LG Berlin II 63. Zivilkammer — 63 S 275/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-13

Aktenzeichen: 63 S 275/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2026:0113.63S275.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 307 BGB, § 557b BGB, § 559 BGB

Leitsatz

Eine Indexklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil sie keinen Hinweis darauf enthält, dass während der Geltung der Indexmiete eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (gegen LG Berlin, Urteil vom 30. September 2025 - 67 S 41/25).

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 12. August 2025, 15 C 5157/24, Urteil

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.08.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az. xxxxx, wird zurückgewiesen.

1. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

3. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Klägerin begehrt in der zweiten Instanz weiterhin die Feststellung der Unwirksamkeit eines Indexmieterhöhungsverlangens.

2 Wegen des Sachverhalts und der erstinstanzlichen Anträge wird zunächst auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. Nr. 1 ZPO). Zu ergänzen ist:

3 § 3a des streitgegenständlichen Mietvertrages hat folgenden Wortlaut:

4 „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass die Nettokaltmiete während der Dauer des Mietvertrages durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (seit Januar 2003: Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird, wobei die Miete, von Erhöhungen nach den § 559 bis § 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt.“

5 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Indexvereinbarung in § 3a des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie vom zwingenden Inhalt des § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB abweiche. Die mietvertragliche Regelung enthalte keine Einschränkung dahingehend, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter die Miete neben einer vereinbarten Indexmiete erhöhen könne. Die Klägerin müsse daher davon ausgehen, dass Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen unbegrenzt neben einer Indexmieterhöhung möglich seien. Im Übrigen folge die Unwirksamkeit der Klausel auch aus § 307 Abs. 2 BGB. Es handele sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Denn die Klausel sei – was zwischen den Parteien unstreitig ist - in den Mietverträgen von mindestens zwei weiteren Mietern in dem Gebäude verwendet worden.

6 Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen, da die Mieterhöhung zum 01.11.2024 wirksam sei. Zur Begründung hat es – im Wesentlichen unter Verweis auf Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 19. Juni 2025 – xxxxx – ausgeführt, die streitgegenständliche Klausel verstoße mangels Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften weder gegen § 557b Abs. 5 BGB i. V. m. § 557b Abs. 2 S. 2 BGB noch sei sie gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar sei eine Indexvereinbarung dann unzulässig, wenn sie Mieterhöhungen gem. §§ 558, 559 BGB neben Indexmieterhöhungen zulasse. § 3a des Mietvertrages sei jedoch dahingehend auszulegen, dass dies nicht der Fall sei. Die übrigen Voraussetzungen des § 557a BGB lägen vor.

7 Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin. Sie hält an ihrer Auffassung fest, wonach die streitgegenständliche Klausel den irreführenden Eindruck erwecke, dass eine Modernisierungsmieterhöhung neben einer Indexmieterhöhung unbegrenzt möglich sei. Sie sieht hierin einen Verstoß gegen § 557b Abs. 2 und Abs. 5 BGB, gegen das Verbot unangemessener Benachteiligung aus § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB und gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Des Weiteren weist sie darauf hin, dass die Zustimmung der Klägerin zu dem (vorherigen) Mieterhöhungsverlangen vom 28.07.2022 als Abbedingung der Indexmietvereinbarung angesehen werden könne.

8 Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:

9 Das am 12.082025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, Az: x xxx/xx, wird abgeändert und festgestellt, dass die Miete für das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung xxxxxx 55, xxxxx Berlin, Gartenhaus, 1. Obergeschoss links, durch die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 28.08.2024 nicht ab dem 01.11.2024 um 22,26 € erhöht wurde.

10 Die Beklagte beantragt,

11 die Berufung zurückzuweisen

12 Sie verteidigt das angegriffene Urteil und meint, die streitgegenständliche Klausel treffe keinerlei Aussage über die Voraussetzungen oder die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Es handele sich auch nicht um eine unklare oder irreführende Regelung. Ein durchschnittlicher Mieter könne anhand der gesetzlichen Regelung in § 557b Abs. 2 BGB feststellen, unter welchen Voraussetzungen Modernisierungsmieterhöhungen möglich seien. Das irrtümlich nach Maßgabe von § 558 BGB erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 28.07.2022 enthalte keinen rechtsgeschäftlichen Verzicht auf zukünftige Indexmieterhöhungen.

13 Hinsichtlich des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

14 1. Die Berufung ist zulässig. Der nach Maßgabe von § 9 ZPO zu ermittelnde Wert der Berufungsbeschwer übersteigt die Summe von 600 € (42 x 22,26 € = 934,92 €).

15 2. Die Feststellungsklage ist zulässig.

16 Insbesondere besteht das nach § 256 ZPO erforderliche rechtliche Interesse an der Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Indexmiete i.S.d. § 557b BGB. Das Feststellungsinteresse der Klägerin richtet sich darauf, dass die Unwirksamkeit rechtsverbindlich festgestellt wird, weil dies im Hinblick auf künftige Mietzahlungen von Bedeutung ist. Damit geht die Feststellungsklage hinsichtlich der zukünftigen Mietzahlungen über den Streitgegenstand der Leistungsklage hinaus (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 – 104 C 5062/25 -, WuM 2025, 741, 742).

17 3. Die Klage ist jedoch nicht begründet. Zutreffend hat das Amtsgericht die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 28.08.2024 als wirksam angesehen.

18 Die beanstandete Klausel des § 3a Nr. 1 des Mietvertrags ist weder wegen eines Verstoßes gegen §§ 557 Abs. 4, 557b Abs. 5 BGB i. V. m. § 557b Abs. 2 S. 2 BGB (hierzu a) noch gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB unwirksam (hierzu b) und hält auch einer Transparenzkontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB stand (hierzu c). Auch die weiteren Voraussetzungen einer Indexmieterhöhung liegen vor (hierzu d).

19 a) Die Klausel ist nicht nach Maßgabe von §§ 557 Abs. 4, 557b Abs. 5 BGB deshalb unwirksam, da sie von der Regelung des § § 557b Abs. 2 S. 2 BGB zum Nachteil des Mieters abweicht. Der Klausel kann bei Vornahme einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB kein Bedeutungsgehalt dahingehend beigemessen werden, dass die in § 557b Abs. 2 S. 2 BGB vorgesehene Einschränkung der Zulässigkeit von Mieterhöhungen nach §§ 559, 559e BGB auf Fälle, in denen der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die dieser nicht zu vertreten hat, abbedungen werden soll. Wie das Amtsgericht – unter Verweis auf Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 19.06.2025 – xxx xx xxxx/xx – zutreffend ausgeführt hat, betrifft die streitgegenständliche Klausel bereits nach ihrem Wortlaut nur die Voraussetzungen der Erhöhung der Miete nach der Indexklausel, wofür in systematischer Hinsicht auch die Klauselüberschrift („Indexmieterhöhung“) spricht. Diesbezüglich stellt sie – entsprechend dem Wortlaut von § 557b Abs. 2 S. 1 BGB - klar, dass Indexmietanpassungen lediglich nach Ablauf einer Jahresfrist seit vorheriger Anpassung erfolgen können. Darüber hinaus lässt sich der Klausel – ebenfalls entsprechend dem Wortlaut des § 557b Abs. 2 S. 1 BGB - entnehmen, dass diese Jahresfrist für etwaige Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB nicht gilt. Die in § 557b Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB vorgesehene Beschränkung der §§ 558 ff. BGB bleibt jedoch als gesetzlich angeordnete Rechtsfolge einer Indexmietvereinbarung bestehen. Der in der amtsgerichtlichen Rechtsprechung teils vertretenen abweichenden Auffassung (AG Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 27.10.2022 – 18 C 14/22 –, Rn. 19, juris; AG Berlin-Mitte, Versäumnisurteil vom 17.05.2019 – 25 C 67/19 –, Rn. 16, juris) ist nicht zu folgen. Sie verkennt, dass §§ 557 Abs. 4, 557b Abs. 5 BGB die Mietvertragsparteien nicht dazu verpflichten, die gesetzlich vorgesehenen Regelungen betreffend der Frage, aufgrund welcher baulichen Maßnahmen der Vermieter die Miete neben einer vereinbarten Indexmiete erhöhen darf, vertraglich ausdrücklich festzuhalten.

20 b) Die Klausel ist auch nicht gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel überhaupt kontrollfähig ist (vgl. zum Streitstand: BGH, NJW-RR 2021, 1096 Rn. 21). Denn nach dem oben Gesagten enthält die Klausel bereits keine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung. Dies gilt auch eingedenk des im Rahmen der §§ 305 ff. BGB geltenden Auslegungsmaßstabs und des § 305c Abs. 2 BGB. Denn auch bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und die für an solchen Geschäften typischerweise Beteiligte nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 07.04.2021 – VIII ZR 49/19 –, Rn. 96, juris). Ein durchschnittlicher Vertragspartner wird die Klausel selbst bei Vornahme der kundenfeindlichsten Auslegung nicht als Erweiterung der Voraussetzungen, unter denen Modernisierungskündigungen möglich sind, verstehen. Mit diesen aus dem Gesetz folgenden Voraussetzungen setzt sich die Klausel nach ihrem Wortlaut nicht auseinander. Auch aufgrund ihrer systematischen Stellung wird ein durchschnittlich aufmerksamer Vertragspartner sie nicht als derartige Regelung verstehen.

21 c) Schließlich verstößt die Klausel auch nicht gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (a.A.: LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 – 67 S 41/25 -, WuM 2025, 740; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 – 104 C 5062/25 -, WuM 2025, 741). Unter Berücksichtigung des oben Gesagten ist die streitgegenständliche Klausel bereits deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlangt, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 –, Rn. 39, juris). Anders als in dem vom Amtsgericht Mitte entschiedenen Fall, in dem die dort streitgegenständliche Klausel auch den Wortlaut des § 557b Abs. 2 S. 3 BGB übernommen hatte, erweckt die hiesige Klausel auch nicht den Anschein einer vollständigen Regelung der Mieterhöhungsmöglichkeiten außerhalb von Indexmietanpassungen. Auch fehlt es, anders als in dem von der ZK 67 des Landgerichts Berlin II entschiedenen Fall, im hier streitgegenständlichen Mietvertrag an einer der Regelung des § 557b Abs. 2 S. 1 BGB ausdrücklich widersprechenden vertraglichen Vereinbarung, welche der § 18 des dortigen Mietvertrags vorsah. Vor diesem Hintergrund kann die Kammer es dahinstehen lassen, ob sie den genannten Entscheidungen zumindest im Ergebnis folgen würde.

22 d) Auch die weiteren Voraussetzungen einer Indexmieterhöhung liegen vor. Die Erklärung der Beklagten vom 28.08.2024 entspricht dem Textformerfordernis aus § 557b Abs. 3 S. 1 und S. 2 BGB. Die Jahresfrist aus § 557b Abs. 2 S. 1 BGB ist gewahrt und die Erhöhung entsprach der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Da die Erhöhungserklärung am 28.08.2024 zugegangen ist, ist die erhöhte Miete entsprechend dem Vermieterverlangen ab dem 01.11.2024 zu entrichten. Entgegen der nunmehr geäußerten Auffassung der Klägerin kann ihre Zustimmung zu dem (vorherigen) Mieterhöhungsverlangen vom 28.07.2022 auch nicht als (konkludente) Vereinbarung einer Aufhebung der Indexmietvereinbarung angesehen werden. Ein derartiger Erklärungsgehalt lässt sich einer bloßen Zustimmung nicht entnehmen.

23 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

24 5. Die Revision wird im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Frage der Auslegung der hier streitgegenständlichen Klausel zugelassen (§ 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO), weil es auf sie in einer unbestimmten Vielzahl von weiteren Fällen ankommen kann. Zudem besteht angesichts der zitierten abweichenden Entscheidungen der Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Fall ZPO).

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