Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat — 2 W 30/21 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2021-04-28

Aktenzeichen: 2 W 30/21

ECLI: ECLI:DE:OLGHH:2021:0428.2W30.21.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 1821 Abs 1 Nr 1 BGB, § 1915 Abs 1 BGB, § 1962 BGB

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Die Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Wohnung durch den Nachlasspfleger ist genehmigungsfähig, wenn weitere Preissteigerungen für Eigentumswohnungen in Hamburg nicht sicher prognostiziert werden können, die laufenden Kosten der unvermieteten Wohnung höher sind als die Nachteile, die dadurch entstehen, dass eine Anlage des Veräußerungserlöses nur unterhalb der Inflationsrate möglich ist und eine Sanierung und Vermietung der Wohnung den Nachlass mit hohen weiteren Kosten belasten sowie die spätere Veräußerbarkeit der (dann vermieteten) Wohnung einschränken würde.(Rn.11)

Verfahrensgang

vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 25. Januar 2021, XX

Tenor

1. Die Beschwerde des Verfahrenspflegers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 25.1.2021 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die unbekannten Erben zu tragen.

3. Der Verfahrenswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 311.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Mit Beschluss vom 22.1.2020 richtete das Amtsgericht Hamburg-Blankenese für die unbekannten Erben des am 31.10.2019 verstorbenen Erblassers eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis Sicherung und Verwaltung des Nachlasses sowie Ermittlung der Erben ein und wählte den Beteiligen zu 2.) zum Nachlasspfleger aus. Mit Beschluss vom 30.3.2020 richtete es ergänzend eine Verfahrenspflegschaft mit dem Wirkungskreis u.a. Vertretung der unbekannten Erben im Verfahren der nachlassgerichtlichen Genehmigung ein. Zum Nachlasspfleger bestellt es den Beschwerdeführer. Neben Bankkonten mit einem Guthaben von etwa 100.000 € gehören zwei Eigentumswohnungen im N... in Hamburg Rissen zum Nachlass. Eine dieser Wohnungen ist vermietet, die andere steht leer. Sie wurde zuvor von der Erblasserin bewohnt. Für diese Wohnung fallen monatliche laufende Kosten in Höhe von gerundet 570 € an. Die vermietete Wohnung trägt sich selbst. Da sich die Erbenermittlung schwierig gestaltet, schaltete der Nachlasspfleger einen Erbenermittler ein. Die Erbenermittlung dauert noch an, ein Zeitpunkt für den Abschluss ist nicht in Sicht.

2 Mit Schriftsatz vom 16.4.2020 beantragte der Nachlasspfleger gegenüber dem Nachlassgericht, die Genehmigung für den Verkauf der nicht vermieteten Wohnung im N... … zu erteilen. Durch den Verkauf könne zum einen der monatlich eintretende Verlust vermieden werden, zum anderen sei wegen der Corona-Krise ein Rückgang der Immobilienpreise zu erwarten. Die Wohnung spreche den Mittelstand an, dieser sei von der Krise stark betroffen. Es sei daher damit zu rechnen, dass aufgrund von eintretenden Finanzierungsschwierigkeiten in absehbarer Zeit einige vergleichbare Wohnungen auf dem Markt verfügbar seien, was sich insgesamt negativ auf den Marktpreis auswirken würde. Da mit einem Erlös von unter 500.000 € zu rechnen sei, dürften hierauf im Rahmen einer Bankanlage auch keine Negativzinsen zu leisten sein. Ausweislich der Verkehrswertermittlung des beauftragten Maklerbüros liegt die ca. 84 qm große Wohnung in einem 1973/74 erbauten viergeschossigen Wohnkomplex, zu dem insgesamt 78 Eigentumswohnungen gehören. Die Wohnung selbst sei in den letzten Jahren nicht wesentlich renoviert worden. Die Küche sei 25 Jahre alt, Bad und WC würden sich im Stil des Erbauungsjahres zeigen. Die Türen würden dem Geschmack der 70er Jahre entsprechen und der Bodenbelag sei abgenutzt. Eine Komplettrenovierung der Wohnung einschließlich Malerarbeiten und Überprüfung der Elektrik sei daher zwingend erforderlich. Auch müssten die Fenster für rund 10.000 € erneuert werden. Die Wohnung habe trotz der Mängel derzeit einen Marktwert von ca. 310.000 €. Am 15.1.2021 wurde dem Nachlassgericht vom Notariat am Gänsemarkt ein Kaufvertrag über die Veräußerung der Wohnung an zwei Käufer zu einem Preis von 311.000 € vorgelegt. Ausweislich des Vertrags ist den Käufern die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung offen gelegt worden.

3 Der Verfahrenspfleger tritt dem Antrag entgegen. Ein Preisverfall sei nicht zu erwarten, eher eine Preissteigerung. Der Nachlass verfüge zudem über ausreichend liquide Mittel, so dass die Entwicklung bis zum Ende der Corona-Krise abgewartet werden könne. Hinzu komme, dass der Verkaufserlös mit Negativzinsen angelegt werden müsse.

4 Mit Beschluss vom 25.1.2021 genehmigte das Nachlassgericht den Verkauf der Wohnung nach Maßgabe des vom Notariat vorgelegten Kaufvertrages. Der Beschluss ist dem Verfahrenspfleger am 28.1.2021 zugestellt worden.

5 Mit seiner am 2.2.2021 beim Nachlassgericht eingegangenen Beschwerde wendet sich der Verfahrenspfleger gegen diesen Beschluss des Nachlassgerichts. Das Nachlassgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass ein Preisverfall nicht stattgefunden habe. Der Verkauf liege daher nicht im Interesse der unbekannten Erben.

6 Das Nachlassgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akte dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Um die Wohnung kostendeckend für den Nachlass zu erhalten, müsste sie vermietet werden. Dies sei aber nur nach einer umfassenden und damit kostenträchtigen Renovierung möglich. Zudem sei die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt nach wie vor aufgrund der andauernden Corona-Krise nicht absehbar.

7 Der Senat hat mit Verfügung vom 29.3.2021 darauf hingewiesen, dass die Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat und angeregt, dass der Verfahrenspfleger die Beschwerde zu Vermeidung weiteren Kosten zurücknimmt. Mit Schriftsatz vom 14.4.2021 hat der Verfahrenspfleger erklärt, an seiner Beschwerde festzuhalten.

II.

8 Die zulässige Beschwerde ist unbegründet. Die Veräußerung entspricht den Interessen der unbekannten Erben und ist daher vom Nachlassgericht gem. §§ 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1915, 1962 BGB zu Recht genehmigt worden.

9 Maßstab für die Erteilung der Genehmigung ist neben der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Verbote in erster Linie, inwiefern das Handeln des Nachlasspflegers wirtschaftlich ist und damit im Interesse der unbekannten Erben erfolgt (BeckOGK/Fuchs, § 1821 Rn. 61). Die Entscheidung über die Erteilung oder das Versagen der Genehmigung steht im Ermessen des Gerichts (BGH, NJW 1986, 2829, 2830). Das Gericht hat eine Gesamtabwägung aller Vor- und Nachteile sowie der Risiken des zu prüfenden Geschäfts vorzunehmen und ausschließlich das Wohl und die Interessen der unbekannten Erben zu berücksichtigen. Das Gericht soll dabei nicht nur bei einer etwaigen Pflichtwidrigkeit des Pflegers eingreifen, sondern auch Erwägungen der Zweckmäßigkeit und Nützlichkeit anstellen (BGH, NJW-RR 2017, 324 Rn. 12).

10 Gemessen hieran ist das Geschäft zu genehmigen. Zwar ist richtig, dass ein Preisverfall auf dem Immobilienmarkt derzeit trotz der nunmehr über ein Jahr andauernden Corona-Krise nicht eingetreten ist. Der Senat vermag aber eine verlässliche Preissteigerung ebenso wenig anzunehmen. Soweit der Verfahrenspfleger auf den Bericht des Gutachterausschusses verweist, ist es zutreffend, dass dieser für das Jahr 2020 einen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg von 13 % ausweist. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Stimmen, die nunmehr eine Stagnation bzw. sogar einen Rückgang der Immobilienpreise für Hamburg prognostizieren. (https://www.abendblatt.de/wirtschaft/article232004967/umfrage-steigen-die-immobilien-preise-in-hamburg-und-umland-weiter-das-sagen-experten.html). Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise in Hamburg ist daher aus Sicht des Senats unsicher und kann daher für sich genommen weder einen Verkauf noch ein Halten der Wohnung rechtfertigen.

11 Zutreffend ist die Erwägung des Verfahrenspflegers, dass ein Verkaufserlös jedenfalls unter Berücksichtigung der Inflationsrate real nicht gewinnbringend wird angelegt werden können. Es ist derzeit mit einem Anlagezins von etwa 0,25 % bis 0,5 % p.a. zu rechnen. Unter Berücksichtigung der jährlichen Inflationsrate von etwa 1,5 - 1,7 % ergibt sich ein realer Verlust von jährlich etwa 1 %. Dies entspricht rund 3.000 €. Auf der anderen Seite ist aber zu berücksichtigen, dass die Wohnung derzeit im unvermieteten Zustand jährliche Kosten von 6.000 € verursacht, die ihrerseits inflationsbedingt jeweils steigen werden. Aus Sicht der unbekannten Erben erweist sich daher der Verkauf der Wohnung im Hinblick auf den eintretenden laufenden Verlust günstiger als ein Halten der Wohnung im unvermieteten Zustand. Nur bei einer Vermietung der Wohnung dürfte eine wirtschaftlich gewinnbringende Situation eintreten. Hiergegen spricht aber, dass für eine Vermietung der Wohnung zunächst der bestehende Sanierungsstau aufgelöst werden müsste, was erhebliche weitere Kosten für den Nachlass zur Folge hätte, die den jährlichen Verlust um ein Vielfaches überschreiten würden. Allein die Instandsetzung der Fenster ist mit 10.000 € veranschlagt. Eine vermietete Wohnung kann zudem später nur unter erschwerten Bedingungen veräußert werden bzw. die Veräußerung einer vermieteten Wohnung ist in der Regel nur zu (aus Sicht der Erben) ungünstigeren Konditionen möglich. Insgesamt betrachtet entspricht es daher den Interessen der unbekannten Erben, die Veräußerung der Wohnung zu genehmigen.

12 Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Die vom Verfahrenspfleger vertretenen unbekannten Erben haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

13 Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde bestehen nicht.

14 Die Festsetzung des Verfahrenswertes beruht auf § 60 GNotKG. Maßgeblich ist der Wert des zugrundeliegenden Geschäfts und damit hier der Kaufpreis von 311.000 €.