OLG Brandenburg 5. Zivilsenat — 2019-01-23 — 5 W 144/18 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2019-01-23

Aktenzeichen: 5 W 144/18

ECLI: ECLI:DE:OLGBB:2019:0123.5W144.18.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Neuruppin vom 19.10.2018, Az. … Blatt … - 1, wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Im Grundbuch des Amtsgerichts Neuruppin, Grundbuch von … Blatt … und Blatt …, waren jeweils als hälftige Miteigentümer B… W… W… E… und die Antragstellerin zu 1 eingetragen. B… E… ist am … 2007 verstorben und beerbt worden von der Antragstellerin zu 1 zu einem hälftigen Anteil sowie den Antragstellern zu 2 und 3 zu je einem Viertel. Unter dem 23. Dezember 2017 erteilte die Antragstellerin zu 1 ihren Söhnen, den Antragstellern zu 2 und 3, und Frau W… E… eine Vorsorgevollmacht, deren Unterschrift die Betreuungsbehörde des Landkreises … am 4. April 2018 öffentlich beglaubigte. Die Vollmacht umfasst in Ziffer 4 die Vermögenssorge; sie enthält in Klammern gesetzt zweimal den Zusatz: „Für Immobiliengeschäfte .... ist eine besondere Form der Vollmacht erforderlich.“

Mit notariellem Kaufvertrag der Notarin … vom 17. September 2018 - UR-Nr. …/2018 - veräußerten die Antragsteller zu 2 und 3, Letzterer handelnd aufgrund der Vorsorgevollmacht auch für die Antragstellerin zu 1, die in den vorgenannten Grundbüchern verzeichneten Grundstücke an den Antragsteller zu 4. Zugleich beantragten die Veräußerer die Berichtigung des jeweiligen Grundbuchs aufgrund der Erbfolge. Sie bewilligten eine Auflassungsvormerkung, deren Eintragung der Erwerber beantragte.

Unter dem 18. September 2018 beantragte die Notarin namens aller hierzu Antragsberechtigten gemäß der Urkunde vom 17. September 2018 Grundbuchberichtigung gemäß Art. 234 § 4a EGBGB, Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge sowie die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung. Mit Zwischenverfügung vom 19. Oktober 2018 wies das Grundbuchamt daraufhin, dass die beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch nicht erfolgen könne, weil die Vorsorgevollmacht den Hinweis enthalte, dass für Immobiliengeschäfte eine besondere Form der Vollmacht erforderlich sei. Nur die notarielle Vollmacht genüge der Form des § 29 GBO.

Hiergegen wendet sich die Notarin namens der Vertragsbeteiligten mit ihrer am 30. November 2018 beim Grundbuchamt eingegangenen Beschwerde vom 28. November 2018. Sie ist der Auffassung, dass eine besondere Form der Vollmacht nicht erforderlich sei. § 6 Abs. 2 Satz 2 BtBG sehe ausdrücklich vor, dass Urkundspersonen bei der Betreuungsbehörde befugt sind, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten öffentlich zu beglaubigen. Der Hinweis auf die erforderliche „besondere“ Form im Text der Vollmacht sei keine Einschränkung der Vollmacht seitens des Vollmachtgebers, sondern lediglich ein Hinweis der Betreuungsbehörde zur eigenen Absicherung. Rechtswirkung entfalte der Hinweis nicht.

Mit Beschluss vom 5. Dezember 2018 hat das Grundbuchamt der Beschwerde aus den Gründen seiner Zwischenverfügung nicht abgeholfen und sie dem Brandenburgischen Oberlandesgericht vorgelegt.

II.

Die zulässige (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) Beschwerde hat keinen Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt die beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht vorgenommen, weil die Voraussetzungen des § 19 GBO nicht vorliegen. Hiernach erfolgt eine Eintragung nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Vorliegend fehlt es an einer Bewilligung der E… E…, weil die von R… E… erklärte Bewilligung mangels Vollmacht nicht wirksam für E… E… erfolgt ist.

§ 6 Abs. 2 S. 1 BtBG sieht vor, dass öffentliche Beglaubigungen von Unterschriften auf Vorsorgevollmachten von Urkundspersonen bei der Betreuungsbehörde vorgenommen werden können. Dies ist vorliegend der Fall. Hierauf stützt das Grundbuchamt aber seine Zwischenverfügung nicht. Zutreffend hat das Grundbuchamt vielmehr darauf hingewiesen, dass die erteilte Vorsorgevollmacht die Einschränkung enthält, dass sie sich nicht auf Immobiliengeschäfte erstreckt und hierfür eine besondere Form der Vollmacht erforderlich ist. Damit geht es nicht darum, ob auch eine Immobiliengeschäfte umfassende Vollmacht gemäß § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG von der Urkundsperson der Betreuungsbehörde öffentlich beglaubigt werden kann. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob die erteilte Vorsorgevollmacht sich auf Immobiliengeschäfte und damit auf den hiesigen Kaufvertrag und die darin enthaltenen Erklärungen erstreckte. Das ist jedoch nicht der Fall.

Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (Demharter § 19 Rn. 74.1; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3579, 3580a). Grundbuchvollmachten sind nach den für Grundbucherklärungen maßgeblichen Regeln entsprechend § 133 BGB auszulegen, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (Demharter § 19 Rn. 28 m. w. N.). Die Auslegung muss zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen. Hierbei ist, wie bei der von Grundbucheintragungen selbst, auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH FGPrax 2015, 5; BGHZ 113, 374/378; Demharter § 19 Rn. 28 sowie Rn. 75). Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so ist, wenn der behauptete Umfang der Vollmacht nicht (in urkundlicher Form, § 29 GBO) nachgewiesen ist, von dem geringeren, eindeutig festgestellten Umfang auszugehen (BayObLG Rpfleger 1996, 332; OLG Schleswig Rpfleger 1991, 17; OLG Hamm FGPrax 2005, 240/241; Demharter § 19 Rn. 75; Schöner/Stöber Rn. 3580a). Hierbei kann wegen der Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren die Meinung der Bevollmächtigten zum Umfang der Vollmacht von vornherein keine Rolle spielen (OLG München, Beschluss vom 27. Januar 2017 – 34 Wx 15/17 –, Rn. 17 - 18, juris), auch wenn solche Äußerungen der Kaufvertragsparteien heran gezogen werden können, die nicht der Form des § 29 GBO entsprechen (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25. Januar 2018 – 3 W 95/17 –, Rn. 13, juris).

Nach diesen Grundsätzen ist für die erforderliche Auslegung grundsätzlich vom Wortlaut der Vorsorgevollmacht auszugehen. Der Wortlaut der Vollmacht schränkt sie jedoch - wenn auch nur durch einen Klammerzusatz - dahin gehend ein, dass für Immobiliengeschäfte eine besondere Form der Vollmacht erforderlich ist. Nach ihrem Wortlaut gilt sie damit gerade nicht für die hier maßgeblichen Willenserklärungen. Belastbare Umstände, die einen anderen Sinn des Klammerzusatzes oder der Erklärung insgesamt erkennen lassen und eine abweichende Auslegung rechtfertigen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere reicht der Hinweis der Verfahrensbevollmächtigten, es handele sich um ein altes Formular, nicht dafür aus, von einem abweichenden Willen der Vollmachtgeberin auszugehen, weil in diesem Falle unschwer der einschränkende Klammerzusatz hätte gestrichen werden können. Gleiches gilt für den Hinweis, der Zusatz diene lediglich der Absicherung der Betreuungsbehörde.

Weil somit die Vorsorgevollmacht nicht zur Abgabe der Willenserklärungen zum Kaufvertrag vom 17. September 2018 und den darin enthaltenen Belastungen des Grundstücks ermächtigte, war die Bevollmächtigung in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Hieran fehlt es. Auf die weitere Frage, ob dem Antragsteller zu 3 im Rahmen der Vorsorgevollmacht Einzelvollmacht erteilt worden ist oder die Bevollmächtigten nur gemeinschaftlich die Antragstellerin zu 1 vertreten können, kommt es deshalb nicht an.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG), eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Der Gegenstandswert wird gemäß § 36 Abs. 3 GNotKG auf 5.000 € festgesetzt.