LG Berlin II 56. Zivilkammer — 56 S 42/25 WEG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-05-05

Aktenzeichen: 56 S 42/25 WEG

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2026:0505.56S42.25WEG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 18 Abs 2 WoEigG, § 23 Abs 3 S 2 WoEigG, § 23 Abs 4 S 1 WoEigG

Leitsatz

1. Beschlüsse, die nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind wie sog. Geschäftsordnungsbeschlüsse zu behandeln und sind nicht isoliert anfechtbar. Ihre Überprüfung erfolgt nur inzident im Zusammenhang mit der Anfechtung des später im Umlaufverfahren ergangenen Sachbeschlusses.(Rn.37) (Rn.40) (Rn.41)

2. Ein Absenkungsbeschluss kann für mehrere konkret bezeichnete Gegenstände gefasst werden und kann somit die Durchführung mehrerer Umlaufverfahren gestatten.(Rn.57) (Rn.58)

3. Ein Absenkungsbeschluss, der eine Entscheidung über Abrechnungsspitzen im Umlaufverfahren mit Mehrheit gestattet, entspricht bereits dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er angekündigt wurde und wenn bei Beschlussfassung erste Entwürfe der betreffenden Abrechnung vorlagen.(Rn.59) (Rn.63)

Orientierungssatz

1. Eigentümerbeschlüsse sind objektiv-normativ aus dem protokollierten Wortlaut auszulegen. Lässt ein Beschluss aufgrund widersprüchlicher oder unvollständiger Formulierungen - hier: bloßer Verweis auf § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ohne ausdrückliche Gestattung eines künftigen Umlaufverfahrens - nicht eindeutig erkennen, ob eine finale Sachregelung oder nur eine verfahrensvorbereitende Maßnahme gewollt ist, leidet er an einem inhaltlichen Bestimmtheitsmangel, der zur Nichtigkeit führt (Anschluss BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 und BGH, Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15.(Rn.44) (Rn.45) (Rn.47)

2. Zitierungen zu Leitsatz 1: Anschluss LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 - 2-13 S 79/22; entgegen LG München I, Urteil vom 21. März 2024 - 36 S 3331/23 WEG.(Rn.37) (Rn.38) (Rn.40)

3. Zitierung zu Leitsatz 3: entgegen LG München I, Urteil vom 21. März 2024 - 36 S 3331/23 WEG.(Rn.62) (Rn.63)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 15. Oktober 2025, 771 C 13/25 vorgehend AG Schöneberg, 22. Mai 2025, 771 C 5058/24 nachgehend LG Berlin II 56. Zivilkammer, 5. Mai 2026, 56 S 42/25 WEG, Beschluss

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 22.05.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C 5058/24 WEG, – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung – im Tenor zu 1. und 2. wie folgt geändert und neu gefasst:

2. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx vom 19.11.2024 unter dem Tagesordnungspunkt 1 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger zu 3/5 und die Beklagte zu 2/5 zu tragen.

4. Die Berufung des Klägers gegen das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C 13/25, wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass das Urteil im Tenor zu 1. berichtigt wird und dieser wie folgt lautet:

5. „Die im Umlaufverfahren am 03.02.2025 verkündeten Beschlüsse Nr. 140 und Nr. 143 der Beschlusssammlung werden für ungültig erklärt, der Beschluss Nr. 143 jedoch nur, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit für das Jahr 2022 erteilt wurde. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“

6. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

8. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Gegenstand des Rechtsstreits sind zwei vom Kläger erhobene Beschlussanfechtungsklagen, die beim Amtsgericht Schöneberg zu den Az. 771 C 5058/24 und 771 C 13/25 geführt wurden und die zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden wurden.

2 Der Kläger ist als Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 sowie von drei Tiefgaragenstellplätzen Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

3 Er wendet sich mit der Klage gegen folgende auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1, 2, 4a und 4b gefasste Beschlüsse:

4 TOP 1

5 „Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass mit sinngemäßem Grundsatzbeschluss der WEG, § 8 Ziffer 3 GemO dahingehend ergänzt wird, dass ab dem Jahr 2025, im Falle mehrerer Nutzergruppen (stat. Heiz. und FB-Heiz.) die Berechnung der 30 % Heizgrundkosten bereits vor Aufteilung nach Nutzergruppen erfolgt. Die Beschlussfassung ist erforderlich, da seit Gründung der WEG eine bauliche Veränderung, nämlich der Einbau einer Fußbodenheizung in einer Wohnung erfolgt ist.“

6 TOP 2

7 „Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass über die Fälligkeit der Einforderung von Nachschüssen oder der Auszahlung von Überzahlungen und die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 ein Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“

8 TOP 4a

9 „Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass zusammen mit dem Umlaufbeschluss für die Jahresabschlüsse 2022 und 2023 auch über die Entlastung des Verwaltungsbeirats mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“

10 TOP 4b

11 „Der Verwaltungsbeirat soll bis auf Weiteres aus den 2 bestehenden Eigentümern bestehen und Herr xxx soll den Vorsitz innehaben.“

12 Der Kläger wendet sich weiter gegen folgende Beschlüsse der Beschlusssammlung, zu denen die Verwalterin mit Schreiben vom 03.02.2025 mitgeteilt hatte, dass sie im Umlaufverfahren mehrheitlich zustande gekommen seien:

13 Nr. 140 […]

Nr. 141

14 „Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse (Guthaben) aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2023 vom 11.12.2024 werden genehmigt und per heute fällig gestellt. [...]“

Nr. 143

15 „Dem Verwaltungsbeirat wird für seine Tätigkeit für die Jahre 2022 und 2023 bis zum heutigen Tage Entlastung erteilt.“

16 Hinsichtlich des weiteren Sachverhalts sowie des Parteivorbringens in erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen in den angefochtenen Urteilen des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

17 Das Amtsgericht hat mit am 22.05.2025 verkündeten Urteil zum Az. 771 C 5058/24 die Klage über die Anfechtung der auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu den TOP 1, 2, 4a und 4b gefassten Beschlüsse abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, die Klage über die Anfechtung der Beschlüsse zu den TOP 1, 2 und 4a sei unzulässig, da es sich um Absenkungsbeschlüsse handele und für die Anfechtung solcher Beschlüsse kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Ein Absenkungsbeschluss erledige sich mit Durchführung des vereinfachten Umlaufverfahrens. Durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Umlaufverfahren gefassten Beschlusses erhalte der Wohnungseigentümer hinreichenden Rechtsschutz. Auch der Beschluss zu TOP 1 sei dahin auszulegen, dass die Beschlussfassung in das schriftliche Verfahren verlagert werden und für den beabsichtigten Umlaufbeschluss das Mehrheitsprinzip gelten solle. Zu dem zu TOP 4b gefassten Beschluss hat das Amtsgericht ausgeführt, die Klage sei zulässig, aber unbegründet. Der Beschluss widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beiratsmitglieder könnten im Wege einer Blockwahl durch Mehrheitsbeschluss bestätigt werden.

18 Gegen dieses ihm am 23.05.2025 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der 23.06.2025 eingegangenen Berufung, die er innerhalb der bis zum 25.08.2025 verlängerten Frist begründet hat.

19 Mit am 15.10.2025 verkündeten Urteil zum Az. 771 C 13/25 hat das Amtsgericht den im Umlaufverfahren am 03.02.2025 verkündeten Beschluss Nr. 140 der Beschlusssammlung für ungültig erklärt. Weiter hat es tenoriert, im Übrigen werde die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, die Beschlüsse der Beschlusssammlung Nr. 141 und 143 hätten wegen wirksamer Absenkungsbeschlüsse vom 19.11.2024 gefasst werden können. Der Beschluss Nr. 143 sei teilbar. Bezüglich der Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeit im Jahr 2022 widerspreche dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, im Übrigen sei er nicht zu beanstanden. Für das Wirtschaftsjahr 2023 seien Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat weder dargelegt noch ersichtlich. Es begegne keinen Bedenken, dass in dem Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2 die Beschlussfassung sowohl über die Abrechnungsspitzen des Jahres 2023 als auch über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 in das Umlaufverfahren durch Mehrheitsbeschluss verlagert worden seien und dass damals die Jahresabrechnung 2023 noch nicht vorgelegen habe. Der Beschluss sei auch hinreichend bestimmt.

20 Gegen dieses ihm am 16.10.2025 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der 10.11.2025 eingegangenen Berufung, die er innerhalb der bis zum 15.01.2026 verlängerten Frist begründet hat.

21 Mit seinen Rechtsmitteln wiederholt und vertieft der Kläger sein erstinstanzliches Vorbringen. Er meint, für die isolierte Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses spreche, dass er über die laufende Versammlung hinaus Wirkung entfalte. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte ein Absenkungsbeschluss in Bestandskraft erwachsen können.

22 Der Kläger macht geltend, der auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu TOP 1 gefasste Beschluss sei mehrdeutig und intransparent. Dadurch sei der Beschluss als unbestimmt und nichtig zu werten. Auch läge ein Ladungsmangel vor, denn in dem Ladungsschreiben sei zu TOP 1 die Jahresabrechnung 2022 angekündigt worden. Der Beschluss beschränke sich dagegen auf eine künftige Änderung des Verteilungsmodus.

23 Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2 sei nichtig, da er sich nicht, wie das Gesetz vorgebe, auf einen Gegenstand, sondern auf zwei unterschiedliche Gegenstände beziehe. Soweit das Gesetz auf den einzelnen Gegenstand abstelle, sei dieser Begriff eng auszulegen. Zudem sei mangels Vorlage einer Abrechnung unklar gewesen, worüber die Eigentümer überhaupt beschließen sollen. Dies führe auch zur Unbestimmtheit des Beschlusses.

24 Der Kläger hält auch den Beschluss zu TOP 4a für nichtig. Denn mit diesem Beschluss sei eine Mehrzahl unterschiedlicher Gegenstände zusammengeführt worden.

25 Zu TOP 4b meint der Kläger, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da die durch den Beschluss begünstigte Beirätin xxx auf der Eigentümerversammlung nicht anwesend war und den Antrag nicht gestellt habe. Die Bestellung als Beirat setze die Bereitschaft des Wohnungseigentümers zur Übernahme des Amtes voraus. Dies gelte auch in dem Fall, in dem die Zusammensetzung des Beirats ende und durch das Ausscheiden eines Beiratsmitglieds eine Mehrbelastung bei den anderen Beiräten eintrete. Zudem sei mit der Eröffnung des Tagesordnungspunktes zu einer Neuwahl des Verwaltungsbeirates eine Zäsur eingetreten.

26 Der Kläger beantragt,

27 unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG Schöneberg zum Az. 771 C 5058/24 die in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx vom 19.11.2024 zu TOP 1, 2, 4a und 4b gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,

28 unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG Schöneberg zum Az. 771 C 13/25 hinsichtlich des Antrages zu 1) Satz 2 die Beschlüsse aus dem Umlaufverfahren vom 03.02.2025 mit der laufenden Beschlussnummer 141 und 143 auf der Grundlage der Absenkungsbeschlüsse in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.11.2024 unter den Tagesordnungspunkten 2 und 4a für unwirksam zu erklären.

29 Die Beklagte beantragt,

30 die Berufungen kostenpflichtig zurückzuweisen.

31 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und die Auffassung, dass es für die Anfechtung von Absenkungsbeschlüssen am Rechtsschutzbedürfnis fehle. Die Beklagte meint, der Gesetzeswortlaut zur Beschlussfassung über einen „einzelnen Gegenstand“ sei dahin zu verstehen, dass die Gegenstände dem Bestimmtheitsgebot genügen müssten, nicht aber, dass bei einer Mehrzahl von Gegenständen gleichzeitig zwingend mehrere Absenkungsbeschlüsse gefasst werden müssten. Die Beklagte macht geltend, bei dem Beschluss zu TOP 4b handele es sich nicht um die Neuwahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern. Diese seien durch bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.04.2022 gewählt worden.

II.

32 1. Die Berufungen des Klägers gegen das am 22.05.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C 5058/24 WEG, und gegen das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C 13/25, sind zulässig. Die Form- und Fristvorschriften für die Einlegung und Begründung der Berufung gemäß der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die für die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist jeweils erreicht.

33 2. Das am 15.10.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. 771 C 13/25, ist im Tenor zu 1. von Amts wegen dahin zu berichtigen, dass auch der Beschluss Nr. 143 für ungültig erklärt wird, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit für das Jahr 2022 erteilt wurde. Denn den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass das Amtsgericht den Beschluss Nr. 143 insoweit für ungültig erachtet. Soweit dies im Tenor nicht aufgenommen wurde, liegt ein offensichtliches Diktat- oder Schreibversehen gemäß § 319 Abs. 1 ZPO vor. Für die Berichtigung des Tenors des erstinstanzlichen Urteils ist die Kammer als derzeit befasstes Rechtsmittelgericht zuständig (vgl. BGH, Beschluss vom 6. März 2025 – I ZB 38/24 –, Rn. 5, juris; Feskorn in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/​2025, § 319 ZPO, Rn. 34).

34 3. Die Berufungen sind jedoch nur hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 begründet. Im Übrigen sind die Rechtsmittel unbegründet.

35 a) Soweit der Kläger sich gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu den TOP 2 und 4a wendet, ist die Klage, wie das Amtsgericht zu Recht erkannt hat, bereits unzulässig.

36 Denn zu den TOP 2 und 4a haben die Wohnungseigentümer lediglich nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG beschlossen, dass über die darin bezeichneten Gegenstände durch Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Ob solche sogenannten Absenkungsbeschlüsse anfechtbar sind, ist umstritten.

37 aa) Nach einer Auffassung, der sich das Amtsgericht angeschlossen hat, sind Absenkungsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar, da es hierfür an einem Rechtsschutzbedürfnis mangelt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 –, Rn. 27, juris; AG Köln, Urteil vom 30. August 2021 – 202 C 38/21 –, Rn. 25, juris; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 2.9.2022 – 980b C 39/21, BeckRS 2022, 35550 Rn. 17, beck-online; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 32; BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 23 Rn. 105, beck-online). Denn Regelungsgegenstand solcher Beschlüsse ist allein die Art und Weise der Beschlussfassung; sie erledigen sich mit der Durchführung des Beschlussverfahrens im vereinfachten Umlaufverfahren. Hinreichenden Rechtsschutz erlangt der Eigentümer durch die Anfechtung des Beschlusses, der im vereinfachten Umlaufverfahren gefasst wird (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 –, Rn. 28, juris).

38 bb) Nach anderer Auffassung sind Absenkungsbeschlüsse isoliert anfechtbar, da es sich um reguläre Sachbeschlüsse handele, die in Bestandskraft erwachsen können (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG –, Rn. 94, juris; AG Siegburg, Urteil vom 22. Juli 2024 – 152 C 7/23 –, Rn. 31, juris; Staudinger/​Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295h; BeckOGK/ G. Hermann, 1.3.2026, WEG § 23 Rn. 136, beck-online; MüKoBGB/Hogenschurz, 10. Aufl. 2026, WEG § 23 Rn. 75; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 106a; Skauradszun, ZWE 2022, 106 ff.). Nach dieser Ansicht bestehe ein Bedürfnis, zeitnah Rechtssicherheit darüber zu erlangen, ob aufgrund eines gefassten Beschlusses eine Mehrheitsentscheidung im schriftlichen Umlaufverfahren ohne vorherigen Austausch in einer Eigentümerversammlung getroffen werden darf (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG –, Rn. 94, juris).

39 cc) Eine dritte Auffassung hält die Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Absenkungsbeschlüsse für zulässig, denn ein Wohnungseigentümer soll nicht zuwarten müssen, bis der nichtige Beschluss umgesetzt wird, um ihn erst dann einer Prüfung unterziehen zu können (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 125). Hingegen fehlt nach dieser Ansicht einer Anfechtungsklage gegen einen Absenkungsbeschluss regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis, da Einwendungen, die den Inhalt des Umlaufbeschlusses betreffen, nur in der Beschlussmängelklage gegen diesen Beschluss geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 126).

40 dd) Die zuerst genannte Auffassung, die einen Absenkungsbeschluss wie einen Geschäftsordnungsbeschluss behandelt und ihn nicht für isoliert anfechtbar hält, überzeugt. Denn Absenkungsbeschlüsse entsprechen ihrem Wesen nach sog. Geschäftsordnungs- bzw. Verfahrensbeschlüssen, die sich lediglich auf den Ablauf der Eigentümerversammlung beziehen und die deshalb nicht anzukündigen sind, nicht isoliert angefochten werden können und nicht in Bestandskraft erwachsen (vgl. zu Geschäftsordnungsbeschlüssen: Greiner, ZWE 2016, 297, 300 ff.). Zwar erstreckt sich die Wirkung eines Absenkungsbeschlusses zeitlich nicht nur auf die einzelne Eigentümerversammlung, sondern bezieht sich auf eine spätere Beschlussfassung im vereinfachten Umlaufverfahren. Kommt ein Beschluss im vereinfachten Umlaufverfahren zustande, ist der Absenkungsbeschluss aber verbraucht. Ein weitergehender Zweck als zur Regelung des Verfahrens der Beschlussfassung kommt ihm nicht zu. Daher erscheint es vorzugswürdig, Absenkungsbeschlüsse wie Geschäftsordnungsbeschlüsse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor der Versammlung nicht angekündigt werden müssen, sie weder anfechtbar sind noch in Bestandskraft erwachsen und ihre Überprüfung erst mit dem im Umlaufverfahren ergehenden Sachbeschluss erfolgt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 16. Februar 2023 – 2-13 S 79/22 –, Rn. 30, juris; AG Hamburg-St.Georg Urt. v. 2.9.2022 – 980b C 39/21, BeckRS 2022, 35550 Rn. 17, beck-online; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, 1. Aufl. 2021, Kap. 8 Rn. 32). Dies ist zur Wahrung der Rechte der Wohnungseigentümer ausreichend. Sie erhalten umfänglichen Rechtsschutz dadurch, dass sie die im Umlaufverfahren zustande gekommenen Sachbeschlüsse anfechten und in diesem Zusammenhang Einwendungen gegen die Zulässigkeit des Umlaufverfahrens erheben können.

41 Würden hingegen Absenkungsbeschlüsse in Bestandskraft erwachsen und anfechtbar sein, sähen sich Wohnungseigentümer ggf. gezwungen, gegen diese innerhalb der Anfechtungsfrist vorzugehen, obgleich nicht klar ist, ob zu einem späteren Zeitpunkt zu dem Gegenstand überhaupt ein Beschluss im vereinfachten Umlaufverfahren ergehen wird. Dies könnte zu zahlreichen überflüssigen Beschlussanfechtungsverfahren führen. Zudem bestünde die Gefahr widersprechender Entscheidungen, wenn sowohl der Absenkungsbeschluss als auch ein kurz darauf im Umlaufverfahren ergehender Sachbeschluss angefochten und beide Verfahren vor unterschiedlichen Abteilungen des Amtsgerichts verhandelt werden. Das hiesige Verfahren zeigt, dass Umlaufverfahren in der Praxis oft zeitnah nach dem Absenkungsbeschluss durchgeführt werden, und es in der Regel nicht möglich ist, vor Durchführung des Umlaufverfahrens eine rechtskräftige Entscheidung über den Absenkungsbeschluss zu erhalten.

42 b) Hinsichtlich des auf der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zu TOP 1 gefassten Beschlusses ist die Anfechtungsklage hingegen zulässig und begründet, da dem Beschluss kein eindeutiger Regelungsgehalt zu entnehmen ist.

43 aa) Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich bei dem Beschluss zu TOP 1 um einen Absenkungsbeschluss im Sinne von § 23 Abs. 3 S. 2 WEG handelt, mit dem lediglich die Zulässigkeit einer späteren Beschlussfassung im vereinfachten Umlaufverfahrens geregelt werde und der deshalb nicht isoliert anfechtbar ist.

44 Beschlüsse sind, wie das Amtsgericht zu Recht darlegt, nach den für eine Grundbucheintragung geltenden Regelungen objektiv-normativ auszulegen. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut des Beschlusses auszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09 –, Rn. 9, juris). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Beschluss vom 10. September 1998 – V ZB 11/98 –, Rn. 16).

45 Nach diesen Grundsätzen bleibt hier aber unklar, ob zu dem Gegenstand des Beschlusses - der Berechnung der Heizgrundkosten ab dem Jahr 2025 - bereits am 19.11.2024 eine endgültige Beschlussfassung erfolgen oder ob diese einem späteren Umlaufbeschluss vorbehalten bleiben sollte. Der bloße Verweis auf die Vorschrift des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG im Beschlusstext ist nach Auffassung der Kammer nicht ausreichend für die Annahme, dass zu dem Gegenstand noch kein Sachbeschluss ergehen soll*.* Denn im Wortlaut des Beschlusses zu TOP 1 findet sich – anders als zu den Beschlüssen zu TOP 2 und TOP 4a – nicht die Passage, dass über den bezeichneten Gegenstand durch Umlaufbeschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Wohnungseigentümer entschieden werden kann. Das Ladungsschreiben ist zur Auslegung des Beschlusses unergiebig. Es verhält sich allein zu dem konkreten Gegenstand des Beschlusses. In einer Gesamtschau erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer in der Versammlung am 19.11.2024 bereits eine endgültige Beschlussfassung beabsichtigt hatten und der Verweis auf § 23 Abs. 3 S. 2 WEG nur versehentlich erfolgte. Zudem bliebe hier unklar, mit welchem Quorum eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgen sollte. So ist es zulässig, im Absenkungsbeschluss statt der einfachen eine qualifizierte Mehrheit festzulegen oder es bei der Einstimmigkeit zu belassen (vgl. Staudinger/​Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295m; LG Berlin, Beschluss vom 16. August 2023 – 85 S 59/23 WEG –, Rn. 11, juris).

46 Durch objektiv-normative Auslegung des Beschlusses zu TOP 1 lässt sich der gewollte Beschlussinhalt mithin nicht eindeutig klären.

47 bb) Der Beschluss zu TOP 1 ist mangels hinreichender Klarstellung darüber, ob zu seinem Gegenstand bereits eine endgültige Entscheidung getroffen werden soll oder nur eine Gestattung des Umlaufverfahrens, als nichtig anzusehen (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG). Denn ein Beschluss ist nur hinreichend bestimmt, wenn er klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, welche Regelung gelten soll (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15 –, Rn. 39, juris).

48 c) Unbegründet ist hingegen die Anfechtungsklage gegen den am 19.11.2024 zu TOP 4b gefassten Beschluss über die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates.

49 Dieser Beschluss ist hinreichend bestimmt und widerspricht, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

50 Nachdem der Verwaltungsbeirat durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 12.04.2022 gewählt wurde, zwischenzeitlich aber eines seiner Mitglieder verstarb, ist der Beschluss zu TOP 4b dahin auszulegen, dass trotz dieses Todes bis auf Weiteres keine Änderung in der Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats eintreten soll. Bei dem Beschluss handelt sich mithin nicht um eine Neubestellung des Verwaltungsbeirats. Da mit dem Beschluss keine Änderung hinsichtlich des Amtes der Verwaltungsbeirätin Dr. xxx eingetreten ist, bedurfte der Beschluss nicht ihrer Annahme. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass zwischenzeitlich ein Beiratsmitglied verstorben ist und dadurch möglicherweise eine Mehrbelastung der anderen Beiratsmitglieder eingetreten ist. Die Wohnungseigentümer waren nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG auch befugt, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu bestimmen.

51 Gründe, weshalb dieser bestätigende Beschuss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen soll, sind nicht ersichtlich.

52 d) Ebenfalls unbegründet ist die Anfechtungsklage gegen den im vereinfachten Umlaufverfahren zustande gekommenen Beschluss Nr. 141 der Beschlusssammlung, mit dem die Nachschüsse bzw. die Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2023 genehmigt und fällig gestellt wurden.

53 Dieser Beschluss ist hinreichend bestimmt und widerspricht – hinsichtlich der vom Kläger erhobenen Einwände – nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, konnte der Beschluss wegen des wirksamen Absenkungsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu TOP 2 auch im vereinfachten schriftlichen Umlaufverfahren ergehen.

54 aa) Entgegen der Auffassung des Klägers begegnet es keinen Bedenken, dass im Absenkungsbeschluss zu TOP 2 – zusätzlich zur Einforderung von Nachschüssen bzw. Auszahlung von Überzahlungen für das Jahr 2023 – als weiterer Gegenstand die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 aufgenommen wurde.

55 Zwar ist umstritten, wie die Regelung in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG zu verstehen ist, nach der die Wohnungseigentümer beschließen können, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

56 (1) Teilweise wird eine enge Auslegung dieser Regelung befürwortet, da die gesetzliche Regelung zu Mehrheitsbeschlüssen im Umlaufverfahren die Ausnahme darstelle, mit der Folge, dass der Absenkungsbeschluss nur die Durchführung eines Umlaufverfahrens gestatte (vgl. BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 23 Rn. 103, beck-online; Skauradszun, ZWE 2022, 106, 108 ff; MüKoBGB/ Hogenschurz, 10. Aufl. 2026, WEG § 23 Rn. 74).

57 (2) Nach anderer und im angefochtenen Urteil vertretener Auffassung ist die Norm des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG dahin zu verstehen, dass sich der Absenkungsbeschluss auf konkret bezeichnete Gegenstände im Einzelfall beziehen muss, jedoch ein Beschluss zu mehreren einzelnen Gegenständen getroffen werden kann (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 230; Staudinger/​Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 110; Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 23 WEG, Rn. 6a; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 23 WoEigG, Rn. 151). Danach könnten aufgrund eines Absenkungsbeschlusses auch mehrere Umlaufbeschlüsse gefasst werden, und zwar jeweils ein Beschluss zu einem konkret aufgeführten Gegenstand.

58 (3) Die zuletzt genannte Auffassung überzeugt. Die Forderung nach einzelnen Absenkungsbeschlüssen für jeden Gegenstand erscheint als unnötige Förmelei und durch das Gesetz nicht geboten (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 119). Denn in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ist nur vom einzelnen Gegenstand und nicht vom „einzelnen Beschluss“ die Rede (vgl. Staudinger/​Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k). Zudem würden sich Abgrenzungsprobleme bei der Frage stellen, wann ein einzelner Gegenstand vorliegt. Dem Zweck des einschränkenden Merkmals „einzelner Gegenstand“, nämlich zu verhindern, dass die in § 23 Abs. 1 WEG vorgesehene Meinungsbildung in der Eigentümerversammlung durch Diskussion des „Für“ und „Wider“ ausgehöhlt wird, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass Gegenstand eines Absenkungsbeschlusses nur ein Beschlussthema sein kann, das einem bestimmten Zweck dient und für das ein konkreter Anlass bestehen muss (Staudinger/​Häublein (2023) WEG § 23, Rn. 295k). Ein Absenkungsbeschluss darf hingegen nicht gefasst werden für möglicherweise künftig auftretende Erfordernisse, die bei Beschlussfassung noch nicht abgesehen werden können (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG –, Rn. 104 ff., juris).

59 (4) Diesen Anforderungen genügt der Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 zu TOP 2. Er bezeichnet konkret die Gegenstände, über die im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Am 19.11.2024 bestand auch Anlass zur Beschlussfassung über diese Gegenstände, und zwar der Einforderung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2023 einerseits und der Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2023 andererseits. Denn das Jahr 2023 war abgelaufen und es lagen Entwürfe der Heizkostenabrechnung 2023 vor.

60 bb) Der zu TOP 2 gefasste Absenkungsbeschluss entsprach auch ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Hierbei ist zu prüfen, ob die Wahl des erleichterten „Umlaufverfahrens“ noch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen genügt (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 235). Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass es nach billigem Ermessen nicht erforderlich war, den Wohnungseigentümern bei Fassung des Absenkungsbeschlusses den endgültigen Entwurf der Jahresabrechnung für das Jahr 2023 vorzulegen, damit dieser in der Versammlung diskutiert wird. Vielmehr genügte es, dass den Eigentümern in Präsenzversammlung am 19.11.2024 zwei Entwürfe der Heizkostenabrechnung vorlagen und diese sowie die Problematik der Vorverteilung der Heizgrundkosten zu TOP 1 diskutiert werden konnten.

61 (1) Unter welchen Voraussetzungen es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, über einen Gegenstand eine Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren anzuordnen, ist jeweils im Einzelfall zu entscheiden. Hierbei ist in den Blick zu nehmen, dass die Eigentümerversammlung auch dazu dient, dass jeder Wohnungseigentümer an der gemeinschaftlichen Willensbildung durch Wortbeiträge und Einflussnahme auf die Diskussion mitwirken kann und dass diese Möglichkeit im Umlaufverfahren beschränkt ist (vgl. Bärmann/ Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 235). In der Gesetzesbegründung zu § 23 Abs. 3 S. 2 WEG wurde als Beispiel für eine Verlagerung der Beschlussfassung in das schriftliche Umlaufverfahren angeführt, dass sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen (BT-Drs. 19/22634, S. 45). Hingegen dürfte es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, für einen komplexen und noch gar nicht in der Versammlung diskutierten Gegenstand die Beschlussfassung im Umlaufverfahren vorzusehen (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 236).

62 (2) Teilweise wird vertreten, dass der Gegenstand der Beschlussfassung im Wesentlichen in der Wohnungseigentümerversammlung vorbesprochen worden sein muss (vgl. LG München I, Urteil vom 21. März 2024 – 36 S 3331/23 WEG –, Rn. 104, juris; BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2026, WEG § 23 Rn. 138, beck-online).

63 (3) Diese Auffassung erscheint in Anbetracht der Gesetzesbegründung zu weitgehend (so auch: Hogenschurz, jurisPR-MietR 22/2024 Anm. 1, C.). Nach Auffassung der Kammer entspricht ein Absenkungsbeschluss bereits dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Gegenstand des Beschlusses – wie hier die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung 2023 – vor Fassung des Absenkungsbeschlusses angekündigt wurde, hierzu Entwürfe vorlagen und gleichzeitig dargelegt wurde, weshalb eine Beschlussfassung über den Gegenstand noch nicht erfolgen kann. Denn auch in einem solchen Fall besteht die vom Gesetzgeber dargelegte Situation, dass sich Eigentümer in der Versammlung mangels Informationen nicht in der Lage sehen, einen Beschluss zu fassen. Dem Vorbringen des Klägers ist auch nicht zu entnehmen, welche weiteren wesentlichen Punkte der Jahresabrechnung 2023 in der Eigentümerversammlung am 19.11.2024 zwingend hätten erörtert werden müssen.

64 cc) Der zu TOP 2 gefasste Absenkungsbeschluss widerspricht entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er keinen Zeitraum enthält, innerhalb dessen ein Umlaufbeschluss gefasst werden muss. Einer solchen Frist bedarf es, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht. Für das Umlaufverfahren erfolgt die Fristsetzung zur Beschlussfassung durch den Initiator des Umlaufverfahrens. Nach Beendigung des Umlaufverfahrens ist der Absenkungsbeschluss für den betreffenden Gegenstand verbraucht (vgl. Skauradszun, ZWE 2022, 106, 112).

65 e) Unbegründet ist auch die Anfechtungsklage gegen den im vereinfachten Umlaufverfahren zustande gekommenen Beschluss Nr. 143 der Beschlusssammlung, soweit dem Verwaltungsbeirat Entlastung für seine Tätigkeit im Jahr 2023 erteilt wurde.

66 aa) Der Beschluss konnte wegen des Absenkungsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 zu TOP 4a auch im vereinfachten schriftlichen Umlaufverfahren ergehen.

67 Dieser Absenkungsbeschluss ist nicht zu beanstanden. Wie bereits dargelegt wurde, ist es zulässig, einen Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG über mehrere konkrete Gegenstände zu fassen. Am 19.11.2024 bestand Anlass, einen Absenkungsbeschluss für die Entlastung des Verwaltungsbeirats für dessen Tätigkeit für das Jahr 2023 zu fassen, da dieses Jahr bereits abgelaufen war.

68 Der Absenkungsbeschluss vom 19.11.2024 widersprach auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Verwaltungsbeirat zu diesem Zeitpunkt die endgültige Jahresabrechnung für das 2023 noch nicht geprüft hatte. Nach § 29 Abs. 2 S. 2 WEG soll die Jahresabrechnung vom Verwaltungsbeirat zwar geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden, bevor eine Beschlussfassung über sie erfolgt. Ob der Verwaltungsbeirat dieser Pflicht nachgekommen ist, lässt sich aber zusammen mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zumutbar im Umlaufverfahren nachprüfen, so dass eine gleichzeitige Beschlussfassung über diese Gegenstände nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Da das Gesetz keine besonderen inhaltlichen Anforderungen an die Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat aufstellt, werden die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer durch die Verlagerung in das Umlaufverfahren aus Sicht der Kammer auch nicht unbillig beeinträchtigt.

69 bb) Der im Umlaufverfahren zu Nr. 143 der Beschlusssammlung ergangene Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeit im Jahr 2023 widerspricht auch nicht aus anderen Gründen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. § 18 Abs. 2 WEG). Mit der Entlastung des Verwaltungsbeirats ist regelmäßig die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer verbunden. Sie dient zudem dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Januar 2019 – V ZB 121/18 –, Rn. 9, juris). Dem Vorbringen des Klägers ist nicht zu entnehmen, dass Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen, die seiner Entlastung für das Jahr 2023 entgegenstünden.

III.

70 1. Soweit der Kläger hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.11.2024 teilweise obsiegt, war die erstinstanzliche Kostenentscheidung zum Az. 771 C 5058/24 WEG - wie aus dem Tenor ersichtlich - abzuändern (vgl. § 92 Abs. 1 ZPO).

71 Hingegen wurden die Kosten des Berufungsverfahrens dem Kläger nach §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 ZPO auferlegt, da er - nach Verbindung beider Berufungsverfahren - nur in verhältnismäßig geringem Umfang obsiegt und sich sein Anteil am Obsiegen kostenmäßig nicht auswirkt.

72 2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

73 3. Die Revision wird gemäß § 511 Abs. 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts zugelassen, da umstritten ist, ob ein Absenkungsbeschluss, der lediglich eine Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ermöglicht, isoliert anfechtbar ist, ob er sich auf eine Mehrzahl von Gegenständen beziehen darf und unter welchen Voraussetzungen er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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