LG Berlin II 66. Zivilkammer — 66 S 281/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-11-21

Aktenzeichen: 66 S 281/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:1121.66S281.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 10.10.2024, xxxx, wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 2.073,65 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Es wird gemäß §§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

2 Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht und die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt.

3 Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrundezulegende Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

4 Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen.

5 Voraussetzung für die Annahme einer Minderung ist zunächst gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB das Vorliegen eines Mangels, der zu einer verminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung führt. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt.

a.

6 Das Amtsgericht hat insoweit den Mangelbegriff zutreffend dargestellt, insbesondere, dass für die Annahme eines Mangels eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegen muss.

7 Im konkreten Fall bedeutet dies, dass eine Sollbeschaffenheit festgestellt werden müsste dahingehend, dass die ursprünglich vor der Wohnung der Kläger gelegene Grünfläche dauerhaft erhalten bleibt bzw. diese Fläche nicht bebaut wird. Maßgeblich für die Beurteilung der Sollbeschaffenheit ist, was die Mietvertragsparteien insoweit vereinbart haben. Wenn insoweit, wie in den meisten Fällen, keine konkrete ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung oder gar Zusicherungen vorliegt, dann bedarf der Mietvertrag der Auslegung, ob von einer konkludenten entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien im Einzelfall ausgegangen werden kann. Hierbei wird meist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe herangezogen. In Zweifelsfällen muss anhand von Auslegungsregeln unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann (BGH NJW 2004,3174).

8 Gemäß § 133 BGB ist der wirkliche Wille zu erforschen und gemäß § 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

9 Die Kläger tragen vor, dass sie den Mietvertrag in der festen Erwartung abgeschlossen haben, dass die Grünfläche vor ihrer Wohnung nicht bebaut wird. Sie hätten auch nicht mit einer Bebauung rechnen müssen, da der ursprüngliche Bebauungsplan eine solche Bebauung nicht vorgesehen habe.

10 Damit ist der Wille der Kläger eindeutig. Es müsste aber auch festgestellt werden im Zuge der Auslegung, dass auch auf Seiten der Beklagten ein entsprechender Wille vorhanden gewesen ist, um so im Rahmen der Vertragsauslegung zu einer entsprechenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung zu gelangen, denn hierfür sind, wie bei allen Verträgen, übereinstimmende Willenserklärungen notwendig.

11 Ein entsprechender Wille auch auf Seiten der Beklagten kann jedoch nicht festgestellt werden, was sich insbesondere bereits aus Nummer 21 der „besonderen Vertragsbestimmungen“ ergibt.

12 Im Hinblick auf diese ausdrücklich vereinbarte Regelung stellt sich sogar bereits die Frage, ob der streitgegenständlichen Mietvertrag überhaupt auslegungsbedürftig und auslegungsfähig ist.

13 Auch bei Berücksichtigung der Verkehrsanschauung, was vorliegend aufgrund der genannten Regelung im Mietvertrag gar nicht geboten ist, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis, da in einer Großstadt wie Berlin mit herrschenden Wohnungsmangel grundsätzlich damit gerechnet werden muss, dass vorhandene Freiflächen zu irgendeinem Zeitpunkt gebaut werden. Ebenso muss damit gerechnet werden, dass Bebauungspläne, die eine solche Bebauung verbieten, irgendwann geändert werden, weil die Politik aufgrund der Größe der Wohnungsnot sich dazu entscheidet, dass das Recht des Menschen auf eine Wohnung höher zu bewerten ist als der Naturschutz.

14 Da somit eine Abweichung der ist Beschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegend nicht festgestellt werden kann, fehlt es bereits an einem Mangel, weshalb eine Minderung nicht in Betracht kommt. Auf die Frage der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung kommt es daher gar nicht mehr an.

b.

15 Selbst wenn man von einem Mangel ausginge, so hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass es an der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vorliegend fehlt.

16 Dies gilt insbesondere, nachdem die Kläger zuletzt eingeräumt haben, dass eine Verschattung der Wohnung durch den Neubau nicht vorliegt.

17 Es bleibt daher lediglich der Vortrag bezüglich zusätzlichen Lärms durch die neuen Nachbarn und die Einsehbarkeit des Balkons.

aa.

18 Soweit es um die Beeinträchtigungen durch Lärm der neuen Nachbarn geht, haben die Kläger zuletzt klargestellt, dass hiermit lediglich die normalen Lebensgeräusche gemeint sind, welche nunmehr zusätzlich auftreten.

19 Von einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung könnte in einem solchen Fall allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Kläger etwa in einem Einfamilienhaus wohnen würden mit großem Abstand zum nächsten Gebäude und somit keinerlei solcher Geräusche ausgesetzt wären.

20 Die Kläger wurden jedoch selbst in einem Gebäude mit einer Vielzahl von Wohnungen und in direkter Nähe befand sich schon immer ein weiteres Gebäude mit ebenfalls einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Wohnumfeld können die Kläger nicht erwarten, dass keine normalen Lebensgeräusche von den Nachbarn zu hören sind. Solche normalen Lebensgeräusche dürften im Übrigen deutlich ausgeprägter wahrnehmbar von den direkten Nachbarn im selben Gebäude sein.

21 Es erschließt sich für die Kammer daher nicht, dass durch den Neubau und die zusätzlichen Nachbarn sich die Wohnsituation der Kläger überhaupt erheblich verändert hätte, was die Wahrnehmung von Lebensgeräuschen der Nachbarn angeht.

22 Die Kammer vermag daher nicht zu erkennen, dass die zusätzlichen Lebensgeräusche durch die neuen Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung nicht unerheblich beeinträchtigt, weshalb hier eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in Betracht kommt.

bb.

23 Gleiches gilt für die Nutzung des Balkons.

24 Es erschließt sich der Kammer bereits nicht, warum angeblich nunmehr der Balkon nur noch zum Aufstellen eines Wäscheständers genutzt werden könnte.

25 Warum soll es nicht möglich sein, weiterhin auf dem Balkon zu frühstücken, zu lesen, sich zu sonnen und abends ein Glas Wein zu trinken?

26 All dies wird nicht dadurch verhindert, dass der ursprünglich freie Blick nicht mehr vorhanden ist und ebenso wenig dadurch, dass Nachbarn unter Umständen auf den Balkon schauen können.

27 Wie bei der Beurteilung eines Mangels an sich ist auch bei der Frage der Erheblichkeit des Mangels nicht auf subjektive Überempfindlichkeiten abzustellen, sondern darauf, was nach der Verkehrsanschauung ein durchschnittlicher Mieter erwarten darf.

28 In einer Großstadt wie Berlin mit dichter Bebauung ist das Maß an Privatsphäre, welche sich die Kläger vorstellen, in aller Regel nicht gegeben und ebenso wenig ein freier Blick.

29 Bei Betrachten der von Klägerseite eingereichten Fotos und der von Beklagtenseite eingereichten Lageskizze, hat die Kammer auch große Zweifel daran, dass vor dem Neubau der Balkon der Kläger von niemanden einsehbar war. Es erschließt sich insoweit nicht, warum Nachbarn aus dem bereits vorhandenen Gebäude nicht auf den Balkon der Kläger schauen können. Und auch der direkte Nachbar der Kläger könnte von seinem Balkon auf den Balkon der Kläger, wenn er es denn will, herüber schauen, indem er sich entsprechend auf seinem Balkon vorlehnt.

30 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs.1, 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.

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