AG Hamburg — 9 C 308/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-12-17

Aktenzeichen: 9 C 308/25

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 611 BGB, § 615 BGB, § 626 BGB, § 23 Abs 3 S 2 WoEigG

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können Wohnungseigentümer in einer Versammlung beschließen, dass für einen „einzelnen Gegenstand“ die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Wird der Bereich dieses unklaren Tatbestandsmerkmals überschritten und etwa ein generelles künftiges „Umlaufverfahren per einfacher Mehrheit“ beschlossen, ist der Beschluss nichtig. Ein „einzelner Gegenstand“ liegt auch dann nicht mehr vor, wenn zu einem bestimmten „Gegenstand“ im Sinne eines „Themas“ gleichartige, sich wiederholende Fragen künftig generell dem Mehrheitsbeschluss ohne Versammlung zugänglich gemacht werden sollen.(Rn.38)

Tenor

1. Der Beschluss der Beklagten aus dem Umlaufverfahren, mitgeteilt mit Schreiben vom 09.04.2025, wird für nichtig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 57.265,64 € festgesetzt. Hierbei handelt es sich um den Betrag, der für die Umsetzung des Beschlusses anfällt (Anlage K 1).

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um die Unwirksamkeit/Nichtigkeit eines in einem Umlaufverfahren einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses.

2 Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin der Beklagten. Am Gebäude der Beklagten befinden sich rechtsseitig in der grau verputzen Wand, direkt angrenzend an das benachbarte Klinkergebäude (Neubau) linksseitig davon, im 1. und 2. OG zwei Fenster (vgl. Lichtbild Anlage B2). Unter Bezugnahme auf eine bestimmte Baulast wurde in einem Anhörungsschreiben des Bezirksamts Hamburg-Nord vom 22.02.2023 das Schließen dieser beiden Fenster unter Brandschutzgesichtspunkten in Aussicht gestellt. Es folgte ein Schriftwechsel zwischen der Behörde sowie dem Prozessbevollmächtigten der Beklagter, der aus Sicht der Beklagten zum Ziel hatte, die Forderung aus dem Anhörungsschreiben möglichst abzuwenden.

3 Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.03.2024 wurde unter TOP 2 einstimmig wie folgt beschlossen:

4 „Die Rechtsanwaltskanzlei an der Kunsthalle in Person von Herrn Rechtsanwalt W. wird beauftragt, die Verhandlungen mit dem Bezirksamt Hamburg-Nord im Zusammenhang mit dem Anhörungsschreiben vom 22.02.2023 zum Schließen der Öffnungen in der Brandwand im 1. und 2. OG möglichst mit dem Ziel fortzuführen, anstelle einer Schließung der Öffnungen bauliche Maßnahmen zu erreichen, die die vom Bezirksamt Hamburg-Nord gestellten Anforderungen an den Brandschutz erfüllen.

5 Zukünftige Sachbeschlüsse zum Anhörungsschreiben des Bezirksamts Hamburg-Nord vom 22.02.2023 Schließen der Öffnungen in der Brandwand im 1. und 2. OG und zu daraus resultierenden Maßnahmen können mit Mehrheit im Umlaufverfahren gefasst werden. Die daraus resultierenden Kosten werden aus der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft getragen.“

6 Über die Beauftragung des Architekten W. (erfolgt am 25.06.2024, Anlage B5), der in der Folge mehrere alternative bauliche Lösungen zur behördlich geforderten Schließung der Fenster erarbeitete, wurde am 07.06.2024 mehrheitlich ein (unangefochten gebliebener) Umlaufbeschluss, mitgeteilt am 24.06.2024 (Anlage B4), gefasst:

7 „Die […] GmbH erhält Auftrag und Vollmacht den Architekten W. gemäß dem Angebot mit einem Stundensatz von € 105,00 netto zu beauftragen. Die Planung/Überprüfung wird mit 22 bis 26 Stunden angerechnet.

8 Dieser Antrag ist mit 5 Ja-Stimmen (3.576,39 / 10.000 MEA) mehrheitlich angenommen.“

9 Die Klägerin wendet sich gegen einen weiteren Umlaufbeschluss, per Schreiben mitgeteilt am 09.04.2025. Darin wurde beschlossen:

10 „Die […] GmbH erhält Auftrag und Vollmacht den Architekten W. mit der weiteren Ausarbeitung und Vorgehensweise zur Variante 1: Fensterverglasung ohne Belüftungsmöglichkeit von € 57.265,64 gemäß des planerischen Lösungsansatzes zu beauftragen. Die weitere Ausarbeitung beinhaltet die Stellung eines Bauantrages beim zuständigen Bauamt und die Angebotseinholung, welche auf der nächsten Versammlung besprochen werden.

11 Dieser Antrag ist mit 2 Ja-Stimmen (1.131,12 / 5.889,57 MEA) mehrheitlich angenommen.“

12 Die Klägerin meint, der angefochtene Umlaufbeschluss sei rechtswidrig:

13 Der Umlaufbeschluss sei bereits formell rechtswidrig. Der Beschluss zu TOP 2 der Versammlung vom 07.03.2024 befasse sich nicht mit den Mehrheitserfordernissen. Stattdessen sei schlicht von „Mehrheit“ die Rede, ohne dies zu konkretisieren. Es könnte die einfache Mehrheit oder die ¾-Mehrheit gemeint sein. Der Beschluss sei mithin unbestimmt und daher rechtswidrig.

14 Der „einzelne Gegenstand“ sei nicht bezeichnet. Dies mache den Beschluss nichtig. Dies stelle eine unzulässige Blankettermächtigung für künftige, inhaltlich offene Sachentscheidungen dar. Dies genüge nicht den Anforderungen von § 23 Abs. 3 S. 2 WEG.

15 Weiterhin sei keine Mehrheit erreicht worden. Es hätten lediglich 1.131,12 / 5.889,57 zugunsten der Variante 1 gestimmt.

16 Die Beklagte habe lediglich ein einziges Architekturbüro mit einer Angebotsanfrage betraut. Nach ständiger Rechtsprechung vermögen Wohnungseigentümer den ihnen eingeräumten Ermessensspielraum jedoch erst dann sachgerecht auszuüben, wenn ihnen mehrere (drei) Vergleichsangebote unterbreitet würden.

17 Die Beklagte habe bei der Mitteilung des Angebots vom 16.01.2025 (Anlage K4) gerade das günstigste Angebot nicht zur Abstimmung im Rahmen des Umlaufverfahrens gestellt. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 16.01.2025 ergäben sich vier zur Abstimmung gestellte Varianten:

18 Var.1: Fensterverglasung ohne Belüftungsmöglichkeiten € 52.265,64 zzgl. Architektenhonorar.

19 Var.2: Fensterverglasung als Reinigungs-Bedarfsflügel ohne OTS € 72.091,60 zzgl. Architektenhonorar.

20 Var.3.: selbstschließende Fenster mit OTS (Obertürschließer) € 74.060,71 zzgl. Architektenhonorar.

21 Var.4.: selbstschließende Fenster mit ITS € 74.159,82 zzgl. Architektenhonorar.

22 Unerwähnt lasse die Beklagte, dass das Architektenbüro auch angeboten habe, die Öffnung gänzlich dauerhaft zu verschließen. Dazu heiße es auf S. 3 des Angebots im letzten Absatz: „Die Schließung der Fensteröffnung mittels Mauerwerk und WDVS in feuerbeständiger bzw. hochfeuerhemmender Ausführung betragen hier voraussichtlich ca. € 29.000,00 brutto zzgl. Architektenhonorar.“

23 Die Klägerin beantragt,

24 1. den Beschluss der Beklagten aus dem Umlaufverfahren, mitgeteilt mit Schreiben vom 09.04.2025, für ungültig zu erklären;

25 2. hilfsweise für den Fall, dass der vorstehende Beschluss nichtig ist, festzustellen, dass der Umlaufbeschluss vom 09.04.2025 nichtig ist.

26 Die Beklagte beantragt,

27 die Klage abzuweisen.

28 Die Beklagte meint:

29 Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG könnten die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genüge. Der einzelne Gegenstand sei in dem Absenkungsbeschluss konkret benannt, nämlich das Anhörungsschreiben des Bezirksamts Hamburg-Nord vom 22.02.2023 zum Schließen der Öffnungen in der Brandwand im 1. und 2. OG. Zur sukzessiven Weiterbehandlung dieses einzelnen Gegenstandes sei es sachgerecht und legitim gewesen, zukünftige Beschlüsse im Umlaufverfahren mit Mehrheit zu fassen.

30 Die Formulierung im Absenkungsbeschluss „mit Mehrheit“ sei ausreichend, weil dies (im Gegensatz zum Allstimmigkeitsprinzip) dem Normalfall der gesetzlichen Regelung entspreche (§ 25 Abs. 1 WEG). Somit sei es nicht erforderlich gewesen, expressis im Absenkungsbeschluss auszuführen „mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen“.

31 Nach der gesetzgeberischen Intention sollten Mehrheitsbeschlüsse im Umlaufverfahren ohne die andauernde Anberaumung von Wohnungseigentümerversammlungen ermöglicht werden. Dieser gesetzgeberischen Intention widerspreche die von der Gegenpartei vorgetragene, enge Rechtsauffassung. Keinesfalls gehe es um eine Blankettermächtigung für künftige, inhaltlich offene Sachentscheidungen. Der einzelne Gegenstand sei im Absenkungsbeschluss genau bezeichnet worden. Für die hierauf bezogenen sukzessiven weiteren Beschlüsse gehe es lediglich um das Verfahren, das Mehrheitserfordernis bleibe bestehen.

32 Weiter ist nicht nachvollziehbar, wenn die Klägerin vortrage, die Auswahlentscheidung sei nicht auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage getroffen worden. Die Tatsachengrundlage habe einerseits in der rechtlichen Beurteilung des Anhörungsschreibens des Bezirksamtes Hamburg-Nord und den Alternativvorschlägen des Architekten W. zu Lösungen außerhalb eines schlichten Zumauerns der Fenster bestanden. Die von dem Architekten W. entwickelten Alternativen seien verbunden gewesen mit konkreten Kostenschätzungen. Sofern die Antragstellerin einwenden möchte, es seien für die Planungsphase weitere Architekten einzuschalten gewesen mit Alternativangeboten (zu den Kosten dieser Architekten), hätte die Klägerin dies vortragen müssen im Rahmen einer Anfechtung des Umlaufbeschlusses aus Juni 2024. Eine Vergabeentscheidung (zur Erteilung von Unternehmeraufträgen) stehe zurzeit noch gar nicht an.

33 Wenn schließlich dahingehend argumentiert werde, dass im Rahmen des angefochtenen Beschlusses auch die Verschlussvariante (Zumauern der Fenster) hätte zur Abstimmung gestellt werden müssen, verkenne die Klägerin, dass bereits durch den Umlaufbeschluss aus Juni 2024 eine Vorentscheidung dahingehend getroffen worden sei, anstelle eines schlichten Zumauerns der Fensteröffnungen eine Alternative zu entwickeln, die den grundsätzlichen Erhalt der Fenster, wenn auch in anderer Form, gewährleistet habe.

34 Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt einschließlich der gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

35 Die zulässige Klage ist begründet.

36 I. Der im Umlaufverfahren gefasste Beschluss, mitgeteilt mit Schreiben vom 09.04.2025, ist nichtig.

37 Der Beklagten fehlte bei der Beschlussfassung im Umlaufverfahren die Beschlusskompetenz, im Wege des Umlaufverfahrens mit bloßer Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu beschließen. Der Beschluss hätte vielmehr allstimmig gefasst werden müssen (vgl. AG München, Endurteil vom 02.10.2023 – 1291 C 650/23 WEG, BeckRS 2023, 45139), § 23 Abs. 3 S. 1 WEG.

38 Der Beschluss beruhte auf einem nichtigen Absenkungsbeschluss. Der zu TOP 2 am 07.03.2024 einstimmig gefasste Absenkungsbeschluss*„künftige Sachbeschlüsse zum Anhörungsschreiben des Bezirksamts Hamburg-Nord vom 22.02.2023 zum Schließen der Öffnungen in der Brandwand im 1. und 2. OG und zu daraus resultierenden Maßnahmen können mit Mehrheit im Umlaufverfahren gefasst werden.“* genügte nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG. Hiernach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen „einzelnen Gegenstand“ die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Wird der Bereich dieses (wenig klaren) Tatbestandsmerkmals überschritten und etwa ein generelles künftiges „Umlaufverfahren per einfacher Mehrheit“ beschlossen, ist der Beschluss nichtig . Ein „einzelner Gegenstand“ liegt auch dann nicht mehr vor, wenn zu einem bestimmten „Gegenstand“ iSv „Thema“ gleichartige, sich wiederholende Fragen künftig generell dem Mehrheitsbeschluss ohne Versammlung zugänglich gemacht werden sollen (Bärmann/Becker WEG § 23 Rn. 229).

39 Vorliegend sollte der Beschluss unter TOP 2 vom 07.03.2024 dazu dienen, dass der Gegenstand „Sachbeschlüsse zum Anhörungsschreiben des Bezirksamts Hamburg-Nord“ künftig grundsätzlich und in sämtlichen Folgebeschlüssen im Umlaufbeschlussverfahren abgehandelt wird bzw. jedenfalls abgehandelt werden kann. In der Folge fasste die Beklagte sodann auch hierauf basierend bereits einen ersten Beschluss im Umlaufbeschlussverfahren und verkündete diesen am 24.06.2024 (Beauftragung des Architekten W.).

40 Der „einzelne Gegenstand“ im Sinne des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG bezieht sich auf einen Gegenstand der Verwaltung im Sinne des § 19 Abs.1 WEG, also einen (einzelnen) Beschluss (so auch Skauradszun, Absenkungsbeschlüsse und Mehrheitsbeschlüsse im Umlaufverfahren ZWE 2022, 108; BeckOK WEG/Bartholome WEG § 23 Rn. 102 f.). Hiernach wäre der Absenkungsbeschluss, sofern er nicht bereits als nichtig anzusehen wäre, jedenfalls spätestens mit dem Umlaufbeschlussverfahren vom 24.06.2024 „verbraucht“ und ein weiterer Umlaufbeschluss hätte darauf nicht mehr gestützt werden können.

41 Es erscheint allenfalls denkbar, mehrere hintereinander folgende Umlaufbeschlüsse dann auf einen einzigen Absenkungsbeschluss stützen zu können, wenn die jeweiligen Gegenstände eine sachgerechte Einheit bilden und im Absenkungsbeschluss bereits in Grundzügen bezeichnet sind (vgl. Bärmann/Becker WEG § 23 Rn. 230). Vorliegend sollte allerdings nach der Auslegung des Absenkungsbeschlusses tatsächlich eine Blanketterlaubnis für künftige Umlaufbeschlüsse in sämtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Fensterthema beschlossen werden, auch wenn diese sehr unterschiedliche Stoßrichtungen haben könnten, die vorab und mit Beschlussfassung am 07.03.2024 noch nicht feststanden (24.06.2024: Beauftragung des Architekten W., 09.04.2025: Entscheidung für Variante 1, in der Folge wären noch Beschlüsse über die Beauftragung entsprechender Gewerke denkbar).

42 § 23 Abs. 3 S. 2 WEG stellt eine Ausnahmevorschrift dar und ist restriktiv anzuwenden, weil die Vorschrift die Möglichkeiten der einzelnen Eigentümer abschneidet, wichtige Aspekte einer Entscheidung im Rahmen einer Versammlung zu diskutieren und auf diese Weise mithilfe des Rederechts Einfluss auf die Entscheidungsfindung zu nehmen. Zwar hat mit dieser Norm der Gesetzgeber auch eine Möglichkeit für Gemeinschaften von Wohnungseigentümern geschaffen, relativ unkompliziert und ohne die Einberufung zusätzlicher Versammlungen Beschlussgegenstände abzufassen. Dies unterliegt jedoch engen und gesetzlich normierten Rahmenbedingungen, die wie aufgezeigt vorliegend nicht eingehalten worden sind.

43 II. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.