LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 O 30/23 (2) — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-02-28

Aktenzeichen: 65 O 30/23 (2)

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0228.65O30.23.2.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 543 Abs 1 S 2 BGB, § 543 Abs 3 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 563 Abs 1 BGB, § 563 Abs 2 BGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Jede Mietpartei kann das Vertragsverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar macht, das Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses fortzusetzen.(Rn.12)

2. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt, d.h. der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten wird und dies dem Willen des Vermieters widerspricht. Gelegentliche Zahlungsunpünktlichkeit führt nicht zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, allerdings liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum nicht notwendig durchgängig, aber doch immer wieder schleppend zahlt. Zahlt der Mieter nach schleppenden Mietzinszahlungen in der Vergangenheit erneut an drei aufeinander folgenden Monaten nicht rechtzeitig die vereinbarte Miete, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.(Rn.13) (Rn.18)

3. Für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es dabei nicht auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters, sondern auf den Zeitpunkt des Zahlungsauftrages beim Zahlungsdienstleister an (Anschluss BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15).(Rn.17)

Verfahrensgang

nachgehend KG Berlin 12. Zivilsenat, 1. September 2025, 12 U 52/25, Hinweisbeschluss nachgehend KG Berlin 12. Zivilsenat, 20. Oktober 2025, 12 U 52/25, Berufung zurückgewiesen

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung xxxxx 2, xxxx Berlin, Hinterhaus, 2. OG Mitte, mit einer Größe von ca. 48,50 qm, bestehend aus zwei Zimmern, Diele, Dusch-WC und Küche nebst Keller zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung wegen der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.11.2025 gewährt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

2 Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung xxxxx 2, xxxx Berlin, Hinterhaus, 2. OG Mitte. Die Rechtsvorgängerin der Kläger vermietete diese im Jahr 2009 an Herrn xxx xxx. Dieser verstarb im Jahr 2019. Nach Erwerb der vorgenannten Immobilie durch die Kläger stellten sich diese im Februar 2023 als neue Vermieter vor; spätestens seit diesem Zeitpunkt bewohnt die Beklagte die Wohnung. Im März und im April 2023 übersandten die Kläger jeweils an die oben genannte Adresse - adressiert an Herrn xxxx - Abmahnungen, nachdem die Miete für die Monate März und April 2023 um die jeweilige Monatsmitte noch nicht gezahlt worden war. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K4 verwiesen. Die Beklagte erhielt von diesen Abmahnungen Kenntnis. Anfang Mai 2023 beauftragten die Kläger ihren Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 05.05.2023 u.a. nochmals die Abmahnung wegen der verspäteten Miete für die Monate März und April 2023 erklärte (Anlage K3). Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 06.02.2024 (Bl. 81 d.eA.) mahnten die Kläger die Beklagte wegen unpünktlicher Mietzahlung für den Monat Januar 2024, mit anwaltlichem Schriftsatz vom 07.02.2024 (Bl. 84 d.eA.) wegen unpünktlicher Mietzahlung für den Monat Februar 2024 ab. Mit elektronisch signiertem Schriftsatz vom 02.08.2024 (Bl. 169 d.eA.), eingereicht an das Gericht und übermittelt an die Gegenseite via beA, erklärten die Kläger durch ihren Prozessbevollmächtigten die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses; zur Begründung führten sie aus, dass die Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2024 erst am 07.05.2024, 07.06.2024 bzw. 05.07.2024 auf ihrem Konto eingegangen sei.

3 Die Kläger beantragen,

4 wie erkannt; überdies die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 659,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

5 Die Beklagte beantragt,

6 die Klage abzuweisen.

7 Die Beklagte behauptet, sie habe mit Herrn xxxxx zum Zeitpunkt dessen Todes einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt; die Beklagte ist daher der Ansicht, sie sei gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis zwischen den Klägern und Herrn Xxxxx eingetreten. Die Beklagte behauptet weiter, sie sei wegen der Miete für die Monate Mai und Juni 2024 am dritten Werktag des Monats, wegen der Miete für den Monat Juli 2024 am vierten Werktag des Monats bei ihrer Bank gewesen, um die Überweisungen zu veranlassen. Außerdem sei die verspätete Mietzahlung mit der Klägerin zu 2) abgestimmt.

8 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen. Wegen des Inhalts wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 26.07.2024 sowie vom 29.11.2024 verwiesen.

Entscheidungsgründe

9 Die zulässige Klage ist im Hinblick auf die begehrte Räumung und Herausgabe begründet (1.), im Übrigen - soweit es die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten betrifft - ist sie unbegründet (2.).

10 1. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Zwar ist die Beklagte in das zwischen den Klägern und Herrn Xxxxx bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 1, 2 BGB eingetreten (dazu sogleich unter 2.). Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die fristlose Kündigung des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 02.08.2024 gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet.

11 a) Die formellen Voraussetzungen der Kündigung sind eingehalten: Insbesondere ist die gemäß § 568 Abs. 1 BGB i.V.m. § 126 BGB erforderliche Schriftform gewahrt, da die Kläger die Kündigung durch ihren Prozessbevollmächtigten in der Form des § 130a ZPO eingereicht haben und dies der Gegenseite mitgeteilt wurde, § 130e ZPO.

12 b) Die Kündigung ist auch materiell begründet: Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

13 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH NJW-RR 1988, 77; BGH NJW 2006, 1585; BGH NJW 2011, 2201). Eine Vertragsverletzung durch unpünktliche Mietzahlung liegt immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten wird und dies dem Willen des Vermieters widerspricht (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 24). Dabei ist zu beachten, dass unpünktliche Mietzahlungen den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB nur erfüllen, wenn sie nachhaltig ist; gelegentliche Zahlungsunpünktlichkeit führt nicht zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, sie ist lediglich lästig. Eine erhebliche Pflichtverletzung setzt im Gegensatz zu einer nur gelegentlichen Zahlungsunpünktlichkeit vielmehr voraus, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum nicht notwendig durchgängig, aber doch immer wieder schleppend zahlt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 25). Sind der - gemäß § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen - Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen, kann es für die Kündigung ausreichen, dass der Mieter nach Erhalt der Abmahnung einmalig unpünktlich zahlt (BGH NJW 2006, 1585).

14 Nach vorgenanntem Maßstab - insbesondere aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung - ist die Kammer der Auffassung, dass die fristlose Kündigung vom 02.08.2024 das Mietverhältnis beendet hat: Bereits im Jahr 2023 hatten die Kläger wegen der (unstreitig erfolgten) verspäteten Mietzahlungen für die Monate März und April 2023 Abmahnungen ausgesprochen. Zwar waren diese an den zu diesem Zeitpunkt bereits verstorbenen Herrn Xxxxx adressiert. Die Beklagte hat von diesen jedoch Kenntnis erlangt und muss sich so behandeln lassen, als sei Adressatin der Abmahnungen, da sie sich auch auf den Eintritt in das Mietverhältnis beruft und zudem die Wohnung bewohnte. Bereits durch diese Abmahnungen haben die Kläger zum Ausdruck gebracht, dass sie unpünktliche Mietzahlungen nicht zu akzeptieren bereit sind.

15 Mit Schriftsatz vom 06.02.2024 mahnten die Kläger die Beklagte wegen der unpünktlichen Mietzahlung für den Monat Januar 2024, mit Schriftsatz vom 07.02.2024 wegen der unpünktlichen Mietzahlung für den Monat Februar 2024 ab und erneuerten damit ihren Willen, die Miete pünktlich erhalten zu wollen.

16 Die Behauptung der Beklagten, die verspäteten Mietzahlungen seien mit der Klägerin zu 2) abgestimmt gewesen, ist zum einen seitens der Beklagten weder hinreichend konkret dargelegt, noch von ihr unter Beweis gestellt worden.

17 Gegen den eindeutigen und durch die Abmahnungen bekräftigten Willen hat die Beklagte dann erneut und mehrfach zuwidergehandelt, indem sie in den Monaten Mai, Juni und Juli 2024 erneut unpünktlich die Miete leistete: Für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es dabei - wie die Beklagte zu Recht ausführt - nicht auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters, sondern auf den Zeitpunkt des Zahlungsauftrages beim Zahlungsdienstleister an (BGH Urt. v. 5.10.2016 – VIII ZR 222/15, BeckRS 2016, 21386). Doch auch nach diesem Maßstab erfolgten die Leistungen seitens der Beklagten zu spät, also nicht am dritten Werktag: Für den Monat Juli 2024 räumt dies die Beklagte selbst ein, sie habe erst am vierten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt. Für die Monate Mai und Juni 2024 hat die (insofern beweisbelastete) Beklagte zum einen schon nicht hinreichend konkret dargelegt, wann sie genau den Auftrag erteilt haben will; zum anderen hat sie die (völlig vage und von den Klägern bestrittene) Behauptung, dies jeweils am dritten Werktag gemacht zu haben, nicht unter Beweis gestellt.

18 Da - nach dem vorgesagten - bereits eine einzige unpünktliche Mietzahlung - nach Abmahnung - für eine fristlose Kündigung ausreichen kann, muss dies erst recht gelten, wenn - wie hier - sogar an drei aufeinander folgenden Monaten nicht rechtzeitig gezahlt wird.

19 c) Etwaige Härtegründe waren nicht zu berücksichtigen, da das Verhalten der Beklagten auch zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB.

20 2. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht hingegen nicht. Denn zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Kläger im Mai 2023 war die Beklagte rechtmäßige Besitzerin der streitgegenständlichen Wohnung, da sie gemäß § 563 Abs. 1, 2 BGB in das zwischen Herrn Xxxxx und den Klägern bestehende Mietverhältnis eingetreten ist. Nach dieser Norm tritt eine Person, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt hat (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB), mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Die Beklagte führte zum Zeitpunkt des Todes des Herrn Xxxxx einen solchen Haushalt; dies ergibt die vom Dezernatsvorgänger durchgeführte Beweisaufnahme, welche als Urkundsbeweis heranzuziehen ist (BeckOK ZPO/Bach, 55. Ed. 1.9.2024, ZPO § 355 Rn. 7 m.w.N.).

21 Insbesondere aufgrund der Aussage des Zeugen xxxx ist das Gericht davon überzeugt, dass die Beklagte einen auf Dauer angelegten Haushalt mit Herrn Xxxxx geführt hat. In sich schlüssig und widerspruchsfrei hat er von seinen wiederholten Besuchen bei der Beklagten und Herrn Xxxxx berichtet und detailreich ausgeführt, wie die beiden ihren Alltag gestaltet haben; sie hätten insbesondere „ein gemeinsames Budget“ gehabt sowie „zusammen gegessen und geschlafen“. Die entsprechenden Ausführungen wurde von den Klägern auch nicht mehr gesondert angegriffen.

22 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

23 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht im Hinblick auf die Verurteilung zur Räumung gemäß §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Ein Absehen von der Sicherheit gemäß § 712 Abs. 1 Satz 2 ZPO war nicht angezeigt, da die Beklagte nicht hinreichend dazu vorgetragen hat, hierzu nicht in der Lage zu sein. Im Übrigen ergeht die Entscheidung gemäß § 709 ZPO.

24 4. Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Im Rahmen der Interessenabwägung war das Interesse der Kläger zu berücksichtigen, die Wohnung nach Erreichen eines Räumungstitels auch zurückzuerlangen. Zugunsten der Beklagten ist - mangels entgegenstehenden Vortrags - zu berücksichtigen, dass die laufenden Mietzahlungen zwar teilweise noch leicht verspätet, aber in voller Höhe erbracht werden. Zu berücksichtigen war auch, dass die Beklagte ausweislich der vorgelegten Atteste mit einer schweren und fortdauernden Erkrankung zu kämpfen hat, die die Suche nach Ersatzwohnraum sowie einen Umzug erheblich erschwert.

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