LG Hamburg 19. Zivilkammer — 319 O 116/16 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-08-29

Aktenzeichen: 319 O 116/16

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2024:0829.319O116.16.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 242 BGB, § 260 BGB, § 675 BGB, § 286 ZPO

Orientierungssatz

1. Wurde im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben eine Gewinnbeteiligungsvereinbarung darüber geschlossen, dass eine Partei u.a. eine Gewinnbeteiligung in Höhe der Hälfte des bei einem späteren Verkauf des Gebäudes zu erzielenden Veräußerungsgewinns erhält, dann hat diese Vertragspartei nach dem Gebäudeverkauf einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich des erzielten Verkaufserlöses gegen den anderen Vertragspartner. Es besteht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ein Auskunftsrecht eines Vertragspartners gegen den anderen wegen der Bemessungsgrundlage seines Anspruchs.(Rn.16) (Rn.20)

2. Die streitgegenständliche Gewinnbeteiligung stand nicht unter der Bedingung, dass der Kläger das Bauvorhaben zu geringeren Kosten als 1,1 Mio. EUR durchführen werde. Nach Würdigung sämtlicher Umstände hat es eine solche Einschränkung nicht gegeben.(Rn.21) (Rn.23)

Verfahrensgang

nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 30. Januar 2025, 12 U 11/24 nachgehend BGH, 26. Februar 2026, III ZB 8/25, Beschluss

Tenor

I. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger unter Vorlage des Kaufvertrages Auskunft zu erteilen über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten des Objekts E. Straße ... in ... H..

II. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

III. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Hinsichtlich des Tatbestands wird zunächst auf den Tatbestand des Teilurteils vom 16.05.2019 Bezug genommen.

2 Im Oktober 2020 verkaufte der Beklagte das Objekt E. Straße ... in ... H..

3 Mit Schriftsatz vom 18.11.2020 hat der Kläger die Klage erweitert um den Antrag, den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger unter Vorlage des Kaufvertrags Auskunft über den Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten des Objekts E. Str. ... zu erteilen. Nachdem das Gericht in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass die Herstellungskosten für den Beklagten noch nicht endgültig ermittelbar sein dürften,

4 beantragt der Kläger nunmehr,

5 den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft zu erteilen über den Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten des Objekts E. Str. ... .

6 Der Beklagte beantragt auch insoweit,

7 die Klage abzuweisen.

8 Er trägt nunmehr Folgendes vor:

9 Als der Kläger ihm damals die Möglichkeit des Ankaufs des Grundstücks E. Str. ... aufgezeigt habe, hätten sie geplant, das zum damaligen Zeitpunkt auf dem Grundstück stehende Gebäude zu renovieren und danach zu verkaufen. Sie seien dabei davon ausgegangen, dass die Renovierung durch den Kläger erfolgen solle und ein eventueller Gewinn bei der Weiterveräußerung sodann geteilt werden solle. Dann habe sich jedoch herausgestellt, dass eine Renovierung - auch wegen eines Brandschadens - zu hohe Kosten verursachen würde. Man habe Kostenvoranschläge für einen Neubau eingeholt, der niedrigste habe bei 1,1 Mio. € gelegen. Der Kläger habe dann mit ihm einen pensionierten Geschäftsführer einer Baugesellschaft aufgesucht, dieser habe dargestellt, dass der Neubau für einen Kostenpunkt in Höhe von ca. 714.600,- € durchgeführt werden können, wie sich aus der handschriftlichen Kalkulation gemäß Anlage B 6 ergebe. Der Kläger habe ihm versichert, dass er das Bauprojekt für 714.600,- € durchführen könne. Sodann hätten sie vereinbart, dass der Kläger eine Gewinnbeteiligung auf die ersparten Baukosten erhalten solle. Der Kläger hätte also, wenn er das Objekt für 714.600,- € statt für 1,1 Mio. € erstellt hätte, an der Ersparnis in Höhe von 385.400,- € abzüglich der Grunderwerbskosten von 110.000,- € = 275.400,- € partizipieren sollen. Soweit er - der Beklagte - sich entscheiden würde, das Haus nicht zu verkaufen, habe der Kläger solange an den Mieten mit 50 % partizipieren sollen, bis diese Ersparnis erreicht worden wäre. Hätte er von vornherein gewusst, dass die Baukosten auch bei der Tätigkeit des Klägers ca. 1,1 Mio. € betragen würden, hätte er das professionelle Bauunternehmen mit der Errichtung des Baus beauftragt. Es hätte für ihn wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn ergeben, eventuelle Profite bei Vermietung und Verkauf des Hauses mit dem Kläger zu teilen, wenn er die gleichen Leistungen durch ein professionelles Bauunternehmen ohne eine Gewinnbeteiligung hätte erhalten können. Genau dies ergebe sich auch aus dem Vernehmungsprotokoll aus der Strafakte gemäß Anlage BK 2, dort habe er gesagt: „Ich sagte ihm dann, dass er das Projekt umsetzen solle, wenn er das so günstig machen kann. ... Es war besprochen, dass wir später den Profit teilen könnten, wenn es wirklich so viel günstiger umgesetzt werden konnte. Damit meine ich die Mieteinnahmen, bzw. einen möglichen Verkaufserlös.“ Aus der getroffenen Vereinbarung könne der Kläger nichts herleiten, da die tatsächlichen Errichtungskosten nicht günstiger gewesen seien als 1,1 Mio. €.

10 Der Geschäftsbesorgungsvertrag der Parteien sei spätestens im Jahr 2007 mit der Insolvenz der Firma A & P L. Ltd. des Klägers beendet worden. Zudem liege in dem Widerruf aller dem Kläger erteilten Vollmachten im Jahre 2014 durch seinen - des Beklagten - ehemaligen Prozessbevollmächtigten eine Kündigung des Geschäftsbesorgungsvertrags.

11 Im übrigen berufe er sich auf Verjährung.

12 Die Kammer hat den Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 25.07.2024 persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

13 Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

14 Die von dem Kläger erhobene Stufenklage ist zulässig und in der ersten Stufe auch hinsichtlich des klagerweiternd geltend gemachten Auskunftsanspruchs begründet. Der von dem Kläger nunmehr geltend gemachte Auskunftsanspruch ist zur Endentscheidung reif, so dass über ihn gemäß § 301 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden ist.

15 Nachdem der Kläger auf den Hinweis des Gerichts im Termin am 25.07.2024 die Worte „und Herstellungskosten“ aus seinem Antrag herausgenommen und beantragt hat, den Beklagten zu verurteilen, ihm Auskunft zu erteilen über den Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten des Objekts E. Str. ..., war der Antrag dahin auszulegen, dass der Kläger Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten begehrt. Offensichtlich ist dies das von dem Kläger verfolgte Interesse. Das Wort „Veräußerungsgewinn“ passt nach Streichung der „Herstellungskosten“ nicht mehr, es liegt auf der Hand, dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers lediglich übersehen hat, auch das Wort „Veräußerungsgewinn“ aus dem Antrag herauszunehmen.

II.

16 Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten gemäß den §§ 675, 242, 260 BGB auf Erteilung einer Auskunft hinsichtlich des durch den Beklagten erzielten Verkaufserlöses des Mehrfamilienhauses E. Straße ... .

17 1. Unstreitig haben die Parteien Ende Juli 2006 eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass der Kläger die gesamte Planung und die Organisation des Baus eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück übernehmen sollte. Wie sich aus dem Teilurteil der Kammer vom 16.05.2019 und dem Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 01.03.2022 ergibt, handelte es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB, im Rahmen dessen der Kläger sich als eine Art Baubetreuer verpflichtete, die planerische, organisatorische und finanzielle Gestaltung, die Durchführung und Beaufsichtigung und Abrechnung des Baugeschehens zu übernehmen.

18 Ob der Geschäftsbesorgungsvertrag in der Folgezeit - wie der Beklagte meint - beendet worden ist, kann dahinstehen. Selbst wenn dies der Fall wäre, stünden dem Kläger nachvertragliche Auskunftsansprüche zu.

19 2. Unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen, des Vortrags der Parteien, der Äußerungen des Beklagten im Rahmen seiner Anhörung am 25.07.2024 und des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Sinne des § 286 ZPO fest, dass die Parteien auch eine Vergütung für den Kläger vereinbart haben, nämlich dergestalt, dass der Kläger im Falle der Vermietung der Wohnungen nach Fertigstellung die Hälfte der Mieteinnahmen nach vorherigem Abzug der laufenden Kosten erhalten sollte und für den Fall des Verkaufs des Gebäudes - zusätzlich - die Hälfte des Veräußerungsgewinns.

20 Da der Kläger über den Umfang seines Vergütungsanspruchs betreffend den Kaufpreis im Unklaren ist und der Beklagte die Auskunft unschwer geben kann, besteht eine diesbezügliche Auskunftspflicht des Beklagten nach Treu und Glauben (vgl. Palandt/Grünberg, BGB, 78. Auflage 2019, § 260 RdNr. 4 ff.). Es besteht ein Auskunftsrecht eines Vertragspartners gegen den anderen wegen der Bemessungsgrundlage seines Anspruchs (Palandt/a.a.O., RdNr. 10 m.w.N.).

21 Das Gericht ist von der Wahrheit der von dem Kläger geschilderten Version der Gewinnbeteiligungsvereinbarung der Parteien überzeugt, dass nämlich eine Gewinnbeteiligung des Klägers - neben den Mieteinnahmen - in Höhe der Hälfte des von dem Beklagten bei einem späteren Verkauf des Gebäudes zu erzielenden Veräußerungsgewinns vereinbart worden ist und diese Vereinbarung nicht unter der Bedingung stand, dass der Kläger das Bauvorhaben zu geringeren Kosten als 1,1 Mio. € durchführen werde.

22 Diese Behauptung des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägers haben die Zeugen H.- P. B., A. S. und A. E. glaubhaft bestätigt. Sämtliche vernommenen Zeugen waren glaubwürdig. Hinsichtlich der Beweiswürdigung wird vollen Umfangs auf die Entscheidungsgründe des Teilurteils vom 16.05.2019 Bezug genommen und werden diese auch zum Gegenstand des hiesigen Teilurteils gemacht; diesen Ausführungen ist nichts hinzuzufügen, das Gericht ist nach wie vor von der Glaubwürdigkeit der Zeugen und der Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen überzeugt. Keiner der Zeugen hat auch nur ansatzweise davon gesprochen, dass die Vereinbarung der Parteien über die Gewinnbeteiligung des Klägers davon abhängen sollte, dass er die Kosten für das Bauvorhaben unter einer bestimmten Grenze hielt.

23 Soweit der Beklagte sich nunmehr nicht mehr - wie bis zum Erlass des ersten Teilurteils - darauf beschränkt, das Bestehen der von dem Kläger von Anfang an vorgetragenen Vereinbarung über die Gewinnbeteiligung zu bestreiten, sondern eine andere Version einer Gewinnbeteiligungs- Vereinbarung behauptet, vermag dies keine anderweitige Überzeugungsbildung des Gerichts im Sinne des § 286 ZPO zu begründen. Der neue Vortrag des Beklagten begründet keine vernünftigen Zweifel an der Version des Klägers. Es ist nicht glaubhaft, dass die Parteien sich dahin geeinigt haben, dass eine Gewinnbeteiligung des Klägers nur für den Fall erfolgen sollte, dass der Kläger die Baukosten deutlich unter 1,1 Mio. € hält. Nach Würdigung sämtlicher Umstände ist das Gericht davon überzeugt, dass es eine solche Einschränkung nicht gegeben hat.

24 Zum einen ist nicht nachvollziehbar, warum der Beklagte erstmals mit dem Berufungsbegründungsschriftsatz und damit erst etwa drei Jahre nach Prozessbeginn seine Version der Gewinnbeteiligungs-Vereinbarung geliefert hat und weder den Vortrag des Klägers noch den Beweisbeschluss vom 15.06.2017 und die Zeugenaussagen gemäß Protokoll vom 06.09.2017 und ebenso wenig die Hinweise des Gerichts mit Beschluss vom 23.11.2017 und im Terminsprotokoll vom 14.03.2019 hinsichtlich der vorläufigen Beweiswürdigung zum Anlass genommen hat, vorzutragen, welche Vereinbarung die Parteien aus seiner Sicht tatsächlich getroffen haben. Die Einlassung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 25.07.2024, es habe sich offenbar um ein Missverständnis mit seinem ehemaligen Prozessbevollmächtigten gehandelt, überzeugt insoweit nicht.

25 Zum anderen ist der Vortrag des Beklagten zu der angeblich getroffenen Gewinnbeteiligungsvereinbarung teilweise widersprüchlich. Sein schriftsätzlicher Vortrag weist in entscheidenden Punkten von seinen Einlassungen im Rahmen seiner persönlichen Anhörung am 25.07.2024 ab.

26 Mit Schriftsätzen vom 28.08.2019 und 17.07.2024 hat der Beklagte ausdrücklich vorgetragen, der Kläger habe eine Gewinnbeteiligung nur auf die ersparten Baukosten erhalten sollen, also die Differenz zwischen den tatsächlichen Baukosten und dem Betrag von 1,1 Mio. €. Demgegenüber hat der Beklagte persönlich auf die Frage des Gerichts, was vereinbart gewesen ist für den Fall, dass das Gebäude bei einem Verkauf mehr als 1,1 Mio. € erzielen würde, beispielsweise 1,5 Mio. €, ausgeführt, dass er auch insoweit den Gewinn habe mit dem Kläger teilen wollen. Voraussetzung sei nur gewesen, dass der Kläger den Bau billiger mache als die Angebote der Fremdunternehmen.

27 Unter anderem mit Schriftsatz vom 17.07.2024 hat der Beklagte vorgetragen, dass der Kläger für den Fall, dass der Beklagte sich entscheiden würde, das Haus nicht zu verkaufen, so lange an den Mieten mit 50 % partizipieren sollte, bis die Ersparnis berechnet auf die Summe der angebotenen Baukosten von 1,1 Mio. € erreicht worden wäre. Demgegenüber hat der Beklagte persönlich auf die Frage des Gerichts, ob die Parteien bei Abschluss der Vereinbarung auch darüber gesprochen haben, was passieren würde, wenn die Immobilie nicht verkauft, sondern vermietet werden würde, gesagt, nein, damals hätten sie darüber noch nicht gesprochen, er habe erst mal sehen wollen, welche Kosten unterm Strich rauskämen.

28 Die Einlassung des Beklagten, man habe damals nicht über eine etwaige Gewinnbeteiligung des Klägers im Falle einer Vermietung des Objekts gesprochen, widerspricht nicht nur seinem eigenen schriftsätzlichen Vortrag, sondern auch den Aussagen der Zeugen. Der Zeuge A. S. hat glaubhaft bekundet, die Parteien hätten damals gesagt, dass sie den Gewinn zu gleichen Teilen aufteilen wollten, also 50%/50%, und zwar sei in dem Zusammenhang sowohl über die Mieterlöse gesprochen worden als auch über einen eventuellen späteren Verkauf. Auch der Zeuge H.- P. B. hat glaubhaft bekundet, dass die Rede davon gewesen sei, dass die Parteien sich die anfallenden Gewinne teilen würden, und zwar sowohl für den Fall des Verkaufs als auch für den Fall der Vermietung. Gleiches hat der Zeuge A. E. glaubhaft bekundet. Dies ergibt sich ausführlich auch aus den Entscheidungsgründen des Teilurteils vom 16.05.2019, auf die Bezug genommen wird.

29 Der Beklagte hat auch nicht dargelegt, was die Motivation des Klägers für seine umfangreiche Betreuung des Bauvorhabens auch zu einer Zeit gewesen sein soll, als - aus Sicht des Beklagten - klar wurde, dass es wegen der gestiegenen Baukosten eine Gewinnbeteiligung des Klägers an dem Bauvorhaben nicht (mehr) geben würde.

30 Angesichts der vorgenannten Umstände vermag das Gericht den neuen Einlassungen des Beklagten keinen Glauben zu schenken. Auch seine persönliche Einlassung, der Kläger habe damals ein oder zwei Menschen organisiert, die als Zeugen fungieren sollten, denen hätten der Kläger und er - sozusagen nach dessen vorgefasstem Plan - dann nur erzählt, dass sie den Gewinn teilen wollten, Details hätten sie nicht erzählt, ist nicht glaubhaft. Es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Kläger schon zum damaligen Zeitpunkt - vor Beginn des Neubaus - hätte für künftige Zeugen sorgen sollen, denen er absichtlich nur die halbe Wahrheit erzählt hat, um den Beklagten später um nicht versprochenes Geld zu bringen. Es spricht vielmehr viel dafür, dass dies eine bloße Äußerung ins Blaue hinein ist, um eine Erklärung dafür zu liefern, warum keiner der Zeugen von der Vereinbarung einer Gewinnbeteiligung nur unter einer Bedingung gesprochen hat. Insbesondere die Aussagen der Zeugen A. S. und H.- P. B. sprechen gegen die Behauptung des Beklagten, der Kläger habe sie planvoll als künftige Zeugen organisiert und absichtlich dafür gesorgt, dass ihnen nur die halbe Wahrheit erzählt worden sei. Der Zeuge A. S. hat glaubhaft bekundet, vor Verkauf des Grundstücks an den Beklagten Verwalter des Objekts und mit dem Verkauf beauftragt gewesen zu sein. Der Zeuge H.- P. B. hat glaubhaft bekundet, der Kläger habe ihn gebeten, die Angemessenheit des für das Objekt aufgerufenen Kaufpreises zu prüfen. Beide Zeugen hatten also eine Aufgabe im Rahmen des Projekts und sind im Rahmen ihrer Tätigkeit mit den Parteien zusammen getroffen und ins Gespräch gekommen. Aus der Aussage des Zeugen B. ergibt sich, dass er nicht nur flüchtig mit den Parteien über das Thema Gewinnbeteiligung gesprochen hat. Vielmehr hat er bekundet, den Parteien mehrfach geraten zu haben, die Vereinbarung betreffend die Gewinnbeteiligung des Klägers an dem Projekt in einem notariellen Vertrag festzuhalten, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Immobilienpreise in Hamburg stark steigen würden und es einen hohen Gewinn geben werde. Der Beklagte hätte also hinreichend Gelegenheit gehabt, den Zeugen B. und auch den Zeugen S. darauf hinzuweisen, dass die Vereinbarung zur Gewinnbeteiligung nur gelten sollte, wenn der Kläger den Bau günstiger herstellen werde als andere Firmen. Dass er dies in den Gesprächen mit den Zeugen mit keinem Wort erwähnt hat, spricht dafür, dass es eine solche Einschränkung nicht gab.

31 Eine - erneute - Vernehmung der Zeugen zu der Frage, ob die Vereinbarung der Parteien über die Gewinnbeteiligung nur unter der Bedingung getroffen worden ist, dass der Kläger den Bau günstiger ausführen werde als andere Firmen, war nicht erforderlich, da der Beklagte selbst erklärt hat, die Zeugen hätten keine Kenntnis von dieser Bedingung.

32 Nach allem schuldet der Beklagte dem Kläger die Zahlung des hälftigen Gewinns nicht nur hinsichtlich der Mieterträge, sondern auch hinsichtlich des Veräußerungsgewinns. Er ist daher auch insoweit zur Auskunftserteilung verpflichtet.

33 3. Der Auskunftsanspruch des Klägers ist nicht verjährt. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Anspruch ist im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB entstanden, sobald er vom Gläubiger erstmals im Sinne der Fälligkeit geltend gemacht werden kann. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung des hälftigen Veräußerungsgewinns konnte frühestens mit dem Verkauf des Objekts E. Str. ... im Oktober 2020 geltend gemacht werden, ebenso der Anspruch auf Erteilung der Auskunft über den erzielten Kaufpreis. Die gerichtliche Geltendmachung des diesbezüglichen Auskunftsanspruchs ist bereits kurze Zeit nach dem Verkauf, nämlich mit Schriftsatz vom 18.11.2020 und damit in unverjährter Zeit erfolgt.

III.

34 Die Kostenentscheidung ist der Schlussentscheidung vorzubehalten, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.