LG Berlin II 56. Zivilkammer — 56 S 12/25 WEG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-10

Aktenzeichen: 56 S 12/25 WEG

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

1. Die gesetzlich bestimmten Aufgaben des Verwaltungsbeirats können nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer erweitert werden. Die Wohnungseigentümer sind auch nicht im Einzelfall befugt, dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss zusätzliche Aufgaben zu übertragen. Die Regelung des § 27 Abs. 2 WEG, nach der Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss erweitert werden können, ist nicht entsprechend anzuwenden.

2. Bei Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, die die Bildung von Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz vorsieht, ist zu beachten, dass Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen müssen. Fehlt es an einer eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, verbleibt es bei der Kompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Verfahrensgang

vorgehend AG Lichtenberg, 28. Januar 2025, 19 C 5002/24

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das am 28.01.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg, Az. 19 C 5002/24, dahin abgeändert, dass auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 04.07.2024 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 19, 20, 23 und 29 für ungültig erklärt werden.

2. Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu 16 % und die Beklagte zu 84 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden den Klägern zu 15 % und der Beklagten zu 85 % auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umfasst 492 Einheiten, die in zehn aneinander angrenzenden Mehrfamilienhäusern untergebracht sind.

2 Nach § 9 der Gemeinschaftsordnung vom 24.04.1997 zur UR-Nr. 285/1997 des Notars xxx in Berlin wurden zum Zweck der Verwaltung und Bewirtschaftung der beklagten Gemeinschaft zehn Wirtschaftseinheiten gebildet. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgenannte Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO), Anlage K1, Bezug genommen.

3 Die Kläger wenden sich mit der Klage gegen die auf der Eigentümerversammlung am 04.07.2024 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 13, 14, 18, 19, 20, 21, 23, 29, 30 gefassten Beschlüsse. Wegen des Inhalts der Beschlüsse wird auf die Versammlungsniederschrift (Anlage K3) verwiesen.

4 Hinsichtlich des weiteren Sachverhalts sowie des Parteivorbringens in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

5 Das Amtsgericht hat mit am 28.01.2025 verkündeten Urteil die Beschlüsse zu den TOP 13, 14, 18, 30 für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

6 Zur Begründung der Klageabweisung hat das Amtsgericht u. a. ausgeführt, für den Beschluss zu TOP 19 zum Brandschutz fehle es nicht an der Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft. Das WEG siehe dinglich selbständige Untergemeinschaften nicht vor. Der Brandschutz betreffe die Sicherheit der gesamten WEG-Anlage. Es handele sich um eine Angelegenheit, die sich keiner Wirtschaftseinheit zuordnen lasse. Die Regelung zur Mitwirkung des Beirats sei nicht zu beanstanden, denn nach § 29 Abs. 2 WEG unterstütze und überwache er den Verwalter. Die im Beschluss festgesetzte „Abstimmung“ sei die Unterstützung des Verwalters; die „Genehmigung“ sei Ausfluss der Überwachungspflicht. Auch für den Beschluss zu TOP 20 fehle es nicht an der Beschlusskompetenz. Die Sanierung der Abwasserstränge und Grundleitungen betreffe die Sicherheit und das Funktionieren der Gesamtgemeinschaft. Entsprechendes gelte für den Beschluss zu TOP 21. Unstreitig habe die Hausverwaltung in diesem Zusammenhang mehrere Angebote eingeholt. Es erschließe sich nicht, weshalb es unzumutbar sei, diese Angebote im Kundenportal der Verwaltung einzusehen. Auch der zu TOP 23 gefasste Beschluss sei weder nichtig noch rechtswidrig. Das Amtsgericht hat weiter ausgeführt, die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 29 habe keinen Erfolg, da nach § 8 Abs. 4 S. 2 GO der Verwalter die Nutzung eines Gemeinschaftsraumes festlegen könne, wenn die Bewohner des jeweiligen Hausaufganges keine Entscheidung mit Zweidrittelmehrheit treffen. Die Eigentümer könnten die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG einschränken und die Entscheidungsbefugnis an sich ziehen.

7 Gegen das ihnen am 10.02.2025 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit der am 28.02.2025 eingegangen Berufung, die sie innerhalb der verlängerten Frist begründet haben.

8 Mit ihrem Rechtsmittel wiederholen und vertiefen die Kläger ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie halten die Beschlüsse zu den TOP 19, 20 und 21 für nichtig, da es der Gesamtgemeinschaft an der nötigen Beschlusskompetenz fehle. Die Beschlüsse berücksichtigten nicht die Trennung der Wirtschaftseinheiten. Diese müssten nach der Gemeinschaftsordnung getrennt über Instandsetzungsmaßnahmen an den Gebäudeteilen beschließen, die ihnen zuzuordnen seien. Eine solche Zuordnung sei bei den zu TOP 19, 20 und 21 beschlossenen Maßnahmen möglich. Die Abwasserversorgungsleitungen (TOP 20) seien nach Untergemeinschaften zu trennen. Die Absperrventile (TOP 21) gehörten zu den senkrechten Strängen in jedem Hausaufgang und seien unabhängig von anderen Wirtschaftseinheiten. Jede Wirtschaftseinheit habe eine eigene Kaltwasserleitung. Zu TOP 19 stelle sich nur die Frage der Instandsetzung nach den allgemeinen Regeln der Technik, denn der Brandschutz aus der Baugenehmigung habe weiter Bestand. Die Kläger meinen, nur die jeweilige Untergemeinschaft habe die Kompetenz, über die Entnahme der Gelder aus der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft zu beschließen.

9 Die Kläger machen geltend, bei den Beschlüssen zu den TOP 19, 20, 21 und 23 sei nicht beachtet worden, dass nach dem Verwaltervertrag ab einer Summe von 10.000,- € mindestens fünf Angebote einzuholen seien. Nach den Beschlüssen sei unklar, wer entscheiden solle, soweit geregelt sei, dass die Beauftragung in Abstimmung und nach Genehmigung des Verwaltungsbeirats geschehen soll. Dem Verwaltungsbeirat komme eine solche Kompetenz auch nicht zu.

10 Die Kläger halten die Entscheidung zu TOP 29 für fehlerhaft, da nicht ersichtlich sei, dass man versucht habe, einen Beschluss der Untergemeinschaft zu erreichen. Die Vereinbarung in § 12 Abs. 1 GO könne nicht durch einen Mehrheitsbeschluss ausgehebelt werden.

11 Die Kläger beantragen,

12 das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 28.01.2025 aufzuheben, soweit der Klage nicht stattgegeben wurde, und die Tagesordnungspunkte 19, 20, 21, 23, 29 der Eigentümerversammlung vom 04.07.2024 für ungültig zu erklären,

13 Die Beklagte beantragt,

14 die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

15 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie meint, für die Beschlüsse zu den TOP 19, 20 und 21 sei eine Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft gegeben. Der Brandschutz betreffe die Sicherheit und Funktionsweise der gesamten Anlage. Die Versorgungsleitungen bezögen sich nach § 9 Abs. 3 GO auf die gesamte Wohnanlage, wenn sie nicht einer Wirtschaftseinheit zugeordnet werden könnten. Die Absperrventile dienten der Versorgung mehrerer Wohnungen. In der Gesamtanlage bestünden zwei Heizkreisläufe, die komplett geleert werden müssten, um den Austausch der Absperrventile zu realisieren.

16 Die Beklagte meint, zu TOP 21 hätten die Kläger zu spät gerügt, dass die Verwaltung keine ausreichenden Vergleichsangebote eingeholt habe. Die Beklagte ist der Auffassung, bei dem Beschluss zu TOP 29 handele es sich um einen Beschluss untergeordneter Bedeutung. Eine wesentliche Veränderung oder Verpflichtung der Wohnungseigentümer sei dadurch nicht entstanden. Der betroffene Trockenraum werde als solcher weiter genutzt. Eine einschränkende Regelung erfolge nur in Bezug auf die Sprechstunden der Verwaltung und der Verwaltungsbeiräte.

17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

II.

18 1. Die Berufung der Kläger ist zulässig. Die Form- und Fristvorschriften für die Einlegung und Begründung der Berufung gemäß der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die für die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht.

19 2. Die Berufung ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

20 a) Die in der Eigentümerversammlung vom 04.07.2024 zu den TOP 19, 20, 23 gefassten Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, da sie eine Erweiterung der gesetzlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats enthalten und die Eigentümer nicht befugt waren, hierüber durch Beschluss zu entscheiden.

21 Die vorgenannten Beschlüsse sehen jeweils vor, dass der Verwalter beauftragt wird, zu einer näher bezeichneten Maßnahme Kostenangebote von Ingenieurbüros bzw. Fachfirmen einzuholen und das geeignetste Büro bzw. die geeignetste Fachfirma in Abstimmung mit und nach Genehmigung durch den Verwaltungsbeirat auszuwählen und zu beauftragen.

22 aa) Soweit danach die Tätigkeit des Verwalters in Abstimmung mit und nach Genehmigung durch den Verwaltungsbeirat zu erfolgen hat, gehen die Beschlüsse über die gesetzlich normierten Kompetenzen des Verwaltungsbeirats hinaus. Nach der Regelung in § 29 Abs. 2 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben; dabei soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Gesetzlich weiter geregelte Aufgaben des Verwaltungsbeirats betreffen die Vertretung gegenüber dem Verwalter, die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Versammlungsniederschrift (§§ 9b Abs. 2, § 24 Abs. 3 und 6 WEG). Nach den hier angefochtenen Beschlüssen zu den TOP 19, 20, 23 hat der Verwalter den Beirat bei Auswahl und Beauftragung des Ingenieurbüros bzw. der Fachfirma aber nicht nur zur Unterstützung heranzuziehen, worauf der Begriff der „Abstimmung“ hindeutet, sondern bedarf hierzu auch seiner Genehmigung, mithin seiner nachträglichen Zustimmung (vgl. § 184 Abs. 1 BGB). Die interne Entscheidung über die Auswahl und Beauftragung des Ingenieurbüros bzw. der Fachfirma läge damit nicht allein bei dem Verwalter, sondern auch beim Verwaltungsbeirat.

23 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stellt sich dieses Genehmigungserfordernis nicht als Ausfluss der in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG geregelten Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirats dar. Denn Überwachung des Verwalters bedeutet nur die Kontrolle und Prüfung des Verwalterhandelns, begründet jedoch keine eigene Entscheidungsbefugnis. Zu der gesetzlich geregelten Überwachung des Verwalterhandelns ist in der Kommentarliteratur nur umstritten, ob diese umfangreich dahin zu verstehen ist, dass sie eine Prüfung der Rechts- und Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung beinhaltet und die Beratung des Verwalters einschließt (vgl. Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 29 WEG, Rn. 3), oder ob eine umfassende Prüfpflicht des Beirats nicht vorgesehen ist (vgl. Riecke in: Niedenführ, WEG, § 29 WoEigG, Rn. 23). Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass der Verwaltungsbeirat nicht befugt ist, dem Verwalter Weisungen zu erteilen (vgl. Riecke in: Niedenführ, WEG, § 29 WoEigG, Rn. 23; Bärmann/Pick/Fichtner, 21. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 90; Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 29 WEG, Rn. 3). Etwas anderes folgt nicht aus der Gesetzesbegründung zu § 29 Abs. 2 WEG. Danach soll durch die Überwachungsbefugnis zwar der gestiegenen Rolle des Verwaltungsbeirates Rechnung getragen werden. Indes wird betont, dass die Neuregelung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG dem Beirat nicht das Recht verleihe, sich Kompetenzen des Verwalters anzueignen (vgl. BT-Drs. 19/22634, S. 47). Auch sollen weitergehende Prüfungspflichten des Verwaltungsbeirates nicht geregelt werden, da dies zu einer Überlastung des Verwaltungsbeirats mit der Konsequenz führen könnte, interessierte Wohnungseigentümer von einer Mitgliedschaft im Beirat abzuschrecken (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 78). Mit dieser Intention des Gesetzgebers ist eine Auslegung der Überwachungspflicht des Verwaltungsbeirates dahingehend, dass sie auch eine interne Genehmigung der Verwaltertätigkeit oder sonstige Entscheidungsbefugnisse umfasse, nicht vereinbar (vgl. Münchener Kommentar zum BGB/Burgmair, 10. Aufl. 2026, WEG § 29, Rn. 29 f.).

24 bb) Eine Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse des Verwaltungsbeirats kann zwar nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer erfolgen (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 5, 85; Münchener Kommentar zum BGB/Burgmair, 10. Aufl. 2026, WEG § 29 Rn. 32). Die Gemeinschaftsordnung der Beklagten sieht eine Erweiterung der Aufgaben des Verwaltungsbeirates jedoch nicht vor. Die Regelung in § 33 Abs. 5 GO verweist hinsichtlich der Aufgaben des Verwaltungsbeirats auf das Wohnungseigentumsgesetz.

25 cc) Die Wohnungseigentümer waren hingegen nicht befugt, die Befugnisse des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss zu erweitern und dem Beirat die Aufgabe zu übertragen, die vom Verwalter getroffene Auswahl eines Ingenieurbüros oder einer Fachfirma zu genehmigen.

26 (1) Denn von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelungen können nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG getroffen werden, soweit nicht durch Gesetz oder Vereinbarung den Wohnungseigentümern eine Kompetenz zur Beschlussfassung eingeräumt wird. Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die Gemeinschaftsordnung der Beklagten enthalten eine Regelung, die es den Wohnungseigentümern gestattet, die Befugnisse des Verwaltungsbeirats durch Beschluss zu erweitern. Eine Beschlusskompetenz besteht gemäß § 29 Abs. 1 WEG nur für die Bestellung zum Mitglied des Verwaltungsbeirats.

27 (2) Zwar wird es in der Kommentarliteratur teilweise für zulässig erachtet, dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss im Einzelfall zusätzliche Befugnisse zuzuweisen, etwa dergestalt, dass er einem bestimmten Verwalterhandeln zustimmen muss (vgl. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 64; Münchener Kommentar zum BGB/Burgmair, 10. Aufl. 2026, WEG § 29 Rn. 33; Geiben in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 29 WEG, Rn. 65). Hierbei soll es sich um eine nähere Definition der Befugnisse des Verwaltungsbeirats handeln (vgl. Bärmann/Pick/Fichtner, 21. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 112; Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 29 WoEigG, Rn. 55). Diese Auffassung nimmt Bezug auf Rechtsprechung, nach der es für zulässig gehalten wurde, dem Verwaltungsbeirat - ebenso wie dem Verwalter - für einen bestimmten Einzelfall Aufgaben zu übertragen, sofern die zwingenden Mindestbefugnisse des Verwalters und der unentziehbare Kernbereich des Wohnungseigentums nicht tangiert werden und die Ermächtigung nicht zu einem für den Wohnungseigentümer unüberschaubaren finanziellen Risiko führt (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 10. September 2003 – 24 W 141/02 –, Rn. 35, juris; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 10.06.1987 - 3 W 53/87 -, MDR 1987, 938; LG Hamburg, Urteil vom 19. September 2018 – 318 S 71/17 –, Rn. 61, juris).

28 (3) An die vorgenannten Grundsätze kann seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zur Begründung einer Beschlusskompetenz nicht mehr angeknüpft werden. Denn jetzt ist in § 27 Abs. 2 WEG speziell geregelt, dass die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Während hiermit eine Beschlusskompetenz für die Übertragung zusätzlicher Befugnisse auf den Verwalter ausdrücklich geregelt wurde, hat der Gesetzgeber eine Beschlusskompetenz zur Übertragung von Aufgaben auf den Verwaltungsbeirat nicht vorgesehen. Die Regelung des § 27 Abs. 2 WEG ist auf den Verwaltungsbeirat auch nicht entsprechend anzuwenden (vgl. Bärmann/Pick/Fichtner, 21. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 110). Denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Die Frage, ob Entscheidungsbefugnisse auf den Verwaltungsbeirat durch Beschluss delegiert werden können, war - ebenso wie die Frage der Delegationsbefugnis auf den Verwalter - Gegenstand der Beratungen der Bund-Länder-Arbeitsgruppe im Vorfeld der WEG-Reform 2020 (vgl. Staudinger/​Lehmann-Richter (2023) WEG § 29, Rn. 14). In dem Abschlussbericht der Arbeitsgruppe wurde eine auf den Verwaltungsbeirat beschränkte Lösung nicht für empfehlenswert gehalten (vgl. Abschlussbericht, ZWE 2019, 429, 454). Dieses Ergebnis und die Gesetzesbegründung, die vor einer Überlastung der Verwaltungsbeiräte warnt, lassen erkennen, dass - anders als beim Verwalter - eine Übertragung zusätzlicher Rechte und Pflichten auf den Verwaltungsbeirat durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht möglich sein soll (vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 29 WoEigG, Rn. 58).

29 (4) Hiermit nicht vereinbaren lässt sich die Auffassung, nach der sich eine Beschlusskompetenz zur Übertragung zusätzlicher Befugnisse auf den Verwaltungsbeirat aus § 19 Abs. 1 WEG ergeben soll (vgl. Staudinger/​ Lehmann-Richter (2023) WEG § 29, Rn. 14, Rn. 77). Da die Aufgaben des Verwaltungsbeirats in § 29 Abs. 2 WEG normiert sind, kann von ihnen nur durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG abgewichen werden, soweit nicht den Eigentümern durch Gesetz oder Vereinbarung die Befugnis eingeräumt wurde, hierüber durch Beschluss zu entscheiden (vgl. BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99 –, BGHZ 145, 158-170). Eine solche Beschlusskompetenz zur Erweiterung der Befugnisse des Verwaltungsbeirats lässt sich der in § 19 Abs. 1 WEG geregelten Kompetenz der Wohnungseigentümer, eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beschließen, auch bezogen auf einen Einzelfall, nicht entnehmen. Von der Beschlusskompetenz zu trennen ist die Frage, ob ein Eigentümerbeschluss, der aufgrund einer durch Gesetz oder Vereinbarung eingeräumten Delegationsbefugnis einem Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusätzliche Aufgaben auferlegt, hinsichtlich seiner Ausgestaltung im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

30 (5) Zu folgen ist daher der Auffassung, dass dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss der Wohnungseigentümer zusätzliche Aufgaben nicht übertragen werden können, da es an einer gesetzlichen Beschlusskompetenz hierfür fehlt und Erweiterungen der Kompetenzen des Verwaltungsbeirats nur durch Vereinbarung erfolgen können (vgl. LG München I, Urteil vom 12. Dezember 2024 – 36 S 4930/23 WEG –, Rn. 148, juris; Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 29 Rn. 61, 85, beck-online).

31 dd) Aufgrund dieser fehlenden Beschlusskompetenz sind die Beschlüsse zu den TOP 19, 20 und 23 für ungültig zu erklären.

32 b) Der auf der Eigentümerversammlung am 04.07.2024 zu TOP 29 gefasste Beschluss über die Nutzung des Trockenraums der Untergemeinschaft 9 ist auf die Berufung für ungültig zu erklären, da er wegen Verstoßes gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG widerspricht.

33 aa) Die Eigentümer waren nicht befugt, die Nutzung des Trockenraums der Untergemeinschaft 9 Personen einzuräumen, die nicht Bewohner des betreffenden Hausaufgangs sind.

34 Nach § 12 Abs. 1 S. 1 GO nutzen, soweit sich gleichartige zum Gemeinschaftseigentum gehörende Räume, wie Trockenräume, Fahrradkeller und Abstellräume, in den einzelnen Wohnaufgängen befinden, nur die Bewohner des jeweiligen Hausaufganges die betreffenden Räume, während sich die übrigen Eigentümer der Nutzung solcher Räume enthalten. Bei dem Trockenraum der Untergemeinschaft 9 handelt es sich unstreitig um einen solchen Gemeinschaftsraum. Der am 04.07.2024 zu TOP 29 gefasste Beschluss sieht hingegen vor, dass dieser Trockenraum künftig auch von anderen Personen, u. a. von der Verwaltung und von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden darf. Damit verstößt dieser Beschluss gegen die Nutzungsbeschränkung in § 12 Abs. 1 S. 1 GO. Hierfür ist es unerheblich, dass die Nutzung des Raums durch Dritte, wie die Beklagte geltend macht, nur zu bestimmten Zeiten erfolgt und die Nutzung als Trockenraum nicht aufgehoben wird.

35 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sieht die Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel hinsichtlich der Nutzung eines solchen Gemeinschaftsraums durch Dritte vor. Soweit über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen für Gemeinschaftszwecke nach § 8 Abs. 4 S. 1 GO durch die Mitglieder der betreffenden Wirtschaftseinheit mit Zweidrittelmehrheit zu beschließen ist, folgt daraus nicht die Befugnis, dass sie durch Beschluss Dritten gestatten dürfen, einen Gemeinschaftsraum abweichend von der Regelung in § 12 Abs. 1 S. 1 GO zu nutzen. Dies ergibt sich auch aus der Bestimmung in § 8 Abs. 1 S. 2 GO, die die in § 12 Abs. 1 GO benannten Räume von der gemeinschaftlichen Nutzungsbefugnis ausnimmt. Die in § 8 Abs. 4 S. 1 GO geregelte Befugnis zur Beschlussfassung bezieht sich daher nur auf die Ausgestaltung der nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzung.

36 bb) Da der Beschluss zu TOP 29 bereits aus dem vorgenannten Grund gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt, bedarf es keiner Entscheidung, ob die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit befugt waren, über die Nutzung des Trockenraums zu beschließen oder ob nach der Gemeinschaftsordnung nur die betreffende Untergemeinschaft dazu berufen war.

37 c) Hingegen ist der am 04.07.2024 zu TOP 21 gefasste Beschluss über die Beauftragung der xxx GmbH mit der Überprüfung und ggf. Erneuerung der Absperrventile in den Kellerverteilungen weder nichtig noch auf die Anfechtungsklage für ungültig zu erklären.

38 aa) Entgegen der Auffassung der Kläger waren die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit befugt, über diese Maßnahme einen Beschluss zu fassen.

39 Zwar wurden durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer in § 9 GO wirksam Wirtschaftseinheiten der Gemeinschaft gebildet. Die Bestimmung in § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ermöglicht es, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (vgl. BGH, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 204/20 –, Rn. 13, juris).

40 Die Gemeinschaftsordnung der Beklagten sieht in § 20 Abs. 1 S. 2 GO vor, dass die Eigentümer einer Wirtschaftseinheit die Beschlüsse über die Durchführung der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des zu ihrer Wirtschaftseinheit gehörenden Gemeinschaftseigentums fassen. Im Übrigen obliegt die Beschlussfassung über Angelegenheiten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, welche gemäß § 9 Abs. 3 GO keiner Wirtschaftseinheit zugeordnet sind, nach § 20 Abs. 2 GO allen Eigentümern. Die nicht einer Wirtschaftseinheit zugeordneten Anlagen werden in § 9 Abs. 3 GO beispielhaft aufgezählt. Darüber hinaus ist in § 9 Abs. 2 S. 2 GO bestimmt, dass die Gemeinschaft der Eigentümer zuständig bleibt, wenn und soweit sich eine Angelegenheit keiner Wirtschaftseinheit zuordnen lässt.

41 Ob in einem Fall wie dem hiesigen, in dem von einer Maßnahme gleichzeitig alle Wirtschaftseinheiten betroffen sind und einheitlich nur ein Handwerksunternehmen beauftragt werden soll, jede Untergemeinschaft gesondert über die Maßnahme zu beschließen hat oder ob die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit zur Beschlussfassung berufen sind, wird in der Gemeinschaftsordnung der Beklagten nicht ausdrücklich geregelt. Zudem betreffen die nach dem Beschluss zu TOP 21 zu prüfenden Absperrventile teilweise auch Leitungen, die den einzelnen Wirtschaftseinheiten zugeordnet werden können und die nicht den in § 9 Abs. 3 GO aufgeführten Anlagen zuzurechnen sind. Allerdings ist die Aufzählung der nicht einer Wirtschaftseinheit zuzuordnenden Anlagen nicht abschließend. Entsprechendes gilt für die Aufzählung der keiner Wirtschaftseinheit zuzuordnenden Instandhaltungsmaßnahmen in § 20 Abs. 2 S. 1 GO.

42 Für die Auslegung einer Gemeinschaftsordnung ist, da sie Bestandteil der Grundbucheintragung ist und Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet, ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, maßgebend. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19 –, Rn. 6, juris; Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 204/20 –, Rn. 11, juris).

43 Daran gemessen kann nach dem Wortlaut der Gemeinschaftsordnung der Beklagten nicht eindeutig festgestellt werden, dass die einzelnen Untergemeinschaften auch zur Beschlussfassung über eine Instandhaltungsmaßnahme berufen sein sollen, die gleichzeitig für alle Wirtschaftseinheiten vorgenommen und durch ein Unternehmen einheitlich ausgeführt werden soll.

44 Für eine Kompetenz der Untergemeinschaften spricht zwar die Regelung in § 20 Abs. 1 S. 2 GO, nach der grundsätzlich die Eigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheit zur Beschlussfassung berufen sind. Andererseits soll nach dem Beschluss zu TOP 21 für alle Wirtschaftseinheiten nur ein Unternehmen beauftragt werden, um gleichzeitig sämtliche Absperrventile auf ihre Funktionsfähigkeit zu prüfen. Vor diesem Hintergrund und um zu vermeiden, dass die Untergemeinschaften unterschiedlich abstimmen mit der Folge, dass das für die Gesamtanlage eingeholte Angebot so nicht beauftragt werden kann, könnte es sich um eine Maßnahme handeln, die nach § 20 Abs. 2 S. 1 GO keiner Wirtschaftseinheit zugeordnet ist. Denn die keiner Wirtschaftseinheit zuzuordnenden Maßnahmen sind in §§ 9 Abs. 2 S. 2, Abs. 3, 20 Abs. 2 GO nicht abschließend definiert.

45 Da es für den Fall der gleichzeitigen Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen für alle Wirtschaftseinheiten durch ein Unternehmen mithin an einer klaren Zuordnung in der Gemeinschaftsordnung fehlt und sich eine Kompetenz der Untergemeinschaften nicht eindeutig durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung ermitteln lässt, verbleibt es insoweit bei der gesetzlichen Beschlusskompetenz aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft.

46 bb) Es widerspricht weder der Gemeinschaftsordnung noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG, dass die Kosten für diese Maßnahme nach Aufwand je Untergemeinschaft genau abgerechnet, nach Wohnfläche verteilt und zu Lasten der Erhaltungsrücklage jeder Untergemeinschaft gehen.

47 (1) Der Verteilungsmaßstab nach Wohnfläche ist in der Gemeinschaftsordnung für Kosten der Instandhaltung vorgesehen (vgl. § 21 Abs. 1 S. 3 i. V. m. § 28 Abs. 2 GO).

48 (2) Sieht eine Gemeinschaftsordnung - wie hier - vor, dass Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Eigentümer der Untergemeinschaft die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen in ihrem Bereich zu tragen haben (vgl. BGH, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 204/20 –, Rn. 16, juris). Diesen Vorgaben entspricht der zu TOP 21 gefasste Beschluss, da danach die Kosten nach Aufwand je Untergemeinschaft abgerechnet und zu Lasten der Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft gehen sollen.

49 (3) Der Auffassung der Kläger, wonach allein die jeweilige Untergemeinschaft berechtigt sein soll, über die Verwendung ihrer Erhaltungsrücklage zu beschließen, kann hingegen nicht gefolgt werden.

50 Eine entsprechende Bestimmung findet sich nicht in der Gemeinschaftsordnung der Beklagten. In § 21 Abs. 1 S. 2 GO wird lediglich geregelt, dass die Instandhaltungsrückstellung getrennt für die einzelnen Wirtschaftseinheiten und für die Gesamtanlage zu bilden ist. Nach § 20 Abs. 1 S. 2 GO tragen die Eigentümer einer Wirtschaftseinheit jeweils die Kosten, die durch die Instandhaltung und Instandsetzung des zu ihrer Wirtschaftseinheit gehörenden Gemeinschaftseigentums entstanden sind. Zur Beschlusskompetenz verhält sich diese Regelung jedoch nicht. Die Gemeinschaftsordnung kann nach dem Sinn und Zweck der für die einzelnen Wirtschaftseinheiten gebildeten Erhaltungsrücklagen nächstliegend auch nicht dahin ausgelegt werden, dass über deren Verwendung nur die jeweiligen Eigentümer der Wirtschaftseinheit beschließen dürfen. Denn eine solche Beschlusskompetenz ist nicht erforderlich um sicherzustellen, dass die Erhaltungsrücklage einer Untergemeinschaft allein für Zwecke der Untergemeinschaft verwendet wird und die Kosten der eine Untergemeinschaft betreffenden Instandhaltungsmaßnahmen allein von dieser getragen werden. Auch durch Beschluss der gesamten Wohnungseigentümer kann, wie der hiesige Fall zeigt, geregelt werden, dass die entstandenen Instandhaltungskosten nach Aufwand je Untergemeinschaft abgerechnet und zu Lasten der Erhaltungsrücklage der betreffenden Untergemeinschaft verwendet werden. Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit sind - ebenso wie die Eigentümer einer Untergemeinschaft - an die Regelungen der Gemeinschaftsordnung gebunden.

51 cc) Der Beschluss ist auch nicht aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) für ungültig zu erklären.

52 (1) Soweit die Kläger rügen, die eingeholten Angebote seien der Einladung nicht beigefügt worden und hätten im Kundenportal separat abgefragt werden müssen, hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass sich nicht erschließe, weshalb es unzumutbar sei, diese Angebote, die in der Einladung konkret benannt wurden, im Kundenportal der Verwaltung einzusehen.

53 (2) Die Kläger haben in der Anfechtungsbegründung nicht näher dargelegt, weshalb die Beauftragung der Fa. xxx ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen haben soll. Hierfür genügt es nicht, dass ein eingeholtes Angebot günstiger war. Die Verwaltung hat in dem der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügten Preisspiegel die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote aufgeführt.

54 (3) Die Kläger sind mit ihren Einwänden gegen den Beschluss ausgeschlossen, soweit sie erstmals mit Schriftsatz vom 15.11.2024 vorgetragen haben, es hätten zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nur vier statt fünf Angebote vorgelegen. Entsprechendes gilt, soweit sie mit Schriftsatz vom 21.01.2025 erstmals bestreiten, dass die Firmen, die in dem der Einladung beigefügten Preisspiegel aufgeführt sind, tatsächlich von der Verwaltung angeschrieben und zur Abgabe von Angeboten aufgefordert wurden. Denn die Anfechtungsklage muss nach § 45 S. 1 WEG innerhalb zweier Monate nach Beschlussfassung begründet werden. Soweit Anfechtungsgründe innerhalb dieser Frist nicht vorgetragen wurden, können sie bei der Entscheidung nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22 –, Rn. 16, juris). Die Begründungsfrist des § 45 S. 1 WEG soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und auf welcher Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 –, Rn. 5, juris).

III.

55 1. Die Kostenentscheidung beruht auf dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens der Parteien in der jeweiligen Instanz gemäß §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.

56 2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

57 3. Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der umstrittenen Rechtsfrage, ob Wohnungseigentümer berechtigt sind, durch Mehrheitsbeschluss dem Verwaltungsbeirat im Einzelfall zusätzliche Aufgaben zu übertragen, insbesondere ein bestimmtes Verwalterhandeln zu genehmigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001642493