KG Berlin 4. Zivilsenat — 4 U 57/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-01-07

Aktenzeichen: 4 U 57/24

ECLI: ECLI:DE:KG:2025:0107.4U57.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 27 Abs 2 ErbbauV, § 32 Abs 2 ErbbauV, § 242 BGB

Rechtskraft: ja

Orientierungssatz

1. Die §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG sind auch auf Fälle anwendbar, in denen der Erbbauberechtigte nicht selbst den "minderbemittelten Bevölkerungskreisen" angehört, jedoch die zur Errichtung geplanten Wohnungen der Vermietung an solche Personenkreise dienen.(Rn.47)

2. Dass vorliegend Mietvertragsverhältnisse begründet worden sind, die dem gesetzlich geforderten Personenkreis ("minderbemittelte Bevölkerungskreise") zuzurechnen wären, wurde nicht hinreichend dargelegt. Welche finanziellen Verhältnisse die Erst-Mieter konkret gehabt haben, wird nicht einlassungsfähig vorgetragen. Der Umstand, dass diese berechtigte Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines gewesen sein mögen, genügt insoweit nicht, zumal die hierfür relevanten Wirtschaftlichkeitsvorgaben nicht ausgeführt werden. Der pauschale Hinweis auf eine Vermietung im Rahmen des "sozialen Wohnungsbaus" genügt ebenfalls nicht.(Rn.75) (Rn.76) (Rn.77)

3. Eine einseitige Motivlage kann allein dann als ausreichend erachtet werden, wenn diese der anderen Vertragspartei bekannt ist und sie sich zumindest konkludent hiermit in einer Weise einverstanden erklärt, dass dies auch auf der Basis von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als Grundlage der vertraglichen Regelung bewertet werden müsste.(Rn.80)

Verfahrensgang

vorgehend KG Berlin, 17. Oktober 2024, 4 U 57/24 vorgehend LG Berlin II, 10. April 2024, 5 O 211/22

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 10. April 2024 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin II (Az. 5 O 211/22) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Die angefochtene Entscheidung ist fortan ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 818.843,00 EUR festgesetzt.

Gründe

A.

1 Die Klägerin ist ein im …… 1980 gegründeter geschlossener Immobilienfonds, der die Errichtung und Vermietung eines Mehrfamilienhauses auf einem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück in ………… zum Gegenstand hat.

2 Der am 16. September 1982 zwischen den Parteien geschlossene Erbbaurechtsvertrag sieht ein Ende des Erbbaurechts zum Jahresende 2057 vor. § 6 Abs. 1 des Vertrags statuiert hinsichtlich der Höhe des Erbbauzinses eine einmalige Zahlung von 654.200,00 DM (so LGU S. 2; anders S. 7 des Vertragstextes wie K 2: 656.200,00 DM). Die Klägerseite begehrt die Feststellung, dass ihr aufgrund eines Erbbaurechtsvertrages bei Erlöschen bzw. Heimfall des Erbbaurechts ein Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung zustehe, obgleich § 11 des Vertrages einen Ausschluss der Entschädigung vorsieht.

3 Das Landgericht Berlin II hat die Klage abgewiesen. Die Klage sei unbegründet. Ein Anspruch auf positive Feststellung einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten komme der Klägerin mit Blick auf die unsicheren Verhältnisse im Jahre 2057 nicht zu, ein etwaiger Entschädigungsanspruch werde ohnehin erst durch das Erlöschen des Erbbaurechts fällig. Indes sei das Begehren der Klägerin als Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Ausschlussregelung zur Entschädigung im Erbbaurechtsvertrag auszulegen.

4 Nach den §§ 27 Abs. 2 Satz 2, 32 Abs. 2 Satz 2 ErbbauRG könne sich der Grundstückseigentümer nicht auf eine Vereinbarung berufen, die beim Erlöschen/Heimfall des Erbbaurechts durch Zeitablauf eine Entschädigung für das vorhandene Bauwerk von weniger als 2/3 des gemeinen Wertes eines Bauwerks vorsieht, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt worden sei. Diese Zweckbestimmung bzw. Zielsetzung müsse sich insoweit bereits aus dem Erbbaurechtsvertrag selbst ergeben.

5 Dies sei vorliegend indes nicht geschehen. Entgegen der Bewertung der Klägerin sei nicht entscheidend, ob sie auf dem Grundstück ein Gebäude errichte oder nicht, sondern ob dem Vertrag entnommen werden könne, dass von ihr ausschließlich sozial geförderte Wohnungen errichtet werden sollten. Ein Indiz für besonders geförderte Wohnungen könne zwar der niedrige Erbbauzins sein, die Klägerin habe jedoch in Abrede gestellt, das Erbbaurecht nur zu einem Bruchteil des damals üblichen Erbbauzinses erhalten zu haben. Auch mit Blick auf die Vermögensverhältnisse der Beklagten könne nicht festgestellt werden, dass allein durch eine Zweckbestimmung "sozial geförderte Wohnungen" das Tatbestandsmerkmal "minderbemittelten Bevölkerungskreise" erfüllt sei. Insoweit fehle es an ausreichendem Vortrag der Klägerin.

6 Hiernach könne dahingestellt bleiben, ob es sich bei den von der Klägerin angeführten Reden vor dem Reichstag vom ………… und …………. [richtig: ……] um Gesetzesmaterialien handele, denen eine grundsätzliche Indizwirkung zukommen könne, zumal die Reden sich nicht zu einer fortwährenden Konzeption des sozialen Wohnungsbaus verhielten.

7 Gegen dieses ihr am 18. April 2024 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung vom 30. April 2024. Sie rügt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags als rechtsfehlerhaft und bringt vor, das Erbbaurecht sei – wie die Regelung in § 3 des Vertrages sowie die klägerische Selbstverpflichtung in § 8 Abs. 3 und die dortige konkrete Bezugnahme auf die Förderbedingungen des sozialen Wohnungsbaus zeigten – zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt worden.

8 In § 2 Abs. 8 des Vertrags seien offenbar auch die Mindestentschädigungsregelungen berücksichtigt worden. Die §§ 9 und 10 würden das besondere Interesse der Beklagten an der Sozialbindung ebenfalls belegen. Gleiches gelte für den niedrigen Erbbauzins sowie die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung nach § 19 des Vertrags.

9 Die treibende Kraft hinter der Vergabe von Erbbaugrundstücken zu Zwecken des sozialen Wohnungsbaus sei somit der Bund inklusive des Sondervermögens, der Beklagten und ihrer Rechtsvorgängerin gewesen. Entsprechend der Vereinbarung mit der Wohnungsbau-Kreditanstalt …….. sei eine Kaltmiete von 6,00 DM/m² mit allen Mietparteien vereinbart worden, wobei Voraussetzung für die Anmietung die Vorlage eines gültigen Wohnberechtigungsscheins gewesen sei. Es sei belegt, dass die Klägerin seit der Erstvermietung im Jahr 1983 bis zum heutigen Tag die streitgegenständlichen Sozialwohnungen ausschließlich an Begünstigte nach § 25 II. WoBauG vermiete (Berufungsbegründung S. 20). Eine aktuelle, sozialgebundene Kostenmiete in Höhe von 7,63 €/m² für das Jahr 2022 habe die Klägerin dargetan (ebd. S. 21).

10 Der Klägerin drohe in naher Zukunft eine Insolvenz, sofern ihr nicht der Abschluss einer Anschlussfinanzierung gelinge.

11 Das Landgericht Berlin verweise rechtsirrig auf die Entscheidung des Kammergerichts (KG, OLGZ 1981, 265). Die Erbbaurechtsverordnung sei – entgegen der Rechtsprechung des Kammergerichts als auch der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts Berlin – als Maßnahme eines einheitlich gesteuerten, öffentlich geförderten, sozialen Wohnungsbaus erlassen worden, um der allgemeinen "Wohnungsnot"und der "Wohnungsteuerung Abhilfe" zu "verschaffen". Nach §§ 27, 32 ErbbauRG komme es hingegen auf die Intention der Vertragschließenden an. Andernfalls wäre die Frage einer Entschädigungspflicht letztlich vom Zufall abhängig, wenn nachträgliche Änderungen in der Mieterstruktur oder den sonstigen tatsächlichen Verhältnissen maßgeblich sein sollten (Berufungsbegründung S. 100-102). Die Klägerin habe ausgeführt, dass die soziale Wohnungsbauförderung bereits vor Erlass der Erbbaurechtsverordnung begonnen habe und diese erklärtermaßen eine Maßnahme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere zur Errichtung von Kleinwohnungen, gewesen sei. Es möge zwar sein, dass die Erbbaurechtsverordnung keine direkte Verweisung auf vorhandene Fördervorschriften enthalte, jedoch dürften diese den Kernbereich eines viel breitere Bevölkerungsschichten umfassenden Tatbestandsmerkmals der "minderbemittelten Bevölkerungskreise" darstellen (a.a.O. S. 103).

12 Die Klägerin beantragt,

13 das angefochtene Urteil des Landgerichts Berlin II vom 10. April 2024 – 5 O 211/22 - abzuändern und festzustellen, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin aus dem Erbbaurechtsverhältnis – vereinbart im Erbbaurechtsvertrag des Notars ……….. zur Urkundenrolle Nr. ……… vom 16. September 1982 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von …….., des Amtsgerichts ………. Blatt …….., Gemarkung ………. Flur …, Flurstück ….., ………… – ……………, mit einer Größe von 1.267 m² - bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf zur Zahlung einer Entschädigung gemäß § 27 Abs. 2 ErbbauRG und bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Heimfall zur Zahlung einer Entschädigung gemäß § 32 Abs. 2 ErbbauRG verpflichtet ist.

14 Hilfsweise stützt sie sich ausweislich der Berufungsbegründung S. 54f auf die landgerichtliche Auslegung des Antrags.

15 Mit Schriftsatz vom 29. November 2024 fasst sie ihre Hilfsanträge - ohne nähere Erläuterung der jeweiligen Bedingungen der Antragstellung - wie folgt:

16 hilfsweise

17 2. unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Berlin II vom 10. April 2024 – 5 O 211/22 festzustellen, dass der Klägerin gegenüber der Beklagten aus dem Erbbaurechtsverhältnis, vereinbart im Erbbaurechtsvertrag des Notars …………… zur Urkundenrolle Nr. …………. vom 16. September 1982 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von …….., des Amtsgerichts ……….. Blatt …………, Gemarkung ……….. Flur …, Flurstück ….., ………………. - …………………, mit einer Größe von 1.267 m² - für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf ein Entschädigungsanspruch dem Grunde nach gemäß § 27 Abs. 2 ErbbauRG und für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Heimfall ein Entschädigungsanspruch dem Grunde nach gemäß § 32 Abs. 2 ErbbauRG zusteht.

18 sowie äußerst hilfsweise

19 3. unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Berlin II vom 10. April 2024 – 5 O 211/22 festzustellen, dass der Ausschluss der Entschädigungspflicht in den Regelungen in § 11 Abs. 1 S. 2 und § 11 Abs. 2 S. 1 des zwischen der Klägerin und der Beklagten vereinbarten Erbbaurechtsvertrages des Notars …………. zur Urkundenrolle Nr. ………. vom 16. September 1982 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von …………, des Amtsgerichts ……….. Blatt …….., Gemarkung …………. Flur …., Flurstück ….., ……………… - …………….., mit einer Größe von 1.267 m² - aufgrund von § 27 Abs. 2 ErbbauRG und § 32 Abs. 2 ErbbauRG unwirksam ist.

20 Die Beklagte beantragt,

21 die Berufung zurückzuweisen.

22 Die Beklagte hat auf die ihr am 23. Juli 2024 zugestellte Berufungsbegründung (erst) unter dem 20. Oktober 2024 erwidert und verteidigt die angefochtene Entscheidung ergänzend wie aus dem Schriftsatz vom 17. Dezember 2024 ersichtlich.

23 Wegen des weitergehenden Vortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen; der Senat nimmt ergänzend Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils.

B.

24 Die zulässige Berufung der Klägerin ist aus einstimmiger Sicht des Senats unbegründet (§ 522 Abs. 2 ZPO).

I.

25 Die Berufung kann nach § 513 Abs. 1 ZPO ausschließlich darauf gestützt werden, dass das angegriffene Urteil auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO durch das Berufungsgericht zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung als die erstinstanzlich getroffene rechtfertigen.

26 Danach ist die Berufung der Klägerin unbegründet.

27 Der Senat bewertet die aktuellen Klarstellungen des Antragsbildes als prozessual zulässig. Die Zielrichtung des klägerischen Begehrens ergibt sich zweifelsfrei aus den dortigen Schriftsätzen. Auch bei fehlender Angabe der prozessualen Bedingungen sind die Hilfsanträge für den verständigen Betrachter für den - hier vorliegenden - Fall der Erfolglosigkeit des Hauptantrages gestellt.

28 Der Senat sieht den Hauptantrag auf positive Feststellungsklage betreffend eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten gegenüber der Klägerin nach den ergänzenden klägerischen Ausführungen als zulässig an, insbesondere hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse dargetan, jedoch verneint der Senat (weiterhin) die Begründetheit.

29 Im Hinweisbeschluss vom 17. Oktober 2024 hat der Senat - soweit vorliegend bedeutsam - zur Sach- und Rechtslage u.a. wie folgt ausgeführt:

30 "Das Landgericht Berlin hat die Klage mit zutreffenden Erwägungen abgewiesen. Die Ausführungen der Berufungsbegründung geben indes Anlass zu folgenden ergänzenden Anmerkungen des Senats:

31 1. [..]

32 Wenn die Klägerin – wie sie selbst nachdrücklich betont – [bei fehlender Anschlussfinanzierung] in Insolvenz fallen würde, ist nicht ersichtlich, dass ihr – ungeachtet dessen – im Jahre 2057 ein Anspruch Zahlung einer Entschädigung bei Zeitablauf oder Heimfall des Erbbaurechts zustehen könnte, deren positive Feststellung die Klägerin bereits zum aktuellen Zeitpunkt begehren könnte. Der Umstand, dass es sich vorliegend um einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Zahlung handelt, vermag eine abweichende rechtliche Bewertung nicht zu stützen. Insbesondere zielt dieser "Hauptantrag" auf die positive Feststellung eines (insoweit rechtskraftfähigen) Entschädigungsanspruchs gerade der Klägerin gegenüber der Beklagten.

33 Dass der klägerische Anspruch – wie Seite 54 (dort zu 3.) der Berufungsbegründung in den Raum stellt – "bereits teilweise beziffert werden könnte ", ist aus Sicht des Senats gänzlich fernliegend.

34 [...]

35 a) Die Unbegründetheit folgt [...] bereits grundlegend daraus, dass sich die Klägerin gegen die entsprechenden landgerichtlichen Erwägungen (a.a.O. Seite 5, dort 3. Absatz) zur Unbegründetheit des klägerischen "Hauptantrages" über die pauschale Rüge der Unrichtigkeit hinaus zumindest nicht mit rechtserheblichen Erwägungen erklärt und auch im Übrigen nicht ersichtlich ist, auf welcher Basis der Senat bereits aktuell - mit Blick auf die Rechtskraftwirkung einer etwaigen hierauf gerichteten positiven Feststellung - prognostizieren und damit feststellen könne, der Klägerin stünde im Jahre 2057 mit Sicherheit ein Entschädigungsanspruch bei Zeitablauf bzw. Heimfall zu.

36 Vielmehr hängt – und zwar grundlegend unabhängig von der Rechtswirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel zum Entschädigungsausschluss – das künftige Bestehen eines Zahlungsanspruchs der Klägerin im Jahre 2057 ersichtlich von einer Vielzahl weiterer tatsächlicher wie rechtlicher Umstände ab, die aktuell – worauf das Landgericht zutreffend verwiesen hat – gar nicht absehbar sind.

37 So ist unter anderem offen, ob die Klägerin zu diesem Zeitpunkt noch existiert, zumal sie selbst die akute Insolvenzgefahr zum Gegenstand ihres Sachvortrags macht. Schließlich liegt es auch nicht etwa fern anzunehmen, andere tatsächliche Umstände könnten auf das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs Einfluss haben, z.B. der Fortbestand der Existenz des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 31. Oktober 2023, dort S. 1 und 4, Bl. 124 und 127 Bd. 1 d.A. sowie Berufungsbegründung S. 53) oder die etwaige Veräußerung des Erbbaurechts, die die Klägerin selbst als Möglichkeit betont (S. 9 des Schriftsatzes vom 16. Oktober 2023, Bl. 103 Bd. 1 d.A. "Verkehrsfähigkeit des Erbbaurechts mitsamt den darauf befindlichen Gebäuden", "einen Investor ... finden", "Erbbaurecht inklusive der Gebäude zu verkaufen ").

38 Aus Sicht des Senats liegt es fern anzunehmen, bereits heute könnte ein Entschädigungsanspruch – mit entsprechender Rechtskraftwirkung – festgestellt werden, wenn auch die Klägerin eine Rechtsänderung hinsichtlich des aus dem Erbbaurecht Berechtigten ausdrücklich als weitergehende Möglichkeit für die nächsten Jahre thematisiert.

39 Dies belegt, dass die entsprechende landgerichtliche Feststellung sich weiterhin als zutreffend erweist. Zu diesen unabhängig von der Rechtswirksamkeit der entsprechenden Klausel bedeutsamen Umständen - namentlich möglichen Fällen des Heimfalls des Erbbaurechts (vgl. S. 3-4 des Beklagenschriftsatzes vom 17. Mai 2023 (Bl. 90f Bd. 1 d.A.) - erklärt sich der Klägervortrag in keiner Weise.

40 Auf Seite 6 des klägerischen Schriftsatzes vom 04. Januar 2024 (Blatt 141 Bd. 1 d.A.) räumt die Klägerin ausdrücklich ein, dass der von ihr zur positiven Feststellung begehrte Anspruch noch von weitergehenden Voraussetzungen abhängig sei, die sie indes – bewusst – nicht in das Antragsbild aufgenommen hat. Gleiches gilt für Seite 53 der Berufungsbegründung (mittig).

41 b) Die Klage erweist sich indes auch hinsichtlich des Kernstreits der Parteien als unbegründet.

42 Streitentscheidend für das etwaige Bestehen einer Zahlungsverpflichtung ("Hauptantrag") einerseits bzw. die Unwirksamkeit der Ausschlussregelung ("Hilfsantrag") ist (vgl. LGU S. 6 zweiter Absatz) – ausgehend vom Wortlaut der §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG jeweils die Bewertung dahingehend, ob " das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt " wurde.

43 (1) Es ist anerkannt und zwischen den Parteien außer Streit, dass die vorgenannte Zweckbestimmung bzw. Zielsetzung – worauf auch das Landgericht zutreffend verweist – bereits dem Erbbaurechtsvertrag zu entnehmen sein müsste (Nagel, ErbbauRG, 1. Aufl. 2022, Rn. 39ff m.w.N.).

44 Dieses Verständnis betont auch die Klägerin ausdrücklich (S. 25 des Schriftsatzes vom 16. Oktober 2023, Bl. 119 Bd. 1 d.A.).

45 Hieran fehlt es indes im Streitfall.

1.1

46 Die Regelung der §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG dient – insoweit ebenfalls zwischen den Parteien außer Streit – nicht nur den Vermögensinteressen des jeweiligen Erbbauberechtigten, sondern der Wahrung der Interessen der Allgemeinheit an einer ordnungsgemäßen Instandsetzung der Wohngebäude, die gegen Ende des vereinbarten Erbbaurechts bei fehlender Entschädigung andernfalls in Frage gestellt wäre.

47 Der Senat teilt die landgerichtliche Bewertung dahingehend, §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG seien auch auf Fälle anwendbar, in denen der Erbbauberechtigte nicht selbst den "minderbemittelten Bevölkerungskreisen" angehört, jedoch die zur Errichtung geplanten Wohnungen der Vermietung an solche Personenkreise dienen (ebenso Kammergericht, Beschluss vom 17. Oktober 1980 – 1 W 3363/80 = OLGZ 1981, 265, 267 betreffend ein grundbuchrechtliches Beschwerdeverfahren; ebenso BeckOGK; Hrsg. Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.06.2024 Rn. 20f).

1.2

48 Es kann im Ergebnis offenbleiben, ob – wie klägerseits vorgetragen – die Einkommensgrenzen des früheren 2. WoBauG betreffend die Mieter der streitgegenständlichen Wohneinheiten nicht überschritten werden, weil allein dies entgegen dem Klagevortrag (u.a. Klageschrift S. 28) nicht geeignet wäre, das Vorhandensein "minderbemittelter Bevölkerungskreise" schlüssig auszuführen (Nagel, ErbbauRG, 1. Aufl. 2022, Rn. 39ff; ebenso Weiß in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage, 2023, Rn. 11; Ring/Grziwotz/Schmidt-Ränsch, NK-BGB, Bd. 3: Sachenrecht, 5. Auflage 2022, Rn. 9).

49 Dass das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG "nicht unabhängig von den näheren tatsächlichen Umständen " (Kammergericht a.a.O.; ebenso Ring/Grziwotz/Schmidt-Ränsch, NK-BGB, Bd. 3: Sachenrecht, 5. Auflage 2022, Rn. 9) bewertet werden könne, steht indes zwischen den Parteien außer Streit.

50 Der Senat folgt der Bewertung (vgl. BeckOGK; Hrsg. Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.06.2024 Rn. 20) dahingehend, der Begriff "minderbemittelten Bevölkerungskreise " sei eigenständig unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks auszulegen, wobei mit Blick auf die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sowohl auf das Einkommen als auch auf das Vermögen der Betroffenen abzustellen sei, welches hiernach jeweils deutlich unter dem Durchschnitt der allgemeinen Bevölkerung liegen müsse.

51 Derartiges hat die Klägerseite, die auch "den überwiegenden Teil der Bevölkerung " als privilegiert ansieht, soweit dieser "schlichtweg nicht die Möglichkeit hat, im (groß-) städtischen Bereich Wohnraum zu Eigentum zu erwerben" (Klageschrift Seite 17-18; ebenso S. 20), indes nicht mit einem greifbaren Tatsachenkern unterlegt. Sachvortrag dazu, über welche finanziellen Verhältnisse die Erst-Mieter der Klägerin konkret verfügt hätten, hält die Klägerin nicht. Dass die Vorlage eines gültigen Wohnberechtigungsscheins (Klageschrift Seite 7) insoweit konkreten Sachvortrag hierzu ersetzen könnte oder – erst recht – insoweit angesichts des grundlegenden Bestreitens der Beklagten taugliches Mittel der Beweisführung sein könnte, sieht der Senat nicht.

52 Hiernach vermag die Klägerin durch die auf S. 25f der Klageschrift ausgeführten Darlegungen zu nach Auffassung der Literatur möglicherweise begünstigten Personengruppen die vorliegend entscheidungsrelevanten Umstände weder greifbar auszuführen noch zu belegen, zumal das Gesetz und mit ihm letztlich auch die Klägerin – insoweit unstreitig – nicht auf Berufsgruppen, sondern auf wirtschaftliche Verhältnisse abstellt.

53 Auf welcher Basis die Klägerseite die Darlegung der anspruchsbegründenden Voraussetzungen einer Norm als gleichsam unzumutbar und eine Einzelfallprüfung zu einer untragbaren "Rechtsunsicherheit" (Klageschrift S. 26) führen sollte, erschließt sich dem Senat nicht. Es ist vielmehr – gerade umgekehrt – Wesenselement des dem Beibringungsgrundsatz unterliegenden Zivilprozesses, dass derjenige, der sich eines Anspruchs berühmt oder – wie vorliegend – die Feststellung der Unwirksamkeit einer vertraglichen Regelung begehrt, darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen der von ihm insoweit in Bezug genommenen Norm zu seinen Gunsten vorliegen.

54 Der Senat teilt – ausgehend vom Wortlaut der Norm – indes nicht die klägerische Bewertung (Berufungsbegründung Seite 84-87) wonach eine zwingende Entschädigung des Erbbauberechtigten als "Grundfall " konstituiert worden sei; vielmehr ist – worauf die Klägerseite selbst Bezug nimmt (a.a.O. Seite 87) – der Gesetzesbegründung unter anderem zu entnehmen:

55 "Der Entwurf schafft eine grundlegende Änderung gegenüber dem bisherigen Rechtszustande, indem er die Pflicht zur Entschädigung oder angemessenen Vergütung als Regelfall aufstellt und in gewissen Fällen sogar eine Mindesthöhe für diese Leistungen zwingend festlegt."

56 Hiernach ist das Verbot des Entschädigungsausschlusses auf "gewisse Fälle " beschränkt, während der Regelfall einer Entschädigungspflicht nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung vertraglich abbedungen werden kann. Dies ist vorliegend unstreitig erfolgt.

1.3

57 Der Senat tritt schließlich der von den Parteien in Bezug genommenen Rechtsprechung des Kammergerichts (a.a.O.) dahingehend bei, dass die gesetzliche Regelung nicht als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen staatlichen Fördervorschriften verstanden werden könne, soweit diesen nähere Einkommenshöchstgrenzen entnommen werden können, weil zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der erbbaurechtlichen Gesetzesregelungen einheitliche normative Vorgaben zur Wohnungsbauförderung unstreitig nicht bestanden.

58 Ungeachtet des Umstandes einer fehlenden dynamischen Bezugnahme auf aktuelle Fördervorschriften ist die klägerische Erwägung, nachträgliche Änderungen in der Mieterstruktur oder den sonstigen tatsächlichen Verhältnissen seien stets unbeachtlich (Berufungsbegründung S. 100-102), zumindest im Lichte eines möglichen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) Einschränkungen unterworfen. Dies bedarf indes vorliegend keiner weitergehenden Ausführung, da sich die Beklagte eines solchen Anspruchs nicht berühmt und die tatsächliche Höhe eines etwaigen Entschädigungsanspruchs - insoweit unstreitig - vorliegend nicht im Streit steht.

59 c) Ausgehend hiervon erweist sich die landgerichtliche Gesamtbewertung der für den streitgegenständlichen Vertragsschluss zu Grunde zu legenden tatsächlichen Umstände aus Sicht des Senats als weiterhin zutreffend.

60 (1) Es trifft zu, dass – worauf das Landgericht zutreffend verweist (LGU S. 7) – dass der Begriff "minderbemittelten Bevölkerungskreise" sich nicht mit dem Begriff "sozialer Wohnungsbau" deckt, sondern dieser allenfalls eine Bewertungshilfe im Rahmen einer eigenständig vorzunehmenden Auslegung sei. Vielmehr sind vom "sozialen Wohnungsbau" im Sprachgebrauch "breite Schichten des Volkes" (vgl. § 1 Abs. 1 II. WoBauG) erfasst.

61 Letztlich drängt es sich aus Sicht des Senats auf, dass bei einer Vermietung der errichteten Mietwohnungen an wirtschaftlich schlechter gestellte Mieter – unabhängig davon ob diese unter den erstgenannten oder den zweitgenannten Rechtsbegriff zu fassen sein sollten – die wirtschaftlichen Erträge des Erbbauberechtigten mit Blick auf den erheblichen Finanzbedarf für Modernisierungs-, Sanierungs – oder sonstige Instandhaltungsmaßnahmen am jeweiligen Gebäude im Regelfall unzureichend sein dürften. Dass dies indes stets die Unwirksamkeit eines Entschädigungsausschlusses zur Folge hätte, entspricht nicht der gesetzgeberischen Zielsetzung. Dass es einem Erbbauberechtigten wie der Klägerin etwa unmöglich oder unzumutbar gewesen sein sollte, die Wirtschaftlichkeitsberechnung des geplanten Bauvorhabens bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages tragfähig sicherzustellen, ist auch dem Klagevortrag nicht zu entnehmen. Hierbei war der Klägerin angesichts des Vertragswortlauts auch bewusst, dass eine Entschädigung bei Zeitablauf bzw. Heimfall nicht in die Kapitaldienstberechnung einzubeziehen wäre.

62 (2) Ausgehend hiervon erweist sich der vertragliche Entschädigungsausschluss unter den Bedingungen des Streitfalls nicht als unwirksam.

2.1

63 Es ist weiterhin nicht konkret dargetan oder – erst recht – zur Überzeugung des Senats bewiesen (§ 286 ZPO), dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages die klägerseits behauptete Zielrichtung vereinbart (oder sonstwie einvernehmlich zugrundegelegt) haben könnten.

64 Das Vorhandensein einer explizit hierauf gerichteten Vertragsklausel behauptet auch die Klägerin nicht. Indes vermag sie auch nicht durch Bezugnahme auf ergänzende Urkunden eine entsprechende Überzeugungsbildung zu bewirken. Schließlich wäre sie - darüber hinausgehend - mangels tauglichem Beweisantritt zumindest beweisfällig geblieben.

65 Im Einzelnen:

2.1.1

66 Der klägerische Sachvortrag beschränkt sich darauf, Urkunden im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages vorzulegen, denen eine (pauschale) Bezugnahme auf "sozialen Wohnungsbau" zu entnehmen ist. Indes stammt keine dieser Urkunden direkt von der Klägerin oder der Beklagten.

67 Mit Schreiben vom 02. Juli 1982 (Anlage K1) teilt der Senator für Bau- und Wohnungswesen des Landes …… mit, dass das streitgegenständliche Bauvorhaben "in die Planung des Wohnungsbauförderungsprogrammes 1983 für die öffentliche Förderung im Rahmen des sozialen Mietwohnungsbaus einbezogen " werde.

68 Aus dem als Anlage K1 vorgelegten Schreiben über die steuerlichen Grundlagen der Klägerin (Anlage K1) ergibt sich – worauf auch das Landgericht im Ausgangspunkt Bezug nimmt (LGU S. 6) – dass die Klägerin auf dem Objekt "ein Gebäude mit 13 Wohnungen im sozialen Wohnungsbau" errichte. Entsprechendes ist der "städtebaulichen Begründung " zum Bauvorhaben (dort Seite 2, ebenfalls Anlage K1) zu entnehmen.

69 Eine weitergehende Konkretisierung der für die Vermietung vorgesehenen Zielgruppe ist den vorgenannten Unterlagen gerade nicht zu entnehmen.

2.1.2

70 Weitergehend fällt auf, dass in keinem der zahlreichen klägerischen Schriftsätze sich eine schlüssige Erklärung der geschäftserfahrenen Klägerin findet, wie es denn zu dieser – ersichtlich wirtschaftlich bedeutsamen – Vertragsklausel gekommen sei, wenn die Klägerin notariell belehrt wurde und sich ersichtlich aufgrund vorangegangener eigener Wirtschaftlichkeitsberechnung mit dem Ausschluss der Entschädigung ausdrücklich einverstanden erklärt hat, wohingegen sie nunmehr vorbringt, die Unwirksamkeit einer derartigen Regelung sei angesichts der Zielsetzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses offensichtlich.

71 So führt sie im Schriftsatz vom 04. Januar 2024 (dort Seite 5, Blatt 140 Bd. 1 d.A.) aus, es sei "bereits bei Vertragsschluss die Unabdingbarkeit der 2/3-Entschädigung … bekannt " gewesen. Zugleich stellt die Klägerin auf Seite 7 der Berufungsbegründung wie folgt fest: "Die Parteien schlossen einen Entschädigungsanspruch bei Beendigung des Erbbaurechts grundsätzlich aus ."

72 Insoweit erweist sich der Umstand, dass die Parteien die Entschädigung ausdrücklich ausgeschlossen haben, obgleich ihnen – wie auch die Klägerseite einräumt – jeweils die vorliegend streitige Ausnahmeregelung im Ausgangspunkt bekannt gewesen sei, entgegen der klägerischen Bewertung als nachdrückliches Indiz gegen eine Bestellung des Erbbaurechts zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise.

73 Soweit die Klägerin behauptet, die Motivlage beider Parteien bei Abschluss des streitgegenständlichen Erbbaurechtsvertrages sei auf die Bestellung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise gerichtet gewesen, wäre sie insoweit - mangels tauglichem Beweisantritt – zumindest beweisfällig geblieben. Welche konkret handelnden Personen die Klägerseite bei vorgenanntem Sachvortrag mittelbar in Bezug nehmen will, lässt sich dem Klagevortrag ohnehin nicht entnehmen.

2.2

74 Abweichendes ist auch nicht aufgrund der praktischen Handhabung des Erbaurechtsvertrages durch die Klägerin zu folgern.

75 Dass die Klägerin hinsichtlich der jeweiligen Mietverhältnisse Vertragsverhältnisse begründet haben könnte, die dem gesetzlich geforderten Personenkreis ("minderbemittelte Bevölkerungskreise") zuzurechnen sein könnten, legt sie nicht mit einem greifbaren Tatsachenkern dar.

76 Welche finanziellen Verhältnisse die Erst-Mieter konkret gehabt haben sollen, wird nicht einlassungsfähig vorgetragen. Der Umstand, dass diese berechtigte Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines gewesen sein mögen, genügt insoweit nicht, zumal die hierfür relevanten Wirtschaftlichkeitsvorgaben nicht ausgeführt werden.

77 Der pauschale Hinweis auf eine Vermietung im Rahmen des "sozialen Wohnungsbaus" genügt - wie ausgeführt - ebenfalls nicht. Soweit exemplarisch zwei Mietverträge vorgelegt werden, bleiben - was die Beklagte bereits erstinstanzlich moniert hatte - Einzelheiten hierzu unklar, zu den übrigen Mietern und ihrer Zurechnung zum geschützten Personenkreis erklärt sich der Klägervortrag nicht konkret.

78 Für die (bestrittene) Behauptung, die Klägerin habe die Wohnung seit der Erstvermietung im Jahre 1983 bis heute ausschließlich an Begünstigte nach § 25 II. WoBauG vermietet (Berufungsbegründung Seite 20), fehlt es an einem tauglichen Beweisantritt. Der "Verlustvergleich" einer Steuerberatungsgesellschaft ist insoweit bereit im Ausgangspunkt nicht geeignet, belastbare tatsächliche Angaben zu den finanziellen Verhältnissen der Mieter zu belegen.

2.3

79 Bedeutsam ist – was auch die Klägerin im Ausgangspunkt einräumt – der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung der Parteien des Erbbaurechtsvertrages.

80 Soweit die Klägerin ersichtlich bemüht ist, nicht den Willen der Vertragsparteien, sondern die bloße Intention des Erbbaurechtsnehmers, d.h. vorliegend der Klägerin, als streitentscheidend zu bewerten, folgt ihr der Senat indes nicht. Eine einseitige Motivlage der Klägerin könnte allein dann als ausreichend erachtet werden, wenn diese der anderen Vertragspartei bekannt ist und sie sich zumindest konkludent hiermit in einer Weise einverstanden erklärt, dass dies auch auf der Basis von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als Grundlage der vertraglichen Regelung bewertet werden müsste. So liegt der Fall vorliegend indes nicht.

81 Der Erbbaurechtsvertrag enthält die nachfolgenden Konkretisierungen hierzu wie folgt:

82 - § 2 Abs. 2 des Vertrags lautet: "Die Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück ein Wohnhaus mit 4 Geschossen zu errichten, zu betreiben und zu erhalten."

83 - § 2 Abs. 3 lautet: "Die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Erbbaugrundstück und die auf dem Erbbaugrundstück errichteten baulichen Anlagen ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen."

84 - § 2 Abs. 7 Satz 1 lautet: "Alle baulichen und sonstigen Anlagen sind von der Erbbauberechtigten in einem guten und den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten."

85 - § 3 des Vertrages lautet: "Die Erbbauberechtigte ist erst berechtigt, Ansprüche aus diesem Erbbaurechtsvertrag zu stellen, insbesondere mit den Bauarbeiten zu beginnen, wenn sie nachgewiesen hat, dass die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens gegeben, die Finanzierung gesichert und das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen ist. Als Nachweis für die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens und die gesicherte Finanzierung gilt die Bewilligung des Bauvorhabens durch die Wohnungsbau-Kreditanstalt ……. und die durch die Wohnungsbau-Kreditanstalt …… geprüfte und anerkannte Wirtschaftlichkeitsberechnung."

86 - § 8 Abs. 3 S. 1 lautet wie folgt: "Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, der Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten nebst Zinsen und sonstigen Nebenleistungen, höchstens aber bis zu 85 % der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin lt. Wirtschaftlichkeitsberechnung anerkannten Baukosten zuzustimmen, sofern die Grundpfandrechte der Sicherung eines Baudarlehens dienen und spätestens bis zum Ablauf des 5. Jahres vor Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf getilgt sind."

87 Weitergehende (vorliegend bedeutsame) Regelungen sind dem Vertrag nicht zu entnehmen; insbesondere sind die Bewilligung des Erbbaurechts bzw. deren Fortbestand nach dem Inhalt des Vertrags gerade nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen der Mieter der zu errichtenden Wohnungen verknüpft.

88 Insoweit folgt der Senat der landgerichtlichen Bewertung (LGU S. 6, mittig) dahingehend, dass die Bezugnahme in § 3 Satz 2 des Erbbauvertrages auf die Bewilligung des Bauvorhabens bzw. die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wohnungsbau-Kreditanstalt …… als Nachweis im Sinne der §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG nicht ausreicht.

89 Soweit die Klägerin ausführt (Seite 3 des Schriftsatzes vom 04. Januar 2024, Blatt 138 Bd. 1 d.A.) die Parteien hätten sich im Erbbaurechtsvertrag darauf verständigt, dass Wohnungen im Rahmen des öffentlich-geförderten sozialen Wohnungsbaus errichtet werden und hierbei die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wohnungsbau-Kreditanstalt ….. zur Bedingung gemacht, ergibt sich Derartiges aus dem Wortlaut des Vertrags zur Überzeugung des Senats aus den landgerichtlich ausgeführten Erwägungen nicht.

90 Gegen das klägerische Verständnis spricht bei der notwendigen Gesamtschau ergänzend, dass in einem anderen Erbbaurechtsvertrag im wirtschaftlichen Verantwortungsbereich der Klägerin – anders als vorliegend – im Jahre 1993 explizit der soziale Wohnungsbau in der Vertragsurkunde erwähnt wird. Auf welcher Basis der klägerseits betonte Umstand (Seite 6 der Replik, Blatt 64 Bd. 1 d.A.) "zwischen beiden Verträgen (liege) ein Zeitraum von 11 Jahren ", sodass die entsprechende Klausel "als redaktionelle Ergänzung betrachtet werden " müsse, bedeutsam sei, erschließt sich dem Senat nicht. Zudem – so die Klägerseite (a.a.O.) – sei auch bei diesem (weiteren) Erbbaurechtsvertrag trotz der behauptet ausdrücklichen Zielrichtung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus ebenfalls eine Entschädigung bei Auslaufen des Erbbaurechts ausgeschlossen worden.

91 Der Umstand, dass die dem Senat vorgelegten Unterlagen und der hierzu gehaltene Parteivortrag sich mitunter zu 13 Wohnungen, an anderen Stellen indes zu 14 Wohnungen erklärt, drängt unter den hiesigen Besonderheiten nicht zu einer ergänzenden Sachaufklärung. Auf der Basis der klägerischen Ausführungen in der Replik (dort Seite 12, Blatt 70 d.A.) war es der Klägerin offensichtlich möglich, als 14. Wohnung des Objekts das Dachgeschoss auszubauen.

2.4

92 Soweit die als Anlage K3 vorgelegte Bewilligung der Wohnungsbau-Kreditanstalt ……… vom 01. Juli 1983 über etwa 4 Mio. DM auf Seite 2 "eine Durchschnittsmiete von monatlich 6,- DM/qm Wohnfläche genehmigt" und ein (nicht näher konkretisiertes teilweises [vgl. Anlage 1 zum Bescheid]) "Besetzungsrecht" des Landesamts für Wohnungswesen begründet wurde, ist dieser – zeitlich nach dem Vertragsschluss erfolgte – Umstand weder (insoweit unstreitig) Vertragsinhalt des Erbbauvertrages geworden noch eine Vereinbarung zwischen den Parteien ersichtlich, dass die dort durch das vorgenannte Kreditinstitut vorgegebene Miete etwa zur Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB geworden sein könnte. Ohnehin handelt es sich bei dem bewilligten Betrag in Höhe von etwa 2,7 Mio. DM um einen "Aufwendungszuschuss" und (lediglich) im Übrigen um ein "Aufwendungsdarlehen" (S. 1 der Bewilligung).

93 Auf Seite 3 des vorgenannten Bewilligungsbescheides vom 01. Juli 1983 findet sich – unter Hinweis auf die Kostenbefreiung für Gerichtsgebühren - die Bescheinigung zur Vorlage beim Grundbuchamt, "dass das Bauvorhaben im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus durchgeführt wird ". Ein entsprechender Hinweis ist ferner den jeweiligen Mietverträgen in der dortigen Anlage (vgl. Anlage K4) zu entnehmen. Indes ist diese Zwecksetzung nicht zum Gegenstand des Erbbaurechtsvertrages geworden.

2.5

94 Auch die Klägerin trägt ferner nicht schlüssig vor, dass sie im Verhältnis zur Beklagten etwa vertraglich zur Vermietung an "minderbemittelte Bevölkerungskreise " verpflichtet gewesen wäre. Vielmehr ist ihrem Vortrag gerade zu entnehmen, dass sich im Zuge der Vertragslaufzeit auch insoweit nachdrückliche Änderungen - mit entsprechenden finanziellen Vorteilen für die Klägerin bei etwa erhöhten Mieten - ergeben könnten.

95 Anhaltspunkte dahingehend, die Regelung in §§ 27, 32 ErbbauRG zur Unwirksamkeit des Ausschlusses einer Entschädigung im Falle der Begünstigung "minderbemittelter Bevölkerungskreise" sei nach der gesetzgeberischen Konzeption gleichsam der absolute Regelfall , sind dem Klagevortrag auch unter Berücksichtigung des von ihr sorgfältig herausgearbeiteten historischen Kontextes nicht zu entnehmen.

96 Soweit die Klägerin mit der Klageschrift (dort Seite 8) vorbringt, das durchschnittliche Bruttoeinkommen in Deutschland habe im Jahre 1983 jährlich 33.293,00 DM betragen, mithin monatlich 2.774,41 DM, während die "tatsächlichen Mietkosten" der streitgegenständlichen Wohnungen - vor Anrechnung verschiedener Abschläge - monatlich 2.301,85 DM betragen hätten, vermag dies die Zuordnung der klägerischen Mieter zur entsprechenden Personengruppe nicht schlüssig darzulegen.

97 Ausgehend von dem klägerseits benannten Durchschnitts-Einkommen – zumal unterlegt als Bruttogehalt, von dem Steuern und Sozialabgaben ergänzend in Abzug zu bringen wären – wäre die klägerseits betonte Unmöglichkeit der Aufbringung der (zudem bestrittenen und nicht belegten marktüblichen) "tatsächlichen Mietkosten", auf den der Klagevortrag zentral abstellt, ein Umstand, der für die meisten Mieter in Deutschland Geltung beansprucht hätte. Dies gilt erst recht, soweit klägerseits die überwiegende Beschäftigung der Frauen in Teilzeit betont wird.

98 Entgegen der klägerischen Bewertung ist die von ihr in Bezug genommene Ausnahmeregelung nach der gesetzgeberischen Intention bereits strukturell nicht auf den Regelfall anzuwenden. Folgerichtig stellt die Klägerseite – insoweit abweichend von der gesetzlichen Begrifflichkeit – auf "die breiten Schichten des Volkes " (Klageschrift Seite 9-10; 24; ferner S. 17 "den überwiegenden Teil der Bevölkerung ") ab.

99 Aus dem Umstand, dass die Gesetzgebung zum Wohnungsbau beim Inkrafttreten des ErbbauRG – damals noch als Erbbaurechtsverordnung (ErbbRV 1919) – unter anderem bezweckte, Missständen im städtischen Wohnungswesen und der Wohnungsnot Rechnung zu tragen (Klageschrift Seite 15ff, 23), folgt nicht, dass entgegen der gesetzgeberischen Grundregelung das Ausnahme-Verbot gleichsam zur Regel werden sollte.

100 Der klägerische Hinweis (Berufungsbegründung S. 29) darauf, bereits im Sitzungsprotokoll der Reichstagsdebatten aus dem Jahr 1907 sei die Begrifflichkeit "minderbesoldeter Beamter und Arbeiter " angesprochen worden, vermag die klägerische Bewertung nicht zu stützen. Zum einen ist nicht ersichtlich oder schlüssig vorgetragen, dass die dortigen Erwägungen auch mehrere Jahre später der gesetzgeberischen Bewertung zugrunde gelegt worden seien. Zum anderen beschränkt sich die dort zitierte Aussage auf die (zutreffende) Erkenntnis, dass verbilligte Wohnungsmieten und das Verhindern eines "Emportreibens" auch für die dort genannte Bevölkerungsgruppe von Bedeutung sei. Aus dem Umstand dass der Gesetzgeber – damals wie heute – die Bereitstellung von Wohnraum mit bezahlbaren Mieten als grundsätzlich förderungswürdig bewertet, folgt indes nicht, dass der Grundstückseigentümer einem Erbbauberechtigten in den überwiegenden Fällen bei Zeitablauf bzw. Heimfall zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet und insbesondere eine gegenläufige Vertragsklausel jeweils rechtsunwirksam wäre.

101 Aus der klägerseits in Bezug genommenen Gesetzesbegründung "zu § 12" (Berufungsbegründung Seite 41-42) folgt ebenfalls nichts Abweichendes. Dort wird allein die Erkenntnis mitgeteilt, dass bei fehlender Entschädigung zum Laufzeitende die Gefahr der Verwahrlosung der errichteten Gebäude entstehen könne; ungeachtet dessen hat der Gesetzgeber indes – unstreitig – auch einen völligen Ausschluss der Entschädigung für den Regelfall zugelassen. Dies bestätigt letztlich auch die weitere Fundstelle auf S. 45f der Berufungsbegründung, die (nur) den dortigen Ausnahmefall als Unwirksamkeitsgrund ausweist.

102 Der klägerseits auf Seite 37 (dort Absatz 2) der Berufungsbegründung bemühte Vergleich "einseitig vorgegebener vertraglicher Bedingungen " des Eigentümers gegenüber einem (hinsichtlich der Verhandlungsposition gleichsam schutzlosen) Erbbaurechtsnehmers, trifft im Streitfall ebenfalls ersichtlich nicht zu. Die geschäftserfahrene Klägerin stellte nicht grundsätzlich in Abrede, dass die von ihr vorgenommene Wirtschaftlichkeitsberechnung zentral auf staatlicher Förderung und Steuersparmöglichkeiten beruhte.

2.6

103 Ferner trägt der klägerische Schluss (Replik Seite 7, Blatt 65 Bd. 1 d.A.), ein niedriger Erbbauzins sei gerade ein Indiz für die Absicht zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, zumindest betreffend die Frage einer möglichen Bestellung des Erbbaurechts gerade zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise nicht.

104 Die Höhe der konkret vereinbarten Vergütung des Erbbaurechts kann in der Praxis auf einer Vielzahl unterschiedlicher Umstände beruhen. Insbesondere kommt ein niedrigerer Erbbauzins dann in Betracht, wenn vertraglich – wie vorliegend geschehen – eine Entschädigung im Falle von Zeitablauf bzw. Heimfall einvernehmlich ausgeschlossen wurde. Konkreten Sachvortrag, aufgrund welcher wirtschaftlicher Erwägungen die Parteien sich - zumal im Lichte des Ausschlusses einer Entschädigung - gerade auf den vertraglich vereinbarten Erbbauzins geeinigt haben, lässt der Klagevortrag weiterhin vermissen. Darüber hinaus trägt die Klägerin zur Frage einer etwaigen Marktangemessenheit dieses Betrages nicht widerspruchsfrei vor (beispielhaft Berufungsbegründung Seite 10 und 14).

105 3. Soweit die Klägerseite auf Seite 89 der Berufungsbegründung eine Gehörsrüge nach § 139 ZPO erhebt, lässt das landgerichtliche Vorgehen einen Verstoß gegen die gesetzliche Hinweispflicht nicht erkennen. Dass die Klägerin etwa erkennbar übersehen haben könnte (§ 139 Abs. 2 ZPO), dass der allgemeine Bezug des sozialen Wohnungsbaus mit dem streitgegenständlichen Erbbaurecht aus Rechtsgründen unzureichend sein könnte, liegt auf der Basis des erstinstanzlichen Klagevortrags gänzlich fern."

II.

106 An dieser Bewertung hält der Senat auch in Ansehung der klägerischen Stellungnahme vom 29. November 2024 fest. Die im Nachgang zum Hinweisbeschluss zur Akte gelangten Ausführungen der Parteien gebieten allein folgende ergänzende Anmerkungen des Senats:

107 1. Die im Hinweisbeschluss enthaltene Aussage

108 "Streitentscheidend für das etwaige Bestehen einer Zahlungsverpflichtung ("Hauptantrag") einerseits bzw. die Unwirksamkeit der Ausschlussregelung ("Hilfsantrag") ist (vgl. LGU S. 6 zweiter Absatz) – ausgehend vom Wortlaut der §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG jeweils die Bewertung dahingehend, ob " das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt " wurde."

109 trifft nach dem Sachvortrag beider Parteien weiterhin zu.

110 Eine derartige Zielrichtung bzw. - zumindest konkludente - Zweckvereinbarung - wie oben ausgeführt - hat die Klägerin indes weiterhin nicht schlüssig ausgeführt bzw. - erst recht - zur Überzeugung des Senats belegt.

111 Dass sich eine solche Regelung nicht ausdrücklich im Vertrag der Parteien befindet, steht zwischen den Parteien außer Streit. Derartiges ergibt sich indes - entgegen der klägerischen Annahme - auch nicht zur Überzeugung des Senats (§ 286 ZPO) aus den klägerseits benannten Erwägungen.

112 Eine Verpflichtung der Klägerin, die zu errichtenden Wohnungen während der Vertragslaufzeit - insgesamt oder für einen etwa näher definierten zeitlichen Abschnitt - allein an solche Bevölkerungskreise vermieten zu dürfen, ist nicht schlüssig ausgeführt. Vielmehr betont die Klägerin - gerade umgekehrt - es sei ihr letztlich aus Rechtsgründen verwehrt, die jeweiligen Mieter nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zu befragen und sich etwa Nachweise vorlegen zu lassen. Auch hinsichtlich der "Erstmieter" fehlt es an entsprechendem konkretem Vortrag; die hierauf gerichtete pauschale klägerische Behauptung ist beklagteseits bestritten und von der Klägerin weiterhin nicht mit konkreten Beweisantritten unterlegt worden.

113 Auch das Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheines (WBS) sämtlicher Mieter der errichteten Wohnungen während der gesamten Vertragslaufzeit ist ebenfalls nicht zum Gegenstand des Erbbaurechtsvertrages gemacht worden. Derartiges ergibt sich - unstreitig - nicht aus dem Wortlaut des Vertrages und ist auch nicht daraus zu folgern, dass - wie die Klägerseite urkundlich unterlegt hat - zumindest einige Erstmieter diese Voraussetzung erfüllt haben sollen.

114 Hiernach erweisen sich die beklagtenseitigen Einwände auch nicht als "Stimmungsmache" (aktuelle Stellungnahme S. 20). Die Klägerseite vermag sich auch weiterhin nicht als beklagtenseits rechtswidrig benachteiligte Vertragspartei darzustellen; vielmehr ist sie ein sachkundiger Investor, der sich bewusst auf die Ausschlussklausel eingelassen und seine Vertragsfinanzierung eigenverantwortlich sichergestellt hat, nunmehr indes die "Entschädigungslosigkeit" als "massives Problem" (a.a.O. S. 11-12) bezeichnet, ohne sich - trotz entsprechender Beanstandung des Senats im Hinweisbeschluss - dazu zu erklären, wie es zu dieser Ausschlussklausel kommen konnte, wenn - wie die Klägerin nunmehr vortragen lässt - die Rechtswidrigkeit des Entschädigungsausschlusses "offensichtlich" (a.a.O. Seite 27) sein soll.

115 2. Der Senat hat - entgegen dem Klägervortrag (u.a.. a.a.O. S. 43) - nicht zentral darauf abgestellt, ob die jeweiligen Mieter (Erstmieter sowie Folgemieter) im Streitfall jeweils die tatsächlichen Voraussetzungen "minderbemittelter Bevölkerungskreise" in sich tragen. Vielmehr folgt der Senat der Klägerin dahingehend, dass - für den Fall, dass eine entsprechende Zwecksetzung im Erbbaurechtsvertrag vereinbart gewesen sein sollte – die Klägerin nicht angehalten gewesen wäre, darzutun und erforderlichenfalls zu beweisen, dass sämtliche Mieter während der gesamten Vertragslaufzeit auch hinsichtlich der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der entsprechenden Bevölkerungsgruppe zuzurechnen seien. Vielmehr unterfällt es gerade der grundgesetzlich geschützten Vertragsfreiheit, dass die Parteien - sofern nicht gesetzliche Unwirksamkeitsgründe vorliegen - einen Entschädigungsausschluss auch dann vereinbaren können, wenn sich dieser angesichts der Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen bzw. der sonstigen finanziellen Verhältnisse des Erbbauberechtigten als wirtschaftlich problematisch erweisen sollte.

116 Soweit sich der Senat zu den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Mieter - ausgehend vom klägerischen Sachvortrag – erklärt hat, hat der Senat insoweit kritisch hinterfragt, ob ~ worauf letztlich auch die Klägerseite abstellt – die dortigen Umstände (bei Fehlen einer ausdrücklichen Regelung, wie hier) möglicherweise einen tragfähigen Rückschluss auf eine zumindest konkludente entsprechende Vereinbarung der Parteien zulassen. Dies ist indes unter den hiesigen Besonderheiten des Streitfalls entgegen der Bewertung der Klägerin weiterhin nicht der Fall; vielmehr fehlt es insoweit - wie ausgeführt - betreffend die Erstmieter an hinreichendem Vortrag sowie - angesichts des bereits erstinstanzlichen Bestreitens durch die Beklagte – an einem hierauf gerichteten konkreten Beweisantrag (vgl. a.a.O. S. 27).

117 3. Der Senat folgt der Klägerin weiterhin nicht dahingehend, aus dem Umstand, dass der Erbbaurechtsvertrag der Parteien (angeblich) eine ausdrückliche Bezugnahme auf die Förderung des sozialen Wohnungsbaus habe, folge, dass sich der Entschädigungsausschluss nach der oben genannten gesetzlichen Regelung als rechtsunwirksam erweise. Die Klägerin trägt - wie ausgeführt - selbst vor, dass in gleichartigen Verträgen von anderen Gesellschaften der Unternehmensgruppe selbst mehr als 10 Jahre nach dem hiesigen Vertrag und bei ausdrücklicher Bezugnahme auf den sozialen Wohnungsbau im Vertrag auch dort eine Entschädigung ausdrücklich ausgeschlossen worden sei; auch diesbezüglich lässt die Klägerin die näheren Umstände bewusst offen.

118 Auf die klägerische Rüge (Seite 23 der aktuellen Stellungnahme) stellt der Senat seine Bewertung dahingehend klar, dass die klägerseits vorgelegten Urkunden nicht sämtlichst, aber - insoweit unstreitig - durchaus in wesentlichen Teilen zeitlich nach der Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages gefertigt wurden.

119 4. Schließlich folgt der Senat auch nicht der klägerischen Bewertung dahingehend, § 3 Satz 2 des Vertrages betreffend einen "Nachweis für die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens und die gesicherte Finanzierung" durch die Klägerseite sei dahingehend auszulegen, dass der Vertrag bezogen auf den Entschädigungsausschluss einer Unwirksamkeit nach §§ 27 Abs. 2, 32 Abs. 2 ErbbauRG unterfalle. Vielmehr sieht § 3 S. 1 des Vertrages vor, dass die "Wirtschaftlichkeit des Vorhabens" sowie die "Finanzierung" gesichert sein müsse und stellt dies für den unter S. 2 geregelten Fall verbindlich fest. Dass klägerseits diese Voraussetzungen nicht auch anderweitig hätten belegt werden können, ist weder vereinbart noch sonst anzunehmen.

120 5. Der Senat verbleibt ferner bei seiner Bewertung dahingehend, die Beklagte habe beim Vertragsschluss sowie bei der aktuellen Bewertung der Zielrichtung des Erbbaurechtsvertrages die Entschädigung für die Klägerseite nicht entgegen § 242 BGB ausgeschlossen. Ein treuwidriges Agieren der Beklagtenseite gegenüber der als professionelle Investorin agierenden Klägerin ist weiterhin nicht mit einem greifbaren Tatsachenkern unterlegt.

III.

121 1. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

122 2. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch machen die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats durch Urteil unter Zulassung der Revision erforderlich. Gründe, die die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gebieten, liegen nicht vor.

123 Insbesondere sieht der Senat aufgrund vorstehender Erwägungen weiterhin nicht, dass der Rechtsbegriff der "minderbemittelten Bevölkerungskreise " eine grundsätzliche Klärung durch Entscheidung des Senats durch Urteil unter Zulassung der Revision erfordern würde (vgl. BeckOGK; Hrsg. Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.06.2024 Rn. 20 "geringe praktische Bedeutung der Vorschrift"). Soweit die Klägerin ihre Ausführungen zur Entstehungsgeschichte (i.w.S.) der Regelungen zum Erbbaurecht wiederholt und vertieft, hatte der Senat diese bereits seinem Hinweisbeschluss zugrundegelegt und nunmehr erneut zum Gegenstand der Beratung gemacht, ohne dass eine weitergehende inhaltliche Stellungnahme angezeigt war.

124 Ebenfalls bedarf es keiner höchstrichterlichen Klärung, ob die zitierte Entscheidung des Kammergerichts aus dem Jahre 1981 in ihren Einzelerwägungen Grundsatzbedeutung innehat. Derartiges hat auch der Senat nicht festgestellt.

125 Die Unbegründetheit der Berufung beruht vielmehr weiterhin auf den Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalls, insbesondere dem Inhalt und der Zielsetzung des Erbbaurechtsvertrages.

126 3. Die Streitwertfestsetzung stützt sich – der landgerichtlichen Festsetzung vom 10. April 2024 (Bl. 159 Bd. 1 d.A.) folgend – auf §§ 48 Abs. 1, 40, 47 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG, 3 ZPO.

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