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22 C 5056/25 EVWEG•AG Berlin-Mitte, 2025-12-04, 22 C 5056/25 EVWEG
22 C 5056/25 EVWEGGericht erster Instanz04.12.2025
Entscheidungsdatum: 2025-12-04
Aktenzeichen: 22 C 5056/25 EVWEG
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 9b Abs 1 S 1 WoEigG, § 14 Abs 1 Nr 2 WoEigG, § 27 Abs 1 Nr 2 WoEigG, § 940 ZPO
Die Verfügungsbeklagten werden im Wege einstweiliger Verfügung verpflichtet,
a. der Hausverwaltung der Verfügungsklägerin sowie den von der Verfügungsklägerin beauftragten Handwerkern Zutritt zu den Räumlichkeiten der Wohnung im 1. OG – Wohnung Nr. X laut Teilungserklärung vom 21.11.2008 - in der T.straße X in ... Berlin zwecks Ursachenforschung eines Wasseraustrittes zu gewähren und ferner bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten in ihrer Wohnung die Untersuchungen und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, die erforderlich und geeignet sind, um die Ursache(n) für die Wasseraustritte in dem Keller fachgerecht zu beseitigen,
b. sowie durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass ihr Mieter der bezeichneten Wohnung den Zutritt gewährt sowie die Untersuchungen und Instandsetzungen unter Ziff. 1 a) duldet.
Im Übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.
Die Verfügungsbeklagten tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; hinsichtlich des Tenors zu 1) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €, hinsichtlich der Kosten (Tenor zu 3) wird den Verfügungsbeklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Verfügungsklägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Verfahrenswert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
1 Die Verfügungsklägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 11 Wohnungseigentumseinheiten nebst Miteigentumsanteilen. Die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) sind als Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 5, gelegen im Vorderhaus, 1. OG, Mitglieder der Verfügungsklägerin. Ihre Wohneinheit ist vermietet.
2 Am 4. Oktober 2025 stellte ein Miteigentümer fest, dass Wasser von der Decke in seine Kellereinheit, gelegen unter der Wohnung Nr. Y im Erdgeschoss, läuft. Die Kellerdecke weist erhöhte Feuchtigkeit auf. Wasser tropft dauerhaft im Bereich der Strangleitungen von der Kellerdecke herunter. Ferner tritt Wasser aus der Trockenbauwand in dem Bad der Eigentümer der Wohnung Nr. Y. Das Badezimmer dieser Einheit weist keine erhöhte Feuchtigkeit auf dem Boden und an den Sanitärobjekten auf. Dagegen weist der Kaltwasser-Strang im Versorgungsschacht Feuchtigkeit auf. Seit November 2025 tropft Wasser auch von der Kellerdecke unterhalb des Schlafzimmers der Einheit Nr. Y.
3 Im Auftrag der Hausverwaltung untersuchte eine für Sanitär- und Haustechnik beauftrage Firma erstmalig am 6.10.2025 die Wasserleitungen. Die Revisionsöffnung im Erdgeschoss wurde geöffnet, der Fallstrang und die Wasserstränge überprüft. Der Schacht wurde mit der Kamera befahren. Im 4. OG wurde mehrfach gespült und Wasserfluss an dem Zulauf sowie Abflussleitungen vom Deckenbereich ermittelt. Ein Wasseraustritt/ eine Leckage konnte nicht festgestellt werden. Der Monteur untersuchte Wohneinheiten im 4. OG und 2. OG und stellte dort keinen Wasseraustritt fest. Der Mieter der Verfügungsbeklagten ließ den Monteur nicht in die Wohnung. Die Firma untersuchte erneut einen Tag später am 7.10. das Gebäude, um die Ursache des Wasseraustritts festzustellen. Der Handwerker untersuchte sämtliche weiteren Wohneinheiten und kam zu dem Ergebnis, dass der Wasseraustritt aus der Wohnung der Verfügungsbeklagten herrühren müsse. Wiederum erhielt der Handwerker keinen Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbeklagten. Der Handwerker untersuchte im 2. OG die Wand im Deckenbereich sowie die Abfluss- und Zuflussleitung und stellte keinen Wasseraustritt fest. Auch auf einen erneuten Versuch hin erhielt er keinen Zutritt zur Wohneinheit der Verfügungsbeklagten.
4 Die Hausverwaltung der Verfügungsklägerin beauftragte eine auf Leckortung spezialisierte Firma zur weiteren Untersuchung des Wasseraustritts und informierte die Eigentümerinnen und Eigentümer über eine bevorstehende Untersuchung für den 10.10.2025. Die Verfügungsbeklagte zu 2) widersprach mit Mail vom 8.10.2025 dem Zutritt zu ihrer Wohneinheit. Die beauftragte Firma untersuchte die Versorgungsleitungen und die Feuchtigkeit am 10.10.2025. Wasserlaufproben mit Farbmittel im Erdgeschoss und 2. Obergeschoss führten zu keinem Ergebnis. Die weiteren Einheiten konnten an dem Tag nicht untersucht werden. Eine weitere Untersuchung erfolgte am 13.10.2025. Die Firma unternahm Wasserlaufproben mit Farbmittel im 3. OG. Im Versorgungsschacht im Erdgeschoss stellte sie daraufhin grüne Farbe fest. Ebenso tropfte grün verfärbtes Wasser vom Deckendurchbruch im 1. OG herunter. Bei einer Kontrolle des Versorgungsschachtes im 2. OG stellte die Firma weder im Deckendurchbruch zum 3. OG noch am Boden grün verfärbtes Wasser fest. Um die Leckage eingrenzen zu können, bat die Firma um Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbeklagten. Der Mieter der Verfügungsbeklagten ließ die Firma nicht in die Wohnung. Die Firma kam zu dem Ergebnis: „Es liegt eine aktive Leckage in Rohrsystemen an der Abflussstrangleitung vor. Die Leckage konnte mit Wasserlaufproben und Farbmittelzusatz im Versorgungsschacht EG nachgewiesen werden. Somit liegt ein Wasseraustritt zweifelsfrei nachgewiesen zwischen 2. OG Boden und EG-Decke vor. Für eine genauere Eingrenzung der Lage der Leckage muss der Zugang zur Wohnung Frau Heitmann 1.OG erfolgen.“ Für die weiteren Einzelheiten wird vollumfänglich auf die Anlage Ast7 Bezug genommen (Bl. 9.36 ff. d.A.).
5 Mit Schreiben vom 15.10.2025 forderte der Prozessbevollmächtigte der Verfügungsklägerin den nunmehr Prozessbevollmächtigten der Verfügungsbeklagten auf, Zugang zur Wohnung zwecks Ursachenforschung zu gewähren. Mit Schreiben vom 22.10.2025 richtete die Verfügungsbeklagte zu 2) zahlreiche Rückfragen an den Prozessbevollmächtigten und führte aus, dass keine Notwendigkeit bestehe, ihre Wohneinheit zu betreten. Für die Einzelheiten wird auf die Schreiben Ast9 der Verfügungsklägerin (Bl. 9.42 ff. d.A.) und der Verfügungsbeklagten zu 2), Ast10 (Bl. 9.45 d.A.), vollumfänglich verwiesen. Der Prozessbevollmächtigte der Verfügungsklägerin beantwortete einige der aufgeworfenen Fragen und setzte eine erneute Frist bis 29.10.2025, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Mit ihrer Mail vom 29.10.2025 übersandte die Verfügungsbeklagte zu 2) Fotos an die Verfügungsklägerin und führte aus, dass das Wasser aus einer über ihrer Einheit liegenden Etage komme. Sie lehnte weitere Untersuchungen durch die bereits beauftragten Firmen ab.
6 Die Verfügungsklägerin behauptet, täglich würden 5-6 Liter Wasser austreten.
7 Auf den Antrag der Verfügungsklägerin vom 31.10.2025 (Bl. 1 ff. d.A.) hat das Gericht nach Anhörung und Stellungnahme der Verfügungsbeklagten am 10.11.2025 die Verfügungsbeklagten im Wege einstweiliger Verfügung verpflichtet, der Hausverwaltung der Verfügungsklägerin sowie den von der Verfügungsklägerin beauftragten Handwerkern Zutritt zu den Räumlichkeiten Wohneinheit der Verfügungsbeklagten in der T.straße X in XXX Berlin zwecks Ursachenforschung eines Wasseraustrittes zu gewähren und ferner bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR ersatz- oder wahlweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten in ihrer Wohnung die Untersuchungen und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, die erforderlich und geeignet sind, um die Ursache(n) für die Wasseraustritte in dem Keller fachgerecht zu beseitigen.
8 Gegen diesen Beschluss haben die Verfügungsbeklagten Widerspruch eingelegt. Ihren Antrag, einstweilig die Vollziehung des Beschlusses vom 10.11.2025 zu hemmen, hat das Gericht mit Beschluss vom 14.11.2025 zurückgewiesen. Die Verfügungsbeklagte hat bisher keinen Zutritt gewährt. Eine von ihnen beauftragte Handwerkerfirma hat in ihrer Wohnung eine Leckageuntersuchung am 10.11.2025 vorgenommen. In dem Abschlussbericht der Firma ist festgehalten: „Eine Endoskopie ergab, dass die Feuchtigkeit durch ein beschädigtes und undichtes Abflussrohr aus der darüberliegenden Wohnung verursacht wurde. Der Schaden befindet sich 40 cm über der Gipskartondecke zwischen der Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss.“
9 Die Verfügungsklägerin beantragt nunmehr,
10 1. den Beschluss vom 10.11.2025 aufrechtzuerhalten,
11 2. es einem Gerichtsvollzieher zu gestatten, die Wohnung der Verfügungsbeklagten zum Zwecke der Zwangsvollstreckung zwangsweise zu öffnen,
12 3. gegen die Verfügungsbeklagten wegen der Nichterfüllung des Beschlusses ein Zwangsgeld festzusetzen, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise Zwangshaft festzusetzen.
13 Die Verfügungsbeklagten beantragen,
14 den Beschluss vom 10.11.2025 aufzuheben und die Anträge zurückzuweisen.
15 Die Verfügungsbeklagten behaupten, die Leckage am Fallrohr bestehe seit mehreren Jahren. Sie hätten hierauf bereits im April 2024 hingewiesen. Sie behaupten weiter, ein Zutritt in ihre Wohneinheit ändere nichts an dem bestehenden Wasserschaden. Ebenso behaupten sie, es habe kein Versuch einer Terminabstimmung mit ihrem Mieter stattgefunden. Sie behaupten ferner, ihr Mieter könne als Ingenieur und Fachmann für technische Gebäudeausrüstung die erforderlichen Untersuchungen durchführen. Sie meinen, daher sei ein Betreten durch von der Hausverwaltung beauftragte nicht erforderlich. Die Verfügungsbeklagten meinen, sie könnten keinen Zugang gewähren, da die Wohnung vermietet ist. Sie sind der Auffassung, dass daher keine Dringlichkeit bestehe. Sie meinen, es bestehe ebenso kein Verfügungsgrund, da nur „geringe Wasserengen“ austreten würden. Ebenso fehle es an der Darstellung eines erheblichen Schadens oder der Zerstörung der Bausubstanz. Die Verfügungsbeklagten meinen, die Verfügungsklägerin müsse zunächst eine Terminabstimmung mit dem Mieter vornehmen und ggf. eine Duldungsklage gegen den Mieter erheben.
I.
16 Der zulässige Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung ist unbegründet.
17 Der Widerspruch ist zulässig, insbesondere statthaft, da die einstweilige Verfügung vom 10.11.2025 ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss erlassen worden ist §§ 936, 922, 924 Abs. 2 ZPO. Der Widerspruch ist jedoch unbegründet. Der Antrag wurde wirksam durch den Prozessbevollmächtigten der Verfügungsklägerin erhoben (1.). Es besteht auch ein Verfügungsanspruch (2.) und ein Verfügungsgrund (3.).
18 1. Die Verfügungsklägerin wird wirksam von ihrem Prozessbevollmächtigten vertreten. Dieser wurde vom Verwalter beauftragt. Eine wirksame Vertretung der Verfügungsklägerin durch den Verwalter gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG liegt unabhängig davon vor, ob ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft gefasst worden ist (ausführlich: LG München I, Urteil vom 19. Oktober 2023 – 36 S 7370/22 WEG –, Rn. 60 f., juris m.w.N.)
19 2. Die Verfügungsklägerin hat einen Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen die Verfügungsbeklagten als Sondereigentümer auf Duldung bzw. Ermöglichung der Duldung gegenüber ihrem Mieter im tenorierten Umfang.
20 Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
21 Das ist vorliegend der Fall. Das Betreten und etwaige Einwirkungen zum Zwecke der Beendigung des Wasseraustritts sind im Zusammenhang mit einer Notmaßnahme erforderlich (a), den Verfügungsbeklagten erwächst hieraus unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil (b). Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnung vermietet ist (c).
22 a) Die Ursachenforschung und Instandsetzung zum Zwecke der Beendigung des Wasseraustritts durch beauftragte Handwerkerfirmen der Hausverwaltung stellt eine Notmaßnahme i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dar. Die Hausverwaltung ist danach berechtigt – im Namen und in Vertretung der Verfügungsklägerin – die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Der hier streitgegenständliche Wasseraustritt stellt einen solchen Nachteil dar (so generell für die Feststellung von Wasserschäden: Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 14 WEG (Stand: 13.02.2024), Rn. 101_1).
23 Unstreitig läuft Wasser von der Decke des Erdgeschosses in die unter der Wohnung Nr. 3 gelegene Kellereinheit. Das Wasser tropft dauerhaft im Bereich der Strangleitungen von der Kellerdecke herunter. Ferner tritt Wasser aus der Trockenbauwand in dem Bad der Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Seit November 2025 tropft Wasser auch von der Kellerdecke unterhalb des Schlafzimmers der Einheit Nr. 3.
24 Es gilt als zugestanden, dass der hier streitgegenständliche Wasseraustritt erst seit Anfang Oktober 2025 bekannt ist. Die Verfügungsklägerin hat dies ausführlich durch die von ihr vorgelegten Untersuchungsberichten der Handwerkerbetriebe, die seit 6.10.2025 an vier verschiedenen Terminen im Haus waren und nach der Ursache des Wasseraustritts suchten, dargelegt. Soweit die Verfügungsbeklagten pauschal behaupten, es handele sich um einen bereits im April 2024 gemeldeten Wasserschaden, steht dies im Widerspruch zu diesen ausführlichen Untersuchungsberichten. Überdies sind die Verfügungsbeklagten dem Vorbringen der Klägerseite, der von ihnen erwähnte Schaden aus April 2024 betreffe einen selbst bei Bauarbeiten verursachten Wasserschaden, der nicht mit dem hiesigen identisch sei (Bl. 86 d.A.) aus dem Schriftsatz der Verfügungsklägerin vom 26.11.2025 nicht mehr entgegengetreten. Mangels weiteren nachvollziehbaren Vortrags der Verfügungsbeklagten musste das Gericht auch den präsenten Zeugen nicht hören.
25 Es kann dahinstehen, ob täglich mehrere Liter Wasser austreten, wie die Verfügungsklägerin durch Vorlage mehrerer Tabellen behauptet. Denn selbst der Umstand, dass seit Oktober 2025 auf Grund eines bisher nicht lokalisierten Schadens täglich Wasser die Strangleitung entlang in den Keller tropft, stellt einen Nachteil für das Gemeinschaftseigentum (und betroffenes Sondereigentum) dar. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, unmittelbar nach Mitteilung eines Wasserschadens eine Handwerkerfirma zum Zwecke der Ursachenforschung und Behebung der Ursache als Notmaßnahme zu beauftragen.
26 Ebenso hat die Verfügungsklägerin ausführlich durch die vorgelegten Untersuchungsberichte vorgetragen, dass für die Ursachenermittlung und ggf. Behebung ein Betreten der Sondereigentumseinheit der Verfügungsbeklagten erforderlich ist. So ergibt sich aus dem Untersuchungsbericht Ast7 vom 13.10.2025 der Firma G. (Bl. 9,36 d.A.), dass ein Wasseraustritt zweifelsfrei zwischen 2. OG Boden und EG Decke vorliegt und zur Eingrenzung ein Zutritt zur Wohnung der Verfügungsbeklagten im 1. OG erforderlich ist. Dies steht im Einklang mit dem Untersuchungsbericht vom 10.11.2025 der Verfügungsbeklagten (Anlage A4, Bl. 55.18 f. d.A.). Danach konnte ebenfalls ein Schaden zwischen dem 1. OG und dem 2. OG ausgemacht werden. Damit bestehen ausreichend konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein Betreten zum Zwecke der Ursachenforschung und ggf. Beendigung des Wasseraustritts als Notmaßnahme erforderlich ist (vgl. Bärmann/Suilmann, 16. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 28). Hierzu musste das Gericht den präsenten Zeugen der Verfügungsbeklagten nicht hören, denn selbst wenn der Zeuge bestätigt hätte, dass aus seiner Sicht ein Betreten der Wohnung zur Verortung des Schadens nicht erforderlich wäre, stünde dies im Widerspruch zu den Untersuchungsberichten der eingesetzten Fachfirmen, auf deren Einschätzung die Hausverwaltung bei der Vornahme von Notmaßnahmen vertrauen darf. Zumal auch die eigene Einschätzung der Fachfirma der Verfügungsbeklagten dies stützt.
27 b) Den Verfügungsbeklagten erwächst aus dem Betreten unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen auch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil. Dabei berücksichtigt das Gericht einerseits, dass das Betreten des Sondereigentums im Hinblick auf die geschützten grundrechtlichen Positionen der Verfügungsbeklagten (Art. 14, 13 GG) nur unter strengen Voraussetzungen möglich ist (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 14. März 2000 – 2 Wx 31/98 –, Rn. 9, juris; LG Hamburg, Urteil vom 27. November 2013 – 318 S 34/13 –, Rn. 29, juris; Bärmann/Suilmann, 16. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 28). Dem steht indes entgegen, dass mit dem nicht beendeten Wasseraustritt sowohl fremdes Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum dauerhaft beschädigt wird bzw. werden kann. Dies sind ebenso gewichtige gegenläufige Grundrechtspositionen. Dabei dient eine Lokalisierung der Ursache und Behebung des Wasseraustritts auch dem Schutz des Eigentums (Miteigentumsanteils) der Verfügungsbeklagten selbst. Ins Gewicht fällt bei der Abwägung überdies, dass die Verfügungsklägerin bzw. die von ihr beauftragten Handwerker zahlreiche andere Versuche unternommen haben, um ohne ein Betreten des Sondereigentums der Verfügungsbeklagten die Ursache zu lokalisieren. Insbesondere sind sie ausweislich der Untersuchungsberichte ihren Einwendungen, die Ursache sei im 2. oder 3. OG zu finden, nachgegangen.
28 c) Der Verfügungsanspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG richtet sich gegen die Verfügungsbeklagten als Sondereigentümer. Er ist nicht ausgeschlossen, weil die Wohnung vermietet ist. Ein vermietender Sondereigentümer muss jede ihm zumutbare Maßnahme beschreiten, um seinen Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nachzukommen (vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 14 WoEigG, Rn. 25 m.w.N.; vgl. auch: (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 68). Dass sie dies unternommen haben, dafür ist nichts dargetan.
29 3. Es besteht auch ein Verfügungsgrund. Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Ob derartige Gründe, die im Hinblick auf die Vorwegnahme der Hauptsache die Ausnahme bleiben müssen, vorliegen, ist im Wege einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu beurteilen (LG München I, Beschluss vom 5. Mai 2017 – 36 T 6636/17 –, Rn. 11, juris; Musielak/Voit/Braun, 22. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 4, beck-online). Entscheidend ist dabei im Kern die Frage, ob die Gläubigerin so dringend auf die sofortige Erfüllung angewiesen ist, dass ihr ein Zuwarten oder eine Verweisung auf das ordentliche Verfahren nicht zuzumuten ist, da das geschuldete Verhalten nur so kurzfristig erbracht werden kann, um seinen Sinn nicht zu verlieren (Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 13, beck-online m.w.N.). Ist dies der Fall, ist ausnahmsweise eine Vorwegnahme der Hauptsache zulässig.
30 Dies zugrunde gelegt erscheint der Erlass einer einstweiligen Leistungsverfügung im tenorierten Umfang im vorliegenden Fall als nötig i.S.d. § 940 Abs. 1 ZPO. Zwar wird hiermit der Anspruch erfüllt und die Hauptsache in Bezug auf die Einsicht vorweggenommen. Jedoch erweist sich ein Zuwarten im Hinblick auf den andauernden Wasseraustritt nicht als zumutbar (ebenso: AG München, Beschluss vom 25. März 2020 – 483 C 4847/20 EVWEG –, Rn. 4, juris; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 14. März 2000 – 2 Wx 31/98 –, Rn. 9, juris). Es drohen dauerhaft Schäden für das Gemeinschaftseigentum und ggf. betroffenes Sondereigentum. Die hier streitgegenständlichen Maßnahmen sind auch beschränkt auf Notmaßnahmen, nämlich die Ursachenforschung und Beendigung des Wasseraustritts, und erfassen keine ggf. danach folgenden Instandsetzungsarbeiten. Der Anspruch auf Zutritt besteht auch offensichtlich. Anders als die Verfügungsbeklagten meinen, bedürfte es auch im Hauptsacheverfahren keiner Einholung eines „neutralen Gutachtens“ bzw. eines Sachverständigengutachtens zur Klärung des Zutritts für Notmaßnahmen. Andernfalls würde es der Hausverwaltung verwehrt im Falle von akut auftretenden Wasserschäden die erforderlichen Maßnahmen vorzunehmen, dies widerspräche geradezu ordnungsgemäßer Verwaltung.
31 Der Verfügungsgrund ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Verfügungsklägerin mildere Mittel/Wege zur Verfügung stünden. Soweit die Verfügungsbeklagten mehrfach vortragen, sie seien „kooperativ“, die Verfügungsklägerin aber hätte sich nicht zwecks Terminabstimmung an sie gewandt, steht dies im erheblichen Widerspruch zur bisherigen Korrespondenz zwischen den Parteien. Die Verfügungsbeklagte zu 2) war wie alle Miteigentümer vor dem Einsatz der Firma G. am 10.10. hierüber per Mail informiert worden und hatte einem Betreten in ihrer Mail vom 8.10. widersprochen. Zwar wurden angesichts des kurzfristigen Einsatzes keine Alternativtermine vorgeschlagen, den Verfügungsbeklagten hätte es jedoch freigestanden, alternative Termine zu benennen. Auch auf die weiteren anwaltlichen Schreiben im Oktober 2025 haben die Verfügungsbeklagten keine konkreten Termine zum Zwecke der Untersuchung in ihrer Sondereigentumseinheit vorgeschlagen.
32 4. Die einstweilige Verfügung war im Hinblick auf den Umstand, dass die Wohnung vermietet ist, zu präzisieren. Die Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Verfügungsbeklagten entfallen nicht durch die Vermietung der Wohnung. Vielmehr schulden auch sie als Eigentümer die Duldung von Zutritt und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie schulden überdies aber auch die im Tenor zu 1) b) angeführten geeigneten Maßnahmen.
II.
33 Der Antrag auf Tenorierung der zwangsweisen Öffnung durch einen Gerichtsvollzieher war aus den Gründen des Beschlusses vom 10.11.2025 zurückzuweisen (Bl. 32 d.A.). Der Antrag auf Festsetzung eines Zwangsgeldes gem. § 888 ZPO war zurückzuweisen. Soweit die Verfügungsklägerin die Duldung des Betretens von den Verfügungsbeklagten begehrt, handelt es sich um einen Duldungsanspruch, der gem. § 890 Abs. 1 ZPO zu vollstrecken ist. Nur soweit die Duldung durch den Mieter bzw. die Einwirkung auf den Mieter im Sinne des Tenors zu 1) b) im Raum steht, wäre ein Antrag nach § 889 ZPO statthaft. Letztere Pflicht wird aber erst mit diesem Urteil klargestellt, sodass von einer Weigerung der Pflicht nachzukommen, im jetzigen Zeitpunkt (noch) nicht ausgegangen werden kann.
III.
34 Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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