AG Hamburg — 9 C 462/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-02-23

Aktenzeichen: 9 C 462/25

ECLI: ECLI:DE:AGHH:2026:0223.9C462.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 10 Abs 1 S 2 WoEigG, § 13 Abs 1 WoEigG, § 14 Abs 3 WoEigG

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1. Die Zuständigkeit für die Instandhaltung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung abweichend geregelt werden. Dies ist der Fall, wenn nach der Teilungserklärung dem Sondereigentümer weitergehend als nach der gesetzlichen Regelung für bestimmte Arten von Schäden am Gemeinschaftseigentum die alleinige Instandsetzungsverantwortlichkeit/Kostentragungspflicht übertragen wurde.(Rn.2)

2. Ein auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefällter Beschluss steht hierzu in direktem Widerspruch, wenn er abweichend zu der gesetzlichen Regelung sowie der Teilungserklärung die Beseitigung von Schäden am/im Sondereigentum, die ihre Ursache in einem Schaden/Mangel des Gemeinschaftseigentums haben, zu Lasten der Gemeinschaft vorsieht. Derartige Abweichungen sind grundsätzlich nur zulässig, wenn die Gemeinschaft eine entsprechende ausdrückliche Beschlusskompetenz hat, die sich aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) oder einer gesetzlichen Grundlage ergibt. Mangels Beschlusskompetenz sind solche Beschlüsse nichtig.(Rn.3)

3. Bei § 14 Abs. 3 WEG handelt es sich lediglich um eine Anspruchsgrundlage des betroffenen Wohnungseigentümers, die der Gemeinschaft keinerlei Beschlusskompetenz einräumt.(Rn.5)

4. Handelt es sich um einen vereinbarungsändernden Beschluss, der - ohne eine konkrete Einzelfallregelung zu treffen - einen dauerhaften Inhalt hat sowie eine von Gesetz und Vereinbarung abweichende Rechtslage schafft, so ist dieser Beschluss nichtig.(Rn.6)

Tenor

Der Beschluss dürfte nichtig sein, die Nichtigkeitsfeststellungsklage folglich nach der derzeitigen vorläufigen Würdigung des Gerichts Erfolg haben.

Gründe

1 1. Nach der gesetzlichen Konzeption, §§ 13 Abs. 1, 14 WEG, ist für die Verwaltung und damit auch für die Erhaltung des Sondereigentums allein der Sondereigentümer zuständig. Allein der Sondereigentümer ist verpflichtet, aber auch allein berechtigt, das Sondereigentum zu erhalten. Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahme bestimmt allein er selbst. Erhaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Sondereigentum werden von dem Sondereigentümer in eigenem Namen und auf eigene Kosten veranlasst. Die übrigen Eigentümer haben insoweit keine Zuständigkeit (Bärmann/Pick/Emmerich WEG § 14 Rn. 85 f.; Emmerich: Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum, ZWE 2017, 161 (162)). Dies ergibt sich hier auch aus § 7 Abs. 1 TE. Das Gericht legt die Regelung der Teilungserklärung so aus, dass – obwohl nicht ausdrücklich benannt – nicht nur die eigentliche Instandhaltung dem Sondereigentümer selbst obliegt, sondern zugleich auch die Kostentragungspflicht für die nach eigenem Ermessen für erforderlich gehaltenen Instandsetzungsarbeiten im Sondereigentum. Nach hiesigem Dafürhalten ist die Pflicht zur Instandhaltung im Grundsatz stets auch mit der Kostentragungspflicht verbunden, sofern und soweit nicht anders geregelt, so auch Bärmann/Pick/Emmerich WEG § 14 Rn. 89 aE; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZWE 2017, 180.

2 2. Gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG kann durch Vereinbarung die Zuständigkeit für die Instandhaltung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum abweichend geregelt werden. Dies ist vorliegend mit § 7 Abs. 2 TE geregelt, indem dem Sondereigentümer weitergehend als nach der gesetzlichen Regelung für bestimmte Arten von Schäden am Gemeinschaftseigentum die alleinige Instandsetzungsverantwortlichkeit/Kostentragungspflicht übertragen wurde.

3 Der hier streitgegenständliche Beschluss steht hierzu in direktem Widerspruch, indem er abweichend zu der gesetzlichen Regelung sowie der Teilungserklärung die Beseitigung von Schäden am/im Sondereigentum, die ihre Ursache in einem Schaden/Mangel des Gemeinschaftseigentums haben, zu Lasten der Gemeinschaft vorsieht. Derartige Abweichungen sind grundsätzlich nur zulässig, wenn die Gemeinschaft eine entsprechende ausdrückliche Beschlusskompetenz hat, die sich aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) oder einer gesetzlichen Grundlage ergibt (BeckOK WEG/Bartholome WEG § 23 Rn. 146). In allen anderen Regelungsbereichen ist den Eigentümern eine Entscheidungsfindung in Form der Beschlussfassung nicht eröffnet. Mangels Beschlusskompetenz sind solche Beschlüsse nichtig (BeckOK WEG/Bartholome WEG § 23 Rn. 146; BGH NJW 2000, 3500).

4 Eine Beschlusskompetenz ist vorliegend nicht ersichtlich. Die Beklagte bringt vor: „Völlig unzweifelhaft kann eine Gemeinschaft im Einzelfall darüber beschließen, inwieweit Ausgleichsansprüche (in Geld) an Sondereigentümer geleistet werden sollen. Über § 14 Abs. 3 WEG bzw. § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB und von § 823 BGB i.V.m. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kommen zudem Erstattungsansprüche gegen eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Betracht. Auf die diesbezügliche höchstrichterliche Rechtsprechung wird verwiesen. Über die Erfüllung bzw. Anspruchsabwehr kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschluss fassen. Dies ist vorliegend generell-abstrakt geschehen.“

5 Es trifft nicht zu, dass § 14 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz einräumt. Vielmehr kann die Gemeinschaft zur internen Willensbildung gemäß § 14 Abs. 3 WEG bei einem entsprechenden Begehren eines Wohnungseigentümers zum finanziellen Ausgleich einen Beschluss fassen, muss es aber nicht. Ein entsprechender ablehnender Beschluss wird auch nicht „bestandskräftig“ in dem Sinne, dass die Geltendmachung der Ansprüche nur mit Erfolg geschehen kann, wenn der Beschluss angefochten wird (allerdings besteht für diese Fälle ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage; im übrigen kommt dem Beschluss indes keinerlei Bindungswirkung zu: BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15, NJW 2015, 3713, Rn. 12). Ein derartiger Beschluss ist auch nicht Voraussetzung für eine Zahlungsklage des betroffenen Eigentümers im Sinne einer Vorbefassung (Bärmann/Pick/Emmerich WEG § 14 Rn. 106). Kurzum: Bei § 14 Abs. 3 WEG handelt es sich lediglich um eine Anspruchsgrundlage des betroffenen Wohnungseigentümers, die der Gemeinschaft keinerlei Beschlusskompetenz einräumt.

6 Vielmehr handelt es sich vorliegend um einen vereinbarungsändernden Beschluss, der einen dauerhaften Inhalt hat und keine konkrete Einzelfallregelung trifft. Es wird abstrakt und auf Dauer eine Regelung getroffen, die eine von Gesetz und Vereinbarung abweichende Rechtslage schafft. Ein solcher Beschluss ist nichtig (BeckOK WEG/Bartholome WEG § 23 Rn. 150; MüKoBGB/Hogenschurz WEG § 23 Rn. 68).

7 3. Der Beklagten bliebe allenfalls die Möglichkeit, ihre Teilungserklärung entsprechend zu ändern. Dazu Emmerich: Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum, ZWE 2017, 161 (165): „Die Möglichkeit, die Zuständigkeit für die Erhaltung von Sondereigentum auf die Gemeinschaft zu übertragen, wird selten diskutiert. Da es aber schon nach § 5 III WEG möglich ist, durch Vereinbarung Gebäudeteile, die nach § 5 I und II WEG im Sondereigentum ständen, dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen, muss es erst recht möglich sein, die Verwaltungszuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen auf die Gemeinschaft zu übertragen.“

8 Zur Kostenminimierung wird der Beklagten derzeit zum Anerkenntnis geraten.