KG Berlin 1. Zivilsenat — 1 W 588/26, 1 W 589/26, 1 W 588 - 589/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-06-16

Aktenzeichen: 1 W 588/26, 1 W 589/26, 1 W 588 - 589/26

ECLI: ECLI:DE:KG:2026:0616.1W588.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 875 BGB, § 876 BGB, § 1132 BGB, § 1192 BGB, § 1 ErbbauV ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Ist ein Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet die inhaltsgleich auch an dem Grundstück lastet, ist zur Löschung des Erbbaurechts die Zustimmung des Gläubigers jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die Grundschuld nach Vollzug der Löschung den gleichen Rang einnimmt, den sie zuvor an dem Erbbaurecht hatte und Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer identisch sind.

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, 21. Mai 2026, XX

Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I.

1 Im Grundbuch des hier betroffenen Grundstücks sind seit dem xxx 1997 in Abt. II lfd. Nr. 6 und 7 das im Beschlusseingang bezeichnete Erbbaurecht sowie ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten eingetragen. Das Erbbaurecht ist seit diesem Zeitpunkt mit einer in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld belastet. Erbbauberechtigte ist die Beteiligte.

2 Zur UR-Nr. xxx1997 vom xxx 1997 des Notars xxx in xxx veräußerte die damalige Eigentümerin das Grundstück an die Beteiligte. Zugleich bewilligten und beantragten sie, die an dem Erbbaurecht lastende Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks "mitbelastungweise" einzutragen. Die Eintragung in Abt. III lfd. Nr. 4 erfolgte am xxx 1997. Am xxx 1998 wurde die Beteiligte in ihrer damaligen Rechtsform als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

3 Am xxx 2026 hat die Beteiligte zur UVZ-Nr. xxx/2026 des Notars xxx in xxx die Aufhebung des Erbbaurechts erklärt und den Vollzug in den Grundbüchern bewilligt. Mit Schrift vom 9. Februar 2026 hat der Notar den Vollzug bei dem Grundbuchamt beantragt. Dieses hat den Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 17. März 2026 unter Fristsetzung aufgegeben, die Zustimmung der Gläubigerin der Grundschuld beizubringen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 6. Mai 2026, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 21. Mai 2026 nicht abgeholfen hat.

II.

4 Die im Namen der Beteiligten erhobene Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Der Erlass der angefochtenen Zwischenverfügung ist nicht gerechtfertigt, weil das dort aufgezeigte Eintragungshindernis nicht besteht, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

5 1. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Das gilt auch bei der Löschung eines Rechts. Die Löschung erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerks, § 46 Abs. 1 GBO.

6 Soll ein Erbbaurecht vor Ablauf der Zeit, für die es bestellt worden war, gelöscht werden, ist sowohl die Zustimmung des Erbbauberechtigten als auch des Grundstückseigentümers erforderlich, §§ 875 Abs. 1 S. 1 BGB, 11 Abs. 1 S. 1, 26 S. 1 ErbbauRG.

7 Ist das Erbbaurecht mit Rechten Dritter belastet, müssen auch sie grundsätzlich der Aufhebung zustimmen, §§ 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG, 876 S. 1 BGB. Mit Erlöschen des Erbbaurechts gehen daran bestehende Rechte unter, weil das belastete Haftungsobjekt erloschen ist (Senat, Beschluss vom 16. Dezember 2021 – 1 W 295 und 298/21 – MittBayNot 2022, 236). Aus der materiell-rechtlichen Zustimmungsbedürftigkeit für die Rechtsänderung folgt das grundbuchrechtliche Erfordernis der Eintragungsbewilligung des Drittberechtigten (BGH, NJW 1984, 2409, 2410).

8 2. Danach ist es im Ausgang nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt das Erfordernis einer Zustimmung der Gläubigerin der in Abt. III lfd. Nr. 1 des Erbbaurechtsbuchs eingetragenen Grundschuld geprüft hat. Das Grundbuchamt hat auch erkannt, dass es sich um eine sowohl an dem Erbbaurecht als auch dem Grundstück lastende Gesamtgrundschuld im Sinne von §§ 1132 Abs. 1 S. 1, 1192 Abs. 1 BGB handelt.

9 a) Insofern wird vertreten, dass zur Löschung eines so belasteten Erbbaurechts die Zustimmung der Grundschuldgläubigerin erforderlich sei. Begründet wird dies im Wesentlichen im Hinblick auf § 1132 Abs. 1 S. 2 BGB. Danach kann der Gläubiger einer auf mehreren Grundstücken lastenden Gesamtgrundschuld die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teil suchen. Der Gläubiger verliert dieses Wahlrecht, wenn das Erbbaurecht erlischt (OLG München, HRR 1942, 536; Bardenhewer, in: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 12. Aufl., § 26, Rdn. 3; Winkler/Schögel, ErbbauR, 8. Aufl., § 26, Rdn. 200; Kern, in: Soergel, BGB, 14. Aufl., § 876, Rdn. 3).

10 Nach anderer Meinung soll die Zustimmung des Gläubigers entbehrlich sein, wenn die Rechte mit identischem Inhalt gleichrangig oder besser auch am Grundstück lasten (Götting, in: Nagel, ErbbauRG, § 26, Rdn. 30; Lettmaier, in: Münchener Kommentar, 10. Aufl., § 876, Rdn. 5; Heinze, in: Staudinger, § 876, Stand 2025, Rdn. 15b; Enders, in: BeckOGK BGB, § 876, Stand 1/2026, Rdn. 35; Munzig, in: KEHE, GBO, 9. Aufl., § 19, Rdn. 60; Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., § 19, Rdn. 98; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 1870; Marković, in: BeckOK InsR, 43. Ed. 1.11.2025, InsO Immobilienverwertung im Insolvenzverfahren, Rdn. 256e; ebenso bei der Aufhebung eines Nutzungsrechts nach §§ 287 oder 291 ZGB/DDR, wenn Grundstück und Gebäudeeigentum ranggleich mit einem identischen Grundpfandrecht belastet sind: Rauscher, in: Staudinger, BGB 2016, Art. 233 § 4 EGBGB, Rdn. 94; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 699).

11 b) Der Senat folgt der letztgenannten Auffassung. Die Zustimmung der Gläubigerin der auch auf dem Erbbaurecht lastenden Grundschuld ist nicht erforderlich, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird (BGH, NJW 1984, 2409, 2410). Das ist hier der Fall.

12 Mit der Löschung des Erbbaurechts ist eine rechtliche Beeinträchtigung der Gläubigerin ausgeschlossen. Mit Vollzug des Antrags vom 9. Februar 2026 erlöschen sämtliche der im Grundstücksgrundbuch in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragenen Belastungen, nämlich das Erbbaurecht sowie das Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten. Die auch dort lastende Grundschuld erhält damit ohne weiteres den Rang, den sie bereits durch ihre Eintragung im Erbbaurechtsgrundbuch einnimmt. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von jenen, in denen das Grundstück erst noch belastet werden soll (hierzu Ott, notar 2015, 75).

13 Etwas anderes folgt auch nicht aus dem "Verlust" des Wahlrechts aus § 1132 Abs. 1 S. 2 BGB. Dieses Wahlrecht dient der Absicherung des Gläubigers vor dem Risiko der Wertminderung eines der belasteten Grundstücke. Eine solche Wertminderung soll durch die Wertreserven eines anderen Grundstücks ausgeglichen werden (Heukenkamp, in: Soergel, BGB, 14. Aufl., § 1132, Rdn. 1). Es ist naheliegend anzunehmen, dass die Erstreckung der ursprünglich allein auf dem Erbbaurecht lastenden Grundschuld auf das Grundstück diesem Zweck diente. Dem aber entspricht die Belastung des Grundstücks nach Löschung des Erbbaurechts.

14 Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, § Abs. 1 S. 1 ErbbauRG. Damit haftet das Bauwerk für alle dinglichen Belastungen des Erbbaurechts, hier also der in Abt. III lfd. Nr. 1 des Erbbaugrundbuchs eingetragenen Grundschuld. Erlischt das Erbbaurecht, so werden die Bestandteile des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks, § 12 Abs. 3 ErbbauRG. Sie haften damit von selbst für die Belastungen des Grundstücks. In der Summe verringern sich die Zugriffsmöglichkeiten der Grundschuldgläubigerin also nicht mit der Folge, dass die Gläubigerin der Grundschuld allenfalls wirtschaftlich, aber nicht rechtlich von der Löschung des Erbbaurechts betroffen wird.

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