KG Berlin 10. Zivilsenat — 10 U 147/22 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-11-10

Aktenzeichen: 10 U 147/22

ECLI: ECLI:DE:KG:2025:1110.10U147.22.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 138 Abs 1 BGB, § 328 Abs 1 BGB, § 652 Abs 1 S 1 BGB, § 781 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB

Orientierungssatz

1. Ein Vertrag, mit dem sich ein Käufer zur Zahlung einer „Dienstleistungspauschale“ verpflichtet, die nach dem übereinstimmenden Parteiwillen allein die Vermittlung einer Immobilie vergütet, ist rechtlich als reiner Maklervertrag einzustufen. Die gewählte sprachliche Bezeichnung als Beratungshonorar oder die Absicht, den Aufwand steuerlich als Betriebsausgabe geltend zu machen, ändert nichts am Rechtscharakter der Vergütung als Maklerprovision, sofern keine konkreten, makleruntypischen Sonderleistungen schlüssig dargelegt und vereinbart wurden.(Rn.36) (Rn.37) (Rn.39)

2. Eine im Rahmen einer Objektübergabe unterzeichnete handschriftliche Erklärung des Käufers, eine "offene Rechnung" aus der Reservierungsvereinbarung zu begleichen, stellt weder ein konstitutives noch ein kausales Schuldanerkenntnis dar, wenn die Parteien damit lediglich ein bereits vermeintlich bestehendes Schuldverhältnis bestätigen wollen und zum Zeitpunkt der Unterschrift kein Streit oder keine subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Forderung herrschte (Anschluss BGH, Urteil vom 14. Oktober 2004 - VII ZR 190/03). Ein solches rein deklaratorisches Anerkenntnis heilt die verfassungs- und zivilrechtliche Nichtigkeit des sittenwidrigen Ursprungsgeschäfts nicht.(Rn.45) (Rn.46) (Rn.47)

3. Eine Provisionsabrede zwischen einem Makler und einem Kunden ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der maklerischen Gegenleistung ein auffälliges, wucherähnliches Missverhältnis besteht und weitere subjektive Umstände wie eine verwerfliche Gesinnung hinzutreten (Anschluss BGH, Urteil vom 16. Februar 1994 - IV ZR 35/93). Ein solches auffälliges Missverhältnis ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die vereinbarte Provision die regelfallsunabhängige, marktübliche Maklerprovision um ein Vielfaches - vorliegend das ca. 4,6-Fache der üblichen Provision von 7,14 % - übersteigt. Für die Berechnung des Missverhältnisses ist bei einem einheitlichen Vermittlungsgeschäft auf die vereinbarte Gesamtprovision und nicht lediglich auf den internen Anteil des klagenden Maklers abzustellen.(Rn.51) (Rn.52) (Rn.55) (Rn.56)

4. Übersteigt eine vertraglich vereinbarte Maklerprovision das Mehrfache der am Markt üblichen Provision, wird die wirtschaftliche Bewegungs- und Entscheidungsfreiheit des Kunden in unzulässiger Weise eingeengt. Diese gravierende objektive Disproportionalität rechtfertigt im Wege des Beweisanspruches den tatsächlichen Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers (Anschluss BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99). Die Vermutung wird nicht dadurch entkräftet, dass der Makler intern mit dem Verkäufer eine „Übererlösprovision“ vereinbart hatte oder dem Käufer gegenüber behauptet, andere Interessenten seien bereit, denselben überhöhten Preis zu zahlen.(Rn.59) (Rn.60)

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 21. Oktober 2022, 56 O 45/22 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, I ZR 273/25

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21.10.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin II – 56 O 45/22 – geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 10.000,00 € nebst Zinsen in 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2020 zu zahlen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

A.

1 Die Klägerin verlangt von den Beklagten eine Provision im Zusammenhang mit dem Kauf des Objektes „XXX“ in XXX.

2 Die Klägerin bot das Objekt im Internet zum Kauf an. Die Beklagten besichtigten das Objekt nach vorangegangener telefonischer Ansprache am 10.05.2020. Im Anschluss an den Besichtigungstermin führten die Parteien und Herr XXX als Vertreter der Eigentümer, Frau XXX, Verhandlungen über den beabsichtigten Kauf und eine von den Beklagten an die Klägerin und Herrn XXX zu zahlende Vergütung. Die Beteiligten vereinbarten, dass die Beklagten eine schriftliche Vereinbarung entwerfen sollten, die nach Darstellung der Klägerin die mündlichen Absprachen wiedergibt (vgl. Seite 3 des Schriftsatzes vom 27.07.2022). Die Beklagten unterzeichneten am 11.05.2020 die von ihnen entworfene „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ (Anlage K 2), wobei ihr Vertragspartner wie folgt bezeichnet wurde: „Verkäufer: XXX (…) “

3 Darin heißt es: „Die Vertragsparteien vereinbaren (...) die Reservierung des Objekts (...) Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe 395.000 (...) € setzt sich zusammen aus:

4 - dem Notarkaufpreis in Höhe von 297.000 (...) €

5 - einer Dienstleistungspauschale in Höhe von netto 98.000 (...) €, die separat für die von Frau XXX (...) geleisteten Dienstleistungen abgerechnet werden.

6 Der Verkäufer versichert den Kaufinteressenten:

7 - Er ist bevollmächtigt, das Objekt im Namen der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu verkaufen. Die im Grundbuch eingetragene Eigentümerin ist Frau Dr. XXX, die mit dem Verkäufer einen entsprechenden privatschriftlichen Vertrag geschlossen hat.

(...)

8 - Es wird eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 10.000 (...) € vereinbart.

9 - Die Anzahlung werden die Kaufinteressenten unbar auf das Konto der vom Verkäufer bestellten Treuhänderin Frau XXX (...) einzahlen.

10 - Im Falle eines Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer, die Anzahlung abzüglich einer Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 ... € den Kaufinteressen (...) zu erstatten. (...)“

11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 2 verwiesen.

12 Die Beklagten zahlten 10.000 € an die Klägerin.

13 Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.06.2020 erwarben die Beklagten das Grundstück zum Preis von 297.000,00 € von der Eigentümerin.

14 Bei Übergabe des Objekts am 11.09.2020 in Gegenwart der Klägerin und des Herrn XXX unterzeichneten die Beklagten folgende handschriftliche Erklärung:

15 „Fam. XXX wird bis zum 20.9.2020 die offene Rechnung für XXX gegen zwei Rechng. von XXX in Höhe € 41.250, an Frau XXX in Höhe € 33.750 begleichen. Im Betrag von XXX sind die Kaufabsicherungssumme an Fam. XXX sowie Projektsteuerung und Management komplett enthalten. Schlüsselübergabe erfolgte heute.“

16 Die Beklagten zahlten 41.250 € an Herrn XXX. Auf die Rechnung der Klägerin vom 10.10.2020 für erbrachte „Beratungsdienstleistungen“ zahlten die Beklagten nichts.

17 Die Klägerin hat vorgetragen: Es habe sich um ein Maklergemeinschaftsgeschäft zwischen ihr und Herrn XXX gehandelt, wobei sie 45% der Provision und Herr XXX 55% erhalten sollte. Mit der Dienstleistungspauschale habe allein die Vermittlung des Objekts vergütet werden sollen; weitere Dienstleistungen seien nicht geschuldet und nicht erbracht worden.

18 Die Klägerin hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

19 an die Klägerin 33.750,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit 21.10.2020 zu zahlen,

20 an die Klägerin 1.626,49 € (außergerichtlich angefallene Geschäftsgebühr) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit 12.02.2022 zu zahlen.

21 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

22 Die Maklerprovision sei sittenwidrig überhöht, jedenfalls entsprechend § 655 BGB herabzusetzen. Die Anzahlung von 10.000 € habe die Klägerin ohne Rechtsgrund erlangt.

23 Die Beklagten haben Widerklage erhoben und beantragt,

24 die Klägerin zu verurteilen, an sie 10.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab dem 15.12.2020 zu zahlen.

25 Die Klägerin hat beantragt,

26 die Widerklage abzuweisen.

27 Das Landgericht hat der Klage durch das am 21.10.2022 verkündete Urteil bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die tatsächlichen Feststellungen wird verwiesen, § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

28 Gegen das am 31.10.2022 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 21.11.2022 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Sie rügen eine fehlerhafte Rechtsanwendung. Die verlangte Provision belaufe sich auf 1/3 des Kaufpreises und entspreche dem 4,5-fachen einer üblichen Maklerprovision, so dass ein wucherähnliches Missverhältnis und ein sittenwidriges Geschäft vorliege.

29 Die Beklagten beantragen sinngemäß, das angefochtene Urteil zu ändern, die Klage abzuweisen und der Widerklage nach dem erstinstanzlichen Antrag stattzugeben.

30 Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

31 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

B.

32 Die Berufung der Kläger hat Erfolg. Die Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen begründet.

33 I. Der Klägerin steht der geltend gemachte Vergütungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu, denn die Vergütungsabrede verstößt gegen die guten Sitten (§ 138 BGB).

34 1. Allerdings ist zwischen Herrn XXX und den Beklagten eine Provisionsvereinbarung mit dem in der „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ vom 11.05.2020 (Anlage K 2) niedergelegten Inhalt zustande gekommen. Darin verpflichteten sich die Beklagten zur Zahlung einer „Dienstleistungspauschale“ in Höhe von netto 98.000 €, die separat für die von der Klägerin „erbrachten Dienstleistungen“ abgerechnet werden sollten.

35 Das Gericht teilt die Auffassung des Landgerichts, dass es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter i.S. von § 328 Abs. 1 BGB handelt und der Klägerin in Höhe der Klageforderung ein eigenes Forderungsrecht zusteht. Dafür sprechen sowohl der Inhalt der Anlage K 2, wonach die Klägerin (nicht Herr XXX) Rechnung über die von ihr erbrachten Dienstleistungen legen sollte und der Umstand, dass die Beklagten den Entwurf der schriftlichen Provisionsvereinbarung mit der Klägerin abgestimmt haben (Anlage K 6) als auch die Erklärung der Beklagten vom 11.09.2020.

36 2. Für die Entscheidung ist davon auszugehen, dass es sich um einen Maklervertrag (§ 652 Abs. 1 BGB) handelt und nicht um einen typengemischten Vertrag, der weitere - über grundstücksbezogene Maklerleistungen hinausgehende - vergütungspflichtige Leistungen beinhaltete, die von Herrn XXX zu erbringen waren.

37 a) Die Klägerin hat durchgehend vorgetragen, dass mit der Dienstleistungspauschale allein die Vermittlung des Objekts vergütet werden sollte (vgl. Seite 2 unten des Schriftsatzes vom 27.07.2022)

38 b) Ihren ursprünglichen Vortrag, die Klägerin habe als Gegenleistungsleistung für die Zahlung der Dienstleistungspauschale die Erstellung eines Marketingkonzepts geschuldet, haben die Beklagten aufgegeben. Der Vortrag der Klägerin, es handele sich um eine Vergütung für die Vermittlung des Objekts, war in 2. Instanz unstreitig geworden. Denn die Beklagten haben in dem Schriftsatz vom 29.08.2023 ausgeführt, dass die Klägerin die Pauschale „letztlich als Provision erhalten“ sollte. Vor diesem Hintergrund handelt es sich bei der Dienstleistungspauschale weder um eine verdeckte Kaufpreiszahlung, noch um eine Vergütung für sonstige Leistungen der Klägerin („Marketingkonzept“) und auch nicht um eine Vergütung für die Aufgabe oder Einräumung der Stellung eines Vorkaufsberechtigten durch Herrn XXX.

39 c) Mit der Bezeichnung der Maklerprovision als „Dienstleistungspauschale“ und der Leistungsbezeichnung in der Rechnung („Beratungsdienstleistungen“ (..) „Entwurf eines Marketingkonzepts für die Nutzung als Ferienimmobilie“) verfolgten die Parteien zur Überzeugung des Gerichts das Ziel, es den Beklagten zu ermöglichen, im Fall einer gewerblichen Nutzung gegenüber dem Finanzamt steuermindernde Ausgaben geltend zu machen (vgl. Seite 2 des Schriftsatzes der Klägerin vom 27.07.2020, dort unter 2.2., 4. Absatz; vgl. das Memo der Klägerin vom 10.05.2020, Anlage K 8: „Ausweis des gewünschten Honoraranteils könnte fiskalisch verwertet werden…“). Dass die Klägerin kein Marketingkonzept erstellen und auch keine anderen makleruntypische Leistungen erbringen musste, haben die Beklagten schließlich unstreitig gestellt, siehe oben.

40 d) Soweit die Klägerin unter Hinweis auf das Prozessvorbringen des Herrn XXX in dem vor dem Landgericht Stralsund geführten Rechtsstreit 2 O 188/22 zuletzt vorträgt, dass dieser weitere „Leistungen“ erbracht habe, nämlich den Verzicht auf ein Vorkaufsrecht, das Herunterhandeln des Kaufpreises, eine Beratung hinsichtlich des Zustandes und der Umbauarbeiten an dem Objekt, die Vermittlung eines Handwerksunternehmens für die Arbeiten an dem Objekt sowie die Vermittlung eines Bootsliegeplatzes, ist ihr bestrittener Vortrag in 2. Instanz neu (§ 531 Abs. 2 ZPO), teils unerheblich und insgesamt unsubstanziiert. Im Einzelnen:

41 Die Klägerin hat an den Verhandlungen im Anschluss an den Besichtigungstermin, die zum Abschluss der Vereinbarung Anlage K 2 führten, selbst teilgenommen. Dass die Beteiligten unter Einschluss von Herrn XXX dort Vereinbarungen betreffend weiterer von diesem zu erbringenden Leistungen getroffen hätten, legt die Klägerin nicht dar. Sie behauptet zuletzt, dass ihr nicht bekannt sei, ob und in welchem Umfang Herr XXX darüber hinaus mit den Beklagten gesprochen und weitere Leistungen angeboten habe.

42 Damit legt die Klägerin, worauf das Gericht sie in dem Beschluss vom 30.06.2025 hingewiesen hat, nicht schlüssig dar, dass die Beklagten mit Herrn XXX Absprachen getroffen haben, die in der schriftlichen Vereinbarung Anlage K 2 nicht aufgeführt sind. Wegen der Einzelheiten wird auf den Hinweis- und Auflagenbeschluss verwiesen. Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass eine Partei ihr zweifelhafte Umstände und Vorgänge ohne Rücksicht auf die subjektive Wahrscheinlichkeitseinschätzung behaupten oder bestreiten darf und Gleiches gilt, wenn sie die Wahrheit oder Unwahrheit nicht kennt und auf Vermutungen angewiesen ist (Musielak/Voit/Stadler, 22. Aufl. 2025, ZPO § 138 Rn. 2, beck-online). Allerdings muss das Gericht in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, NJW 2020, 1740 Rn. 7, beck-online). Das ist hier nicht der Fall, da es an jeglichem konkreten Vortrag der Klägerin dazu fehlt, dass sich Herr XXX zur Erbringung der oben genannten Leistungen verpflichtet habe und die Beklagten eine Provisionszahlung (auch) dafür versprochen hätten.

43 Unabhängig davon fehlt substanziierter Vortrag der Klägerin auch dazu, dass entgegen der schriftlichen Vereinbarung, in der es heißt, dass Herr XXX bevollmächtigt sei, das Objekt im Namen der Eigentümerin zu verkaufen, doch ein „Vorkaufsrecht“ bestand.

44 Das „Herunterhandeln des Kaufpreises“ sowie „Aufwendungen bei der Besichtigung des Objektes“ sind typische Maklerleistungen, die mit einer Maklerprovision vergütet werden.

45 3. a) In der Erklärung der Beklagten vom 11.09.2020 liegt kein konstitutives (abstraktes) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 BGB, da es darin heißt, dass die Familie der Beklagten „die offene Rechnung“ begleichen wird. Nach Vorstellung der Parteien bestand bereits ein Schuldverhältnis.

46 b) In der Erklärung liegt auch kein kausales Schuldanerkenntnis, denn dafür wäre Voraussetzung, dass die Parteien mit der Vereinbarung das Schuldverhältnis insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2004 – VII ZR 190/03 –, juris Rn. 19). Die Betroffenen müssen unter den konkreten Umständen einen besonderen Anlass für einen bestätigenden Schuldvertrag gehabt haben. Dieser besteht nur dann, wenn zuvor Streit oder zumindest eine (subjektive) Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder einzelner Punkte geherrscht hat (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.04.2000 – 7 U 163/99 –, juris). Das ist nicht vorgetragen und dafür bestehen auch keine Anhaltspunkte.

47 c) Ob in der Erklärung ein der Beweiserleichterung dienendes Anerkenntnis liegt, kann offenbleiben. Das Gericht unterstellt dies zugunsten der Klägerin. Für die weitere Entscheidung kommt es darauf nicht an.

48 4. Die mit Schreiben der Beklagten vom 25.11.2020 erklärte Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB greift nicht durch. Aus der von den Beklagten selbst entworfenen Anlage K 2 ergibt sich hinreichend deutlich, dass Herr XXX bevollmächtigt war, den Kaufvertrag als Vertreter der Eigentümerin Dr. XXX anzubahnen. Ein Anfechtungsgrund, der nach Darstellung der Beklagten darin liegt, dass sich Herr XXX bei dem Besichtigungstermin als Eigentümer ausgegeben habe, liegt nicht vor.

49 5. Ein Widerrufsrecht aus §§ 355, 357, 312c BGB besteht nicht. Ein Fernabsatzvertrag liegt nicht vor. An einem Vertragsschluss „unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln" fehlt es, wenn der Verbraucher während der Vertragsanbahnung persönlichen Kontakt zu einem Mitarbeiter des Unternehmers oder einem vom Unternehmer bevollmächtigten Vertreter hat (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2018 – XI ZR 160/17 –, juris). Das ist der Fall, denn die Parteien haben den Inhalt der Reservierungsvereinbarung unstreitig am 10.05.2020 besprochen. Andernfalls wäre der Beklagte zu 2) auch nicht in der Lage gewesen, die Reservierungsvereinbarung zu entwerfen.

50 6. Die Voraussetzungen für eine Herabsetzung der Provision gemäß § 655 Satz 1 BGB lieben nicht vor, denn die Vorschrift enthält eine Sonderregelung für Nachweis oder Vermittlung von Dienstverträgen. Die Vorschrift ist nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 5/15 –, juris Rn. 19).

51 7. Die Provisionsvereinbarung ist jedoch sittenwidrig, § 138 Abs. 1 BGB

52 a) Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners (BGH, Urteil vom 16.02.1994 – IV ZR 35/93 –, juris Rn. 10). Entsprechende Voraussetzungen sind im Streitfall gegeben.

53 b) Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein auffälliges Missverhältnis in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. für Kaufverträge BGH, Urteil vom 18.01.1991 - V ZR 171/89 - juris) oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100 % übersteigt (BGH, Urteil vom 13.03.1990 – XI ZR 252/89 –, juris). Ob es gerechtfertigt ist, die Vereinbarung von Maklerprovisionen ebenso zu beurteilen, wenn die übliche Vergütung um 100 % oder mehr überschritten wird, hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 30.05.2000 offengelassen, weil das zu entrichtende Maklerhonorar (etwa das Fünffache der im Regelfall üblichen Provision), der Höhe nach „völlig unangemessen“ war (BGH, Urteil vom 30.05.2000 – IX ZR 121/99 –, juris Rn. 11).

54 Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung am 26.05.2025 erklärt, dass die übliche Maklerprovision im Jahr 2020 für das streitgegenständliche Objekt 7,14% betragen habe. Das Gericht unterstellt zu ihren Gunsten, dass dies zutrifft und übliche Provision sich nicht – wie die Beklagten behaupten – auf lediglich 5,95% des Kaufpreises beläuft.

55 Auf dieser Basis hätte sich im Streitfall bei einem Kaufpreis von 297.000 € eine Vergütung von 21.205,80 € ergeben. Die Beklagten hätten jedoch an die Klägerin und Herrn XXX 98.000,00 € abführen müssen, das ist rund ein Drittel des Kaufpreises, also etwa das 4,6-fache der im Regelfall üblichen Provision. Auf die später gewährten Nachlässe kommt es bei der Beurteilung nicht an. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt des Vertragsschlusses und die Verhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt vorlagen.

56 Entgegen der Ansicht der Klägerin ist für die Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis vorliegt, nicht allein auf den Provisionsanteil der Klägerin abzustellen. Denn bei der Vereinbarung Anlage K 2 handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag.

57 Der Vortrag der Klägerin, bei schwer zu vermittelnden Immobilien – wie der streitgegenständlichen - werde eine Provision gezahlt, die deutlich über dem Durchschnittssatz liege, ist nicht erheblich. Dieser Gesichtspunkt mag im Rahmen einer Verkäuferprovision zu berücksichtigen sein, etwa wenn sich die Käufersuche aufgrund einer starken Renovierungsbedürftigkeit schwierig gestaltet. Hier geht es indessen um eine Käuferprovision. Die Klägerin trägt auch nicht vor, dass über das gewöhnliche Maß erheblich hinausgehende Aufwendungen durch echte zusätzliche Leistungen, die sie im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks zu erbringen hatte, entstanden sind.

58 Auch das weitere Vorbringen der Klägerin, Herr XXX habe neben der Vermittlung des Objekts weitere Leistungen erbracht wie den Verzicht auf ein Vorkaufsrecht, das Herunterhandeln des Kaufpreises, die Aufwendungen bei der Besichtigung des Objekts, die Beratung hinsichtlich des Zustandes und der Umbauarbeiten an dem Objekt, die Vermittlung eines Handwerksunternehmens für die Arbeiten am Objekt sowie die Vermittlung eines Bootsliegeplatzes (Schriftsatz vom 06.06.2025) ist ihr bestrittener Vortrag in 2. Instanz neu (§ 531 Abs. 2 ZPO), teils unerheblich und insgesamt unsubstanziiert. Auf die Ausführungen unter Ziff. 2.d) wird verwiesen.

59 c) Zwar macht allein der Umstand, dass die versprochene Provision im Verhältnis zur üblichen außergewöhnlich hoch ist, die Provisionsabrede noch nicht sittenwidrig. Maßgeblicher Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob ein auffälliges Missverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vorliegt, ist gleichwohl die Gegenüberstellung von üblicher und vereinbarter Maklerprovision. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision, dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht die Provisionsabrede sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu (Detlev Fischer in: Fischer, Maklerrecht, 9. Sonstige Nichtigkeitsgründe des Maklervertrages, Rn. 60; BGH, Urteil vom 30.05.2000 – IX ZR 121/99 –, juris Rn. 11).

60 Diese Vermutung hat die Klägerin nicht entkräftet. Sie hat die außergewöhnliche Höhe der Provision damit erklärt, dass zwischen Herrn XXX und der Verkäuferin ausgemacht gewesen sei, dass die Verkäuferin mindestens einen Kaufpreis von 297.000,00 € erhalten sollte und der darüber hinausgehende Kaufpreis Herrn XXX als „Übererlösprovision“ zustehen sollte (mündliche Verhandlung vom 15.04.2024). Den Beklagten gegenüber habe sie geäußert, dass andere Kaufinteressenten bereit seien, das Objekt zu den genannten Konditionen zu erwerben, das heißt für 297.000,00 € zuzüglich der Dienstleistungspauschale von 98.000,00 € (mündliche Verhandlung vom 26.05.2025). Damit ist die Vermutung nicht ausgeräumt.

61 II. Die Widerklage ist begründet.

62 1. Die Beklagten haben aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der an die Klägerin gezahlten Teilprovision in Höhe von 10.000,00 €.

63 Zuletzt ist unstreitig geworden, dass die Zahlung der Beklagten als Anzahlung auf die Provision erfolgt ist (Seite 1 des Schriftsatzes der Klägerin vom 29.11.2024; Seite 2 oben des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 26.05.2025).

64 Da die Provisionsvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnlichem Rechtsgeschäft wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufgegenstand und Kaufpreis nichtig ist, fehlt ein Rechtsgrund für die Leistung der Beklagten.

65 2. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.

C.

66 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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