LG Berlin II 10. Zivilkammer — 10 O 258/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-10-30

Aktenzeichen: 10 O 258/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:1030.10O258.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 551 Abs 1 BGB, § 551 Abs 4 BGB, § 765 Abs 1 BGB, § 286 Abs 1 S 1 ZPO, § 416 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Eine Bürgerschaftsvereinbarung ist trotz Überschreibung des 3-fachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.(Rn.28)

2. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besondere Belastungen für den Mieter verbunden sind.(Rn.28)

3. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.(Rn.34)

Orientierungssatz

1. Die Unwirksamkeit gemäß § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB einer Mietsicherheitsvereinbarung wegen Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete zum Nachteil des Mieters erstreckt sich auch auf Bürgschaften.(Rn.25)

2. Abweichend davon ist eine Bürgschaftsvereinbarung trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt (Anschluss BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90).(Rn.28)

3. Die Erklärung, dass eine Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist eine bloße Feststellung, für die nicht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der in einer Urkunde enthaltenen Erklärung gilt.(Rn.34)

4. Die schriftliche Erklärung der Freiwilligkeit ist lediglich ein Indiz dafür, dass der Bürge die Bürgschaft tatsächlich unaufgefordert angeboten hat, während der Umstand, dass das Bürgschaftsformular von dem Bürgschaftsempfänger stammt, das Gegenteil indiziert.(Rn.41)

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 19. Dezember 2023, 10 O 258/24

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 19.12.2023 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Davon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis, die vom Beklagten zu tragen sind.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 14.993,48 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Kläger machen gegenüber dem Beklagten Ansprüche aus einer Bürgschaft geltend.

2 Die Tochter des Beklagten, die Zeugin Patrizia ... geb. ..., mietete von den Klägern ein Reihenmittelhaus in Kleinmachnow zum 01.09.2020. Die vereinbarte Mietsicherheit in Höhe der dreifachen Kaltmiete von 1.980,00 €, also 5.940,00 €, wurde in der Folgezeit an die Kläger gezahlt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K 2 vorgelegten Mietvertrag Bezug genommen.

3 Vor Abschluss des Mietvertrags hatte Frau ... am 12.08.2020 das Haus gemeinsam mit ihrer Mutter, Frau Ewa ..., die die Ehefrau des Beklagten ist, besichtigt.

4 Am 24.08.2020 unterzeichnete der Beklagte eine Mietbürgschaftsurkunde, wobei das Formular von den Klägern zur Verfügung gestellt worden war. Danach bürgte der Beklagte selbstschuldnerisch für alle aus dem Mietverhältnis zwischen den Klägern und Frau ... vom 16.08.2020 und seiner Beendigung resultierenden Ansprüche und Forderungen (Miete, Betriebskosten, unterlassene Schönheitsreparaturen, Schadenersatzansprüche, Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, Verzugszinsen, Kosten der Rechtsverfolgung etc.). Ferner enthielt die Bürgschaftsurkunde folgende Erklärung:

5 "Ich, der Bürge, versichere hiermit, dass ich von mir aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses anbiete und zusage, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität des Mieters auszuräumen. Mit dieser Bürgschaft werden keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sein. Der Vermieter verliert durch diese Bürgschaft nicht den Anspruch, von dem Mieter die gesetzlich zulässige Mietsicherheit gemäß § 551 BGB zu fordern ."

6 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

7 Nachdem die Kläger vorher Eigenbedarf angemeldet hatten, vereinbarten die Kläger und Frau ... im September 2022 eine Aufhebungs- und Räumungsvereinbarung, wonach Frau ... das Mietobjekt spätestens bis zum 31.07.2023 zu räumen hatte (Anlage B 2).

8 Die Kläger nahmen den Beklagten sodann in dem Verfahren LG Berlin 39 O 184/23 aus der Bürgschaft im Urkundenprozess auf Zahlung von 8.400,00 € wegen der von Frau ... nicht gezahlten Miete für den Zeitraum Mai bis Juli 2023 sowie einer Nutzungsentschädigung für den Monat August 2023 in Anspruch. Der Beklagte ließ sich in dem Verfahren durch den Zeugen Rechtsanwalt Carsten ... vertreten. Das Verfahren endete mit einem Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 21.12.2023, weil der Beklagte mit Schriftsatz vom 31.05.2024 auf seine Rechte im Nachverfahren verzichtete.

9 Am 25.03.2024 erwirkten die Kläger gegenüber der Frau ... einen Vollstreckungsbescheid über eine weitere Forderung von 14.993,48 € Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 3 verwiesen. Der Vollstreckungsbescheid wurde rechtskräftig.

10 Hinsichtlich der gegenüber Frau ... titulierten Forderung nehmen die Kläger den Beklagten aus der Bürgschaft in Anspruch. Sie behaupten, in dem Vollstreckungsbescheid seien bestehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis auf Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache und auf Ersatz eines Mietausfallschaden für September bis November 2023 tituliert worden. Der Beklagte habe die Bürgschaft freiwillig abgegeben, nachdem seine Ehefrau dies anlässlich des Besichtigungstermins angeboten habe. Die Kläger sind der Ansicht, dass der Beklagte im Hinblick auf die Erklärungen in der Bürgschaftsurkunde widerlegen müsse, dass er die Bürgschaft nicht freiwillig abgegeben habe.

11 Die Kläger haben zunächst im Urkundenverfahren geklagt und beantragt,

12 den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 14.993,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 13.990,01 € ab dem 01.03.2023 zu zahlen und die Kläger von weiteren außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.390,87 € freizustellen.

13 Nachdem der Beklagte im Termin am 19.12.2024 keinen Antrag gestellt hatte, hat das Gericht den Beklagten antragsgemäß durch den Erlass eines Versäumnisurteils verurteilt. Gegen das ihm am 20.12.2024 zugestellte Versäumnisurteil hat der Beklagte am selben Tag Einspruch eingelegt. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 05.06.2025 vom Urkundenprozess Abstand genommen.

14 Der Beklagte beantragt,

15 das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

16 Die Kläger beantragen,

17 das Versäumnisurteil vom 19.12.2024 aufrechtzuerhalten.

18 Der Beklagte behauptet, die Abgabe der Bürgschaftserklärung sei von den Klägern erfordert und mithin von ihm nicht freiwillig angeboten worden.

19 Das Gericht hat die Kläger informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Beklagten als Partei und der Zeugen ... und .... Wegen der Einzelheiten wird auf die Verhandlungsprotokolle vom 19.06.2025 (Bl. 60 - 64 d.A.) und 11.09.2025 (Bl. 79 - 84 d.A.) Bezug genommen. Wegen des übrigen Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

20 Der Einspruch des Beklagten ist zulässig und er hat auch in der Sache Erfolg, da die zulässige Klage unbegründet ist.

II.

21 1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von 14.993,48 € aus § 765 Abs. 1 BGB, weil sie mit dem Beklagten keinen wirksamen Bürgschaftsvertrag abgeschlossen haben.

22 a. Die Unwirksamkeit folgt allerdings noch nicht daraus, dass die Bürgschaftserklärung sich ausweislich des angegebenen Datums auf einen anderen Wohnraummietvertrag bezieht, da es sich insoweit offensichtlich nur um einen Schreibfehler handelt. Auch der Beklagte bestreitet nicht, dass sich die Bürgschaftserklärung auf den in Kopie als Anlage K 2 vorgelegten Wohnraummietvertrag zwischen den Klägern und Frau ... beziehen sollte.

23 b. Der Bürgschaftsvertrag ist jedoch aufgrund eines Verstoßes gegen §§ 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB unwirksam.

24 Nach dieser Regelung darf bei einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen; eine zum Nachteil des Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

25 aa. Nach ganz h.M. erfasst die Regelung auch Bürgschaften (vgl. nur BeckOK BGB/Wiederhold, 75. Ed. 1.8.2025, BGB § 551 Rn. 10 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen, beck-online).

26 Vorliegend überstieg die Bürgschaft die dreifache Monatskaltmiete, weil im Mietvertrag bereits die Zahlung einer Mietsicherheit in dieser Höhe vereinbart war, die auch an die Kläger gezahlt wurde.

27 Die Bürgschaft ist daher grundsätzlich unwirksam gewesen. Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger haben auch nicht den Beweis erbracht, dass die Bürgschaft vorliegend ausnahmsweise wirksam war (zur Beweislast vgl. nur Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 551 Rn. 37, beck-online).

28 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Bürgschaftsvereinbarung trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt. Es widerspreche nicht dem Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gelte zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden seien (BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90 –, BGHZ 111, 361-363, Rn. 13).

29 bb. Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei, § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO.

30 Die Kläger haben - worauf die Kammer die Parteien im letzten Termin auch hingewiesen hat - nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass der Beklagte die Bürgschaft unaufgefordert abgegeben hat.

31 Die Kammer teilt zunächst nicht die Rechtsauffassung der Kläger, dass hinsichtlich der schriftlichen Erklärung, der Beklagte habe die Bürgschaft unaufgefordert angeboten, die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit greift. Vielmehr gilt insoweit die grundsätzliche Beweisregel des § 416 ZPO, wonach eine Privaturkunde lediglich vollen Beweis dafür erbringt, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt (Musielak/Voit/Röß, 22. Aufl. 2025, ZPO § 416 Rn. 3f., beck-online). Vom Umfang her bleibt die Beweiskraft einer privaten Urkunde mithin hinter der von öffentlichen Urkunden i.S.d. § 415 zurück (MüKoZPO/Schreiber, 7. Aufl. 2025, ZPO § 416 Rn. 9, beck-online).

32 Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird. Insoweit soll zwischen den Vertragspartnern auch bei Privaturkunden eine tatsächliche Vermutung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Urkunde bestehen (MüKoZPO/Schreiber, 7. Aufl. 2025, ZPO § 416 Rn. 10, beck-online).

33 Ohne Zweifel kann eine etwaige Vermutung allerdings nicht über die Vermutungswirkung hinausgehen, die eine öffentliche Urkunde erzeugt. Bei einer notariellen Urkunde sind alle Vereinbarungen erfasst, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Dementsprechend erstreckt sich, wenn der Vertrag beurkundet worden ist, die Vermutung auf die vollständige (und richtige) Wiedergabe der getroffenen Vereinbarungen, also auf alle Erklärungen in der Urkunde, die eine Regelung enthalten, d.h. Rechtswirkungen erzeugen (BGH Urt. v. 19.6.1998 – V ZR 133/97, BeckRS 1998, 5672 m.w.N., beck-online). Die Vermutungswirkung gilt mithin nicht für bloße Informationen, die anlässlich der vertraglichen Verhandlungen gegeben worden sein könnten (zB die Aufklärung des Vertragspartners über relevante Umstände des Kaufgegenstands), denn Informationen sind keine Vereinbarungen und bedürfen keiner notariellen Beurkundung, weshalb sie auch nicht an der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer notariellen Urkunde teilnehmen. Auch auf bloß einseitige Wissenserklärungen, zB die Errichtung eines notariellen Verzeichnisses über den Bestand eines Nachlasses ist die Vermutung nicht anwendbar (BeckOGK/Schossier, 1.9.2025, ZPO § 415, beck-online).

34 Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

35 cc. Den mithin ihnen obliegenden Beweis der Freiwilligkeit des Angebots der Bürgschaft durch den Beklagten haben die Kläger nicht erbracht.

36 Die Aussagen der von den Klägern benannten Zeugen ... und ... und des als Partei auf Antrag der Kläger vernommenen Beklagten waren negativ ergiebig, weil sie die Behauptung der Kläger nicht bestätigt haben:

37 Die Zeugin ... hat ausgesagt, dass es nicht zutreffe, dass der Beklagte die Bürgschaft unaufgefordert abgegeben habe, vielmehr sei die Bürgschaftserklärung von den Klägern vorgelegt worden.

38 Der Zeuge ... hat - als Zeuge vom Hörensagen - ausgeführt, der Beklagte habe ihm gegenüber gesagt, dass ihm die Bürgschaftserklärung von den Klägern vorgelegt und davon der Abschluss des Mietvertrages abhängig gemacht worden sei. Der Beklagte habe nach seinem Eindruck die Bürgschaftserklärung unter dem Druck der Situation im Zusammenhang mit seiner Tochter unterschrieben.

39 Der Beklagte hat im Rahmen seiner Parteivernehmung ausgesagt, dass seine Ehefrau ihm mitgeteilt habe, dass er das Bürgschaftsformular unterschreiben müsse, weil ansonsten der Mietvertrag nicht zustande käme.

40 Auch unter Berücksichtigung des Inhalts der informatorischen Anhörung der Kläger und der sonstigen Umstände ist nicht von einer unaufgeforderten Bürgschaft auszugehen:

41 Die schriftliche Erklärung der Freiwilligkeit ist lediglich ein Indiz dafür, dass der Beklagte die Bürgschaft tatsächlich unaufgefordert angeboten hat. Ein Indiz dafür, dass die Bürgschaft nicht freiwillig abgegeben wurde, ist hingegen der Umstand, dass das Bürgschaftsformular unstreitig nicht vom Beklagten oder seiner Familie stammte, sondern von den Klägern vorgelegt wurde.

42 Soweit die Kläger in ihrer informatorischen Anhörung bekundet haben, dass die Ehefrau des Beklagten eine Bürgschaft des Beklagten unaufgefordert angeboten habe, steht dies im Widerspruch zu den Aussagen der von den Klägern benannten Zeugen und dem Ergebnis der Vernehmung des Beklagten als Partei. Zweifelsohne haben die Zeugin ... und der Beklagte ein Interesse am negativen Ausgang des Rechtsstreits. Dasselbe gilt in entgegengesetzter Form allerdings auch für die Kläger, weshalb hier weder eine Überzeugung i.S.d. der klägerischen Einlassung noch im Sinne der Zeugenaussagen und des Ergebnisses der Parteivernehmung gebildet werden konnte, was sich zu Lasten der beweisbelasteten Kläger auswirkt.

43 Auch der Aspekt, dass in dem Verfahren 39 O 184/23 die Freiwilligkeit der Bürgschaftserklärung (noch) nicht bestritten wurde, ist kein hinreichendes Indiz dafür, dass die Behauptung der Kläger, die Bürgschaft sei freiwillig angeboten worden zutreffend ist. Denkbar ist auch, dass ein Bestreiten lediglich fehlerhaft unterblieben ist. Der Zeuge ... vermochte die genaue Prozessstrategie in dem Verfahren 39 O 184/23 nicht aufzuhellen. Allerdings war dies auch nicht das Beweisthema. Es ging dem Zeugen nach dem Eindruck des Gerichts darum, nicht selbst in Haftung genommen zu werden. Dies spricht aber gerade für die Vermutung, dass ein Bestreiten lediglich fehlerhaft unterblieben ist.

44 dd. Da die Kläger ihrer Beweislast nicht genügt haben, bedurfte es nicht der Vernehmung der gegenbeweislich angebotenen Zeugin Ewa ....

45 2. Mangels des Bestehens einer Hauptforderung können die Kläger auch nicht die als Nebenforderung geltend gemachten Verzugszinsen und eine Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten beanspruchen.

III.

46 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 344, 709 ZPO.

IV.

47 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.

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