KG Berlin 10. Zivilsenat — 10 U 24/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-02-12

Aktenzeichen: 10 U 24/25

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 141 Abs 1 BGB, § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 Nr 1 BGB, § 312c Abs 1 BGB ... mehr

Leitsatz

1. Wird im laufenden Maklerverhältnis lediglich der Prozentsatz der Provision neu verhandelt und herab- oder heraufgesetzt, während der übrige Vertrag fortgelten soll, liegt regelmäßig nur eine Änderung der Provisionsabrede innerhalb des bestehenden Maklervertrags vor.(Rn.27)

2. Der Maklerkunde muss grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben.(Rn.45)

Orientierungssatz

1. Ein Maklervertrag, der von den Voraussetzungen des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam.(Rn.17)

2. Zitierung zum Leitsatz 1: Festhaltung KG Berlin, Urteil vom 10. Mai 1999 - 10 U 4676/98.(Rn.27)

3. Zitierung zum Leitsatz 2: Anschluss BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06.(Rn.45)

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin II, 29. November 2024, 17 O 137/23

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 29.11.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin II – 17 O 137/23 – abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien je zur Hälfte.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden.

Gründe

A.

1 Die Klägerin verlangt eine Provision für Maklerleistungen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Wohnung in ... Berlin. Der Beklagte, Käufer der von ihm selbst bewohnten Wohnung, ist von dem Kaufvertrag zurückgetreten. Er vertritt die Auffassung, die Klägerin habe ihre Pflichten als Maklerin verletzt, weil sie die Wohnfläche in ihrem Exposé falsch angegeben habe. Der Beklagte hat Feststellungswiderklage erhoben.

2 Die Klägerin hat beantragt,

3 1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 66.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.10.2022 zu zahlen,

4 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Kosten in Höhe von 2.293,25 € zu erstatten,

5 3. die Widerklage abzuweisen.

6 Der Beklagte hat beantragt,

7 1. die Klage abzuweisen sowie

8 2. widerklagend festzustellen, dass die Klägerin ihm in gesamtschuldnerische Haftung mit Frau ... , jedweden Schaden, durch den von ihnen verschuldeten Rücktritt des Beklagten vom Kaufvertrag des Notars ... zu ersetzen hat.

9 Das Landgericht hat durch das am 29.11.2024 verkündete Urteil der Klage wegen der Hauptforderung stattgegeben und wegen des Anspruchs auf Ersatz der außergerichtlichen Kosten abgewiesen. Die Widerklage hat das Landgericht abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen wird verwiesen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Zwischen den Parteien sei ein formwirksamer Maklervertrag zustande kommen. Die vertragliche Gestaltung verstoße aufgrund der späteren einvernehmlichen Anpassung der Provisionshöhe nicht gegen § 656c BGB; jedenfalls sei die Höhe der Maklerprovisionen im Wege der Umdeutung gemäß § 140 BGB anzupassen. Die Widerklage sei unbegründet, da es an einer für den Rücktritt des Beklagten ursächlichen Pflichtverletzung der Klägerin fehle.

10 Gegen das am 10.01.2025 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 07.02.2025 Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis zum 10.04.2025 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet. Der Beklagte beanstandet die Rechtsanwendung des Landgerichts und beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern, die Klage abzuweisen und die Klägerin nach dem erstinstanzlichen Widerklageantrag zu verurteilen.

11 Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

12 Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

B.

14 Die zulässige Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nicht zu. Die weitergehende Berufung hat dagegen keinen Erfolg.

15 I. Der aus § 652 Abs. 1 BGB folgende Provisionsanspruch der Klägerin besteht nicht, weil der zwischen ihr und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist.

16 1. Der zeitliche und persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist eröffnet.

17 a) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ist ein Maklervertrag, der von den vorgenannten Vorschriften abweicht, unwirksam.

18 b) Zeitlich ist § 656c BGB anwendbar, weil der Vertrag des Beklagten mit dem Makler nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift am 23.12.2020 geschlossen worden ist.

19 c) Der in § 656b BGB definierte persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist eröffnet, weil der Beklagte die Immobilie als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB erworben hat.

20 2. Bei dem vom Beklagten erworbenen Objekt handelt es sich um eine Wohnung.

21 3. Der zwischen der Klägerin und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil die von der Klägerin mit der Verkäuferin und dem Beklagten geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen.

22 a) In dem zwischen ... und der Klägerin am 15.03.2022 geschlossenen Maklervertrag (Anlage K 14) verpflichtete sich die Verkäuferin zur Zahlung einer Provision „in Höhe von 3,00% des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer“.

23 Die Klägerin hat die bestrittene Behauptung, es handele sich um einen Schreibfehler, tatsächlich sei mit der Verkäuferseite ebenfalls eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart worden, nicht unter Beweis gestellt. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf Nachfrage erklärt, er könne zu etwaigen mündlichen Vereinbarungen zwischen der Klägerin und der Verkäuferin im Vorfeld des schriftlich geschlossenen Maklervertrages nichts weiter vortragen. Die Annahme einer „Falsa demonstratio“, die voraussetzt, dass die Vertragsparteien unbewusst Unrichtiges schriftlich niedergelegt haben, obwohl sie über das in Wahrheit Gewollte einig waren (vgl. etwa OLG Hamm, Urteil vom 22.03.1976 – 5 U 228/75 –, juris Rn. 2), kommt danach nicht in Betracht.

24 b) In dem zwischen den Parteien mit E-Mails vom 24.08.2022 (Anlagen K 3 und K 4) geschlossenen Maklervertrag verpflichtete sich der Beklagte zu einer Provisionszahlung in Höhe von „3,57 % inkl. MwSt.“.

25 4. Die streitgegenständliche Vereinbarung ist aufgrund des Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt (vgl. BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24 –, juris Rn. 31).

26 5. Bei der mit E-Mails der Klägerin vom 02.09.2022 (Anlage K 5) und des Beklagten vom 03.09.2022 (Anlage K 6) geschlossenen Vereinbarung über eine Maklercourtage in Höhe von 3 % inkl. MwSt. auf der Basis des Exposé-Preises von 2.200.000 € (nunmehr in gleicher Höhe wie die Verkäuferprovision) handelt es sich um eine Vertragsänderung, die ebenfalls unwirksam ist, weil es an einem wirksamen Grundvertrag fehlt, der „abgeändert“ werden könnte.

27 Wird im laufenden Maklerverhältnis lediglich der Prozentsatz der Provision neu verhandelt und herab- oder heraufgesetzt, während der übrige Vertrag fortgelten soll, liegt regelmäßig nur eine Änderung der Provisionsabrede innerhalb des bestehenden Maklervertrags vor (vgl. Senat, Urteil vom 10.05.1999 – 10 U 4676/98 –, juris Rn. 7). Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien beabsichtigten, den – ihrer damaligen Ansicht nach in vollem Umfang gültigen – zuvor geschlossenen Maklervertrag aufzuheben und durch einen neuen Vertrag zu ersetzen, sind nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1975 – IV ZR 174/74 –, juris Rn. 21).

28 6. Der Beklagte hat den nichtigen Maklervertrag auch nicht gemäß § 141 BGB bestätigt.

29 a) Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung gemäß § 141 Abs. 1 BGB als erneute Vornahme zu beurteilen. Resultiert die Nichtigkeit eines Vertrags aus der Nichtigkeit der Willenserklärung nur einer Vertragspartei, so genügt die Bestätigung durch diese Partei (BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24 –, juris Rn. 37).

30 b) Der Vortrag der Klägerin bietet jedoch keine tragfähige Grundlage für die Annahme, der Beklagte habe durch die Erklärungen in seiner E-Mail vom 03.09.2022 den nichtigen Vertrag bestätigt.

31 aa) Die Bestätigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung (BeckOGK.BGB/Beurskens, Stand 1. August 2025, § 141 Rn. 18). Sie muss nach außen hin erkennbar machen, dass das Rechtsgeschäft trotz der Zweifel des Bestätigenden an seiner Wirksamkeit gelten soll (Staudinger/Roth, BGB [2025], § 141 Rn. 20). Darüber hinaus setzt sie einen Bestätigungswillen und damit das Bewusstsein des Bestätigenden von der Unverbindlichkeit des früheren Geschäfts voraus (BGH, Urteil vom 11.02.2003 - XI ZR 130/02, juris Rn. 14). Ein Bestätigungswille erfordert, dass die Partei die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts kennt oder zumindest Zweifel an seiner Rechtsbeständigkeit hat (BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24 –, juris Rn. 40).

32 bb) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dass die Parteien Zweifel am wirksamen Abschluss des Maklervertrages gehabt hätten, ist nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.

33 7. Stufte man die Vereinbarung über die Änderung der Provisionshöhe als Neuabschluss des Maklervertrages ein, stünde der Klägerin ein Provisionsanspruch nicht zu, weil der Beklagte seine Vertragserklärung mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 23.12.2022 (Anlage K 11) jedenfalls wirksam widerrufen hat (§§ 312g Abs. 1 BGB i.V.m. § 355 BGB).

34 a) Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass es sich bei dem geschlossenen Maklervertrag um einen Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312c Abs. 1 BGB handelt, so dass nach den obigen Vorschriften ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht.

35 b) Die Widerrufsfrist ist gewahrt.

36 aa) Wurde der Maklerkunde bei Abschluss des Geschäfts über seine Rechte ordnungsgemäß i.S.v. § 312d BGB informiert, so beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Ist die Information nicht entsprechend den Anforderungen des Artikels 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder des Artikels 246b § 2 Absatz 1 EGBGB erfolgt, dann besteht das Widerrufsrecht für 1 Jahr und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).

37 bb) Im Zusammenhang mit dem – unterstellten – Neuabschluss des Maklervertrages hat die Klägerin dem Beklagten weder eine Muster-Widerrufsbelehrung überlassen, noch in anderer Weise über das Widerrufsrecht informiert.

38 c) Als Rechtsfolge des rechtzeitigen Widerrufs besteht ein vertraglicher Provisionsanspruch nicht.

39 II. Die Berufung hat keinen Erfolg, soweit der Beklagte sich gegen die Abweisung seiner Widerklage wendet.

40 1. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Diese Voraussetzungen sind schon deshalb nicht erfüllt, weil der Maklervertrag insgesamt nichtig ist.

41 2. Dem Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB), da die Klägerin ihr obliegende Pflichten nicht verletzt hat.

42 a) Der Makler steht zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe. Diese folgen daraus, dass er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH, Beschluss vom 10.11.2016 – I ZR 235/15 –, juris Rn. 20).

43 Der Kaufinteressent, der sich an einen Makler wendet, erwartet regelmäßig nähere Angaben zu den angebotenen Objekten. Der Makler ist hierbei aber nicht verpflichtet, eigene Ermittlungen vorzunehmen und Nachprüfungen anzustellen. Er kann sich darauf beschränken, die vom Verkäufer erhaltenen Angaben weiterzureichen und darf diese Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 –, juris Rn. 13).

44 b) Mit der Angabe einer Wohnfläche von 267 m² in dem von ihr erstellten Exposé hat die Klägerin lediglich eine von Verkäuferseite erlangte Information an den Beklagten weitergegeben.

45 aa) Der Maklerkunde muss grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 – juris Rn. 15). Hier enthält das Exposé zudem den Hinweis, dass alle Angaben ausschließlich auf Informationen basierten, „die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden“.

46 bb) Entgegen der Auffassung des Beklagten hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 08.01.2024 nicht unstreitig gestellt, bei Erstellung ihres Exposés gewusst zu haben, dass es sich bei der Flächen im Untergeschoss nicht um „Wohnflächen“ gehandelt habe. Die Erwägungen der Klägerin auf Seite 2 f. dieses Schriftsatzes befassen sich mit der Frage einer solchen Kenntnis der Klägerin nicht.

47 cc) Die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe den zwischen ... und der Bauträgerin geschlossenen Kaufvertrag gekannt, ist bestritten (Seite 11 des Schriftsatzes der Klägerin vom 20.11.2024) und nicht unter Beweis gestellt.

48 dd) Die Klägerin war hier auch nicht ausnahmsweise zu einer eigenen Überprüfung der von ihr gemachten Angaben verpflichtet. Sie hatte sich weder zu einer solchen Überprüfung verpflichtet, noch mit ihrem Exposé den Eindruck einer eigenen Überprüfung der darin gemachten Angaben erweckt.

49 Ohne Erfolg macht der Beklagte in diesem Zusammenhang geltend, die Klägerin habe bei der Besichtigung vor Anmietung der Wohnung im Jahr 2013 das Duschbad im Untergeschoss als „Kinder-Bad im Kindertrakt angepriesen“. Die Formulierung „angepriesen“ ist von Wertungen geprägt und lässt schon nicht erkennen, dass die Geschäftsführerin der Klägerin bei der Besichtigung die Vorstellung vermittelt hat, sie habe die Qualität der Flächen als Wohnflächen einer eigenen Überprüfung unterzogen. Dass die behaupteten Äußerungen sich nicht lediglich in einer Beschreibung der damaligen tatsächlichen Nutzung durch die Vormieter erschöpften, kann auf Grundlage des Vortrags des Beklagten nicht festgestellt werden.

50 ee) Eine allgemeine Pflicht, Wohnflächen nachzurechnen oder Unterlagen (z.B. die Teilungserklärung) systematisch auf Widersprüche zu prüfen, besteht nach der Rechtsprechung nicht; andernfalls würde das anerkannte Regel-Ausnahme-Verhältnis (bloße Weitergabe von Informationen vs. Nachforschungspflicht) umgekehrt (vgl. etwa OLG Hamm, Urteil vom 24.04.2006 – 18 U 10/05 –, juris Rn. 58; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001 – 7 U 3/01 –, juris).

51 Dies gilt auch für die Frage der Nutzung eines Kellergeschosses als Wohnraum, wenn dies – wie im vorliegenden Fall - den tatsächlichen Verhältnissen des Objekts entspricht und kein Hinweis auf die Unzulässigkeit der Nutzung erkennbar ist (Detlev Fischer in: Fischer, Maklerrecht, 8. Auflage 2025, 3. Aufklärungspflichten, Rn. 12). Die Klägerin trägt dazu unwidersprochen vor, dass die Räume im Untergeschoss nicht als „Nutzfläche“ zu erkennen seien und sich nicht von den repräsentativen Räumen im Obergeschoss unterschieden.

52 ff) Zu einer Überprüfung des Verkaufsprospektes des Bauträgers (Anlage K 15) war die Klägerin nicht verpflichtet. Darin heißt, dass die (hier streitgegenständliche) Wohnung über 6 Zimmer „inkl. Hobbyräume“ verfüge. Die Größe „gem. WoFlV“ ist mit 267m² angegeben. Aus diesen Angaben musste die Klägerin nicht schließen, dass die Angabe der Wohnfläche von ca. 267m² in ihrem Verkaufsexposé unrichtig oder auch nur unplausibel war.

53 gg) Schließlich musste es sich der Klägerin auch nicht aufgrund der Angaben in dem Mietvertrag (Anlage K 12) aufdrängen, dass die Wohnflächenangabe in dem Exposé unzutreffend war. In dem Mietvertrag heißt es, dass die „Wohn-/Nutzfläche“ ca. 266,60 m² beträgt. Diese Angabe stammt nicht von der Klägerin, sondern von der Hausverwaltung, der Fa. .... Dass die Klägerin in diesem Zusammenhang eigene Berechnungen zur Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen angestellt habe, trägt der Beklagte nicht vor.

C.

54 Die Kostenentscheidung folgt § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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