OVG Berlin-Brandenburg Der 10. Senat — 2026-06-30 — OVG 10 S 33/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-06-30

Aktenzeichen: OVG 10 S 33/25

ECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2026:0630.OVG10S33.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 6. August 2025 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten der Beschwerde.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 19.500 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht prüft gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 und 6 VwGO nur die von den Antragstellern fristwahrend dargelegten Gründe ihrer Beschwerde. Daran gemessen hat es das Verwaltungsgericht zu Recht abgelehnt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die Nutzungsuntersagung jeweils in Ziffer 1 der Ordnungsverfügungen des Antragsgegners vom 26. November 2024 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 13. Februar 2025 wiederherzustellen und, soweit sich diese gegen die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 3 der Bescheide richtet, anzuordnen.

Die Antragsteller wenden sich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Antragsgegner habe die Anordnung der sofortigen Vollziehung hinreichend und den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügend begründet. Das Verwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt, der Antragsgegner sei dem formalen Begründungserfordernis in hinreichender Weise nachgekommen, indem er die Anordnung im Wesentlichen auf die formelle Ordnungsfunktion des Bauordnungsrechts gestützt habe. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang, ob die Begründung in der Sache zutreffe. Die Antragsteller halten dies für widersprüchlich und meinen, das Verwaltungsgericht hätte prüfen müssen, ob die Begründung des Antragsgegners rechtmäßig sei. Sie müsse inhaltlich tragfähig sein. Diese Argumentation trifft jedoch nicht zu.

Es ist in der Rechtsprechung geklärt, dass die der Behörde abverlangte Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO nichts anderes als die Erwägungen zum Ausdruck bringen soll, dass und warum die Behörde in dem konkreten Einzelfall dem Interesse an der sofortigen Vollziehung Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse des Betroffenen einräumt. Demgegenüber verlangt § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO nicht, dass die angeführten Gründe auch materiell überzeugen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Dezember 2021 – 4 VR 2.21 – juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Mai 2026 – OVG 1 S 19/26 – juris Rn. 7; OVG Münster, Beschluss vom 10. März 2026 – 16 B 470/25 – juris Rn. 3 f., jeweils m.w.N.). Denn das Gericht nimmt im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO eine eigene Interessenabwägung vor und ist nicht auf die bloße Überprüfung der von der Behörde getroffenen Entscheidung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO beschränkt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Mai 2026 – OVG 1 S 19/26 – juris Rn. 7; VGH Mannheim, Beschluss vom 4. November 2025 – 13 S 1530/25 – juris Rn. 6; OVG Münster, Beschluss vom 10. März 2026 – 16 B 470/25 – juris Rn. 3 f., jeweils m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Verwaltungsgericht zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Anordnung der sofortigen Vollziehung den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genüge. Der Antragsgegner stellte in den angefochtenen Widerspruchsbescheiden (jeweils auf Seite 12 f.) darauf ab, dass die sofortige Vollziehung einer bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung bei formeller Illegalität einer baulichen Anlage regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse liege, weil sie die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabenden Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpfe, dem „Schwarzbauer“ ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entziehe und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindere. Der Antragsgegner verwies ferner darauf, dass den Antragstellern spätestens seit ihrem Antrag zur Nutzungsänderung Mitte August 2022 zumindest die formelle Illegalität, seit Ablehnung ihres Antrags auch die materielle Illegalität der Nutzung des Wohnhauses als Ferienhaus bekannt sein müsse. Sie hätten seit mindestens Februar 2022 einen wirtschaftlichen Vorteil (Mieteinnahmen) aus der illegalen Nutzung erlangt. Mit diesen Ausführungen gab der Antragsgegner hinreichend deutlich und einzelfallbezogen zu erkennen, sich des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst zu sein.

Die Antragsteller beanstanden weiter die Auffassung des Verwaltungsgerichts, das öffentliche Vollzugsinteresse überwiege ihr Aussetzungsinteresse, weil die Nutzungsuntersagung voraussichtlich rechtmäßig ergangen sei und ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung bestehe.

Zunächst rügen die Antragsteller, der Inhalt der von dem Antragsgegner getroffenen Regelung sei nicht hinreichend bestimmt. Das Verwaltungsgericht hat hingegen angenommen, der Inhalt dieser Regelung sei eindeutig und ziele auf die Untersagung der Nutzung des Einfamilienhauses als Ferienhaus/Ferienwohnung. Das stellen auch die Antragsteller nicht in Abrede. Sie berufen sich allerdings darauf, die Aufforderung des Antragsgegners zur Vorlage eines schriftlichen Nachweises für die Abmeldung ihres Inserats bei Anbietern im Internet begründe eine nicht klar erkennbare Handlungspflicht. Es sei nicht ersichtlich, welche Abmeldung bei welchen Anbietern gemeint sei. Die nunmehr in den Widerspruchsbescheiden aufgeführte Alternative könne dies nicht verbessern. Für sie sei nicht nachzuvollziehen, welche konkrete Handlung gefordert werde und wie der schriftliche Nachweis erfolgen solle. Das Verwaltungsgericht übergehe bei seiner Entscheidung, ob die von ihnen geforderten Handlungen hinreichend bestimmt seien und in dieser Pauschalität gefordert werden könnten. Sollte eine generelle Abmeldung ihres Accounts auf der Internetseite Airbnb verlangt sein, könnten sie die Seite nicht mehr für andere Zwecke nutzen, etwa um selbst Objekte anzumieten. Dies sei eine unzulässige Einschränkung ihrer Handlungsfreiheit. Gleiches gelte für die in den Widerspruchsbescheiden vorgeschlagene „Löschung“ ihres Inserats.

Mit diesem Vortrag wiederholen die Antragsteller im Wesentlichen ihr Vorbringen aus dem Widerspruchsverfahren. Hierbei berücksichtigen sie aber nicht, dass der Antragsgegner hierauf in den Widerspruchsbescheiden (jeweils auf Seite 8) reagierte und ausdrücklich darauf hinwies, ihnen, den Antragstellern, sei nicht aufgegeben worden, ihren gesamten Account auf der Internetplattform Airbnb zu löschen. Zur Vermeidung eventueller Missverständnisse ergänzte der Antragsgegner seine Bescheide vom 26. November 2024: Das Inserat des Wohnhauses in der M_____straße 2 in U_____ bei Berlin sei auf der Internetplattform Airbnb und, sofern es auch auf anderen Internetplattformen angeboten werde, dort ebenso zu löschen. Nach dieser Löschung sei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises T_____ schriftlich zu erklären, dass das Wohnhaus nicht mehr auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen angeboten und nicht mehr als Ferienhaus vermietet werde. Alternativ könne schriftlich nachgewiesen werden, dass das Wohnhaus dort ausschließlich zu Wohnzwecken mit einer Mindestmietdauer von 12 Wochen buchbar sei und eine Ferienwohnnutzung ausgeschlossen werde. Im erstinstanzlichen Verfahren hat der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 7. Mai 2025 (dort Seite 4) erläutert, „schriftlich nachzuweisen“ bedeute, dass die Antragsteller schriftlich (mit Unterschrift) erklären sollten, dass ihr Haus nicht mehr als Ferienhaus genutzt und so nicht mehr im Internet beworben werde. Als weiterer Nachweis könne ein Screenshot mit Angabe der Internetadresse beigefügt werden, auf dem erkennbar sei, dass bei dem Inserat zu dem Haus eine Vermietung nur zu Wohnzwecken mit einer Mindestmietdauer von 12 Wochen möglich sei. Zudem hat der Antragsgegner in diesem Schriftsatz erneut betont, von den Antragstellern werde keine Löschung ihres gesamten Accounts auf Airbnb gefordert. Mit Blick hierauf sind die Ausführungen der Antragsteller nicht nachvollziehbar. Die von ihnen geforderte Handlung ist bei Berücksichtigung der Begründung der Widerspruchsbescheide und der ergänzenden Angaben des Antragsgegners im Gerichtsverfahren eindeutig. Das genügt für die hinreichende Bestimmtheit. Denn der Regelungsgehalt eines Verwaltungsakts kann sich aus seinem gesamten Inhalt ergeben, insbesondere aus seiner Begründung, sowie aus den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juli 2020 – 3 C 20.18 – juris Rn. 12 und Beschluss vom 29. April 2024 – 3 B 5.23 – juris Rn. 9; OVG Münster, Beschluss vom 18. Juli 2022 – 10 B 566/22 – juris Rn. 5 f., jeweils m.w.N.).

Die Antragsteller monieren darüber hinaus die Ansicht des Verwaltungsgerichts, es liege eine (formell) illegale Nutzung ihres Einfamilienhauses vor. Dabei widersprechen sie nicht dessen rechtlichem Ansatz, auf der Tatbestandsebene reiche für eine Nutzungsuntersagung grundsätzlich die bloße formelle Rechtswidrigkeit, also eine Nutzung ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung. Sie bestreiten gleichfalls nicht dessen Feststellung, die von ihnen beantragte Genehmigung der Nutzungsänderung für ihr Haus sei abgelehnt worden und sie verfolgten ihr Begehren nunmehr klageweise weiter. Sie machen vielmehr geltend, die Nutzungsuntersagung sei offensichtlich rechtswidrig, weil aktuell keine Nutzung als Ferienhaus bzw. als Ferienwohnung vorliege. Das Verwaltungsgericht habe vorschnell auf der Grundlage eines vermeintlichen Besuchs auf der Internetseite Airbnb angenommen, dass keine Nutzung zu Wohnzwecken stattfinde. Das Grundstück werde seit geraumer Zeit nicht mehr auf der Internetplattform Airbnb angeboten. Weder der Antragsgegner noch das Verwaltungsgericht hätten hinreichende Ermittlungsmaßnahmen ergriffen. Beide hätten einen veralteten Link verwendet. Eine Anzeige könne auf dieser Internetseite nicht ohne den veralteten Link abgerufen werden. Das Grundstück werde seit 2024 an die Firma O_____aus Polen als Wohnhaus vermietet. Diese bringe dort ihre Arbeiter unter, die Projektarbeit bei der Firma M_____ ausübten. Diese Nutzung unterscheide sich grundlegend von einer Ferienhausvermietung. Es bestehe ein gleichbleibender Bewohnerkreis, die Aufenthalte dauerten regelmäßig mehrere Monate und es würden keine hotelähnlichen Leistungen wie Rezeption, Reinigung oder Frühstück angeboten. Sämtliche Belege für die Vermietung an die Firma O_____ seien übersandt worden. Außerdem könne es nicht sein, dass der Antragsgegner die Unterbringung von Flüchtlingen auf ihrem Grundstück „komplett außer Acht“ lasse, obwohl er als in dieser Sache handelnde Behörde wissen müsse, dass das Grundstück unter anderem zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt worden sei. Durch die tatsächlich bestehende Wohnnutzung sei der Zweck der Nutzungsuntersagung – die Unterbindung einer Ferienwohnungsnutzung – bereits erreicht. Wenngleich sie, die Antragsteller, eine Nutzungsänderung des Grundstücks zur Ferienhausnutzung anstrebten und sich deshalb in einem Klageverfahren befänden, bedeute dies noch lange nicht, dass eine solche Nutzung aktuell vorliege.

Mit diesem Vortrag dringen die Antragsteller ebenfalls nicht durch. Sie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen, gehen aber nicht auf die tragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts ein. Damit genügen sie nicht den Darlegungsanforderungen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO (vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 13. Mai 2024 – 3 B 791/23 – juris Rn. 7; VGH Mannheim, Beschluss vom 11. Dezember 2025 – 13 S 1559/25 – juris Rn. 3; VGH München, Beschluss vom 1. April 2026 – 11 CS 26.421 – juris Rn. 16, jeweils m.w.N.). Das Verwaltungsgericht hat darauf abgestellt, dass die Antragsteller ihr Haus zur Vermietung auf der Online-Plattform Airbnb mit einer Mindestaufenthaltsdauer von sechs Tagen anböten, und insoweit auf seinen Aufruf der Internetseite am 4. August 2025 verwiesen. Zwischen Februar 2022 und März 2024 hätten elf Nutzer hierzu eine Bewertung abgegeben, ausweislich derer eine entsprechende Nutzung stattgefunden habe. Ungeachtet der Frage, wie lange die einzelnen Vermietungen angedauert hätten, habe es sich bei diesem Angebot um eine Ferienhausnutzung gehandelt. Nachweise darüber, dass es sich bei den Nutzungen um längerfristige Wohnnutzungen gehandelt habe, hätten die Antragsteller nicht vorgelegt. Auch wenn das Internetangebot das Objekt nicht als Ferienhaus bzw. -wohnung bezeichnet oder beworben habe, rechtfertige dies nicht die Annahme, es handele sich um keine Ferienwohnungsnutzung im Sinne von § 13a Satz 1 BauNVO. Denn diese Nutzung sei angesichts der geringen Mindestaufenthaltsdauer von dem Angebot umfasst. Ob die von den Antragstellern ferner – ohne jeden Beleg – vorgetragene Unterbringung von Flüchtlingen und Arbeitern, die etwa zur Projektarbeit bei M_____ eine Unterkunft benötigt hätten, in der Vergangenheit durch die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung erfasst gewesen sei, bedürfe keiner Entscheidung, weil schon kein Anhaltspunkt dafür bestanden habe, dass diese Nutzung die Ferienhausnutzung vollständig und endgültig verdrängt hätte.

Mit dieser rechtlichen Würdigung setzen sich die Antragsteller nicht in der gebotenen Form auseinander, ebenso wenig legen sie die von dem Verwaltungsgericht vermissten Nachweise dafür vor, dass es sich bei den Nutzungen um längerfristige Wohnnutzungen gehandelt habe. Sie beschränken sich auf Behauptungen, obwohl der Antragsgegner mehrfach darauf hingewiesen hat, sie hätten weder im ordnungsbehördlichen Verfahren noch im Verwaltungsstreitverfahren Nachweise für eine Vermietung zu Wohnzwecken vorgelegt. Soweit die Antragsteller einwenden, der Antragsgegner hätte die Möglichkeit der Vermietung des Grundstücks als Boardinghouse mit einer Mindestmietdauer von 30 Tagen in Betracht ziehen müssen, fehlt es an einem Bezug zu der angefochtenen Entscheidung. Sie zeigen auch nicht die Relevanz ihrer Ausführungen für das vorliegende Verfahren auf. Das Verwaltungsgericht hat darauf abgestellt, dass sie das streitgegenständliche Haus zur Vermietung auf der Online-Plattform Airbnb mit einer Mindestaufenthaltsdauer von sechs Tagen anböten. Entscheidend für eine Nutzungsuntersagung ist allein, ob die Nutzung in ihrer bisherigen Form zulässig ist, nicht hingegen, ob eine davon abweichende, bislang nicht ausgeübte Nutzungsmodalität zulässig sein könnte (vgl. hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss des Senats vom 14. Januar 2025 – OVG 10 S 34/24 – juris Rn. 9).

Zu keinem anderen Ergebnis führt der Einwand der Antragsteller, sie würden das Grundstück seit geraumer Zeit nicht mehr auf der Internetplattform Airbnb anbieten. Hieraus folgt nicht, dass sich die Nutzungsuntersagung erledigt hätte. Eine Nutzungsuntersagungsverfügung beinhaltet nicht nur das Gebot, die beanstandete Nutzung (einmalig) einzustellen, sondern zugleich dauerhaft das Verbot, dieselbe oder eine vergleichbare Nutzung an diesem Standort wieder aufzunehmen. Solange die Nutzungsmöglichkeit nicht endgültig aufgegeben worden ist, wirkt die Nutzungsuntersagung fort (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil des Senats vom 7. Dezember 2021 – OVG 10 B 20.19 – juris Rn. 30; OVG Greifswald, Beschluss vom 2. Februar 2016 – 3 M 77/14 – juris Rn. 9; VGH München, Beschluss vom 21. Oktober 2024 – 1 CS 24.1295 – juris Rn. 12; OVG Münster, Beschluss vom 10. Dezember 2020 – 7 B 1522/20 – juris Rn. 6 f., jeweils m.w.N.). Die Angaben der Antragsteller lassen nicht den Schluss zu, dass sie die Nutzung ihrer Immobilie als Ferienhaus bzw. -wohnung endgültig aufgegeben haben. Sie sind jederzeit in der Lage, die untersagte Nutzung erneut aufzunehmen. Es spricht auch vieles dafür, dass sie dies anstreben. Sie argumentieren damit, „aktuell“ bzw. „derzeit“ liege keine Nutzung als Ferienhaus oder als Ferienwohnung vor. Sie legen indes nicht dar, eine solche Nutzung auch zukünftig zu unterlassen. Zudem haben sie dem Antragsgegner nicht (wie in den angefochtenen Bescheiden gefordert) schriftlich erklärt, das Wohnhaus künftig nicht mehr auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen als Ferienhaus bzw. nur noch mit einer Mindestmietdauer von 12 Wochen anzubieten. Sie merken t_____hierzu bloß an, eine solche Erklärung sei unverhältnismäßig, ohne dies jedoch zu erläutern. Hätten sie die untersagte Nutzung – wie von ihnen behauptet – dauerhaft aufgegeben, wäre nicht nachvollziehbar, weshalb sie diese Erklärung nicht abgeben können. Angesichts dessen kann offenbleiben, wie ihre Anmerkung zu bewerten ist, der von dem Antragsgegner und dem Verwaltungsgericht verwendete Link sei veraltet. Bei Internetplattformen wie Airbnb sei es technisch üblich, dass Inhalte, die einmal über einen Webbrowser aufgerufen worden seien, lokal zwischengespeichert würden und auch nach Deaktivierung oder Pausierung des Inserats noch angezeigt werden könnten. Hierzu ist zumindest zu erwähnen, dass nach den Hinweisen von Airbnb auf dessen Internetseite suspendierte bzw. gesperrte oder entfernte Inserate nicht mehr in den Suchergebnissen angezeigt werden (vgl. https://www.airbnb.de/help/article/1303, zuletzt abgerufen am 29. Juni 2026).

Überdies halten die Antragsteller die Nutzungsuntersagung für ermessensfehlerhaft. Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats angenommen, dass grundsätzlich bereits die formelle Illegalität einer baulichen Anlage oder deren Nutzung den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertige. Die Nutzungsuntersagung sei in diesen Fällen nur dann ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei oder unter Bestandsschutz stehe oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliege (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse des Senats vom 22. Juli 2020 – OVG 10 S 47/20 – juris Rn. 12, 18 und vom 22. Juni 2023 – OVG 10 S 15/23 – juris Rn. 10, 14, 16 sowie Urteil des Senats vom 21. September 2023 – OVG 10 B 9.19 – juris Rn. 54). Diesen rechtlichen Ausgangspunkt greifen die Antragsteller nicht an.

Aus dem Vorbringen der Antragsteller, sie würden das Grundstück seit geraumer Zeit nicht mehr auf der Internetplattform Airbnb anbieten, ergibt sich kein Ermessensfehler. Denn sie haben – wie ausgeführt – die Nutzung ihrer Immobilie als Ferienhaus bzw. -wohnung nicht endgültig aufgegeben. Ihren Äußerungen lässt sich ebenso wenig entnehmen, dass die untersagte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Übereinstimmung der Nutzung mit den Vorschriften des materiellen Baurechts sich ohne weitere Ermittlungen derart aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung im Genehmigungsverfahren als entbehrlich erscheint (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse des Senats vom 22. Juni 2023 – OVG 10 S 15/23 – juris Rn. 10, vom 10. Juli 2024 – OVG 10 S 14/24 – juris Rn. 32 und vom 14. Januar 2025 – OVG 10 S 34/24 – juris Rn. 8, jeweils m.w.N.). Ausgehend von diesem Maßstab hat das Verwaltungsgericht seine Einschätzung damit begründet, dass das Vorhaben der Antragsteller unstreitig im unbeplanten Innenbereich liege (§ 34 BauGB) und es der eingehenden Prüfung in einem Genehmigungsverfahren bedürfe, ob die nähere Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspreche. Nach den Angaben des Antragsgegners im Nutzungsänderungsverfahren entspreche die nähere Umgebung des Vorhabens der Antragsteller einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO. Auch wenn in einem allgemeinen Wohngebiet die Ferienhausnutzung gemäß der Regelvermutung des § 13a Satz 1 BauNVO ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb zulässig sei, wäre gleichwohl in einem Genehmigungsverfahren gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO zu prüfen, ob das Vorhaben im konkreten Einzelfall dem Rücksichtnahmegebot entspreche. Das Ergebnis einer solchen Prüfung sei offen.

Auf diese Würdigung des Verwaltungsgerichts gehen die Antragsteller entgegen § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO nicht ein, sondern beschränken sich auf die Behauptung, die Nutzungsänderung des Grundstücks zu einer Ferienimmobilie wäre „grundsätzlich genehmigungsfähig“. Soweit sie in einem anderen Zusammenhang vortragen, es habe „eine Lärmbelästigung seitens der derzeitigen Mieter des Grundstücks nicht belegt werden“ können, zeigen sie damit nicht auf, dass die untersagte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Als Begründung für einen Ermessensfehler führen die Antragsteller an, dass die Forderung des Antragsgegners, das Inserat sowie den gesamten Account auf der Plattform Airbnb zu löschen, viel zu weitgehend sei. Als milderes Mittel kämen beispielsweise das Inserieren mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten in Betracht, was bei der Airbnb-Internetseite möglich wäre, oder eine Anpassung des Inserats. Dieser Vortrag ist nicht verständlich. Denn der Antragsgegner eröffnete den Antragstellern diese Möglichkeit in den Widerspruchsbescheiden (jeweils auf Seite 8). Dort ist sogar nur eine Mindestmietdauer von 12 Wochen – und damit deutlich kürzer als die von den Antragstellern vorgeschlagenen sechs Monate – vorgegeben. Soweit die Antragsteller an anderer Stelle eine Mindestmietdauer von bloß 30 Tagen als milderes Mittel angeben, argumentieren sie widersprüchlich, zumal sie stets betonen, ihr Haus ohnehin deutlich länger zu vermieten. Jedenfalls ist bei Zeiträumen, die drei Monate unterschreiten, regelmäßig wegen der lediglich vorübergehenden Nutzung des Wohnraums nicht von einer Wohnnutzung auszugehen (vgl. hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 47 ff. m.w.N.).

Überdies bemängeln die Antragsteller, die Nutzungsuntersagung enthalte eine unverhältnismäßige Nachweispflicht. Das Verwaltungsgericht ist hingegen von der Verhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung ausgegangen. Es hat hierzu ausgeführt, sie habe zwar möglicherweise erhebliche wirtschaftliche Folgen für die Antragsteller. Dies sei jedoch eine typische Folge ihres eigenverantwortlichen Verhaltens, weshalb die auf die Art der Nutzung bezogene Nutzungsuntersagung grundsätzlich angemessen und verhältnismäßig sei. Es liege in der Verantwortung der Antragsteller, zunächst die für die angestrebte Nutzung notwendige Baugenehmigung einzuholen. Es sei auch nicht unverhältnismäßig, dass der Antragsgegner verlange, dass der Nachweis der Befolgung der Nutzungsuntersagung „mit der Vorlage einer schriftlichen Erklärung über die Abmeldung der Nutzung bei den Anbietern im Internet“ zu führen sei. Dies beziehe sich zweifelsfrei auf den bestehenden Auftritt auf der Online-Plattform Airbnb, wo das Objekt aufgrund der geringen Mindestmietdauer zu der untersagten Nutzung angeboten werde. Angesichts dieser Erwägungen des Verwaltungsgerichts verfängt die pauschale Rüge der Antragsteller nicht, das Verwaltungsgericht habe bei seiner Entscheidung übersehen, dass die von dem Antragsgegner geforderte Erklärung über die Abmeldung der Nutzung bei den Anbietern im Internet einen unverhältnismäßigen, nicht zu rechtfertigenden Eingriff in ihre Grundrechte darstelle. Abgesehen davon ist ihren umfangreichen Ausführungen zu der Unverhältnismäßigkeit der Nachweispflicht schon deshalb nicht weiter nachzugehen, weil sie auf der unzutreffenden Annahme beruhen, sie müssten ihren gesamten Account bei Airbnb löschen.

Die Antragsteller machen schließlich geltend, es bestehe kein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung. Die Nutzung sei eingestellt, eine Wiederholungsgefahr bestehe nicht. Das überzeugt nicht. Den Angaben der Antragsteller lässt sich – wie bereits dargelegt – nicht entnehmen, dass sie die Nutzung ihrer Immobilie als Ferienhaus bzw. -wohnung endgültig aufgegeben haben. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung mit der Begründung bejaht, es sei zu verhindern, dass die präventive Kontrolle der Bauaufsicht unterlaufen werde und derjenige, der ohne Beachtung des vorgeschriebenen Baugenehmigungsverfahrens eine bauliche Anlage errichte oder nutze, aus diesem Verhalten zeitliche Vorteile gegenüber denjenigen ziehe, die das vorgeschriebene Baugenehmigungsverfahren einhielten. Hierauf gehen die Antragsteller abermals nicht ein.

Zum Zwangsgeld tragen die Antragsteller vor, bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts liege „ein kompletter Ermessensausfall“ vor. Sollten sie hiermit meinen, das Verwaltungsgericht habe eine eigene Ermessensentscheidung getroffen, unterliegen sie einem Irrtum. Das Verwaltungsgericht hat sich vielmehr zutreffend auf eine Überprüfung der behördlichen Ermessensentscheidung beschränkt (§ 114 Satz 1 VwGO). Es darf nicht sein eigenes Ermessen an die Stelle des behördlichen Ermessens setzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 2010 – 5 C 8.09 – juris Rn. 25 und Beschluss vom 27. April 2021 – 2 VR 3.21 – juris Rn. 18). Aber auch sonst führt das Vorbringen der Antragsteller nicht weiter. Sie beanstanden, das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass zweimal ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000 Euro, also insgesamt in Höhe von 6.000 Euro festgesetzt worden seien. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass abgewogen worden sei, inwiefern bei der vorliegenden Konstellation das Zwangsgeld bei dem zweiten Eigentümer anders zu bemessen wäre. Die Verdopplung des Zwangsgeldes bei gemeinschaftlichem Eigentum stelle eine unverhältnismäßige Sanktionierung dar. Die additive Bestrafung jedes Ehepartners in voller Höhe verstoße gegen den allgemeinen Gleichheitssatz und gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil der Alleineigentümer nur ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000 Euro zu erwarten hätte.

Die Antragsteller führen hierzu umfangreich und inhaltsgleich zum erstinstanzlichen Verfahren aus, unterlassen es jedoch wieder, sich mit der Begründung des Beschlusses auseinanderzusetzen. Das Verwaltungsgericht ist zu dem Schluss gelangt, dass der Antragsgegner sein Ermessen bei der Bestimmung der Höhe des Zwangsgeldes erkannt und fehlerfrei ausgeübt habe. Um den nötigen Nachdruck zu erzielen, sei das Zwangsgeld so zu bemessen, dass der Betroffene keinen Vorteil aus der Nichterfüllung der Anordnung ziehen könne. Hierbei stehe der Behörde innerhalb des gesetzlichen Rahmens (10 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Der Antragsgegner habe in Ausübung seines Ermessens bei der Bestimmung der Höhe des Zwangsgeldes darauf abgestellt, dass die Vermietung als Ferienhaus/Ferienwohnung seit etwa Februar 2022 zu einem wirtschaftlichen Vorteil bei den Antragstellern geführt habe. Vor dem Hintergrund der bei einer Ferienhaus-/Ferienwohnungsnutzung realisierbaren Mieteinnahmen erscheine die Höhe des festgesetzten Zwangsgeldes nicht unangemessen hoch. Dies gelte auch im Hinblick darauf, dass das Zwangsgeld in dieser Höhe jeweils gegenüber beiden Antragstellern angedroht worden sei, weil bereits die Einnahmen aus einer vierwöchigen Vermietung als Ferienwohnung höher seien als das für die beiden Antragsteller zusammengerechnete Zwangsgeld. Zu alledem äußern sich die Antragsteller nicht und werden damit den Darlegungsanforderungen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO nicht gerecht. Unabhängig davon ist festzuhalten, dass Zwangsmittel darauf angelegt sind, den Willen des Verpflichteten nachdrücklich auf die Erfüllung seiner Obliegenheit zu richten. Sie sind individuelle Beugemittel höchstpersönlicher Natur. Das Zwangsgeld muss daher gegen jeden Miteigentümer gesondert angedroht werden, um die notwendige Beugewirkung auf den jeweiligen Willen des Pflichtigen zu erzielen (vgl. hierzu VGH München, Beschlüsse vom 6. März 2024 – 2 ZB 24.162 – juris Rn. 6 und vom 10. Juni 2025 – 20 ZB 24.2157 – juris Rn. 4, jeweils m.w.N.). Eine Aufteilung oder Halbierung des angedrohten Zwangsgeldes, wie sie die Antragsteller für erforderlich halten, würde die beabsichtigte Beugewirkung auf den Einzelnen unzulässig abschwächen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Nr. 1.5, 1.7.2 und 9.4.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025. Sie entspricht der erstinstanzlichen Festsetzung.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).