LG Berlin II 63. Zivilkammer — 63 S 205/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-02-13

Aktenzeichen: 63 S 205/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2026:0213.63S205.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 545 BGB, § 546 Abs 1 BGB

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, die im Haus xxxx 221 in xxxx Berlin im Vorderhaus im 2. OG links gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Flur, Bad mit WC sowie einem Kellerraum, zu räumen sowie geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2026 gewährt.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.752,32 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Von der Abfassung eines Tatbestandes wird nach §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen die vorliegende Entscheidung unzweifelhaft nicht zulässig ist. Denn der Wert der Revisionsbeschwer erreicht die nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO in der Fassung des Gesetzes vom 08.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 318), welcher hier nach Maßgabe von § 47 EGZPO zur Anwendung gelangt, erforderliche Summe von mehr als 25 000 € nicht (479,36 € x 42 = 20.133,12 €).

II.

2 Die zulässige Berufung ist begründet. Die Beklagten sind gegenüber der Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache zu räumen und diese geräumt an die Klägerin herauszugeben.

3 1) Denn das zwischen den Parteien unstreitig zunächst bestehende Mietverhältnis wurde durch den unter dem 12.10.2022 geschlossenen Mietaufhebungsvertrag (Anlage K2) wirksam beendet. Ziffer 2 Satz 1 dieser Vereinbarung sieht hierzu die Verpflichtung der Beklagten vor, die streitgegenständliche Wohnung bis spätestens zum 31.12.2023 geräumt an die Klägerin herauszugeben. Ausweislich Ziffer 1 Satz 1 des Mietaufhebungsvertrags wird das Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des 31.03.2024 beendet. Hiernach besteht aus Sicht des Gerichts kein Zweifel, dass der an die Beendigung des Mietverhältnisses anknüpfende Räumungs- und Herausgabeanspruch spätestens zum 31.03.2024 entstanden war. Soweit die Klägerin den Beklagten im Nachgang hierzu eine weitere Räumungsfrist zum 15.11.2024 gewährt hat, lässt dies das beendete Mietverhältnis nicht wieder aufleben (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 79, m. w. N., beck-online).

4 Die Regelung des § 545 S. 1 BGB steht dem nicht entgegen. Hiernach ist ein beendetes Mietverhältnis zwar dann als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt anzusehen, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb der in § 545 S. 2 BGB vorgesehenen zweiwöchigen Frist dem anderen Teil erklärt. Diese Regelung gelangt vorliegend jedoch nicht zur Anwendung, da sie durch die mietvertragliche Klausel unter § 12.3 des Mietvertrags vom 18.06.2015 („Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.“, Anlage K1), wirksam abbedungen wurde. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB in Form dieser Klausel ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie ist weder mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts unvereinbar (ausführlich zu § 568 BGB a. F.: BGH, NJW 1991, 1750, beck-online) noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, da sie den Inhalt der gesetzlichen Regelung des § 545 BGB und die rechtlichen Folgen ihrer Abbedingung hinreichend klar und verständlich erkennen lässt (vgl. Staudinger/V. Emmerich (2024) BGB § 545 Rn. 31, juris).

5 Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Amtsgerichts folgt auch aus dem Umstand, dass die Parteien unter Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags („§ 545 BGB wird abbedungen.“) erneut eine Abbedingung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gebrauchsfortsetzung vereinbart haben, nichts anderes. Denn diese vertragliche Vereinbarung wiederholt lediglich das bereits in § 12.3 des Mietvertrags Geregelte. Ein weitergehender oder abweichender Regelungsgehalt kommt Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags nicht zu, sodass es auf die Frage der rechtlichen Wirksamkeit dieses Teils des Aufhebungsvertrags nicht ankommt. Ob einer Regelung in einem Mietaufhebungsvertrag gegenüber einer bereits bestehenden Vereinbarung im Mietvertrag eigenständige Bedeutung zukommt oder der neuen Vereinbarung lediglich deklaratorische Wirkung zukommen soll, ist nach allgemeinen Regeln durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen nach Maßgabe von §§ 133, 157 BGB aus Sicht eines objektiven Empfängers zu ermitteln. Um eine eigenständige Bedeutung einer derartigen Mietaufhebungsabrede annehmen zu können, muss ein hierauf gerichteter Wille der Vertragsparteien in dem Mietaufhebungsvertrag einen hinreichend erkennbaren Ausdruck gefunden haben. Für einen rein deklaratorischen Charakter der Übernahme spricht hingegen, wenn Klauseln wörtlich oder zumindest inhaltlich unverändert übernommen werden. In einem derartigen Fall ist bei Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die Regelung lediglich aus Klarstellungsgründen in den Mietaufhebungsvertrag übernommen wurde (vgl. zur Auslegung von Tarifverträgen in Anwendung dieser allgemeinen Regeln: BAG, Urteil vom 27. August 1982 – 7 AZR 190/80 –, BAGE 40, 102-107, Rn. 14, juris).

6 Nach diesen Maßgaben handelt es sich bei der Vereinbarung unter Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags lediglich um eine deklaratorische Klarstellung dahingehend, dass die Klausel aus § 12.3 des Mietvertrags unverändert fortgelten soll. Denn Anhaltspunkte für einen darüberhinausgehenden Regelungswillen der Parteien bestehen nicht. Insoweit unterscheidet sich diese Regelung gerade von den vom Amtsgericht zur Begründung seiner abweichenden Auffassung herangezogenen modifizierten Regelungen zu Schönheitsreparaturen (Nr. 3), der Fälligkeit der Miete und der Vorauszahlungen von Betriebsnebenkosten (Nr. 4), zur Höhe der Umzugskostenpauschale (Nr. 5), zur Rückzahlung der Mietkaution (Nr. 6) und zur Aufrechenbarkeit von Forderungen (Nr. 7).

7 Vor diesem Hintergrund kann hier dahinstehen, ob Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags nach Maßgabe von § 307 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist (so OLG Schleswig NJW 1995, 2858; a.A. für ein Gewerbemietverhältnis: OLG Rostock NZM 2006, 584; zum Streitstand auch: Staudinger/V. Emmerich (2024) BGB § 545 Rn. 30 f., juris). Denn selbst wenn das erkennende Gericht hier der dies bejahenden Auffassung folgen würde, ließe dies nach Maßgabe von § 306 Abs. 1 BGB den Vertrag im Übrigen und damit auch die Regelung unter § 12.3 des Mietvertrags unangetastet.

8 2) Eine Verwirkung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs aus § 546 BGB kommt bereits aus Rechtsgründen nicht in Betracht, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs neben der Regelung des § 545 BGB kein weiterer Tatbestand der Fortsetzung eines rechtswirksam beendeten Mietverhältnisses anzuerkennen ist (BGH, NJW-RR 1988, 77, beck-online). Im Übrigen wären die Voraussetzung einer Verwirkung hier aber auch deshalb nicht gegeben, da die Klägerin nach Ablauf der Frist aus Ziffer 1 Satz 1 des Mietaufhebungsvertrags mit Schreiben an den Mieterbund vom 19.11.2024 rechtzeitig gegenüber den Beklagten zu erkennen gegeben hat, an ihrem Räumungsbegehren festzuhalten.

9 3) Die Entscheidung zur Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. Zwar haben die Beklagten zu ihren bisherigen Bemühungen um Ersatzwohnraum lediglich oberflächlich vorgetragen. Zu ihren Gunsten ist aber die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und der Umstand zu berücksichtigen, dass die Mietzahlungen zuverlässig geleistet werden.

10 4) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

11 5) Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO. Die Entscheidung beruht auf einer Auslegung der streitgegenständlichen Vertragsabreden unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls.

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