Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat — 3 K 3118/25 — Gerichtsbescheid

Entscheidungsdatum: 2026-03-03

Aktenzeichen: 3 K 3118/25

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0414.3K3118.25.00

Dokumenttyp: Gerichtsbescheid

Normen: § 2 BewG 1991, § 218 S 1 Nr 2 BewG 1991 vom 26.11.2019, § 219 Abs 1 BewG 1991 vom 26.11.2019, § 244 BewG 1991 vom 26.11.2019, § 253 Abs 1 S 1 BewG 1991 vom 26.11.2019 ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die Wohnfläche ist im Rahmen der Grundsteuerwertfeststellung im typisierten Ertragswertverfahren anhand der WoFlV zu berechnen.(Rn.32) (Rn.40)

2. Kellerräume, die nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sind als Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a) WoFlV nicht einzubeziehen.(Rn.31) (Rn.32) (Rn.41)

Orientierungssatz

Zu Leitsatz 2: Das zum früheren Einheitswertrecht ergangene BFH-Urteil vom 18.09.2019 - II R 15/16 lässt sich auf den hiesigen Fall nicht übertragen, weil es dort um ein Dachgeschoss ging, das nicht den Charakter eines Zubehörraums hatte.(Rn.39)

Tenor

Der Grundsteuerwertbescheid vom 27.03.2025 wird dahingehend geändert, dass der Grundsteuerwert auf ... € festgestellt wird.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

1 Streitig ist bei der Grundsteuerwertfeststellung für ein Einfamilienhaus die maßgebliche Wohnfläche. Konkret geht es um die Frage, ob die Fläche eines im Keller gelegenen Raums einzubeziehen ist.

2 Die Kläger sind Eigentümer des im Grundbuch von C… auf Bl. … eingetragenen Grundstücks, bestehend aus dem … m² großen Flurstück … der Flur … der Gemarkung C… (Wohnhaus und Garten D…-Straße, Berlin), einem 1/26 Miteigentumsanteil an dem … m² großen Flurstück … (Gemeinschaftsfläche Garagen) und einem 1/26 Miteigentumsanteil an dem … m² großen Flurstück … (Gemeinschaftsfläche Stellplätze), sodass sich eine rechnerische Gesamtfläche von … m² ergibt.

3 Auf dem Flurstück … steht ein Einfamilienhaus in Gestalt eines Reihenmittelhauses (Baujahr 2015). Das Flurstück … liegt etwa 20 m südlich des Flurstücks … neben dem Reihenendhaus der Reihenhauszeile. Auf dem Flurstück … stehen Einzelgaragen; an einer von diesen (Garage Nr. 26) haben die Kläger ein im Grundbuch eingetragenes ausschließliches Sondernutzungsrecht. Das Flurstück … liegt gut 60 m nördlich des Flurstücks … am anderen Ende der Reihenhauszeile, ist unbebaut, und dort befinden sich Außenstellplätze (vgl. Anlage zur Veräußerungsanzeige vom 22.05.2015, S. 4 des Scans der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-A-, die genauen Flächen der Flurstücke sind der Flurkarte im Geoportal Berlin entnommen; ein vollständiger Grundbuchauszug liegt dem Gericht nicht vor).

4 Die Wohnfläche in den oberirdischen Geschossen des Einfamilienhauses beläuft sich mittlerweile unstreitig auf 147,31 m² (oberirdische Innenräume 144,31 m², 25% der Terrassenfläche (insgesamt 12 m²) 3 m², vgl. Aufstellung S. 26f. EW-A). Im Keller, der vollständig unterhalb des Bodenniveaus liegt, befindet sich ein 26,44 m² großer Raum, der eine Höhe von 2,1 m hat, beheizbar ist, über ein 0,45 m * 0,95 m großes Fenster verfügt, und nur über einen Lichtschacht, der mit einem Gitter abgedeckt ist, vom Tageslicht erreicht und belüftet wird (vgl. Bauzeichnungen S. 23f., 70f. EW-A, Flächenaufstellung S. 68 EW-A).

5 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin -GAA- hat für die Zone …, in der sich das Bewertungsobjekt befindet, auf den 01.01.2022 einen Bodenrichtwert -BRW- von ... €/m² (Entwicklungszustand: Baureifes Land, gebietstypische Nutzungsart: W – Wohngebiet, keine überlagernden Richtwertzonen) veröffentlicht.

6 Mit Bescheid vom 07.07.2023 (S. 11 EW-A) stellte der Beklagte im Wege der Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 den Grundsteuerwert auf ...,00 € fest (Artfeststellung: Einfamilienhaus, Zurechnung zu den Klägern zu je ½). Er setzte für das Wohnhaus eine Wohnfläche von 195 m² und eine monatliche Nettokaltmiete von 13,16 €/m² sowie für die Garage eine monatliche Nettokaltmiete von 38,50 € an, sodass sich ein jährlicher Rohertrag von 31.256,40 € ergab. Nach Abzug von 18 % Bewirtschaftungskosten verblieb ein Reinertrag von 25.630,25 €, der unter Zugrundelegung eines Liegenschaftszinssatzes -LZS- von 1,9 % und einer Restnutzungsdauer -RnD- von 73 Jahren mit einem Vervielfältiger von 39,31 multipliziert wurde, was einen kapitalisierten Reinertrag von 1.007.525,13 € ergab. Der Beklagte rechnete als abgezinsten Bodenwert … m² (Grundstücksfläche abgerundet) * ... €/m² (BRW) * 1,24 (Umrechnungskoeffizient) * 0,2531 (Abzinsungsfaktor) = ... € hinzu und rundete das Ergebnis (... €) auf volle 100,00 € ab.

7 Die Kläger legten am 22.07.2023 Einspruch ein (S. 14 EW-A) und machten geltend, die Wohnfläche liege bei nur 144 m². Die Garage sei im Miteigentumsanteil des Teileigentums enthalten, sodass sie nicht separat anzusetzen sei.

8 Der Beklagte erwiderte (Schreiben vom 16.09.2024, S. 16 EW-A), die Wohnfläche belaufe sich nach Aktenlage auf 161 m² inklusive 26 m² im Keller. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung -WoFlV- seien auch im Keller belegene Räume voll einzubeziehen, wenn sie nach ihrer baulichen Gestaltung (insbesondere Raumhöhe, Belüftung, Heizung und Beleuchtung) ganzjährig zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet seien. Die Garage sei als Teil des Wohngrundstücks anzusehen und deshalb nicht separat zu bewerten, sondern im Rahmen der hiesigen Bewertung anzusetzen.

9 Die Kläger bekräftigten mit Schreiben vom 25.09.2024 (S. 21 EW-A) ihre Auffassung, dass der Raum im Keller nicht zur Wohnfläche zähle. Er habe eine unzureichende Raumhöhe, befinde sich vollständig unter der Erde und verfüge über eine ungenügende Belüftung und natürliche Belichtung. Nach der Bauordnung für Berlin -BauO Bln- müssten Wohnräume eine lichte Höhe von 2,4 m haben. In Ausnahmefällen, wie bei Dachgeschossen, könne eine Mindesthöhe von 2,3 m ausreichend sein. 2,1 m seien dagegen unzureichend. Wohnräume müssten nach der BauO Bln zudem über eine ausreichende natürliche Belichtung verfügen, und die Fensterfläche müsse bei mindestens 1/8 der Raumgrundfläche liegen, hier also 3,25 m². Die tatsächliche Fensterfläche belaufe sich aber auf nur 0,4275 m². Auch die bauordnungsrechtlich erforderliche Belüftung sei nicht ausreichend vorhanden; weder sei diese über das kleine Fenster mit dem Lichtschacht gewährleistet, noch gebe es eine mechanische Lüftung. Zudem liege eine Ungleichbehandlung darin, dass bei mehreren Nachbarn gleichartige Kellerräume nicht in die Wohnfläche einbezogen worden seien.

10 Der Beklagte änderte seine Einschätzung zwischenzeitlich dahingehend, der Kellerraum sei nicht einzubeziehen, die oberirdische Wohnfläche sei aber im Schreiben vom 16.09.2024 fehlerhaft berechnet worden und liege richtigerweise bei 147 m² (Schreiben vom 17.10.2024, S. 26 EW-A). Kurze Zeit spätere korrigierte er sich erneut und meinte, der Kellerraum sei doch einzubeziehen, sodass sich eine Wohnfläche von 147 m² + 26 m² = 173 m² ergebe. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- (Urteil vom 18.09.2019 II R 15/16, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2021, 64) seien die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht entscheidend. Ausreichend sei, wenn ein Raum zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, was der Fall sei, wenn er innerhalb der Wohnung liege, über ein Fenster (ohne Mindestgrößenanforderung) verfüge und beheizbar sei. Unerheblich sei auch, ob ein Raum, dessen Nutzung möglich sei, tatsächlich genutzt werde (Schreiben vom 05.11.2024, S. 34f. EW-A).

11 Die Kläger stellten sich auf den Standpunkt, das BFH-Urteil vom 18.09.2019 (II R 15/16, BStBl II 2021, 64) sei nicht einschlägig, weil es ein ausgebautes Dachgeschoss betreffe, welches zu einem Wohnraum umgestaltet worden sei und als solcher genutzt werde. Der im BFH-Fall betrachtete Raum habe den meisten bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügt, insbesondere in Bezug auf Belichtung und Belüftung. Der hiesige Kellerraum habe einen Boden aus rauem Zement, es gebe kein Belüftungssystem und keinen Rauchmelder. Eine langfristige Nutzung sei ohne Gesundheitsgefährdung nicht möglich. § 4 WoFlV betreffe nur Räume und Gebäudeteile über der Erde. Keller gehörten nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Der hiesige Kellerraum dürfe nicht als Wohnfläche vermietet werden (Schreiben vom 14.11.2024, S. 38ff. EW-A).

12 Mit Einspruchsentscheidung vom 25.03.2025 (Bl. 15 der Gerichtsakte -G-A-; es handelte sich um einen Dienstag) wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Die Wohnfläche belaufe sich auf 173 m², der Kellerraum sei einzubeziehen. § 2 Abs. 3 WoFlV finde keine Anwendung, vorrangig sei auf die vom BFH im Urteil vom 18.09.2019 (II R 15/16, BStBl II 2021, 64) genannten Kriterien abzustellen. Nach § 4 WoFlV sei eine lichte Höhe von mindestens 2 m ausreichend für eine volle Anrechnung auf die Wohnfläche. Der Raum habe eine Höhe von 2,1 m, sei durch einen Flur und eine Treppe mit der restlichen Wohnung verbunden, habe ein Fenster und einen Heizkörper. Der Garagenstellplatz sei ebenfalls anzusetzen, weil es nicht darauf ankomme, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handele, sondern nur auf das Zurverfügungstehen zur Nutzung.

13 Mit Bescheid vom 27.03.2025 (S. 52 EW-A) stellte der Beklagte den Grundsteuerwert geändert auf ... € fest. Dabei legte er bei ansonsten unveränderten Berechnungsparametern eine Wohnfläche von 173 m² zugrunde (kapitalisierter Reinertrag nunmehr (173 m² * 13,16 €/m² + 38,50 €) * 12 * 82 % * 39,31 = 895.535,65 €; abgezinster Bodenwert unverändert ... €).

14 Am 30.04.2025 haben die Kläger Klage erhoben.

15 Die Kläger wiederholen und vertiefen ihren vorgerichtlichen Vortrag. Der Raum werde als bloßer Zubehörraum genutzt, insbesondere zur Lagerung von Kartons. Es könnten bei Bedarf Fotos zum Beweis der tatsächlichen Nutzung vorgelegt werden. Ohne künstliche Beleuchtung sei der Keller vollkommen dunkel, nichts sei erkennbar. Für das Fehlen einer ausreichenden Belüftung werde ggf. Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, seien nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nicht Teil der Wohnfläche.

16 Die Kläger beantragen, den Grundsteuerwertbescheid vom 27.03.2025 dahingehend zu ändern, dass bei der Berechnung des Grundsteuerwert von einer um 26 m² geringeren Wohnfläche ausgegangen wird.

17 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

18 Der Beklagte trägt ergänzend zu seinen vorgerichtlichen Ausführungen vor, der Kellerraum genügen den Anforderungen von § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV an einen in die Wohnfläche einzubeziehenden Raum. Nach A 249.1 Abs. 4 des koordinierten Ländererlasses vom 30.04.2025 (BStBl I 2025, 1226) -AEBewGrSt 2025- lägen Wohnflächen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienten. Nach der BFH-Rechtsprechung sei der Wohnungsbegriff im Sinne des Bewertungsrechts zu verstehen. Auf Regelungen in einem Bebauungsplan oder anderen Gesetzen mit anderer Zielrichtung komme es nicht an. Der Wohnungsbegriff im bewertungsrechtlichen Sinne begnüge sich damit, dass die betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet seien, selbst wenn sie rechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt seien.

19 Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … (eingescannt) vorgelegen.

Entscheidungsgründe

20 I. Das Gericht entscheidet durch den Berichterstatter im Wege des Gerichtsbescheides (§§ 79a Abs. 2, Abs. 4, 90a Finanzgerichtsordnung -FGO-). Dies dient im Interesse der Beteiligten der Beschleunigung des Verfahrens.

21 II. Die Klage ist begründet. Der Bescheid vom 27.03.2025, der nach § 68 Satz 1 FGO Gegenstand des Verfahrens ist, ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Grundfläche des Kellerraums ist bei Berechnung des Rohertrags nicht in die Wohnfläche einzubeziehen und der Grundsteuerwert entsprechend zu reduzieren (§ 100 Abs. 2 Satz 1 FGO).

22 1. Zu Recht hat der Beklagte die Miteigentumsanteile an den Flurstücken … (Gemeinschaftsfläche Garagen) und … (Gemeinschaftsfläche Stellplätze) in die zu bewertende wirtschaftliche Einheit einbezogen.

23 a) Grundsteuerwerte werden nach §§ 218 Satz 1 Nr. 2, 219 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- für Grundstücke gesondert festgestellt. Jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bildet nach § 244 Abs. 1 BewG ein Grundstück in diesem Sinne. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 BewG ist jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden (§ 2 Abs. 1 Satz 3 BewG). Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind nach § 2 Abs. 1 Satz 4 BewG zu berücksichtigen. Mehrere Wirtschaftsgüter kommen gem. § 2 Abs. 2 BewG als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören. Ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) ist nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. Das gilt nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht, wenn das gemeinschaftliche Grundvermögen nach den Anschauungen des Verkehrs als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 2 Absatz 1 Satz 3 und 4 BewG). Letzteres ist typischerweise dann der Fall, wenn das Grundstück, um dessen Anteil es geht, und das Hauptgrundstück räumlich nicht unerheblich getrennt sind (Senatsurteile vom 12.02.2025 3 K 3107/24, juris, Rn. 25 m. w. N.; 3 K 3090/24, juris, Rn. 28 m. w. N.).

24 b) Die Voraussetzungen von § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG liegen vor, nicht aber die Voraussetzungen der Ausnahme nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BewG. Die Flurstücke … und … (Grundstücke, um deren Anteile es geht) befinden sich mit rund 20 m bzw. 20 m in einer hinreichenden räumlichen Nähe zum Flurstück 3984 (Hauptgrundstück). Der Eindruck räumlicher Zugehörigkeit ergibt sich auch daraus, dass sie an die beiden Enden der Reihenhauszeile angrenzen, zu der das Hauptgrundstück gehört. Auch die von § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG geforderte Nutzung zusammen mit dem Hauptgrundstück liegt vor. Denn beide Flächen dienen dazu, Pkw der Bewohner der den Miteigentümern gehörenden Häuser oder ihrer Besucher zu parken. Die bestimmungsgemäße Nutzung entspricht zudem den im Gesetzeswortlaut genannten Regelbeispielen.

25 2. Die Wertfeststellung widerspricht dennoch den einfachgesetzlichen Vorgaben.

26 a) Die Bewertung im typisierten Verfahren ist zu beanstanden, soweit der Beklagte eine Wohnfläche von mehr als 147 m² (abgerundet) angesetzt hat.

27 aa) Unstreitig handelt es sich um ein Einfamilienhaus i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG, welches nach § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG im typisierten Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Im typisierten Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert nach § 252 Satz 1 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts.

28 bb) Der Beklagte hat den kapitalisierten Reinertrag unzutreffend berechnet, soweit er die Grundfläche des Kellerraums in die maßgebliche Wohnfläche einbezogen hat.

29 (1) Unstreitig war ein Rohertrag von monatlich 13,16 €/m² anzusetzen (§§ 253 Abs. 1 Satz 1, Satz 2, 254, Anl. 39 BewG i. V. m. der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 des Bewertungsgesetzes vom 18.08.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I, S. 3738) -MietNEinV-), weil es sich um ein Einfamilienhaus der Baujahresgruppe ab 2001 in Berlin mit mindestens 100 m² Wohnfläche handelt.

30 (2) Die maßgebliche Wohnfläche beläuft sich aber auf nur 147 m² (abgerundet).

31 (a) Die Grundfläche des im Zentrum der Auseinandersetzung stehenden Kellerraums ist nicht in die Wohnfläche einzubeziehen.

32 (aa) Die aus Anl. 39 BewG i. V. m. der MietNEinV zu entnehmende monatliche Nettokaltmiete je m² ist nach § 254 BewG auf die Wohnfläche zu beziehen, ohne dass der Siebente Abschnitt des Zweiten Teils des BewG, welcher die Grundsteuerwertermittlung regelt, eine eigenständige Definition der Wohnfläche enthält. Die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu berechnen. Kellerräume, die nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sind als Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a) WoFlV nicht einzubeziehen.

33 (aaa) Geregelt ist in der amtlichen Anmerkung zu Anl. 39 BewG lediglich, dass Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, als Wohnfläche gelten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren. Allein dies zwingt zwar nicht ohne Weiteres zu der Schlussfolgerung, dass die Flächen jeglicher Räume unabhängig von ihren baulichen Eigenschaften und ihrer Ausstattung zur Wohnfläche i. S. d. § 254 BewG gerechnet werden sollen. Hintergrund der Regelung ist nämlich der Umstand, dass die Legaldefinitionen (§ 249 Abs. 2-5 BewG) der zu den im typisierten Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücksarten (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, § 250 Abs. 1, Abs. 2 BewG) teilweise auch solche Immobilien umfassen, die in begrenztem Umfang auch zu anderen als Wohnzwecken genutzte Teile der gesamten Wohn- und Nutzfläche beinhalten. Jedenfalls ergibt sich aus den genannten Vorschriften aber, dass ein Raum nicht unbedingt als Wohnfläche zu qualifizieren sein muss, um in die Berechnung des Rohertrags einbezogen zu werden, sondern eine Qualifikation als Nutzfläche ausreicht. Dies spricht wiederum im Ausgangspunkt dafür, einen Kellerraum einzubeziehen, wenn er entweder als Wohnfläche oder als Nutzfläche zu qualifizieren ist.

34 Allerdings sind die Abs. 2-5 des § 249 BewG, welche die im typisierten Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücksarten definieren, wiederum im systematischen Zusammenhang mit den Abs. 6-9 des § 249 BewG zu sehen, welche die im typisierten Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücksarten definieren. § 249 Abs. 6 und 7 BewG deuten in die Richtung, dass es dem Gesetzgeber bei den zu anderen als Wohnzwecken dienenden Teilen der Wohn- und Nutzfläche vorrangig um solche Flächen ging, die zu eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Dieses Verständnis teilt wohl auch die Verwaltung, wenn sie nach A 249.1 Abs. 4 Satz 2 AEBewGrSt 2025 zu den Nutzflächen solche Flächen zählt, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Daraus folgert das Gericht, dass innerhalb eines typischen Einfamilienhauses, welches nur zu Wohnzwecken dient, ohne Büroräume oder sonstige zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienende Räume zu enthalten, ein zur Lagerung privater Gegenstände der Bewohner genutzter Kellerraum jedenfalls nicht unter dem Gesichtspunkt der Einbeziehungsfähigkeit von Nutzflächen in die Wohnfläche i. S. d. § 254, Anl. 39 BewG einzubeziehen ist. Vielmehr ist ein Keller, der einen Nebenraumcharakter aufweist, im Ausgangspunkt der Hauptnutzung, also der Nutzung der Haupträume zuzuordnen; d. h. ein zu einer Wohnung gehöriger Keller ist dem Grunde nach den Wohnflächen und ein zu den zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Räumen gehörender Keller den Nutzflächen zuzuordnen (Bock in Grootens, GrStG/BewG, 3. Aufl. 2025, § 249 BewG, Rn. 25). Auch daraus lässt sich aber noch keine eindeutige Aussage zu der Frage ableiten, welche Beschaffenheit und Ausstattung ein Kellerraum haben muss, damit seine Fläche in die Berechnung des Rohertrags nach § 254, Anl. 39 BewG einzubeziehen ist.

35 (bbb) Auch wenn der AEBewGrSt 2025 als norminterpretierende Verwaltungsvorschrift für die Gerichte nicht bindend ist (vgl. BFH, Urteil vom 26.03.2025 I R 5/24, BFH/NV 2025, 1344, II. 7. der Gründe m. w. N.), deuten die dortigen Ausführungen nach Auffassung des Gerichts entgegen der Einschätzung des Beklagten eher in die Richtung, Kellerräume im Regelfall nicht einzubeziehen. So heißt es in A 249.1 Abs. 5 Satz 4 AEBewGrSt 2025 ausdrücklich, Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, seien nicht einzubeziehen. Keller sollen nach A 249.1 Abs. 5 Satz 5 AEBewGrSt 2025 zu den Nebenräumen i. d. S. zählen. Ebenso sollen auch nach A 254 Abs. 3 Satz 5 AEBewGrSt 2025 Zubehörräume wie z.B. Kellerräume außer Ansatz bleiben; nur Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sollen keine Zubehörräume sein (A 254 Abs. 3 Satz 6 AEBewGrSt 2025). Dies fügt sich auch zwanglos in den Umstand ein, dass die Verwaltung in A 249 Abs. 5 Satz 1 AEBewGrSt 2025 den Grundsatz aufstellt, regelmäßig sei (jedenfalls für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche bei Abgrenzung der Grundstücksarten) zur Ermittlung der Wohnfläche auf die WoFlV zurückzugreifen. § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a) WoFlV ordnet aber an, dass die Grundfläche von Kellerräumen jedenfalls dann, wenn sie als Zubehörräume einzuordnen sind, nicht zur Wohnfläche gehören. Soweit A 249 Abs. 5 Satz 3 AEBewGrSt 2025 einen Vorbehalt unter Hinweis auf das von den Beteiligten diskutierte BFH-Urteil vom 18.09.2019 (II R 15/16, BStBl II 2021, 64) enthält, bezieht sich dieser Vorbehalt ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV (Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen), nicht aber auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV (Zubehörräume).

36 Zwar heißt es in A 254 Abs. 1 Satz 5 AEBewGrSt 2025, die typisierte Miete sei für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. In A 254 Abs. 1 Satz 6 AEBewGrSt 2025 wird wiederum - hier ohne ausdrücklichen Hinweis auf § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV - unter Berufung auf das BFH-Urteil vom 18.09.2019 (II R 15/16, BStBl II 2021, 64) ausgeführt, nicht entscheidend sei, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen. Darin dürfte aber kein Willen des Erlassgebers zu erkennen sein, von den Grundsätzen von A 249 Abs. 5 AEBewGrSt 2025 abzurücken.

37 Der Hinweis des Beklagten auf A 249.1 Abs. 4 Satz 1 AEBewGrSt 2025 erscheint dem Gericht dagegen unergiebig, geht es dort doch um die der hiesigen Problemlage vorgelagerte Frage, ob ein Raum im Ausgangspunkt überhaupt den zu Wohnzwecken dienenden oder den zu anderen (betrieblichen oder öffentlichen) Zwecken dienenden Teile des Gebäudes zuzuordnen ist.

38 (ccc) Auch § 4 Nr. 1 WoFlV ist für die Frage, ob der Kellerraum mit seiner Grundfläche in die Wohnfläche einzubeziehen ist, unergiebig. Diese Norm regelt nur die Frage, in welchem Umfang ein Raum oder Raumteil in die Wohnfläche einzubeziehen ist, wenn die nach anderen Vorschriften zu beantwortende Vorfrage, ob der Raum oder Raumteil überhaupt dem Grunde nach zur Wohnfläche zählt, bejaht worden ist.

39 (ddd) Im Ergebnis ist der Auffassung der Klägerseite zu folgen, dass das BFH-Urteil vom 18.09.2019 (II R 15/16, BStBl II 2021, 64) auf den hiesigen Fall nicht zu übertragen ist. Dies folgt zwar nicht zwingend schon daraus, dass das Urteil zum früheren Einheitswertrecht und nicht zum hier anzuwendenden Grundsteuerwertrecht ergangen ist, denn die Bemessung der im früheren typisierten Ertragswertverfahren maßgeblichen Wohnfläche und der im heutigen typisierten Ertragswertverfahren maßgeblichen Wohnfläche muss nicht zwingend nach unterschiedlichen Maßstäben zu erfolgen haben, fehlte doch damals wie heute im Gesetz eine eigenständige Definition der maßgeblichen Wohnfläche für die grundsteuerliche Bewertung. Der entscheidende Unterschied zwischen dem BFH-Fall und dem hiesigen Fall liegt aber auf tatsächlicher Ebene darin, dass es im BFH-Fall um ein Dachgeschoss ging, welches tatsächlich als Spiel- und Kinderzimmer bzw. auch Bedarfsübernachtungsraum genutzt wurde, in einer darauf ausgelegten Weise ausgebaut worden war und deshalb nicht den Charakter eines Zubehörraums hatte, während es hier um einen als Lagerraum genutzten und wegen seiner Ausstattung (kein Bodenbelag, zur Belüftung und Beleuchtung nur unzureichend geeignetes Fenster) auch nicht zu Wohnzwecken im engeren Sinne nutzbaren Kellerraum geht, welcher demnach als typischer Zubehörraum zu qualifizieren ist.

40 (eee) Auch in der Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass die nach § 254, Anl. 39 BewG maßgebliche Wohnfläche nach der WoFlV zu ermitteln ist und dass Kellerräume i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV, wenn sie nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, nicht einzubeziehen sind (Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Aufl. 2025, § 254 BewG, Rn. 6, 7, § 249 Rn. 9; Grootens in Grootens, GrStG/BewG, 3. Aufl. 2025, § 254 BewG, Rn. 31, 47; Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 161. Lfg. 9/2022, § 254 BewG, Rn. 71, 94, 95; Schnitter in GrStG – eKommentar, Stand 28.02.2023, § 254 BewG, Rn. 14; a. A. möglicherweise Bock in Grootens, GrStG/BewG, 3. Aufl. 2025, § 249 BewG, Rn. 25).

41 (bb) Der Kellerraum ist nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut. Unstreitig verfügt er nicht über einen Bodenbelag, sondern nur über rauen Zementboden. Das Fenster ist sehr klein und zudem nur über einen mit einem Gitter abgedeckten engen Lichtschacht mit der Außenwelt verbunden, sodass keine mit üblichen Wohnräumen vergleichbare natürliche Belichtung und Belüftung gewährleistet ist. Eine mechanische Belüftung existiert zudem unstreitig nicht. Es liegt daher ein Zubehörraum i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV vor, dessen Grundfläche nicht zur Wohnfläche i. S. d. § 254, Anl. 39 BewG zählt.

42 (3) Die Garage geht nach Anl. 39 BewG i. V. m. der MietNEinV mit einem monatlichen Festbetrag von 38,50 € in den Rohertrag nach § 254 BewG ein. Unerheblich ist, dass die Kläger nur Miteigentümer des Garagenflurstücks sind und ihnen an der einzelnen Garage nur ein grundbuchlich gesichertes Sondernutzungsrecht zusteht. Dies folgt in einer Zusammenschau aus zwei Umständen. Zum einen ist der Miteigentumsanteil am Grundstück nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit des den Klägern zuzurechnenden Grundstücks einzubeziehen (s. o.). Zum anderen hat die Zurechnung gem. § 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG vorrangig nach dem wirtschaftlichen Eigentum zu erfolgen. Es geht um die Ausübung der tatsächlichen Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise, dass der zivilrechtliche Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausgeschlossen werden kann. Eine solche Konstellation ist dann anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse der zivilrechtliche Eigentümer keinen Herausgabeanspruch hat oder ein formal durchaus bestehender Herausgabeanspruch „bei regulärem Verlauf“ keine wirtschaftliche Bedeutung hat (Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Aufl. 2025, § 219 BewG, Rn. 18, Rn. 23 m. w. N.). Durch die Grundbucheintragung hat der Eigentümer des Hausgrundstücks D…-Straße ein dauerhaft abgesichertes, andere ausschließendes Nutzungsrecht an der Garage Nr. 26. Dieses würde beim Verkauf des Hausgrundstücks ohne Weiteres auf den Erwerber übergehen. Ein formaler Herausgabeanspruch der Eigentümergemeinschaft des Garagenflurstück, sollte ein solcher überhaupt zivilrechtlich bestehen, hätte von daher keine wirtschaftliche Bedeutung.

43 (4) Zutreffend hat der Beklagte die Terrasse mit ¼ ihrer Fläche in die Wohnfläche einbezogen. Dies ergibt sich aus § 4 Nr. 4 WoFlV. Anhaltspunkte für besondere Umstände, welche ausnahmsweise eine Einbeziehung zu einem höheren Anteil rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

44 (5) Der Rohertrag beläuft sich somit auf (147 m² * 13,16 €/m² + 38,50 €) * 12 = 23.676,24 €.

45 (6) Die RnD beläuft sich auf 24 Jahre (§ 253 Abs. 2 Satz 3, Anl. 38 BewG), weil bei einem Einfamilienhaus von einer typisierten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren auszugehen ist, das Baujahr unstreitig das Jahr 2015 ist und aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken bestehen, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts (2022) zu bestimmen (A 253.1 Abs. 1 Satz 2 AEBewGrStG 2025). Zutreffend hat der Beklagte daher auch Bewirtschaftungskosten von 18 % des Rohertrags abgezogen (§ 255, Anl. 40 BewG).

46 (7) Zu Recht hat der Beklagte einen LZS von 1,9 % angewendet. Es ist dabei der BRW der Zone … auf den 01.01.2022 zugrunde zu legen (1.100,00 €/m²).

47 (a) Nach § 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG gilt für Einfamilienhäuser im Ausgangspunkt ein LZS von 2,5 %. Allerdings verringert sich der LZS gem. § 256 Abs. 2 Satz 1 BewG um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100,00 €, die der BRW den Betrag von 500,00 €/m² übersteigt. Ab einem BRW i. H. v. 1.500,00 €/m² beträgt der LZS für Einfamilienhäuser einheitlich 1,5 %. Maßgeblich ist der nach den Vorgaben von § 247 Abs. 1, Abs. 2 BewG anzusetzende BRW. (Krumm/Paeßens, Grundsteuergesetz -GrStG-, 2. Aufl. 2025, § 256 BewG, Rn. 8). Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anlagen 36 bis 43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des BRW-Grundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (das Gesetz bezieht sich auf die Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV 2021, vgl. Senatsurteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris, Rn. 24; Senatsurteil vom 12.02.2025 3 K 3090/24, juris, Rn. 31) und Arten der Nutzung bei überlagernden BRW-Zonen (§ 15 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung –ImmoWertV- 2021, vgl. Senatsurteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris, Rn. 25) nicht berücksichtigt. Die BRW sind von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. Baugesetzbuch -BauGB- auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln (§ 247 Abs. 2 BewG). Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom BRW-Grundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeindebedarfsflächen, können Bestandteil der BRW-Zone sein; der dort angegebene BRW gilt nicht für diese Grundstücke (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021). Den GAA kommt aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis, ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung eines BRW zu. Auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollte den von den GAA für eine Richtwertzone festgestellten BRW aufgrund der damit verbundenen sachverständigen Einschätzung Bindungswirkung zukommen. Das FG als Tatsachengericht kann die von den GAA ermittelten BRW daher grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen (vgl. § 82 FGO i. V. m. § 412 der Zivilprozessordnung -ZPO-). Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung besteht nur dann, wenn gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der BRW substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen. Gerichtlich überprüfbar ist dabei, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (insbesondere § 196 BauGB, § 247 BewG) sowie die Regelungen der ImmoWertV zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt und die Verfahrensregeln eingehalten, also insbesondere die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst sowie keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden. Steht der von dem GAA ermittelte BRW mit diesen Vorgaben nicht in Einklang, ist der Wert des Grundstücks grundsätzlich nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (BFH, Urteil vom 12.11.2025 II R 3/25, juris, B. I. 2. b) aa) der Gründe m. w. N.).

48 (b) Nach diesen Maßstäben ist der BRW der Zone … auf den 01.01.2022 zugrunde zu legen (1.100,00 €/m²) und der Ausgangs-LZS von 2,5 % um 0,6 Prozentpunkte zu mindern. Denn das hiesige Grundstück entspricht dem Entwicklungszustand des BRW-Grundstücks (baureifes Land), und überlagernde Richtwertzonen liegen ebenso wenig vor wie eine Atypik i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021. Gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der BRW durch den GAA sind nicht ersichtlich.

49 (8) Es ergibt sich somit nach § 253 Abs. 2 Satz 1, Anl. 37 BewG der vom Beklagten angewendete Vervielfältiger von 39,31.

50 (9) So errechnet sich auf diesen Grundlagen ein Reinertrag von 23.676,24 € - 18 % = 19.414,52 € und ein kapitalisierter Reinertrag von 19.414,52 € * 39,31 = 763.184,78 €.

51 cc) Den abgezinsten Bodenwert hat der Beklagte nach §§ 257 Abs. 1 Satz 1, Satz 2, Abs. 2, 247, Anl. 36, Anl. 41 BewG zutreffend auf ... m² (Grundstücksfläche abgerundet) * 1.100,00 €/m² (BRW) * 1,24 (Umrechnungskoeffizient bei einer Grundstücksfläche unter … m²) * 0,2531 (Abzinsungsfaktor bei einem LZS von 1,9 % und einer RnD von 73 Jahren) = ... € beziffert.

52 dd) Somit liegt der Grundsteuerwert bei 763.184,78 € + ... € = ... € (abgerundet nach § 230 BewG), weil der Mindestwert nach § 251 BewG (.... m² * 1.100,00 €/m² * 1,24 * 75 % = ... €) niedriger ist.

53 b) Den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG haben die Kläger nicht erbracht. Im Übrigen darf das Gericht über den Klageantrag nach § 96 Abs. 1 Satz 2 FGO ohnehin nicht hinausgehen.

54 3. Weil die Kläger keine diesbezüglichen Einwendungen erhoben haben, genügt im Hinblick auf die nach Auffassung des Gerichts zu bejahende Verfassungsmäßigkeit der neuen grundsteuerlichen Bewertungsregelungen zum typisierten Ertragswertverfahren und zur Vereinbarkeit der MietNEinV mit höherrangigem Recht der Verweis auf das BFH-Urteil vom 12.11.2025 (II R 3/25, juris) und das Senatsurteil vom 04.12.2024 (3 K 3142/23, juris).

55 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

56 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung -ZPO-.

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