AG Hamburg — 44 C 93/09 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-05-06

Aktenzeichen: 44 C 93/09

ECLI: ECLI:DE:AGHH:2010:0506.44C93.09.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 280 BGB, § 535 BGB, § 536c BGB, § 551 BGB

Leitsatz

1. Es ist grundsätzlich nicht vom Mieter zu verlangen, dass er bei einer Reparaturmaßnahme prüft, ob diese fachgerecht erfolgt ist. Dies gilt bei einer wegen Dunkelheit nicht gänzlich durchgeführten Wohnungsübergabe mit entsprechendem Protokoll auch dann, wenn der Vermieter nachfragt, ob der Mieter weitere Schäden festgestellt hat.(Rn.16)

2. Ebenso wenig ist der Mieter verpflichtet, kleinere Beschädigungen des Waschbeckens mitzuteilen, soweit es sich auch um normale Abnutzungsspuren handeln könnte. Es handelt sich letztlich um eine Wertungsfrage, welche Veränderungen als normale Abnutzung und welche als Beschädigung zu werten sind. Von einem insoweit auch nicht unbedingt fachkundigen Mieter kann eine entsprechende Einschätzung nicht erwartet werden. Dem Mieter nicht ohne Weiteres erkennbare, verborgene Mängel sind nicht anzuzeigen.(Rn.18)

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.612,98 € (eintausendsechshundertzwölf 98/100 EURO) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins ab dem 09.09.2009 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt die Rückzahlung einer von ihr im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses geleisteten Kaution.

2 Die Klägerin war ab 01.03.2006 Mieterin, die Beklagte Vermieterin der Wohnung, Erdgeschoss in Hamburg. Das Übernahmeprotokoll von den Vormietern wurde am 03.03.2006 im Beisein u. a. der Klägerin und der Zeugin A. von der Hausverwaltung angefertigt. Darüber hinaus wurde von der Zeugin A. mit den Vormietern ein Abnahmeprotokoll im gleichen Termin erstellt. Sowohl dem Übernahmeprotokoll als auch dem Abnahmeprotokoll ist zu entnehmen, dass Badewanne und Waschbecken der Wohnung, soweit sichtbar, in Ordnung sind. Dem Abnahmeprotokoll ist die Einschränkung einer nicht ausreichende Beleuchtung zu entnehmen. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen B 1 (Bl. 31 ff d. A.) und K 5 (Bl. 51 ff d. A.).

3 Ausweislich der Anlage B 13 (Bl. 93 ff d. A.) war die Badewanne im September 1999 erneuert worden und das Waschbecken ausgebaut und mit einem neuen Ablauf wieder eingebaut worden. Mit Schreiben vom 07.03.2006 forderte die Zeugin A. die Klägerin nochmals im Hinblick auf das Übergabeprotokoll auf, ihr eventuelle Mängel mitzuteilen, soweit diese bei Übergabe vorhanden gewesen seien (vgl. Anlage B 9, Bl. 80 d. A.). Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird Bezug genommen auf die Anlage K 8.

4 Das Mietverhältnis endete zum 31.10.2008. Mit Schreiben vom 11.11.2008 forderte die Hausverwaltung der Beklagten die Klägerin zur Durchführung diverse Arbeiten, insbesondere Malerarbeiten auf und wies auf Beschädigungen des Waschbeckens und der Badewanne hin. Beigelegt wurde ein zweiseitiger Bericht einer weiteren Wohnungsbesichtigung ohne die Klägerin. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 2 (Bl. 34 bis 37 d. A.).

5 Ausweislich der Rechnung der Firma R., wie Bl. 95 d. A., vom 11.12.2008 wurden Badewanne und Waschtisch erneuert. Hierfür stellte die Firma einschließlich für Arbeiten am Ablauf des Waschtisches 1.223,04 € brutto in Rechnung. Darüber hinaus erfolgten Fliesenarbeiten im Badewannenbereich, für welche die Firma H., wie Bl. 10 d. A., ausweislich der Rechnung vom 10.02.2009 538,77 € brutto in Rechnung stellte.

6 Mit Schreiben vom 11.02.2009 rechnete die Beklagte die Kaution ab, wobei sie neben zwei Monaten Mietausfall à 530,00 €, für die Badewanne 702,10 €, für das Waschbecken 180,00 € als von der Klägerin zu zahlen ansetzte. Die Kaution belief sich inklusive Zinsen auf 1.612,98 €. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 4 f. d. A.).

7 Die Klägerin behauptet, die von der Beklagten bzw. der Hausverwaltung bei Rückgabe der Wohnung festgestellte Beschädigung der Badewanne sei bereits bei Übergabe der Wohnung an sie vorhanden gewesen, die von der Beklagten vorgelegten Fotos zeigten einen aufgekratzten Schadensbereich, es habe sich zuvor um kaum sichtbare reparierte Stellen gehandelt, die die Klägerin nicht als Schaden angesehen habe.

8 Die Klägerin stellt den Antrag,

9 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.612,98 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 21.04.2009 zu zahlen.

10 Die Beklagte beantragt,

11 die Klage abzuweisen.

12 Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe das Waschbecken sowie die Badewanne während der Mietzeit beschädigt. Die Beklagte ist insoweit der Auffassung, dass die Klägerin an die Feststellung der Schadensfreiheit aus dem Übergabeprotokoll vom 03.03.2006 gebunden sei, da sie die Schäden auch auf ausdrückliche Nachfrage nicht nachträglich mitgeteilt habe. Ferner behauptet die Beklagte, sie hätte die Wohnung aufgrund des Zustandes derselben zwei Monate lang nicht vermieten können, obwohl hinreichend Nachmieterinteressenten vorhanden gewesen seien.

13 Das Gericht hat Beweis erhoben über den Zustand der Wohnung bei Übergabe an die Klägerin durch Vernehmung der Zeugen F. sowie A.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der Sitzung vom 08.04.2010.

Entscheidungsgründe

14 Die zulässige Klage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruches begründet.

15 Ein Anspruch der Klägerin folgt aus der der Kautionszahlung innewohnenden Sicherungsabrede in Verbindung mit der Beendigung des Mietverhältnisses sowie § 551 BGB. Hiernach ist die Beklagte verpflichtet, der Klägerin nach Ablauf des Mietverhältnisses sowie Ablauf eines hinreichenden Zeitraumes zur Prüfung von Gegenansprüchen die von der Klägerin geleistete Kaution nebst Zinsen zurückzuzahlen. Diese beläuft sich auf 1.612,98 €.

16 Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist nicht durch die Primäraufrechnung der Beklagten mit Gegenansprüchen erloschen. Für das Bestehen von Gegenansprüchen ist die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme beweisfällig geblieben. Aus dem Abnahmeprotokoll sowie dem Übergabeprotokoll vom 03.03.2006 ergibt sich, dass die Übergabe und Abnahme der Wohnung im Hinblick auf die Lichtverhältnisse im Bad unter Vorbehalt erfolgt ist. Ausweislich des im Termin am 08.04.2010 in Augenschein genommenen Fotobandes der Klägerin nach Durchführung von Restarbeiten im November 2008, in welchem auch die mit Schriftsatz vom 06.04.2010 eingereichten Fotos enthalten sind, hat es sich bei den Beschädigungen der Badewanne nicht um eine offenliegende Beschädigung gehandelt, wie die Anlage B 3, (Bl. 38 d. A.) suggeriert, sondern um eine möglicherweise nicht fachgerechte Reparatur eines Schadens. Insoweit kann aus dem Umstand, dass die Klägerin sich auf die Nachfrage der Zeugin A., ob es weitere Schäden gegeben habe, nicht gemeldet hat, kein Rückschluss gezogen werden, da der Schaden kaum sichtbar gewesen ist. Es kann nicht vom Mieter verlangt werden, dass er bei einer Reparaturmaßnahme prüft, ob diese fachgerecht erfolgt ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist es nicht ausgeschlossen, dass die Beschädigungen bereits bei Übergabe vorhanden und durch eine nicht fachgerechte Reparatur verdeckt worden sind. Hierfür spricht die Aussage des Ehepaares K., welche beide einen reparierten Schadensbereich an der besagten Stelle bestätigt haben. Der Aussage der Zeugin A. kann insoweit nichts Entgegenstehendes entnommen werden, da diese aufgrund der Lichtverhältnisse nach eigenem Bekunden keine tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Der Umstand, dass die Zeugin A. möglicherweise mit der Hand das Bestehen eines Schadens geprüft haben könnte, ist insoweit ohne Belangen, da nicht feststellbar ist, ob der Schaden nur geringfügig sichtbar oder ob fühlbar gewesen ist. Zudem ist nicht sicher feststellbar, ob die Zeugin sämtliche Bereiche der Badewanne abgefühlt hat.

17 Die Beweisfälligkeit der Beklagten für eine Beschädigung der Badewanne durch die Klägerin steht zudem einer Belastung der Klägerin mit eventuell erforderlichen Fliesenarbeiten infolge der Badewannenerneuerung entgegen.

18 Hinsichtlich des Waschbeckens ist die Beklagte ebenfalls beweisfällig geblieben für eine Beschädigung zum Zeitpunkt der Übergabe. Ausweislich des Berichtes vom 06.11.2008 (Bl. 36 d. A.) soll es sich beim Waschbecken um viele kleine Beschädigungen gehandelt haben. Auch bei diesen besteht für den Mieter selbst bei Nachfrage des Vermieters keine Veranlassung, diese mitzuteilen, da es sich durchaus auch um normale Abnutzungsspuren handeln kann. Es handelt sich letztlich um eine Wertungsfrage, welche Veränderungen als normale Abnutzung und welche als Beschädigung zu werten sind. Von einem insoweit auch nicht unbedingt fachkundigen Mieter kann eine entsprechende Einschätzung nicht erwartet werden.

19 Ebenso wenig ist die Beklagte zur Aufrechnung mit eventuellem Mietausfall für November und Dezember 2008 berechtigt. Die Beklagte ist insoweit auch schon auf ausdrücklichen Hinweis des Gerichtes darlegungsfällig dafür geblieben, dass sich ein Dritter zur Anmietung der Wohnung für diesen Zeitraum bereit gefunden hätte. Hiergegen spricht allerdings, dass die Neuvermietung erst fünf Monate nach Rückgabe der Wohnung erfolgt ist. Darüber hinaus wäre eine Nichtvermietung für November und Dezember 2008 der Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht anzulasten, zumal die Schönheitsreparaturen, deren Durchführung von Seiten der Beklagten ebenfalls begehrt worden sind, von der Klägerin nach Maßgabe des Mietvertrages nicht geschuldet gewesen sind.

20 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB. Der weitergehende Zinsanspruch ist nicht begründet, da ein vorheriges in Verzug setzen der Beklagten der Akte nicht zu entnehmen ist.

21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.