 ein Betrag in Höhe von 350,45 € aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2022 gutgeschrieben worden, wodurch sich der zur Kündigung herangezogene Rückstand auf null reduziert habe. Das Mietkonto der Beklagten weise nach Zahlungseingang für August 2023 in Höhe von 547,86 € und Gutschrift vom 01.08.2023 sogar ein positiver Saldo in Höhe von 90,49 € aus. Unerheblich im Hinblick auf die Wirkung der Schonfristheilung sei, dass die Beklagte in dem darauffolgenden Monat, September 2023, wieder in Rückstand mit der Mietzahlung geraten sei. Denn die Heilungswirkung trete mit vollständigem Ausgleich sämtlicher Rückstände ein, der hier zeitlich bereits vorher liege.

6 Nach dem Urteil des Amtsgerichts habe auch die außerordentliche Kündigung vom 14.8.2024 das Mietverhältnis nicht beenden können, denn die Klägerin sei vor Zugang der Kündigungserklärung bei der Beklagten vollständig im Hinblick auf sämtliche bis dahin aufgelaufene Mietrückstände befriedigt worden. Auf die Frage, ob die Miete seit Mai 2024 zusätzlich aufgrund der Folgen des Wasserschadens gemindert sei, komme es daher nicht an. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 14.8.2024 habe zwar ein Rückstand in Höhe von 742,73 € bestanden, der die Klägerin grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB berechtigt habe. Nachdem die Beklagte aber am 18.08.2024 einen Betrag in Höhe von 1.095,72 € an die Klägerin zahlte (Zahlungseingang bei der Klägerin: 19.08.2024), sei diese noch vor Zugang der Kündigungserklärung vom 14.8.2024 bei der Beklagten vollständig befriedigt worden. Die Kündigung sei mithin gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen. Denn die Beklagte habe vorgetragen, dass ihr die Kündigung erst am 20.08.2024 zugegangen sei. Der Klägerin sei es nicht gelungen, einen früheren Zugang zu beweisen.

7 Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

8 Das Amtsgericht habe sich nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen sei. Bei der Bewertung des Nachtrags vom 27.04.2023 (Anlage B3) sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin als Verwandte und Erbin der früheren Mieterin O.- A. aufgetreten sei und die Klägerin dadurch über ihre vermeintliche Erbenstellung und ihre Berechtigung, in das Mietverhältnis einzutreten, getäuscht habe.

9 Selbst wenn man dem Amtsgericht folgend zugrunde lege, dass die Beklagte aufgrund des Nachtrags vom 27.04.2023 (Anlage B3) wirksam in das Mietverhältnis mit der Klägerin eingetreten sei, habe die Klägerin dieses Mietverhältnis jedenfalls durch die drei genannten Kündigungsschreiben wirksam beendet. Das Amtsgericht habe nämlich zu Unrecht angenommen, dass die Rückstände teilweise durch Gutschriften reduziert worden seien. Zur Bewertung der Frage, ob ein kündigungsrelevanter Mietrückstand bestehe, habe das Amtsgericht nicht das von der Klägerin vorgelegte Mietekonto heranziehen dürfen. Dieses habe die Klägerin nur auf Anforderung des Amtsgerichts vorgelegt, ohne diesbezüglich vorzutragen. Das Zivilrecht kenne keinen Amtsermittlungsgrundsatz. Die Beklagte selbst habe gar nicht vorgetragen, die den streitgegenständlichen Kündigungen zugrunde gelegten Mietrückstände bezahlt zu haben. Auch die Beträge, die die Beklagte auf ein anderes als das für die Mietzahlungen vorgesehene Konto der Klägerin gezahlt habe, dürften nicht auf die Mietrückstände angerechnet werden. Die Klägerin habe diese Zahlungen nicht zuordnen können und nur deshalb auf das dem hiesigen Mietverhältnis zugeordnete Mietekonto der Beklagten umgebucht. Damit sei jedoch keine Erfüllung eingetreten.

10 Die Klägerin meint, eine Schonfristzahlung hätte die Kündigungen nicht unwirksam werden lassen können, weil die Beklagte die Rückstände bis zum 20.12.2023 nicht vollständig ausgeglichen hätte. Die letzte Zahlung im Jahr 2023 habe die Beklagte am 05.09.2023 in Höhe von 547,86 € vorgenommen; danach habe sie nichts mehr gezahlt, so dass per 20.12.2023 noch ein Mietrückstand bestanden habe.

11 Auch die Kündigung vom 14.08.2024 habe das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei der Beklagten die Kündigung nicht erst am 20.08.2024, sondern bereits am 17.08.2024 zugestellt worden, so dass die Kündigung der Klägerin der Beklagten bereits zugegangen sei, bevor sie am 18.08.2024 die Zahlung vorgenommen habe. Darüber hinaus habe die Beklagte mit ihrer Zahlung in Höhe von 1.095,72 € nicht den vollen Rückstand in Höhe von 2.005,58 € beglichen. Das amtsgerichtliche Urteil sei fehlerhaft, weil es über den zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung trotz Beweisangebot der Klägerin keinen Beweis erhoben hat.

12 Die Klägerin meint weiter, dass sich eine Einigung zwischen den Parteien über eine Mieterhöhung auf insgesamt 547,86 € auch daraus ergebe, dass die Beklagte diesen Betrag als Miete seit Juni 2023 ohne Vorbehalt gezahlt habe. Es lägen daher gar keine Überzahlungen vor.

13 Die Klägerin ist außerdem der Ansicht, dass die Betriebskostenabrechnung vom 06.07.2022 wirksam gewesen sei. In diesem Zusammenhang habe das Amtsgericht bereits übersehen, dass die ursprüngliche Mieterin bereits Ende des Jahres 2021 verstorben war, so dass diese nicht mehr die richtige Adressatin für die Betriebskostenabrechnung habe gewesen sein können. Vielmehr sei die Beklagte zurecht adressiert worden, da sie sich gegenüber der Klägerin als Bevollmächtigte, Betreuerin und Erbin der ursprünglichen Mieterin ausgegeben habe. Die Beklagte sei insofern nicht "unbeteiligte Dritte" gewesen. Die Beklagte habe selbst vorgetragen, sich zu Lebzeiten der Mieterin um deren Belange gekümmert zu haben und habe insbesondere versucht, die sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.07.2022 ergebende Nachzahlung für die verstorbene Mieterin vom Jobcenter ersetzt zu erhalten.

14 Die Klägerin beantragt,

15 unter Abänderung des am 02.12.2024 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg, Aktenzeichen 912 C 80/23, die Beklagte zu verurteilen, die in M. Landstr. ..., ... H., 3. OG, Wohnung 6, belegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche und Keller, geräumt an die Klägerin herauszugeben.

16 Die Beklagte beantragt,

17 die Berufung zurückzuweisen.

18 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und macht insbesondere geltend, dass jedenfalls ein Mietvertrag zwischen den Parteien vorliege. Im Ergebnis komme es nicht darauf an, ob die Klägerin den Mietvertrag wegen eines Irrtums über die nicht bestehende Erbenstellung der Beklagten hätte anfechten können, was sie nicht getan habe, ob die Parteien einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hätten oder ob die Beklagte in den alten Mietvertrag eingetreten sei. In jedem Fall habe die Klägerin keine wirksame Kündigung ausgesprochen.

19 Die Beklagte ist der Ansicht, dass die von der Klägerin auf dem Mietekonto der Beklagten vorgenommenen Umbuchungen zu berücksichtigen seien. Es handele sich um erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin und habe daher vom Amtsgericht auch herangezogen werden dürfen. Durch die Umbuchung auf das Mietekonto der Beklagten sei in entsprechender Höhe Erfüllung eingetreten.

20 Im Hinblick auf die Kündigung vom 14.08.2024 und die Frage, ob diese aufgrund der Zahlung der Beklagten vom 18.08.2024 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen war, meint die Beklagte, sie trage lediglich die Beweislast für die Zahlung, nicht jedoch für den Zeitpunkt der Zugang der Kündigung. Sie beruft sich hierzu auf das Urteil des KG Berlin vom 20.07.2019, Az. 8 U 132/18. Im Übrigen sei die Klägerin mit ihrem Vortrag zur Zustellung der Kündigung am 17.08.2024 gemäß § 531 ZPO präkludiert, da sie die Unterlagen im ersten Rechtszug hätte vorlegen müssen.

21 Darüber hinaus stehe der Beklagten ein Anspruch auf Minderung wegen des Wasserschadens vom April 2024 zu. Insbesondere sei im Zusammenhang mit dem Feuerwehreinsatz die Wasserversorgung abgestellt worden, außerdem seien die Türen der Einbauschränke nicht funktionsfähig und noch Reste des Wasserschadens in der Wohnung vorhanden gewesen. Die Beklagte habe hierzu bei der Klägerin mehrfach telefonisch und persönlich vorgesprochen, zuletzt am 14.08.2024, und mit Schreiben vom 30.08.2024 schriftlich (vgl. Anlage BB2) die Aufrechnung erklärt. Die Beklagte meint, die genannten Einschränkungen berechtigten sie zu einer Mietminderung von 30%, was für die Monate April bis Juli 2024 einem Betrag in Höhe von 677,43 € entspreche. Auch aus diesem Grund sei die Kündigungserklärung unwirksam, weil kein hinreichender Zahlungsrückstand vorgelegen habe.

II.

22 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist begründet.

23 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Zwischen den Parteien besteht spätestens seit dem 27.04.2023 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Dieses ist zwar nicht durch die Kündigungserklärungen vom 07.06.2023 und 27.07.2023 beendet worden. Die Kündigungserklärung vom 14.08.2024 ist aber wirksam.

24 Zwischen den Parteien besteht spätestens seit dem 27.04.2023 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in der M. Landstr. ..., ... H.. Entgegen dem Urteil des Amtsgerichts ist die Beklagte jedoch nicht in das frühere Mietverhältnis mit der verstorbenen Mieterin Frau O.- A. eingetreten. Dieses konnte die Beklagte nicht übernehmen, da sie unstreitig nicht Erbin geworden ist und auch kein Recht zum Eintritt in den Mietvertrag gemäß §§ 563 ff. BGB besaß. Das ursprüngliche Mietverhältnis wurde daher mit dem Erben fortgesetzt, § 564 BGB.

25 Zwischen den Parteien ist stattdessen ein neues Mietverhältnis zustande gekommen. Dieses schlossen die Parteien jedenfalls durch Unterzeichnung der mit "1. Nachtrag zum Mietvertrag ..." überschriebenen schriftlichen Einigung zwischen den Parteien vom 27.04.2023 (Anlage B03). Zwar irrte die Klägerin über die Erbenstellung der Beklagten und mithin über die Tatsache, dass es sich nicht um eine Fortführung des alten, sondern die Begründung eines neuen Mietverhältnisses handelte. Gleichwohl kommt durch diese schriftliche Vereinbarung hinreichend zum Ausdruck, dass die Parteien mit Rechtsbindungswillen miteinander ein Mietverhältnis begründen möchten. Durch die vollumfängliche Bezugnahme auf den früheren Mietvertrag, dessen Inhalt auch die Beklagte kannte, bestehen auch keine den Vertragsschluss hindernde Unsicherheiten. Eine Einigung über alle essentialia negotii liegt damit vor. Die Tatsache, dass der ursprüngliche Mietvertrag zugleich mit dem Erben fortgeführt wurde, steht dem neuen Vertragsschluss nicht entgegen. Im Fall einer sog. Doppelvermietung sind auch spätere Mietverträge wirksam, §§ 275, 311a (BGH NJW 2006, 2323; KG NJW-RR 2018, 139; OLG Brandenburg BeckRS 2009, 7163; OLG Celle NJOZ 2009, 265; KG NZM 2008, 889 – BeckOK BGB/Zehelein, 73. Ed. 1.2.2025, BGB § 535 Rn. 565, beck-online).

26 Inhaltlich hat die Beklagte das Mietverhältnis übernommen "wie es steht und liegt". Das bedeutet, dass die Beklagte mit dem Abschluss des Nachtrags auch die bestehenden Verbindlichkeiten von der früheren Mieterin O.- A. übernommen hat. Dies folgt aus der notwendigen Auslegung des Nachtrags unter Berücksichtigung der zugrunde liegenden tatsächlichen Umstände. Wie das Amtsgericht hält auch die Kammer den Wortlaut des Nachtrags vom 27.04.2023 insofern für eindeutig und unmissverständlich. Die Klägerin bringt darin zum Ausdruck, dass sie nach dem Tod der bisherigen Schuldnerin künftig die Beklagte als neue Schuldnerin akzeptiert. Die Beklagte wiederum kann sich nicht darauf berufen, sie sei von einem völlig neuen, unbelasteten Mietverhältnis ausgegangen. Vielmehr hat sie durch Unterzeichnung des "Nachtrags" zum Ausdruck gebracht, dass sie insbesondere auch für die bestehenden Verbindlichkeiten der früheren Mieterin O.- A. aufzukommen bereit ist. Dies ergibt sich daraus, dass die Vereinbarung als "Nachtrag zum Mietvertrag ..." betitelt ist und die Vereinbarung Formulierungen enthält wie: "Das Mietverhältnis wird übernommen", "Das Mietverhältnis wird fortgesetzt" und "Dieser Nachtrag ist Bestandteil des Mietvertrages. Alle übrigen Bestimmungen bleiben bestehen." Zu berücksichtigen ist bei der Auslegung des Nachtrags auch, dass die Beklagte seit mindestens Juni 2022 monatlich die Mietzahlungen übernommen hat, gegenüber der Klägerin als mindestens mögliche Erbin aufgetreten ist und um die Fortführung des Mietvertrages gebeten hat. Die Vereinbarung ist daher nach dem Wortlaut und den gesamten Umständen nur so zu verstehen, dass auch die Beklagte den bestehenden Mietvertrag "wie er steht und liegt" fortführen wollte, wozu auch die Übernahme etwaiger offener Forderungen zählt. Bestätigt wird dies auch durch das Schreiben des Mietervereins vom 20.07.2023 (Anlage B05), mit dem die Beklagte vortragen ließ, dass unstreitig bereits zum 01.06.2022 eine Mieterhöhung stattgefunden habe und sie sich verpflichtet sehe, die seitdem monatlich um 8,13 € zu niedrig gezahlte Miete nachzuzahlen.

27 Dem Abschluss eines neuen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass die Klägerin vorträgt, die Beklagte habe sich als Erbin ausgegeben und dadurch bei der Klägerin einen Irrtum über ihre Erbenstellung verursacht. Der Klägerin stehen für den Fall, dass ein Mieter stirbt, verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, sich von einem solchen Vertragsverhältnis zu lösen. Grundsätzlich steht dem Vermieter nach dem Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, § 564 Satz 2 BGB. Danach ist in dem Fall, dass keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten oder es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt wird, sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist. Eine hierauf gestützte Kündigung hat die Klägerin jedoch nicht erklärt; eine Umdeutung der von ihr wegen Zahlungsverzugs erklärten Kündigungen ist gemäß § 569 Abs. 4 BGB ausgeschlossen.

28 Vor einer Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte die Klägerin sich von der Beklagten auch einen Erbschein vorlegen lassen können. Zwar hatte die Klägerin, wie sie nun mit Schriftsatz vom 08.08.2025 erstmals vorträgt, um eine entsprechende Auskunft beim zuständigen Nachlassgericht gesucht und dort die Antwort erhalten, dass die Beklagte zwar nach Aktenlage als Erbin in Betracht komme, eine verbindliche Erbenfeststellung aber nur innerhalb eines Erbscheinverfahrens erfolgen könne und ein Erbschein nicht beantragt worden sei (vgl. Schreiben des Nachlassgerichts vom 02.02.2023, Anlagenkonvolut der Klägerin). Trotz der danach weiter bestehenden Zweifel über die wahren Erben entschied sich die Klägerin, der Beklagten die streitgegenständliche Wohnung weiter zu überlassen, die Mietzahlungen anzunehmen und den Nachtrag vom 24.07.2023 abzuschließen.

29 Im Falle eines von der Beklagten möglicherweise verursachten Irrtums ist die Klägerin auch hinreichend durch ein etwaiges Anfechtungsrecht gem. § 123 BGB geschützt. Schließlich steht der Vermieterin für den Fall, dass sich der wahre Erbe nicht ermitteln lässt, grundsätzlich auch das Recht zu, eine Kündigung gegenüber dem unbekannten Erben gem. § 132 Abs. 2 BGB i.V.m. den Vorschriften der §§ 185 ff. ZPO öffentlich zustellen zu lassen. All dies hat die Klägerin nicht getan.

30 Die Kündigungen der Klägerin vom 07.06.2023 und vom 27.07.2023 sind allerdings unwirksam. Zwar lag im Zeitpunkt der Kündigungen ein kündigungsrelevanter Rückstand der Mietzahlungen vor, der die Klägerin grundsätzlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3. Buchst. a) BGB berechtigte. Die Beklagte hat diesen Rückstand jedoch innerhalb der Schonfrist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vollständig ausgeglichen.

31 Hinsichtlich der Miethöhe nimmt die Kammer Bezug auf die Berechnungen des amtsgerichtlichen Urteils. Aufgrund der unstreitigen Mieterhöhung betrug die Miete ab August 2022 einen Betrag in Höhe von 463,67 € und aufgrund der Erhöhung zum 01.09.2023 in Höhe von 480,33 €. Eine höhere geschuldete Miete konnte die Klägerin nicht belegen. Auch insofern nimmt die Kammer Bezug auf die ausführliche und nicht zu beanstandende Begründung des amtsgerichtlichen Urteils. Insbesondere hat die an die Beklagte gerichtete Betriebskostenabrechnung vom 06.07.2022 für das Jahr 2021 (Anlage B01) die Miete nicht wirksam erhöhen können. Denn die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter zugestellt werden, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Die Beklagte war jedoch weder im Jahr 2021 Mieterin der Wohnung noch Erbin der verstorbenen früheren Mieterin und mithin nicht verpflichtet, deren Schulden zu tragen. Sie war zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht selbst Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung und auch deshalb nicht die richtige Adressatin des Schreibens. Zwar weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass die ursprüngliche Mieterin Frau O.- A. entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ebenfalls nicht die richtige Adressatin für die Mieterhöhung war, da diese im Juli 2022 bereits verstorben war. Zu diesem Zeitpunkt wäre eine Nebenkostenabrechnung und eine damit verbundene Mieterhöhung nur gegenüber dem Erben möglich gewesen. Selbst wenn die Beklagte, wie die Klägerin vorträgt, ihr gegenüber als Erbin aufgetreten sein sollte – wofür auch die Mitteilung des Nachlassgerichts vom 02.02.2023 spricht, vgl. Anlagenkonvolut der Klägerin im Berufungsverfahren, Bl. 9 – ändert dies nichts an ihrer fehlenden Erben- und Mieterstellung. Unstreitig wurde die Miete zwischen den Parteien erst zum 01.09.2023 um 16,66 € erhöht, was eine Gesamtmiete in Höhe von 480,33 € ergibt. Damit ist die Betriebskostenabrechnung nicht wirksam zugestellt worden und konnte dementsprechend auch keine Wirkung entfalten.

32 Vor diesem Hintergrund betrug der Mietrückstand zum Zeitpunkt der Kündigung vom 07.06.2023 einen Betrag in Höhe von insgesamt 512,53 €. Auch insofern kann auf die amtsgerichtlichen Ausführungen verwiesen werden. Dadurch, dass die Beklagte im Juni, Juli und August 2023 jeweils Überzahlungen in Höhe von monatlich 84,19 € (monatliche Mietzahlung in Höhe von 547,86 € statt 463,67 €) leistete, reduzierte sich der Rückstand vom Juni um 252,57 € auf 259,96 €. Darüber hinaus verrechnete die Klägerin zum 01.08.2023 zugunsten der Beklagten eine Gutschrift in Höhe von 350,45 € aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2022 in Höhe von 350,45 € (vgl. Forderungsaufstellung, Ss. vom 04.06.2024, Zu Bl. 41 d.A.). Durch die Reduzierung des Mietrückstands auf Null (Guthaben in Höhe von 90,49 €) trat die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ein, bevor die Beklagte im September 2023 erneut mit einer Mietzahlung in Rückstand geriet. Da die Klägerin hier sowohl mit Schreiben vom 07.06.2023 als auch mit der Klagschrift vom 27.07.2023 ausschließlich die außerordentliche Kündigung erklärte, ist die Wirkung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vollständig nachträglich weggefallen.

33 Entgegen dem amtsgerichtlichen Urteil ist jedoch die außerordentliche Kündigung vom 14.08.2024 wirksam. Die Klägerin war zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3. Buchst. a) BGB berechtigt.

a.

34 Die Kündigungserklärung vom 14.08.2024 stützt sich zur Begründung auf Mietrückstände aus dem Zeitraum August 2022 bis August 2024. Auch hinsichtlich der in dieser Zeit aufgelaufenen Rückstände nimmt die Kammer Bezug auf die Berechnungen des amtsgerichtlichen Urteils und geht wie dieses von einem Rückstand in Höhe von 742,73 € im Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 14.08.2024 aus. Dieser berechtigte die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die Beklagte befand sich damit nämlich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt, in Verzug.

b.

35 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf eine wegen eines Wasserschadens geminderte Miete gemäß § 536 BGB, die den Rückstand unter eine zur Kündigung berechtigende Höhe verringert habe. Ein solches Minderungsrecht hat die Beklagte nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

36 Soweit die Beklagte vorträgt, die Fliesenschilder seien eingeschlagen, Reste des Wasserschadens seien in der Wohnung noch vorhanden und die Türen der Einbauschränke seien nicht funktionsfähig, handelt es sich nicht um hinreichend substantiierten Vortrag eines Mangels. Die beschädigten Fliesenschilder und die Einbauschränke hat die Beklagte zwar mit Fotografien belegt. Bei zwei eingeschlagenen Fliesen dürfte es sich jedoch um eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB handeln, die die Beklagte nicht zu einer Minderung berechtigt. Bei den Einbauschränken ist ohne weitere Erläuterung nicht nachvollziehbar, inwieweit die Funktion nicht gegeben ist und wie der Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses war. Der bloße Verweis auf ein als Anlage eingereichtes Foto genügt nicht zur hinreichenden Substantiierung eines Mangels. Welche Reste eines Wasserschadens noch vorhanden sein sollen, lässt sich auf dem Bild mit der Badewanne nicht erkennen und hat die Beklagte ebenfalls nicht weiter erläutert.

37 Die von der Beklagten behauptete zwischenzeitliche Einstellung der Wasserversorgung ist dagegen grundsätzlich geeignet, ein Recht zur Minderung der Miete zu begründen. Dass die Wasserversorgung vorübergehend unterbrochen war, hat die Beklagte auch hinreichend substantiiert vorgetragen. Zwar ist dies von der Klägerin bestritten worden. In der mündlichen Verhandlung vom 08.07.2025 hat die Beklagte mitgeteilt, dass nach dem Einsatz eines Installateurs die Wasserversorgung inzwischen wiederhergestellt sei, ohne genauer darlegen zu können, wann genau diese Installationsarbeiten durchgeführt wurden und über welchen genauen Zeitraum die Wasserversorgung unterbrochen gewesen sein soll. Auch die weiteren Umstände des Feuerwehreinsatzes hat die Beklagte – anders als die Klägerin, deren Darstellung konkret und detailreicher war (Fäkalieneimer, Duschschlauch neben der Badewanne) – nicht konkretisiert, sondern insofern stets und ausschließlich von einem "Wasserschaden" gesprochen, ohne beispielsweise zu erläutern, welche Stellen der Wohnung im Einzelnen betroffen gewesen sein sollen, wie sich dies gezeigt haben soll oder wie es zum Feuerwehreinsatz gekommen sein soll. Im Hinblick auf die Unterbrechung der Wasserversorgung hält die Kammer gleichwohl den Vortrag der Beklagten für hinreichend. Sie hatte erstinstanzlich bereits vorgetragen, dass die Wasserversorgung im Rahmen des Feuerwehreinsatzes im April 2024 eingestellt und im September noch immer nicht wiederhergestellt gewesen sei (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 24.09.2024, S. 3). Dies ist hinreichend.

38 Den Eintritt in eine Beweisaufnahme hält die Kammer gleichwohl nicht für erforderlich. Denn der Anspruch der Beklagten auf Minderung der Miete scheitert jedenfalls an der fehlenden Mängelanzeige gemäß § 536c BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige und konnte der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht berechtigt, die in § 536 BGB bestimmten Mietminderungsrechte geltend zu machen. Die Beklagte hat in dieser Hinsicht nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass sie die fehlende Wasserversorgung der Klägerin angezeigt hat. Trotz des Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 08.07.2025 hat die Beklagte lediglich vage angedeutet, sie habe mehrfach bei der zuständigen Beratungsstelle der Klägerin vorgesprochen, zuletzt am 14.08.2024. Welche Mängel sie dort im Einzelnen angezeigt hat, hat sie nicht erläutert. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 12.11.2024 vorgetragen, sie sei von der Beklagten lediglich auf einen angeblich defekten Briefkasten aufmerksam gemacht worden. Vor diesem Hintergrund genügt der Vortrag der Beklagten nicht, um eine hinreichende und rechtzeitige Mängelanzeige i.S.d. § 536c BGB darzulegen. Zudem wäre sowohl eine mündliche Anzeige vom 14.08.2024 als auch die schriftliche Anzeige mit anwaltlichem Schriftsatz vom 30.08.2024 hier nicht mehr wirksam gewesen, um die bis August 2024 zu zahlende Miete zu mindern. Soweit die Beklagte vorträgt, die Klägerin habe Kenntnis von dem Feuerwehreinsatz gehabt, führt dies nicht zur Entbehrlichkeit der Mängelanzeige. Denn eine Kenntnis, dass ein Feuerwehreinsatz erfolgt ist, führt nicht zu der Kenntnis, dass die Wasserversorgung eingestellt und nicht wieder hergestellt wurde.

c.

39 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Kündigung auch nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Danach ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Zwar hat die Beklagte am 18.08.2024 einen Betrag in Höhe von 1.095,72 € gezahlt, der der Klägerin am 19.08.2024 zuging. Dieser hat den Rückstand von 742,73 € in der Tat vollständig beseitigt. Dazu hätte die Zahlung jedoch bei der Klägerin eintreffen müssen, bevor die Kündigung der Beklagten zuging. Im Zeitpunkt des amtsgerichtlichen Urteils war dies streitig. Die Beklagte behauptete, die Kündigungserklärung der Klägerin erst am 20.08.2024 erhalten zu haben, was von der Klägerin mit Schriftsatz vom 12.11.2024 bestritten wurde. Für die rechtzeitige Zahlung im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, die zum Ausschluss der Kündigung führt, trägt jedoch nicht die Klägerin, sondern die Beklagte die Beweislast. Dies folgt bereits aus dem Gesetzeswortlaut und dem allgemeinen Grundsatz, dass jeder die für ihn günstigen Umstände zu beweisen hat. Beruft sich der Mieter auf den Ausschluss eines grundsätzlich vorliegenden Kündigungsrechts, hat er die diesen Ausschluss begründenden Umstände zu beweisen.

40 Dies folgt auch aus der Rechtsprechung des BGH: "Ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug geraten und hat er dann den Vermieter befriedigt, so hat der Mieter, der deshalb die wegen seiner Säumnis vom Vermieter erklärte Kündigung nicht gelten lassen will, zu beweisen, daß er befriedigt hat, bevor die Kündigung erfolgt ist. Er muß gegebenenfalls nicht nur den Zeitpunkt der Zahlung, sondern auch den Zeitpunkt der Kündigung beweisen (BGH Urt. v. 28.6.1960 – VIII ZR 25/60, BeckRS 1960, 31190370, beck-online).

41 Soweit der Beklagtenvertreter meint, dem Urteil des KG Berlin vom 20.07.2019, Az. 8 U 132/18 sei etwas anderes zu entnehmen, betrifft dies eine andere Konstellation. Das KG hatte über die Frage zu urteilen, ob die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu früh, nämlich vor Eintritt eines die Kündigung rechtfertigenden Zahlungsverzugs, ausgesprochen wurde. In diesem Fall muss die Vermieterseite beweisen, dass die Kündigungserklärung erst zuging, nachdem überhaupt ein Zahlungsrückstand eingetreten war. Die zu früh erklärte Kündigung wird nicht durch einen später eintretenden Zahlungsverzug wirksam. Im vorliegenden Fall ist jedoch nicht streitig, dass am 14.08.2024 ein kündigungsrelevanter Rückstand eingetreten war, sondern ob dieser noch vor Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen wurde.

42 Es kann damit dahinstehen, ob die Klägerin durch Vorlage des Auslieferungsbelegs den Zugang der Kündigung am 17.08.2024 hinreichend belegt hat. Zwar bestätigt der Auslieferungsbeleg eine Zustellung am 17.08.2024. Er bezieht sich jedoch auf die Einschreiben-Nummer ..., die zwar zusammen mit 21 weiteren Einschreiben der Klägerin gleichzeitig aufgegeben wurde, auch das an die Beklagte gerichtete Kündigungsschreiben. Dieses führte jedoch die Einschreiben-Nummer .... Über den Zeitpunkt des Zugangs dieses Einschreibens dürfte der von der Klägerin vorgelegte Auslieferungsbeleg keine hinreichende Aussage treffen können. Ohnehin wäre es jedoch an der Beklagten gewesen, den rechtzeitigen Zugang der Zahlung zu beweisen.

d.

43 Die Zahlung der Beklagten in Höhe von 1.095,72 € führt auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit der Kündigung (Schonfristzahlung). Denn diese Möglichkeit ist verbraucht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Dies ist hier mit der Schonfristzahlung vom August 2023 (s.o.) der Fall.

III.

44 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

IV.

45 Der Beklagten war von Amts wegen eine kurze Räumungsfrist zu gewähren, § 721 ZPO. Die Kammer hält angesichts der Tatsache, dass der Beklagten jedenfalls derzeit unter der im Rubrum genannten Adresse eine andere Wohnung als die streitgegenständliche zur Verfügung steht, eine Räumungsfrist von drei Monaten für hinreichend und angemessen.

V.

46 Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Insbesondere ist die von der Beklagten aufgeworfene Frage der Beweislast im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits durch den BGH entschieden worden.