Finanzgericht Berlin-Brandenburg 16. Senat — 16 V 16180/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-02-27

Aktenzeichen: 16 V 16180/25

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2026:0227.16V16180.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 2 BewG 1991, § 222 Abs 1 BewG 1991 vom 26.11.2019, § 244 Abs 1 BewG 1991 vom 21.12.2020, § 244 Abs 2 BewG 1991 vom 21.12.2020, § 244 Abs 3 BewG 1991 vom 21.12.2020 ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Bei räumlicher Trennung der Tiefgarage von der Eigentumswohnung liegen regelmäßig mehrere wirtschaftliche Einheiten vor.(Rn.40)

2. Selbst wenn eine Tiefgarage in einem engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung steht, ist zweifelhaft und im Hauptsacheverfahren klärungsbedürftig, ob nach heutiger Verkehrsanschauung nicht zwei wirtschaftliche Einheiten vorliegen. Es scheint mittlerweile eher typisch als unüblich zu sein, dass Tiefgaragenstellplätze unabhängig von Eigentumswohnungen genutzt und veräußert werden.(Rn.41)

3. Es ist zweifelhaft und im Hauptsacheverfahren klärungsbedürftig, ob bei der Bewertung für die Grundsteuer eine wirtschaftliche Einheit überhaupt aus zwei Grundstücken bestehen kann, von denen eines die Grundstücksart Wohnungseigentum und das andere die Grundstücksart Teileigentum hat.(Rn.43)

4. Es ist zweifelhaft und im Hauptsacheverfahren klärungsbedürftig, ob die Zusammenlegung einer Tiefgarage mit einer Eigentumswohnung durch eine Wertfortschreibung erfolgen kann oder vielmehr eine Aufhebung des bisherigen Grundsteuerwerts der Wohnung und eine Nachfeststellung der neuen wirtschaftlichen Einheit erforderlich ist.(Rn.29) (Rn.33)

Tenor

Die Vollziehung des Bescheids vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 wird bis zum Ablauf eines Monats nach Bekanntgabe einer erstinstanzlichen Entscheidung im Verfahren 16 K 16179/25 oder dessen anderweitigen Erledigung ausgesetzt.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Antragsgegner auferlegt.

Die Beschwerde zum Bundesfinanzhof wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1 I. Die Beteiligten streiten über den Grundsteuerwert.

2 Die Antragstellerin ist seit dem Jahr 2011 Eigentümerin des Teileigentums an einer Tiefgarage (TG …) (zugehörig zum Flurstück: Gemarkung B…, Flur ..., Flurstück Nr. …) befindlich zwischen der C…-straße, der D…-straße und dem E…-damm. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über den südlich gelegenen E…-damm. Der Senat verweist wegen der genauen Lage auf die Teilungserklärung (Seite 75 ff. eAkte).

3 Seit dem Jahr 2023 war die Antragstellerin auch Eigentümerin einer Eigentumswohnung in der Wohnanlage F…-straße / C…-straße. Die F…-straße verläuft parallel zur C…-straße, wobei die F…-straße nördlich von dieser verläuft.

4 Die über das Geoportal Berlin abgerufenen Flurstücksdaten des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems zeigen folgendes Lagebild:

5 Der Bodenrichtwert betrug ausweislich des Gutachterausschusses zum 01.01.2022 6.000 Euro pro Quadratmeter.

6 Der Antragsgegner stellte mit Bescheid vom 25.03.2024 über den Grundsteuerwert Zurechnungsfortschreibung auf den 01.01.2024 für die wirtschaftliche Einheit „in Berlin F…-straße / C…-straße WE …“ einen Grundsteuerwert in Höhe von 193.700 Euro fest. Dabei berücksichtigte der Antragsgegner bei der Ermittlung des Bodenwerts eine Fläche von 33 Quadratmeter und einen Bodenrichtwert in Höhe von 5.000 Euro pro Quadratmeter.

7 Mit Bescheid vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 stellte der Antragsgegner für die wirtschaftliche Einheit „in Berlin F…-straße / C…-straße WE … TG …“ einen Grundsteuerwert in Höhe von 295.000 Euro fest. Dabei berücksichtigte der Antragsgegner bei der Ermittlung des Bodenwerts eine Fläche von 53 Quadratmetern und einen Bodenrichtwert in Höhe von 6.000 Euro pro Quadratmeter. Zur Begründung führte er aus, dass mit dieser Fortschreibung der Zugang des Stellplatzes … (bisher erfasst im Finanzamt B… …) berücksichtigt worden sei und weiterhin der bisher falsch angesetzte Bodenrichtwert korrigiert worden sei.

8 Der Senat verweist wegen der Einzelheiten auf die Bescheide.

9 Zuvor erfolgte die Grundsteuerwertfeststellung für die Tiefgarage durch das Finanzamt B… (Steuernummer: …), wobei der Grundsteuerwert nach den Angaben der Antragstellerin dort 140.500 Euro betragen habe und das Sachwertverfahren zur Anwendung gekommen sei. Vor dem Hintergrund der Zusammenlegung sei dieser Bescheid am 13.01.2025 aufgehoben worden.

10 Den gegen den Bescheid vom 24.01.2025 eingelegten Einspruch wies der Antragsgegner mit Teil-Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 zurück. Zur Begründung führte er aus, dass die Eigentumswohnung und die Tiefgarage eine wirtschaftliche Einheit darstellten. Die Antragstellerin habe die Eigentumswohnung und die Tiefgarage zusammen erworben. Die Tiefgarage befinde sich in der Wohnanlage und werde von der Antragstellerin genutzt, sodass ein Nutzungszusammenhang und eine Eigentümeridentität vorlägen. Im Streitfall sei die Wertfortschreibung aufgrund der Tiefgarage mit einer fehlerbeseitigenden Fortschreibung nach § 222 Abs. 3 Bewertungsgesetz (BewG) verbunden worden und der ursprünglich unrichtig ermittelte Bodenrichtwert nun korrekt mit 6.000 Euro pro Quadratmeter berücksichtigt worden. Der Unterschiedsbetrag, der ausschließlich auf die Garage zurückzuführen sei, betrage 80.800 Euro. Der von der Antragstellerin eingereichte Kaufvertrag betreffend die Garage sei nicht geeignet, einen niedrigen gemeinen Wert für die gesamte wirtschaftliche Einheit nachzuweisen. § 220 Absatz 2 BewG eröffne die Möglichkeit, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen, wenn sich der nach den §§ 218 ff. BewG ermittelte Grundsteuerwert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweise. Daher sei in diesen Fällen ein „für die gesamte wirtschaftliche Einheit“ nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der nach den §§ 218 ff. BewG ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 227 BewG) um mindestens 40 % übersteige. Der Kaufvertrag betreffe jedoch nur die Garage und nicht die gesamte wirtschaftliche Einheit. Ein Gutachten habe die Antragstellerin nicht eingereicht. Sie habe auch anderweitig keinen Nachweis erbracht. Der Hinweis auf die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte für das Vergleichswertverfahren im Rahmen der Ermittlung für eine Schenkungs- und Erbschaftsteuerfestsetzung könnten keine andere Beurteilung ergeben. Dass der Wert der Garage tatsächlich so gravierend von den Vergleichswerten abweiche, sei dem Bodenrichtwert und der Fläche von rund 20 Quadratmetern geschuldet. Die von der Antragstellerin angesprochene Korrektur des Bodenrichtwerts wegen einer abweichenden Nutzungsart müsste im Rahmen eines Gutachtens beleuchtet und durch den Gutachter erläutert werden.

11 Über den Teil des Einspruchs hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur Grundsteuer wurde in dem Einspruch nicht entschieden.

12 Zuvor lehnte der Antragsgegner den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung bereits mit Bescheid vom 16.04.2025 ab und wies den hiergegen eingelegten Einspruch ebenfalls mit separater Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 zurück.

13 Die Antragstellerin hat Klage gegen die Grundsteuerwertfeststellung erhoben sowie bei Gericht einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt. Das Klageverfahren, über das noch nicht entschieden wurde, wird unter dem Aktenzeichen 16 K 16179/25 geführt. Zur Begründung trägt die Antragstellerin vor, dass die Bewertungsgrundlage des Grundstücksteils Tiefgarage bzw. der daraus resultierende Grundsteueranteil von rund 123 Euro für die wirtschaftliche Einheit streitig sei. Der Antragsgegner sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die Eigentumswohnung und die Tiefgarage zusammen erworben worden seien. Vom Finanzamt B… sei ihr die Zusammenlegung zu einer wirtschaftlichen Einheit der Tiefgarage und der Eigentumswohnung empfohlen worden. Weder die Bewertung nach dem Sachwertverfahren noch nach dem Ertragswertverfahren sei realitätsgerecht. Gemäß § 9 BewG sei ein gemeiner Wert zu Grunde zulegen, der inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) entspreche. Um eine gleichmäßige Belastung der Steuerpflichtigen zu gewährleisten, müssten die Bemessungsgrundlagen so gewählt und ihre Erfassung so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildeten. Im konkreten Fall werde dieser Grundsatz nicht eingehalten. In derselben Tiefgarage unterschieden sich die Grundsteuerwerte je nach Berechnungsgrundlage (Sach-, Ertragswertverfahren) nicht nur für gleichgroße, sondern auch für denselben Tiefgaragenstellplatz erheblich. Gehe man von einem realen Verkehrswert von rund 40.000 Euro für den Tiefgaragenstellplatz aus, wie es der vorgelegte Kaufvertrag in Zusammenschau mit den Vergleichsfaktoren nahelege, ergebe sich im Ertragswertverfahren mit rund 85.000 Euro ein mehr als doppelt so hoher Wert. Bei der Berechnung nach dem Sachwertverfahren sei die Diskrepanz noch deutlicher. Die Regelung seien daher gleichheitswidrig. Auch wenn der Antragsgegner nicht selbst über die Verfassungsmäßigkeit der Berechnungsgrundlagen entscheide, schließe das einen vorläufigen Rechtschutz nicht aus (Art. 100 Grundgesetz -GG-) bzw. könnte möglicherweise sogar verpflichtend sein (Art. 19 Abs. 4 GG). Die Tiefgarage liege in einer Wohngebietszone (Bodenrichtwertnummer …, Nutzungsart „W-Wohngebiet", GFZ 2,5). Ihre davon abweichende Nutzungsart sei ein allgemeines, wertbeeinflussendes Merkmal (Anlage 5 Immobilienwertverordnung -ImmoWertV-) und müsse berücksichtigt werden (§ 8 ImmoWertV). Der für das Wohngebiet ermittelte Bodenrichtwert gelte hierfür nicht (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Zudem verfüge die Tiefgarage nur über ein Geschoss. Die Gutachterausschussgeschäftsstelle habe bestätigt, dass manche Bundesländer bereits die Geschossflächenzahl zur besseren Realitätsabbildung entsprechend anpassten, in Berlin sei das bisher nicht der Fall. Der Antragsgegner habe zu prüfen, ob der Bodenrichtwert für den Grundstücksteil Tiefgarage rechtmäßig festgestellt worden sei. Der Antragsgegner lasse dabei unberücksichtigt, dass es sich bei dem Gutachterausschuss um eine Landesbehörde handele (§ 2 FVG; § 1 Abs. 4 VwVfG; BFH-Urteil – II R 11/17 –). Die durch ihn festgestellten Bodenrichtwerte seien keine selbstständigen Verwaltungsakte, sondern verwaltungsinterne Maßnahmen. Eine Außenwirkung entfalte erst der Grundsteuerwertbescheid des Antragsgegners. Um den tatsächlichen Wert des Tiefgaragenstellplatzes zu begründen, habe sie, die Antragstellerin, einen Kaufvertrag von Oktober 2022 über 35.000 Euro eines gleichgroßen Tiefgaragenstellplatzes in derselben Tiefgarage vorgelegt sowie auf die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses von Ende 2022 verwiesen. Der Antragsgegner begründe seinen Steueranspruch mit einer kostengünstigen endindividualisierten Typisierung und wolle die Sachverhalts- und Wertermittlung mittels kostenpflichtiger formalisierter Nachweislast auf sie, die Antragstellerin, verlagern. Dies wäre eine grundlegende Verlagerung der durch die steuerliche Eingriffswirkung gebotenen Begründungslast des Steuerzugriffs sowie der Darlegungslast für steuerbegründende Merkmale vom Staat auf die Steuerpflichtigen. Dabei sei im Streitfall zu berücksichtigen, dass ein Wertgutachten für den Tiefgaragenstellplatz rund 1.000 Euro kosten dürfte. Da der Antragsgegner jedoch nur ein Wertgutachten der gesamten wirtschaftlichen Einheit akzeptieren würde, sei von noch höheren Kosten auszugehen. Bei realitätsnaher Ermittlung des Tiefgaragengrundstückanteils am Grundsteuerwert dürfte sich die jährliche Grundsteuer für die gesamte wirtschaftliche Einheit um rund 65 Euro reduzieren. Dieser Betrag stehe in keiner Relation zu den potentiell entstehenden Kosten eines Wertgutachtens.

14 Ob die alleinige Nähe des Tiefgaragenstellplatzes zur Wohnung für die Zuordnung als gemeinsame wirtschaftliche Einheit ausreiche, oder der Umstand, dass sie, die Antragstellerin, den Tiefgaragenstellplatz langjährig vermietet gehabt habe gegen eine solche Zusammenlegung spreche, vermöge sie nicht zu beurteilen. Diese Frage scheine jedoch von untergeordneter Relevanz, da sich der Grundsteuerwertanteil des Tiefgaragenstellplatzes weder mit dem Sach- noch mit dem Ertragswertverfahren annähernd realitätsnah abbilden lasse.

15 Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, die Vollziehung des Bescheids vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 in Höhe des Grundsteuerwerts auszusetzen, der auf den Tiefgaragenstellplatz entfällt.

16 Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen.

17 Der Antragsgegner führt aus, dass die Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 durch die Zusammenlegung der beiden wirtschaftlichen Einheiten – Wohnung und Tiefgaragenstellplatz – notwendig geworden sei, da die Prüfung der Fortschreibungsgrenzen gemäß § 222 Abs. 1 BewG zur Fortschreibung geführt habe.

18 Dabei sei von einer wirtschaftlichen Einheit von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz ausgegangen worden. Nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften des § 2 BewG sei jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten. Ihr Wert sei im Ganzen festzustellen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten habe, sei nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter seien dabei zu berücksichtigen. Die Klägerin habe erst in 2023 eine Wohnung in der Wohnanlage erworben. Vor 2023 sei sie ausschließlich Eigentümerin eines Tiefgaragenstellplatzes in der Nähe der Wohnanlage gewesen. Voraussetzung für eine wirtschaftliche Einheit sei, dass beide Einheiten zu einer Vermögensart – Grundvermögen – und dem gleichen Eigentümer gehörten. Zusätzlich habe die Klägerin die Garage zusammen mit ihrem Wohnungseigentum genutzt (etwas anderes würde gelten, wenn die Garage vermietet würde). Auch befinde sie sich in der näheren Umgebung. Trotz der räumlichen Trennung sei die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit erkennbar. Sollten die erbauten Tiefgaragen tatsächlich eine eigenständige „WEG“ darstellen, würde hier § 244 Abs. 2 BewG greifen. Ein Anteil eines Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (z. B. Garagen) sei in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt werde. Der Anteil an der Garage würde zusammen mit der Wohneinheit verbunden werden und es müsste auch in diesem Fall eine Wertfortschreibung vorgenommen werden.

19 Dem Senat haben bei seiner Entscheidung die vom Antragsgegner mit Schriftsatz vom 13.08.2025 übersandeten Dokumente, bei denen es sich um die elektronische Akte handeln soll (siehe Seite 39 bis 68 eAkte), vorgelegen, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Beteiligtenvorbringens Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

20 II. 1. Der Antrag ist zulässig. Es liegen insbesondere die Zugangsvoraussetzungen im Sinne des § 69 Abs. 4 FGO vor.

21 2. Der Antrag ist auch begründet.

22 a) Gemäß § 69 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 FGO soll die Vollziehung eines angefochtenen Bescheids ausgesetzt werden, wenn ernstliche Zweifel an seiner Rechtmäßigkeit bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

23 aa) Ernstliche Zweifel in diesem Sinne liegen nach ständiger Rechtsprechung des BFH, der der Senat sich anschließt, vor, wenn neben den für die Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige gegen die Rechtmäßigkeit sprechende Gründe zutage treten, die Unsicherheit oder Unentschiedenheit in der Beurteilung von Rechtsfragen oder Unklarheiten in der Beurteilung von Tatfragen bewirken (vgl. z. B. BFH, Beschlüsse vom 4. Mai 2017 – IV B 10/17 –, BFH/NV 2017, 1009; vom 25. April 2018 – IX B 21/18 –, BStBl II 2018, 415; vom 3. September 2018 – VIII B 15/18 –, BFH/NV 2018, 1279; vom 17. Dezember 2018 – VIII B 91/18 –, BFH/NV 2019, 306). Es muss die ernsthafte Möglichkeit bestehen, dass der Antragsteller in der Hauptsache mit seinem Begehren obsiegt (BFH, Beschlüsse vom 26. Juni 2003 – X S 4/03 –, BFH/NV 2003, 1217; vom 9. März 2016 – III B 146/15 –, BFH/NV 2016, 918). Dies verlangt nicht, dass die für den Erfolg in der Hauptsache sprechenden Gründe überwiegen; die Aussetzung kann auch dann zu gewähren sein, wenn die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids später im Hauptverfahren bestätigt werden sollte (BFH, Beschluss vom 23. August 2004 – IV S 7/04 –, BFH/NV 2005, 9). Andererseits genügt nicht bereits irgendeine vage Erfolgsaussicht (BFH, Beschluss vom 17. Dezember 1998 – I B 101/98 –, BFH/NV 1999, 753; Stapperfend in: Gräber, Finanzgerichtsordnung, 9. Auflage [2019], § 69 Rn. 160, m.w.N.).

24 Das Aussetzungsverfahren ist ein summarisches Verfahren. Es obliegt deshalb den Beteiligten, die entscheidungserheblichen Tatsachen darzulegen und glaubhaft zu machen. Der Entscheidung zugrunde zu legen sind die dem Gericht vorliegenden Unterlagen und ggf. präsente Beweismittel. Eigene Sachverhaltsermittlungen des Gerichts sind nicht erforderlich (Stapperfend in: Gräber, a.a.O., § 69 Rn. 197 f. m.w.N.).

25 Macht der Antragsteller im Aussetzungsverfahren steuermindernde Tatsachen geltend, deren Nichterweislichkeit nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen zu einer Klageabweisung in der Hauptsache führen würde, so hat er grundsätzlich deren Vorliegen glaubhaft zu machen. Gelingt die Glaubhaftmachung nicht, kann die Vollziehung nicht ausgesetzt werden (BFH, Beschluss vom 11. Juni 1997 – XI B 177/96 –, BFH/NV 1997, 819-820).

26 Soweit die Finanzbehörde die Feststellungslast für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen trifft, ist Aussetzung der Vollziehung zu gewähren, wenn das Vorliegen der entsprechenden Lebenssachverhalte nicht hinreichend sicher und dadurch die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Steuerbescheids ernstlich zweifelhaft ist (vgl. Birkenfeld in: Hübschmann/Hepp/Spitaler, AO/FGO, 266. Lieferung 11.2021, § 69 FGO, Rn. 830). Die Verwaltung hat den Streitstoff und das Aktenmaterial so aufzubereiten, dass es dem Gericht ermöglicht wird, sich in angemessener Zeit und unter zumutbarem Arbeitsaufwand ein eigenes Urteil zu bilden (Seer in: Tipke/Kruse, AO/FGO, § 69 [Aussetzung der Vollziehung], Rn. 123).

27 Verbleibende Zweifel können je nach der gegebenen Sachlage eine Aussetzung der Vollziehung ausschließen oder rechtfertigen. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und das Gewicht der Gründe, die Anlass zum Zweifel geben (vgl. BFH, Beschluss vom 9. Juli 1998 – V B 143/97 –, BFH/NV 1999, 221).

28 bb) Eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte im Sinne des § 69 Abs. 2 S. 2 FGO liegt vor, wenn dem Antragsteller durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheids wirtschaftliche Nachteile drohen, die nicht oder nur schwer wiedergutzumachen sind oder wenn die Vollziehung zu einer Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz führen würde (BFH, Beschluss vom 8. Januar 2007 – XI S 2/06 –, BFH/NV 2007, 868-869; vgl. Seer in: Tipke/Kruse, AO/FGO, § 69 [Aussetzung der Vollziehung], Rn. 104). Dafür hat der Betroffene seine wirtschaftliche Lage im Einzelnen darzulegen und glaubhaft zu machen (BFH, Beschluss vom 27. August 2002 – XI B 94/02 –, BFHE 199, 566, BStBl II 2003, 18).

29 b) Nach diesen Grundsätzen hat der Senat nach der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025.

30 aa) Der Senat hat bereits ernstliche Zweifel, dass der Antragsgegner den Grundsteuerwert der neuen wirtschaftlichen Einheit – bestehend aus dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum – mittels einer Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG feststellen durfte.

31 Bei dem vom Antragsgegner vorgenommenen Zusammenschluss der beiden Grundstücke würde es sich – sofern gegeben (siehe 2. b) bb) – nach der im summarischen Verfahren gebildeten Auffassung des Senats um eine neue wirtschaftliche Einheit handeln. Es würde sich bei der Zusammenlegung mit der Tiefgarage insbesondere nicht nur um eine geringfügige Flächenanpassung handeln (Vergrößerung der Grundstücksfläche um 60 %), sondern um eine quantitative und funktional wesentliche Erweiterung, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Wohnungseigentums spürbar verändern und dem neu gebildeten Gesamtgrundstück ein eigenständiges Gepräge verleihen würde. Dafür dürfte auch der im Verhältnis zum Wohnungseigentum wesentliche Wert, den der Antragsgegner bzw. das Finanzamt B… dem Teileigentum zuspricht sprechen.

32 Der Senat versteht den Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung auch dahingehend, dass der Antragsgegner durch die Zusammenlegung von einer neuen wirtschaftlichen Einheit ausgegangen ist.

33 Eine erstmalige Feststellung einer neuen wirtschaftlichen Einheit wäre aber nicht über eine Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG vorzunehmen. Vielmehr müsste eine Aufhebung des Grundsteuerwerts der bisherigen wirtschaftlichen Einheit nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG und eine Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG erfolgen.

34 bb) Des Weiteren hat der Senat ernstliche Zweifel, dass dem Grundsteuerwertbescheid auch die richtige wirtschaftliche Einheit zugrunde liegt, insbesondere dass es sich bei den beiden Grundstücken um eine (einzige) wirtschaftliche Einheit handelt.

35 (1) Gemäß § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück im Sinne des 2. Teils des 7. Abschnitts des Bewertungsgesetzes.

36 Dabei ist gemäß § 244 Abs. 2 BewG ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird.

37 Das gilt nicht, wenn das gemeinschaftliche Grundvermögen nach den Anschauungen des Verkehrs als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 2 Absatz 1 Satz 3 und 4 BewG).

38 Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 BewG zu berücksichtigen.

39 (2) Der Senat vermag nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage anhand der ihm vorliegenden Unterlagen (und Informationssysteme) bereits nicht nachzuvollziehen, wie die genauen räumlichen Gegebenheiten sind, insbesondere wo sich die Eigentumswohnung der Antragstellerin genau befindet. Dem Senat liegen insbesondere keine Grundbuchauszüge oder eine Teilungserklärung zum Wohnungseigentum vor. Sofern die Lage der Eigentumswohnung mit F…-straße / C…-straße angeben wird, ist dem Senat unklar, wo in der Wohnanlage sich die Wohnung befindet und welche Zugangswege bzw. -rechte bestehen. Der Senat geht anhand der Lagebeschreibung „F…-straße / C…-straße“ davon aus, dass die beiden Grundstücke – Wohneigentum und Teileigentum – nicht aneinandergrenzen, da sie sowohl durch die C…-straße und als auch weitere Grundstücke (siehe den Auszug aus dem Geoportal) getrennt sind. Dem Senat ist außerdem unklar, welche Zugangsmöglichkeiten von der Eigentumswohnung zum Tiefgaragenstellplatz bestehen. Sofern aufgrund der Trennung durch die anderen Grundstücke ausschließlich eine Verbindung von der F…-straße über die D…-straße und den E…-damm bestünde, wäre die kürzeste mögliche Verbindung ca. 600 Meter. Auch anhand der Teilungserklärung (Blatt 75 ff. eAkte) vermag sich der Senat im Rahmen der summarischen Prüfung kein genaues Bild über die Zugangsmöglichkeiten zum Tiefgaragenstellplatz zu verschaffen.

40 Der streitentscheidende Lebenssachverhalt, für den der Antragsgegner die Feststellungslast (da steuerbegründend) trägt, ist daher unklar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei räumlicher Trennung beim Grundvermögen regelmäßig mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen.

41 (3) Selbst wenn beide Grundstücke in einem engen funktionalen Zusammenhang stünden, wäre fraglich, ob nach heutiger Verkehrsanschauung nicht zwei wirtschaftliche Einheiten vorlägen. Es scheint mittlerweile eher typisch als unüblich zu sein, dass neuere Tiefgaragenstellplätze unabhängig von Eigentumswohnungen genutzt und veräußert werden.

42 Es bestehen daher ernstliche Zweifel daran, dass ein hinreichend enger räumlicher und funktioneller Zusammenhang zwischen den beiden Grundstücken besteht, der eine wirtschaftliche Einheit begründet.

43 cc) Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit im Sinn des 2. Teils des 7. Abschnitts des Bewertungsgesetzes überhaupt aus zwei Grundstücken bestehen kann, von denen eines die Grundstücksart Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG) und das andere die Grundstücksart Teileigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 BewG) ist. Nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG gelten als Grundstücke auch jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Der Wortlaut „jedes“ scheint gegen eine Zusammenlegung von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum zu einem Grundstück zu sprechen. Des Weiteren werden die beiden Grundstücksarten Wohnungseigentum und Teileigentum durch ihre rechtliche Eigenschaft definiert, während die anderen Grundstücksarten (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und 6 bis 8 BewG) anhand ihrer tatsächlichen Nutzung bzw. Bebauung bestimmt werden. Eine Bestimmung anhand der tatsächlichen Nutzung oder Bebauung ermöglicht es nach der Verkehrsanschauung auch Grundstücke mit einer anderen tatsächlichen Nutzung in eine wirtschaftliche Einheit einzubeziehen. In diesen Fällen kann die Grundstücksart der gesamten wirtschaftliche Einheit anhand der dann bestehenden tatsächlichen Nutzung bestimmt werden (zum Beispiel: Mietwohngrundstück und Geschäftsgrundstück = gemischt genutztes Grundstück). Eine wirtschaftliche Einheit, die aus einem Wohnungseigentum und einem Teileigentum besteht, wird aber nicht rechtlich zu einem Wohnungseigentum oder einem Teileigentum. Die Grundstücksart dürfte sich vielmehr nach der Eintragung ins entsprechende Grundbuch richten. Zu beachten ist dabei, dass § 250 BewG für diese Eigentumsformen unterschiedliche Bewertungsverfahren vorsieht, sodass sich unterschiedliche rechtliche Folgen ergäben. Die von der Antragstellerin vorgetragenen Auswirkungen auf den Grundsteuerwert zeigen die etwaigen Folgen einer etwaig möglichen „Umqualifizierung”. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit der Regelung nach § 249 BewG von den vormaligen Regelungen zu den Einheitswerten betreffend Wohnungs- und Teileigentum (§§ 75 und 93 BewG a. F.) abgewichen ist. Denn für die Bestimmung der Grundstücksart (§ 75 BewG a. F.) ist die tatsächliche Nutzung des auf das Wohnungs- oder Teileigentum entfallenden Gebäudeteils gerade nicht mehr maßgebend.

44 dd) Sollte es sich um zwei wirtschaftliche Einheiten handeln, wäre im Hauptsacheverfahren der Bescheid vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 aufzuheben, da für jede wirtschaftliche Einheit ein separater Grundsteuerwertbescheid zu erlassen wäre. Im hiesigen Aussetzungsverfahren hat aufgrund der ernstlichen Zweifel am Feststellungsgegenstand daher eine vollständige Aussetzung der Vollziehung erfolgen, auch wenn die Antragstellerin nur eine teilweise Aussetzung der Vollziehung des streitgegenständlichen Bescheids begehrt.

45 ee) Der Senat weist ferner darauf hin, dass durch die Aussetzung der Vollziehung des hiesigen streitigen Bescheids, der Bescheid vom 25.03.2024 über den Grundsteuerwert Zurechnungsfortschreibung auf den 01.01.2024 für die wirtschaftliche Einheit „in Berlin F…-straße / C…-straße WE …“ mangels dessen Aufhebung wieder Wirksamkeit erlangt (vgl. BFH, Beschluss vom 10. April 1992 – I B 4/92 –, juris Rn. 17, 21).

46 ff) Gerichtet an die Antragstellerin im Hinblick auf deren Argumentation, aber ohne Bedeutung für die hiesige Aussetzungsentscheidung weist der Senat ergänzend darauf hin, dass ausweislich der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktoren 2022 für den Teilmarkt von Sondernutzungsrechten bzw. Sondereigentum an Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen zur Verwendung für steuerliche Zwecke, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 49 vom 2. Dezember 2022, Seite 3405 ff., Tz. C.2, die dortige Marktuntersuchung ausschließlich auf die Veräußerung für Erst- und Wiederverkäufe von Sondereigentum von Garagen und Sammelgaragen und Sondernutzungsrechten von Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen erstreckt. Es heißt dort wörtlich: „Veräußerungen von Erbbaurechten, Nießbrauch u.ä. sowie von Teileigentum dieses Teilmarktes sind in dieser Analyse nicht enthalten.“ Daher ist fraglich, ob die veröffentlichten Vergleichsfaktoren überhaupt für das vorliegende Teileigentum anwendbar sind. Da zuvor allerdings Verkäufe von „Sondereigentum von Garagen“ als Gegenstand aufgeführt sind und an Garagen kein Wohnungseigentum, sondern nur Teileigentum begründet werden kann, erscheinen die Ausführungen des Gutachterausschusses widersprüchlich; möglicherweise handelt es sich auch nur um ein Redaktionsversehen des Gutachterausschusses.

47 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.

48 4. Die Beschwerde wird nicht zugelassen, da kein Zulassungsgrund vorliegt (§ 128 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 115 Abs. 2 FGO.

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