LG Hamburg 34. Zivilkammer — 334 O 175/20 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2021-10-22

Aktenzeichen: 334 O 175/20

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2021:1022.334O175.20.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 242 BGB, § 535 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst a Alt 2 BGB, § 580a Abs 2 BGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Allein die tatsächliche Nutzung einer Räumlichkeit begründet i.d.R. kein Mietverhältnis. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Parteien während dieser Zeit vergeblich darum bemühen, auf den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu einigen.(Rn.30)

2. Aus einem Mietvorvertrag folgt nur, dass beide Parteien gehalten sind, auf den Abschluss eines Mietvertrages hinzuwirken und im Rahmen der hierauf zielenden Handlungen die näheren Vertragsbedingungen auszugestalten und festzulegen. Ob aus dem Vorvertrag ein Rechtsgrund für den Besitz an den Räumlichkeiten folgt, erscheint fraglich.(Rn.31)

3. Bei Vorliegen eines Mietvorvertrages steht einer Partei ein Rücktrittsrecht aus § 242 BGB zu, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage erschüttert wird.(Rn.33)

4. Treten Umstände ein, bei deren Vorliegen die Parteien eines Mietvertrages zur Kündigung berechtigt wären, dann haben die Parteien des Vorvertrags ein Rücktrittsrecht.(Rn.34)

Verfahrensgang

nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4. Zivilsenat, 9. März 2023, 4 U 59/22, Urteil

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück W. Damm... H. hinten links auf zwei Geschossen genutzte Fläche (ca. 278 qm Grundfläche) entsprechend anliegend rot gekennzeichneter Fläche in dem Grundriss bestehend aus 4 Zimmern (Raum 00.48 im EG, Raum 01.01 und 01.02 im 1. OG gemäß Grundriss), Küche (00.43), Flur (00.45, 00.47, 01.03), Bad/WCs (00.46, 01.05), sowie anteiligen Nebenflächen (ca. 125 qm Grundfläche) zzgl. Dachterrasse und Außenfläche an die Klägerin geräumt herauszugeben.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 35.504,52 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Beklagte, die in den streitgegenständlichen Gewerberäumen eine Kindertagesstätte betreibt, wird von der Klägerin auf Räumung bzw. Herausgabe der Flächen in Anspruch genommen.

2 Die Klägerin, eine eingetragene Genossenschaft, betreibt in der früheren Maschinenfabrik am W. Damm... in B. auf ca. 2.400 qm ein Kulturprojekt in Form eines Produktions- und Bildungszentrums. Eigentümerin des Grundstücks, mit der die Klägerin durch einen Mietvertrag vom 22./30. Juni 2017 verbunden ist, ist die S. GmbH. Die Planungen für das Kulturprojekt sowie den Um- und Ausbau der Flächen hatten bereits im Jahre 2012 begonnen. Teil des Konzeptes der Klägerin war neben der Zurverfügungstellung von Proben- und Produktionsräumen für Kreative und Kunstschaffende auch ein gastronomisches Angebot sowie der Betrieb einer Kindertagesstätte in dem Objekt.

3 Die Geschäftsführerin der Komplementärin der Beklagten, Frau Dr. S. Z., wurde von der Klägerin im Jahre 2013 mit Beratungsleistungen im Zusammenhang mit dem Umbauprojekt W. Damm... beauftragt und begleitete das Projekt seither als Architektin. Nachdem die zunächst vorgesehene Kita-Betreiberin, die PMP P. M. P. GmbH, sich überraschend aus dem Projekt zurückgezogen hatte, entstand der Plan, dass Frau Dr. Z., die mit dem Vorstandsmitglied der Klägerin, Herrn A. L. befreundet war, selbst im W. Damm... einen Kita-Betrieb eröffnen könnte. Hintergrund war, dass Frau Dr. Z. neben ihrer Tätigkeit als Architektin seit dem 1. August 2012 unter dem Namen „M. H.“ bereits einen Tagespflegeperson-Zusammenschluss unter der Anschrift K. Moor..., ... H., betrieb, der als GbR organisiert war und Kinderbetreuung anbot.

4 Zur Umsetzung dieses Planes bereitete Frau Dr. Z. ab Beginn des Jahres 2018 die Gründung mehrerer Gesellschaften, nämlich der M. M. H. GmbH, der M. H. GmbH & Co. KG und der M. H. W. Damm GmbH & Co. KG, sowie einen Antrag auf Bewilligung einer Zuwendung für ein Investitionsvorhaben aus dem „Investitionsprogramm Kinderbetreuungsfinanzierung“ gem. Richtlinie der BASFI zum Ausbau von Kindertageseinrichtungen 2017 - 2020“ vor, um auf diese Weise Fördermittel der Sozialbehörde für den Umbau der Flächen zu erhalten. Der Erhalt dieser Fördergelder und deren Zurverfügungstellung durch den zukünftigen Kita-Betreiber war von entscheidender Bedeutung für die Klägerin, da in ihrer Baukostenkalkulation durch den Wegfall einer von der zunächst vorgesehenen Kita-Betreiberin zugesagten Baukostenbeteiligung in Höhe von 150.000,00 Euro eine entsprechende Finanzierungslücke entstanden war. Als Antragsteller bzw. Kita-Träger gab Frau Dr. Z. in ihrem Antrag vom 29. Januar 2018 (Anl. K5) die „M. H. GmbH & Co. KG (in Gründung), K. Moor..., ... H.“ an. Sodann wandte sie sich mit E-Mail vom 19. März 2018 (Anl. B2) an das Vorstandsmitglied der Klägerin, Herrn L., und bat diesen um die Übersendung der (auf den 15. Januar 2018 rückdatierten) Zustimmung der Klägerin zu den Umbaumaßnahmen (Anl. B 4) sowie eines Mietvertragsentwurfes; beides benötigte sie zur Beantragung der Fördermittel.

5 Mit Datum vom 21. März 2018 übersandte Herr L. der Frau Dr. Z. daraufhin die Zustimmungserklärung sowie eine von ihm als Vertreter der Klägerin (“Vermieter“) unterzeichnete, mit „vorläufiger Mietvertrag“ überschriebene Vereinbarung (Anl. K6) über die Vermietung „einer Fläche im Haus W. Damm... ... H., bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flure, Garderoben, Bad/WCs, mit einer Grundfläche von 278 qm und anteiligen Neben- und Verkehrsflächen von ca. 125 qm zzgl. Dachterrasse, Schuppen im Außenraum und Außenfläche zum Zwecke der Nutzung als Kindertagesstätte“. Als Mieter war in diesem „vorläufigen Mietvertrag“ die M. H. GmbH & Co. KG, vertreten durch Prof. Dr. S. Z., K. Moor..., ... H., aufgeführt. Nach § 3 des „vorläufigen Mietvertrages“ sollte der monatliche Mietzins inklusive Nebenkosten 2.644,00 Euro betragen. Nach § 5 sollte das Mietverhältnis voraussichtlich am 1. August 2019 beginnen und auf 10 Jahre (mit einer Verlängerungsoption des Mieters um weitere 10 Jahre) laufen. Anstelle einer Mietsicherheit sollte der Mieter gem. § 6 verpflichtet sein, bei Beginn des Mietverhältnisses Genossenschaftsanteile der Klägerin in Höhe von 13.750,00 Euro zu erwerben. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K6 Bezug genommen. Diesen „vorläufigen Mietvertrag“ reichte Frau Dr. Z. sodann als Anlage zum Förderantrag bei der BASFI in H. ein.

6 Nach § 4 der Satzung der Klägerin besteht deren Vorstand aus zwei Mitgliedern und benötigt für derartige Geschäfte die Zustimmung des Aufsichtsrates.

7 Am 15. Mai 2018 wurde die M. H. GmbH & Co. KG, am 31. Mai 2018 die M. H. W. Damm GmbH & Co. KG (= Beklagte) in das Handelsregister eingetragen.

8 Mit Zuwendungsbescheid der BASFI vom 29. Juni 2018 wurden der M. H. GmbH & Co. KG Fördermittel zur Schaffung von Kinderbetreuungsplätzen in der Kita im W. Damm... in Höhe von 414.630,00 Euro bewilligt. Weitere Fördermittel in Höhe von 514.800,00 Euro für die Kita K. Moor... hatte die M. H. GmbH & Co. KG zuvor bereits mit Zuwendungsbescheid vom 18. Mai 2018 erhalten.

9 Da es in der Folgezeit zu Bauverzögerungen kam, wurden für den geplanten Betrieb der Kindertagesstätte vorübergehend Ersatzflächen gesucht, dann aber mit der bauausführenden S. GmbH Verhandlungen über die Nutzung einer Interimsfläche innerhalb der Baustelle aufgenommen. Diese führten letztlich dazu, dass zwischen der S. GmbH und der Klägerin (vgl. Anl. K7) einerseits sowie zwischen der Klägerin und der Beklagten (vgl. Anl. K8) andererseits Nutzungsvereinbarungen über die Nutzung einer Interimsfläche von ca. 200 qm im Erdgeschoss des Gebäudes W. Damm 2. geschlossen wurden. Nach diesen Vereinbarungen sollte das Nutzungsverhältnis jeweils mit dem 1. Juni 2019 beginnen und am 31. Dezember 2019 enden, ohne dass es einer Kündigung bedurfte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlagen K7 und K8 Bezug genommen.

10 Zuvor hatte die Beklagte bereits seit dem 15. April 2019 den Betrieb der Kita „M. H.“ auf dieser Interimsfläche im W. Damm... aufgenommen. Sie zahlte am 5. August 2019 ein Nutzungsentgelt von 2.400,00 Euro sowie ab dem 1. September 2019 bis einschließlich Juni 2020 monatlich jeweils ein Nutzungsentgelt von 925,00 Euro an die Klägerin.

11 Am 27. Dezember 2019 übersandte das Vorstandsmitglied der Klägerin, Herr L., der Beklagten den Entwurf eines Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten über Gewerbemieträume auf dem Grundstück W. Damm... zum Betrieb einer Kindertagesstätte (Anl. K11). Mietobjekt sollte eine - in den beigefügten Grundrissen rot gekennzeichnete - „Fläche (ca. 278 qm Grundfläche) bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flur, Bad/WCs, sowie anteiligen Nebenflächen (ca. 125 qm Grundfläche) zzgl. Dachterrasse, Schuppen im Außenbereich und Außenfläche“ sein. Die monatliche Gesamtmiete sollte 4.067,02 Euro betragen (§ 3). Gemäß § 21 sollte die Beklagte als Mieterin verpflichtet sein, den durch die spezifische Nutzung als Kita erforderlichen Innenausbau in Höhe von 200.000,00 Euro sowie die Herrichtung des Außenbereichs in Höhe von weiteren 216.000,00 Euro auf eigene Kosten, auf eigene Rechnung und eigenes Risiko ausführen zu lassen. Eine Unterzeichnung dieses Vertragsentwurfes erfolgte nicht; gleichwohl zog die Beklagte am 6. Januar 2020 von der Interimsfläche in die im Entwurf bezeichneten Flächen um, in denen sie die Kita bis heute betreibt.

12 Ein zweiter, der Beklagten am 10. März 2020 von Seiten der Klägerin übersandter, überarbeiteter Mietvertragsentwurf (Anl. K12), wonach die monatliche Gesamtmiete 4.760,70 Euro (§ 3) betragen und die Beklagte den Innenausbau in Höhe von 150.000,00 Euro auf eigene Kosten und eigene Rechnung ausführen lassen sollte (§ 21), war sodann Grundlage einer Besprechung der Parteien am 11. März 2020. Am 12. März 2020 schrieb Frau Dr. Z. an die Klägerin: „... In den MV ist m.E. alles eingeflossen, was wir besprochen haben. Herzlichen Dank Herr K. für Ihre extrem schnelle Unterstützung. Ausschließlich § 21 wäre noch einmal redaktionell und bezogen auf die gestern Abend besprochene Variante von 200.000 Euro anzupassen. Das gilt dann natürlich auch für § 3. In diesem fehlt noch, dass wir besprochen hatten, dass eventuelle Verhandlungserfolg (z.B. Nicht Übernahme der Planungskosten) in die Kalkulation für den Mietzins mit einfließen. Dann wären wir von meiner Seite aus durch.“

13 Am 17. April 2020 übersandte die Klägerin der Beklagten daraufhin einen bereits geösten und vom Vorstand der Klägerin unterzeichneten Mietvertrag (Anl. K13), der eine monatliche Gesamtmiete von 4.208,71 Euro (141,69 Euro mehr als im Entwurf Anl. K11) und eine Verpflichtung der Beklagten zum Innenausbau in Höhe von 200.000,00 Euro auf eigene Kosten und eigene Rechnung enthielt. Zusätzlich war in § 21 geregelt, dass die Beklagte in Form der Anpassung des Mietzinses an einer eventuellen, durch gemeinsame Verhandlungen mit der S. GmbH erreichten Reduzierung der Investitionskosten der Klägerin beteiligt werden sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K13 Bezug genommen.

14 Auch dieser Mietvertrag wurde von der Beklagten nicht unterzeichnet. Am 26. Mai 2020 teilte Frau Dr. Z. dem Vorstandsmitglied der Klägerin, Herrn L., statt dessen per E-Mail mit, dass sie nunmehr den Anwalt ihres Vertrauens mit der Schlussprüfung des Vertrages beauftragt habe. Am 27. Mai 2020 übersandte sie zur Vorbereitung eines für den darauffolgenden Tag vorgesehenen erneuten Treffens eine ca. anderthalb-seitige, mit „Diskussionspunkte Untermietvertrag“ überschriebene Aufstellung (Anl. K14). Darin stellte Frau Dr. Z. für die Beklagte plötzlich u.a. die bisher vorgesehene Zuordnung von Gemeinschaftsflächen in Frage, lehnte die mietvertragliche Übernahme einer Investitionsverpflichtung in Bezug auf den Innenausbau sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteile (als Kaution) vollständig ab und verlangte eine geänderte Berechnung der Grundmiete, eine Anpassung der Haftungsbegrenzungen, die Zurverfügungstellung weiterer Flächen (z.B. als Stellplatz für Kinderwagen) sowie den Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen S. GmbH, Klägerin und Beklagter hinsichtlich eines etwaigen noch zu vereinbarenden Ausbaukostenzuschusses von 150.000,00 Euro, der von ihr nun direkt an die S. GmbH zu zahlen sein sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Anlage K14 Bezug genommen.

15 Zur Unterzeichnung eines Mietvertrages zwischen den Parteien kam es auch in der Folgezeit letztlich nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Juni 2020 (Anl. K15), der Beklagten zugestellt mit Originalvollmacht am 12. Juni 2020, ließ die Klägerin mitteilen, dass die zuletzt mit E-Mail vom 27. Mai 2020 übersandten Änderungswünsche zu nachhaltigen Irritationen geführt hätten, sodass das wechselseitige und für eine langjährige Vertragsbeziehung unerlässliche Vertrauensverhältnis nicht mehr bestehe und auch nicht wieder hergestellt werden könne. Die Beklagte wurde dazu aufgefordert, die Flächen zu räumen und herauszugeben, da ein Mietverhältnis nicht bestehe. Hilfsweise wurde ein etwaiger Mietvertrag ordentlich zum nächst zulässigen Termin gekündigt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21. August 2020 (Anl. K16) wurde das streitige Mietverhältnis äußerst hilfsweise erneut und fristlos gekündigt.

16 Die Klägerin ist der Auffassung, dass ein Mietvertrag über die streitgegenständlichen Flächen zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei. Auch ein Vorvertrag liege mit der Beklagten nicht vor. In der Vereinbarung vom 21. März 2018 sei nicht die Beklagte, sondern die M. H. GmbH & Co. KG als Mieterin aufgeführt. Das Vorstandsmitglied Herr L. habe - wie Frau Dr. Z. gewusst habe - allein keinen verbindlichen Vertrag abschließen können. Im Übrigen hätten die Parteien sich zum damaligen Zeitpunkt nicht untereinander binden, sondern lediglich die Absicht eines Vertragsschlusses gegenüber einem Dritten (nämlich der Sozialbehörde im Rahmen des Förderantrags) nachweisen wollen. Selbst wenn ein Besitzverhältnis mit der Beklagten konstruiert würde, sei dieses durch ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung seitens der Klägerin wirksam beendet worden.

17 Die Klägerin beantragt,

18 1. die Beklagte zu verurteilen, die auf dem Grundstück W. Damm... H. hinten links auf zwei Geschossen genutzte Fläche (ca. 278 qm Grundfläche) entsprechend anliegend rot gekennzeichneter Fläche in dem Grundriss bestehend aus 4 Zimmern (Raum 00.48 im EG, Raum 01.01 und 01.02 im 1. OG gemäß Grundriss), Küche (00.43), Flur (00.45, 00.47, 01.03), Bad/WCs (00.46, 01.05), sowie anteiligen Nebenflächen (ca. 125 qm Grundfläche) zzgl. Dachterrasse und Außenfläche an die Klägerin geräumt herauszugeben.

19 2. die Beklagte hilfsweise zu verurteilen, die auf dem Grundstück W. Damm... H. hinten links auf zwei Geschossen genutzte Fläche (ca. 278 qm Grundfläche) entsprechend anliegend rot gekennzeichneter Fläche in dem Grundriss bestehend aus 4 Zimmern (Raum 00.48 im EG, Raum 01.01 und 01.02 im 1. OG gemäß Grundriss), Küche (00.43), Flur (00.45, 00.47, 01.03), Bad/WCs (00.46, 01.05), sowie anteiligen Nebenflächen (ca. 125 qm Grundfläche) zzgl. Dachterrasse und Außenfläche zum 31.12.2020 an die Klägerin geräumt herauszugeben.

20 Die Beklagte beantragt,

21 die Klage abzuweisen.

22 Sie macht geltend, dass zwischen den Parteien ein Vorvertrag (“vorläufiger Mietvertrag“, Anl. K6) geschlossen worden sei, der in Ermangelung eines Folgevertrages bislang auch nicht beendet worden sei. Folge des Vorvertrages sei ein Kontrahierungszwang. Die Klägerin verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich nunmehr weigere, den endverhandelten Mietvertrag mit der Beklagten abzuschließen. Auch sei auf Veranlassung der Klägerin der Abruf der Fördermittel für die Kita erfolgt, so dass der Vertrag nicht rückabgewickelt werden könne.

23 Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

24 Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg.

25 Die Klägerin kann von der Beklagten die Herausgabe der im Antrag bezeichneten Mietflächen verlangen.

26 Zwar steht der Klägerin mangels Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien, welches beendet worden sein könnte, kein Anspruch auf Rückgabe der Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Auch kann die Klägerin, da sie nicht Eigentümerin des Grundstücks ist, ihr Herausgabeverlangen nicht auf § 985 BGB stützen.

27 Die Klägerin hat jedoch gegen die Beklagte einen Herausgabeanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Denn die Beklagte hat den Besitz an den streitgegenständlichen Gewerbeflächen durch Leistung der Klägerin ohne rechtlichen Grund erlangt bzw. ist der rechtliche Grund gem. § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB später weggefallen.

28 Aus der zwischen den Parteien geschlossenen Nutzungsvereinbarung vom 30. August 2019 (Anl. K 8) kann die Beklagte einen rechtlichen Grund für den Besitz an den Räumlichkeiten nicht herleiten, da diese automatisch zum 31. Dezember 2019 endete und sich im übrigen nicht auf die streitgegenständlichen Flächen, sondern auf die von der Beklagten inzwischen nicht mehr genutzte Interimsfläche bezog.

29 Ein wirksamer schriftlicher Mietvertrag über die streitgegenständliche Fläche, der einen Rechtsgrund für den Besitz der Beklagten an den Räumlichkeiten darstellen könnte, ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden.

30 Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass durch Überlassung bzw. Nutzung der Räumlichkeiten (seit Beginn des Jahres 2020) zwischen den Parteien konkludent ein Mietvertrag über diese Flächen zustande gekommen ist. Die tatsächliche Nutzung allein begründet für sich genommen kein Mietverhältnis (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, Vor § 535 Rn. 15), zumal die Parteien während dieser Zeit vergeblich darum bemüht waren, sich auf den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu einigen. Selbst wenn man jedoch einen konkludent und auf unbestimmte Zeit zustande gekommenen Mietvertrag annehmen wollte, wäre dieser jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 8. Juni 2020 gemäß §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB wirksam zum 31. Dezember 2020 beendet worden.

31 Schließlich vermag die Beklagte einen rechtlichen Grund für den Besitz an den Räumlichkeiten auch nicht aus dem „vorläufigen Mietvertrag“ vom 21. März 2018 (Anl. K6) herzuleiten. Aus dieser Vereinbarung, die als Mietvorvertrag betrachtet werden muss, würde ohnehin nur folgen, dass beide Parteien gehalten wären, auf den Abschluss eines Hauptmietvertrages hinzuwirken und im Rahmen der hierauf zielenden Handlungen die näheren Vertragsbedingungen auszugestalten und festzulegen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO., Vor § 535 Rn. 117). Ob dies einen Rechtsgrund für den Besitz an den Räumlichkeiten beinhalten würde, ist bereits fraglich. Der „vorläufige Mietvertrag“ ist jedoch schon nicht mit der Beklagten, sondern mit der M. H. GmbH & Co. KG und folglich mit einer anderen, ebenfalls existenten Gesellschaft geschlossen worden, bei der es sich ersichtlich nicht um die Rechtsvorgängerin der Beklagten handelt. Die Vereinbarung enthält auch keinen Hinweis darauf, dass der spätere „richtige“ Mietvertrag nach dem Willen der Parteien mit der noch zu gründenden Beklagten geschlossen werden sollte.

32 Unabhängig davon ist diese Vereinbarung schon nicht wirksam zustande gekommen. Zwar hat das Vorstandsmitglied der Klägerin Herr L. für die Klägerin eine Willenserklärung abgegeben, die auf den Abschluss eines Mietvorvertrages gerichtet war; Herr L. war jedoch nach der Satzung der Klägerin nicht alleinvertretungsberechtigt, so dass es ihm insoweit an der nötigen Vertretungsmacht gefehlt hat. Auch ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass das andere Vorstandsmitglied den Abschluss des Vorvertrages später genehmigt und die laut Satzung der Klägerin notwendige Zustimmung des Aufsichtsrates für diese Vereinbarung vorgelegen hätte.

33 Jedenfalls aber wäre ein etwaiger Mietvorvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten durch Rücktritt der Klägerin im Juni 2020 wirksam beendet worden. Die erforderliche Rücktrittserklärung ergibt sich konkludent bzw. im Wege der Umdeutung aus dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 8. Juni 2020 (Anl. K15). Die Klägerin war vorliegend auch zum Rücktritt von einem etwaigen Mietvorvertrag mit der Beklagten berechtigt. Bei Vorliegen eines Mietvorvertrages steht einer Partei ein Rücktrittsrecht aus § 242 BGB zu, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage erschüttert worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO. Vor § 535 Rn. 117 mit Verweis auf BGH NJW 1958, 1531). So liegt der Fall hier: Die Beklagte, vertreten durch die Geschäftsführerin der Komplementärin, Frau Dr. Z., hat die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien im Zuge der Vertragsverhandlungen nachhaltig erschüttert, indem sie die Klägerin am 12. März 2020 im Anschluss an eine Besprechung der Parteien zunächst wissen ließ, dass der endgültige Mietvertrag wie zuvor besprochen abgeschlossen werden könne (“... In den MV ist m.E. alles eingeflossen, was wir besprochen haben (...). Dann wären wir von meiner Seite aus durch“.), um sodann Ende Mai 2020 gänzlich unerwartet entscheidende Punkte, mit denen sie zuvor einverstanden gewesen war, anhand eines anderthalb-seitigen Stellungnahme wieder grundsätzlich in Frage zu stellen. Dies betrifft zum einen die vorgesehene Zuordnung von Gemeinschaftsflächen, die Berechnung der Grundmiete, die aus dem Mietvertrag zwischen der S. GmbH und der Klägerin abgeleiteten Haftungsbegrenzungen sowie die für die Klägerin als Genossenschaft bedeutsame Regelung, dass die Beklagte die Kaution durch Erwerb von Genossenschaftsanteilen stellen würde. Bezüglich all dieser Punkte hatte die Beklagte nicht nur zuvor mit E-Mail von Frau Dr. Z. vom 12. März 2020 ihr Einverständnis erklärt gehabt; der Erwerb von Genossenschaftsanteilen war im Übrigen genau so auch bereits in dem „vorläufigen Mietvertrag“ vom 21. März 2018 enthalten gewesen. Stattdessen wollte die Beklagte nunmehr nicht nur anstelle des Erwerbs der Genossenschaftsanteile als Kaution eine Bankbürgschaft stellen; sie verlangte auch noch, dass die Klägerin die Kosten dieser Bürgschaft tragen solle. Angesichts des weit fortgeschrittenen Stadiums der Vertragsverhandlungen und der Bemühungen der Klägerin um den Abschluss eines Mietvertrages stellt sich dieses Verhalten der Beklagten als Verstoß gegen Treu und Glauben dar. Ebenso verhält es sich mit der neuen Forderung der Beklagten, ihr zusätzliche Flächen, z.B. als Stellplatz für Kinderwagen, zur Verfügung zu stellen, sowie mit deren Weigerung, im Mietvertrag gegenüber der Klägerin eine Investitionsverpflichtung in Bezug auf den Innenausbau zu übernehmen. Auch hierdurch hat sich die Beklagte in treuwidriger Weise mit ihrem vorherigen Verhalten in Widerspruch gesetzt, hatte sie doch zuvor mit E-Mail vom 12. Mai 2020 erklärt, sich gegenüber der Klägerin mietvertraglich zu Investitionen für den Innenausbau in Höhe von 200.000,00 Euro verpflichten zu wollen (vgl. Anl. K6: „... § 21 wäre noch einmal redaktionell und bezogen auf die gestern Abend besprochene Variante von 200.000 Euro anzupassen...“). Aufgrund dieses insgesamt als treuwidrig zu bewertenden Verhaltens der Beklagten war der Klägerin ein weiteres Hinwirken auf den Abschluss eines Mietvertrages mit dieser nicht mehr zuzumuten, so dass die Klägerin gemäß § 242 BGB zum Rücktritt berechtigt war.

34 Ein Rücktrittsrecht der Klägerin ergab sich im Übrigen auch aus dem Umstand, dass diese bei Bestehen eines Mietvertrages mit der Beklagten wegen Zahlungsverzuges zu einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) 2. Alt. BGB berechtigt gewesen wäre. Treten nämlich Umstände ein, bei deren Vorliegen die Parteien eines Mietvertrages zur Kündigung berechtigt wären, so haben die Parteien des Vorvertrags ein Rücktrittsrecht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank aaO., Vor § 535 Rn. 117). Vorliegend waren zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung der Klägerin vom 21. August 2020 (Anl. K16) die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) 2. Alt. BGB erfüllt, da sich die Beklagte bereits mit Ablauf des dritten Werktags des Monats Februar 2020 für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befunden hatte. Dies gilt unabhängig von einer etwaigen Kündigungsbeschränkung durch Art. 240 § 2 EGBGB aufgrund der COVID-19 Pandemie, die ohnehin nur eine Kündigung aufgrund Nichtzahlung in den Monaten April, Mai und Juni 2020 ausschließen würde. Soweit sich die Beklagte auf das Bestehen des „vorläufigen Mietvertrages“ beruft, wäre sie nämlich seit ihrem Umzug in die streitgegenständlichen Räumlichkeiten und damit seit Januar 2020 zur Entrichtung des dort vereinbarten monatlichen Mietzinses von 2.644,00 Euro verpflichtet gewesen. Unstreitig zahlte sie jedoch in den Monaten Januar bis einschließlich Juni 2020 lediglich einen Betrag von jeweils 925,00 Euro, so dass bereits mit Ablauf des dritten Werktags im Februar 2020 ein Verzug für zwei aufeinander folgende Termine vorgelegen und der Gesamtrückstand von 3.438,00 Euro die Miete für einen Monat überstiegen hat.

35 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 7, 711 ZPO.

Sonstiger Langtext

36 Berichtigungsbeschluss vom 07.12.2021:

37 Das Endurteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 22.10.2021 wird In Ziffer 3 des Tenors wie folgt (fett gedruckt) berichtigt: „Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Räumungsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.504,52 Euro, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.“

38 Gründe:

39 Das Urteil war von Amts wegen zu berichtigen. Es liegt eine offensichtliche Unrichtigkeit in Form einer versehentlichen Auslassung vor, § 319 ZPO. Den Parteien ist rechtliches Gehör gewährt worden (vgl. Verfügung vom 24.11.2021).