Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat — 3 K 3080/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-14

Aktenzeichen: 3 K 3080/24

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0114.3K3080.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 198 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 2 BewG 1991, § 3 BewG 1991, § 157 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 9 Abs 2 BewG 1991 ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Im Falle der Bewertung eines übergegangenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück im Rahmen eines Verkehrswertnachweises durch Sachverständigengutachten nach § 198 BewG kann vom anteiligen Verkehrswert des Gesamtgrundstücks kein Marktanpassungsabschlag zur Berücksichtigung des Umstandes vorgenommen werden, dass ein Miteigentumsanteil schlechter verkäuflich sei als das Volleigentum.(Rn.96)

Orientierungssatz

1. Zum Leitsatz: Der erkennende Senat folgt der überzeugenden Argumentation im BFH-Beschluss vom 22.07.2005 - II B 58/05, in dem der BFH bei einem Verkehrswertnachweis nach § 146 Abs. 7 BewG a. F. einen solchen Marktabschlag ausdrücklich abgelehnt hat (vgl. auch Urteil des FG München vom 25.02.2015 4 K 3683/12).(Rn.96)

2. Verkäufe von einzelnen Miteigentumsanteilen sind unüblich, entsprechen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr und können daher bei der Bewertung nach § 9 Abs. 2 BewG nicht berücksichtigt werden - selbst dann nicht, wenn der Sachverständige aus wenigen Verkäufen einen Abschlag quantifizieren konnte.(Rn.96)

3. Behält sich die im Jahr 1960 geborene Miteigentümerin bei der im Jahr 2021 vollzogenen Schenkung einen lebenslangen Nießbrauch an den übertragenen Miteigentumsanteilen vor, rechtfertigt dieser Umstand keinen zusätzlichen 10%-igen Abschlag "zur Berücksichtigung der Unsicherheit in Bezug auf die Restlebenserwartung". Für die Annahme, am Markt würden wegen der Unsicherheit über die tatsächliche Laufzeit eines lebenslangen Nießbrauchsrechts Abschläge von bis zu 50 % gemacht, fehlt es an schlüssig nachvollziehbaren tatsächlichen Grundlagen; unabhängig davon dürfte § 9 Abs. 2 BewG einem solchen Abschlag entgegenstehen.(Rn.15) (Rn.98) (Rn.99)

Tenor

Die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2021 (Az. … – F…-straße X in Berlin) vom 14.03.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 06.05.2024 und der Bescheid vom 11.07.2024 werden dahingehend geändert, dass der Grundbesitzwert für den jeweils übertragenen Anteil von ... € auf ... € herabgesetzt wird.

Die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2021 (Az. … – F…-straße Y in Berlin) vom 14.03.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 06.05.2024 und der Bescheid vom 11.07.2024 werden dahingehend geändert, dass der Grundbesitzwert für den jeweils übertragenen Anteil von ... € auf ... € herabgesetzt wird.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Die Kosten des Verfahrens werden zu 13 % den Klägern und der Beigeladenen als Gesamtschuldner und zu 87 % dem Beklagten auferlegt. Dem Beklagten werden zudem 87 % der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen auferlegt.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger und der Beigeladenen abwenden, wenn nicht der Kläger oder die Beigeladene vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

1 Streitgegenstand ist der Grundbesitzwert für Schenkungsteuerzwecke auf den Bewertungsstichtag 06.11.2021 für zwei in unmittelbarer räumlicher Nähe zueinander belegene Bewertungsobjekte (Grundstücke F…-straße X und Y in Berlin, Bezirk E…; dazwischen befindet sich nur das nicht streitgegenständliche Grundstück F…-straße Z). Streitig ist, ob der Bodenrichtwert -BRW- hinsichtlich der Geschossflächenzahl -GFZ- anzupassen ist und ob durch Sachverständigengutachten der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Bewertungsgesetz -BewG- erbracht worden ist.

2 Beide Objekte befinden sich in der Richtwertzone …, für die der Gutachterausschuss -GAA- für Grundstückswerte in Berlin auf den 01.01.2020 und den 01.01.2021 jeweils einen BRW i. H. v. 6.500,00 €/m² und auf den 01.01.2022 einen BRW i. H. v. 7.000,00 €/m² veröffentlicht hat (Entwicklungszustand: Baureifes Land; gebietstypische Nutzungsart: M2 – Mischgebiet; gebietstypische GFZ: 2,5; Sanierungs-/Entwicklungsmaßnahme: San; Beitragszustand: Beitragsfrei nach Baugesetzbuch -BauGB-).

3 Für die Jahre 2020, 2021 und 2022 hat der GAA für Mietwohnhäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80% und mindestens vier Mieteinheiten jeweils sowohl steuerliche Liegenschaftszinssätze -LZS- (Steuerliche LZS 2020: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 40 vom 25.09.2020, S. 4961 ff., Ermittlungszeitraum 04.01.2017 bis 15.06.2020; Steuerliche LZS 2021: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 29 vom 22.07.2022 Seite 1886 ff., Ermittlungszeitraum 03.01.2018 bis 26.05.2021; Steuerliche LZS 2022: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 23 vom 26.05.2023 Seite 2.385 ff., Ermittlungszeitraum 03.01.2019 bis 30.06.2022) als auch allgemeine LZS für andere Bewertungszwecke (LZS 2020: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 40 vom 25.09.2020, S. 4947 ff.; Ermittlungszeitraum 04.01.2017 bis 15.06.2020; LZS 2021: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 54 vom 10.12.2021 Seite 5103 ff., Ermittlungszeitraum 03.01.2018 bis 26.05.2021; LZS 2022: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 19.05.2023 Seite 2252 ff., Ermittlungszeitraum 03.01.2019 bis 30.06.2022) veröffentlicht. Die Veröffentlichungen enthalten jeweils LZS und Bewirtschaftungskosten. Die Restnutzungsdauer -RnD-, die sich in dem bei den allgemeinen LZS verwendeten Modell ergeben, sind länger als die bei den steuerlichen LZS berücksichtigten RnD, sodass die allgemeinen LZS regelmäßig höher sind als die steuerlichen LZS. In den Vorbemerkungen führt der GAA aus: „Bei der Auswertung der Kaufverträge durch den Gutachterausschuss wird als Bodenwert der letzte vor dem Kaufzeitpunkt veröffentlichte und hinsichtlich der tatsächlichen GFZ angepasste Bodenrichtwert angesetzt. Der Einfluss der tatsächlichen GFZ wurde mithilfe der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelten GFZ – Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt (veröffentlicht im Amtsblatt 2004, S. 1101/1102, siehe www.berlin.de/gutachterausschuss/markt-informationen/daten-zur-wertermittlung /artikel.174898.php). [nur 2020 und 2021:] Für die Anwendung der Liegenschaftszinssätze in den Tabellen 6 bis 9 ist im Rahmen der Modellkonformität der Bodenrichtwert zum [01.01.2020 (LZS 2020) bzw. 01.01.2021 (LZS 2021)] anzusetzen “).

4 Außerdem hat der GAA GFZ-Umrechnungskoeffizienten für Wohnbauland 2004 und für Dienstleistungs- und Büronutzung 2004 veröffentlicht (https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/daten-zur-wertermittlung/artikel.174898.php), auf die der GAA bei Veröffentlichung des BRW für Gebiete mit gebietstypischer Nutzungsart W - Wohngebiet jeweils Bezug genommen hat, nicht aber bei Veröffentlichung des hiesigen BRW für die Zone ….

5 Das Grundstück F…-straße X ist … m² groß und mit einem Mehrfamilienhaus (Baujahr ...) mit ... Wohneinheiten, ... Gewerbeeinheiten, ... Garagenstellplätzen und einem Außenstellplatz bebaut. Die Wohn-/Nutzfläche beläuft sich auf ... m² (Wohnen ... m², Gewerbe ... m²) zzgl. ... separat vermieteter Lagerräume im Keller und Dachgeschoss (in der Bedarfswerterklärung mit insgesamt ... m² angegeben). Der Rohertrag beläuft sich auf ... € (davon ... € Gewerbemieten, ... € Wohnungsmieten, ... € für die Lagerräume und 15.240,00 € für die Stellplätze, vgl. die Angaben in der Bedarfswerterklärung, Bl. 4R der Akte „BBW auf den 06.11.2021“ für die F…-straße X -BBWX/2021- und dem entsprechend der Wertansatz des Beklagten im angefochtenen Bescheid, Bl. 17 der Gerichtsakte -G-A-). Die realisierte GFZ liegt nach Angaben der Kläger bei rund 1,7 (S. 6 des ersten Gutachtens G…, Bl. 18R BBW45/2021) bzw. genauer bei 1,673 (Stellungnahme G… vom 08.04.2022, Bl. 52R BBW45/2021).

6 Die Beigeladene war ... Miteigentümerin dieses Bewertungsobjekts.

7 Das Grundstück F…-straße Y ist … m² groß und mit einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1870) mit ... Wohneinheiten und ... Gewerbeeinheit sowie mit einer Halle bebaut. Die Wohn-/Nutzfläche beläuft sich auf ... m² (Wohnen ... m², Gewerbe ... m², Halle ... m²). Der Rohertrag beläuft sich auf ... € (davon ... € tatsächliche Gewerbemieten, ... € tatsächliche Wohnungsmieten, ... € für die selbst genutzte Halle, vgl. die Angaben in der Bedarfswerterklärung, Bl. 4R der Akte „BBW auf den 06.11.2021“ für die F…-straße Y -BBWÝ/2021-, die der Beklagte im angefochtenen Bescheid übernommen hat, Bl. 12ff. G-A). Die realisierte GFZ liegt nach Angaben der Kläger bei rund 1,3 (S. 6 des ersten Gutachtens G…, Bl. 18R BBW47/2021) bzw. genauer bei 1,25 (Stellungnahme G… vom 08.04.2022, Bl. 55R BBW47/2021).

8 Die Beigeladene war zu ... Miteigentümerin dieses Bewertungsobjekts.

9 Zum Zwecke der geplanten Schenkung an die Kläger ließ sie für beide Objekte Wertgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken G… vom 28.06.2021 auf den Wertermittlungsstichtag 17.06.2021 erstellen.

10 Für die F…-straße X ermittelte er einen Verkehrswert für das gesamte Grundstück i. H. v. ... € (Bl. 16 BBW45/2021)

11 Dabei wählte er das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19.05.2010 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 639) -ImmoWertV 2010-. Dies begründete er dahingehend, dass es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus handele. Immobilien dieser Art würden nach Renditeüberlegungen erworben, da hier die Verzinsung des eingesetzten Kapitals im Vordergrund stehe. Der ermittelte Ertragswert sei der Ausgangswert zur Ableitung des Verkehrswerts. Zusätzlich erfolge zum Abgleich des Wertermittlungsergebnisses die Auswertung diverser Marktberichte. Weiterhin würden Vergleichspreise recherchiert (S. 7). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten verwiesen.

12 Für die F…-straße Y ermittelte der Sachverständige G… einen Verkehrswert für das gesamte Grundstück i. H. v. ... € (Bl. 16 BBW47/2021).

13 Das Gutachten entsprach in Aufbau und Begründung weitgehend dem Parallelgutachten für die F…-straße X. Auch hier wird wegen der weiteren Einzelheiten auf das Gutachten Bezug genommen.

14 Da die Beigeladene (geb. ...01.1960) beabsichtigte, sich bei der Schenkung einen lebenslangen Nießbrauch an den auf die Kläger zu übertragenden Miteigentumsanteilen vorzubehalten, ließ sie vom Sachverständigen G… außerdem gutachterliche Stellungnahmen vom 15.09.2021 erstellen, in der für den jeweiligen Miteigentumsanteil der Beigeladenen Verkehrswerte unter Berücksichtigung des geplanten Nießbrauchs per 15.09.2021 angegeben wurden.

15 Für den ... Miteigentumsanteil an der F…-straße X belief sich der ermittelte Verkehrswert unter Berücksichtigung des Nießbrauchs auf ... € (Bl. 14ff. BBW45/2021). Der Sachverständige ging dabei zunächst von dem auf den 17.06.2021 ermittelten Gesamtwert ohne Nießbrauch i. H. v. ... € (also ... € für den hälftigen Miteigentumsanteil) aus und erklärte, dieser treffe auch auf den 15.09.2021 zu. In der Zwischenzeit seien weder signifikante Änderungen auf diesem Teilmarkt eingetreten, noch seien Änderungen hinsichtlich der Ertragssituation sowie bezüglich der baulichen Substanz vorgenommen worden (S. 1). Er errechnete so einen Barwert des Nießbrauchsrechts i. H. v. ... €, was zu einem Ausgangswert des um den Nießbrauchswert geminderten hälftigen Grundstückswerts i. H. v. rund ... € führte (S. 2-3). Sodann nahm er einen Abschlag von 10% auf rund ... € vor, den er dahingehend begründete, am Markt würden wegen der Unsicherheit über die tatsächliche Laufzeit eines lebenslangen Nießbrauchsrechts Abschläge von bis zu > 50 % gemacht (S. 3).

16 Für den ... Miteigentumsanteil an der F…-straße Y ergab sich unter Berücksichtigung des geplanten Nießbrauchs per 15.09.2021 ein Verkehrswert i. H. v. ... € (Bl. 14ff. BBW47/2021). Auch diese Stellungahme des Sachverständigen entsprach in Aufbau und Begründung grundsätzlich der Parallelstellungnahme vom selben Tag für die F…-straße X.

17 Am 06.11.2021 (vgl. notarielle Urkunden vom 06.11.2021, jeweils im hinteren nicht paginierten Teil der Akte „BBW auf den 29.04.2003“ zur F…-straße X und zur F…-straße Y) verschenkte die Beigeladene wie geplant ihre Miteigentumsanteile unter Nießbrauchsvorbehalt zu je 1/3 an die drei Kläger, sodass auf diese bei der F…-straße X je ein ... Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück und bei der F…-straße Y je ein ... Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück überging.

18 Mit Schreiben vom 25.01.2022 (Bl. 1 BBW45/2021 bzw. BBW47/2021) forderte das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt -FA- H… den Beklagten als Lage-FA auf, die Grundbesitzwerte auf den 06.11.2021 festzustellen.

19 Mit Bescheiden vom 14.03.2022 (Bl. 36ff. BBWX/2021, an die beiden Klägerinnen und an die gesetzliche Vertreterin des seinerzeit noch minderjährigen Klägers einzeln bekanntgegeben) stellte der Beklagte den Grundbesitzwert für die F…-straße X auf ... € für das Gesamtobjekt bzw. je ... = ... € für die übertragenen Anteile fest. Er wendete das typisierte Ertragswertverfahren an und ermittelte anhand der Grundstücksfläche (… m²) und des nicht GFZ-angepassten BRW auf den 01.01.2021 (6.500,00 €/m²) einen Bodenwert i. H. v. ... €. Als Gebäudereinertrag ergab sich ausgehend von einem Rohertrag von ... €, Bewirtschaftungskosten auf Grundlage der steuerlichen LZS 2020 von ... € (Wohn-/Nutzfläche nach Bedarfswerterklärung ... m², durchschnittliche monatliche Objektkaltmiete ... €/m²) und einem LZS von ... % (BRW 6.500,00 €/m², durchschnittliche monatliche Objektkaltmiete ... €/m, Baujahr vor 1919, vgl. Berechnungsanlage Bl. 34 BBWX/2021) ein negativer Wert, sodass es beim Bodenwertansatz verblieb. Zur Erläuterung des angesetzten BRW hieß es in einer Anlage zum Bescheid (Bl. 35 BBWX/2021), es komme für die Frage einer GFZ-Anpassung nicht auf die realisierte, sondern die realisierbare GFZ an. Hinweise, dass die gebietstypische GFZ nicht erreichbar sei, fehlten.

20 Mit weiteren Bescheiden vom 14.03.2022 (Bl. 39ff. BBWY/2021) stellte der Beklagte für die F…-straße Y den Grundbesitzwert auf ... € für das Gesamtobjekt bzw. je ... = ... € für die übertragenen Anteile fest. Er wendete wiederum das typisierte Ertragswertverfahren an und ermittelte einen Bodenwert i. H. v. ... € (... m² * 6.500,00 €/m² BRW ohne GFZ-Anpassung). Als Gebäudereinertrag ergab sich ausgehend von einem Rohertrag von ... €, Bewirtschaftungskosten auf Grundlage der steuerlichen LZS 2020 von ... € (Wohn-/Nutzfläche ... m², durchschnittliche monatliche Objektkaltmiete ... €/m²) und einem LZS von ... % (BRW 6.500,00 €/m², durchschnittliche monatliche Objektkaltmiete ... €/m, Baujahr vor 1919, vgl. Berechnungsanlage Bl. 36 BBWY/2021) ein negativer Wert, sodass es beim Bodenwertansatz verblieb. Zur Erläuterung des angesetzten BRW gab es dieselbe Bescheidanlage wie bei der F…-straße X (Bl. 37 BBWY/2021).

21 Am 14.04.2022 legten alle drei Kläger (durch ihre frühere Prozessbevollmächtigte) bezüglich beider Grundstücke Einspruch ein und beriefen sich jeweils auf das Gutachten G… (Bl. 45ff. BBWX/2021, Bl. 47ff. BBWY/2021). Es sei nach den Vorgaben des GAA bei der Anwendung der LZS von dem an die tatsächliche GFZ angepassten BRW auszugehen (Schriftsatz vom 21.07.2022, Bl. 51 BBWX/2021, Bl. 54 BBWY/2021).

22 Die Kläger reichten Stellungnahmen des Sachverständigen G… vom 08.04.2022 (Bl. 52 BBW X/2021; Bl. 55 BBW Y/2021) ein. Im typisierten Verfahren müsse sich für das Gesamtgrundstück F…-straße X ein Wert i. H. v. ... € ergeben (S. 5). Auch im typisierten Verfahren müsse bei Anwendung der steuerlichen LZS 2020 nach den Vorgaben des GAA zwingend der anhand der tatsächlich realisierten GFZ angepasste BRW herangezogen werden, sodass sich auch hier ein Bodenwert von nur ... € ergebe (S. 2-4). Auf dieser Grundlage liege der Reinertrag ausgehend von einem Rohertrag von ... €, Bewirtschaftungskosten von ... € und einem LZS von ... % bei ... €, sodass sich ein Gebäudeertragswert von ... € errechne.

23 Für die F…-straße Y müsse sich im typisierten Verfahren für das Gesamtgrundstück ein Wert i. H. v. ... € ergeben (S. 5). Mit der erforderlichen GFZ-Anpassung ergebe sich ein Bodenwert von nur ... € (S. 2-4). Auf dieser Grundlage liege der Reinertrag ausgehend von einem Rohertrag von ... €, Bewirtschaftungskosten von ... € und einem LZS von ... % bei ... €, sodass sich ein Gebäudeertragswert von ... € errechne.

24 Nachdem der Beklagte erneut auf seine Auffassung zur Maßgeblichkeit der realisierbaren GFZ hingewiesen hatte (Schreiben vom 28.07.2022, Bl. 55 BBW X/2021), nahm der Sachverständige G… unter dem 31.10.2022 (Bl. 57 BBWX/2021) dahingehend Stellung, der GAA habe unter 1.1 der Vorbemerkungen zu den steuerlichen LZS 2020 eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass es allein auf die tatsächlich realisierte GFZ ankomme. Die Vorgehensweise des Beklagten bei Anwendung der steuerlichen LZS 2020 sei daher nicht modellkonform und deshalb abzulehnen.

25 Der Beklagte erwiderte (Schreiben vom 23.06.2023, Bl. 62 BBWX/2021; Schreiben vom 16.02.2024, Bl. 87 BBWX/2021), nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 09.11.2022 3 K 3079/20, n. v.; Urteil vom 10.06.2015 3 K 3151/13, juris) sei nicht nur im typisierten Verfahren, sondern auch im Rahmen eines Gutachtens nach § 198 BewG die realisierbare GFZ zu berücksichtigen. Die erforderliche Auseinandersetzung mit der Höhe der realisierbaren GFZ habe sowohl die Klägerin als auch der Sachverständige G… vermissen lassen.

26 Mit Einspruchsentscheidungen vom 06.05.2024 (Bl. 89ff. BBWX/2021 und Bl. 70ff. BBWY/2021, mit einfachem Brief zur Post aufgegeben) wies der Beklagte die Einsprüche als unbegründet zurück.

27 Am 07.06.2024 haben die drei Kläger jeweils einzeln Klage erhoben. Die drei Klageverfahren sind zu den Az. 3 K 3080/24, 3 K 3081/24 und 3 K 3082/24 erfasst worden.

28 Die Kläger wiederholen und vertiefen ihren vorgerichtlichen Vortrag und haben in der Klageschrift (Bl. 2ff. G-A) zunächst auf das Gutachten G… vom 28.06.2021 sowie dessen Stellungnahmen vom 15.09.2021, 08.04.2022 und 31.10.2022 Bezug genommen. Das Gutachten sei unter Berücksichtigung der tatsächlichen GFZ anzuerkennen und der Wert entsprechend nach § 198 BewG festzustellen.

29 Mit Bescheiden vom 11.07.2024 (Bl. 105ff. BBWX/2021, Bl. 86ff. BBWX/2021) hat der Beklagten die Grundbesitzwertfeststellungen für die beiden Objekte (inhaltsgleich) auch der Beigeladenen gegenüber vorgenommen. Auch die Beigeladene hat dagegen am 13.08.2024 jeweils Einspruch eingelegt (Bl. 111ff. BBWX/2021; Bl. 92ff. BBWX/2021).

30 Nach Anhörung der Beteiligten sind die drei Klageverfahren mit Beschluss vom 20.08.2024 (Bl. 210 G-A) zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung unter dem Az. 3 K 3080/24 verbunden worden.

31 Mit Schriftsatz vom 21.08.2024 (Bl. 216 G-A) haben die Kläger erklärt, der Grundbesitzwert für die F…-straße X sei ausgehend von einem Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils unter Berücksichtigung der Nießbrauchslast von ... € festzustellen. Dazu haben sie ein neues Verkehrswertgutachten des Sachverständigen G… vom 20.08.2024 (Bl. 217ff. G-A) vorgelegt, in dem dieser auf den Stichtag 06.11.2021 den genannten Wert angibt.

32 Er geht von einem Wert des unbelasteten Grundstücks im Ganzen i. H. v. ... € aus. Diesen Wert ermittelt er nunmehr im Vergleichswertverfahren. Vorab macht er Ausführungen zum Stichtagsprinzip, wonach nur die am Stichtag bekannten Tatsachen mit Einfluss auf den Verkehrswert berücksichtigt werden dürften. Entgegen der Rechtsprechung des Senats könne daher kein homogener Vergleichsraum für die Vergleichskauffälle im Vergleichswertverfahren angewendet werden (S. 10). Die Wahl des Vergleichswertverfahrens begründet er in der Weise, dass die jüngsten am Bewertungsstichtag bekannten LZS 2020 sich auf den Auswertungszeitraum 04.01.2017 bis 15.06.2020 bezögen, also am Bewertungsstichtag völlig veraltet gewesen seien. Deshalb sei das Ertragswertverfahren unter Heranziehung der LZS 2020 nicht sachgerecht, wenn für das Vergleichswertverfahren aktuellere Daten zur Verfügung stünden. Das Ertragswertverfahren sei ein indirektes bzw. pauschalisiertes Verfahren, dem das Vergleichswertverfahren bei ausreichender Datengrundlage als direktes Verfahren vorzuziehen sei. Als Vergleichsparameter werde der Preis je m² der wertrelevanten Geschossfläche -wGF- gewählt, weil dieser mit hoher Genauigkeit anhand von amtlichem Planmaterial ermittelt werden könne (S. 11). Die wGF belaufe sich hier bei überschlägiger Ermittlung auf Grundlage der Flurkarte und der Zahl der Geschosse auf rund ... m² (S. 9). Die Wohn-/Nutzfläche von ... m² entspreche ca. 68 % dieser wGF, was auch unter Berücksichtigung der Treppenhäuser und der Garagendurchfahrt im Rahmen für Objekte dieser Art und Bauzeit liege (S. 12f.). Der bauliche Zustand des Bewertungsobjekts sei durchschnittlich (S. 13f.). Eine Abfrage aus der Kaufpreissammlung für den Zeitraum 01.01.-06.11.2021 (Bezirke E…, I…, J…, Baujahr bis 1919, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Wohn- und Geschäftshaus mit Läden/Büroflächen/Praxisräumen, BRW 4.500,00 €/m² bis 7.500,00 €/m², gebietstypische GFZ 2,5, wGF 500 m² bis 3.000 m², Grundstücksgröße 500 m² bis 1.000 m²) habe 21 Vergleichskauffälle ergeben. Die genaue Lage dieser Objekte dürfe er aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht mitteilen (angegeben wird in Anlage 1 jeweils nur die Straße ohne Hausnummer). Drei Objekte seien auszuscheiden, weil sie nicht vergleichbar seien (S. 14). Bei den verbleibenden 18 Objekten hätten sich Kaufpreise zwischen 1.436,62 €/m² und 2.997,67 €/m², im Mittel 2.358,57 €/m² der wGF ergeben. Es seien Anpassungen für eine Belegenheit in Zonen mit erheblich abweichendem BRW, für Objekte, die – anders als das hiesige Objekt – keine erhöhte Lärmbelastung aufwiesen, und für den zeitlichen Abstand zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung des Anstiegs des allgemeinen Preisniveaus vorzunehmen (S. 15). Nach diesen Anpassungen belaufe sich der Durchschnittswert auf 2.492,00 €/m² der wGF, was als vorläufiger Vergleichswert heranzuziehen sei (S. 16f.). Sodann seien besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Zunächst sei der Umstand zu bewerten, dass das hiesige Objekt mit einer GFZ von 1,7 im Vergleich zur gebietstypischen GFZ von 2,5 unterausgenutzt sei und die Erreichbarkeit einer höheren GFZ nicht auszuschließen sei. Der Vergleich zweier Abfragen aus der Kaufpreissammlung für einen Zeitraum von 3 Jahren vor dem Bewertungsstichtag (ohne Angabe der konkreten Vergleichsobjekte) habe gezeigt, dass Käufer für minderausgenutzte Grundstücke höhere Kaufpreise zu zahlen bereit seien, sodass insoweit ein Zuschlag von 15 % geboten sei. Außerdem sei ein weiterer Zuschlag von 5 % für den Umstand geboten, dass die Durchschnittsmiete des hiesigen Objekts etwas höher als die Durchschnittsmiete der Vergleichsobjekte sei. Deshalb sei der vorläufige Vergleichswert von 2.492,00 €/m² um 20 % auf 2.990,00 €/m² der wGF anzupassen, sodass sich bei ... m² wGF ein Produkt von ... € ergebe. Für die Garagen sei ein Zuschlag von ... € vorzunehmen, wobei zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung von nur ... Garagen auszugehen sei, weil bei einer gedachten Erhöhung der wGF ein Teil der Garagen abgerissen werden müsste (Bl. 17ff.). Die Plausibilität des sich ergebenden Wertes (... €, gerundet ... €) werde auch durch die sich aus dem Immobilienmarktbericht 2020/2021 ergebenden Werte gestützt (S. 19f.).

33 Der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils sei in der Regel geringer als der entsprechende Anteil am Verkehrswert des Gesamtobjekts. Anhand von zwei Abfragen aus der Kaufpreissammlung für einen Zeitraum von 3 Jahren vor dem Bewertungsstichtag (ohne Angabe der konkreten Vergleichsobjekte) habe sich ein Unterschied von rund 18 % ermitteln lassen. Nach sachverständiger Einschätzung sei daher ein Abschlag von 10% auf den ... rechnerischen Anteil des Gesamtwerts geboten, sodass sich für den ... Miteigentumsanteil (unbelastet) ein Wert von ... € ergebe (S. 20ff.).

34 Die Nießbrauchsbelastung sei i. H. v. ... € zu bewerten. Er ging vom ... Rohertrag (... €, wie im angefochtenen Bescheid) abzgl. der ... Bewirtschaftungskosten (... €, berechnet nicht nach den LZS 2020, sondern nach Anl. 3 ImmoWertV 2021, Stand 01.01.2022) als ... Reinertrag (... €) aus und multiplizierte diesen Wert mit einem Barwertfaktor von ..., ausgehend von einer Restlebenserwartung von rund ... Jahren und einem LZS von ... % (= Reinertrag ... € * 100 / ... €) (S. 22f.).

35 Von dem Ergebnis (... € - ... € = rund ... €) nahm er einen Abschlag von 10% wegen der Unsicherheit über die tatsächliche Restlebenszeit der Nießbraucherin vor (begründet wie in der Stellungnahme vom 15.09.2021) und kam so auf rund ... € (S. 23f.).

36 In dem genannten Schriftsatz vom 21.08.2024 (Bl. 216 G-A) haben die Kläger zudem erklärt, der Grundbesitzwert für die F…-straße Y sei ausgehend von einem Verkehrswert des ... Miteigentumsanteils unter Berücksichtigung der Nießbrauchslast von ... € festzustellen. Auch dazu haben sie ein neues Verkehrswertgutachten des Sachverständigen G… vom 20.08.2024 (Bl. 103ff. BBWY/2021) vorgelegt, in dem dieser auf den Stichtag 06.11.2021 den genannten Wert angibt.

37 Er geht auch hier von einem Wert des unbelasteten Grundstücks im Ganzen (hier: ... €) aus. Diesen Wert ermittelt er auch bei diesem Objekt nunmehr im Vergleichswertverfahren und begründet dies parallel zum Gutachten für die F…-straße X. Die wGF belaufe sich hier bei überschlägiger Ermittlung auf Grundlage der Flurkarte und der Zahl der Geschosse auf rund ... m², wobei die Halle nicht einzubeziehen sei, weil diese gesondert zu bewerten sei (S. 8). Die Wohn-/Nutzfläche ohne Halle von ... m² entspreche ca. 67 % dieser wGF (S. 12). Der bauliche Zustand des Bewertungsobjekts sei durchschnittlich (S. 12f.). Auf Grundlage der gleichen Abfrage aus der Kaufpreissammlung wie im Parallelgutachten F…-straße X geht er auch hier von 2.492,00 €/m² der wGF als vorläufigen Vergleichswert aus (S. 16f). Für die Unterausnutzung (GFZ 1,3 ohne Halle statt 2,5 gebietstypisch) nimmt er wegen der größeren Unterausnutzung hier einen Zuschlag von 20 % vor (statt 15% wie im Gutachten für die Hausnummer X) und kommt so auf 2.990,00 €/m² der wGF, also bei einer wGF von ... m² auf ... €. Für die Halle sei von ungefähr 1/3 des Vergleichswerts je m² der wGF auszugehen, also rund 1.000,00 €/m², sodass sich bei einer wGF der Halle von ... m² ein Wert von ... € errechne, was in der Summe mit dem anderen Gebäude ... € ergebe (S. 16ff.). Die Plausibilität dieses Werts werde auch durch die sich aus dem Immobilienmarktbericht 2020/2021 ergebenden Werte gestützt (S. 18ff.).

38 Auch hier sei nach sachverständiger Einschätzung ein Abschlag von 10% auf den ... rechnerischen Anteil des Gesamtwerts wegen der marktüblichen Abschläge für Miteigentumsanteile im Vergleich zum Volleigentum geboten, sodass sich für den ... Miteigentumsanteil (unbelastet) ein Wert von ... € ergebe (S. 21f.).

39 Die Nießbrauchsbelastung sei i. H. v. ... € zu bewerten (... des Rohertrags ... € - ... Bewirtschaftungskosten ... €, berechnet nicht nach den LZS 2020, sondern nach Anl. 3 ImmoWertV 2021, Stand 01.01.2022 = Reinertrag (... € * Barwertfaktor ..., ausgehend von einer Restlebenserwartung von rund ... Jahren und einem LZS von ... % (= Reinertrag * 100 / Wert unbelastet) (S. 22f.).

40 Von dem Ergebnis (rund ... €) nahm er einen Abschlag von 10% wegen der Unsicherheit über die tatsächliche Restlebenszeit der Nießbraucherin vor (begründet wie in der Stellungnahme vom 15.09.2021) und kam so auf rund ... € (S. 23.).

41 Mit Beschluss vom 26.08.2024 (Bl. 253 G-A) ist die Beigeladene beigeladen worden.

42 Im weiteren Verfahrensverlauf haben die Kläger im Hinblick auf Einwendungen des Beklagten gegen die neuen Gutachten vom 20.08.2024 eine weitere Stellungnahme des Sachverständigen G… vom 11.12.2024 eingereicht (Bl. 266 G-A). Darin heißt es, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren führten zum selben Verkehrswert. Auch die im Ertragswertverfahren anzuwendenden LZS seien vom GAA letztlich in einem Vergleichswertverfahren ermittelt worden. Die LZS 2021 könnten wegen des Stichtagsprinzips nicht angewendet werden, weil sie erst am 24.11.2021 beschlossen, am 10.12.2021 veröffentlicht und am 14.04.2023 berichtigt worden seien (S. 3). Die Höhe des Bodenwerts sei im Vergleichswertverfahren nicht von Bedeutung, weil Gebäude und Boden eine untrennbare Einheit bildeten und eine Neubebauung des Bewertungsobjekts wegen mietrechtlicher Bindungen in absehbarer Zeit nicht gegeben sei. Der GAA veröffentliche BRW nur für unbebaute Grundstücke, und im Ertragswertverfahren würden diese lediglich modellkonform berücksichtigt, ohne dass es auf individuelle Eigenschaften ankomme. Nur die bauliche Ausnutzung führe zu einer Anpassung, und dies nur zu dem Zweck, möglichst eine Vergleichbarkeit mit den Vergleichspreisen im Rahmen des Rechenmodells zu erlangen (S. 4). Eine Berücksichtigung von Vergleichskaufpreisen nach dem Bewertungsstichtag sei nicht sachgerecht, weil erst der am Bewertungsstichtag noch nicht vorhersehbare Ukrainekrieg zu einem Absinken des Kaufpreisniveaus geführt habe. Die Marktwertentwicklung bis zum Bewertungsstichtag sei durch eine quartalsweise Marktanpassung der Vergleichskaufpreise berücksichtigt worden (S. 5). Er habe die Vergleichsobjekte am 04.07.2024 besichtigt und Fotos gemacht (die Fotos hat er als Anlagen beigefügt und dort auch die Hausnummern angegeben). Der Abschlag für den Miteigentumsanteil sei sachgerecht, weil es nach § 194 BauGB um die Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts gehe. Auch der Abschlag wegen der Unsicherheit in Bezug auf den Nießbrauch sei sachgerecht, weil nießbrauchsbelastete Immobilien schwer veräußerlich und schwer zu beleihen seien und deshalb nur selten angeboten würden und potentielle Käufer Abschläge vom finanzmathematisch errechneten Wert vornähmen. Der Abschlag von 10% sei angesichts der Tatsache, dass in der Literatur von bis zu 50 % die Rede sei, sehr gering (S. 6). Die Plausibilität der von ihm ermittelten Verkehrswerte zeige sich einerseits daran, dass die Ergebnisse beider Gutachten (Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren) weitgehend übereinstimmten. Andererseits bewegten sich die Ergebnisse auch im Rahmen der aus dem Immobilienmarktbericht 2020/2021 ersichtlichen Werte. Die Wertansätze im angefochtenen Bescheid seien dagegen unplausibel hoch (S. 7-9). Er habe eine weitere Abfrage aus der Kaufpreissammlung für den Zeitraum vom 07.11.2021 bis 31.12.2022 (also gut ein Jahr nach dem Wertermittlungsstichtag) mit ansonsten unveränderten Auswahlkriterien durchgeführt. Diese habe eine Spanne von 1.819,55 €/m² bis 2.672,51 €/m² bei einem Mittelwert von 2.180,74 €/m² der wGF ergeben, also erwartungsgemäß weniger als die Kaufpreisabfrage für die Zeit vor dem Bewertungsstichtag (S. 6, 9ff.; alle Objekte mit Hausnummer benannt und mit Fotos).

43 Nach einer weiteren Gegenäußerung des Beklagten haben die Kläger eine weitere Stellungnahme des Sachverständigen G… vom 03.07.2025 eingereicht (Bl. 9ff. des elektronischen Teils der Hybridakte). Die von ihm herangezogenen Kauffälle wiesen eine höhere Vergleichbarkeit auf als die im Rahmen des Ertragswertverfahrens verwendeten Liegenschaftszinssätze (S. 2). Der Beklagte hätte nach den Vorgaben des GAA zum Zwecke einer modellkonformen Anwendung der LZS von den GFZ-angepassten BRW auch im typisierten Verfahren ausgehen müssen (S. 3). Die von ihm herangezogenen Vergleichsobjekte befänden sich in mit dem Bewertungsobjekt vergleichbaren Mikrolagen. Das Bewertungsobjekt befinde sich in einer Citylage, aber nicht in einer Top-Citylage, sodass viele Lagen im Bezirk E… (z. B. K…-straße, L…-platz) nicht vergleichbar seien. Die Vergleichbarkeit sei bereits bei den Abfragekriterien über eine Begrenzung hinsichtlich des BRW mit GFZ-Bezug hergestellt worden. Die Vergleichsobjekte lägen in einem 3,5-km-Radius (S. 3f.). Was die über 1.000 m² liegende Grundstücksgröße der F…-straße X angehe, so sei darauf hinzuweisen, dass der wesentliche preisbildende Faktor die Wohn-/Nutzfläche bzw. wGF sei, während die Grundstücksgröße bei der Preisbildung eine untergeordnete Rolle spiele. Dies werde auch durch eine weitere Abfrage aus der Kaufpreissammlung mit einer Spanne der Grundstücksflächen von 500 m² bis 1.600 m² und einer Spanne der wGF von 500 m² bis 4.500 m² bestätigt (Aus Datenschutzgründen dem Gericht ohne Hausnummernangaben und Fotos übersandt; diese Daten wurden vom Sachverständigen nur dem Beklagten übersandt). Dabei habe sich eine Spanne von 1.594,65 €/m² bis 3.327,42 €/m² bei einem Mittelwert von 2.418,84 €/m² der wGF ergeben. Letzterer Wert weiche nur um 3% von dem im Gutachten ermittelten vorläufigen Vergleichswert ab (S. 4ff). Den Abschlag von 10% für den Miteigentumsanteil habe er mit umfangreichem Datenmaterial belegt (S. 8f.). Der weitere Abschlag für das Nießbrauchsrecht diene nicht der zusätzlichen Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit eines Überlebens über die statistische Lebenserwartung hinaus, sondern solle die eingeschränkte Marktgängigkeit und die Schwierigkeiten bei einer Bankenfinanzierung abbilden (S. 9). Dass bei Verwendung der LZS 2020 der GFZ-angepasste BRW anzusetzen sei, beruhe auf dem Umstand, dass damit die Minder- oder Überausnutzung des Bewertungsobjekts und damit eine eventuelle weitere Bebaubarkeit im Modell des GAA bereits berücksichtigt werde. Bei geringer ausgenutzten Grundstücken ergebe sich im Schnitt ein höherer Wert je m² der wGF. Deshalb sei bei der Wertermittlung im Vergleichswertverfahren eine entsprechende Anpassung vorgenommen worden. Im Übrigen sei bei bebauten Objekten wie dem hiesigen Bewertungsobjekt eine mögliche weitere Bebaubarkeit nicht preisbestimmend, da sie - im Vergleich zu unbebauten Grundstücken - mit Unsicherheiten und potentiell erhöhten Baukosten sowie oft unwirtschaftlichen Grundrissen einhergehe (S. 9ff).

44 In einer weiteren Stellungnahme vom 12.01.2026 (Bl. 88 G-A) hat der Sachverständige G… ausgeführt, er habe die vorhandene Unterausnutzung sachgerecht berücksichtigt. In der straßenseitigen Blockteilfläche belaufe sich die durchschnittliche GFZ auf 2,191. Beziehe man einen etwas weiteren Umkreis ein, ergebe sich eine durchschnittliche GFZ von 1,9338. Nach § 34 BauGB sei daher von einer zulässigen GFZ auf den hiesigen Bewertungsobjekten von 2,2 auszugehen, wobei eine tatsächliche Realisierbarkeit nur anhand einer Bauvoranfrage beim Bauamt abschließend beurteilt werden könne. Bei der F…-straße X mit einer realisierten GFZ von 1,7 erscheine die Erreichbarkeit einer GFZ von 2,2 mit einem neuen Seitenflügel nicht ausgeschlossen, begegne aber (näher erläuterten) technischen Schwierigkeiten und Unwägbarkeiten und sei voraussichtlich mit hohen Baukosten verbunden, welche ein Kaufinteressent vom Kaufpreis abziehen würde. Bei der F…-straße Y liege die realisierte GFZ bei 1,5. Technisch denkbar sei nach Abriss der Halle und Ersetzung durch ein Quergebäude eine GFZ von 2,4, wiederum verbunden mit technischen Schwierigkeiten, Unwägbarkeiten und hohen Kosten. Die jeweils in den Vergleichswertgutachten vorgenommenen Zuschläge für die Unterausnutzung (15 % bei der F…-straße X und 20 % bei der F…-straße Y) bildeten diese Umstände hinreichend ab. Die errechneten Werte fügten sich sowohl hinsichtlich des angesetzten Wertes je m² der wGF als auch hinsichtlich des rechnerischen Vielfachen der Jahresnettomiete stimmig in die Wertspannen ein, welche im Immobilienmarktbericht 2020/2021 des GAA genannt würden.

45 Zudem haben die Kläger eine Stellungnahme des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden und für Holzschutz M… vom 12.01.2026 (Bl. 102 G-A) eingereicht. Darin heißt es, auf dem Grundstück F…-straße X sei eine Baumaßnahme im hinteren Grundstücksteil, welche zu einer GFZ von 2,2 führe, bei Beibehaltung des Vorderhauses mit diversen Schwierigkeiten und Unsicherheiten verbunden. Die (näher erläuterten) Unwägbarkeiten ließen gegenwärtig keine Abschätzung dahingehend zu, inwieweit maximal zukünftig das Grundstück mit Neubauten weiter bebaut werden könne. Erst durch eine dezidierte Planung unter Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Aspekte und gegebenenfalls notwendiger Zustimmungen von den Nachbarn der umliegenden angrenzenden Grundstücke, könne hinsichtlich der Bebauungsgröße eine abschließende Beurteilung abgegeben werden. Die Wirtschaftlichkeit einer solchen Bebauung sei fraglich, weil diverse (näher bezeichnete) Kostentreiber zu berücksichtigen seien. Vergleichbare Erwägungen seien in Bezug auf das Grundstück F…-straße Y anzustellen.

46 Die Kläger und die Beigeladene beantragen, die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2021 (Az. … – F…-straße X in Berlin) vom 14.03.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 06.05.2024 und den Bescheid vom 11.07.2024 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert für den jeweils übertragenen Anteil von ... € auf ... € herabgesetzt wird; die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 06.11.2021 (Az. … – F…-straße Y in Berlin) vom 14.03.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 06.05.2024 und den Bescheid vom 11.07.2024 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert für den jeweils übertragenen Anteil von ... € auf ... € herabgesetzt wird; die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren festzustellen; hilfsweise, die Revision zuzulassen.

47 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

48 Der Beklagte tritt der Klage entgegen. Er wiederholt und vertieft seinen vorgerichtlichen Vortrag.

49 Die zunächst eingereichten Ertragswertgutachten seien nicht zum Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG geeignet (Schriftsatz vom 11.07.2024, Bl. 205ff. G-A).

50 Der Beklagte hält auch die Sachwertgutachten vom 20.08.2024 nicht für geeignet zum Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG. Es sei schon die Verfahrenswahl nicht plausibel begründet worden. Der Wechsel des Bewertungsverfahrens diene nur dazu, die Beanstandungen im Hinblick auf die GFZ-Anpassung des BRW und die Problematik des zeitlichen Anwendungsbereichs der LZS zu umgehen. Die Ablehnung des Ertragswertverfahrens beruhe nur auf der Ablehnung der Anwendbarkeit der LZS 2021, die jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- gegeben sei. Zudem sei auch das Vorgehen im Vergleichswertverfahren zu beanstanden. Es sei ein nicht über den Bewertungsstichtag hinausgehender Vergleichszeitraum gewählt worden, es fehle die genaue Lagebezeichnung der Vergleichsobjekte, es sei die Wahl des Vergleichszeitraums nicht plausibel begründet worden, und es könne nicht festgestellt werden, ob der Sachverständige wenigstens eine Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte vorgenommen habe. Der 10%ige Marktanpassungsabschlag wegen der Übertragung nur eines Miteigentumsanteils sei abzulehnen, da er § 3 BewG und der Rechtsprechung des BFH widerspreche. Auch der weitere 10%-Abschlag in Bezug auf die ungewisse Restlebenserwartung sei aus den genannten Gründen abzulehnen (Schriftsatz vom 09.10.2024, Bl. 260ff. G-A).

51 Zu verwerfen seien die Vergleichswertgutachten auch unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Sachverständigen G… vom 11.12.2024 (Schriftsatz vom 09.05.2025, Bl. 312ff. G-A). Die Verfahrenswahl sei weiter nicht plausibel begründet. Auch fehle es an plausiblen Angaben zur Frage der Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichsobjekte. Es gebe zwar Fotos, aber keine Angaben zur individuellen Lagewertigkeit der einzelnen Grundstücke (z. B. Zusammensetzung und Charakter der Bebauung, Lärmgesichtspunkte, ÖPNV-Anschluss, Bevölkerungsstruktur, sonstige Infrastruktur). Die meisten Objekte lägen nicht im Bezirk E…, alle in einiger Entfernung vom Bewertungsobjekt. Soweit die Abfrage aus der Kaufpreissammlung sich auf Grundstücke zwischen 500 m² und 1.000 m² bezogen habe, sei darauf hinzuweisen, dass die F…-straße X ... m² groß sei. Für den 10%-Abschlag für den Miteigentumsanteil fehle es auch an einer Darstellung der Datengrundlage. Dasselbe gelte für den weiteren 10%-Abschlag wegen der Nießbrauchsunsicherheiten.

52 Die Beigeladene hat sich nicht zur Sache eingelassen.

53 Dem Gericht haben die Gerichtsakten der Klageverfahren 3 K 3080/24, 3 K 3081/24 und 3 K 3082/24 sowie je zwei Bände Steuerakten zu den St.-Nr. … und … (jeweils „BBW auf den 29.04.2003“ und „BBW auf den 06.11.2021“) vorgelegen.

Entscheidungsgründe

54 I. Die Klage ist teilweise begründet.

55 1. Die Bescheide betreffend die F…-straße X sind insoweit rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-), als ein über ... € hinausgehender Grundbesitzwert je übertragenen Anteil festgestellt worden ist.

56 a) Nach § 179 Abs. 1 Abgabenordnung -AO- werden die Besteuerungsgrundlagen durch Feststellungsbescheid gesondert festgestellt, soweit dies in der AO oder sonst in den Steuergesetzen bestimmt ist. Nach § 12 Abs. 3 Erbschaftsteuergesetz -ErbStG- i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert, und - bei mehreren Beteiligten - gesondert und einheitlich (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BewG) festzustellen, wenn die Werte u. a. für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Die Grundbesitzwerte sind nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, zu denen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör gehören (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG), unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Die Bewertung des Grundvermögens vollzieht sich im typisierten Verfahren und erlaubt nur zugunsten des Steuerpflichtigen den unmittelbaren Rückgriff auf den gemeinen Wert im Rahmen von § 198 BewG (BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, BFH/NV 2023, 170, II. 1. der Gründe).

57 b) Schon im typisierten Ertragswertverfahren ergibt sich ein niedrigerer Wert, als der Beklagte festgestellt hat.

58 aa) Unstreitig handelt es sich um ein Mietwohngrundstück i. S. d. § 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG, bei dessen Bewertung der Beklagte im Ausgangspunkt zutreffend gem. § 182 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 BewG das typisierte Ertragswertverfahren nach §§ 184 bis 188 BewG angewendet hat.

59 Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist nach § 184 Abs. 1 BewG der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 BewG zu ermitteln. Der Bodenwert ist gem. § 184 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185 BewG) ergeben nach § 184 Abs. 3 Satz 1 BewG den Ertragswert des Grundstücks. Es ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind gem. § 184 Abs. 3 Satz 3 BewG alter Fassung -a. F.- (anwendbar nach § 265 Abs. 14 BewG) regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.

60 bb) Nach §§ 184 Abs. 1, Abs. 2, 179 BewG ist der Bodenwertansatz im angefochtenen Bescheid zu hoch, sodass die Klage allein deshalb teilweise begründet wäre. Die Kläger haben jedoch darüber hinaus einen noch niedrigeren gemeinen Wert nachgewiesen.

61 (1) Der Beklagte ist von der zutreffenden Grundstücksfläche (… m²) und im Ausgangspunkt vom zutreffenden BRW auf den 01.01.2021 i. H. v. 6.500,00 €/m² ausgegangen. Bei der Wertermittlung ist nach § 179 Satz 3 BewG stets der BRW anzusetzen, der vom GAA zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Dies ist hier der BRW auf den 01.01.2021, weil Bewertungsstichtag der 06.11.2021 ist (§§ 9 Abs. 1 Nr. 2, 11 ErbStG).

62 (2) Jedoch war eine GFZ-Anpassung vorzunehmen.

63 (a) Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, nach den Vorgaben des GAA aus dem BRW der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten; d. h, der abgeleitete BRW ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert. Eine solche Ableitung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn in der Bodenrichtwertkarte zu dem BRW eine GFZ angegeben wird; dann ist bei Grundstücken, deren GFZ von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen GAA mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die GFZ abzuleiten. Hierbei kommt es indes, wenn eine Unterausnutzung vorliegt, nicht auf die konkret auf dem Grundstück realisierte GFZ durch die vorhandene Bebauung, sondern auf die aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen realisierbare GFZ an. Eine Ableitung (Anpassung) des BRW wegen einer Unterschreitung der im BRW vorgegebenen GFZ kommt nur dann in Betracht, wenn die GFZ aus tatsächlichen Gründen (z. B. Zuschnitt des Grundstücks etc.) oder aus rechtlichen Gründen (z. B. Denkmalschutz) auch im Falle der Erweiterung, des Anbaus oder der Aufstockung der vorhandenen Baulichkeiten nicht zu erreichen wäre. Wenn Hinweise darauf fehlen, dass das zu bewertende Grundstück von dem Richtwertgrundstück in der Weise abweichende Verhältnisse aufweist, dass die zulässige GFZ objektiv nicht erreichbar wäre, ist von der Klägerseite schlüssig und nachvollziehbar vorzutragen, dass die zulässige GFZ objektiv nicht erreichbar wäre (Senatsurteil vom 24.04.2024 3 K 3055/22, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2024, 1467, Rn. 25 m. w. N.). Dafür, dass es auf die realisierbare GFZ ankommt, sprechen auch die Ausführungen des GAA in seinen Erläuterungen zu den Umrechnungskoeffizienten, wo es heißt: „Eine von der zulässigen Geschossflächenzahl abweichende realisierbare Geschossflächenzahl beeinflusst den Baulandwert in Gebieten der geschlossenen Bauweise“ (Finanzgericht -FG- Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2024 16 K 17071/23, juris, I. 3. b) der Gründe).

64 (b) Das Gericht kann sich allerdings nicht der Auffassung des Sachverständigen anschließen, eine GFZ-Anpassung auf Grundlage der tatsächlich realisierten GFZ unabhängig von der Frage der Realisierbarkeit einer höheren GFZ sei aus Gründen der Modellkonformität bei Anwendung der allgemeinen LZS des GAA vorzunehmen. Dies kommt im typisierten Verfahren schon deshalb nicht in Betracht, weil nach § 184 Abs. 2 BewG als Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks gem. § 179 BewG anzusetzen ist und dieser Wert zudem auch den mindestens anzusetzenden Wert darstellt (§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG); diese Mindestwertregelung ist vorliegend auch zur Anwendung gekommen. Das Gesetz gibt im typisierten Verfahren also zwingend vor, mindestens den Wert anzusetzen, der sich für das Grundstück im fiktiv unbebauten Zustand ergeben würde, sodass die tatsächlich realisierte GFZ hier nur entscheidend sein kann, wenn eine höhere GFZ auch durch bauliche Maßnahmen nicht erreichbar wäre.

65 (c) Der Sachverständige G… hat jedoch in der Stellungnahme vom 12.01.2026 schlüssig und nachvollziehbar vorgetragen, dass bauplanungsrechtlich nur eine GFZ von 2,2 zulässig wäre. Da diese bauplanungsrechtlichen Restriktionen sowohl bei einer Ergänzungsbebauung unter Beibehaltung des Gebäudebestandes im Übrigen als auch im Falle eines Abrisses mit anschließender Neubebauung bestünden, kommt es auch nicht darauf an, ob es entsprechend der Auffassung des FG München (Urteil vom 07.02.2024 4 K 1385/23, juris) allein auf die GFZ ankommt, die realisierbar wäre, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Dass auch eine GFZ von 2,2 aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht erreichbar wäre, haben die Kläger dagegen nicht schlüssig dargelegt. Zwar haben die von ihnen vorgelegten Stellungnahmen vom 12.01.2026 diesbezüglich Zweifel geäußert, jedoch eine solche Bebauung auch nicht für ausgeschlossen erklärt.

66 (d) Anzuwenden ist laut GAA das nach Flächenanteilen gewichtete arithmetische Mittel der Umrechnungskoeffizienten für Wohnen und für Gewerbe. Die Wohnflächen machen bei der F…-straße X einen Flächenanteil von rund 80 % aus. Für eine GFZ von 2,5 ergibt sich ein Koeffizient von 1,2003 * 0,8 + 0,6939 * 0,2 = 1,0990, für eine GFZ von 2,2 ein Koeffizient von 1,0831 * 0,8 + 0,6316 * 0,2 = 0,9928. Der GFZ-angepasste BRW beläuft sich somit auf 6.500,00 €/m² * 0,9928 / 1,0990 = 5.872,00 €/m². Es ergibt sich so ein Bodenwert von 5.872,00 €/m² * ... m² = ... € bzw. je ... € je übertragenen Miteigentumsanteil.

67 cc) Da sich auch dann noch ein negativer Gebäudeertragswert ergibt, ist der Bodenwert als Mindestwert anzusetzen.

68 c) Die Kläger haben auch über diesen Wert hinausgehend den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erbracht.

69 aa) (1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist nach § 198 Abs. 1 BewG dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten gem. § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften.

70 (2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig u. a. ein Gutachten von Personen, die von einer staatlichen Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt worden sind, dienen.

71 (3) Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB. Daneben ist für Bewertungsstichtage ab dem 01.07.2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV- zu beachten (BFH, Urteil vom 16.09.2020 II R 1/18, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2021, 594, II. 2. der Gründe m. w. N.), und zwar bei Verkehrswertgutachten, die vor dem 01.01.2022 erstellt werden, in der Fassung der ImmoWertV 2010, und bei ab dem 01.01.2022 erstellten Gutachten in der Fassung der ImmoWertV 2021 (§ 53 Abs. 1 ImmoWertV 2021; vgl. dazu das Senatsurteil vom 08.10.2025 3 K 3093/24, juris, Rn. 34, m. w. N.; BFH, Urteil vom 07.10.2025 IX R 26/24, BFH/NV 2026, 62, Rn. 19). Dies gilt unabhängig vom Bewertungsstichtag jedenfalls dann, wenn wie hier die Anwendung der ImmoWertV 2010 nicht zu einem anderen Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 08.10.2025 3 K 3093/24, juris, Rn. 34). Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FG. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (BFH, Urteil vom 15.03.2017 II R 10/15, BFH/NV 2017, 1153 (NV), II. 1. b) der Gründe m. w. N.). Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen (BFH, Urteil vom 05.05.2010 II R 25/09, BStBl II 2011, 203, II. 2. b) der Gründe m. w. N.).

72 bb) Dem ersten, im Ertragswertverfahren erstellten Gutachten G… ist zwar nach diesen Maßstäben bereits deshalb nicht zu folgen, weil es auf einen Wertermittlungsstichtag erstellt wurde, der vor dem Bewertungsstichtag lag. Da auch die Klägerseite nicht mehr auf dieses Gutachten abstellt, sondern sich nur noch auf das spätere Gutachten stützt, sieht der Senat insoweit von weiteren Ausführungen ab.

73 cc) Das zweite, im Vergleichswertverfahren erstellte Gutachten G… ist aber geeignet, nach Maßgabe von § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

74 (1) Die Verfahrenswahl ist hinreichend plausibel begründet worden.

75 (a) Das Verfahren zur Wertermittlung ist gem. § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 (anzuwenden auf das nach dem 31.12.2021 erstellte zweite Gutachten) nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Dabei ist der Grundstückssachverständige grundsätzlich frei in der Wahl seines Schätzverfahrens, die in seinem sachverständigem Ermessen liegt (Kleiber, Wertermittlungsportal, Teil IV – ImmoWertV, § 6 ImmoWertV, 3.1.1, Rz. 44). Die Wertermittlungsverfahren stehen einander grundsätzlich gleichwertig gegenüber (BFH, Urteil vom 02.02.1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497, Rz. 29).

76 (b) Der Sachverständige G… führt zunächst aus, Wohn- und Geschäftshäuser wie das hiesige Bewertungsobjekt würden üblicherweise nach Renditeüberlegungen erworben, sodass normalerweise dem Ertragswertverfahren der Vorrang einzuräumen sei. Dies erscheint zunächst plausibel. Damit werden die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten berücksichtigt. Die Anwendung des Ertragswertverfahren entspricht auch der Handhabung im ersten Wertgutachten desselben Sachverständigen für dasselbe Objekt und deckt sich im Übrigen auch mit den Erfahrungen des Senats, wonach Sachverständige bei Mietwohngrundstücken – auch solchen mit Gewerbeanteil – üblicherweise auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen.

77 (c) Sodann wählt der Sachverständige dennoch das Vergleichswertverfahren. Ein Argument für diese Wahl besteht im Wesentlichen darin, es stünden für das Vergleichswertverfahren besser geeignete Daten zur Verfügung als für das Ertragswertverfahren, weil die im Ertragswertverfahren zu verwendenden LZS 2020 des GAA auf Daten beruhten, die durchgängig mit deutlichem zeitlichen Abstand vor dem Bewertungsstichtag entstanden seien. Dieses Argument erscheint dem Senat für sich genommen nicht tragfähig.

78 Der Sachverständige setzt sich auch nicht mit der Frage auseinander, ob bei Verwendung der allgemeinen LZS des GAA die zeitliche Differenz zwischen dem Erhebungszeitraum der LZS 2020 und dem hiesigen Bewertungsstichtag anhand von bereits am Bewertungsstichtag verfügbaren sonstigen Daten zur Marktentwicklung ausgeglichen werden könnte (z. B. durch einen Marktanpassungszuschlag auf Grundlage von Daten der Kaufpreissammlung), oder ob eine Schätzung der zum Bewertungsstichtag marktgerechten LZS unter Rückgriff auf andere Quellen als die allgemeinen LZS des GAA möglich erscheint. Damit erscheint die Schlussfolgerung des Sachverständigen aus dem Alter der Daten der LZS 2020 auf die Ungeeignetheit des Ertragswertverfahrens im Ganzen nicht hinreichend begründet.

79 (c) Ein weiteres Argument des Sachverständigen besteht im Kern darin, es sei ohnehin nicht entscheidend, welches Bewertungsverfahren verwendet werde, weil alle Verfahren zum gleichen Wert führen würden.

80 (aa) Im Ausgangspunkt richtig ist zwar, dass alle in der ImmoWertV genannten Bewertungsverfahren das einheitliche Ziel verfolgen, den Verkehrswert zu bestimmen, also denjenigen Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§§ 194, 199 Abs. 1 BauGB).

81 (bb) Die Vorgabe des Verordnungsgebers, nach Maßgabe der in § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 genannten Umstände das am besten zur Schätzung des Verkehrswerts geeignete Verfahren zu wählen, erkennt aber gerade an, dass nicht in jeder Situation und für jedes Bewertungsobjekt alle Wertermittlungsverfahren gleichermaßen geeignet sind, zu einem den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelnden Ergebnis zu führen. Tatsächlich kommen die einzelnen Verfahren nach den Erfahrungen des Senats für das gleiche Bewertungsobjekt empirisch regelmäßig zu unterschiedlichen Ergebnissen, was darin begründet liegt, dass eben nicht jedes Bewertungsverfahren für jedes Objekt gleichermaßen geeignet ist. Auch im vorliegenden Fall kommt der Sachverständige G… für das gleiche Objekt im Ertrags- und im Vergleichswertverfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen, auch wenn der Unterschied zwischen den beiden vom Sachverständigen ermittelten Werten hier nicht besonders groß ausfällt.

82 (e) Der Sachverständige legt aber schlüssig dar, dass ihm für das Vergleichswertverfahren im vorliegenden Fall aussagekräftigere Daten zur Verfügung gestanden haben als für das Ertragswertverfahren.

83 (aa) Das Ertragswertverfahren greift in Gestalt des Rohertrags, der wiederum auf den tatsächlich im Objekt gezahlten Mieten beruht, an zentraler Stelle auf individuelle Umstände des konkreten Bewertungsobjekts zurück, während das Vergleichswertverfahren weitgehend nur solche konkreten Daten verwendet, die sich auf andere Immobilien beziehen. Damit erscheint das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte auch im Hinblick auf die Datengrundlage dem Vergleichswertverfahren im Ausgangspunkt jedenfalls nicht strukturell unterlegen.

84 Allerdings hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung in nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass die LZS vom GAA teilweise einheitlich für mehrere Bezirke abgeleitet worden sind und sich damit auf ein erheblich größeres Gebiet beziehen als die von ihm für das Vergleichswertverfahren vorgenommene Abfrage von Vergleichskaufpreisen aus der Kaufpreissammlung. Da ihm mit insgesamt 18 von ihm als geeignet beurteilten Vergleichsobjekten eine statistisch aussagekräftige Stichprobengröße zur Verfügung stand, erweist sich seine Schlussfolgerung, dass im vorliegenden Fall für das Vergleichswertverfahren bessere Daten zur Verfügung stehen und dieses Verfahren sich deshalb als das geeignetere darstellt, als tragfähig.

85 (f) Soweit der Beklagte zum Ausdruck bringen will, dass der Sachverständige die Wahl zugunsten des Vergleichswertverfahrens vor allem zu dem Zweck getroffen habe, um die von ihm abgelehnte Rechtsprechung des Senats zum Ertragswertverfahren nicht anwenden zu müssen, folgt der Senat dieser Einschätzung nicht. Auch einem Sachverständigen ist es gestattet, eine früher geäußerte Auffassung zu ändern, wenn er zu einer besseren Erkenntnis gelangt.

86 (2) Auch die konkrete Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts erscheint schlüssig. Die Einwendungen des Beklagten greifen nicht durch.

87 (a) Soweit der Sachverständige einen Abfragezeitraum gewählt hat, der mit dem Bewertungsstichtag endet, könnte dies zwar in Widerspruch zu der bisherigen Senatsrechtsprechung zu den LZS im Ertragswertverfahren stehen. Hier hat der Senat (Urteil vom 24.04.2024 3 K 3055/22, EFG 2024, 1467) unter Bezugnahme auf die BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 18.09.2019 II R 13/16, BStBl II 2020, 760) für einen früheren Wertermittlungsstichtag entschieden, es müssten die LZS des GAA angewendet werden, bei denen der Auswertungszeitraum erstmals den Bewertungsstichtag umfasst.

88 Fraglich ist allerdings schon, inwieweit daran angesichts der ab 23.07.2021 im typisierten Verfahren geltenden Rechtslage festzuhalten ist, wo nunmehr diejenigen LZS anzuwenden sind, die von den GAA für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt.

89 Ziel dieser Rechtsprechung ist jedoch, die Berücksichtigung der Marktentwicklung bis zum Bewertungsstichtag sicherzustellen. Den im Jahr 2021 zu beobachtenden Anstieg des Immobilienpreisniveaus in Berlin hat der Sachverständige aber hinreichend berücksichtigt, indem er ältere Vergleichskaufpreise mit Zuschlägen versehen hat.

90 (b) Soweit der Beklagte bemängelt, dass der Sachverständige sich bei den einzelnen Vergleichsobjekten nicht dezidiert zu individuellen Aspekten wie der Zusammensetzung und dem Charakter der Umgebungsbebauung, zum ÖPNV-Anschluss, zur Bevölkerungsstruktur und zur sonstigen Infrastruktur geäußert habe, hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung schlüssig dargelegt, dass sich diese Aspekte in den von ihm herangezogenen Bereichen der Berliner Innenstadt unter Bewertungsgesichtspunkten im Wesentlichen homogen darstellten. Die vom Beklagten außerdem angesprochenen Lärmgesichtspunkte hat der Sachverständige dagegen durch entsprechende Anpassungsfaktoren bei den Vergleichskaufpreisen berücksichtigt.

91 (c) Der vom Beklagten angesprochene Umstand, dass die Grundstücksfläche der F…-straße (… m²) oberhalb des Rahmens der vom Sachverständigen vorgenommenen Abfrage aus der Kaufpreissammlung liegt, führt ebenfalls nicht zur Verwerfung des Gutachtens. Zum einen hat der Sachverständige dargelegt, dass die Grundstücksfläche nicht wesentlich preisbestimmend für den Kaufpreis je m² der wGF ist. Zum anderen hat er nachvollziehbar erläutert, dass die Begrenzung der Abfrage dem legitimen Ziel diente, untypische Objekte auszuscheiden, und dass auch bei einer Abfrage mit einem Rahmen bis 1.600 m² Grundstücksfläche keine wesentliche Veränderung der Vergleichspreise eingetreten wäre.

92 (d) Der Sachverständige hat außerdem die individuelle Lagewertigkeit der Vergleichsobjekte durch BRW-bezogene Anpassungsfaktoren sachgerecht berücksichtigt.

93 (e) Überdies hat der Sachverständige die Unterausnutzung des Bewertungsobjekts durch einen Zuschlag berücksichtigt, den er wiederum aufgrund konkreter Daten aus der Kaufpreissammlung des GAA abgeleitet hat.

94 (3) Aus Rechtsgründen zu streichen ist allerdings der 10%ige Marktanpassungsabschlag zur Berücksichtigung des Umstandes, dass Gegenstand der Schenkungen kein ganzes Grundstück, sondern nur ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück war.

95 (a) Nach Auffassung des FG Münster (Urteil vom 24.11.2022 3 K 1201/21 F, EFG 2023, 326) soll es zwar möglich sein, im Falle der Bewertung eines übergegangenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück im Rahmen eines Verkehrswertnachweises nach § 198 BewG vom anteiligen Verkehrswert des Gesamtgrundstücks einen Marktanpassungsabschlag zur Berücksichtigung des Umstandes vorzunehmen, dass ein Miteigentumsanteil schlechter verkäuflich sei als das Volleigentum. Die zu bewertende wirtschaftliche Einheit sei der Miteigentumsanteil. Die Auffassung des FG Münster wird im Schrifttum teilweise geteilt (z. B. Möhrle/Dorn, Deutsches Steuerrecht -DStR- 2025, 936).

96 (b) Der Senat folgt jedoch der mit überzeugenden Argumenten vertretenen Gegenauffassung. Dabei wird zu Recht auf den BFH-Beschluss vom 22.07.2005 (II B 58/05, BFH/NV 2005, 1980) verwiesen, in dem der BFH bei einem Verkehrswertnachweis nach § 146 Abs. 7 BewG a. F. einen solchen Marktabschlag ausdrücklich abgelehnt hat (FG München, Urteil vom 25.02.2015 4 K 3683/12, EFG 2015, 1067, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BFH-Beschluss vom 18.01.2016 II B 29/15, BeckRS 2016, 136939). § 2 BewG definiert den Umfang der wirtschaftlichen Einheit. Wirtschaftliche Einheit ist bei der Bewertung des Grundvermögens das Grundstück (§ 157 BewG). Zudem regelt § 3 BewG, dass der Wert eines Wirtschaftsguts, das mehreren Personen zuzurechnen ist, im Ganzen zu ermitteln und im Verhältnis der Anteile aufzuteilen ist. Auch § 198 BewG erlaubt lediglich den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit. Somit ist bei der Gutachtenerstellung auf die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks abzustellen. Die wirtschaftliche Einheit umfasst daher i. d. R. nicht nur den übertragenen Miteigentumsanteil (Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 198 BewG, Rn. 144). Dabei verkennt der Senat nicht, dass bei einer Schenkung von Anteilen an einem Grundstück der Bewertungsgegenstand und die wirtschaftliche Einheit der verschenkte Anteil selbst ist, dessen Wert im Feststellungsbescheid festgestellt werden muss (vgl. BFH, Urteil vom 18.08.2004 II R 22/04, BFHE 207, 48, BStBl II 2005, 19, Rz.11 f.). Denn auch in diesem Fall erfolgt ermittlungstechnisch die Feststellung des Grundbesitzwerts des dem einzelnen Bedachten zugewendeten ideellen Bruchteils am Grundstück über eine Bewertung des ganzen Grundstücks und eine Aufteilung des dabei ermittelten Werts. Dem zusätzlichen Nachweis, dass ein Miteigentumsanteil an einem so bewerteten Grundstück weniger wert sei als es dem rechnerischen Anteil am gemeinen Wert des gesamten Grundstücks entspricht, steht § 9 Abs. 2 BewG entgegen, wonach bei der Bewertung ungewöhnliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen ist. Dies schließt einen Abschlag für Miteigentumsanteile aus, der gerade wegen einer fehlenden Nachfrage (Marktgängigkeit) und damit einhergehenden unüblichen Verkauf eines Anteils an einem Grundstück nach begehrt wird. Solche unüblichen Verkäufe von einzelnen Miteigentumsanteilen entsprechen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr und können daher bei der Bewertung nach § 9 Abs. 2 BewG nicht berücksichtigt werden. Bei einer Veräußerung des Gesamtobjekts wirkt sich das Bruchteilseigentum hingegen nicht negativ auf den erzielbaren Kaufpreis aus. Dies ist für die Bewertung entscheidend (BFH, Beschluss vom 22.07.2005 II B 58/05, BFH/NV 2005, 1980). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige G… aus wenigen Verkäufen einen Abschlag quantifizieren konnte, denn die wenigen Verkäufe sprechen nicht für eine Üblichkeit der Veräußerung von Miteigentumsanteilen. Die schwierigere Verkäuflichkeit eines Miteigentumsanteils belastet zudem nur den Eigentümer des Miteigentumsanteils, lastet aber nicht auf dem Grundstück, also der wirtschaftlichen Einheit selbst. Soweit § 198 Abs. 1 BewG einen anderen Wortlaut hat als § 146 Abs. 7 BewG a. F. („wirtschaftliche Einheit“ statt „Grundstück“), war damit keine Änderung hinsichtlich des Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Miteigentumsanteils beabsichtig und ist dies von dem Gedanken getragen gewesen, den gegenüber der alten Rechtslage deutlich komplexeren Bewertungsverfahren Rechnung zu tragen. Nach der Einführung zahlreicher neuer wertrelevanter Faktoren wie etwa Bewirtschaftungskosten, LZS und Sachwertfaktoren, hat die Neufassung darauf abgezielt, Einzelnachweise von Bewertungsgrundlagen zu verbieten und stattdessen einen Nachweis nur für das ganze Grundstück i. S. d. BewG zuzulassen. Zumal nach § 157 BewG die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ebenfalls das Grundstück ist. Der Erwerber muss zudem die eingeschränkte Nutzungs- und Veräußerungsmöglichkeit nicht hinnehmen. Er hat nach § 749 BGB einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft. Dem Erwerber steht damit ein Weg zur Verfügung, den seinem Miteigentumsanteil innewohnenden anteiligen Grundstückswert in einer dem Anteil entsprechenden Höhe zu realisieren (Bundesgerichtshof -BGH-, Beschluss vom 07.06.2018 V ZB 221/17, Zeitschrift für Erbrecht und Vermögensnachfolge -ZEV- 2018, 734, Rn. 23 ff. m. w. N). Mit dieser Begründung ist die Herabsetzung des Verkehrswerts abzulehnen (Marquardt, ZEV 2023, 259 (260), Curdt/Kepper, ZEV 2023, 299 (302)). Zudem würde die direkte Bewertung eines Miteigentumsanteils mit Marktanpassungsabschlag ein Steuermodell eröffnen, bei dem eine Grundstücksschenkung in zwei Teilschenkungen von Miteigentumsanteilen zerlegt wird (Daragan, Recht der Familienunternehmer -RFamU- 2023, 477f.).

97 (4) Nicht schlüssig und zu streichen ist schließlich auch der weitere 10%ige Abschlag zur Berücksichtigung der Unsicherheit in Bezug auf die Restlebenserwartung der Beigeladenen im Zusammenhang mit der ansonsten unbeanstandet gebliebenen Berücksichtigung des zurückbehaltenen Nießbrauchsrechts.

98 (a) Ein Sachverständigengutachten ist nur ordnungsgemäß, wenn die tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung schlüssig nachvollziehbar sind. Dazu gehört eine hinreichende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Der Gutachter muss aus den festgestellten Fakten seine Schlussfolgerungen ziehen und diese zusammen mit den von ihm für richtig erkannten Annahmen im Gutachten dokumentieren. Allgemeine Verweise, wie z. B. auf eine sachverständige Feststellung oder auf eine jahrelange Erfahrung, sind nicht ausreichend. Der Sachverständige darf daher von einer bestimmten Voraussetzung nur ausgehen, wenn er diese durch festgestellte Tatsachen belegen kann (BFH, Urteil vom 24.10.2017 II R 40/15, BStBl II 2019, 21, Rn. 20f. m. w. N.).

99 (b) Die einzige zahlenmäßige Grundlage, auf die sich der Sachverständige G… für den genannten Wertabschlag stützt, ist eine Literaturfundstelle (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2016, S. 3035f.), wonach beim Verkauf nießbrauchsbelasteter Immobilien Abschläge vom rein rechnerisch ermitteltem Wert bis zu 50 % keine Seltenheit seien. Auch einer weiteren Literaturfundstelle kann die Auffassung entnommen werden, die Nießbrauchsbelastung sei mit dem Abzug des auf den über die geschätzte Dauer des Rechts kapitalisierten Erträgnissen noch nicht hinreichend abgebildet, sodass ein Abschlagfaktor anzuwenden sei (Sprengnetter, Immobilienbewertung - Lehrbuch und Kommentar, Teil 1, 9.3.5, Teil 10, 18.2). Allerdings fehlt es dort an näheren Angaben, welche Faktoren sich in welcher Weise auf einen solchen Abschlag auswirken sollen. Insoweit ist zu berücksichtigten, dass es in der 9. Auflage des genannten Werks von Kleiber (S. 3038) ausdrücklich heißt, Verkäufe derartig belasteter Grundstücke seien äußerst selten und würden von den GAA auch i. d. R. nicht registriert, sodass jegliche Datengrundlage fehle. Nach der 10. Auflage des genannten Werks von Kleiber (Teil VIII Rn. 340) handele es sich letztlich nur um ein „Bauchgefühl“. Auch der Sachverständige selbst macht dazu keine Ausführungen, sondern begründet die Höhe seines Abschlags letztlich nur damit, dass dieser „gering“ sei. Auch diesem Abschlag dürfte unabhängig davon § 9 Abs. 2 BewG entgegenstehen, da, wie der Sachverständige selbst vorträgt, Verkäufe von nießbrauchsbelasteten Grundstücken unüblich seien.

100 (5) Streicht man diese beiden Abschläge, ergibt sich ein Wert von rund ... € (... € * ... - ... €) bzw. ... € je Anteil.

101 2. Die Bescheide betreffend die F…-straße Y sind insoweit rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO), als ein über ... € hinausgehender Grundbesitzwert je übertragener Anteil festgestellt worden ist.

102 a) Auch dieses Grundstück ergibt sich im typisierten Verfahren ein niedrigerer Wert, nämlich hier nur ... € je übertragener Miteigentumsanteil.

103 aa) Dahinstehen kann, ob es sich tatsächlich um ein Mietwohngrundstück i. S. d. § 181 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG handelt oder ob es nicht viel mehr ein gemischt genutztes Grundstück nach § 181 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 7 BewG ist. Denn zum einen ist die Artfeststellung nicht angefochten worden, sodass sie bestandskräftig und für die Wertfeststellung - auch hinsichtlich des anzuwendenden typisierten Wertermittlungsverfahrens - bindend ist. Zum anderen wäre nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG auch bei Vorliegen eines gemischt genutzten Grundstücks das Ertragswertverfahren anzuwenden, weil sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

104 bb) Auch hier ist der Bodenwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem BRW mit GFZ-Anpassung anhand einer mit Blick auf die Umgebungsbebauung realisierbaren GFZ von 2,2 zu berechnen (s. o.).

105 Hier liegt der Wohnflächenanteil bei rund 70 %. Für eine GFZ von 2,5 ergibt sich so ein Koeffizient von 1,2003 * 0,7 + 0,6939 * 0,3 = 1,0484; für eine GFZ von 2,2 ein Koeffizient von 1,0831 * 0,7 + 0,6316 * 0,3 = 0,9477. Der GFZ-angepasste BRW liegt dann bei 6.500,00 €/m² * 0,9477 / 1,0484 = 5.877,00 €/m². Es ergibt sich ein Bodenwert von 5.877,00 €/m² * ... m² = ... € insgesamt bzw. je ... € je übertragener Miteigentumsanteil.

106 cc) Da sich auch hier weiter ein negativer Gebäudeertragswert ergäbe, bleibt es beim Bodenwert als Mindestwert angesetzt worden ist.

107 b) Die Kläger haben auch hier darüber hinausgehend den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbracht.

108 bb)1Hinweis der Dokumentationsstelle: sic!Hinweis der Dokumentationsstelle: sic! Auf das erste, im Ertragswertverfahren erstellte Gutachten berufen sich die Kläger zu Recht nicht mehr.

109 cc)2Hinweis der Dokumentationsstelle: sic!Hinweis der Dokumentationsstelle: sic! Das zweite, im Vergleichswertverfahren erstellte Gutachten G… ist aber aus den o. g. Gründen geeignet, nach Maßgabe von § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Hier ergibt sich, da wiederum die beiden Abschläge für die Übertragung nur eines Miteigentumsanteils und für die Unsicherheiten bei der Dauer des Nießbrauchs zu streichen sind, ein Wert von rund ... € bzw. je. ... € je Anteil.

110 II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 136 Abs. 1 FGO. Beantragt war eine Minderung von ... € um ... € auf ... € bei der F…-straße X und von ... € um ... € auf ... € bei der F…-straße Y, also insgesamt ... €. Erreicht haben die Kläger eine Minderung um insgesamt ... €, was einer Erfolgsquote von 87 % entspricht.

111 Der Beigeladenen sind nach § 135 Abs. 3 FGO Kosten entsprechend ihrem Unterliegen mit den von ihr gestellten Anträgen aufzuerlegen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren, soweit sie obsiegt hat, nach § 139 Abs. 4 FGO aus Billigkeit für erstattungsfähig zu erklären, weil sie Sachanträge gestellt hat (vgl. Stapperfend in Gräber, FGO, 10. Aufl. 2025, § 139 FGO, Rn. 158 m. w. N.).

112 Der Ausspruch zur Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren folgt aus § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO.

113 Die Revision wird nach § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO zugelassen, weil das Gericht hinsichtlich der Zulässigkeit eines Marktanpassungsabschlags bei Übertragung nur eines Miteigentumsanteils von der Rechtsauffassung des FG Münster (Urteil vom 24.11.2022 3 K 1201/21 F, EFG 2023, 326) abweicht.

Fußnoten

1) Hinweis der Dokumentationsstelle: sic!

2) Hinweis der Dokumentationsstelle: sic!

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