LG Hamburg 18. Zivilkammer — 318 S 32/13 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2013-11-27

Aktenzeichen: 318 S 32/13

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2013:1127.318S32.13.0A

Dokumenttyp: Urteil

Orientierungssatz

Einzelnen Wohnungseigentümern können auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel in Abänderung der Teilungserklärung Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten hinsichtlich ihrer Sondernutzungsfläche übertragen werden. Die Eigentümergemeinschaft verfügt insofern über die erforderliche Beschlusskompetenz zur Änderung der Teilungserklärung.(Rn.24) (Rn.25)

Verfahrensgang

vorgehend AG Hamburg-Bergedorf, 12. Februar 2013, 407 a C 17/12, Urteil nachgehend BGH, 10. Oktober 2014, V ZR 315/13, Urteil

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf v. 12.02.2013 - Az.: 407 a C 17/12 - wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens nach einem Streitwert von 9.175,-- €.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung v. 26.07.2012, mit welchem mehrheitlich die Teilungserklärung bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsrechtsfläche u.a. der Klägerin geändert worden ist. Der streitige Beschluss lautet wie folgt:

2 "Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklärung mit vier Ja- und zwei Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen, welche dem zur Teilungserklärung v. 28.10.2002 gehörenden Aufteilungsplan mit Nr. 1 und 2 gekennzeichnet sind, ab dem 01.07.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein."

3 Die Klägerin hat vorgetragen, der Beschluss sei nichtig, weil er inhaltlich unbestimmt sei und den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehle. Jedenfalls sei der Beschluss anfechtbar, denn es widerspräche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungspflicht einschließlich der Kostentragung zu übertragen. Es fehle hierfür ein sachlicher Grund und sie werde ungerechtfertigt benachteiligt. Es liegt eine Ungleichbehandlung vor, weil die Kosten hinsichtlich der Außenstellplätze nicht deren Sondernutzungsberechtigten zugeteilt worden seien. Es sei unbillig, dass die Entscheidungsbefugnis über konkreten Maßnahmen der jeweiligen Instandhaltung der Eigentümerversammlung vorbehalten bleibe.

4 Die Klägerin hat beantragt,

5 den in der Eigentümerversammlung vom 26.7.2012 zu TOP 2 gefassten Mehrheitsbeschluss (Änderung der Teilungserklärung) für ungültig zu erklären.

6 Die Beklagten haben beantragt,

7 die Klage abzuweisen.

8 Sie haben vorgetragen, der Inhalt des Beschlusses sei ausreichend bestimmbar. Es fehle nicht an der Beschlusskompetenz, aus dem Kontext des Beschlusses folge, dass es nur um Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten gehe. Der Beschluss sei nicht willkürlich. Sie, die übrigen Eigentümer, seien von der Nutzung der Sondernutzungsrechtsflächen ausgeschlossen. Es entspreche deshalb der Billigkeit, sie nicht mit den Kosten von deren Instandhaltung zu belasten.

9 Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

10 Dem Amtsgericht hat mit Urteil v. 12.02.2013 die Klage im Wesentlichen abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der von der Klägerin angefochtene Beschluss in formeller und materieller Hinsicht rechtmäßig sei. An ihm hätten alle Wohnungseigentümer entweder persönlich oder ordnungsgemäß vertreten teilgenommen. Die Vollmachten der in der Versammlung nicht anwesenden Eigentümer berechtigten auch zu einem Beschluss über die Änderung der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung habe nach der in ihrem § 4 enthaltenen Öffnungsklausel der Abänderung durch Beschluss unterlegen. Die danach erforderliche 2/3-Mehrheit sei erreicht. Der Beschluss sei nicht wegen Unbestimmtheit nichtig, denn er konkretisiere die auf die Sondernutzungsberechtigten abgewälzten Instandhaltungsarbeiten dahingehend, dass diese lediglich die üblichen Pflege- und Reinigungsarbeiten umfassten. Es reiche aus, dass diese Aufgaben jedenfalls bestimmbar seien. Es fehle auch nicht an der notwendigen Beschlusskompetenz. Entgegen der Auffassung der Klägerin beziehe sich der letzte Satz des Beschlusses über die "Bewässerung" unzweifelhaft lediglich auf die für die Gartenpflege notwendige Bewässerung. Nicht umfasst seien hiervon eventuell darüber hinaus gehende Verpflichtungen mit Bezug auf eine Dritten gegenüber bestehende Verkehrssicherungspflicht. Der Beschluss sei auch nicht für ungültig zu erklären, denn er entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 16 Abs. 3 WEG. Er führe zu keiner unbilligen Belastung der Klägerin oder anderer Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand. In seiner konkreten Formulierung betreffe er nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern er übertrage den Sondernutzungsberechtigten auch die Entscheidungsbefugnis darüber, welche Maßnahmen der Gartenpflege konkret getroffen würden. Zwar sei die Gemeinschaft theoretisch weiterhin in der Lage, auch unsinnige Entscheidungen bezüglich der Sondernutzungsrechtsflächen zu treffen. Hierfür habe die Klägerin aber nicht die Kosten zu tragen, weil deren diesbezügliche Verpflichtung allein auf die ordnungsgemäße Instandhaltung bezogen sei. Soweit es hierüber im Einzelfall zu Streitigkeiten kommen könne, berühre dies die Wirksamkeit des Beschlusses nicht. Der Beschluss beziehe sich auch nicht auf Kosten, die über reine Gartenpflege oder Reinigung hinaus aufgebracht werden müssten. Aufwendungen, die zur Vermeidung drohender Schäden notwendig seien, insbesondere solche Kosten, die durch die besondere Lage des Grundstücks an einem Hang entstehen könnten, seien von der Änderung der Teilungserklärung nicht erfasst. Unerheblich sei es, dass bezüglich der Stellplätze für Autos eine entsprechende Regelung nicht getroffen sei. Aufgrund der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung habe der Klägerin bei Erwerb ihres Wohnungseigentums klar sein müssen, dass die Regelungen der Teilungserklärung über die Instandhaltung nicht unumstößlich seien.

11 Die Klägerin hat gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 18.02.2013 zugestellte Urteil am 18.03.2013 Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel am 02.05.2013 begründet, nachdem die Frist zur Begründung der Berufung aufgrund ihres Antrages v. 17.04.2013 bis zum 02.05.2013 verlängert worden war.

12 Die Klägerin hält den von ihr angefochtenen Beschluss für nichtig und anfechtbar. Er lasse keine durchführbare Regelung erkennen. Art und Umfang der auszuführenden Arbeiten seien unklar. Die Sondernutzungsrechtsflächen seien insgesamt gärtnerisch angelegt, so dass ein Bedarf an Reinigungsarbeiten nicht erkennbar sei. Der Beschluss sei weiter nichtig, weil er ihr Leistungspflichten auferlege, wofür es keine Beschlusskompetenz gebe. Sinn und Zweck der Regelung sei, die Bepflanzung der Böschung zu sichern, um ein Abrutschen des Grundstücks zu verhindern. Es gehe um die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten. Die Böschung sei abrutschgefährdet. Jedenfalls entspreche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es fehle ein sachlicher Grund für die Kostenüberwälzung auf sie. Ca. 85 % ihrer ca. 500 m² großen Sondernutzungsrechtsfläche gehörten zur Hanglage. Diese Fläche sei für eine persönliche Nutzung zu Erholungszwecken nicht geeignet. Es sei unbillig, sie mit Kosten zu belasten. Diese würden sich auf 4.000,-- € pro Jahr oder mehr belaufen. Der Beschluss verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil die Instandhaltung der am R.Weg gelegenen Gartenflächen von allen Eigentümern getragen werde.

13 Die Klägerin beantragt,

14 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf v. 12.02.2013, Az. 407 a C 17/12, aufzuheben, soweit die Klage abgewiesen wurde und den in der Eigentümerversammlung v. 26.07.2012 zu TOP 2 gefassten Mehrheitsbeschluss (Änderung der Teilungserklärung) insgesamt für ungültig zu erklären.

15 Die Beklagten beantragen,

16 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

17 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und tragen vor, dass eine eventuelle Gefährdung des Hangs abzurutschen allein darauf beruhe, dass die Klägerin dort eigenmächtig Rodungsarbeiten vorgenommen habe. Ein Grundstücksstreifen an der Grenze des gemeinschaftlichen Grundstücks zur C. Straße und zur öffentlichen Grünanlage am Rande der Sondernutzungsrechtsfläche der Klägerin befinde sich im gemeinschaftlichen Eigentum und sei mit keinem Sondernutzungsrecht belegt.

18 In der mündlichen Verhandlung v. 16.10.2013 erklärten die Parteien übereinstimmend, dass dieser Streifen ungefähr 1 m breit sei und es sich bei der "Hanglage" um eine Art Wall handele, welcher entlang dem vorbezeichneten Streifen weitgehend vollständig auf der Sondernutzungsrechtsfläche der Klägerin verläuft.

19 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. Die Klägerin hat einen Schriftsatz v. 12.11.2013 mit Rechtsausführungen eingereicht, in dem sie das Scheitern des vom Gericht angeregten Vergleichs mitgeteilt hat.

II.

20 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie keinen Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht ihre Klage abgewiesen. Hierzu ist im Hinblick auf die Ausführungen der Klägerin in ihrer Berufung das Folgende anzumerken:

21 1. Der Beschluss ist mit einer nach § 4 der Teilungserklärung erforderlichen 2/3- Mehrheit gefasst worden und deshalb in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Insbesondere waren die in der Eigentümerversammlung nicht persönlich anwesenden Eigentümer wirksam vertreten. Zutreffend hat das Amtsgericht die Vertretungsmacht auch auf die Änderung der Teilungserklärung bezogen. Dies folgt außer aus den bereits vom Amtsgericht genannten Gründen auch daraus, dass es sich bei der Versammlung v. 26.07.2012 um eine außerordentliche Eigentümerversammlung gehandelt hat, bei welcher es ausschließlich um die hier streitige Änderung der Teilungserklärung ging. Eine Vollmacht für die Vertretung auf dieser Eigentümerversammlung musste deshalb notwendig auch die Berechtigung umfassen, über die Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

22 2. Der angefochtene Beschluss ist nicht nichtig.

a)

23 Der Beschluss lässt jedenfalls eine durchführbare Regelung erkennen. Nur wenn er inhaltlich unbestimmt oder widersprüchlich wäre und eine solche Regelung nicht erkennen ließe, käme dessen Nichtigkeit in Betracht (Niedenführ-Kümmel, 10. Aufl., § 23 WEG, Rz. 79). Indem die den Sondernutzungsberechtigten übertragene Instandhaltung nur solche Maßnahmen erfasst, welche zur "ordnungsgemäßen" Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten erforderlich sind, wird hinreichend deutlich, dass alle diejenigen Maßnahmen gemeint sind, die sich im üblichen Rahmen der Gartenpflege halten (OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 608). Die Auslegung des Beschlusses ergibt danach, dass die übertragenden Maßnahmen solche der üblichen gärtnerischen Pflege wie das regelmäßige Mähen des Rasens, der normale Baumschnitt, das Ersetzen kranker Pflanzen u. a. sind (vgl. Kammer ZMR 2011, 226 Tz. 100). Eine fehlende Spezifizierung dieser jeweiligen Arbeiten und der Intervalle, in denen sie auszuführen sind, führt nicht dazu, dass die Regelung "undurchführbar" ist. Es wird hinreichend deutlich, dass es sich um alle Arbeiten handelt, die im vorbezeichneten Rahmen bei der Gartenpflege üblich sind und die jeweils bei Bedarf anfallen. Dies betrifft auch die im letzten Satz des Beschlusses erwähnte "notwendige Bewässerung", deren Zusammenhang mit der "ordnungsgemäßen Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten" macht deutlich, dass es sich nur um die Bewässerung der Sondernutzungsrechtsfläche in dem Umfang handelt, wie er üblicherweise ggf. witterungsbedingt oder bei eventuellen Neuanpflanzungen erforderlich wird. Schließlich sind auch die den an den Gartenflächen sondernutzungsberechtigten Eigentümern übertragenen Reinigungsarbeiten jedenfalls ausreichend bestimmbar. Hiergegen kann die Klägerin nicht einwenden, es handele sich nur um Gartenflächen, in welchen Reinigungsarbeiten gar nicht anfallen könnten. Dies trifft nicht zu. Zutreffend hat das Amtsgericht bereits darauf hingewiesen, dass solche Arbeiten, auch wenn sie gegenwärtig nicht erforderlich sein sollten, jedenfalls künftig anfallen könnten. Unabhängig hiervon ist nach den von der Klägerin selbst vorgelegten Lichtbildern davon auszugehen, dass zu ihrer Sondernutzungsrechtsfläche steinplattenbelegte Terrassenflächen sowie Steinstufen im Gartenbereich gehören. Derartige gärtnerische Gestaltungen können einen gelegentlichen Reinigungsaufwand erfordern, welcher - hinreichend bestimmbar - der Klägerin und der weiteren an einer Gartenfläche sondernutzungsberechtigten Eigentümerin übertragen worden sind.

b)

24 Die Eigentümergemeinschaft verfügte über die erforderliche Beschlusskompetenz zur Änderung der Teilungserklärung. Diese folgt aus der Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung, nach welcher eine Änderung des Teils II der Teilungserklärung nur durch Beschluss der Miteigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit möglich ist. Zwar ist eine Übertragung von Leistungspflichten auf einzelne Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten von der Mehrheitsherrschaft nicht umfasst und damit nichtig (BGH, NJW 2012, 1724). Der hier streitige Beschluss stützt sich jedoch auf die vorzitierte Vereinbarung in § 4 der Teilungserklärung. Im Zusammenhang mit den den Eigentümern der im Erdgeschoss belegenen Wohnungseigentumseinheiten in der Anlage zur Teilungserklärung ohne jegliche Einschränkung eingeräumten Sondernutzungsrechten an den im Aufteilungsplan näher bezeichneten Grundstücksteilen, aus denen die Berechtigung zur gärtnerischen Gestaltung und Nutzung dieser Flächen nach jeweils eigenem Ermessen folgt (OLG Köln, NJW-RR 1997, 14; BayObLG NJW-RR 1999, 957), ergibt sich die grundsätzlich korrespondierende Verpflichtung, die damit verbundenen Kosten selbst zu tragen (Kümmel a.a.O., § 13 WEG, Rz. 54). Ebenso wie aus der Verpflichtung eines an einer Gartenfläche sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers, die damit verbundenen Kosten zu tragen, dessen Berechtigung zu deren Nutzung folgt, folgt umgekehrt aus der Berechtigung zur Nutzung einer solchen Sondernutzungsrechtsfläche im Garten nach Sinn und Zweck der Regelung und Treu und Glauben die damit korrespondierende Pflicht, die Kosten für deren Pflege und Gestaltung allein zu tragen (Kümmel a.a.O.). Dieser Grundsatz war in der Teilungserklärung der Parteien durch die Regelung in § 6 Ziff. 1, nach welcher die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, ursprünglich nicht enthalten. Er ist durch den hier streitigen Beschluss v. 26.07.2012 aber hergestellt worden.

25 Entgegen der Ansicht der Klägerin genügte die allgemeine Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung als Ermächtigungsgrundlage für den ändernden Beschluss über die Instandhaltung der Gartenfläche. Soweit für die Begründung von Sondernutzungsrechten aufgrund einer Öffnungsklausel eine diesbezügliche Spezifizierung zur Legitimierung der Beschlusskompetenz verlangt wird (Bärmann-Klein, 11. Aufl., § 10 WEG, Rz. 40), wird dies damit begründet, dass ein Sondernutzungsrecht die übrigen Wohnungseigentümer von jeglicher Nutzung ausschließt. Diese Erwägung trifft auf den hier streitigen Regelungsfall jedoch nicht zu. Bei ihm handelt es sich deshalb um einen Anwendungsfall für die allgemeine Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung.

26 Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin durch den Beschluss im Ergebnis mit Leistungspflichten im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft belastet worden ist (vgl. BGH a.a.O.). Die Verpflichtung der Klägerin beschränkt sich auf übliche Maßnahmen der gärtnerischen Instandhaltung des Grundstücksteils, an welchem sie ein Sondernutzungsrecht hat. Wesen des Sondernutzungsrechts ist, dass die übrigen Eigentümer von der Nutzung dieses Grundstücksteils ausgeschlossen sind, so dass insoweit keine Verkehrssicherungspflichten bestehen. Dies gilt erst recht für Dritte, die der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht angehören. Eventuell erforderliche Maßnahmen in Bezug auf ein "Abrutschen" des Walls an der Grenze der Sondernutzungsrechtsfläche der Klägerin zur C. Straße und zur öffentlichen Grünfläche sind von der Übertragung der Verpflichtung auf die Klägerin nicht erfasst. Ihr sind nur "übliche" Gartenpflegearbeiten übertragen. Eventuell notwendige Rettungsmaßnahmen nach z. B. außergewöhnlichen Witterungsereignissen gehören hierzu nicht. Die Frage der Verkehrssicherungspflicht stellt sich deshalb in diesem Fall nicht.

27 3. Der angefochtene Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären. Er genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung. Für den Beschluss gibt es einen sachlichen Grund und er führt zu keiner unbilligen Benachteiligung der Klägerin und der Eigentümerin der anderen Erdgeschosswohnung (vgl. Bärmann-Merle a.a.O., § 23 WEG, Rz. 19). Die Übertragung der Gartenpflege auf die Klägerin in Änderung der ursprünglichen Teilungserklärung ist gerechtfertigt, weil sich die ursprünglich vorgesehene Regelung gemessen an den tatsächlichen Verhältnissen nach den Besonderheiten dieses Falles nicht bewährt hat (vgl. BGHZ 95, 137). Während die ursprüngliche Regelung der Teilungserklärung alle Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch insoweit belastet hat, wie dies allein von der Klägerin und von der Eigentümerin der anderen Erdgeschosswohnung unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer genutzt werden durfte, stellt der von der Klägerin angefochtene Beschluss einen Zusammenhang zwischen der Nutzungsberechtigung am Sondereigentum und der Verpflichtung zur Tragung der daraus folgenden Kosten her. Gründe, aus denen dies nicht sachgerecht sein könnte, hat die Klägerin nicht dargetan. Die von ihr behauptete Höhe der Kosten ist in Bezug auf übliche Gartenpflegearbeiten, um die allein es geht, unsubstantiiert.

28 Ohne Erfolg wendet die Klägerin hiergegen ein, dass sie allein durch den Beschluss mit der Zuständigkeit für die Bewahrung des Grundstücks vor der Gefahr abzurutschen belastet sei. Damit verkennt sie, dass es lediglich um die Übertragung üblicher Gartenpflegearbeiten geht. Alle etwaigen Maßnahmen, die zur Bewahrung des Grundstücks vor der Gefahr abzurutschen erforderlich sein könnten, sind hiervon nicht umfasst.

29 Ebenfalls ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, dass Laub auch von Bäumen auf ihre Sondernutzungsrechtsfläche falle, welche nicht auf dieser stünden. Dass Laub auch von Bäumen auf Nachbargrundstücken auf die eigene Gartenfläche fällt, liegt in der Natur nachbarschaftlicher Gartenanlagen und kann nicht dazu führen, dass die damit verbundenen Gartenpflegemaßnahmen weiterhin in die Zuständigkeit der Gemeinschaft fallen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es der Klägerin im Rahmen ihrer Gestaltungsfreiheit selbst obliegt, in welchem Umfang und welcher Häufigkeit sie ihre Gartenfläche vom Laub befreit, soweit sie sich dabei in den Grenzen der Üblichkeit hält.

30 Der Beschluss verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht gleichzeitig die Instandhaltungspflicht an Kfz.-Stellplätzen auf dortige Sondernutzungsberechtigte übertragen ist. Insoweit liegen sachlich unterschiedliche Fälle vor. Eine eventuelle Ungleichbehandlung hätte die Klägerin etwa darauf stützen können, dass nur sie, nicht aber die Eigentümerin der benachbarten Erdgeschosswohnung mit der Instandhaltung der Sondernutzungsfläche im Garten belastet worden wäre. Dies behauptet die Klägerin jedoch selbst nicht. Soweit die Klägerin die Gartenflächen am R.Weg anspricht, übersieht sie, dass dort keine Sondernutzungsrechte bestehen.

31 Aufgrund der Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung konnte die Klägerin nicht berechtigterweise darauf vertrauen, dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht stattfinden könnte.

32 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

33 Das Urteil ist nach § 708 Nr. 10 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

34 Die Kammer lässt die Revision gegen dieses Urteil nach § 543 Abs. 2 ZPO zu. Die entscheidungserhebliche Frage, ob aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklause in Abänderung der Teilungserklärung einzelnen Eigentümern Gartenpflegearbeiten hinsichtlich ihrer Sondernutzungsfläche übertragen werden können, ist von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann.