Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat — 3 K 3059/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-22

Aktenzeichen: 3 K 3059/25

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0422.3K3059.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 2 BewG 1991, § 219 Abs 1 BewG 1991, § 243 Abs 1 Nr 3 BewG 1991, § 244 Abs 1 BewG 1991, § 244 Abs 3 Nr 3 BewG 1991 ... mehr

Leitsatz

Wird ein mit mehreren Gebäuden bebautes Grundstück in der Weise nach dem WEG geteilt, dass dabei u. a. ein Wohnungseigentum gebildet wird, welches das Sondereigentum an allen Wohnungen eines Gebäudes, verbunden mit einem einheitlichen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, umfasst, so ist ein Grundsteuerwert für das gesamte Wohnungseigentum als einheitliche wirtschaftliche Einheit festzustellen.(Rn.18) (Rn.20) (Rn.21) (Rn.30) Wenn das FA in einem solchen Fall separate Grundsteuerwertbescheide für die einzelnen Wohnungen erlässt, sind diese aufzuheben.(Rn.31)

Orientierungssatz

1. (Zum LS) Die neuen Regelungen des Grundsteuerwertrechts sind in allen für die hiesige Streitfrage relevanten Belangen (hier insbesondere: Wohnungs- bzw. Teileigentum als Teil des Grundvermögens; jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet ein Grundstück im Sinne des BewG(Rn.27) ) mit den Regelungen des früheren Einheitswertrechts vergleichbar.(Rn.26)

2. Ein nur eine einzelne abgeschlossene Wohnung umfassendes Wohnungseigentum und eine mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten umfassende wirtschaftliche Einheit (sei es in Gestalt eines einheitenübergreifenden Wohnungs- oder Teileigentums, sei es in Gestalt eines Zweifamilienhauses, Mietwohngrundstücks, Geschäftsgrundstücks oder gemischt genutzten Grundstücks) sind nicht wesentlich gleich i. S. d. Art. 3 Abs. 1 GG, sodass es bei einer unterschiedlichen rechtlichen Behandlung nicht zu einem Gleichheitsverstoß kommt.(Rn.28)

3. Revision eingelegt (Az. des BFH: II R 14/26).

Tenor

Der Bescheid über den Grundsteuerwert, Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom 16.11.2023 (St.-Nr. ...) in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2025 wird aufgehoben.

Die Revision wird zugelassen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

1 Streitig ist bei der Grundsteuerwertfeststellung, ob die vom Beklagten eigenständig bewertete Wohnung im Sinne des § 249 Abs. 10 des Bewertungsgesetzes -BewG- eine selbständige wirtschaftliche Einheit ist oder Teil einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit mit den übrigen Wohnungen im selben Gebäude.

2 Die vom Beklagten bewertete Wohnung (bezeichnet als Wohnung Nr. ...) mit einer Wohnfläche von ... m² befindet sich in einem Gebäude Baujahr … (bezeichnet als Haus ...), in dem sich noch ... weitere Wohnungen befinden; die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen in diesem Gebäude beläuft sich auf ... m² (vgl. Wohnungsübersicht, S. 1/13 des Scans der Vorakte 744 Nr. 9a -V-A(9a)-). Es steht auf dem Grundstück B…-straße in Berlin (..., vgl. nicht genordeter Lageplan, Bl. 67 der Gerichtakte -G-A-, und Flurkarte, S. 1/44 des Scans der Vorakte 744 Nr. 9 -V-A(9)-) mit einer Grundstücksfläche von … m². Auf diesem Grundstück stehen noch weitere Gebäude. Das Grundstück ist zivilrechtlich in der Weise nach dem Wohnungseigentumsgesetz -WEG- in ... Wohnungs- und Teileigentume geteilt, dass an den Wohnungen (zusammengefasst zu einem Wohnungseigentum) und den insgesamt ... nicht zu Wohnzwecken genutzten Einheiten (... Teileigentume) im Haus ... sowie den weiteren ... reinen Wohngebäuden (..., jeweils mehrere Wohnungen enthaltend, aber jeweils hausweise im Ganzen als Wohnungseigentum ausgestaltet) jeweils Sondereigentum in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum besteht (wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung Bl. 18 G-A Bezug genommen). Das Wohnungseigentum, bestehend aus dem Sondereigentum an allen ... Wohnungen in Haus ..., verbunden mit einem einheitlichen Miteigentumsanteil von .../... am gemeinschaftlichen Eigentum, ist im Grundbuch von C… auf Blatt … eingetragen. Eigentümerin dieses Wohnungseigentums (alle Wohnungen in Haus ...) ist die Klägerin (vgl. Grundbuchauszug Bl. 51 G-A).

3 Mit ... Bescheiden vom 16.11.2023 stellte der Beklagte den Grundsteuerwert im Wege der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 für jede Wohnung in Haus ... einzeln fest. Für die hier klagegegenständliche Wohnung Nr. ... stellte der Beklagte den Grundsteuerwert auf ... € fest (Artfeststellung: Wohnungseigentum, Zurechnung zur Klägerin, Bl. 8 G-A).

4 Mit Schreiben vom 22.11.2023 (Bl. 100 G-A, beim Beklagten per Fax eingegangen am selben Tag, S. 4/79 V-A(9a)) legte die Klägerin Einspruch gegen alle ... Bescheide ein.

5 Mit Einspruchsentscheidung vom 03.02.2025 (Bl. 11 G-A, mit einfachem Brief zur Post aufgegeben) wies der Beklagte den Einspruch betreffend den Bescheid für die Wohnung Nr. ... als unbegründet zurück; über die Einsprüche gegen die übrigen ... Bescheide wurde noch nicht entschieden.

6 Am 05.03.2025 hat die Klägerin Klage erhoben.

7 Die Klägerin ist der Auffassung, die Wohnungen in Haus ... seien keine selbständigen wirtschaftlichen Einheiten. Vielmehr seien sie Teile einer das gesamte Haus ... umfassenden wirtschaftlichen Einheit.

8 Die Klägerin beantragt, den Bescheid über den Grundsteuerwert, Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 vom 16.11.2023 (St.-Nr. …) in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 03.02.2025 aufzuheben; die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

9 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen.

10 Der Beklagte meint, die Wohnung Nr. ... sei (ebenso wie die übrigen Wohnungen in Haus ...) eigenständig als Wohnungseigentum zu bewerten. Für die Bewertung von Grundbesitz für die Grundsteuer ab dem 01.01.2022 gelte als lex specialis der Siebente Abschnitt des Zweiten Teils des BewG. Nach § 244 Abs. 1 BewG sei die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens das Grundstück. Als Grundstück gelte nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG jedes Wohnungs- und Teileigentum nach dem WEG. Die Abgrenzung der Grundstücksarten Mietwohngrundstück und Wohnungseigentum ergebe sich aus § 249 Abs. 4 und Abs. 5 BewG. Nach § 249 Abs. 5 BewG sei Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört - hier z. B. der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht -, definiert. Die Wohnung Nr. ... erfülle - ebenso wie die übrigen Wohnungen in Haus ... - die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Wohnung nach § 249 Abs. 10 BewG. Durch die Teilungserklärung sei der Klägerin das Sondereigentum an diesen Wohnungen eingeräumt worden. Das Sondereigentum an den Wohnungen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum führe dazu, dass für jede Wohnung die Definition des Wohnungseigentums i. S. d. § 249 Abs. 5 BewG zutreffe. Bewertungsrechtlich gelte das Wohnungseigentum bereits dann als entstanden, wenn die Teilungserklärung beurkundet und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen sei. Die Bewilligung sei erfolgt. Die Grundbucheintragung sei am ....19... vorgenommen worden. Da Wohnungseigentum nach § 249 Abs. 5 BewG vorliege, könne dieses nicht nach § 249 Abs. 4 BewG Teil eines Mietwohngrundstücks sein. Soweit die Klägerin auf das Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 01.04.1987 (II R 79/86, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1987, 840) verweise, sei dieses zur Einheitsbewertung ergangen und für die Grundsteuerwertfeststellung nicht einschlägig. In der Einheitsbewertung habe es die Grundstücksarten Wohnungs- und Teileigentum nicht gegeben. Die Definition von Wohnungs- und Teileigentum im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG sei eindeutig (Einspruchsentscheidung vom 03.02.2025, Bl. 11 G-A) und gehe der zivilrechtlichen Einordnung vor.

11 Durch die Eintragung im Wohnungsgrundbuch sei das Sondereigentum an den jeweiligen Wohnungen entstanden. Im Rahmen der Grundsteuerwertfeststellung auf den 01.01.2022 könne abweichend von der früheren Einheitswertfeststellung nicht mehr von einem Mietwohngrundstück ausgegangen werden, da das Grundstück (Wohneigentum) die einzelne wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach § 244 Abs. 1 BewG darstelle. Die wirtschaftliche Einheit sei grundsätzlich nach den Anschauungen des Verkehrs abzugrenzen. Dabei seien die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 BewG). Es seien also objektive und subjektive Merkmale maßgebend. Abgesehen davon, dass - wie dargelegt - bereits aus Rechtsgründen tatsächlich von selbständig bewertbaren Eigentumswohnungen auszugehen sei, wäre aufgrund der allgemeinen Verkehrsauffassung eine wirtschaftliche und tatsächliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wohnungen auch nicht erkennbar, da es sich um jeweils abgeschlossene Wohneinheiten handele. Befänden sich in einem Gebäude mehrere räumlich voneinander getrennte Wohnungen, seien nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen. Nach der Verkehrsanschauung handele es sich um ein typisches Mehrfamilienhaus mit ... räumlich voneinander getrennten Miet-/Wohnparteien, die jeweils eigenständig nutzbar seien (Klageerwiderung vom 20.05.2025, Bl. 119 G-A).

12 Bei der Einordnung eines Gebäudes in eine der Grundstücksarten sei nach der Gesetzessystematik zunächst das Vorliegen von Wohnungs- bzw. Teileigentum zu prüfen. Handele es sich um Wohnungs- oder Teileigentum, seien alle anderen Grundstücksarten ausgeschlossen. Die Regelungen des § 249 Abs. 5 und Abs. 6 BewG orientierten sich am Zivilrecht. Maßgeblich sei zunächst das Grundbuch. Das Grundbuchblatt … sei ein Wohnungsgrundbuchblatt. Eine Bewertung als Mietwohngrundstück sei nur zulässig, wenn kein Wohnungseigentum vorliege. Von der Anlegung eines gesonderten Grundbuchblatts habe gem. § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. abgesehen werden können, wenn es sich um mehrere Grundstücke desselben Eigentümers handelte und sofern von der Führung eines gemeinschaftlichen Grundbuchblatts eine Verwirrung nicht zu besorgen war, § 4 Grundbuchordnung -GBO-. Das Grundbuchamt habe offenbar die Voraussetzungen von § 4 GBO als erfüllt angesehen, was aber lediglich eine buchungstechnische Maßnahme gewesen sei. Eine Zusammenschreibung auf demselben Grundbuchblatt sei nach A 249.5 Abs. 3 Satz 3 der koordinierten Ländererlasse vom 30.04.2025 (BStBl I 2025, 1226) -AEBewGrSt 2025- für die Bestimmung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit nicht bindend. Entsprechende Zusammenfassungen seien seit 2013 für Wohnungs- und Teileigentum nicht mehr erlaubt, § 7 Abs. 2 WEG alter Fassung -a. F.- sei aufgehoben worden. Mit § 10 Abs. 4 Wohnungsgrundbuchverfügung -WGV- sei angeordnet worden, dass bestehende gemeinschaftliche Buchungen bei der nächsten das Wohnungseigentum betreffenden Eintragung, spätestens jedoch bei der Anlegung des Datenbankgrundbuchs aufzulösen und gesonderte Grundbuchblätter anzulegen seien. Die Senatsverwaltung für Finanzen habe bei der Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz bereits Anfang 2025 die Sicherstellung der Bereinigung verbleibender Zusammenschreibungen erbeten. Im Interesse einer gleichheitsgerechten Besteuerung könne der Umfang der wirtschaftlichen Einheit nicht vom subjektiven Willen des Eigentümers abhängen (Schriftsatz vom 02.04.2026, Bl. 150 G-A). Liege zivilrechtlich Wohnungseigentum im Sinne des WEG vor, sei in einem zweiten Schritt zu prüfen, was die einzelne wirtschaftliche Einheit im bewertungsrechtlichen Sinne sei.

13 Dem Gericht haben drei Bände Steuerakten (eingescannt) vorgelegen (Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. …; Vorakte ..., Vorakte ...).

Entscheidungsgründe

14 I. Die Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-. Die vom Beklagten bewertete Wohnung ist keine selbständig zu bewertende wirtschaftliche Einheit.

15 1. a) Grundsteuerwerte werden nach § 219 Abs. 1 BewG für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 232 bis 234, 240 BewG) und für Grundstücke (§§ 243 und 244 BewG) gesondert festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Abgabenordnung -AO-). Jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet nach § 244 Abs. 1 BewG ein Grundstück im Sinne des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, welcher die Feststellung von Grundsteuerwerten regelt. Mit dem Typusbegriff der wirtschaftlichen Einheit knüpft § 244 Abs. 1 BewG an § 2 Abs. 1 BewG an (Krumm/Paeßens, Grundsteuergesetz -GrStG-, 2. Aufl. 2025, § 244 BewG, Rn. 4). Insbesondere § 2 BewG wird durch die Regelungen des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG also nicht nach dem lex-specialis-Grundsatz verdrängt (Senatsbeschluss vom 18.02.2026 3 V 3015/26, juris, II. 2. b) cc) (a) der Gründe). Jede wirtschaftliche Einheit ist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BewG für sich zu bewerten. Ihr Wert ist im Ganzen festzustellen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BewG). Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist gem. § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind nach § 2 Abs. 1 Satz 4 BewG zu berücksichtigen.

16 b) Als Grundstück gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG auch jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem WEG. Diese Fiktion sagt nichts darüber aus, in welchem Zeitpunkt die selbständige wirtschaftliche Einheit Wohnungseigentum entsteht, sondern setzt ihr Bestehen voraus (Senatsbeschluss vom 18.02.2026 3 V 3015/26, juris, II. 2. b) cc) (a) der Gründe). Diese Fiktion trifft auch keine Aussage dazu, wie das als Grundstück geltende Wohnungseigentum oder Teileigentum als zu bewertende wirtschaftliche Einheit abzugrenzen ist. M. a. W. ist zunächst festzustellen, ob ein Wohnungseigentum oder Teileigentum vorliegt und welche im Sondereigentum stehenden Gebäudeflächen sowie welcher Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem betreffenden Wohnungseigentum oder Teileigentum gehört. Daran anknüpfend schreibt § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG die Bewertung des so abgegrenzten Wohnungseigentums oder Teileigentums grundsätzlich als eigenständiges Bewertungsobjekt vor. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Einordnung als eine wirtschaftliche Einheit der Verkehrsanschauung widerspricht, weil die Wohnungen keine geschlossene Einheit bilden (BFH, Urteil vom 01.04.1987 II R 56/86, BFH/NV 1989, 17, unter 1. der Gründe).

17 c) § 249 BewG enthält für bebaute Grundstücke einen abschließenden Katalog von Grundstücksarten; die Grundstücksart ist insbesondere maßgeblich für das anzuwendende Bewertungsverfahren (§ 250 BewG) und die Grundsteuermesszahl (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG; in Berlin § 1 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 3 des Berliner Grundsteuermesszahlengesetzes -BlnGrStMG-). Die Frage, wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit räumlich abzugrenzen ist, ist der Bestimmung der Grundstücksart jedoch vorgelagert und nicht nach § 249 BewG, sondern nach §§ 2, 219 Abs. 1, 244 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3 BewG zu beurteilen.

18 d) Im Übrigen ergäbe sich aus § 249 BewG, selbst wenn man dies anders sähe, nichts anderes. Zu den Grundstücksarten gehört u. a. Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG). Wohnungseigentum ist nach § 249 Abs. 5 BewG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Dies entspricht wortgleich der Definition von Wohnungseigentum in § 1 Abs. 2 WEG. Was Wohnungseigentum i. S. d. § 1 Abs. 2 WEG ist, ist daher zugleich auch Wohnungseigentum i. S. d. § 249 Abs. 5 BewG. Indem der Gesetzgeber in § 249 Abs. 5 BewG den Wortlaut des älteren § 1 Abs. 2 WEG aufnimmt, macht er deutlich, dass an die wohnungseigentumsrechtliche Rechtslage angeknüpft werden soll. Im Wohnungseigentumsrecht ist aber seit jeher anerkannt, dass ganze Gebäude – auch solche mit mehreren „Wohnungen“ – für sich jeweils eine Wohnungseigentumseinheit sein können (Krafka in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 3 WEG, Rn. 36; M. Müller, beck.online.Großkommentar, Stand 01.01.2026, § 3 WEG, Rn. 215; vorausgesetzt vom Bundesgerichtshof -BGH- im Urteil vom 27.04.2012 V ZR 211/11, juris). In einem Fall, in dem ein Wohnungseigentum i. S d. § 1 Abs. 2 WEG aus mehreren Wohnungen besteht, umfasst daher auch das nach §§ 249 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG zu bewertende Wohnungseigentum grundsätzlich dieselben (mehreren) Wohnungen (vgl. auch Bock in Grootens, GrStG, BewG, § 244 BewG Rz. 90). Soweit der Beklagte betont, dass der Gesetzgeber in § 1 Abs. 2 WEG und § 249 Abs. 5 BewG ausdrücklich von einer Wohnung (im Singular) spricht, folgt daraus nichts anderes. Dies ist in § 1 Abs. 2 WEG bereits seit 1964 der Fall, ohne dass in der Zivilrechtslehre daraus der Schluss gezogen wurde, ein Wohnungseigentum könne nur genau eine Wohnung im bautechnischen Sinne umfassen. Aus dem Tatbestandsmerkmal „eine Wohnung“ in § 1 Abs. 2 WEG folgt lediglich, dass die Begründung von Wohnungseigentum allein an Nebenräumen (ohne Wohnung) ausgeschlossen ist (vgl. Hogenschurz in BeckOK WEG, 64. Ed. Stand 02.04.2026, § 1 WEG, Rn. 27).

19 e) Aus der Aufhebung von § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. und der heutigen Regelung des § 10 Abs. 4 WGV ist ebenfalls nicht das vom Beklagten vertretene Ergebnis abzuleiten.

20 Das Grundbuchamt hat im vorliegenden Fall seinerzeit nicht etwa nach § 7 Abs. 2 WEG a. F. von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter abgesehen. Vielmehr hat es nur ein Grundbuchblatt angelegt, weil es von vornherein nur ein Wohnungseigentum gab und deshalb die Anlegung separater Grundbuchblätter nicht zulässig gewesen wäre. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Wohnungen mit einem einheitlichen Miteigentumsanteil verbunden sind. Gäbe es mehrere Wohnungseigentumseinheiten im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG, müsste es auch mehrere Miteigentumsanteile geben. Dementsprechend ist das Grundbuchblatt auch nicht als gemeinschaftliches Grundbuchblatt bezeichnet worden, wie dies nach § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. im Fall eines Verzichts auf die Anlegung besonderer Grundbuchblätter nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. vorgeschrieben gewesen wäre. Da § 10 Abs. 4 WGV an den Fall des § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. anknüpft, ein solcher hier aber nicht vorlag, bestand und besteht für das Grundbuchamt grundbuchrechtlich auch kein Anlass, nunmehr besondere Grundbuchblätter anzulegen, weil dies zivilrechtlich ohne entsprechende Teilungserklärung gar nicht zulässig wäre.

21 Unberührt von der Aufhebung von § 7 Abs. 2 WEG a. F. ist die Zulässigkeit, ein aus mehreren in sich abgeschlossene Wohnungen oder Gewerbeeinheiten bestehendes Wohnungs- und Teileigentum zu bilden (s. die oben unter d) zitierten Nachweise). Dies ist - anders als der Beklagte meint - keine rein buchungstechnische Maßnahme des Grundbuchamts, sondern folgt gerade der materiell-sachenrechtlichen Lage, indem nur für zivilrechtlich selbständige Gegenstände gesonderte Grundbuchblätter angelegt werden. Die im hier angefochtenen Bescheid bewertete Wohnung ist nur ein zivilrechtlich unselbständiger Bestandteil des auf dem Grundbuchblatt … verzeichneten Wohnungseigentums.

22 f) Ob die einzelnen Wohnungen jeweils die Voraussetzungen der Wohnungsdefinition in § 249 Abs. 10 BewG erfüllen, ist von daher für die Frage der räumlichen Abgrenzung der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit unerheblich. Nicht zielführend ist daher die Argumentation des Beklagten, wonach aus dem Umstand, dass die einzelnen Wohnungen jeweils die Tatbestandsmerkmale des § 249 Abs. 10 BewG erfüllen, darauf zu schließen sei, dass es sich jeweils um ein einzeln zu bewertendes Wohnungseigentum i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG handeln müsse. Das Vorhandensein von genau einer (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG: Einfamilienhaus) oder mehreren (§ 249 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG: Zweifamilienhaus, § 249 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG: Mietwohngrundstück) Wohnungen gehört im Übrigen auch zu den Voraussetzungen des Vorliegens anderer Grundstücksarten, die im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG unterschieden werden (Senatsbeschluss vom 18.02.2026 3 V 3015/26, juris, II. 2. b) cc) (b) der Gründe). Wäre diese Argumentationslinie des Beklagten zutreffend, müsste auch in einem nicht nach dem WEG geteilten Mehrfamilienhaus jede Wohnung, welche die Voraussetzungen von § 249 Abs. 10 BewG erfüllt, einzeln bewertet werden, was offenbar in Widerspruch zur gesetzgeberischen Konzeption steht, welche für (ungeteilte) Mehrfamilienhäuser eine Bewertung als Mietwohngrundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG vorsieht. Deshalb geht auch die Auffassung des Beklagten fehl, es seien nach der Verkehrsanschauung generell mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen, wenn sich in einem Gebäude mehrere räumlich voneinander getrennte Wohnungen befinden. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen geht die Verkehrsanschauung gerade nicht von mehreren wirtschaftlichen Einheiten aus. Zudem fehlt im hiesigen Fall – wie auch im Fall eines nicht nach dem WEG geteilten Mehrfamilienhauses – die gesonderte Verkehrsfähigkeit der einzelnen Wohnungen; u. a. auf die selbständige Veräußerbarkeit kommt es für die Abgrenzung einer wirtschaftlichen Einheit aber an (BFH, Urteil vom 21.05.1993 VIII R 10/92, BFH/NV 1994, 94, II. 1. b) bb) der Gründe m. w. N.). Insoweit widerspricht die Einordnung als eine wirtschaftliche Einheit gerade nicht der Verkehrsauffassung und es liegt keine Ausnahme von der Bildung einer einzigen alle Wohnungen umfassenden wirtschaftlichen Einheit vor. Die Klägerin könnte ihr alle Wohnungen in Haus ... umfassendes Wohnungseigentum nur im Ganzen veräußern, während eine Veräußerung einer einzelnen Wohnung eine Änderung der Teilungserklärung erfordern würde. Soweit der Beklagte auf A 249.5 Abs. 3 AEBewGrSt 2025 verweist und dort wiederum auf das Urteil des BFH vom 01.08.1990 (II R 46/88, BStBl II 1990, 1016) verwiesen wird, betraf dieses BFH-Urteil den hier nicht vorliegenden und mit der hiesigen Sachlage nicht vergleichbaren Fall, dass mehrere Wohnungen zwar auf demselben gemeinschaftlichen Grundbuchblatt eingetragen waren, es sich aber um mehrere zivilrechtlich eigenständige Wohnungseigentume nach dem WEG handelte.

23 g) Unerheblich ist, ob die Wohnungen jeweils an verschiedene Mieter vermietet sind, weil dies auch bei den Wohnungen in einem ungeteilten Mehrfamilienhaus regelmäßig der Fall ist.

24 h) Nicht weiter führt der Gedanke, dass bewertungsrechtlich das Wohnungseigentum bereits dann als entstanden gilt, wenn die Teilungserklärung beurkundet ist und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist. Dies betrifft die Frage, ab wann in zeitlicher Hinsicht ein Wohnungseigentum vorliegt, hat aber nichts mit der Frage zu tun, welchen Umfang das zu bewertende Wohnungseigentum in räumlicher Hinsicht hat.

25 i) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Einschätzung der Beiständin des Beklagten kann der den einzelnen Wohnungen in Haus ... zuzuordnende Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum auch nicht einfach in der Weise errechnet werden, dass der gesamte, auf Haus ... entfallende Miteigentumsanteil nach den Wohnflächen der einzelnen Wohnungen aufgeteilt wird. Es unterliegt nämlich wohnungseigentumsrechtlich der freien Gestaltung der Wohnungseigentümer, in welchem Verhältnis die Miteigentumsanteile zueinanderstehen sollen (Armbrüster in Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 3 Weg, Rn. 40 ff. m. w. N.; § 6 WEG, Rn. 12 m. w. N., § 8 Weg, Rn. 11); eine rechtliche Vorgabe dahingehend, dass die Miteigentumsanteile den Wohnflächenverhältnissen folgen müssten, besteht also nicht. Die vom Beklagten präferierte Einzelbewertung der Wohnungen in Haus ... würde sich also auch in dieser Hinsicht von den zivilrechtlichen Vorgaben lösen, ohne dass insoweit spezifisch bewertungsrechtliche Vorschriften ersichtlich sind, welche eine solche Abweichung nahelegen würden. Selbst wenn eine Ausnahme von der Bildung einer wirtschaftlichen Einheit vorläge, wäre die Aufteilung nach der Wohnfläche nicht zwingend. So wäre etwa zu prüfen, ob den Erdgeschosswohnungen ein Gartenanteil zuzurechnen wäre.

26 j) Im Übrigen hat der BFH bereits zum früheren Einheitswertrecht entschieden, dass in dem Fall, dass ein Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehr als einer abgeschlossenen Raumeinheit verbunden ist, das Wohnungseigentum insgesamt ein Grundstück i. S. des BewG (eine wirtschaftliche Einheit) bildet, wenn - was hier der Fall ist - die Raumeinheiten entweder unmittelbar neben- oder unmittelbar untereinander angeordnet sind (BFH, Urteil vom 01.04.1987 II R 79/86, BStBl II 1987, 840). Die neuen Regelungen des Grundsteuerwertrechts sind aber in allen für die hiesige Streitfrage relevanten Belangen mit den Regelungen des früheren Einheitswertrechts vergleichbar.

27 § 68 Abs. 1 Nr. 3 BewG entspricht inhaltlich § 243 Abs. 1 Nr. 3 BewG; hier wie dort wird das Wohnungseigentum und das Teileigentum als zum Grundvermögen gehörend bezeichnet. Auch in Bezug auf den Regelungsgehalt von §§ 70 Abs. 1, 93 Abs. 1 Satz 1 BewG stellt sich die Rechtslage im neuen grundsteuerlichen Bewertungsrecht im Ergebnis unverändert dar: Nach § 70 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück im Sinne des BewG. Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit (§ 93 Abs. 1 Satz 1 BewG). Nunmehr regelt § 244 Abs. 1 BewG, was bisher in § 70 Abs. 1 BewG geregelt war, und nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG gelten als Grundstück auch jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem WEG. Auch die Fiktion in § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG sagt nichts darüber aus, in welchem Zeitpunkt die selbständige wirtschaftliche Einheit Wohnungseigentum entsteht, sondern setzt ihr Bestehen voraus. Auch § 244 Abs. 1 BewG knüpft im Übrigen an § 2 BewG an (Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Aufl. 2025, § 244 BewG, Rn. 4).

28 k) Ein Gleichheitsverstoß liegt nicht vor. Ein nur eine einzelne abgeschlossene Wohnung umfassendes Wohnungseigentum und eine mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten umfassende wirtschaftliche Einheit (sei es in Gestalt eines einheitenübergreifenden Wohnungs- oder Teileigentums, sei es in Gestalt eines Zweifamilienhauses, Mietwohngrundstücks, Geschäftsgrundstücks oder gemischt genutzten Grundstücks) sind nicht wesentlich gleich i. S. d. Art. 3 Abs. 1 GG. Im Übrigen ergeben sich hier auch keine unangemessenen Gestaltungsspielräume. Auch der Beklagte stellt nicht in Abrede, dass ein Hauseigentümer die grundsteuerliche Bewertung beeinflussen kann, indem er entweder eine Teilung nach dem WEG vornimmt oder das Objekt ungeteilt belässt. Eine gleichheitsrechtlich strukturell unterschiedliche Beeinflussungsmöglichkeit ist auch darin nicht zu sehen, dass der Immobilieneigentümer im Falle der Teilung nach dem WEG Einfluss auf den Umfang der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten nehmen kann.

29 l) Bei der Grundbesitzwertfeststellung entspricht es auch der Auffassung der Verwaltung, dass, wenn bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden sind, sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen seien, wenn auch die Verwaltung dies im Einzelnen von der baulichen Ausgestaltung und der Belegenheit der Wohnungen abhängig machen will (R B 181.2 Abs. 3 Satz 2 ff. der Erbschaftsteuer-Richtlinien -ErbStR- 2019). Das Grundbesitzwertrecht ist dem Grundsteuerwertrecht insoweit vergleichbar, als sowohl § 181 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG als auch § 249 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG das Wohnungseigentum als eigenständige Grundstücksart ansehen und wortgleich entsprechend § 1 Abs. 2 WEG definieren.

30 m) Im einstweiligen Rechtsschutzverfahren hat der Senat bereits bei summarischer Prüfung ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Einzelbewertung einer Wohnung i. S. d. § 249 Abs. 10 BewG, die Teil eines mehrere Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten umfassenden Wohnungs- oder Teileigentums nach § 1 WEG ist, geäußert (Senatsbeschluss vom 18.02.2026 3 V 3015/26, juris). Bei abschließender Prüfung im hiesigen Verfahren kommt der Senat auf Grundlage der vorstehenden Erwägungen zu der Auffassung, dass in einem solchen Fall grundsätzlich das gesamte, mehrere Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecke genutzte Einheiten umfassende Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 WEG die zu bewertende wirtschaftliche Einheit i. S. d. §§ 2, 219 Abs. 1, 244 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3 BewG darstellt.

31 2. a) Nach diesen Rechtsgrundsätzen ist der angefochtene Bescheid aufzuheben, weil er eine nicht existente wirtschaftliche Einheit betrifft (vgl. Senatsurteil vom 11.02.2026 3 K 3066/21, juris, I. 2. d) aa) der Gründe m. w. N., zu der in dieser Hinsicht rechtlich gleich zu beurteilenden Grundbesitzwertfeststellung). Die hiesige Wohnung Nr. ... ist keine eigenständige wirtschaftliche Einheit, sondern Teil einer größeren, das Sondereigentum an allen Wohnungen in Haus ... in Verbindung mit dem einheitlichen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum umfassenden, wirtschaftlichen Einheit.

32 b) Wie die Bewertung dieser wirtschaftlichen Einheit nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG konkret zu erfolgen hat, hat der Senat im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.

33 II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.

34 Die Feststellung der Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren beruht auf § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO.

35 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung -ZPO-.

36 Die Revision wird nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen, ob und ggf. unter welchen weiteren Voraussetzungen bei einem zivilrechtlich einheitlichen Wohnungseigentum, welches aus mehreren Wohnungen i. S. d. § 249 Abs. 10 BewG besteht, der Grundsteuerwert für eine gesamte, sämtliche Wohnungen umfassende wirtschaftliche Einheit oder für jede einzelne Wohnung festzustellen ist.

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