LG Berlin II 63. Zivilkammer — 63 S 369/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-28

Aktenzeichen: 63 S 369/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE:2026:0428.63S369.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 28 Abs 4 S 3 BVO 2, § 305c Abs 2 BGB

Leitsatz

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Begriffs ist unwirksam, weil dieser Definition ein Verständnis unterstellt werden kann, wonach vom Mieter auch der Außenanstrich der Fenster geschuldet ist.

Tenor

. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 09.12.2025, Az. …, wird zurückgewiesen.

. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% leistet.

. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.314,54 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Der Kläger verfolgt in zweiter Instanz seinen Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten nebst Zinsen wegen von der Beklagten in der an sie ehemals vermieteten Wohnung nach Auszug nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen weiter.

2 Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angegriffene, im Tenor genannte Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil § 4.6 des Mietvertrags, nach dessen Regelung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, unwirksam sei. Wegen der Begründung wird ebenfalls auf das genannte Urteil verwiesen.

3 Der Kläger hat gegen dieses ihm am 10.12.2025 zugestellte Urteil mit einem am 15.12.2025 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und sie im selben Schriftsatz begründet.

4 Der Kläger macht geltend, Schönheitsreparaturen könnten grundsätzlich auf der Grundlage von AGB auf den Mieter abgewälzt werden, und zwar nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84) auch ohne nähere inhaltliche Beschreibung, wobei zur Auslegung des Inhalts einer solchen Klausel nach dieser Rechtsprechung § 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungsverordnung (BV) herangezogen werden könne; daraus folge, dass die Zitierung dieses Verordnungstextes im Vertrag nicht unangemessen benachteiligend sein könne. Aus dem Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08, ergebe sich, dass, da für den Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich und eine ausdrückliche Auferlegung des Außenanstrichs der Fenster in AGB unwirksam sei, § 28 Abs. Abs. 4 S. 3 II. BV nicht den Außenanstrich umfassen könne. Der Bundesgerichtshof habe nur eine über § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV hinausgehende Abwälzung von Schönheitsreparaturen für unwirksam gehalten. Der Kläger beruft sich darüber hinaus auf sein erstinstanzliches Vorbringen.

5 Er beantragt,

6 unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6314,54 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 27.01.2025 zu zahlen.

7 Die Beklagte beantragt,

8 die Berufung zurückzuweisen.

9 Er verteidigt das angegriffene Urteil und vertieft sein bisheriges Vorbringen.

II.

10 Die Berufung ist statthaft und wahrt die Anforderungen an Form und Frist (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) und ist somit zulässig.

11 In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

12 Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, weil die fragliche Klausel des Mietvertrags (§ 4.6) gemäß §§ 307 Abs. 1 S. 1, 305c Abs. 2 BGB unwirksam ist.

13 Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Insoweit dem Mieter hier entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Ein solches Verständnis ist möglich, insbesondere weil „Fenster“ und „Außentüren“ mit der Konjunktion „und“ verbunden sind, während die Verknüpfung zu den restlichen Substantiven durch „sowie“ hergestellt wird, so dass daraus auf eine engere Verbindung von Fenstern und Außentüren geschlossen werden kann, die dann auch den Bezug des Passus „von innen“ auf Fenster und Außentüren“ nahelegen könnte. Allerdings ist dies semantisch jedenfalls nicht zwingend. Es steht somit nicht fest, ob sich „von innen“ nur auf die Außentüren oder auch die Fenster bezieht. Ausgeschlossen werden kann keine der beiden Verständnismöglichkeiten.

14 Sofern aber nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen. Diese Auslegungsregel führt im Ergebnis dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Denn damit ist die scheinbar "kundenfeindlichste" Auslegung im Ergebnis die dem Kunden günstigste. Führt die kundenfeindlichste Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel und begünstigt dadurch den Kunden, ist diese Auslegung zugrunde zu legen. Erst wenn sich die Klausel nach jeder in Betracht kommenden Auslegung als wirksam erweist, ist bei der Anwendung der Klausel die dem Kunden günstigste Auslegung maßgeblich (BGH, Urteil vom 11. November 2021 – IX ZR 237/20 –, Rn. 21, juris).

15 Unter Anwendung dieses Maßstabs ist § 4.6 des Mietvertrags unwirksam, eben weil ein Verständnis möglich ist, wonach auch der Außenanstrich der Fenster vom Mieter geschuldet ist. Es kann auch keine Rede davon sein, dass es sich um ein für die typischerweise an „solchen Geschäften“, d. h. Mietverträgen Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommendes Verständnis handelte. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein typischer Mieter üblicherweise mit den Feinheiten mietvertraglicher Verpflichtungen und darin vorkommender typischer Klauseln sowie der Auslegung des Verordnungstexts der II. Berechnungsverordnung vertraut ist. Es kann daher auch nicht unterstellt werden, dass ein typischer Mieter die hier im Streit stehende Klausel nicht nach ihrem bloßen sprachlichen Bedeutungsgehalt versteht, also ohne Rücksicht auf ihre Herkunft aus einem Verordnungstext. Es besteht auch keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung der genannten Regelung AGB-rechtlich nicht zu beanstanden ist (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 29.04.2022 zum Az.: 48 C 451/19 bei juris).

16 § 4.6 des Mietvertrags ist daher unwirksam (i. Erg. ebenso für vergleichbare Klauseln AG Hamburg a. a. O., AG Hamburg, Urteil vom 15. Mai 2020 – 49 C 493/19 –, juris; AG Hamburg, Urteil vom 28. Juni 2023 – 49 C 104/21 –, juris; LG Hamburg, Beschluss vom 30. November 2020 – 316 T 44/20 –, juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 26. Oktober 2023 – 210 C 176/23 –, juris; LG Berlin, Beschluss vom 13. Juni 2023 – 67 S 88/23 –, juris; LG Neuruppin, Urteil vom 30. Oktober 2024 – 4 S 30/24 –, juris; a.A. AG Schwerin, Urteil vom 18. Juli 2025 – 14 C 19/25 –, Rn. 30, juris, s. a. Bieber, Anmerkung zu AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023, 210 C 176/23, jurisPR-MietR 5/2024 Anm. 3).

17 Dass der Bundesgerichtshof zur Bestimmung der Reichweite von zulässigerweise auf den Mieter durch AGB abwälzbaren Schönheitsreparaturen auf § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV zurückgreift und in diesem Zusammenhang davon ausgeht, dass der Außenanstrich von Fenstern von der Vorschrift nicht erfasst sei (s. Beschluss vom 30.10.1984, VIII ARZ 1/84; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08 –, Rn. 11, juris), steht dem nicht entgegen. Denn dieses Verständnis beruht auf einer Auslegung des Verordnungstextes und nicht auf der Anlegung des Maßstabs des § 305c Abs. 2 BGB. Auf die zutreffenden weiteren Ausführungen des Amtsgerichtsurteils kann insoweit verwiesen werden.

18 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07 –, juris. Dort heißt es zwar im Leitsatz, dass die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen (...) der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält. Das hier in Rede stehende Problem wurde in den dortigen Entscheidungsgründen aber nicht erörtert, so dass sich aus dieser Entscheidung auch keine Rückschlüsse auf seine Lösung ergeben.

19 Da auch eine teilweise Unwirksamkeit der Klausel entfällt, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08 –, Rn. 12 ff., juris), ist § 4.6 des Mietvertrags insgesamt unwirksam. Ohne entsprechende vertragliche Regelung schuldet der Mieter aber nicht die Durchführung der Schönheitsreparaturen, sondern diese sind Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters.

20 Da der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht besteht, entfällt auch ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen.

21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

22 Die Kammer lässt die Revision zu, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO erfüllt sind, da die Sache sowohl grundsätzliche Bedeutung hat als auch die Fortbildung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Die hier streitgegenständliche Klausel, angelehnt an § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung, kommt nach der Erfahrung der Kammer in einer Vielzahl von Verträgen vor, weshalb ihre Auslegung und Wirksamkeit über den Einzelfall hinaus Bedeutung besitzen.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001646038