LG Hamburg 21. Zivilkammer — 321 O 9/17 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2018-06-07

Aktenzeichen: 321 O 9/17

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2018:0607.321O9.17.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 280 Abs 1 BGB, § 398 BGB, § 434 BGB, § 437 Nr 3 BGB, § 440 BGB

Orientierungssatz

1. Die Eintragung in die Liste der erkannten Denkmäler stellt keinen Sachmangel dar.(Rn.27)

2. Mit der Eintragung sind keine Einschränkungen der Eigentumsrechte verbunden. Die einzige hiermit für den Eigentümer verbundene Folge ist lediglich die Anzeigepflicht von Baumaßnahmen gegenüber dem Denkmalschutzamt. Die hiermit verbundene Möglichkeit, dass das Bauwerk gegebenenfalls später einmal unter Denkmalschutz gestellt wird, stellt keine negative Abweichung von Gebäuden gleicher Art ab, da insbesondere ältere Gebäude, wie das streitgegenständliche, auch ohne vorherige Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler stets Gefahr laufen, unter Denkmalschutz gestellt zu werden.(Rn.28)

Verfahrensgang

nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, 24. Mai 2019, 1 U 128/18, Urteil nachgehend BGH, 19. März 2021, V ZR 158/19, Urteil

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 3.084.022,58 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Der Kläger macht aus übergegangenem Recht gegen den Beklagten in seiner Funktion als Testamentsvollstrecker einer Erbengemeinschaft Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück der Erbengemeinschaft geltend.

2 Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21.12.2009 veräußerte der Beklagte, handelnd als Testamentsvollstrecker über den Nachlass O. H. J., an die T. Z. Grundbesitzbeteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG i.Gr. das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück W -Straße in H. zu einem Kaufpreis in Höhe von € 5.000.000,-.

3 In § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages haben die Parteien einen umfassenden Sachmängelhaftungsausschluss vereinbart. In § 5.2 weist der Verkäufer den Käufer darauf hin:

4 „dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt .“

5 Tatsächlich war das Objekt im Jahr 2006 in die Liste der erkannten Denkmäler gem. des damaligen § 7a HbgDSchG aufgenommen worden. Dies hatte die Kulturbehörde mit Schreiben vom 21.06.2006, gerichtet an den Beklagten unter der Anschrift des Verwalters, mitgeteilt und darauf aufmerksam gemacht, dass die Eintragung in die Liste bei geplanten baulichen Maßnahmen eine Anzeigepflicht gegenüber dem Denkmalschutzamt zur Folge habe. Ob der Beklagte von diesem Schreiben Kenntnis erhalten hat, ist zwischen den Parteien streitig.

6 Im Jahre 2009 noch vor Abschluss des Kaufvertrages hatte der Bruder des Beklagten, ebenfalls Mitglied der Erbengemeinschaft, zunächst angedacht, das Haus in ein Doppelhaus umzubauen. Hierfür ließ er eine Projektvorlage eines Architekten erstellen. Am 13.07.2009 fand aus Anlass dieser geplanten Maßnahme ein Ortstermin mit Vertretern des Denkmalschutzamtes statt. In einer E-Mail des Denkmalschutzamtes an den Architekten vom 20.07.2009 wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Objekt nach Einschätzung des Amtes um ein Denkmal handele, dessen Unterschutzstellung angestrebt werde.

7 Am 23.02.2012 erhielt die Käuferin im Vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 61 HBauO eine Genehmigung zum Umbau der auf dem Grundstück befindlichen Villa.

8 Im Jahr 2013 wurde das Kaufobjekt aufgrund einer von der Hamburger Bürgerschaft beschlossenen Änderung des Denkmalschutzgesetzes zum 01.05.2013 ein in die Denkmalschutzliste eingetragenes Denkmal.

9 Mit Schreiben vom 25.06.2013 wies das Denkmalschutzamt die Käuferin darauf hin, dass es sich bei dem Kaufobjekt um ein geschütztes Baudenkmal handele und Veränderungen hieran genehmigungspflichtig seien. Es seien Bauarbeiten an dem Haus festgestellt worden, die nicht beim Denkmalschutzamt beantragt worden seien. Die Käuferin wurde aufgefordert, die Arbeiten unverzüglich einzustellen.

10 Das Hamburger Denkmalrecht kannte bis zur Gesetzesänderung zum 01.05.2013 neben dem Verzeichnis der „erkannten Denkmäler “ eine Denkmalliste (Liste denkmalgeschützter Bauten ), in der alle durch ein förmliches Verwaltungsverfahren unter Schutz gestellten Denkmäler aufgeführt waren. Unstreitig war das Kaufobjekt zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht in die Liste denkmalgeschützter Bauten, sondern nur in die Liste erkannter Denkmäler eingetragen.

11 Der Kläger behauptet , er sei nach Ausscheiden des persönlich haftenden Gesellschafters sowie des weiteren Kommanditisten und Übernahme der Geschäfte der Gesellschaft mit allen Aktiven und Passiven Rechtsnachfolger der Käuferin, der T. Z. Grundbesitzbeteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, geworden. Dies ergäbe sich aus der Handelsregisteranmeldung vom 10.02.2012 (K 2) .

12 Der Kauf des Objektes sei über die Gesellschaft auch lediglich aus steuerlichen Gründen erfolgt; letztendlich sei es der Lebenstraum des Klägers gewesen, ein solches Objekt nach seinen Wünschen modern wiederherzurichten. Entsprechende Pläne seien auch ausführlich im Rahmen der Verkaufsgespräche der Verkäuferseite mitgeteilt worden. Dabei habe der Beklagte nicht auf die Aufnahme des Objekts in die Liste der erkannten Denkmäler sowie die sich daraus für die beabsichtigten Bauarbeiten ergebenden Beschränkungen hingewiesen.

13 Für die Umbauarbeiten habe der Kläger bereits einen Architekten beauftragt gehabt.

14 Der Kläger macht geltend, der Beklagte habe der Käuferin den denkmalschutzrechtlichen Status arglistig verschwiegen. Bei der Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler handele es sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel. Der Beklagte sei ihm zum Schadensersatz verpflichtet. Der Kläger sei so zu stellen, als ob es ihm gelungen wäre, in Kenntnis des Denkmalschutzes einen geringeren Kaufpreis auszuhandeln. Der Verkehrswert des Objektes habe nur 3,3 Mio. € betragen. Den Kaufpreis von 5 Mio. € habe der Kläger nur akzeptiert, da er sich mit dem Kauf der Immobilie einen persönlichen Lebenstraum habe verwirklichen wollen. Wegen des überhöhten Kaufpreises habe die Käuferin auch entsprechend höhere Maklergebühren, Grunderwerbssteuer sowie Finanzierungskosten zahlen müssen. Auch die Planungshonorare der beauftragten Architekten seien vergeblich gewesen. Der Kläger macht insgesamt Schadensersatzansprüche in Höhe von 2.803.656,89 € geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung des Klägers auf Seite 17 seiner Klagschrift Bezug genommen.

15 Der Kläger beantragt,

16 1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 2.803.656,89 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

17 2. Festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den darüberhinausgehenden Schaden zu ersetzen, der dem Kläger wegen der mangelnden Aufklärung über den Denkmalschutz entstanden ist.

18 Der Beklagte beantragt,

19 die Klage abzuweisen.

20 Er bestreitet die Aktivlegitimation des Klägers und hält die Klage vor diesem Hintergrund für unzulässig. Jedenfalls sei die in dem Kaufvertrag gewählte Formulierung zum Umfang des Denkmalschutzes objektiv zutreffend und ausreichend. Er habe nicht arglistig gehandelt. Das Informationsschreiben des Denkmalschutzamtes aus dem Jahr 2006 habe er nie erhalten. Er habe bis 2011 in V. gearbeitet und gewohnt und habe erst in 2012 seinen Wohnsitz nach Deutschland verlegt. Über den Inhalt des Schreibens habe der Verwalter ihn sinngemäß dahin gehend unterrichtet, dass das Haus W - Straße – wie alle Nachbarhäuser in der W - Straße – im Fokus des Denkmalschutzamtes sei, in die Denkmalliste aber nicht eingetragen sei. Demgegenüber habe der Kläger positive Kenntnis von dem bestehenden Denkmalschutz. Im Rahmen von Besichtigungen des Objekts bei Vertragsanbahnung habe der Kläger Umbaupläne vorgestellt. Bei diesem Gespräch habe der Verwalter darauf hingewiesen, dass dem Bauvorhaben denkmalgeschützte Bauelemente entgegenstehen dürften. Der Kläger habe darauf hingewiesen, dass er sich mit dem Denkmalschutz auskenne, dies für ihn kein Problem darstelle, da er das Haus so umbauen wolle, dass die alten Stilelemente erhalten blieben und das Thema für ihn abgeschlossen und für die Kaufentscheidung irrelevant sei.

21 Der Beklagte vertritt die Ansicht, eventuelle Ansprüche seien jedenfalls verjährt.

22 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

23 Die Klage ist zulässig. Insbesondere würde entgegen der Auffassung des Beklagte eine fehlende Aktivlegitimation nicht zur Unzulässigkeit der Klage, sondern allein zur Unbegründetheit führen.

II.

24 Die Klage ist aber unbegründet.

25 Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus kaufrechtlicher Mängelgewährleistung.

26 1. Es liegt bereits kein Mangel der Kaufsache vor. Gem. § 434 BGB ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit eine Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.

27 Danach liegt in der Eintragung in die Liste der erkannten Denkmäler kein Sachmangel.

28 Richtig ist zwar, dass in der Rechtsprechung überwiegend die Auffassung vertreten wird, dass ein bestehender Denkmalschutz einen Sachmangel eines verkauften Grundstücks darstellen kann (vgl. Palandt, BGB 76. Auflage zu § 434 Rd. 61 m.w.N.). Begründet wird diese Auffassung im Wesentlichen damit, dass durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden. Es dürfe – je nach landesrechtlicher Regelung des Denkmalschutzes – nicht zerstört oder – durch Anbauten – so verändert werden, dass der Denkmalwert beeinträchtigt wird. Der Denkmalschutz verpflichte den Eigentümer, das Baudenkmal zu pflegen, instand zu halten, vor Gefährdung zu schützen und ggf. instand zu setzen. Baumaßnahmen seien generell genehmigungspflichtig. Die Summe dieser Beschränkungen stelle jedenfalls im Regelfall für einen Käufer einen Nachteil dar, der den Wert oder die Tauglichkeit des Objekts zu dem gewöhnlichen Gebrauch zu mindern geeignet sei. Die Auswirkungen des Denkmalschutzes seien auch nicht lediglich geringfügig, vielmehr der Art, dass ein Verkäufer die Denkmalseigenschaft einem Kaufinteressenten ungefragt offenbaren müsse (vgl. OLG Celle Urt. v. 13.05.1988, 4 U 101/87, DNotZ 1988, 702). Dies trifft auf die bloße Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler nicht zu. Mit dieser Eintragung selbst sind keine Einschränkungen der Eigentumsrechte verbunden, weshalb diese Eintragung seinerzeit auch nicht als – belastender - Verwaltungsakt erging, sondern den Eigentümern lediglich informatorisch mitgeteilt wurde. Die einzige hiermit für den Eigentümer verbundene Folge war lediglich die Anzeigepflicht von Baumaßnahmen gegenüber dem Denkmalschutzamt. Die hiermit verbundene Möglichkeit, dass das Bauwerk gegebenenfalls später einmal unter Denkmal schutz gestellt wird, stellt indes keine negative Abweichung von Gebäuden gleicher Art ab, da insbesondere ältere Gebäude, wie das streitgegenständliche, auch ohne vorherige Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler stets „Gefahr laufen“, unter Denkmalschutz gestellt zu werden.

29 2. Selbst wenn man die aus der Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler sich ergebenden Folgen für den Eigentümer entgegen obigen Ausführungen grundsätzlich als Mangel des Kaufgegenstandes ansehen wollte, so scheitert der geltend gemachte Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bereits an dem vereinbarten Sachmängelgewährleistungsausschluss. Auf diesen Haftungsausschluss könnte der Beklagte- einen Sachmangel im Folgenden unterstellt - sich im vorliegenden Fall auch berufen. Gem. § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nur dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Beides ist nicht der Fall. Insbesondere hat der Beklagte den Mangel nicht verschwiegen, sondern vielmehr durch seinen in den Kaufvertrag übernommenen Hinweis etwaig bestehende Aufklärungspflichten erfüllt. Er hat nämlich mitgeteilt, dass das Objekt nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet sei, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gäbe. Der erste Teil des Hinweises ist entgegen der Auffassung des Klägers zutreffend, denn das Gebäude war zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zwar auf der Liste der erkannten Baudenkmäler, nicht aber unter Denkmal schutz gestellt und somit nicht auf der Denkmal schutzl iste. Mit dem zweiten Teil des Hinweises hat der Beklagte aber gegenüber dem Kläger offengelegt, dass das Denkmalschutzamt das Gebäude, zumindest aber einzelne Bauelemente als erhaltenswert betrachtet und somit möglicherweise in Zukunft (hierauf weist das Wort „jedoch“ hinreichend deutlich hin) eine Unterschutzstellung erfolgen könnte. Damit hat er aber, wollte man die Eintragung in die Liste der erkannten Baudenkmäler, die hieraus folgende Anzeigepflicht gegenüber dem Denkmalschutzamt und die hiermit verbundene potentielle Gefahr der Unterschutzstellung als Mangel ansehen, zu erkennen gegeben, dass das Denkmalschutzamt bereits das Gebäude als Denkmal ansieht und eine Unterschutzstellung zukünftig deshalb möglich ist.

30 3. Aus diesen Gründen ist auch der Feststellungsantrag unbegründet.

III.

31 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91, 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO. Das Gericht hat den Wert der Feststellungsklage mit 10 % der Leistungsklage angesetzt.