LG Hamburg 22. Zivilkammer — 322 O 218/19 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2019-10-22

Aktenzeichen: 322 O 218/19

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:1022.322O218.19.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Das Versäumnisurteil des erkennenden Gerichts vom 06.08 2019 wird mit folgendem Inhalt aufrechterhalten:

2. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerinnen 144.600,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.03.2019 zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1 verpflichtet ist, an die Klägerinnen Mietzinsen in Höhe von 10 % p.a. (jeweils 2,5 % pro Quartal) auf die Gesamtsumme aller Kaufpreise der Anleger beim Projekt “ D. R. E. D. 2“ ab dem 01.04.2019 bis zum 14.03.2020 an die Klägerinnen weiter zu zahlen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 194.600,00 € festgesetzt (davon entfallen geschätzte 50.000 € auf den Klagantrag zu 2).

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben zu tragen:

die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerinnen die Klägerinnen gesamtschuldnerisch zu 50 % und die Beklagte zu 1 zu 50 %,

die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 die Beklagte zu 1,

die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 die Klägerinnen gesamtschuldnerisch.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.

Tatbestand

1 Die Klägerinnen machen einen Freistellungsanspruch geltend, der sich in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat.

2 Der Anspruch betrifft das Objekt „T. P. R.“ im Gesamtprojekt „M. C.“ im Stadtteil N. A. S. in D. (Vermögensanlage “ D. R. E. D. 2“).

3 Die Klägerinnen schlossen mit den Anlegern Kauf- und Mietverträge ab, wie sie als Muster in Anlage K9 eingereicht wurden. Darin war unter anderem geregelt:

4 - Die Klägerin zu 2 verkaufte dem jeweiligen Anleger „ein Recht auf Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer noch fertig zu stellenden Wohnung im Projekt“ für einen Kaufpreis (§ 1).

5 - Die Klägerin zu 2 verpflichtete sich, vier Jahre lang eine Miete in Höhe von 7,25 % p.a. des Kaufpreises an den Käufer zu zahlen (§ 3 Abs. 1).

6 - Die Klägerin zu 1 verpflichtete sich, pro Quartal einen sich anteilig aus Miete und Kaufpreisteilrückzahlung zusammensetzenden Betrag in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises an den Anleger zu zahlen (§ 3 Abs. 2).

7 - Es wurde das Recht der Vereinigten Arabischen Emirate vereinbart (§ 8 Abs. 1). Die Folgen einer Unwirksamkeit von Teilregelungen waren in § 8 Abs. 4 geregelt.

8 Die Klägerinnen schlossen mit der Beklagten zu 1, die ihren Gesellschaftssitz in den Vereinigten A. E. hat und deren Geschäftsführer der in H. sitzende Beklagte zu 2 ist, den als Anlage K 12 eingereichten Kooperationsvertrag ab. In dessen Vorbemerkung heißt es, dass

9 - im Innenverhältnis der Vertragspartner allein die Beklagte zu 1 das Projekt verantworte,

10 - die Klägerin zu 2 nur im Außenverhältnis als Projektpartner gegenüber den Käufern auftrete und

11 - die Klägerin zu 1 Treuhänderin sein solle.

12 In § 1 trat die Beklagte zu 1 der Klägerin zu 2 die verkaufenden Immobilienrechte ab.

13 In § 2 waren die „Grundsätze der Kooperation“ vereinbart. Unter anderem sah sein Abs. 3 vor, dass den Klägerinnen über die in diesem Vertrag vereinbarte Kooperation hinaus keine Zahlungsverpflichtungen entstehen sollten und dass, wenn durch ein Handeln, Dulden oder Unterlassen der Beklagten zu 1 den Klägerinnen eine Zahlungsverpflichtung entstehen sollte, dann die Beklagte zu 1 die Klägerinnen hiervon freizustellen habe.

14 In § 8 Abs. 1 war deutsches Recht und ein Gerichtsstand in Hamburg vereinbart.

15 Die Klägerinnen schlossen diverse Verträge wie K9 mit Anlegern ab. Die Mietzinsen, die die Klägerin zu 2 deswegen an die Anleger zu zahlen hatte, zahlte zunächst die Beklagte zu 1 an die Klägerin zu 1 zur Weiterleitung an die Käufer. Im Laufe der Zeit blieben solche Zahlungen der Beklagten zu 1 jedoch aus, während die Klägerinnen die Mietzinszahlungen an die Anleger fortsetzten.

16 Die Klägerinnen machen geltend, die Beklagte zu 1 hafte aus § 2 Abs. 3 des Kooperationsvertrags sich auf die rückständigen und künftigen Mietezinserstattungen. Der Rückstand der Beklagten zu 1 mit der Erstattung von Mietzinszahlungen habe sich bis Klageeinreichung auf 144.600 € aufgelaufen. Der Beklagte zu 2 hafte hierfür wegen Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens.

17 Durch Versäumnisurteil vom 06.08.2019 hat das erkennende Gericht im schriftlichen Vorverfahren die Beklagten antragsgemäß wie folgt verurteilt:

18 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerinnen 144.600,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.03.2019 zu zahlen.

19 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerinnen Mietzinsen in Höhe von 10 % p.a. (jeweils 2,5 % pro Quartal) ab dem 01.04.2019 bis zum Vertragsende im Jahr 2020 an die Klägerinnen weiter zu zahlen.

20 3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

21 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

22 5. Die Einspruchsfrist wird auf 2 Wochen festgesetzt.

23 6. Der Streitwert wird auf 194.600,00 € festgesetzt (davon entfallen geschätzte 50.000 € auf den Klagantrag zu 2).

24 Die Klägerinnen beantragen,

25 das Versäumnisurteil vom 06.08.2019 aufrecht zu erhalten.

26 Die Beklagten beantragen,

27 das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

28 Die Beklagten machen geltend, die Klage gegen die Beklagte zu 1 sei unzulässig, da sie nicht richtig zugestellt sein und nicht übersetzt sei.

29 Ein Freistellungsanspruch bestehe nicht. Grund und Höhe würden bestritten. Der Kooperationsvertrag sei unwirksam, weil die in § 1 Abs. 1 abgetretenen Rechte nicht bestimmt seien und § 1 Abs. 2 zur Abtretung von Immobilienrechten verpflichte, was aber nicht notariell beurkundet sei.

30 § 2 Abs. 3 gebe keinen Freistellungsanspruch, weil er ein Nicht-/Handeln der Beklagten zu 1 voraussetze, die Mietzinsverpflichtungen aber nicht durch ein Handeln der Beklagten zu 1 begründet worden seien.

31 Besonderes persönliches Vertrauen habe der Beklagte zu 2 nicht in Anspruch genommen. Das Investment sei konzipiert worden vom Mutterhaus der Klägerin.

32 Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

33 Das Versäumnisurteil war hinsichtlich der Beklagten zu 1 unter einer Klarstellung aufrechtzuerhalten und hinsichtlich des Beklagten zu 2 unter Klagabweisung aufzuheben.

A.

34 Die Klage gegen die Beklagte zu 1 ist zulässig und begründet.

35 Die Zustellung der Klage gegen die Beklagte zu 1 an ihren Geschäftsführer in Deutschland war gemäß § 170 ZPO wirksam. Darüber hinaus wurde die Zustellung wiederholt an den deutschen Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1. Die Erforderlichkeit einer Übersetzung bei einer Inlandzustellung an eine des Deutschen mächtige Partei ist nicht ersichtlich.

36 Die Klägerinnen haben Anspruch auf Freistellung bzw. Erstattung aufgrund des Kooperationsvertrages.

a)

37 Der Kooperationsvertrag ist wirksam. Ob § 1 des Vertrages wegen Unbestimmtheit oder Formmangels unwirksam ist, kann dahinstehen, weil eine eventuelle Nichtigkeit sich auf diesen Paragraphen beschränken würde und – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – nicht zur Gesamtnichtigkeit des ganzen Vertrages führen würde, da anzunehmen ist, dass das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde (§ 139 BGB die Anwendung deutschen Rechts ist vereinbart). § 1 des Vertrags dient der Abwicklung der Kapitalanlage im Außenverhältnis mit den Anlegern. Im sachenrechtlichen Verhältnis zu den Käufern sind jedoch keine tatsächlichen Probleme vorgetragen worden, so dass die Regelungen des Kooperationsvertrages für das Innenverhältnis zwischen Klägerinnen und Beklagter sinnvoll bleiben auch bei für die Anleger unterstellt unerkannter Unwirksamkeit sachenrechtlicher Maßnahmen.

b)

38 Die Miet- und Kaufverträge mit den Anlegern sind ebenfalls nicht wegen Unbestimmtheit oder Formmangels unwirksam. Die Beklagten stützen sich hierfür auf deutsches Recht. Dieses ist jedoch nicht anwendbar. In den Verträgen mit den Anlegern ist das Recht der vereinigten Arabischen Emirate vereinbart. Dass auch nach jenem Recht die Verträge aus den genannten Gründen unwirksam sind, ist nicht vorgetragen.

39 Diese Rechtswahlklauseln waren auch wirksam (vergleiche Landgericht Hamburg, Urteil vom 06.01.2011 – 327O 779/10), ganz abgesehen davon, dass Art. 4 Rom-I-VO ohnehin den Ort der Immobilie maßgeblich sein lässt und dass der Verbraucher betreffende Art. 6 Rom-I-VO gemäß seinem Abs. 4 nicht bei Immobilienrecht gilt.

c)

40 Die weiteren Voraussetzungen der Freistellungspflicht nach § 2 Abs. 3 des Kooperationsvertrags liegen vor. Die Zahlungspflicht der Klägerinnen gegenüber den Anlegern ist durch ein Handeln, Dulden oder Unterlassen der Beklagten zu 1 entstanden.

41 Zwar ist die Zahlungspflicht der Klägerinnen gegenüber den Anlegern unmittelbar aus den von ihnen selbst abgeschlossenen Verträgen entstanden. Jedoch lässt sich auch dies unter den Wortlaut des § 2 Abs. 3 des Korrelationsvertrags subsumieren. Wenn die Beklagte zu 1 die Vorauszahlungen zur Weiterleitung an die Anleger unterlässt, können die Ansprüche der Anleger gegen die Klägerinnen fortbestehen. Außerdem hat die Beklagte zu 1 schon durch den Kooperationsvertrag die Klägerinnen zum Abschluss der Verträge mit den Anlegern veranlasst. Dafür, dass diese Vertragsklausel so auszulegen ist, spricht nicht nur die Vorbemerkung des Vertrags, wonach im Innenverhältnis der Parteien die Beklagte zu 1 allein verantwortlich sein soll, sondern auch die faktische Handhabung bis zur Krise, denn die Beklagte zu 1 hatte zunächst den Klägerinnen die Mietzinsen erstattet.

d)

42 Die Höhe der rückständigen Erstattungspflichten (144.600 €) ist von der Beklagtenseite zwar pauschal bestritten. Dies ist jedoch unsubstantiiert. Die Beklagte zu 1 hat lange Zeit die Mietzinsen erstattet, weiß also, was pro Zeitraum zu zahlen gewesen wäre und wie lang der Zeitraum war. Dennoch hat die Beklagtenseite keinerlei abweichende Zahlen vorgetragen.

43 Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus den §§ 288, 286, 280 BGB. Die Klägerinnen hatten den Beklagten eine Frist zur Erstattung bis zum 29.03.2019 gesetzt.

e)

44 Auch für die Zukunft hat die Beklagte zu 1 den Klägerinnen den an die Anleger zu zahlenden Mietzins zu erstatten. Allerdings ist der im Versäumnisurteil diesbezüglich enthaltene Zahlungsausspruch zu modifizieren.

45 Erstens ist der diesbezügliche Klagantrag auf einen unbestimmten Betrag gerichtet. Von daher handelt es sich um eine verkappte Feststellung der Zahlungspflicht, was im Urteilstenor klarzustellen ist. Das diesbezügliche Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass es eine Mehrzahl von Anlegern gibt und deshalb bei ungeplantem Wegfall eines von ihnen die Zahlungshöhe variieren könnte.

46 Zweitens ist für den Prozentsatz (10 % p.a. = 4 × 2,5 % pro Quartal gemäß § 3 Abs. 2 von K9) die Bezugsgröße anzugeben. Das ist die Summe der Kaufpreise aller Anleger.

47 Drittens ist das Ende der Erstattungspflicht (bislang „im Jahr 2020“) zu konkretisieren. Die Mietverträge haben Laufzeiten von vier Jahren. Mangels Angabe deren Abschlussdaten ist das Datum des Abschlusses der Kooperationsvereinbarung als Fristbeginn maßgeblich. Das ist der 14.03.2016, so dass die Erstattungspflicht am 14.03.2020 endet.

B.

48 Die Klage gegen den Beklagten zu 2 ist unbegründet.

49 Eine vertragliche oder deliktsrechtliche Anspruchsgrundlage ist insoweit nicht geltend gemacht. Der Beklagte zu 2 hat mit den Klägerinnen keinen Vertrag im eigenen Namen abgeschlossen, sondern als gesetzlicher Vertreter der Beklagten zu 1 gehandelt. Grundsätzlich haftet der gesetzliche Vertreter nicht für die Verbindlichkeiten der von ihm vertretenen Gesellschaft. Das kann nach Maßgabe des § 311 Abs. 3 BGB bei Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens anders sein. Jedoch liegt hier ein derartiger Fall nicht vor.

50 In dem von der Klägerinnen als Anlage K 20 eingereichten Werbevideo spricht der Beklagte zu 2 nur in einzelnen nicht tragenden Fällen in der Ich-Form. Vielmehr verwendet er ganz überwiegend die Wir-Form in seinen Aussagen. Damit ist hinreichend deutlich, dass er seine Aussagen für das von ihm vertretene Unternehmen abgibt.

51 Das wirtschaftliche Interesse als Gesellschafter ist nicht anders als bei jeder anderen Vertreter einer juristischen Person.

52 Dass der Beklagte zu 2 Verhandlungsführer war, ist ebenfalls dadurch bedingt, dass die Beklagte zu 1 als juristische Person auf das Handeln natürlicher Personen angewiesen ist, und ist daher kein Umstand, der über das übliche Maß hinausgehendes Vertrauen schafft.

53 Ob der Beklagte nicht ordnungsgemäß handelte (er zum Beispiel für Prospektmängel, Dokumentenfreigabe und das Entstehen von Finanzierungslücken verantwortlich war), mag für ein (hier ungeprüftes) Entstehen von Schadensersatzansprüchen Bedeutung haben, welche hier aber nicht auf den Streitgegenstand der Mietzinserstattung ausgerichtet sind. Für das Entstehen eines besonderen persönlichen Vertrauens ist dies jedoch nicht relevant.

54 Welche Gesellschaft treibende Kraft bei der Konzipierung und Durchführung des Projektes war, kann ebenfalls dahinstehen. Selbst wenn dies eine Gesellschaft war, bei der der Beklagte zu 2 Geschäftsführer war, so hätte er dabei ebenfalls nur diese Gesellschaft vertreten und hätte er nicht im eigenen Namen gehandelt.

55 Dass der Beklagte zu 2 „Schnittstelle“ zwischen Bauträger und Emissionshaus gewesen sei, spricht vielmehr gegen eine Eigenhaftung des Beklagten zu 2. Eine solche Schnittstelle hat weder die Macht des Bauträgers noch diejenige des Emissionshauses und kann daher nicht deren Macht suggerieren, sondern hat eher eine vermittelnde Funktion.

56 Auch der Klägervortrag, der Beklagte habe auf eine indirekte Absicherung durch die Muttergesellschaft E. & V1 AG verwiesen, indiziert, dass die Klägerseite nicht auf eine Absicherung durch den Beklagten zu 2 persönlich vertraute.

57 Soweit der Beklagte zu 2 ein Grundstück reservierte bzw. sich ein zweites Haus auf eigenes Risiko gekauft hat, beschränkte sich sein persönliches Handeln auf jene Gegenstände. Das strahlt nicht aus auf eine persönliche Haftung für den Kooperationsvertrag.

58 Soweit die Klägerinnen geltend machen, der Beklagte zu 2 habe die Rentabilität versichert, beziehen sie sich auch auf die Anlagen K3 und K8. Auch in diesen Anlagen tritt der Beklagte zu 2 jedoch nicht selbst als Person besonders hervor. Da die von den Klägerinnen diesbezüglich angebotenen Zeugen für dasselbe Beweisthema angeboten sind, gilt auch für dieses dasselbe wie vorstehend.

59 Soweit der Beklagte zu 2 sich auf seine Expertise berufen haben sollte, begründet dies kein zur persönlichen Haftung führendes qualifiziertes Vertrauen (BGH NJW 1990, 506).

C.

60 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO. § 344 ZPO ist nicht anzuwenden, weil dem Beklagten zu 2 Wiedereinsetzung bewilligt wurde (vgl. BGH JR 2005, 70).