Finanzgericht Berlin-Brandenburg 6. Senat — 6 K 6055/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-05-19

Aktenzeichen: 6 K 6055/23

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0519.6K6055.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Eigenen Grundbesitz verwaltet die zivilrechtliche Eigentümerin auch dann, wenn sie die Vermietung im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrags bzw. einer Vertragsübernahme auf eine andere Gesellschaft überträgt, aber wirtschaftlich weiterhin Mietzinsen abzüglich anteiliger Verwaltungskosten erhält.

Die Mitvermietung eines Lastenfahrstuhls und einer Klimaanlage in einem Serverraum stellen schädliche Überlassungen sog. Betriebsvorrichtungen dar.

Der nachträgliche Einbau eines Lastenaufzugs stellt auch keinen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung dar.

Klimaanlagen für Serverräume haben eine rein betriebliche Funktion, da sie den ordnungsgemäßen Betrieb der Computer sicherstellen.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1 Streitig ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz – GewStG – in den Streitjahren 2016 bis 2019.

2 Die Klägerin ist eine GmbH, die am 28. Juni … gegründet wurde und zunächst als B… GmbH firmierte; seit dem 16. Januar 2009 firmiert sie unter der Bezeichnung im Rubrum. Nach den Gesellschaftsverträgen vom 16. Januar 2009 und 15. Oktober 2009 war Unternehmensgegenstand der Klägerin in den Streitjahren die Verwaltung eigenen Grundbesitzes sowie die Durchführung von Grundstücksgeschäften aller Art; das Gericht nimmt auf den in den Steuerakten befindlichen Gesellschaftsvertrag Bezug. Anteilseigner der Klägerin waren in den Streitjahren 2016 bis 2019 die C… GmbH & Co. KG mit einer Beteiligung von 99,9 % (Nennwert € …) sowie Herr D… mit einer Beteiligung von 0,1 % (Nennwert € …); Herr D… war in den Streitjahren auch Geschäftsführer der Klägerin.

3 Zu dem Grundbesitz der Klägerin gehörten in den Streitjahren die Grundstücke E…-straße 40-46 in F… sowie Grundstücke in der G…-straße, H…-straße sowie I…-straße.

4 Auf dem hier streitigen Grundstück E…-straße 40-46, das eine Fläche von mehr als 37.000 m² aufwies, befanden sich mehrere Gebäude, die als Gewerbeimmobilien benutzt wurden. Der Senat nimmt auf den von der Klägerin übermittelten Grundriss Bezug.

5 Bei dem Gebäude in der E…-straße 41/42 handelte es sich um ein viergeschossiges Büro- und Geschäftsgebäude, das ursprünglich als Verwaltungsgebäude durch die Klägerin genutzt worden war, später dann von der Bäckerei J… gemietet wurde, die die angemieteten Flächen als Verwaltungs- und Sozialräume für ihren F… Geschäftssitz nutzte, bis sie diese in einen von ihr errichteten Anbau des von ihr angemieteten Gebäudes E…-straße 44 verlagerte.

6 In dem Gebäude der E…-straße 41/42 befindet sich bis heute kein Personenfahrstuhl, sondern nur ein Treppenhaus. Im Jahr 2000 wurde das Erdgeschoss des Gebäudes E…-straße 41/42 weitgehend von dem K… Küchenstudio genutzt, das auch heute noch dort ansässig ist. Seit dem Auszug der Bäckerei J… aus dem Gebäude befinden sich die Geschäftsräume der Klägerin und der L… GmbH in dem Gebäude. Das 2. und 3. Obergeschoss des Gebäudes ist aktuell an die M… Versicherung (zuvor: N… Versicherung) vermietet.

7 Mit Mietvertrag vom 30. November 2000 vermietete die Klägerin Geschäftsräume in dem Gebäude E…-straße 41/42 an die O… GmbH, und zwar eine Fläche von 60 m² im Erdgeschoss sowie eine Fläche von ca. 450 m² im 1. Obergeschoss. Die O… GmbH, die einen Handel mit Bürogeräten, insbesondere Kopiergeräten, betrieb, nutzte die Fläche im Erdgeschoss als Lager und Werkstatt. Ihre Büroräume und die Verkaufsfläche befanden sich im 1. Obergeschoss; dabei ist zwischen den Beteiligten streitig, ob die O… GmbH die gesamte von ihr angemietete Fläche im 1. Obergeschoss als Büro- und Verkaufsfläche in den Streitjahren nutzte – so der Beklagte – oder ob sie einen Teil der von ihr angemieteten Fläche im 1. Obergeschoss zusätzlich zum angemieteten Erdgeschoss als Lager nutzte und nur der weitere Teil der angemieteten Fläche im 1. Obergeschoss als Büro- und Verkaufsfläche diente – so die Klägerin unter Hinweis auf ein aktuelles Foto, das sie in der mündlichen Verhandlung überreicht hat. Kunden konnten die Verkaufsfläche im 1. Obergeschoss nur über das Treppenhaus erreichen.

8 Die Klägerin verpflichtete sich in dem Mietvertrag vom 30. November 2000 gegenüber der O… GmbH zum Anbau eines Lastenaufzugs vom Erdgeschoss in das 1. Obergeschoss. Die Anschaffungskosten für den Lastenaufzug, der sich auf der Rückseite des Gebäudes befindet, betrugen DM 32.500,- zuzüglich Umsatzsteuer. Rechnungsempfänger war die Klägerin; der Senat nimmt auf die Rechnung Bezug. Die Miete für den Lastenaufzug belief sich auf monatlich DM 200,- netto. Der Senat nimmt auf den Mietvertrag, den die Klägerin noch unter ihrer damaligen Firma „B… GmbH“ abgeschlossen hatte, ebenso Bezug (Bl. 126 R und Bl. 130 der Streitakte) wie auf den Seitenriss (Bl. 128 R der Streitakte) und Grundriss (Bl. 129 der Streitakte). Der Lastenaufzug wurde in der Folgezeit regelmäßig gewartet; die Klägerin trug die Wartungskosten.

9 Auf dem Grundstück E…-straße 44 befand und befindet sich ein Gebäude, das aktuell als Lieferlager für P… genutzt wird. Die Klägerin hatte das Gebäude ursprünglich an die Bäckerei J… vermietet, die auch die Büro- und Sozialräume im Gebäude E…-straße 41/42 angemietet hatte. Die Bäckerei J… hatte vor Beginn der Streitjahre einen Anbau an das Gebäude auf eigene Kosten angefügt, in den nach der Beendigung der Nutzung der Verwaltungs- und Sozialräume im Gebäude E…-straße 41/42 der Verwaltungsbereich umzog; der Umzug erfolgte vor dem Beginn der Streitjahre. In dem Anbau befand sich ein mit Computern ausgestatteter Serverraum (Fläche 15,65 m²), der fensterlos war und keine Heizung hatte, jedoch mit einer Klimaanlage ausgestattet war, die den Raum nicht nur kühlen, sondern auch heizen konnte. Der Senat nimmt auf den von der Klägerin eingereichten Grundriss Bezug. Die Klimaanlage wurde regelmäßig gewartet; der Senat nimmt auf den von der Klägerin eingereichten Wartungsbericht Bezug.

10 Die weiteren Gebäude und Räume auf dem Gelände E…-straße 40 bis 46 wurden von der Klägerin an andere Gewerbemieter vermietet, z. B. an Q…. Diese Mietverhältnisse sind zwischen den Beteiligten unter dem Gesichtspunkt der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht streitig.

11 Die Klägerin schloss am 20. Juli 2011 mit der L… GmbH einen „Geschäftsbesorgungsvertrag mit Vertragsübernahme“. Danach sollte die Klägerin aus den Mietverträgen für die Räume auf den Grundstücken E…-straße 41/42 und 44 als Vermieterin austreten und die L… GmbH als Vermieterin eintreten. Die L… GmbH sollte im eigenen Namen als Vermieterin auftreten und verpflichtet sein, gegenüber der Klägerin alle Einnahmen und Ausgaben abzurechnen. Die L… GmbH sollte für die Erfüllung ihrer Vermieterpflichten ein Entgelt in Höhe von 18 % der Nettomieten sowie einen Aufwendungsersatz erhalten; hierüber sollte die Klägerin monatliche Gutschriften erteilen. Die Vereinbarung wurde auf beiden Seiten von Herrn D… unterschrieben.

12 Am 14. November 2011 stimmte die O… GmbH als Mieterin von Räumen in der E…-straße 41/42 der Übernahme des Mietvertrags durch die L… GmbH zu.

13 Nachdem die Bäckerei J… ihren Geschäftsbetrieb noch vor dem Jahr 2014 an die Bäckerei R… übertragen hatte, stellte die Bäckerei R… im Jahr 2014 einen Insolvenzantrag, und der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2014. Bis einschließlich Oktober 2017 stand die zuvor von der Bäckerei J… und Bäckerei R… in der E…-straße 44 genutzte Fläche leer.

14 Am 13. Oktober 2017 vereinbarten die L… GmbH und die Rechtsanwältin S… als Insolvenzverwalterin der T… AG ein Optionsrecht für eine „Verlängerung des Mietverhältnisses“; außerdem verpflichtete sich die Klägerin zur Durchführung einzeln bezeichneter Baumaßnahmen und die Mieterin zur Anpassung und ggf. Erweiterung der EDV-Verkabelung sowie der elektrischen Anlage. Der Senat nimmt auf diese Zusatzvereinbarungen vom 13. Oktober 2017 Bezug.

15 Ab 01. November 2017 erfolgte die Vermietung der Geschäftsräume in der E…-straße 44 durch die L… GmbH an die Rechtsanwältin S… als Insolvenzverwalterin der T… AG für einen Zeitraum von drei Jahren. In dem Mietvertrag, auf den der Senat Bezug nimmt, werden Betriebsvorrichtungen nicht erwähnt. Der Mietvertrag endete am 31. Oktober 2020. Anschließend wurden die Räume umfassend saniert.

16 Ab dem 01. August 2021 – und damit nach Ablauf der streitigen Erhebungszeiträume – vermietete die Klägerin die Räume in der E…-straße 44 an die U… GmbH & Co. KG.In § 25 des Mietvertrags, auf den der Senat Bezug nimmt, wurde nunmehr geregelt, dass die Klimaanlage, die im Namen und auf Rechnung des Vormieters installiert worden sei, auf Wunsch des Mieters in den Mieträumen verbleibe und unentgeltlich in dessen Eigentum übergehe. Der Mieter sollte nach dem Vertrag die Kosten für die Instandhaltung und Wartung der Klimaanlage tragen, während der Vermieter zu keinen Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet sein sollte.

17 Die Klägerin erklärte in den Streitjahren folgende Gewinne:

18 | | | | | --- | --- | --- | | Erhebungszeitraum | Gewinn laut Jahresabschluss (in €) | Steuerlicher Gewinn aus Gewerbebetrieb (in €) | | 2016 | 454.562,76 | 462.733,- | | 2017 | 306.505,63 | 340.907,- | | 2018 | 333.239,27 | 333.240,- | | 2019 | 528.753,05 | 447.487,- |

19 Die Klägerin wies die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke, u. a. auch den Grund und Boden sowie die Gebäude in der E…-straße 40 bis 46, in ihrem Anlagevermögen im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 auf den Konten 0250 („Andere Bauten PP 40-44“) und 0235 („Grundst.werte eig. beb. Grund“) aus. Der Senat nimmt auf die Jahresabschlüsse Bezug.

20 In ihren Gewerbesteuererklärungen für die Streitjahre beantragte die Klägerin eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Höhe von € 419.033,- für 2016, € 264.274,- für 2017, € 340.007,- für 2018 und € 592.731,- für 2019. Den Kürzungsbetrag für 2019 ermittelte die Klägerin in der Weise, dass sie den Gewerbeertrag in Höhe von € 681.353,15 um die Kapitalerträge in Höhe von € 88.621,59 minderte.

21 Der Beklagte folgte zunächst den Erklärungen und setzte mit Bescheiden vom 16. August 2017 (für 2016), vom 26. Juli 2019 (für 2017), geändert aus hier nicht streitigen Gründen am 12. August 2019, vom 18. Juni 2020 (für 2018), geändert aus hier nicht streitigen Gründen am 31. August 2020, und vom 10. März 2019 (für 2019) den Gewerbesteuermessbetrag für die Streitjahre auf jeweils € 0,- fest. Der vortragsfähige Gewerbeverlust wurde auf € 1.499.924,- zum 31. Dezember 2016, auf € 1.323.931,- zum 31. Dezember 2017, auf € 1.230.866,- zum 31. Dezember 2018 und auf € 1.142.244,- zum 31. Dezember 2018 festgestellt. Sämtliche Bescheide ergingen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.

22 Im Anschluss an eine Überprüfung des Sachverhalts gelangte der Beklagte zu der Auffassung, dass die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer zu versagen sei, weil die Klägerin mit dem Lastenaufzug und der Klimaanlage im Serverraum zwei Betriebsvorrichtungen an die Mieter zur Nutzung überlassen habe, die als bewegliche Wirtschaftsgüter anzusehen seien.

23 Der Beklagte änderte die Gewerbesteuermessbetragsfestsetzungen sowie die Verlustfeststellungsbescheide zur Gewerbesteuer für die Streitjahre mit Bescheiden vom 15. Juni 2021 und berücksichtigte lediglich die einfache Kürzung auf der Grundlage eines Einheitswertes für die Grundstücke der Klägerin in Höhe von € 3.157.324,-. Der Beklagte begründete die Versagung der erweiterten Kürzung mit der Vermietung zweier Betriebsvorrichtungen (Lastenaufzug und Klimaanlage für einen Serverraum).

24 Aus den Änderungsbescheiden ergaben sich für die Erhebungszeiträume 2016 bis 2018 Gewerbesteuermessbeträge in Höhe von jeweils € 0,- sowie für 2019 ein Gewerbesteuermessbetrag in Höhe von € 11.277,-. Der Beklagte stellte den vortragsfähigen Gewerbeverlust zum 31. Dezember 2016 auf € 1.118.779,-, zum 31. Dezember 2017 auf € 716.400,- und zum 31. Dezember 2018 auf € 321.216,- fest; zum 31. Dezember 2019 war keine Feststellung eines vortragsfähigen Gewerbeverlustes mehr durchzuführen. Die Änderungen beruhten auf § 164 Abs. 2 Abgabenordnung – AO –; der Vorbehalt der Nachprüfung wurde aufgehoben. Weiterhin erließ der Beklagte auch Gewerbesteuerbescheide.

25 Hiergegen legte die Klägerin fristgerecht Einspruch ein, der sich sowohl gegen die Gewerbesteuermess- und Gewerbesteuerbescheide sowie gegen die Verlustfeststellungsbescheide zur Gewerbesteuer richtete. Sie begründete ihren Einspruch damit, dass seit dem Jahr 2011 nur noch die L… GmbH als Vermieterin tätig geworden sei. Als Nachweis reichte die Klägerin vier Rechnungen der V… GmbH, W… GmbH sowie der Versorgungstechnik X… GmbH über Wartungsmaßnahmen am Lastenaufzug sowie an der Klimaanlage im Serverraum aus dem Jahr 2019 ein, die an die L… GmbH gerichtet waren. Der Senat nimmt auf diese Rechnungen Bezug. Die Klägerin trete seit dem Geschäftsbesorgungsvertrag mit der L… GmbH nicht mehr als Vermieterin auf. Sie habe auch an die L… GmbH nichts vermietet, sondern der L… GmbH lediglich die Vermietung gestattet. Die L… GmbH sei zivilrechtliche Eigentümerin der Betriebsvorrichtungen gewesen. Die Klägerin habe lediglich eine Überschussbeteiligung erhalten.

26 Der Serverraum mit Klimaanlage sei von der damaligen Mieterin, der Bäckerei J…, eingerichtet worden. Die Bäckerei J… habe im Gebäude E…-straße 44 auf eigene Kosten einen Anbau errichtet, zu dem der Serverraum gehört habe. Weder die Klägerin noch die L… GmbH hätten sich an der Errichtung des Anbaus oder der Klimaanlage beteiligt. Die Klimaanlage habe daher im Eigentum der Mieterin gestanden, die ihren Geschäftsbetrieb einschließlich Serverraum mit Klimaanlage vor dem Beginn des streitigen Zeitraums an die Bäckerei R… übertragen habe. Nach der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter zum 31. Dezember 2014 sei die Klimaanlage aus dem Gebäude nicht entfernt worden.

27 Ab dem 01. November 2017 seien die Räume einschließlich Serverraum und Klimaanlage an die T… AG für drei Jahre vermietet worden, ohne dass im Mietvertrag die Klimaanlage erwähnt worden sei; geregelt worden sei hingegen, dass die Mieterin sämtliche Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten tragen müsse. Zu Beginn des neuen Mietverhältnisses sei bemerkt worden, dass die Klimaanlage defekt sei; die L… GmbH habe sich zunächst gegen eine Beteiligung an den Kosten ausgesprochen, dann aber im Jahr 2018 einer Kostenbeteiligung von 50 % unter der Bedingung zugestimmt, dass die Klimaanlage nach der Beendigung des Mietvertrags im Mietobjekt verbleibe. Die Klägerin habe mit dieser Vereinbarung nichts zu tun gehabt; dass die L…GmbH einen Zuschuss zur Reparatur geleistet habe, könne der Klägerin nicht zugerechnet werden. Die Klägerin hat ein Angebot der X… GmbH an die L… GmbH vom 11. Januar 2018 über die Kosten eines Austauschs der „Splitanlage Serverraum“ zum Preis von € 11.252,25 brutto eingereicht, auf das der Senat Bezug nimmt.

28 Der Einbau des Lastenaufzugs in der E…-straße sei erfolgt, damit die Mieterin die schweren Bürogeräte, mit denen sie gehandelt habe, zur Reparatur in die Geschäftsräume habe transportieren können. Anderenfalls wäre der Mietvertrag nicht zustande gekommen, und die Räume hätten leer gestanden.

29 Im Übrigen sei es unbillig, die Neuregelung des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG und die dort geregelte Bagatellgrenze nicht schon im Streitfall anzuwenden. Schließlich seien die Einheitswerte zu niedrig angesetzt worden, da sie tatsächlich € 4.896.528,- betragen hätten.

30 Mit Einspruchsentscheidung vom 18. April 2023 gab der Beklagte den Einsprüchen insoweit statt, als er nunmehr die einfache Gewerbesteuerkürzung in Höhe von € 58.759,- (1,2 % von € 4.896.528,-) auf Grund einer Erhöhung der Einheitswerte berücksichtigte.

31 Im Übrigen hatten die Einsprüche keinen Erfolg. Der Beklagte wies den Einspruch gegen die Gewerbesteuerbescheide als unbegründet zurück, weil es sich bei diesen um Folgebescheide zu den jeweiligen Gewerbesteuermessbescheiden handle.

32 In materiell-rechtlicher Hinsicht lehnte der Beklagte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ab. Die Übertragung der Vermieterstellung auf die L… GmbH sei irrelevant. Die Klägerin habe weiterhin Mieterträge erzielt. Durch die Einschaltung einer Hausverwaltung könne die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht gesichert werden (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24. Juni 2009 12 K 6154/05 B).

33 Die Mitvermietung des Lastenaufzugs im Gebäude E…-straße 41/42 sei kürzungsschädlich. Es habe sich dabei nicht um einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung gehandelt. Der Anbau des Lastenaufzugs und die Mitvermietung seien auf Wunsch der O… GmbH erfolgt. Eine wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksverwaltung wäre auch ohne den Lastenaufzug möglich gewesen, z. B. durch getrennte Vermietung des Erd- sowie des 1. Obergeschosses; zudem sei ein Bürogebäude generell ohne Lastenaufzug nutzbar.

34 Auch die Mitvermietung der Klimaanlage im Gebäude E…-straße 44 im Zeitraum vom 01. November 2017 bis zum 31. Oktober 2020 sei kürzungsschädlich. Der Mietvertrag vom 13. Oktober 2017 mit der T… AG enthalte keine Regelung, wonach die Klimaanlage nicht mitvermietet worden sei. Immerhin habe die Mieterin auf einer Reparatur der Klimaanlage bestanden; dies spreche dafür, dass die Klimaanlage mitvermietet worden sei. Das Angebot der X… GmbH zum Austausch der Klimaanlage habe sich an die L… GmbH gerichtet und nicht an die Mieterin. In gleicher Weise sei die L… GmbH auch Empfängerin der Rechnungen für die Wartung gewesen. Eine Vereinbarung über eine Abstandszahlung für die Klimaanlage bei Auszug der Mieterin nach Beendigung des dreijährigen Mietvertrags sei nicht getroffen worden. Erst im Mietvertrag vom 20. Mai 2021 sei eine Mitvermietung der Klimaanlage ausgeschlossen worden. Die Klägerin sei vom 01. November 2014 bis zum 31. Juli 2021 wirtschaftliche Eigentümerin der Klimaanlage gewesen. Erst am 01. August 2021 sei das Eigentum an der Klimaanlage auf die U… GmbH & Co. KG übergegangen.

35 Gegen die Gewerbesteuermessbescheide für 2016 bis 2019 hat die Klägerin fristgerecht Klage erhoben.

36 Ergänzend zu ihrem Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren trägt sie vor, dass die Klimaanlage in dem Mietvertrag mit der T… AG nicht erwähnt worden sei und daher auch nicht mitvermietet worden sei. Wartungspflichten seien nur für die Mieterin vereinbart worden, nicht aber für die Klägerin. Eine Abstandszahlung sei mit Blick auf die 50%ige Kostenbeteiligung der Mieterin nicht vereinbart worden.

37 Die Klimaanlage sei auch keine Betriebsvorrichtung. Die Klimaanlage habe die Rechner, die in dem Serverraum untergestellt worden seien, unterstützt; die Rechner seien aber nicht mitvermietet worden. Die Klimaanlage habe insbesondere der Temperaturregelung in den vermieteten Büroräumen gedient; dies begründe nur einen mittelbaren Zusammenhang mit den Betriebsabläufen der Mieter, nicht aber den für eine Betriebsvorrichtung erforderlichen unmittelbaren funktionalen Zusammenhang.

38 Der Einbau des Lastenaufzugs sei im Hinblick auf die schwierige Marktsituation für Gewerbeimmobilien erfolgt. Hierdurch habe mit der O… GmbH eine sog. Anker-Mieterin gewonnen werden können, so dass die Marktgängigkeit des Objektes erhöht worden sei. Die L… GmbH habe den Mietvertrag der Klägerin vom 03. November 2000 mit Vereinbarung vom 14. November 2011 übernommen; seit diesem Tag sei die Klägerin nicht mehr als Vermieterin aufgetreten. Im Ergebnis sei der Einbau des Lastenaufzugs zwingend für die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes gewesen.

39 Die Klägerin habe nicht selbst vermietet, sondern der L… GmbH lediglich gestattet, den Grundbesitz der Klägerin zu vermieten. Hätte die L… GmbH den Mietern Zusatzleistungen wie z. B. Wachschutz oder Hausmeisterdienste angeboten, wäre dies der Klägerin nicht zuzurechnen. Anerkannt sei es, dass Grundstücksgesellschaften ihre Betriebsvorrichtungen auf andere Gesellschaften übertragen könnten, so dass nur diese Gesellschaften kürzungsschädliche Einkünfte erzielten. Gleiches müsse für die Verwaltung und Vermarktung der Betriebsvorrichtungen durch eine andere Gesellschaft gelten.

40 Das vom Beklagten zitierte Urteil des FG Berlin-Brandenburg (vom 24. Juni 2009 12 K 6154/05 B) betreffe einen anderen Fall, nämlich die Zurechnung von Grundbesitz einer nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft.

41 Ferner sei zu beachten, dass die beiden streitigen Anlagen – Lastenaufzug und Klimaanlage – nur einen geringen Wert gehabt hätten. Das gesamte Anlagevermögen der Klägerin habe im Jahr 2019 ca. € 24.150.000,- € betragen. Dem stünden die Anschaffungskosten für den Aufzug in Höhe von nur ca. € 16.500,- gegenüber. Für die Klimaanlage seien gar keine Anschaffungskosten der Klägerin angefallen. Auch die Erlöse aus einer etwaigen Überlassung der Betriebsvorrichtungen seien geringfügig, da sie nur DM 2.400,- jährlich betragen hätten, während sich die Gesamterlöse der Klägerin aus der Vermietung ihres Grundvermögens auf mehr als 2,35 Mio. € jährlich belaufen hätten. Mit der Klimaanlage seien nie Erlöse erzielt worden.

42 Sowohl der Lastenaufzug als auch die Klimaanlage seien keine typischen Betriebsvorrichtungen, die an das jeweilige Gewerbe der Mieter angepasst bzw. eingefügt worden seien. Vielmehr seien es Anlagen, die die Nutzung als Gewerbeimmobilie überhaupt erst möglich machten.

43 Schließlich sei zu berücksichtigen, dass in Wohnimmobilien Klimaanlagen und Aufzüge gang und gäbe seien. Es drohe eine Ungleichbehandlung, wenn man der Auffassung des Beklagten folgen würde.

44 Die Klägerin beantragt, die Bescheide über Gewerbesteuermessbetrag für 2016 bis 2019 vom 15. Juni 2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. April 2023 dahingehend zu ändern, dass eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Höhe von € 419.033,- für 2016, € 264.274,- für 2017, € 340.007,- für 2018 und € 592.731,- für 2019 berücksichtigt wird, eine Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären und hilfsweise, die Revision zuzulassen.

45 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

46 Der Beklagte verweist auf die Begründung seiner Einspruchsentscheidung und trägt ergänzend dazu vor, dass die Übertragung von Betriebsvorrichtungen auf eine andere Gesellschaft etwas anderes sei als die Einschaltung einer Hausverwaltung. Die L… GmbH sei weder wirtschaftliche noch zivilrechtliche Eigentümerin der Betriebsvorrichtungen geworden. Die wirtschaftlichen Wirkungen der Mietverträge träfen allein die Klägerin. Dementsprechend seien die Grundstücke auch weiterhin in der Bilanz der Klägerin erfasst worden.

47 Das FG Berlin-Brandenburg habe in seinem Urteil vom 24. Juni 2009 (Az. 12 K 6154/05 B) ausdrücklich ausgeführt, dass es für die Frage der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht darauf ankomme, ob der Steuerpflichtige selbst tätig werde oder einen Dritten wie z. B. eine Hausverwaltung einschalte.

48 Gerade der Einbau des Lastenaufzugs auf Wunsch eines Mieters zeige, dass es nicht um die Verwaltung von eigenem Grundbesitz, sondern um die Überlassung einer Betriebsvorrichtung gegangen sei.

49 Die Klimaanlage in dem Serverraum sei mitvermietet worden, weil in dem Mietvertrag, der mit der T… AG geschlossen worden sei, keine Eintragungen in dem Abschnitt „Folgende Einrichtungen und Gegenstände, die sich in den vermieteten Räumen befinden, hat der Vermieter von einem Vormieter übernommen“ befänden. Der Umstand, dass die Mieterin auf einer Reparatur der Klimaanlage bestanden habe, zeige, dass auch die Mieterin davon ausgegangen sei, dass sie die Klimaanlage mitgemietet habe.

50 Klimaanlagen in Büroräumen seien zwar keine Betriebsvorrichtungen, wohl aber Klimaanlagen für Serverräume oder Ähnliches.

51 Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen sei nicht zwingend für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude gewesen. Es genüge nicht, dass die Betriebsvorrichtungen speziell auf die Anforderungen und Bedürfnisse der gewerblichen Tätigkeit des jeweiligen Mieters zugeschnitten seien.

52 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands nimmt der Senat Bezug auf die von den Beteiligten eingereichten Unterlagen, insbesondere auf die Mietverträge, den Geschäftsbesorgungsvertrag, die Grundrisse und sonstigen Grundstücksbeschreibungen und auf das in der mündlichen Verhandlung überreichte Foto, sowie auf den Inhalt der beigezogenen Steuerakten.

Entscheidungsgründe

53 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die angefochtenen Gewerbesteuermessbescheide und die Einspruchsentscheidung sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –). Zu Recht hat der Beklagte die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG versagt.

54 1. Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, der Gewinn um den Teil des Gewerbeertrags gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sogenannte erweiterte Kürzung).

55 2. Die Klägerin hat zwar eigenen Grundbesitz verwaltet (s. Abschn. a); sie hat aber nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und genutzt, da sie auch noch Betriebsvorrichtungen in Gestalt eines Lastenaufzugs (s. Abschn. b) sowie einer Klimaanlage (s. Abschn. c) vermietet hat. Der Klägerin war daher nur die sog. einfache Kürzung der Gewerbesteuer zu gewähren (s. Abschn. d).

56 a) Eigener Grundbesitz wird verwaltet und genutzt, wenn er zum Zwecke der Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz eingesetzt wird, etwa durch Vermietung und Verpachtung (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rn. 28, mit weiteren Nachweisen). Die Vermietung eigenen Grundbesitzes stellt eine Nutzung von Grundbesitz im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG dar (Roser in: Lenski/Steinberg, Gewerbesteuergesetz, 149. Lieferung, 1/2024, § 9 GewStG, Rn. 103).

57 aa) Die Klägerin hat in den Streitjahren eigenen Grundbesitz verwaltet, da sie zivilrechtliche Eigentümerin der Grundstücke E…-straße 40 bis 46 in F… sowie der Grundstücke in der G…-straße, H…-straße sowie I…-straße war und diese an verschiedene Mieter vermietet hat.

58 bb) Der Vermietungstätigkeit der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie bezüglich der hier streitigen Grundstücke in der E…-straße 41/42 und 44 am 20. Juli 2011 einen „Geschäftsbesorgungsvertrag“ mit der L… GmbH geschlossen hat, nach dem die Klägerin aus den Mietverträgen für die Räume auf den Grundstücken E…-straße 42 und 44 als Vermieterin austreten und die L… GmbH als Vermieterin eintreten sollte, und dass die O… GmbH als Mieterin in der E…-straße 41 am 14. November 2011 der Übernahme des Mietvertrags durch die L… GmbH zugestimmt hat.

59 (cc) Dabei kann der Senat offen lassen, ob es sich bei dem genannten Geschäftsbesorgungsvertrag um einen reinen Dienstleistungsvertrag im Sinne von § 675 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB – handelte oder ob der Geschäftsbesorgungsvertrag zu einem Austausch der Vermieterstellung führte, der das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der O… GmbH beendete.

60 (1) Bei einer Geschäftsbesorgung im Sinne von § 675 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine selbständige Tätigkeit wirtschaftlicher Art zur Wahrnehmung fremder Vermögensinteressen, für die ursprünglich der Geschäftsherr selbst zu sorgen hatte, die ihm aber durch den Geschäftsbesorger abgenommen wird (vgl.M. Otto in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 11. Aufl., § 675 BGB Rn. 9, Stand: 01. März 2026).

61 (2) Versteht man den streitigen Geschäftsbesorgungsvertrag als Dienstleistungsvertrag zwischen der Klägerin und der L… GmbH, hat sich an der Vermietung des Grundstücks E…-straße 41/22 durch die Klägerin an die O… GmbH nichts geändert. Denn in diesem Fall hat die L… GmbH lediglich die Interessen der Klägerin als Vermieterin wahrgenommen und deren Nebenpflichten wie z. B. die Instandhaltung der überlassenen Räume erfüllt.

62 Für ein derartiges Verständnis des Vertrags spricht, dass die L… GmbH gegenüber der Klägerin alle Einnahmen und Ausgaben abrechnen sollte, dass die L… GmbH die Vermieterpflichten, also fremde Pflichten, erfüllen sollte und dass die L… GmbH für ihre Tätigkeit ein Entgelt in Höhe von 18 % der Nettomieten sowie einen Aufwendungsersatz erhalten sollte.

63 (3) Sollte der Geschäftsbesorgungsvertrag hingegen als Vertragsübernahme im Sinne von § 415 BGB zu verstehen sein, hätte sich an der Vermietungstätigkeit der Klägerin und damit an der Verwaltung eigenen Grundbesitzes ebenfalls nichts geändert. Zwar wäre dann die L… GmbH neue Vermieterin und damit Vertragspartnerin der O… GmbH – spätestens mit deren Zustimmung am 14. November 2011 – geworden; die Klägerin hätte in diesem Fall aber ihren Grundbesitz, dessen Eigentümerin sie weiterhin war, an die L… GmbH entgeltlich überlassen. Ohne Überlassung des Grundbesitzes an die L… GmbH zur Nutzung – oder ohne Übertragung des Grundbesitzes an die L… GmbH, die aber nicht stattgefunden hat – wäre die L… GmbH nicht in der Lage gewesen, ihre eigenen (neuen) Vermieterpflichten zu erfüllen.

64 Für eine Übernahme des zwischen der Klägerin und der O… GmbH geschlossenen Mietvertrags durch die L… GmbH sprechen zwar die Formulierung in dem Geschäftsbesorgungsvertrag, wonach eine Vertragsübernahme stattfinden sollte, sowie die Zustimmung der O… GmbH vom 14. November 2011 zur Übernahme des Mietvertrags durch die L… GmbH als neue Vermieterin; zudem waren auch die späteren Wartungsrechnungen an die L… GmbH gerichtet. Gegen eine Mietvertragsübernahme spricht allerdings die Regelung über das Entgelt, wonach die L… GmbH ein Entgelt in Höhe von 18 % der Nettomieten sowie einen Ersatz ihrer Aufwendungen erhalten sollte. Wäre die L… GmbH tatsächlich Vermieterin geworden, hätte es keinen Grund gegeben, dass sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegenüber der Klägerin geltend machen könnte und nur einen Anteil von 18 % der Mieten – anstelle der gesamten Miete – erhalten sollte.

65 (4) Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass sie der L… GmbH lediglich gestattet habe, den Grundbesitz in der E…-straße 41/42 und 44 zu nutzen, weist der Senat darauf hin, dass in diesem Fall die Tatbestandsvoraussetzung des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG, nämlich die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, nicht erfüllt sein dürfte. Einem Dritten die Vermietung des eigenen Grundbesitzes zu gestatten, ohne dass hierin – entgegen den Ausführungen im vorstehenden Abschnitt (3) – eine Vermietung gegenüber dem Dritten zu sehen wäre, dürfte keine Nutzung des eigenen Grundbesitzes zum Zwecke der Fruchtziehung darstellen (s. oben Abschn. 2 Buchst. a), sondern einer treugeberischen Tätigkeit entsprechen, die nicht von § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gedeckt ist. Auf Grund des in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG verankerten Ausschließlichkeitsgrundsatzes würde es in diesem Fall auch nicht genügen, dass die Klägerin einige Räume in dem Gebäude der E…-straße 41/42 in den Streitjahren für ihre Tätigkeit genutzt hat.

66 b) Die Klägerin hat trotz ihrer Vermietungstätigkeit nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, da sie auch eine Betriebsvorrichtung, nämlich den Lastenaufzug, an die O… GmbH bzw. – sofern man den Geschäftsbesorgungsvertrag dahingehend versteht, dass die Klägerin an die L… GmbH und diese an die O… GmbH vermietet hat – an die L… GmbH vermietet hat.

67 aa) Betriebsvorrichtungen zählen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 Bewertungsgesetz – BewG – in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26. November 2019 bzw. § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG in der in den Streitjahren gültigen Fassung) und werden auch ertragsteuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt.

68 Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung schließt daher nach der in den Streitjahren gültigen Fassung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die erweiterte Kürzung grundsätzlich aus. Dies gilt auch dann, wenn die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung einen nur geringfügigen Umfang annimmt, und gilt unabhängig davon, ob die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück beziehungsweise Gebäude verbunden ist oder nicht (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 24). Gewerbesteuerlich unschädlich ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung nur dann, wenn sie ein sog. begünstigungsunschädliches Nebengeschäft darstellt (s. unten Abschnitt f).

69 bb) Der von der Klägerin eingebaute Lastenfahrstuhl stellte eine Betriebsvorrichtung dar.

70 (1) Betriebsvorrichtungen sind Gegenstände, mit denen das Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Zwischen der Betriebsvorrichtung und dem Betriebsablauf muss ein ähnlich enger Zusammenhang bestehen, wie er üblicherweise bei Maschinen gegeben ist. Entscheidend ist, ob die Gegenstände von ihrer Funktion her unmittelbar zur Ausübung des Gewerbes genutzt werden (BFH, Urteil vom 19. Dezember 2023 IV R 5/21, BStBl. II 2024, 845, Rz. 36). Es genügt jedoch nicht, dass der Gegenstand für einen Betrieb lediglich nützlich oder notwendig oder sogar gewerbepolizeilich vorgeschrieben ist.

71 Für die Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteilen und Betriebsvorrichtungen kommt es deshalb darauf an, ob die Vorrichtung im Rahmen der allgemeinen Nutzung des Gebäudes erforderlich ist oder ob sie unmittelbar der Ausübung des Gewerbes dient. Die zivilrechtliche Einordnung eines Gegenstands als wesentlicher Gebäudebestandteil schließt das Vorliegen einer Betriebsvorrichtung im Sinne des § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG (in den Streitjahren: § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG a. F.) nicht aus (BFH, Urteil vom 19. Dezember 2023 IV R 5/21, BStBl. II 2024, 845, Rz. 37).

72 (2) Lastenaufzüge, die der Beförderung der im Gewerbebetrieb angebotenen Waren dienen, gehören zu den typischen Betriebsvorrichtungen (BFH, Urteil vom 11. April 2019 III R 36/15, BStBl. II 2019, 705, Rz. 22). Im Gegensatz zu einem Personenaufzug oder auch einer Rolltreppe, die lediglich die Treppe ersetzen, hat ein Lastenaufzug keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern erfüllt ausschließlich eine betriebliche Funktion (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 27).

73 cc) Die Klägerin war Eigentümerin des Lastenaufzugs und hat den Lastenaufzug vermietet.

74 (1) Die Klägerin war zivilrechtliche Eigentümerin des Lastenaufzugs, da er in das Gebäude auf ihrem Grundstück eingebaut wurde (§ 946 BGB), und die Klägerin war auch wirtschaftliche Eigentümerin des Lastenaufzugs im Sinne des § 39 Abs. 2 AO in der in den Streitjahren gültigen Fassung, da weder die O… GmbH als Mieterin noch die L… GmbH als Geschäftsbesorgerin oder Zwischenvermieterin die Klägerin von der Einwirkung auf den Lastenaufzug für dessen Nutzungsdauer ausschließen konnte.

75 (2) Die Klägerin hat den Lastenaufzug in den Streitjahren auch vermietet, und zwar an die O… GmbH bzw. – wenn man annimmt, dass die L… GmbH Zwischenvermieterin geworden ist (s. oben Abschn. 2. Buchst. a, cc, (3)) – an die L… GmbH.

76 Die Überlassung zur Nutzung ergibt sich aus dem Mietvertrag mit der O… GmbH vom 30. November 2000, in dem sich die Klägerin zum Einbau und zur Überlassung eines Lastenaufzugs verpflichtet und einen Mietzins von DM 200,- monatlich vereinbart hat. Dieser Mietvertrag bestand in den Streitjahren fort, wenn man den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der L… GmbH als Dienstleistungsvertrag versteht (s. oben Abschn. 2. Buchst. a, cc, (2)). Sofern man den Geschäftsbesorgungsvertrag in der Weise interpretiert, dass die Klägerin das Grundstück der L… GmbH zur Nutzung (Weitervermietung) überlassen hat (s. oben Abschn. 2. Buchst. a, cc, (3)), hat die Klägerin den Lastenaufzug nach dem Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrags an die L… GmbH vermietet.

77 dd) Die sich danach ergebende gewerbesteuerliche Schädlichkeit der Vermietung des Lastenaufzugs ist nicht nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG in der Fassung des Fondsstandortgesetzes vom 03. Juni 2021 unbeachtlich. Denn diese Regelung trat erst am 11. Juni 2021 und damit nach den Streitjahren in Kraft.

78 ee) Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es nicht auf die Bedeutung der Vermietung der Betriebsvorrichtung an, da es – wie oben bereits ausgeführt (s. oben Abschn. b, aa) – im Bereich des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine Bagatellgrenze gibt (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 35 ff.).

79 ff) Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ist schließlich auch nicht deshalb gewerbesteuerlich unschädlich, weil sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen wäre (vgl. hierzu BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 30 ff.).

80 (1) Zwar kann die feste bauliche Verbindung einer Betriebsvorrichtung mit dem Gebäude ein Indiz dafür sein, dass die Mitvermietung ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung ist (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 34).

81 Eine derartige Indizwirkung ist aber zu verneinen, wenn die bauliche Verbindung der Betriebsvorrichtung mit dem Gebäude erst anlässlich des Mietvertrags vorgenommen wird; denn dann besteht ein konkreter Bezug zu dem bestehenden Mietvertrag und damit zur Geschäftsbeziehung zum Mieter.

82 (2) Maßgeblich für die Prüfung, ob die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung ist, sind somit die objektiven Umstände, zu denen auch die objektiv-funktionale Beschaffung des Gebäudes gehören kann, d. h. der Gebäudetypus, die Lage, die Ausstattung und sonstige Eigenarten, die für eine bestimmte Nutzung sprechen. Gehört eine fest mit dem Gebäude verbundene Betriebsvorrichtung zur typischen Infrastruktur, die vom Vermieter gestellt wird, spricht dies für eine gewerbesteuerliche Unschädlichkeit. Hingegen ist die Erforderlichkeit einer Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung bereits dann zu verneinen, wenn die Mitvermietung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung hätte erfolgen können (BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 35).

83 (3) Im Streitfall war die Mitvermietung des Lastenaufzugs nicht zwingend erforderlich, um das Grundstück E…-straße 41/42 wirtschaftlich sinnvoll nutzen können. Dies ergibt sich bereits daraus, dass für die anderen Mieter des Gebäudes, z. B. für das K… Küchenstudio, für die Versicherungsunternehmen (N… Versicherung, T… AG), für die von der Bäckerei J… genutzten Verwaltungs- und Sozialräume sowie für die von der Klägerin und der L… GmbH genutzten Geschäftsräume kein Lastenaufzug erforderlich war. Bei dem Gebäude handelt es sich nämlich um ein typisches mehrstöckiges Büro- und Geschäftshaus, in dem – anders als in einer Fabrik oder einem Warenhaus – nicht zwingend Waren oder Maschinenteile transportiert werden müssen, sondern die Nutzung von Treppen für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude mit Einzelhandelsgeschäften im Erdgeschoss grundsätzlich ausreichend ist, weil das Gebäude überwiegend als typisches Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt wird.

84 Dass die O… GmbH ihren Einzelhandelsbereich in das 1. Obergeschoss verlagert hat und daher auf einen Transport der Bürogeräte vom Erdgeschoss in das 1. Obergeschoss angewiesen war, steht dieser Betrachtung nicht entgegen, weil es nicht auf die konkrete Geschäftsbeziehung zwischen dem Steuerpflichtigen und dem Mieter ankommt, sondern auf eine allgemeine Betrachtung, ob das Gebäude und die vermieteten Räume auch ohne die Betriebsvorrichtung wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könnte. Dies ist nach der vom Senat in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Überzeugung zu bejahen, weil die Räume als Büroräume hätten vermietet werden können und weil für die Fläche im Erdgeschoss (60 m²) ein kleineres Einzelhandelsgeschäft oder ein Dienstleistungsunternehmen als Mieter hätte gewonnen werden können, so dass eine Warenbewegung in das 1. Obergeschoss nicht notwendig gewesen wäre.

85 Entgegen der Auffassung der Klägerin genügt es nicht, dass die Klägerin auf Grund der damaligen wirtschaftlichen Situation Schwierigkeiten hatte, Mieter für die Räume zu finden und deshalb der O… GmbH entgegenkommen wollte bzw. musste.

86 c) Des Weiteren hat die Klägerin eine weitere Betriebsvorrichtung mitvermietet, und zwar die im Serverraum des Gebäudes E…-straße 44 befindliche Klimaanlage.

87 aa) Die Klägerin hat die Klimaanlage in den Streitjahren 2017 bis 2019 – nicht aber im Erhebungszeitraum 2016 – vermietet.

88 In den Streitjahren bestand hinsichtlich der Räume mit dem Serverraum und der Klimaanlage ein Mietvertrag zwischen der L… GmbH und der Insolvenzverwalterin S… als Insolvenzverwalterin über das Vermögen der T… AG für den Zeitraum vom 01. November 2017 bis 31. Oktober 2020.

89 Zwar ist insoweit von vornherein die L… GmbH als Vermieterin im Mietvertrag genannt worden; dies steht aber einer Mitvermietung der Betriebsvorrichtung durch die Klägerin nicht entgegen. Denn entweder ist die L… GmbH als Hausverwaltung oder Treuhänderin für die Klägerin tätig geworden, so dass jedenfalls im Innenverhältnis zwischen der L… GmbH und der Klägerin die Klägerin weiterhin die Vermieterstellung innegehabt hätte. Oder die Klägerin hat den Grundbesitz – einschließlich des Serverraums mit Klimaanlage – an die L… GmbH vermietet (für einen Anteil von 82 % an der Gesamtmiete, da 18 % der Mieteinnahmen der L… GmbH zustehen sollten), damit diese ihren Vermieterpflichten gegenüber der Mieterin nachkommen konnte.

90 bb) Die Vermietung durch die Klägerin umfasste auch den Serverraum mit der Klimaanlage. Der Senat folgt nicht der Auffassung der Klägerin, dass eine Mitvermietung der Klimaanlage an die Insolvenzverwalterin S… als Insolvenzverwalterin über das Vermögen der T… AG deshalb nicht erfolgt sei, weil die Klimaanlage nicht im Mietvertrag nicht aufgeführt worden sei. Die Klägerin lässt dabei unberücksichtigt, dass die Klimaanlage nach dem Einbau durch die frühere Mieterin, die Bäckerei J…, Gebäudebestandteil nach § 946 BGB geworden und damit in das Eigentum der Klägerin übergegangen ist; die Vermietung des Gebäudeteils, zu dem der Serverraum mit der Klimaanlage gehört, umfasste daher zivilrechtlich auch die Klimaanlage als Gebäudebestandteil. Im Übrigen ging auch die Insolvenzverwalterin S… als Mieterin davon aus, dass die Klimaanlage mitvermietet worden sei, da sie auf einer Reparatur der defekten Klimaanlage bestand und es im Ergebnis zu einer Kostenteilung zwischen der L… GmbH und der Insolvenzverwalterin S… hinsichtlich der Erneuerung der Klimaanlage kam; diese Kostenteilung wäre aus Sicht einer Vermieterin nicht nachvollziehbar, wenn die Klimaanlage nicht mitvermietet worden wäre.

91 cc) Die im Serverraum befindliche Klimaanlage stellte eine Betriebsvorrichtung im Sinne von § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26. November 2019 bzw. § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG in der in den Streitjahren gültigen Fassung dar.

92 Klimaanlagen für Serverräume haben eine rein betriebliche Funktion, da sie den ordnungsgemäßen Betrieb der Computer sicherstellen (so auch Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen, 05.06.2013, III D-S 3190-2/2011-2, FMNR2ab150013, BStBl. I 2013, 734, Anlage 1 „Klimaanlagen“; FG Düsseldorf, Urteil vom 24. Februar 2023 10 K 1672/20 G, EFG 2023, 651; Wagner in: Wendt/Suchanek/Möllmann/ Heinemann, GewStG, 3. Auflage, 5/2025, § 9 GewStG, Rn. 60; a. A. Gosch in Brandis/Heuermann, GewStG, § 9 Rn. 71). Anders ist dies bei einer allgemeinen Klimaanlage, die das Wohn- oder Arbeitsgefühl des Bewohners des Gebäudes bzw. des in dem Gebäude tätigen Arbeitnehmers fördern soll und damit keine betriebsspezifische Funktion hat.

93 dd) Die Mitvermietung der Klimaanlage war nicht zwingend notwendig für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks E…-straße 44. Wenngleich in einem Büro- und Geschäftsgebäude Serverräume nicht unüblich sind und Serverräume wiederum gekühlt werden müssen, verneint der Senat eine zwingende Notwendigkeit der Mitvermietung einer Klimaanlage, um ein Geschäftsgebäude wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Der Serverraum mit der Klimaanlage befand sich in einem Anbau des heutigen P…-Lagers, der für den Verwaltungsbereich genutzt wurde und in dem sich – neben dem Serverraum – Verwaltungs- und Sozialräume befanden. Für einen derartigen Gebäudeteil, den man im Allgemeinen als Bürotrakt bezeichnen kann, ist die Bereitstellung eines Serverraums mit Klimaanlage durch den Vermieter nicht zwingend erforderlich, um die Räume wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Denn zum einen benötigt nicht jeder Mieter von Büroflächen einen Serverraum, und zum anderen wird ein Mieter, der einen Serverraum für seinen Verwaltungsbereich benötigt, diesen selbst einrichten, weil er die Größe und die Lage des Raums selbst bestimmen will. Es handelt sich daher bei einem Serverraum (mit Klimaanlage) nicht um eine üblicherweise vom Vermieter bereitgestellte Infrastruktur (vgl. hierzu BFH, Urteil vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, Rz. 36). Gegen eine zwingende Notwendigkeit spricht im Übrigen, dass die Klägerin an keinen weiteren Gewerbemieter auf einem ihrer Grundstücke eine Klimaanlage vermietet hat.

94 d) Im Ergebnis stand der Klägerin folglich nur die sog. einfache Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG in Verbindung mit § 133 Satz 1 Nr. 2 BewG zu, deren Höhe zwischen den Beteiligten nicht streitig ist, so dass der Senat von weiteren Ausführungen absieht.

95 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

96 4. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil der Senat mit seiner Entscheidung weder von der BFH-Rechtsprechung oder aber der Rechtsprechung anderer Finanzgerichte oder eines anderen Bundesgerichts oder europäischen Gerichts abweicht (§ 115 Abs. 2 Nr. 2, 2. Variante FGO).

97 Der Fall hat auch keine grundsätzliche Bedeutung, weil insbesondere die Frage, ob eine bauliche Verbindung der Betriebsvorrichtung mit dem Gebäude die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer ermöglicht und unter welchen Voraussetzungen die Mitvermietung eines Lastenaufzugs zwingend erforderlich ist, um das Grundstück wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können, spätestens seit dem Urteil des BFH vom 25. September 2025 IV R 31/23, BStBl. II 2026, 68, geklärt ist.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001646945