LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 255/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-10-21

Aktenzeichen: 65 S 255/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:1021.65S255.2.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 134 BGB, § 398 BGB, § 556d BGB, § 556dff BGB, § 558c Abs 1 BGB ... mehr

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 11. September 2024 - 7 C 19/24 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

B.

2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

I.

3 a) Offen bleiben kann, ob der Prüfungsumfang der Kammer aufgrund des eindeutigen Wortlautes des Antrags der Beklagten in der Berufungsbegründung auf das Urteil des Amtsgerichts vom 11.09.2024 begrenzt ist. Da ein - wie hier nach Ablauf der Berufungseinlegungs- und -begrüdungsfrist ergangenes - Ergänzungsurteil hinsichtlich der Rechtsmittel als selbständiges Urteil anzusehen ist (BGH, Beschluss vom 20. Juni 2000 – VI ZR 2/00 –, juris; Feskorn in: Zöller, Zivilprozessordnung, 36. Auflage, 10/2025, § 321 ZPO, Rd-Nr. 14; Musielak/Voit/Wolff, 22. Aufl. 2025, ZPO § 321 Rn. 14), war die Beklagte - soweit sie durch das Ergänzungsurteil beschwert ist - gehalten, innerhalb der mit dessen Zustellung beginnenden Rechtsmittelfrist (auch) dagegen Berufung einzulegen, was nicht geschehen ist.

4 Etwas anderes könnte gelten, wenn das Urteil vom 03.03.2025 fälschlicherweise als Ergänzungsurteil ergangen ist, der Tenor - ebenso wie der Tatbestand - wegen einer evidenten Auslassung nach § 319 Abs. 1 ZPO zu berichtigen gewesen wäre.

5 Die Frage bedarf keiner Entscheidung, weil - selbst wenn zugunsten der Beklagten, auch ohne entsprechenden Antrag, ihre Einwände gegen die der Klägerin zugesprochenen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten berücksichtigt würden - sich keine andere Entscheidung ergäbe; das Ergänzungsurteil wäre unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu korrigieren.

6 b) Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei dem mit der Berufung (allein) angefochtenen Urteil vom 11.09.2024 nicht um ein – nachträglich infolge der Urteilsergänzung - unzulässiges Teilurteil, dies schon deshalb nicht, weil in zulässiger Weise zwei (bzw. Drei) selbständige Ansprüche im Wege der Klagehäufung geltend gemacht wurden.

II.

7 Die Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

8 1. Die Klägerin ist legitimiert, die hier gegenständlichen Ansprüche auf Auskunftserteilung, Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2023 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend zu machen.

9 a) Die Abtretung der hier gegenständlichen Forderungen an die Klägerin ist nicht wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.

10 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte darauf, dass die durch das Gesetz zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt (BT-Drs. 19/27673) vorgenommenen Anpassungen im Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) dazu führten, dass der Bundesgerichtshof die Tätigkeit der hiesigen Klägerin im Rahmen der Durchsetzung von Ansprüchen eines Mieters, der sie - wie hier beispielsweise - wegen einer Überschreitung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete um 176 % eingeschaltet hat, einer Neubewertung unterziehen müsste. Die Änderungen im RDG geben dazu keine Veranlassung; sie lassen die vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze unberührt, nehmen diese vielmehr auf.

11 Die Voraussetzungen für eine Nichtigkeit der nach § 134 BGB iVm §§ 3 RDG liegen nicht vor.

12 Die Tätigkeiten der Klägerin, die als Inkassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde unstreitig registriert ist, sind von den Befugnissen gedeckt, die die §§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (nF) zulassen.

13 Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG dürfen natürliche und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die beim Bundesamt für Justiz registriert sind (registrierte Personen), aufgrund besonderer Sachkunde Rechtsdienstleistungen unter anderem im Bereich der Inkassodienstleistungen (§ 2 Abs. 2 Satz 1) erbringen. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (nF) ist Rechtsdienstleistung, unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1, die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird, einschließlich der auf die Einziehung bezogenen rechtlichen Prüfung und Beratung (Inkassodienstleistung).

14 Der letztgenannte Halbsatz wurde an den § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG durch das Gesetz zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt angefügt.

15 Ausweislich der Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Ergänzung der Legaldefinition in § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG Rechtsunsicherheit beseitigen, die trotz der - Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 20.2.2002, 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00 und 1 BvR 1412/01, NJW 2002, S. 1190) aufgreifenden - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, juris) aufgrund einzelner Entscheidungen der Instanzrechtsprechung und Meinungen in der Literatur fortbestand. Verdeutlicht werden soll mit der Ergänzung, dass dem Inkassodienstleister auch eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung und eine substanzielle Beratung des Kunden über den Forderungsbestand gestattet ist. Die Gesetzesbegründung bezieht sich ausdrücklich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.11.2019 (VIII ZR 285/18, juris Rn. 116; BT-Drs. 19/27673, S. 20).

16 Im Umkehrschluss wollte der Gesetzgeber aber auch verdeutlichen, dass weitere Rechtsdienstleistungen, die in Bezug auf die den Gegenstand der Inkassodienstleistung bildenden Forderung über die Beratung, Prüfung und Einziehung hinausgehen, nicht mehr vom Begriff der Inkassodienstleistung umfasst sein sollen. Sie können dann, wenn die Voraussetzungen des § 5 Absatz 1 RDG erfüllt sind, jedoch als Nebenleistungen zulässig sein. Zu diesem Zweck wurde § 5 Abs. 1 RDG um den aktuellen Satz 2 ergänzt (BT-Drs. 19/27673, S. 20f., 39f.).

17 Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

18 Auf eben diese Differenzierung bezieht sich die von der Beklagten angegebene Fundstelle in den Gesetzesmaterialien.

19 Für den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, die für die Rückforderung der überzahlten Miete für den Monat Oktober 2023 erforderliche Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und die Rückforderung selbst gilt – so der Gesetzgeber – ohnehin § 2 Abs. 2 RDG, auch in der neuen Fassung.

20 Entgegen der Auffassung der Beklagten besagen die Ausführungen in der Gesetzesbegründung auch nicht, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bewertung der an den Vermieter gerichteten Aufforderung in dem Rügeschreiben, künftig nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und eine etwaige Rechtsberatung zur künftigen Mietzahlung unter Vorbehalt, als Hilfsmaßnahmen, unzutreffend wäre und mit der Ergänzung der Legaldefinition in § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG „aufgehoben“ wäre. Die Bewertung wird vielmehr nur als „eher zu weitgehend“ bezeichnet und angeregt, dass diese künftig am Maßstab des § 5 Abs. 1 RDG im Hinblick darauf gemessen werden „sollte“, ob sie als Nebenleistung zu der hauptsächlich erbrachten Inkassodienstleistung zulässig ist, dies allerdings ohnehin nur dann, wenn sie keinen hinreichenden Bezug zu der „in dem Verfahren“ geltend gemachten Forderung aufwiese.

21 Es kann offenbleiben, ob die Empfehlung des Gesetzgebers, der an anderer Stelle in diesem Zusammenhang betont, inhaltlich keine Neuregelung zu beabsichtigen (BT-Drs. 19/27673, S. 40, zu § 5 RDG-E) und der insbesondere nicht den Schutz des Schuldners des Zedenten in den Blick genommen hat (BT-Drs. 19/27673, S. 18), hier überhaupt greift bzw. ihr zu folgen ist. Denn die außergerichtliche Aufforderung, künftig nicht mehr die (rechtswidrige) Miete zu verlangen, dient dazu, die (erlaubte) Inkassotätigkeit (Forderungseinziehung) in Bezug auf die in dem Dauerschuldverhältnis monatlich entstehenden weiteren Forderungen des Zedenten entbehrlich zu machen (BGH, Urteile v. 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, juris Rn. 162; v. BGH, Urteile v. 30.03.2022 – VIII ZR 277/21, juris Rn. 31, mwN). Diese Tätigkeit steht jedenfalls im Zusammenhang mit der Einziehung der Forderung (in dem Verfahren) und gehört zum Tätigkeitsbild der der Klägerin erlaubten Inkassodienstleistung. Ebenso verhält es sich mit der Bewertung einer etwaigen Rechtsberatung zur künftigen Mietzahlung unter Vorbehalt. Sie stellt klar, dass der Einwand des § 814 BGB vom Schuldner - hier der Beklagten - von vorneherein ausgeschlossen ist, wobei offenbleiben kann, ob dieser auf § 242 BGB beruhende Einwand von einem Vermieter, der (spätestens) aufgrund des Rügeschreibens weiß, dass die verlangte Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um mehr als zweieinhalb Mal überschreitet, überhaupt mit Erfolg erhoben werden könnte.

22 Soweit die Beklagte im Termin die Auffassung vertreten hat, dass sich § 5 RDG entnehmen lasse, dass Rechtsdienstleistungen im Sinne der Regelung nur unentgeltlich erbracht werden dürften, vermag die Kammer dies weder der Vorschrift noch der Gesetzesbegründung zu entnehmen. Unentgeltliche Rechtsdienstleistungen sind in § 6 RDG, Teil 2 „Rechtsdienstleistungen durch nicht registrierte Personen“ geregelt. Die Klägerin ist - unstreitig - eine registrierte Inkassodienstleisterin.

23 b) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zustandekommen eines Vertragsverhältnisses zwischen der Klägerin und dem Zedenten unter Berücksichtigung der Anforderungen des § 312j BGB steht nicht im Widerspruch zu der von der Beklagten in Bezug genommenen Entscheidung des Europäischen Gerichtshof vom 30. Mai 2024 (C-400/22, juris). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Fällen, wie dem hier gegebenen, in denen der Zedent die Abtretung seiner Ansprüche vorsorglich bestätigt und wiederholt sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechtshandlungen der Klägerin genehmigt hat, wird von der Entscheidung des EuGH nicht berührt.

24 Die vom Europäischen Gerichtshof beantwortete Vorlagefrage ist hier – wie in den bereits vom Bundesgerichtshof und auch der Kammer entschiedenen Fällen – nicht entscheidungserheblich. Sowohl der Bundesgerichtshof als auch die Kammer haben deshalb von einer Vorlage an den Europäischen Gerichtshof in diesen Fällen abgesehen.

25 Die vom Europäischen Gerichtshof beantwortete Vorlagefrage stellt sich nicht, weil der Mieter ausweislich der bereits mit der Klageschrift vorgelegten Anlage K2 (auch in diesem Verfahren) die Abtretung seiner Ansprüche bestätigt und wiederholt hat.

26 Auf die gefestigte Rechtsprechung des BGH wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen (vgl. nur BGH, Urteile v. 30.03.2022 – VIII ZR 277/21; v. 18.05.2022 - VIII ZR 423/21; VIII ZR 343/21; VIII ZR 382/21, jew. juris; Kammer, Urteil v. 08.08.2024 - 65 S 35/24, juris; Beschluss v. 16.08.2022 - 65 S 17/22, n.v.).

27 Ausweislich Erwägungsgrund Nr. 14 der Richtlinie 2011/83/EU sollte die Richtlinie das innerstaatliche Vertragsrecht unberührt lassen, soweit vertragsrechtliche Aspekte in der Richtlinie nicht geregelt werden. Deshalb sollte diese Richtlinie keine Wirkung auf nationale Rechtsvorschriften haben, die beispielsweise den Abschluss oder die Gültigkeit von Verträgen betreffen. Die Auslegung von Willenserklärungen – hier die Bestätigung und Wiederholung einer Abtretung - gehört zweifelsfrei dazu.

28 Dies hat der EuGH in seiner Entscheidung vom 30.05.2024 bestätigt (vgl. EuGH, Urteil vom 30. Mai 2024 – C-400/22, Rn. 54f.). Er stellt zudem fest, dass Art. 8 Abs. 2 Unterabs. 2 der Richtlinie 2011/83/EU lediglich vorsieht, dass der Verbraucher an den entsprechenden Vertrag nicht gebunden ist, aber seine Möglichkeit unberührt lässt, die Wirkungen des Vertrags oder einer Bestellung aufrechtzuerhalten.

29 Der Vertrag ist mithin allenfalls schwebend bzw. relativ unwirksam (MüKoBGB/Wendehorst, 10. Aufl. 2025, BGB § 312j Rn. 34).

30 Dementsprechend lässt sich (weiterhin) nicht feststellen, weshalb sich ein außerhalb des Rechtsverhältnisses stehender Unternehmer, auf einen etwaigen Mangel im Rechtsverhältnis zwischen dem Verbraucher/Zedenten und der Zessionarin erfolgreich sollte berufen können, dies mit der Folge, dass der beabsichtigte Verbraucherschutz – zu dem das Wohnraummietrecht gehört – nicht etwa gestärkt, sondern untergraben wird.

31 Soweit § 312j Abs. 4 BGB dem Wortlaut nach darüber hinausgehend die Wirksamkeit des Vertrages an die Einhaltung der Pflichten nach Absatz 3 knüpft, handelt es sich unter dem Aspekt der (verbraucherfreundlichen) richtlinienkonformen Auslegung des nationalen Rechts um keine Frage, die durch den Unternehmer zu klären wäre, der sich - außerhalb des nach § 312j BGB zustande gekommenen Vertrages stehend – deshalb auf die nicht ihn, sondern den Mieter als Verbraucher schützende Regelung beruft, weil er die erfolgreiche Durchsetzung von Forderungen verhindern will, die der Mieter/Verbraucher gegen ihn als Vermieter geltend macht (vgl. auch MüKoBGB/Wendehorst, 10. Aufl. 2025, BGB § 312j Rn. 33ff.; vgl. auch BGH, Urteil v. 30.03.2022 – VIII ZR 121/21, jurisRn. 52). Die Beklagte ist weder in den Schutzbereich der Regelung einbezogen, noch wird sie vom Schutzzweck der Richtlinie und der auf der Richtlinie basierenden BGH-Vorschrift erfasst. Die Regelung in § 312j Abs. 4 BGB soll vielmehr ausschließlich den Verbraucher schützen (vgl. BT-Drs. 17/7745, S. 12).

32 Im Übrigen wird nicht einmal der Unternehmer, dessen Rechtsverhältnis von § 312j Abs. 4 BGB betroffen wäre - aufgrund insoweit allein maßgeblichen nationalen Rechts - das Recht zugesprochen, sich gegenüber dem Verbraucher auf eine Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen (MüKoBGB/Wendehorst, 10. Aufl. 2025, BGB § 312j Rn. 34).

33 c) Die die Aktivlegitimation begründende hier gegenständliche Vereinbarung ist auch nicht nach §§ 4, 13c, 13e RDG unwirksam, wobei die Beklagte auf Nachfrage im Termin bestätigt hat, dass sie die Vorschriften in Verbindung mit § 134 BGB geprüft sehen will.

34 aa) Ob es sich bei § 4 RDG überhaupt um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB handelt, kann offenbleiben (vgl. BGH, Urteil 13.07.2021 – II ZR 84/20, juris Rn. 45).

35 Ein Verbot der Prozessfinanzierung lässt sich weder § 4 RDG in seiner alten Fassung entnehmen, noch § 4 RDG in seiner im Zuge des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt eingeführten geänderten Fassung. Der Gesetzgeber wollte mit der Änderung des § 4 RDG ausdrücklich die Anwendung der Norm vereinfachen und Rechtssicherheit für Legal-Tech-Unternehmen bei der Einbindung von finanzierenden Dritten in das Verfahren herstellen, ohne den Schutz der Rechtssuchenden zu verkürzen (BT-Drs. 19/27673, S. 19).

36 Höchstrichterlich geklärt ist, dass ein Verstoß gegen § 4 RDG (schon nach seiner alten Fassung) nicht damit begründet werden konnte, dass ein Erfolgshonorar und zugleich die Freihaltung des Kunden von etwaigen Kosten der Rechtsdurchsetzung vereinbart wurde. Auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen (vgl. nur: BGH, Urteil v. 13.07.2021 – II ZR 84/20, juris Rn. 45ff., Urteile v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, juris Rn. 202; v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris Rn. 68, 70). Die von der Beklagten in Bezug genommene Rechtsprechung des II. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1961 ist überholt; eine Auseinandersetzung mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH findet nicht statt, entgegen ihrer Beanstandung der Entscheidung des Amtsgerichts auch erstinstanzlich nicht.

37 Die Ergänzung des § 4 RDG hat – wie ausgeführt – zu keiner Veränderung der Rechtslage geführt, sondern diese im Interesse der Rechtssicherheit für Legal-Tech-Unternehmen lediglich klargestellt (BT-Drs. 19/27673, S. 19). Die von der Beklagten beanstandeten Inkohärenzen im Rechtsdienstleistungsrecht hat der Gesetzgeber nunmehr durch Änderungen des § 49b BRAO und der §§ 3a bis 4a RVG aufgelöst, nicht etwa durch einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG durch eine Einschränkung des § 4 RDG (vgl. schon BVerfG, Beschlüsse v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, juris; v. 12.12.2006 - 1 BvR 2576/04,NJW 2007, 979; BGH, Urteil v.13.07.2021 – II ZR 84/20, juris Rn. 22ff.; BT-Drs. 19/27673, S. 18, 30ff.).

38 bb) Eine Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Vertrages folgt auch nicht aus einem etwaigen Verstoß der Klägerin gegen §§ 13c, 13e RDG. Die letztgenannten Vorschriften sind keine Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB, die eine (allgemeine) Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts herbeiführen können.

39 Nach § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

40 Grundsätzlich kann ein gesetzliches Verbot zwar in jedem Gesetz im formellen Sinn enthalten sein. Die bei der Handhabung von § 134 besonders gebotene Orientierung am Zweck des Verbotsgesetzes fordert eine Beschränkung auf Normen mit allgemeinem Geltungsanspruch (MüKoBGB/Armbrüster, 10. Aufl. 2025, BGB § 134 Rn. 42). Ordnet eine Norm selbst die privatrechtlichen Folgen ihrer Verletzung an, so kommt § 134 BGB wegen des Vorrangs der lex specialis von vornherein nicht zum Zuge (MüKoBGB/Armbrüster, 10. Aufl. 2025, BGB § 134 Rn. 4).

41 § 13c RDG trifft bereits eine andere Anordnung im Sinne des § 134 BGB. Nach § 13c Abs. 2 RDG kann eine unter Berücksichtigung aller Umstände unangemessen hohe Vergütung im Rechtsstreit auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Unabhängig davon ist der Schuldner des Gläubigers der Inkassodienstleistung in den Schutz der Regelung ohnehin nicht einbezogen.

42 § 13e RDG wird nicht berührt. Nach Absatz 1 der Vorschrift kann ein Gläubiger die Kosten, die ihm ein Inkassodienstleister für seine Tätigkeit berechnet hat, von seinem Schuldner nur bis zur Höhe der Vergütung als Schaden ersetzt verlangen, die einem Rechtsanwalt für diese Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Nichts anderes ist hier mit der Geltendmachung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten geschehen. Soweit die Beklagte im Termin auf eine allgemeine Beschränkung des Gebührensatzes auf 0,9 verwiesen hat, wenn der Tätigkeit eine Inkassodienstleistung zugrunde lag, übersieht sie, dass das gemäß Nr. 2300 der Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 RVG (VV) nur gilt, wenn diese eine unbestrittene Forderung betrifft. Diese Voraussetzung ist bei einer Forderung, die außergerichtlich und sodann über zwei Instanzen verfolgt werden muss, ersichtlich nicht gegeben.

43 2. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zur Erteilung der im Klageantrag zu 1 a) verlangten Auskünfte verurteilt. Der Anspruch folgt in dem geltend gemachten Umfang aus § 556g Abs. 3 BGB.

44 Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

45 Die von der Beklagten beanstandeten Auskünfte über die im Gebäude bzw. der Wohnung vorgenommenen baulichen Maßnahmen einschließlich etwa durchgeführter Erhaltungsmaßnahmen sowie zum Zustand der Wohnung bzw. des Gebäudes vor Ausführung der Maßnahmen sind erforderlich, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete einschätzen zu können. Erst unter Einbeziehung der Tatsachen, die die Abgrenzung von Erhaltungs- zu Modernisierungsarbeiten erlauben, wird der Mieter in die Lage versetzt, die Zulässigkeit der Miete selbst einschätzen zu können und sein Handeln darauf auszurichten. Das ist ersichtlich nicht möglich, wenn die Beklagte lediglich das Ergebnis ihrer eigenen Einschätzung mitteilt, nicht aber die dieser zugrunde liegenden Tatsachen.

46 3. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet die Beklagte sich gegen den für den Monat Oktober 2023 zugesprochenen Rückzahlungsanspruch aus §§ 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d Abs. 1, 398 BGB iVm der MietBegrV Berlin 2020. Der Anspruch besteht in Höhe von 646,01 €; die Beklagte ist jedoch nur zur Zahlung von 645,72 € verurteilt worden. Aufgrund eines Rechenfehlers des Amtsgerichts wirkt sich die zu Recht beanstandete Feststellung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 im Ergebnis nicht zugunsten der Beklagten aus.

47 Die Mietpreisabrede im Mietvertrag ist in Höhe von 646,01 € unwirksam, denn die im Mietvertrag ausgewiesene Miete (1.072 €) übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht lediglich um 10 %, sondern 176 %.

48 a) Zu Recht wendet die Beklagte ein, dass der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns am 1. Mai 2023 der Berliner Mietspiegel 2023 zugrunde zu legen ist. Dies folgt aus §§ 556d Abs. 1, 558 Abs. 2 Satz 1 BGB.

49 § 556d Abs. 1 BGB bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

50 Die 6-Jahresfrist des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bezieht sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses zurück, hier den 1. Mai 2023. Der die in diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten abbildende Mietspiegel ist der Berliner Mietspiegel 2023, der den Angaben zu seinem zeitlichen Anwendungsbereich gemäß diese ab dem Stichtag 1. September 2022 wiedergibt (vgl. Berliner Mietspiegel 2023, S. 4).

51 b) Die Einwände gegen die Eignung des Berliner Mietspiegels 2023 zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen seiner Heranziehung nicht entgegen.

52 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, Urteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, juris Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, juris Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, juris Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, juris Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, juris Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, juris).

53 Der Berliner Mietspiegel 2023 ist ordnungsgemäß erstellt; die gegen die Datengrundlage gerichteten Einwendungen der Beklagten sind nicht geeignet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2023 in Frage zu stellen.

54 Der Mietspiegel entspricht den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB.

55 Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

56 Die Voraussetzungen der Regelung liegen vor.

57 Der Berliner Mietspiegel 2023 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt; Interessenverbände der Mieter und Vermieter haben beratend mitgewirkt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist gemäß Abs. 6 Anlage 9 zu § 4 Abs. 1 Satz 1 AZG in der Fassung vom 12.05.2022 die nach Landesrecht für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde.

58 Neben § 558c Abs. 1 BGB werden auch die für einfache Mietspiegel geltenden Anforderungen der §§ 3 bis 5 MsV eingehalten.

59 Die MsV ist heranzuziehen, denn die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrates auf der Grundlage der zum 18. August 2021 in Kraft getretenen Ermächtigung in § 558c Abs. 5 BGB (nF) Vorschriften über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung erlassen. Am 1. Juli 2022 ist die auf der Ermächtigung basierende Mietspiegelverordnung (MsV) vom 28. Oktober 2021 in Kraft getreten.

60 Für einfache Mietspiegel beschränkt sich die Verordnung in den §§ 3 bis 5 auf wenige Anforderungen, die vor allem die – bei den Berliner Mietspiegeln schon bisher stets gewährleistete - Dokumentation und Veröffentlichung betreffen. So müssen die zur Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels verwendeten tatsächlichen Grundlagen nach § 4 MsV in Grundzügen dargelegt werden. Die Rechtsanwender sollen eine Grundlage für die Beurteilung erhalten, wie weit die von dem Mietspiegel im Einzelfall ausgehende Indizwirkung reicht. Weiter wurde bestimmt, dass einfache Mietspiegel und ihre Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen sind, um die Transparenz einfacher Mietspiegel zu fördern. Weitergehende (qualitative) Anforderungen an einfache Mietspiegel werden nicht aufgestellt. Sie sollen nach dem Willen des Verordnungsgebers wie bisher in vielfältiger Art und Weise erstellt werden. Sie können auf empirischer Datenerhebung beruhen, müssen es aber nicht (vgl. BR-Drs. 766/20, 17 f.).

61 Die vorgenannten Anforderungen sind eingehalten. Die Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 ist kostenfrei auf den Internetseiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen einsehbar. Die der Anpassung zugrunde liegende Indexfortschreibung wird in der Dokumentation dargestellt und erläutert (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 4 f.).

62 Weitere Anforderungen stellen weder § 558c Abs. 1 BGB noch die Mietspiegelverordnung auf. Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist gemäß § 3 MsV vorbehaltlich der §§ 4 und 5 MsV insbesondere (weiterhin) an kein Verfahren gebunden. Das gilt – wie schon bisher nach den BBSR-Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln (Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, BBSR, zuletzt 2. Aufl. 2014) - sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch die Auswertung und Darstellung der Daten im Mietspiegel (BR-Drs. 766/20, 21 f.; Börstinghaus/Clar/Börstinghaus, Mietspiegelrecht, 2023, § 3 MsV Rn. 19). Den §§ 8 bis 16 MsV vergleichbare Regelungen sieht die MsV für einfache Mietspiegel nicht vor.

63 Ein Mietspiegel, der wie der Berliner Mietspiegel 2023 ordnungsgemäß erstellt wurde, stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und davon ab, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 30).

64 Die Einwendung der Beklagten, der Berliner Mietspiegel würde gegen § 558c Abs. 3 BGB verstoßen, trifft schon nicht zu.

65 Nach dieser Vorschrift sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

66 Unabhängig davon, dass es sich bei § 558c Abs. 3 BGB nicht um eine zwingende Regelung handelt, wird sie eingehalten. Der Berliner Mietspiegel 2023 beruht auf einer Anpassung des Berliner Mietspiegels 2021 an die Marktentwicklung. Der Bestimmung der Marktentwicklung hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen unter beratender Beteiligung der Interessenverbände der Mieter und Vermieter die Entwicklung des Preisindexes zwischen September 2020 und September 2022 zugrunde gelegt. Die – mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte – Indexfindung wird im Mietspiegel und seiner Dokumentation im Einzelnen dargestellt (vgl. Berliner Mietspiegel 2023, S. 5; Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 4 f.).

67 c) Die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die hier gegenständliche, in einfacher Wohnlage gelegene Wohnung mit einer Größe von ca. 67 qm, errichtet bis 1918 beträgt 387,26 € (5,78 €/qm), die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete 425,99 € (6,36 €/qm).

68 Für die in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnende Wohnung weist die Mietspiegeltabelle des Berliner Mietspiegels 2023 eine Spanne von 5,14 €/qm bis 10,66 €/qm und einen Mittelwert von 6,75 €/qm aus.

69 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2023 hat das Amtsgericht zutreffend angenommen, dass die Ausstattung, Lage und Beschaffenheit der Wohnung nach den Kriterien der Merkmalgruppen 2 (Küche), 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) überwiegend wohnwertmindernd wirken, während die Kriterien der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) den Wohnwert erhöhen.

70 Zutreffend hat es auch die Wirkung der Kriterien der Merkmalgruppe 1 (Bad) als überwiegend wohnwertmindernd angesehen. Unstreitig ist das Bad kleiner als 4 qm, verfügt andererseits aber über einen Strukturheizkörper. Da sich im Bad auch das WC befindet, reicht es – wie sich aus dem wohnwertmindernden Merkmal des „WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung“ ergibt – nicht aus, dass ein vorhandenes Fenster, das sich nicht öffnen lässt, die Wohnwertminderung entfallen lässt.

71 Danach ergibt sich, dass vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes G1 60 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenunterwert zu subtrahieren sind (6,75 €/qm – 5,14 €/qm = 1,61 €/qm; [1,61 €/qm ./. 5] = [0,322 €/qm x 3] = 0,97 €/qm; 6,75 €/qm – 0,97 €/qm = 5,78 €/qm x 67 qm = 387,26 €). Zuzüglich der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich eine höchstzulässige Miete von 425,99 € (6,36 €/qm (x 67 qm = 425,99 €).

72 Die Beklagte im Mietvertrag angegebene Nettokaltmiete überschreitet die höchstzulässige Miete um 176 % bzw. 646,01 €; in Höhe der Überschreitung besteht ein Rückzahlungsanspruch des Zedenten, den die Klägerin aus abgetretenem Recht nicht verlangt.

73 4. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht auch einen Anspruch auf Ausgleich vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.626,49 € gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 1 RDGEG (nF), 13d RDG (nF).

74 Gemäß § 4 Abs. 1 RDG (nF) gilt für die Vergütung der registrierten Erlaubnisinhaber mit Ausnahme der Frachtprüferinnen und Frachtprüfer § 13d des Rechtsdienstleistungsgesetzes entsprechend, nach § 13d Abs. 1 Satz 1 RDG das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz entsprechend.

75 a) Mit der Vereinbarung und dem Verlangen einer Miete, die gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und in Höhe der Überschreitung der höchst zulässigen Miete kraft Gesetzes unwirksam ist, liegt (auch) ein Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis vor, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB vor. Ebenso verhält es sich mit dem Verstoß gegen die Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB.

76 Diese Pflichtverletzung hat die Beklagte auch zu vertreten. Zu ihrer Entlastung hat sie nichts vorgetragen (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).

77 Der Gegenstandswert der außergerichtlichen Tätigkeit der Klägerin berechnet sich nach dem 47-fachen Wert des Überschreitungsbetrages (vgl. nur BGH, Urt. v. 27. Mai 2019 – VIII ZR 45/19, juris Rn. 116f.); der zeitliche Anwendungsbereich des § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG (nF) ist nicht eröffnet.

78 b) Fehler der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sind weder ersichtlich noch werden sie konkret vorgetragen. Der Ansatz einer Mittelgebühr ist nicht beanstanden. Die Mittelgebühr soll im „Normalfall“ gelten, also jeweils von durchschnittlicher Bedeutung der vom Gesetzgeber aufgeführten Kriterien ausgehend (HK-RVG/Klaus Winkler, 9. Aufl. 2025, RVG § 14 Rn. 44). Nach herrschender Auffassung kommt die Mindestgebühr für ganz einfache Sachen von geringem Umfang in Betracht, wenn sämtliche Kriterien unterdurchschnittlich sind. Die Höchstgebühr kann demgegenüber schon dann berechtigt sein, wenn bei Überdurchschnittlichkeit eines Umstandes alle übrigen Umstände durchschnittlich zu bewerten sind ((HK-RVG/Klaus Winkler, 9. Aufl. 2025, RVG § 14 Rn. 47).´Die Beweislast dafür, dass die abgerechnete Mittelgebühr zu hoch ist, weil eines oder mehrere Kriterien unterdurchschnittliches Gewicht haben und nicht durch eine überdurchschnittliche Gewichtung an anderer Stelle aufgehoben werden, trägt hier die Beklagte (HK-RVG/Klaus Winkler, 9. Aufl. 2025, RVG § 14 Rn. 46).

79 Sie trägt diesbezüglich nichts vor, übersieht zudem, dass die von ihr geltend gemachte umfangreiche (Tätigkeit?) oder schwierige Rechtslage die Höchstgebühr rechtfertigen kann, die die Klägerin hier gar nicht geltend macht. Die Voraussetzungen der Nr. 2300 der Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 RVG (VV) liegen wie ausgeführt nicht vor [vgl. II. 1. b. bb)].

80 5. Der Zinsanspruch für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten folgt aus §§ 286, 291 BGB.

III.

81 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

82 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetz, seinen Materialien und höchstrichterlich bereits geklärter Grundsätze.

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