Finanzgericht Berlin-Brandenburg 12. Senat — 12 K 12146/22 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-29

Aktenzeichen: 12 K 12146/22

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0129.12K12146.22.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 1 Abs 1 Nr 1 GrEStG 1997, § 1 Abs 1 Nr 3 S 1 GrEStG 1997, § 8 Abs 1 GrEStG 1997, § 9 Abs 1 Nr 1 GrEStG 1997, § 8 Abs 2 S 1 Nr 2 GrEStG 1997 ... mehr

Leitsatz

Die unterschiedliche Behandlung des Eigentumserwerbs auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage und auf nichtgesellschaftsvertraglicher Grundlage in Bezug auf die grunderwerbsteuerrechtlich zu berücksichtigende Gegenleistung ist vom Gesetzgeber gewollt und bewusst gewählt worden, so dass keine Regelungslücke erkennbar ist.(Rn.66)

Bei einem Grundstückserwerb nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG und mithin in gesellschaftsrechtlichen Konstellationen besteht die Gegenleistung für das Grundstück in der Gewährung von zusätzlichen Geschäfts- bzw. Gesellschaftsanteilen oder in dem Verzicht auf derartige Rechte, auf deren wertmäßige Erfassung im Interesse eines einfacheren Gesetzesvollzugs nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG verzichtet wird.(Rn.67)

Bei einem Grundstückserwerb nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG heranzuziehen. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.(Rn.74)

Allein durch die Bedienung des Darlehens durch einen Gesamtschuldner erfolgt keine schuldbefreiende Übernahme der Darlehensverpflichtungen des anderen Gesamtschuldners. Eine Änderung der Schuld- und Haftungsverhältnisse ergibt sich nicht allein aus der Insolvenz(eröffnung) eines Gesamtschuldners.(Rn.80)

Die Übernahme von Grundpfandrechten zusätzlich oder gegebenenfalls anstelle eines Kaufpreises stellt eine sonstige Leistung i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar, deren Wert der Besteuerung zugrunde zu legen ist.(Rn.77) Wenn im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs die (möglichen) Rückgriffsansprüche des Erwerbers uneinbringlich oder wahrscheinlich uneinbringlich sind, kann die allein dinglich übernommene Haftung der Grundschuld mit dem Nennwert der Grundschuld anzusetzen sein.(Rn.78)

Orientierungssatz

Revision eingelegt (Az. des BFH: II R 7/26).

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1 Die Beteiligten streiten über die Höhe der Gegenleistung im Rahmen von mehreren Grunderwerbsteuerfestsetzungen.

2 Der Kläger zu 1 und Herr C… führten ohne nähere Bezeichnung und ohne Gesellschaftsvertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die mit Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens über das Vermögen des Herrn C… im Juli 2019 (Amtsgericht D…, …) aufgelöst wurde und eine Auseinandersetzung erfolgte.

3 Der Kläger zu 1 und Herr C… waren zum damaligen Zeitpunkt Eigentümer der folgenden Grundstücke:

4 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Eigentümer | Grundbuch | Grundstück | Größe | Blatt, Flur, Flurstück | Abteilung III | | Kläger zu 1 und Herr C… als GbR | Grundbuch des Amtsgerichts E… von F… | Gebäude- und Freifläche in der G…-straße | 2.499 m² | Blatt …, Flur …, Flurstück … | Nr. 1: XXX € verzinsliche Grundschuld für die H… Bank, Nr. 2: verzinsliche Grundschuld für die H… Bank, I… | | Kläger zu 1 und Herr C… als GbR | Grundbuch des Amtsgerichts E… von J… | Gebäude- und Freifläche K…-straße | 850 m² | Blatt …: lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück … | Nr. 1: XXX DM verzinsliche Grundschuld für die L… Bank in M… | | Gebäude- und Freifläche K…-straße | 766 m² | lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück … | | | | | Gebäude- und Freifläche K…-straße | 760 m² | lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück … | | | | | Kläger zu 1 und Herr C… zu je 1/2 | Grundbuch des Amtsgerichts E… von N… | Gebäude- und Freifläche O…-straße, P…-weg | 1.818 m² | Blatt … unter der lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück … | Nr. 1.1: verzinsliche Grundschuld für die H… Bank, I… XXX €, Nr. 1.2: verzinsliche Grundschuld für die Q… Bank AG, R… XXX €, Nr. 2: verzinsliche Grundschuld für die L… Bank in M… XXX DM, Nr. 3: verzinsliche Grundschuld für die S… Bank in R… XXX DM. |

5 Mit Notarvertrag vom 09.12.2020 des Notars T… mit Amtssitz in D… (UR-Nr. …, im Folgenden: der Vertrag) vereinbarten die Kläger folgende Ausscheidungsvereinbarung / Übertragung nach § 2 des Vertrages:

6 „(1) Der von dem Erschienenen zu 1. Vertretene [Kläger zu 2] und der Erschienene zu 2. [Kläger zu 1] sind sich einig, dass der von dem Erschienenen zu 1. Vertretene am 31.12.2020 24:00 Uhr aus der Gesellschaft ausscheidet. Die Parteien sind sich einig, dass das Gesellschaftsvermögen vollständig auf den Erschienenen zu 2. übergeht. Insbesondere sind sich die Parteien einig, dass das Grundeigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts E… von J… Blatt … und dem im Grundbuch des Amtsgerichts E… von F… Blatt … eingetragenen Grundbesitz auf den Erschienenen zu 2. übergeht.

7 Die Parteien sind sich einig, dass dem von dem Erschienenen zu 1. Vertretenen keine weiteren Rechte mit Ausnahme der in dieser Urkunde vereinbarten Rechte aufgrund des Ausscheidens aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen den Erschienenen zu 2. zustehen.

8 (2) Der von dem Erschienenen zu 1. Vertretene – im Folgenden „Übergebender“ genannt – überträgt ferner den in § 1 Ziffer 3. (Grundbuch von N… Blatt …) bezeichneten Grundbesitz mit allen Rechten und Pflichten, - im Folgenden „der Übertragungsgegenstand“ genannt – an den Erschienenen zu 2. zum Alleineigentum – im Folgenden „Übernehmender“ genannt –.“

9 Als Gegenleistung vereinbarten die Vertragsparteien in § 3 des Vertrages, dass der Übergebende vom Übernehmenden einen Betrag in Höhe von XXX € erhält. Darüber hinaus vereinbarten die Vertragsparteien in § 9 Abs. 3 des Vertrages, dass sämtliche in Abteilung II und III eingetragenen Rechte vom Übernehmenden übernommen werden, mit Ausnahme der Rechte in Abt. II lfd. Nr. 6 (F… Blatt …), lfd. Nr. … (J… Blatt …) und lfd. Nr. … (N… Blatt …). Hinsichtlich der Kosten – insbesondere der anfallenden Grunderwerbsteuer – vereinbarten die Vertragsparteien eine Kostentragung je zu ½ (§ 13 des Vertrages).

10 Mit Bescheiden vom 02.07.2021 setzte der Beklagte gegenüber dem Kläger zu 1 und Herrn C… jeweils auf der Grundlage des Notarvertrages vom 09.12.2020 für den Grundbesitzerwerb durch Anwachsung des Grundstücks F…, G…-straße gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) Grunderwerbsteuer von XXX € fest und forderte sie je zur hälftigen Zahlung auf. Die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG schätzte der Beklagte – nach Anforderung des Grundbesitzwertes bei der zuständigen Bewertungsstelle des Beklagten – zunächst auf XXX € (XXX € abzgl. zu vergünstigender Teil der Gegenleistung gem. § 6 Abs. 2 GrEStG von XXX €).

11 Mit Bescheiden vom 02.07.2021 setzte der Beklagte zudem gegenüber dem Kläger zu 1 und Herrn C… jeweils auf der Grundlage des Notarvertrages vom 09.12.2020 für den Grundbesitzerwerb durch Anwachsung des Grundstücks J…, K…-straße gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer von XXX € fest und forderte sie je zur hälftigen Zahlung auf. Die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG schätzte der Beklagte – nach Anforderung des Grundbesitzwertes bei der zuständigen Bewertungsstelle des Beklagten – zunächst auf XXX € (XXX € abzgl. zu vergünstigender Teil der Gegenleistung gem. § 6 Abs. 2 GrEStG von XXX €).

12 Mit Bescheiden vom 02.07.2021 setzte der Beklagte letztlich gegenüber dem Kläger zu 1 und Herrn C… jeweils auf der Grundlage des Notarvertrages vom 09.12.2020 für den Grundbesitzerwerb des Grundstücks N…, O…-straße, P…-weg gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Grunderwerbsteuer von XXX € fest und forderte sie je zur hälftigen Zahlung auf. Die Bemessungsgrundlage von XXX € ermittelte der Beklagte nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus dem anteiligen Kaufpreis von XXX € zzgl. der vom Kläger zu 1 angegebenen Valuta von XXX € zum 31.12.2020 der Grundstücksbelastungen zu ½. Das zugleich eingereichte Wertgutachten mit einem Wert von XXX € blieb unberücksichtigt.

13 Der Kläger zu 2 als Insolvenzverwalter des Herrn C… zeigte am 16.07.2021 gem. § 208 Insolvenzordnung (InsO) an, dass die Insolvenzmasse zur Erfüllung der fälligen bzw. der künftig fällig werdenden sonstigen Masseverbindlichkeiten nicht ausreichen würde.

14 Die hiergegen gerichteten Einsprüche begründeten der Kläger zu 1 und Herr C… damit, dass die Bemessungsgrundlagen für die drei Grundstücke auf den anteiligen Kaufpreis von jeweils XXX € beschränkt seien.

15 Im Einzelnen:

16 1. Erwerb der Grundstücke J… und F…:

17 Kein Streit bestehe über die Steuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GrEStG. Jedoch sei die Bemessungsgrundlage unzutreffend. Der Beklagte habe den halben Verkehrswert des Grundstücks angesetzt und stütze sich dabei vermutlich auf § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG. Er verkenne dabei, dass die in Abs. 2a, 3 und 3a beschriebenen Konstellationen nicht vorlägen, denn die Steuerpflicht ergebe sich dem Grunde nach aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GrEStG. Abzustellen sei demnach auch in diesen Fällen, in denen der Kläger zu 1 außerhalb des Grundbuches das Eigentum durch Anwachsung erwerbe, auf die Gegenleistung i. S. d. § 8 Abs. 1 GrEStG. Die Gegenleistung betrage lediglich jeweils XXX €.

18 2. Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundstück N…:

19 Die auf dem Grundstück lastenden Grundschulden seien nicht Teil der Gegenleistung. Im Kaufvertrag sei vereinbart worden, dass der Erwerber die eingetragenen Grundschulden mit ausschließlich dinglicher Wirkung übernehme (§ 9 Abs. 3 des

20 Vertrages). Gehe nur die dingliche Haftung über, verbleibe also die schuldrechtliche Haftung bei der Insolvenzmasse als Insolvenzforderung, komme es darauf an, ob der Übernehmer einen validen Rückgriffsanspruch gegen den Übertragenden habe. Dies sei im Streitfall auszuschließen, denn der Kläger zu 2 (der Insolvenzverwalter des Herrn C…) habe bereits die Unzulänglichkeit der Masse gegenüber dem Insolvenzgericht angezeigt.

21 Der mögliche Rückgriff sei jedoch nicht das einzige Kriterium für die Abgrenzung, ob die nur dingliche Übernahme der Grundschuld zur Gegenleistung gehöre. Entscheidend sei, ob der Übernehmer überhaupt eine geldwerte Leistung im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb erbringe, zu der er nicht ohnehin und unabhängig von den Vereinbarungen mit dem Insolvenzverwalter verpflichtet gewesen sei.

22 Inhaber der Grundschulden seien die H… Bank AG, die Q… Bank AG und die S… Bank AG. Belastet sei das Grundstück. Gesichert durch die Grundschulden seien die Kredite, die zum 31.12.2020 noch mit insgesamt XXX € valutierten. Für die Valuta würden beide (ehemaligen) Miteigentümer als Gesamtschuldner haften. Daran habe auch der Übertragungsvertrag nichts geändert. Spätestens seit der Insolvenz des Herrn C… (und der absehbaren Unzulänglichkeit der Insolvenzmasse) habe der Kläger zu 1 für die gesamten Kreditschulden einstehen müssen, ohne dass er Zugriff auf die andere Hälfte des Grundstücks gehabt hätte. Deshalb habe er diese wertausschöpfend belastete Hälfte für XXX € hinzuerworben. An seiner Vermögenssituation habe sich damit nichts geändert. Der Kläger zu 1 habe dem Insolvenzverwalter oder weiteren Personen, die diesem zuzurechnen seien, nichts Werthaltiges zu gewähren, was er nicht auch ohne Vertrag zu leisten hätte. Er schulde den Kreditgebern rd. XXX Mio. € und dem Herrn C… bzw. dem Kläger zu 2 XXX €.

23 Der Beklagte forderte ein Wertgutachten der Bausachverständigen der Finanzverwaltung für das Grundstück in N… an. Dieses Gutachten vom 18.11.2021 weist einen Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 09.12.2020 in Höhe von XXX € aus. Mit Bescheid vom 05.10.2022 setzte der Beklagte gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) die Grunderwerbsteuer für den Grundbesitzerwerb des Grundstücks N…, O…-straße, P…-weg geändert auf XXX € fest und erläuterte, dass die übernommene anteilige valutierende

24 Grundschuld (XXX €) als Gegenleistung maximal nur in Höhe des anteiligen Verkehrswertes von XXX € in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei.

25 | | | | --- | --- | | N…, O…-straße, P…-weg | | | Kaufpreis | XXX € | | anteilige Grundschuld (Valuta) | XXX € | | Gesamtbetrag der Gegenleistung | XXX € | | steuerfreier Teil der Gegenleistung | 0,00 € | | steuerpflichtiger Teil der Gegenleistung | XXX € | | Anteil des Steuerpflichtigen 100% | XXX € | | festgesetzte Grunderwerbsteuer | XXX € |

26 Mit den Bescheiden vom 05.10.2022 setzte der Beklagte nach Feststellung der jeweiligen Grundbesitzwerte die folgenden Grunderwerbsteuern gem. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO geändert fest:

27 | | | | --- | --- | | F…, G…-straße | | | Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1-3 Bewertungsgesetz (BewG) gem. Feststellungsbescheid vom 05.07.2022 | XXX € | | vergünstigter Teil der Gegenleistung | XXX € | | steuerpflichtiger Teil der Gegenleistung | XXX € | | festgesetzte Grunderwerbsteuer | XXX € |

28 | | | | --- | --- | | J…, K…-straße | | | Grundbesitzwert K…-straße nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1-3 BewG gem. Feststellungsbescheid vom 05.07.2022 | XXX € | | Grundbesitzwert K…-straße nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1-3 BewG gem. Feststellungsbescheid vom 05.07.2022 | XXX € | | Grundbesitzwert K…-straße nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1-3 BewG gem. Feststellungsbescheid vom 05.07.2022 | XXX € | | Gesamtbetrag der Gegenleistung | XXX € | | vergünstigter Teil der Gegenleistung | XXX € | | steuerpflichtiger Teil der Gegenleistung | XXX € | | festgesetzte Grunderwerbsteuer | XXX € |

29 In den Abrechnungen forderte der Beklagte erneut von dem Kläger zu 1 und von Herrn C… jeweils den hälftigen Anteil.

30 Die Kläger haben (Untätigkeits-)Klage erhoben. Mit der daraufhin ergangenen Einspruchsentscheidung vom 01.12.2022 hat der Beklagte die Einsprüche als unbegründet zurückgewiesen und wie folgt ausgeführt:

31 1. Erwerb der Grundstücke J… und F…

32 Anwachsungen von Gesellschaften führten zum Übergang des Grundbesitzes und seien als Erwerbsvorgang auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage zu erfassen, da der Gesellschafter den Grundbesitz als Folge seines Anspruchs, welcher ihm im Rahmen der Auflösung der Gesellschaft aufgrund seiner Gesellschafterstellung zustehe, erhalten würde. Gleiches gelte grundsätzlich auch für den Fall der Anwachsung einer Personengesellschaft auf den letzten Gesellschafter (§ 738 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), da dieser das Gesellschaftsvermögen und damit auch den Grundbesitz auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage erhalten würde. Er, der Beklagte, habe daher keinen Fall der Übertragung von Gesellschaftsanteilen nach § 1 Abs. 2a EStG besteuert, sondern die Anwachsung der Grundstücke nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG.

33 Die Bemessungsgrundlage richte sich in diesen Fällen nach § 8 Abs. 2 Nr. 2 Alternative 3 GrEStG – Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage; wozu auch eine Anwachsung gehöre. Zutreffend habe er, der Beklagte, daher in den Grunderwerbsteuerbescheiden die Grundbesitzwerte als Bemessungsgrundlage angesetzt.

34 2. Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundstück N…

35 Im Streitfall habe der Kläger zu 1 die dingliche Haftung für die Grundschulden übernommen. Falls der Käufer nur die dingliche Haftung (und nicht auch die gesicherte persönliche Schuld) aus einer Hypothek übernehme, werde – sofern der Käufer etwaige Ersatzansprüche gem. §§ 1142, 1143 BGB aus seiner Inanspruchnahme gegen den persönlichen Schuldner durchsetzen könne – der Wert dieser Gegenleistung zumeist Null Euro betragen. Diese Grundsätze würden auch gelten, wenn der Käufer nur die dingliche Haftung für eine Grundschuld übernehme. Etwas anderes gelte dann, wenn im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs die (möglichen) Rückgriffansprüche des Erwerbers uneinbringlich oder wahrscheinlich uneinbringlich seien. In einem derartigen Fall werde die allein dinglich übernommene Haftung mit dem Nennwert angesetzt.

36 Da im Streitfall die Rückgriffansprüche des Klägers zu 1 durch die eingetretene Insolvenz uneinbringlich oder wahrscheinlich uneinbringlich gewesen seien, habe er, der Beklagte, zu Recht die Grundschulden in Höhe des anteiligen Verkehrswertes des Grundstücks als sonstige Leistungen in die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen.

37 Im Rahmen der Klagebegründung haben die Kläger ergänzend wie folgt ausgeführt:

38 1. Erwerb der Grundstücke J… und F…

39 Der wohl häufigste Anwendungsfall des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GrEStG sei die Anwachsung nach § 738 Abs. 1 S. 1 BGB, die die damaligen Vertragsparteien erzielen wollten (§ 3 Abs. 1 des Vertrages). Es treffe zu, dass dem Wortlaut nach gelte: „Die

40 Steuer wird nach dem Grundbesitzwert im Sinne … des Bewertungsgesetzes bemessen: … bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage“, § 8 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 GrEStG. Im Gegensatz dazu stehe jedoch die Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 13.09.1995 (II R 80/92, BStBl. II 1995, 903). Diese Entscheidung befasse sich zwar mit dem GrEStG 1983 in der ursprünglichen Fassung. Danach sei der Grundstückswert im Sinne des Bewertungsgesetzes (damals der Einheitswert) nur dann Bemessungsgrundlage der Steuer, wenn sich alle Anteile einer Gesellschaft in einer Person vereinigten, also auch für den Fall der Anwachsung i.S.v. § 738 BGB. „Der Erwerb aller Anteile an einer grundbesitzenden Gesamthand (Personengesellschaft) durch eine einzige Person erfüllt zwar dem bloßen Wortlaut nach diese Voraussetzungen“ (nämlich die nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1983); „gleichwohl entspricht ein solcher Erwerb nicht den vom Gesetzgeber ... für besteuerungswürdig gehaltenen Sachverhalten.“ Die Entscheidung des BFH beruhe offenbar auf der prinzipiellen Bewertung von Steuergerechtigkeit, die darin bestehe, dass der Erwerb des Grundstücks selbst (verbunden mit der damals deutlich höheren Steuerlast entsprechend dem Besteuerungsgrundsatz des § 8 Abs. 1 GrEStG nach der Gegenleistung) schwerlich vereinbar gewesen sei mit demselben wirtschaftlichen Effekt, besteuert auf Grund der Ersatz-Bemessung des Abs. 2 nach dem Einheitswert. Diese Gerechtigkeitslücke finde sich auch hier. Der Erwerb der Grundstückshälfte in N… löse Steuern aus, die sich nach der Gegenleistung von XXX € bemesse. Der Erwerb der beiden Grundstückshälften in J… und F… sei von den Vertragsparteien mit demselben Effekt wie in N… als Anwachsung organisiert worden (dazu BFH vom 13.09.1995, a.a.O. S. 509). Würde die Steuer nach dem Grundbesitzwert bemessen werden (der, die Verhältnisse in N… unterstellt, jeweils XXX € betragen hätte), ergäbe sich ein Mehrfaches. Theoretisch könnte man scheinbar die Gerechtigkeitslücke auch dadurch schließen, dass man die Steuerbelastung für N… erhöhe, indem die erörterte Grundschuld in die Gegenleistung einbezogen werde. Aber dadurch würde eine neue Lücke entstehen. Denn die Bemessungsgrundlage in N… ergäbe, wie vom Beklagten ermittelt, XXX € Kaufpreis im engeren Sinne plus XXX € (halber Grundbesitzwert des Grundstücks in N…) = XXX €, während sie bei Anwendung von § 8 Abs. 2 GrEStG nur den halben Grundbesitzwert ohne den Kaufpreis im engeren Sinne betrüge. Die Verletzung der Folgerichtigkeit und damit des durch das Grundgesetz gebotenen Gleichheitssatzes habe Konsequenzen. Entweder sei die in Rede stehende Novellierung des § 8 Abs. 2, Satz 1 Nr. 2 GrEStG (JahressteuerG 1997 vom 20.12.1996, Art. 7 Nr. 3) nichtig, so dass nach der durch die Entscheidung des BFH vom 13.09.1985 geprägten Rechtslage wieder die sachgerechte Regel-Bemessungsgrundlage des § 8 Abs. 1 GrEStG gelte. Oder der Verstoß gegen den Gleichheitssatz werde aufgefangen mit einer normerhaltenen Interpretation, die den Regelungsgehalt von § 8 Abs. 2, Satz 1 Nr. 2 GrEStG reduziere. Das habe das angerufene Gericht bei der völlig anderen Frage, ob das Ausgleichsverbot bei Stundungsmodellen (§ 15b Einkommensteuergesetz (EStG)), dem Wortlaut nach eindeutig und verfassungswidrig rigoros, auch für den sog. Definitivverlust gelte, eindrucksvoll, gerecht und couragiert vorgemacht (FG Berlin-Brandenburg vom 08.12.2015 (6 K 6215/12, EFG 2016, 385).

41 2. Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundstück N…

42 Bemessungsgrundlage der Steuer sei die Gegenleistung. Der Käufer habe, auch wenn es im Notarvertrag vom 09.12.2020 sehr pauschal und unglücklich formuliert sei, die – das Gesamtgrundstück, nicht nur den veräußerten Miteigentumsanteil belastenden – Grundschulden nicht übernommen. Von einer Übernahme könne schon begrifflich nur gesprochen werden, wenn den Betroffenen eine für ihn neue Pflicht oder Belastung treffe. Der Kläger zu 1 jedoch habe den jeweiligen Grundpfandgläubigern/Banken dinglich und schuldrechtlich sowieso und schon lange vorher gehaftet.

43 Von einer Gegenleistung könne insoweit nicht gesprochen werden.

44 Der Kläger zu 1 habe zudem nicht die persönliche Haftung übernommen, so dass die

45 Verpflichtung der Verkäuferseite auch im Innenverhältnis erhalten geblieben sei (§ 426 BGB). Allerdings sei der Rückgriff des Klägers zu 1 mangels Leistungsfähigkeit des Herrn C… wirtschaftlich ausgeschlossen gewesen. Der letzte Punkt sei entscheidend für die Ermittlung der Gegenleistung. Im Regelfall sei die auf die dinglichen Belastungen beschränkte Übernahme dann Teil der Gegenleistung des Käufers, wenn der Rückgriff auf das Vermögen des Verkäufers faktisch nicht möglich sei. Das sei richtig; denn der Käufer nehme es mit Abschluss des Kaufvertrags – wirtschaftlich betrachtet definitiv – auf sich, die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Das gelte gerade nicht, wenn der Kläger zu 1 ohne Zusammenhang mit dem Neuerwerb ohnehin und sowieso in gleicher Weise den Grundpfandgläubigern hafte. „Entscheidend ist, dass der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks kausal verknüpft sind.“ (BFH vom 13.09.1995, II R 80/92, BStBl. II 1995, 903), und genau das treffe auf den hier anstehenden Fall nicht zu; denn über den Grunderwerb könne hinweggedacht werden, ohne dass die dingliche Haftung des Klägers zu 1 entfiele. Der Kauf der Grundstückshälfte des Klägers zu 2 sei objektiv und nach der übereinstimmenden Einschätzung der Vertragsparteien nur deswegen wirtschaftlich möglich gewesen, weil der Kläger zu 1 alle Pflichten und Lasten zum Vorteil der Banken bereits am Halse gehabt habe und nicht etwa neu eingegangen sei.

46 In einem am 04.12.2025 erfolgten Erörterungstermin und einem dem folgenden zusammenfassenden Schriftsatz haben die Kläger Folgendes ergänzend ausgeführt:

47 Der Erwerb des Herrn C… gehörenden Anteils an der BGB-Grundstücksgesellschaft habe kraft Anwachsung das Alleineigentum des Klägers zu 1 bewirkt. Diese Wirkung sei die Absicht der Parteien des Notarvertrags vom 09.12.2020 gewesen. Die Gesellschaft habe außer den Grundstücken kein Vermögen gehabt. Ein wirtschaftlicher Unterschied zwischen dem Erwerb einer Grundstückshälfte und dem Erwerb eines hälftigen Anteils an einer Gesellschaft, die ausschließlich ein Grundstück zu eigen habe, bestehe nicht. Umso überraschender sei, dass im konkreten Fall die Anwendung von § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 3. Alt. GrEStG zu einer Steuerhöhe führe, die im konkreten Fall die Grunderwerbsteuer für einen Kauf der Grundstückshälfte um ein Vielfaches übersteige. Die zutreffende Bemessungsgrundlage sei hier der Kaufpreis von XXX €, anstelle von XXX € (F…) bzw. rd. XXX € (J…). Der Gleichheitssatz sei verletzt; die Unterscheidung sei verfassungswidrig. Eigene Ausführungen dazu erübrigen sich angesichts des Vorlagebeschlusses des BFH vom 02.03.2011, II R 64/08, juris, Entscheidung des BVerfG vom 23.06.2015, 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11, BStBl. II 2015, 871, BVerfGE 139, 285-231 Leitsätze 2 und 3: „2. Eine gleichmäßige Belastung der Steuerpflichtigen verlangt, dass für die von einer Steuer erfassten Wirtschaftsgüter eine Bemessungsgrundlage gefunden wird, die deren Werte in ihre Relation realitätsgerecht abbildet. 3. Bringt der Gesetzgeber zur Bemessung der Steuer neben einem Regelbemessungsmaßstab einen Ersatzmaßstab zur Anwendung, muss dieser, um dem Grundsatz der Lastengleichheit (Art. 3 Abs. 1 GG) zu genügen, Ergebnisse erzielen, die denen der Regelbemessungsgrundlage weitgehend angenähert sind. Dem genügt die Ersatzbemessungsgrundlage des § 8 Abs. 2 GrEStG in Verbindung mit §§ 138 ff. BewG nicht.“ Der Entscheidung habe als Sachverhalte jeweils der Kauf aller Anteile an einer GmbH, die Grundstücke besessen habe, zugrunde gelegen. Das Finanzamt habe der Besteuerung § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG und damit die Bewertungsmaßstäbe des BewG in damaliger Fassung als Bemessung zugrunde gelegt. Sowohl das BVerfG als auch der BFH hätten gerügt, dass die Regeln des BewG (a.F.) zu Bemessungsgrößen führten, die – so BFH – bis zu 100 % von den Verkehrswerten der Grundstücke abweichen würden. Der Gesetzgeber könnte durch Änderung des BewG und den Verweis auf neue Bestimmungen in § 8 Abs. 2 GrEStG (SteueränderungsG vom 02.11.2015, BGBl. I 2015, 1834,1840 f.) auf die Entscheidung des BVerfG reagiert haben. Die Änderungen würden jedoch die hier zu entscheidende Konstellation nicht erfassen. „Kann die für eine Steuer vorgesehene Regelbemessungsgrundlage nicht in allen Fällen herangezogen werden, muss die dann vom Gesetzgeber stattdessen vorgegebene Ersatzbemessungsgrundlage nach Möglichkeit annähernd gleiche Ergebnisse erzielen“, BVerG vom 23.06.2015, a.a.O., Rn. 82. Die vom Beklagten bemühte Bemessungsgrundlage genüge dem nicht; die angegriffenen Steuerbescheide und deren rechtliche Grundlage seien verfassungswidrig.

48 Hinsichtlich des Grundstücks in N… besage der Notarvertrag vom 09.12.2020 (§ 9 Abs. 3), dass die das gemeinsame Grundeigentum von Kläger zu 1 und Herrn C… belastenden Grundschulden bestehen blieben mit der Konsequenz, dass die besicherten Kreditgeber sich – wie bisher auch – aus dem Grundstück befriedigen könnten. Unberührt vom Vertrag würden sowohl der Kläger zu 1 als auch Herr C… den Kreditgebern auch als Gesamtschuldner mit ihrem Vermögen haften, und zwar auf Grund der Verträge der Jahre 1998 ff mit den Kreditgebern. Und unberührt von dem Notarvertrag sei auch die Verpflichtung des Herrn C… geblieben, dass er im Innenverhältnis zum Kläger zu 1 die Hälfte der Kredite aufzubringen habe. Dass er dazu infolge Vermögensverfalls und Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage sei, stehe auf einem anderen Blatt. Über den Notarvertrag könne hinweggedacht werden, ohne dass die dingliche oder auch die schuldrechtliche Situation des Klägers zu 1. sich rechtlich verändere, und zwar sowohl im Verhältnis zu den Kreditgebern als auch im Innenverhältnis. Folglich fehle es an der erforderlichen Kausalität.

49 Der Blick auf die Vermögenslage des Klägers zu 1. bestätige die Einschätzung, dass weder die Grundschulden noch die dadurch besicherten Kredite der Bemessungsgrundlage zugerechnet werden dürften. Noch im Jahr 2000 habe dem hälftigen Eigentum am Grundstück N… des Klägers auf der Passivseite die Verpflichtung gegenübergestanden, die für Erwerb und Bebauung eingeworbenen Kredite hälftig zurückzuzahlen. In den folgenden Jahren sei Herr C… in Zahlungsschwierigkeiten und Vermögensverfall geraten; mit der Feststellung der Masseunzulänglichkeit im Jahre 2019 sei klar gewesen, dass die Kreditgeber sich in der vollen Höhe ihrer Forderungen an den Kläger zu 1 als ihren Gesamtschuldner halten würden. In der Bilanz des Klägers zu 1 würden sich demnach die Schulden verdoppeln ohne dass auf der linken Seite ein Ausgleichsanspruch gegen Herrn C… (§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB) bilanziert werden könne; ebenso wenig die Forderung der Kreditgeber gegen Herrn C…, die auf den Kläger zu 1 spiegelbildlich zu seiner Inanspruchnahme nach § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB übergehe; denn beide seien offenbar nicht valid. Wohl aber sei an dieser Stelle der Anspruch des Klägers zu 1. gegen die Kreditgeber auf die Übertragung der Grundschuld (soweit sie das Miteigentum des Herrn C… belaste) gem. §§ 426 Abs. 2 Satz 1, 412, 401 Abs. 1 BGB zu veranschlagen. § 401 Abs. 1 erfasse in analoger Anwendung auch die (Sicherungs-)Grundschuld. An die Stelle des gesetzlichen Übergangs der akzessorischen Sicherheiten trete der Anspruch gegen den bisherigen Gläubiger auf die Abtretung der nicht akzessorischen Grundschuld. Die (Sicherungs-)Grundschuld, die den Kreditgebern die abgesonderte Befriedigung in dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Herrn C… gewähre (§ 49 InsO), behalte diese Wirkung auch nach dem Übergang auf den Kläger zu 1, § 401 Abs. 2. BGB. Der Notarvertrag und sein Vollzug würden im Ergebnis nichts an der Vermögenssituation des Klägers zu 1 ändern. Auf der rechten Seite der Bilanz würden (wie zuvor) in voller Höhe die Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern stehen. Auf der linken Seite „verdoppele sich“ das (in Höhe seines gesamten Wertes belastete) Eigentum am Grundstück N…. Gleichzeitig entfalle (im Aktivtausch) der zuvor (mit dem halben Grundstückswert) bilanzierte Anspruch auf die Grundschuld, die zuvor den ideellen Anteil des Herrn C… belastet habe, also aus der Sicht des Klägers zu 1 Fremdgrundschuld gewesen sei. Sie sei für den Kläger zu 1 ein eigenständiges Wirtschaftsgut gewesen, nämlich der insolvenzfeste Zugriff auf die Herrn C… gehörende Hälfte des Grundstücks. Der (hypothetische) Zugriff auf das eigene Vermögen (aus einer Eigengrundschuld) sei dagegen kein (zusätzlicher) Vermögenswert.

50 | | | | --- | --- | | Die Kläger beantragen, | | | 1. | dass die Grunderwerbsteuerbescheide vom 02.07.2021 in der Form der Änderungsbescheide vom 05.10.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.12.2022 betreffend die Grundstücke in F…, G…-straße, in J…, K…-straße und in N…, O…-straße, P…-weg insoweit aufgehoben werden, als die jeweils festgesetzten Grunderwerbsteuern den Betrag von XXX € übersteigen, | | 2. | die Revision zuzulassen und | | 3. | die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. |

51 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

52 Er trägt ergänzend vor:

53 1. Erwerb der Grundstücke J… und F…

54 Die von den Klägern konstatierte – vermeintliche – Gerechtigkeitslücke finde sich nicht. Denn entscheidend sei, ob das Gesellschaftsvermögen und damit auch der Grundbesitz auf den letzten Gesellschafter oder aber auf einen Dritten, der nicht Gesellschafter sei, übergehe. Im letztgenannten Fall liege kein Erwerbsvorgang auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage vor, so dass sich die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG richte (so BFH vom 13.09.1995, II R 80/92). Im Streitfall sei der Übergang des Grundbesitzes ein Erwerbsvorgang auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, da der Kläger den Grundbesitz als Folge seines Anspruches, welcher ihm im Rahmen der Auflösung der Gesellschaft aufgrund seiner Gesellschafterstellung zustehe, erhalte. In diesen Fällen richte sich die Bemessungsgrundlage nach der spezialgesetzlichen Regelung des § 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG und damit nach dem Grundbesitzwert (so BFH vom 11.06.2008, II R 58/06).

55 2. Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundstück N…

56 Die Kläger würden in ihrer Klagebegründung – übereinstimmend mit der Auffassung des Beklagten – feststellen, dass die Übernahme der dinglichen Belastung dann Teil der Gegenleistung sei, wenn ein Rückgriff auf das Vermögen des Veräußerers faktisch ausgeschlossen sei. Nach der Auffassung der Kläger gelte dies jedoch nicht, wenn der Kläger ohne Zusammenhang mit dem Neuerwerb ohnehin bereits den Gläubigern gegenüber hafte. Denn entscheidend sei, dass der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung kausal verknüpft sein müssten (Hinweis auf BFH Urteil vom 13.09.1995). Und genau das treffe auf den Streitfall jedoch nicht zu. Der BFH verweise hierzu auf die Urteile vom 06.12.1989 (II R 95/86) und 05.11.1980 (II R 28/75) und stelle fest, dass die Gegenleistung von sämtlichen Leistungen zu berechnen sei, welche der Kläger für den Erwerb des Grundstücks erbracht habe.

57 Der Kläger zu 1 habe im Streitfall zwar nur die dingliche Haftung und nicht die persönliche Schuld übernommen. Gleichwohl sei ihr Wert in die Bemessungsgrundlage als sonstige Leistung einzubeziehen, da im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs mögliche Rückgriffansprüche nicht bestanden hätten.

Entscheidungsgründe

58 I. Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

59 Die Kläger sind durch die angefochtenen Bescheide nicht in ihren Rechten verletzt, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

60 1. Die Grunderwerbsteuerbescheide für den Erwerb der Grundstücke in F…, G…-straße, und in J…, K…-straße durch Anwachsung sind zu Recht mit den Grunderwerbsteuern von jeweils XXX € (6,5 % von XXX €) und von jeweils XXX € (6,5 % von XXX €) ergangen.

61 a) Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer u.a. der Übergang des Eigentums an einem inländischen Grundstück, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf.

62 Scheidet aus einer aus zwei Personen bestehenden Personengesellschaft – wie hier der GbR – eine Person aus und übernimmt die andere vereinbarungsgemäß das Geschäft ohne Liquidation mit Aktiva und Passiva, um diese fortzuführen, geht bei gleichzeitigem Erlöschen der GbR das Eigentum an dem Gesamthandsvermögen als Ganzes (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 06.05.1993, IX ZR 73/92, NJW 1993, 1917) einschließlich der Grundstücke in einem einheitlichen Akt im Wege der Anwachsung (§ 738 BGB aF gültig bis 31.12.2023) auf den übernehmenden Gesellschafter als Nachfolger in das Sondervermögen über. Die Grundstücke gehen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbliebenen Gesellschafter über, ohne dass es eines Übertragungsaktes oder einer Übernahmeerklärung bedarf. Eine Liquidation der GbR findet nicht statt. Das Grundbuch muss lediglich berichtigt werden (§ 894 BGB; vgl. hierzu BFH, Urteil vom 16.07.1997, II R 27/95, BFHE 183, 259, BStBl. II 1997, 663, Rn. 14; Meßbacher-Hönsch in Viskorf, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, 21. Auflage 2024, § 1 Rz. 387ff.). Der Erwerbsvorgang berührt somit unmittelbar das Gesellschaftsverhältnis, welches durch die Anwachsung erlischt, weil das geltende Recht eine Ein-Mann-Personengesellschaft nicht kennt (Kugelmüller-Pugh in Viskorf, a.a.O., § 8 Rn. 77).

63 Im Streitfall unterliegt der durch Anwachsung (§ 738 BGB aF) bewirkte Übergang der Grundstücke aus dem Gesamthandsvermögen der GbR am 24.12.2020 in das Alleineigentum des Klägers zu 1 der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG, da kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedurfte.

64 b) Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bestimmt sich bei Erwerben auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage ab dem 01.01.2009 nach § 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GrEStG nach den Grundbesitzwerten i.S.d. § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1-3 BewG (Meßbacher-Hönsch in Viskorf, a.a.O., Rn. 397). Zu Recht hat der Beklagte die Feststellung der Bedarfswerte für Zwecke der Grunderwerbsteuer angefordert und die mit Bescheiden vom 05.07.2022 festgestellten Werte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt. Der Feststellungbescheid über den Grundbesitz ist Grundlagenbescheid für den Bescheid über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer und damit bindend. Als Bemessungsgrundlagen sind die festgestellten Grundbesitzwerte (F…, G…-straße: XXX € und J…, K…-straße: insgesamt XXX €) zugrunde zu legen.

65 c) Die Entscheidung des BFH vom 13.09.1995 (II R 80/92, BFHE 178, 468, BStBl. II 1995, 903) steht auch nicht wie von den Klägern vorgetragen im Widerspruch zum Vorstehenden. Das angeführte Zitat: „Der Erwerb aller Anteile an einer grundbesitzenden Gesamthand (Personengesellschaft) durch eine einzige Person erfüllt zwar dem bloßen Wortlaut nach diese Voraussetzungen“; „gleichwohl entspricht ein solcher Erwerb nicht den vom Gesetzgeber ... für besteuerungswürdig gehaltenen Sachverhalten.“ betrifft gerade nicht den – vorliegend einschlägigen § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG –, sondern ausdrücklich den § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG. Mit Abs. 3 Nr. 3 der Vorschrift fingiert das Gesetz Erwerbsvorgänge und trägt damit dem Umstand Rechnung, dass demjenigen, der alle bzw. nahezu alle Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in seiner Hand vereinigt, eine dem (Voll-)Eigentum an einem Grundstück vergleichbare Rechtszuständigkeit an dem Gesellschaftsgrundstück zuwächst. Besteuerungswürdig wird hier das Innehaben (aller) Anteile gesehen, dass bei einer Anwachsung und dem gleichzeitigen Untergang der Gesellschaftsanteile gerade nicht gegeben ist. Der § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG ist im hiesigen Streitfall nicht einschlägig. Nichts anderes sagt der BFH in dem genannten Urteil, in dem er den Erwerb aller Anteile an einer grundbesitzenden Gesamthand durch eine einzige Person nicht für einen besteuerungswürdigen Sachverhalt nach § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG hält.

66 d) Daneben ist auch keine Gerechtigkeitslücke in Bezug auf die Besteuerung des Erwerbs des Grundstücks in N… erkennbar. Die Übertragung des Grundstücks in N… hat die Gesellschafterstellung der beteiligten Gesellschafter und damit das Gesellschaftsverhältnis in rechtlicher Hinsicht nicht beeinflusst. Die unterschiedliche Behandlung des Eigentumserwerbs auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage und auf nicht-gesellschaftsvertraglicher Grundlage ist vom Gesetzgeber gewollt und bewusst gewählt worden, so dass auch keine Regelungslücke erkennbar ist.

67 In gesellschaftsrechtlichen Konstellationen besteht die Gegenleistung für das Grundstück in der Gewährung von zusätzlichen Geschäfts- bzw. Gesellschaftsanteilen oder in dem Verzicht auf derartige Rechte, auf deren wertmäßige Erfassung im Interesse eines einfacheren Gesetzesvollzugs nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG verzichtet wird (Kugelmüller-Pugh in Viskorf, a.a.O., § 8 Rn. 75). Die nach früherem Recht erforderliche und unter Umständen schwierige Ermittlung der Gegenleistung ist damit entbehrlich geworden. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG ist verfassungsgemäß, auch wenn in den einzelnen Anwendungsfällen – wovon auch der Gesetzgeber ausgeht, vgl. BT-Drs. 13/4839, 74 – eine Gegenleistung vorhanden ist. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG rechtfertigt sich in Anbetracht der Kompliziertheit der bei Maßgeblichkeit der Gegenleistung aufgeworfenen Fragestellungen aus seinem unzweifelhaften Vereinfachungseffekt (Pahlke in Pahlke, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, 8. Auflage 2025, § 8 Rn. 78).

68 e) Ob zudem nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 23.06.2015 (1 BvL 13/11, BGBl. I 2015, 1423) aufgrund des Grundsatzes der Lastengleichheit nach Art. 3 Abs. 1 GG zwischen Regelbemessungsmaßstab und Ersatzbemessungsmaßstab zu beachten ist, dass weitgehend angenäherte Ergebnisse erzielt werden, kann vorliegend offenbleiben. Sowohl nach § 8 Abs. 1 GrEStG (Regelbemessungsmaßstab) für das Grundstück in N… (siehe unter 2.) als auch nach § 8 Abs. 2 GrEStG (Ersatzbemessungsmaßstab) für die Grundstücke F… und J… sind im hiesigen Fall und mit der hier getroffenen Entscheidung angenäherte Ergebnisse erzielt worden.

69 f) Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Alleineigentum einer an der Gesamthand beteiligten Person über, so wird die Steuer nach § 6 Abs. 2 Satz 1

70 GrEStG in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen der Gesamthand beteiligt war. Nach § 6 Abs. 2 Satz 2 GrEStG gilt dies entsprechend, wenn ein Grundstück bei der Auflösung der Gesamthand in das Alleineigentum eines Gesamthänders übergeht. Die Anwachsung im Streitfall begründet einen solchen Übergang. Der Anteil für die Nichterhebung der Steuer beträgt 50 %, denn der Kläger zu 1 war am Vermögen der GbR zu 50 % beteiligt. Die Bemessungsgrundlagen reduzieren sich somit um 50 % (F…, G…-straße: XXX €/2 = XXX € und J…, K…-straße: insgesamt XXX €/2 = XXX €).

71 2. Der Grunderwerbsteuerbescheid für den Erwerb des hälftigen Grundstücks in N…, O…-straße, P…-weg ist zu Recht mit einer Grunderwerbsteuer von XXX € (6,5 % von XXX €) ergangen.

72 a) Der notarielle Grundstücksübertragungsvertrag vom 09.12.2020 begründet einen Anspruch auf anteilige Übereignung des inländischen Grundstücks in N…, O…-straße, P…-weg und unterliegt daher gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.

73 b) Als Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist der anteilige Kaufpreis von XXX € und die Übernahme der dinglichen Haftung mit einem Wert von XXX € anzusehen.

74 aa) Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG ist der Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 14.06.2006, II R 12/05, BFH/NV 2006, 2126; BFH, Urteil vom 25.04.2002, II R 57/00, BFH/NV 2002, 1612).

75 Es gehören mithin alle Leistungen zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung müssen kausal verknüpft sein. Dabei ist nicht ausschlaggebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich im Rahmen des Grundstückskaufs verpflichtet haben (vgl. BFH, Urteile vom 13.12.2006, II R 22/05, BFH/NV 2007, 1183 und vom 02.06.2005, II R 6/04, BFHE 210, 60, BStBl II 2005, 651).

76 Künftige Leistungen sind Teil der Gegenleistung, wenn der Erwerber sich zu ihnen zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs unbedingt verpflichtet hat und wenn er ohne diese Verpflichtung eine solche Leistung nicht zu erbringen hätte, oder wenn er sie erbringt, um den Kaufpreis aufzubessern (BFH, Urteil vom 10.06.1969, II 172/64, BFHE 96, 429, BStBl. II 1969, 668; vgl. auch Loose in Viskorf, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, 21. Auflage 2024, GrEStG § 9 Rn. 45).

77 bb) Erfolgt eine Übernahme von Grundpfandrechten zusätzlich oder gegebenenfalls anstelle eines Kaufpreises, ist darin eine sonstige Leistung i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu sehen, deren Wert der Besteuerung zugrunde zu legen ist (BFH, Urteil vom 26.10.1994, II R 2/92, BFH/NV 1995, 638; Finanzgericht Berlin Brandenburg, Urteil vom 26.06.2015, 15 K 4021/13, EFG 2015, 1627). Zu unterscheiden ist dabei, ob im Einzelfall lediglich die dingliche Haftung übernommen wird oder eine persönliche schuldbefreiende Übernahme von Darlehensverpflichtungen erfolgt. Wird als selbstständige Leistung des Erwerbers eine durch Grundpfandrecht auf dem erworbenen Grundstück gesicherte persönliche Schuld übernommen, liegt darin eine sonstige Leistung, deren Wert der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Die bei Bestehenbleiben der Grundpfandrechte zugleich eintretende dingliche Haftung ist in diesem Fall keine zusätzliche, bei der Besteuerung zu berücksichtigende Leistung (BFH, Urteil vom 26.10.1994, II R 2/92, a.a.O.; Finanzgericht Berlin Brandenburg, Urteil vom 26.06.2015, 15 K 4021/13, a.a.O.; siehe auch Loose in Viskorf, a.a.O., § 9 Rn. 246).

78 Erfolgt jedoch nur die Übernahme der dinglichen Haftung, ist diese grundsätzlich eine sonstige Leistung i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (vgl. BFH, Urteile vom 17.07.1985, II R 64/83, BFHE 144, 173, BStBl. II 1985, 592, Rn. 14 und vom 12.10.1983, II R 18/82, BFHE 139, 307, BStBl. II 1984, 116, Rn. 13). Ihr Wert ist zu schätzen (§ 9 des Bewertungsgesetzes (BewG)). Eine Ausnahme hiervon ist anzunehmen, wenn die dingliche Haftung für den Erwerber überhaupt keine wirtschaftliche Belastung darstellt (vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1983, II R 18/82, a.a.O., Peters/Zöllner in: Lippross/Seibel (Hrsg.), Basiskommentar Steuerrecht, 145. Lieferung, 8/2024, § 9 GrEStG, Rn. 12). Stehen dem (erwerbenden) Eigentümer für den Fall einer Geltendmachung der dinglichen Haftung aus einer Grundschuld durchsetzbare Ansprüche auf Freistellung von der Haftung bzw. Ersatzansprüche zu, ist dies bei der Bewertung seiner Leistung (Übernahme der dinglichen Haftung aus der Grundschuld) mithin zu berücksichtigen, so dass der Wert im Einzelfall gleich Null sein kann. Wenn im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs die (möglichen) Rückgriffsansprüche des Erwerbers uneinbringlich oder wahrscheinlich uneinbringlich sind, kann die allein dinglich übernommene Haftung der Grundschuld mit dem Nennwert der Grundschuld anzusetzen sein (BFH, Urteil vom 07.09.1994, II R 99/91, BFH/NV 1995, 433, vgl. auch Loose in Viskorf, a.a.O., § 9 Rn. 247, 248; Konrad in Behrens/Wachter, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, 2. Auflage 2022, § 9 GrEStG, Rn. 149). Da die Grundschuld allein aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB), kann ihr Wert mithin nicht höher als der gemeine Wert des Grundstücks selbst sein (Pahlke in Pahlke, a.a.O., § 9 Rn. 93).

79 cc) Eine schuldbefreiende Übernahme der Darlehensverpflichtungen der noch valutierenden grundbuchgesicherten Darlehensverbindlichkeiten durch den Kläger zu 1 ist nicht erfolgt, so dass diese nicht als sonstige Gegenleistung in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.

80 Zwar ist es mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Herrn C… diesem aufgrund des Zwecks der gemeinschaftlichen Befriedigung aller Gläubiger (§ 1 InsO) nicht mehr gestattet, die Darlehensverbindlichkeit zu bedienen, so dass der Darlehensgeber den Kläger zu 1 als validen Gesamtschuldner heranziehen wird; dennoch erfolgt allein durch die Bedienung des Darlehens durch den Kläger zu 1 keine schuldbefreiende Übernahme der Darlehensverpflichtungen zu Gunsten des Herrn C…. Die Schuld- und Haftungsverhältnisse haben sich weder zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs geändert. Der Kläger zu 1 und Herr C… haben das Darlehen als Gesamtschuldner aufgenommen und haben sich damit jeder zur vollen Leistungserbringung verpflichtet (§ 421 BGB). Gesamtschuldner haften jeder für die gesamte Forderung, eine Ausgleichspflicht besteht nur im Innenverhältnis der Gesamtschuldner zueinander (§ 426 BGB).

81 dd) Entgegen der Ausführungen der Kläger hat der Kläger zu 1 jedoch sämtliche in Abteilung III eingetragenen Rechte „übernommen“, wie § 9 Abs. 3 des Vertrages eindeutig wiedergibt. Eine pauschale und unglückliche Formulierung kann hierin nicht gesehen werden. Zumal gesetzlich nach § 442 Abs. 2 BGB vorgesehen ist, dass der Verkäufer die Grundpfandrechte zu beseitigen hat, auch wenn der Käufer die Belastung kennt. Abweichendes gilt nur dann, wenn es von den Vertragsbeteiligten – wie vorliegend – ausdrücklich vereinbart wird.

82 Die Übernahme der dinglichen Haftung des Klägers zu 1 bzw. des Grundstückserwerbers ist auch entgegen der Klägeransicht kausal mit dem Grundstückserwerb verknüpft. Der Klägerseite ist dahingehend nicht zuzustimmen, dass über den Notarvertrag hinweggedacht werden könne, ohne dass die dingliche oder auch die schuldrechtliche Situation des Klägers zu 1 sich rechtlich verändere, und zwar sowohl im Verhältnis zu den Kreditgebern als auch im Innenverhältnis.

83 (1) Der Kläger zu 1 war seit der Darlehensgewährung zur Zahlung der Darlehensraten zu 100 % mit einem gesamtschuldnerischen Innenausgleich gem. § 426 BGB schuldrechtlich verpflichtet. Gleichzeitig haftete er für die Darlehensrückgewährung dinglich mit seiner Miteigentumshälfte am Grundstück.

84 (2) Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens und der mangelnden Zahlungsfähigkeit des Herrn C… wird der Kläger zu 1 die vollen Darlehensraten zu zahlen haben, ohne dabei einen validen Rückgriffsanspruch gegen Herrn C… zu haben. Hiervon ist bereits mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens auszugehen und nicht erst mit der Mitteilung der Masseunzulänglichkeit im Juli 2021. Mit der Zahlung der Darlehensraten in voller Höhe durch den Kläger zu 1 geht die entsprechende Forderung des Darlehensgebers gegen Herrn C… auf den Kläger zu 1 kraft Gesetzes gem. § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB über. Gleichzeitig erlangt der Kläger zu 1 einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Darlehensgeber auf Übertragung der für diese übergegangenen Forderungen bestehenden bzw. bestellten (Sicherungs-)Grundschuld, die auf der dem Herrn C… gehörenden Grundstückshälfte lastet (vgl. Busche in Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Neubearbeitung 2022, § 401 Zz. 40). Mit diesem Übergang erlangt der Kläger zu 1 den (zumindest anteiligen) Zugriff auf die zweite Grundstückshälfte und zwar zur Sicherung seiner Forderungen gegen Herrn C…. Gem. § 426 Abs. 2 i.V.m. §§ 412, 401 Abs. 1 BGB ist dieser Zugriff zudem werthaltig, da in analoger Anwendung für die (Sicherungs-)Grundschuld das Vorzugsrecht des § 49 InsO die Absonderung auf den Kläger zu 1 übergeht. Die dingliche Haftung aufgrund der eingetragenen Grundschuld für die C… gehörenden Grundstückshälfte wird hierdurch jedoch nicht geändert; er haftet dinglich dem Darlehensgeber bzw. dem Kläger zu 1 – soweit dieser den Anspruch auf Übertragung der Grundschuld innehat und auch geltend macht. Auch bleibt die dingliche Haftung im Insolvenzverfahren bestehen und das dem Insolvenzschuldner gehörende Grundstück wird zur Insolvenzmasse mit einem Absonderungsrecht für den bzw. die Sicherungsnehmer.

85 (3) Mit dem Grundstückskaufvertrag im Dezember 2020 hat sich zwar die schuldrechtliche Haftung des Klägers zu 1 und des Herrn C… nicht geändert (siehe hierzu unter 2. b) cc)), jedoch haftet der Kläger zu 1 nunmehr auch mit der erworbenen zweiten Grundstückshälfte für die Begleichung der Darlehensverbindlichkeiten.

86 Wäre das Grundstück letztlich nicht an den Kläger zu 1 veräußert worden, hätte dieser aufgrund der Insolvenz des Herrn C… die vollen Darlehensraten begleichen müssen, um letztlich über die Forderungsabtretung und die Geltendmachung der Übertragung der Sicherungsgrundschuld einen Anspruch auf die Übertragung der halben Grundstückshälfte zu erhalten. Rein wirtschaftlich betrachtet hätte der Kläger zu 1 damit die hälftige Grundschuldhöhe aufwenden müssen, um das Grundstück von Herrn C… zu erwerben.

87 Daneben hätte jedoch der Insolvenzverwalter das Recht gehabt, die Herrn C… gehörende Grundstückshälfte zu veräußern und nach der Begleichung der Darlehensverbindlichkeit des Insolvenzschuldners (aufgrund des Absonderungsrechts des Darlehensgebers) einen eventuellen Restbetrag der Insolvenzmasse zuzuführen.

88 Mit dem Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu 1 während des Insolvenzverfahrens wurde dieses mithin dem Zugriff des Insolvenzverwalters entzogen sowie Herr C… von der dinglichen Haftung befreit.

89 (4) Den Kläger zu 1 trifft hiermit auch eine neue Pflicht, nämlich die dingliche Haftung mit dem neu erworbenen halben Miteigentumsanteil des Grundstücks, der ebenfalls vor Erwerb durch die Grundschulden belastet war. Vor dem Erwerb der Miteigentumshälfte des Herrn C… hat der Kläger zu 1 dinglich nur mit seiner Miteigentumshälfte den Grundpfandgläubigern gehaftet, nach dem Erwerb haftet er (dinglich) mit beiden Grundstückshälften für die Grundschulden. Dies rechtfertigt es jedenfalls, den halben Nennwert der bestehengebliebenen Grundschulden in die Gegenleistung einzubeziehen (vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1983, II R 18/82, a.a.O., Rn. 14). Dies gilt schließlich unabhängig von der gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung des Klägers zu 1 (und auch des Herrn C…) für die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehensschulden.

90 (5) Letztlich erfolgte die Übernahme der Grundschulden auch nicht an Erfüllungs statt oder erfüllungshalber. Der vereinbarte anteilige Kaufpreis von XXX € für das Grundstück in N… gem. § 3 Abs. 1 des Vertrages beinhaltet zweifelsohne keinen rechnerischen Kaufpreis in Höhe der Grundschulden. Der Käufer hat mithin die Grundschulden zusätzlich zum Kaufpreis übernommen und eine Gegenleistung direkt als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Anders erklärt sich auch nicht ein Kaufpreis von XXX € für einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit einem Verkehrswert von XXX €.

91 (6) Da die Grundschulden allein aus dem Grundstück zu zahlen sind (§ 1191 Abs. 1 BGB), kann der Wert nicht höher als der gemeine Wert des Grundstücks selbst bemessen sein, so dass dieser auf XXX € (Verkehrswert XXX € / 2 (= ½ Miteigentumsanteil) zu begrenzen ist. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich damit aus dem Kaufpreis von XXX € zzgl. diesen XXX € als Wert für die Grundschulden. Folglich sind XXX € als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anzusetzen.

92 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

93 III. Die Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung zuzulassen, § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO.

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