VG Berlin 8. Kammer — 8 K 1/26 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-02

Aktenzeichen: 8 K 1/26

ECLI: ECLI:DE:VGBE:2026:0402.8K1.26.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 27 WoFG, § 27 Abs 3 S 5 WoFG

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt einen Wohnberechtigungsschein.

2 Die Klägerin ist Miteigentümerin zu 50 Prozent der von ihr allein bewohnten, 74 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Sie beantragte im August 2025 beim Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) einen Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf. Die Klägerin gab an, keinen Kontakt zum Miteigentümer der Wohnung zu haben, der sich in Wohnungsangelegenheiten nie kooperativ zeige. Das Bezirksamt lehnte den Antrag mit Bescheid vom 23. September 2025 ab und begründete dies damit, dass die Erteilung nicht gerechtfertigt wäre, weil die Klägerin mit ihrem Miteigentumsanteil über ein Vermögen von 75.000,00 Euro verfüge.

3 Dem widersprach die Klägerin mit einem am 1. Oktober 2025 beim Bezirksamt eingegangenen Schreiben. Zur Begründung führte sie insbesondere aus, sie verfüge lediglich über eine kleine Rente und aufgrund des schwierigen Verhältnisses zum Miteigentümer sei es bisher nicht möglich gewesen, die Wohnung gemeinsam oder anteilig zu verkaufen. Dieser habe kein Interesse am Verkauf. Denkbar sei allenfalls eine Zwangsversteigerung und der Kaufpreis dafür sei spekulativ. Zudem müsse sie vor der Veräußerung der Wohnung eine neue Wohnung auf der Grundlage ihres geringen Einkommens finden. Dies sei ohne Wohnberechtigungsschein für sie als alleinlebende, 74jährige Frau mit einem Grad der Behinderung von 50 schwer.

4 Die Klägerin hat am 5. Januar 2026 Klage erhoben, mit der sie zunächst die Verpflichtung des Beklagten begehrte, über ihren Widerspruch zu entscheiden.

5 Mit Widerspruchsbescheid vom 6. Januar 2026, der Klägerin zugestellt am 14. Januar 2026, wies das Bezirksamt den Widerspruch als unbegründet zurück. Unter Verweis auf § 27 Abs. 3 S. 5 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung - WoFG - führte es aus, der Gesetzgeber habe die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines bei großem Vermögen eines Haushaltsangehörigen ausschließen wollen. Für die Bestimmung eines großen Vermögens seien die Vermögensgrenzen aus dem Wohngeldrecht und dem Recht des Bürgergeldes heranzuziehen. Diese Grenzen überschreite die Klägerin mit ihrem Miteigentumsanteil, der ausgehend von dem zur Ermittlung der Grundsteuer durch das Finanzamt festgestellten Verkehrswert der Wohnung von 154.200,00 Euro mit 75.000,00 Euro anzusetzen sei. Der Klägerin sei zuzumuten, ihren Wohnbedarf aus ihrem Vermögen zu decken. Sie könne ihren Miteigentumsanteil beispielsweise auf einem Immobilienportal selbst zum Verkauf anbieten. Nicht ausgeschlossen erscheine zudem, vertraglich zu regeln, dass sie erst ausziehe, wenn sie eine neue Wohnung gefunden habe.

6 Die Klägerin hat mit einem am 19. Februar 2026 eingegangenen Schriftsatz deutlich gemacht, das Klageverfahren auch nach Erlass des Widerspruchsbescheides fortführen zu wollen. Zur Begründung hat sie auf § 27 Abs. 3 S. 4 Nr. 1 WoFG verwiesen und geltend gemacht, es liege eine besondere Härte vor. Sie lebe von einer kleinen Rente, habe nach einer Krebserkrankung nun einen Grad der Behinderung von 80, sei erheblich gehbehindert und habe große Schwierigkeiten, ihre fahrstuhllose Wohnung im zweiten Obergeschoss zu erreichen. Der Miteigentümer der Wohnung bedränge sie psychisch. Sie müsse aus diesen Gründen dringend in eine andere Wohnung ziehen, habe aber mit ihrem kleinen Einkommen auf dem Wohnungsmarkt keine Chance. Bevor sie nicht aus der Wohnung ausziehe, könne sie die Wohnung nicht verkaufen. Im Fall ihres Umzuges in eine Einraumwohnung würde ihre Zweiraumwohnung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.

7 Die Klägerin beantragt schriftsätzlich sinngemäß,

8 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 23. September 2025 in Gestalt des Widerspruchbescheides desselben vom 6. Januar 2026 zu verpflichten, ihr einen Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf zu erteilen.

9 Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

10 die Klage abzuweisen.

11 Er verweist auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid und macht darüber hinaus geltend, die Klägerin habe bisher keine Anstrengungen unternommen, die Immobilie zu veräußern oder zu verwerten.

12 Mit Schriftsätzen vom 13. und 20. März 2026 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch die Berichterstatterin ohne mündliche Verhandlung erklärt.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe

14 Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Berichterstatterin über die Klage ohne mündliche Verhandlung (§§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

15 A. Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die ablehnende Entscheidung des Bezirksamtes ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO), diese hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines mit besonderem Wohnbedarf.

16 I. Die Verpflichtungsklage ist zulässig. Die Klägerin hat den zurückweisenden Widerspruchsbescheid in ihre zunächst zulässig als Untätigkeitsklage (vgl. § 75 VwGO) erhobene Klage wirksam einbezogen. Der Umstand, dass die Klägerin erst mit einem am 19. Februar 2026 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Schriftsatz deutlich gemacht hat, das Klageverfahren auch nach Erlass des ihr bereits am 14. Januar 2026 zugestellten Widerspruchsbescheides fortführen zu wollen, steht dem nicht entgegen. Im Fall einer zulässigen Untätigkeitsklage ist der während des gerichtlichen Verfahrens ergangene Widerspruchsbescheid automatisch in die Klage einbezogen, ohne dass es dafür fristgebundener Verfahrenshandlungen der Klägerseite bedarf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 2021 - 10 B 4/20 -, juris Rn. 8 f.; s.a. VG Cottbus, Urteil vom 17. März 2022 - 6 K 1617/28 -, juris Rn. 23).

17 II. Die Verpflichtungsklage ist unbegründet. Rechtsgrundlage für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines ist § 5 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen - WoBindG - in Verbindung mit § 27 WoFG. Gemäß § 5 WoBindG wird die Bescheinigung über die Wohnberechtigung (Wohnberechtigungsschein) in entsprechender Anwendung des § 27 Abs. 1 bis 5 WoFG erteilt.

18 Gemäß § 27 Abs. 3 WoFG ist der Wohnberechtigungsschein zu erteilen, wenn vom Wohnungssuchenden und seinen Haushaltsangehörigen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG eingehalten wird. Hat ein Land nach § 9 Abs. 3 WoFG eine Abweichung von der Einkommensgrenze festgelegt, ist der Wohnberechtigungsschein unter Zugrundelegung dieser abweichenden Einkommensgrenze zu erteilen. In dem Wohnberechtigungsschein ist anzugeben, welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird. Der Wohnberechtigungsschein kann in Abweichung von der Einkommensgrenze nach Satz 1 oder 2 mit Geltung für das Gebiet eines Landes erteilt werden, wenn 1. die Versagung für den Wohnungssuchenden eine besondere Härte bedeuten würde oder 2. der Wohnungssuchende durch den Bezug der Wohnung eine andere geförderte Wohnung freimacht, deren Miete, bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche, niedriger ist oder deren Größe die für ihn maßgebliche Wohnungsgröße übersteigt.Die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins ist zu versagen, wenn sie auch bei Einhaltung der nach Satz 1 oder 2 maßgeblichen Einkommensgrenze offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre.

19 Nach diesen Maßgaben war die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins zu versagen.

20 Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Klägerin die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 und 3 WoFG einhält. Für die Ausnahmetatbestände des § 27 Abs. 3 S. 4 WoFG, auf die sich die Klägerin beruft, ist folglich kein Raum, denn diese setzen eine Überschreitung der Einkommensgrenze voraus. Selbst wenn die Klägerin die Einkommensgrenze überschreiten würde, könnte sie sich nicht mit Erfolg auf § 27 Abs. 3 S. 4 WoFG berufen. Mit dem von der Klägerin begehrten Umzug in eine geförderte Wohnung würde keine andere geförderte Wohnung frei, denn die Wohnung der Klägerin ist keine „andere geförderte Wohnung“ im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 4 Nr. 2 WoFG. Die Versagung des begehrten Wohnberechtigungsscheines würde für die Klägerin auch keine besondere Härte im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 4 Nr. 1 WoFG bedeuten, denn sie lebt in einer Wohnung, die in ihrem Miteigentum steht, deren Verlust ihr nicht droht und die sie trotz fehlenden Fahrstuhls und erheblicher Gehbehinderung weiterhin erreichen kann.

21 Die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins wäre offensichtlich nicht gerechtfertigt. Der Begründung des Gesetzentwurfs ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber mit der Regelung in § 27 Abs. 3 S. 5 WoFG Missbrauchsmöglichkeiten ausschließen wollte. Das Vorhandensein eines großen Vermögens bei einem Haushaltsangehörigen hat der Gesetzgeber ausdrücklich als einen Fall erkannt, bei dem die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre (BT-Drs. 14/5538 Seite 59). Die Regelung beruht auf dem Gedanken, dass mit der Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheines nur die Haushalte bei der Versorgung mit sozialem Mietwohnraum begünstigt werden sollen, die sich sonst am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können (vgl. § 1 Abs. 2 WoFG). Wer dagegen über ein großes Vermögen verfügt, dessen Einsatz ihm zur Deckung des jeweiligen Wohnbedarfs zuzumuten ist, soll mangels Bedürftigkeit nicht die Unterstützung der Allgemeinheit in Gestalt des knappen Guts des öffentlich geförderten Wohnraums in Anspruch nehmen können (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 17. Januar 2017 - 7 A 209/16 -, juris Rn. 26). Denn der Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein knüpft zuvörderst an die finanzielle Bedürftigkeit der Wohnungssuchenden und nicht an andere Umstände, wie beispielsweise deren gesundheitliche Situation oder konkrete Wohnsituation an.

22 Die Klägerin verfügt mit ihrem hälftigen Miteigentum an der 74 Quadratmeter großen Zweiraumwohnung über ein großes Vermögen. Der vom Bezirksamt in Ansatz gebrachte Wert von 75.000,00 Euro, der sich an dem vom Finanzamt für die Grundsteuerfestsetzung festgestellten Grundstückswert von 154.200,00 Euro (entspricht 2.083,00 Euro pro Quadratmeter) orientiert, ist nachvollziehbar und wird von der Klägerin nicht substantiiert bestritten. Die Angabe eines Wohnungswertes von 250.000,00 Euro, die die von der Klägerin zur Unterstützung herangezogene Mieterberatungsstelle gegenüber dem Bezirksamt gemacht hat, spricht dafür, dass die Klägerin sogar von einem höheren Wert ausgeht. Der Hinweis der Klägerin im Widerspruchsschreiben, wonach der Kaufpreis im Fall einer Zwangsversteigerung spekulativ sei, vermag die Höhe des vom Bezirksamt in Ansatz gebrachten Wertes nicht infrage zu stellen.

23 Miteigentum mit einem Wert von jedenfalls 61.000,00 Euro stellt ein großes Vermögen dar. Ob die Grenze für die Annahme eines großen Vermögens in Anlehnung an die bisher im Wohngeldrecht geltende Grenze von 61.000,00 Euro oder in Anlehnung an die nach § 12 Abs. 4 SGB II geltende Grenze von 40.000,00 Euro zu ziehen ist (vgl. zur neuen, an den Regelungen des SGB II orientierten Rechtsprechung im Wohngeldrecht: VG Berlin, Urteil vom 10. Dezember 2024 - 21 K 298/23 -, juris Rn. 26), bedarf keiner Entscheidung. Der Wert des Miteigentumsanteils der Klägerin übersteigt auch die höhere Wertgrenze.

24 Der Klägerin ist der Einsatz ihres Miteigentums zur Deckung ihres Wohnbedarfs, der aus ihrer Sicht in einer barrierefrei zugänglichen Wohnung besteht, zuzumuten. Zwar erscheint die Veräußerung der gesamten in ihrem Miteigentum stehenden Wohnung ohne Einverständnis des anderen Eigentümers ausgeschlossen. Das Bezirksamt hat der Klägerin jedoch mit dem Hinweis auf die Möglichkeit der selbständigen Veräußerung nur ihres Miteigentums mit Hilfe eines Immobilienportals und einer vertraglichen Regelung über den Zeitpunkt eines etwaigen Auszuges einen nicht von vornherein aussichtslosen Weg aufgezeigt. Erschwernisse bei dem Einsatz von Vermögen zur Deckung des Wohnbedarfs und hier konkret bei der Veräußerung des Miteigentums zum Zwecke der Umwandlung von Grundstücks- in Barvermögen und der erforderlichen Suche nach einer barrierefrei zugänglichen Wohnung begründen keine Unzumutbarkeit.

25 Unabhängig vom Vorstehenden hat die Klägerin bisher weder auch nur aufgezeigt noch nachgewiesen, dass und gegebenenfalls welche konkreten Maßnahmen sie ergriffen hat, um mit dem Miteigentümer über eine Veräußerung der Wohnung zu verhandeln. Sie hat dazu bisher nur pauschal angegeben, sie habe keinen Kontakt zu ihm und er verhalte sich nie kooperativ, wenn es um Wohnungsangelegenheiten gehe (Schreiben vom 10. September 2025), sie habe ein schwieriges Verhältnis zum Miteigentümer der Wohnung und daher sei es bisher nicht möglich gewesen, die Wohnung gemeinsam oder auch nur anteilig zu verkaufen und der Miteigentümer habe kein Interesse, die Wohnung zu verkaufen (Widerspruchsbegründung), sie stehe in einer konfliktbeladenen Beziehung zum Miteigentümer (E-Mail der Mieterberatung vom 10. November 2025) und der Miteigentümer bedränge sie psychisch (Schriftsatz vom 17. Februar 2026).

26 Weder von vornherein aussichtslos oder unzumutbar erscheint überdies der Einsatz des Miteigentums in Gestalt einer Vermietung und einer damit einhergehenden Generierung eines regelmäßigen Einkommens.

27 B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 1 und 2 ZPO.

28 C. Das Verfahren ist gemäß § 188 S. 2 Halbs. 1 VwGO gerichtskostenfrei (vgl. VG Berlin, Urteil vom 5. Januar 2026 - VG 8 K 331/25 -).

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