AG Hamburg-Blankenese — 531 C 156/17 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2018-05-16

Aktenzeichen: 531 C 156/17

Dokumenttyp: Urteil

Rechtskraft: ja

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der (neuen) Beklagten derzeit ein Anspruch auf Zahlung einer Forderung in Höhe von Euro 1.338,33 wegen eines behaupteten Mietrückstands aus den Monaten August und September 2015, sowie Mai bis November 2016 und der Heizkostenabrechnung 2014 gegenüber der Klägerin nicht zusteht.

2. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der ursprünglichen Beklagten.

3. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt die (neue) Beklagte.

4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin wehrt sich gegen zuletzt am 9.11.2016 von Seiten der Verwalterin geltend gemachte Mietrückstände wegen nicht gezahlter Differenzmieten, einer Modernisierungsmieterhöhung und einer Heizkostennachzahlung für 2014 zzgl. Mahngebühren (vgl. Anlage K 6, Bl. 26/27 d.A.).

2 Die Klägerin ist aufgrund des Hamburger Mietvertrags für Wohnraum (Anlage K 1) Mieterin einer Wohnung im Objekt N in ... Hamburg. Mit Schreiben vom 20.11.2007 teilte die frühere Verwalterin B- Immobilien Management GmbH der Klägerin mit, dass verbunden mit dem Eigentümerwechsel auch ein Wechsel der Verwaltung einträte. Ab 1.12.2007 wird das Objekt N in R von der D-GmbH verwaltet.

3 Die ursprünglich verklagte V ist weder Eigentümerin der Liegenschaft, noch Vermieterin der Klägerin.

4 Eigentümerin und kraft Gesetzes neue Vermieterin ist die neue Beklagte.

5 Die Heizkostenabrechnung 2014 wies eine Nachforderung in Höhe von Euro 400,14 auf.

6 Auf diese wurde eine Gutschrift in Höhe von 242,86 Euro gewährt. Eine weitere Gutschrift wurde für die Heizkostenabrechnung 2013 gewährt in Höhe von Euro 150,--.

7 Die rechnerische Restzahlung der Klägerin auf die Heizkostenabrechnung 2014 betrug 7,28 Euro und erfolgte am 2.6.2016 (so Klageerwiderung 25.10.2017, Bl. 51 d.A.).

8 Für 2015 konzedierte die Beklagte eine Mietminderung in Höhe von 20% für Juli, August und September (vgl. Anlage K 9, Bl. 30 d.A.).

9 Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen forderte die Beklagte ab 1.5.2016 eine um monatlich um 113,01 Euro erhöhte Miete.

10 Wegen des vollständigen Anschreibens wird auf die Anlage B 3, Bl. 87 – 96 d.A. verwiesen.

11 Die Begründung enthält auch das Instandhaltungsangebot der Firma M (Bl. 95 d.A. = Anlage B 4, Bl. 135 d.A.).

12 Diese Anlagen waren dem Mieterhöhungsschreiben unstreitig beigefügt (Schriftsatz 16.3.2018, Bl. 99 d.A.).

13 Die Klägerin hat vorprozessual am 17.3.2016 über den Mieterverein zu Hamburg für zahlreiche Mieter (Nr. 12 ist die Klägerin) die Umlagefähigkeit der als Modernisierungsanteil deklarierten Summe von 696.192,62 Euro bestritten und um „Einsichtnahme in sämtliche die Kosten zugrunde liegenden Angebote, Baubeschreibungen, Zwischenrechnungen, sowie Schlussrechnungen“ gebeten (Bl. 36 d.A.).

14 Dieses Begehren hat die Klägerin wiederholt im Rahmen der Klageschrift (Seite 5).

15 Auch im Schriftsatz vom 16.3.2018 (Bl. 99, 101 d.A.) wurde nochmals auf das Schreiben des Mietervereins zu Hamburg hingewiesen und um Einsicht in die Abrechnungsbelege gebeten.

16 Die Beklagte hat darauf im jüngsten Schriftsatz lediglich mitgeteilt, dass sie bereit sei, sämtliche Belege, Rechnungen und sonstige gewünschten Unterlagen bezüglich der durchgeführten Maßnahme einzureichen (Bl. 128 d.A.).

17 Die Klägerin errechnet unter Zugrundelegung der Bruttomiete von damals 604,07 Euro eine 20%ige Minderung mit monatlich 120,81 Euro. Der Betrag von 483,26 Euro wurde monatlich an die Beklagte gezahlt (vgl. Anlage K 10, Bl. 31 d.A.).

18 Soweit die Beklagte sich auf die Modernisierungsmieterhöhung von monatlich 113,01 Euro ab 1.5.2016 stütze, fehle es an den formellen Voraussetzungen. Außerdem sei die mehrfach geforderte Einsicht in die Abrechnungsbelege nicht gewährt worden und die Abrechnung entspräche auch materiell nicht der Rechtslage.

19 Hinsichtlich der formellen Fehler, stützt sich die Klägerin auf die Entscheidung LG Hamburg WuM 2017, 640, sowie die partiell lesbaren – eingereichten - Urteile Amtsgericht Aachen, Urteil vom 30.10.2017, Aktenzeichen 105 C 44/17 (Bl. 109) sowie LG Bremen, Urteil vom 22.3.2018, 2 S 124/17 (Bl. 115).

20 Die Verfahren sollen sich auf vergleichbare Modernisierungsmieterhöhungen der Beklagten beziehen.

21 Die Klägerin beantragt – nach subjektivem Parteiwechsel –

22 wie erkannt.

23 Die (neue) Beklagte beantragt

24 die Klage abzuweisen.

25 Die Beklagte trägt vor, dass eine Mietminderung für Oktober nicht berechtigt sei, da die Modernisierungsmaßnahmen „kurz vor der Fertigstellung standen“.

26 Auf diese Weise soll es zu Minderzahlungen im Jahr 2015 gekommen sein.

27 Die Beklagte behauptet, einen Nachforderungsanspruch in Höhe von Euro 400,14, der sich in der Forderungsaufstellung (Bl. 27 d.A.) unter der Position „Heizkosten“ findet.

28 Außerdem ist die Beklagte der Auffassung, die Modernisierungsmieterhöhung entspräche den gesetzlichen Voraussetzungen; insoweit wird auf die nachgereichte Anlage B 3 (Bl. 87 – 96 d.A.) verwiesen.

29 Im Schriftsatz vom 15.1.2018 wird die Auffassung vertreten, dass die klagende Partei keinerlei Belege angefordert habe, um die Überprüfung der Mieterhöhung vorzunehmen.

30 Die in Abzug gebrachten fälligen Kosten für Instandhaltungsarbeiten seien in der Abrechnung anhand des Instandhaltungsangebot (Bl. 95 d.A.) plausibilisiert worden.

31 Dieses Instandhaltungsangebot beziehe sich auf alle notwendigen fälligen Erhaltungsmaßnahmen an der Fassade (Reinigung, Fugen auskratzen und erneuern, Arbeitsgerüst etc.).

32 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

33 Die zulässige Klage ist gegenüber der neuen Beklagten begründet, da dieser derzeit keine fälligen Forderungen gegenüber der Klägerin zustehen.

34 Orientiert an der als Anlage K 6 vorgelegten Forderungsaufstellung über insgesamt Euro 1.338,55, die geringfügig höher ist, als der Klagantrag, ergibt sich Folgendes:

35 Unterzahlungen für 08/15 und 09/2015 mit Euro 26,31 bzw. Euro 120,81 sind vor dem Hintergrund der von Beklagtenseite eingeräumten berechtigten Mietminderung (Schriftsatz 25.10.2017, Bl. 51 unten) nicht nachvollziehbar.

36 Die Position Euro 400,14 - erläutert mit Heizkosten - ist nach dem unstreitigen Vortrag beider Parteien durch Verrechnung/Aufrechnung und Teilzahlung voll bedient. Dies räumt die Beklagte im Tatsächlichen in der Klageerwiderung vom 25.10.2017, Bl. 51 d.A. selbst ein.

37 Die Unterzahlungen 05/16 – 11/2016 mit monatlich 113,01 Euro beziehen sich auf die Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Anlage B 3, Bl. 87 ff d.A.).

38 Dieser Betrag ist jedenfalls derzeit nicht fällig.

39 Die Klägerin hat mindestens 3 x durch Mieterverein oder Prozessbevollmächtigte Einsicht in die Originalbelege begehrt, jedoch nicht erhalten.

40 Selbst das unmittelbar vor Schluss der mündlichen Verhandlung unterbreitete Angebot vom 30.4.2018, ggf. Belege, Rechnungen etc. (in Kopie?) einzureichen, sofern die Klägerseite (oder das Gericht) dies als erforderlich erachten sollten, stellt eher eine Ablehnung der Belegeinsicht (muss in Hamburg gewährt werden) dar, als ein Entgegenkommen vor dem Hintergrund, dass Ansprüche auf kostenlose Kopien der Mieterin nicht zustehen.

41 Der Klägerin steht auch nicht nur ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Einsicht in die Originalbelege zu, sondern sie hat einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs.1 iVm § 241 Abs. 1 BGB, der gerichtet ist auf Freistellung von der Zahlungsverpflichtung bis zur Einsicht in die Originalbelege. Ein Zurückbehaltungsrecht würde hier zu einer eher kurios anmutenden Zug um Zug-Verurteilung führen (vgl. §§ 273, 320 BGB).

42 Auch das wiederholte Einreichen des „Instandhaltungsangebots“ erfasst nur eine monierte Position.

43 Vor diesem Hintergrund kann dahin gestellt bleiben, ob der Auffassung LG Hamburg WuM 2017, 640, AG Aachen, 105 C 44/17 und/oder LG Bremen 2 S 124/17 zu folgen ist.

44 Es ist nahezu unverständlich, dass die Beklagte das Einsichtsrecht der Klägerin nach § 259 BGB mehrfach ignoriert hat. Es ist einhellig anerkannt, dass ein Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Original sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege in geordneter Zusammenstellung nach Modernisierungsmaßnahmen und Gewerken sortiert zu präsentieren. Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf Verträge, Ausschreibungen etc., soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Belege notwendig ist.

45 Erfüllungsort gemäß § 269 BGB ist entweder am Verwaltungssitz, wenn dieser sich in Hamburg befindet, oder am Ort des Mietobjekts (R).

46 Die Klägerin war auch berechtigt, die Belegeinsicht durch Anwalt oder Mieterverein durchführen zu lassen.

47 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 ff, 100 ZPO.

48 Der subjektive Parteiwechsel auf Beklagtenseite ist kostenmäßig zu behandeln wie eine Klagrücknahme gegenüber der ursprünglichen Beklagten.

49 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 708 Nr. 11, 711 ZPO.