LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 5/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-07-15

Aktenzeichen: 65 S 5/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0715.65S5.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 553 Abs 1 S 1 BGB, § 553 Abs 1 S 2 BGB, § 4 Abs 2 S 1 WoBindG, § 5 WoBindG, § 8 WoBindG ... mehr

Orientierungssatz

1. Wird eine öffentlich geförderte Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet, gelten alle restriktiven Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes für den Hauptmieter sinngemäß. Obwohl der Mieter kein Eigentümer oder klassischer Verfügungsberechtigter ist, wird er rechtlich wie ein solcher behandelt. Er darf den Wohnraum folglich nur an Personen überlassen, die ihm vorab eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5 WoBindG) übergeben, und darf zudem preisrechtlich nur die zulässige Kostenmiete vereinbaren.(Rn.43) (Rn.44)

2. Für die Frage, ob eine öffentlich geförderte Sozialwohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes mit mehr als der Hälfte ihrer Wohnfläche untervermietet wird, ist ausschließlich das Verhältnis der dem Mieter verbleibenden Räume zu den dem Untermieter exklusiv überlassenen Räumen maßgeblich (Anschluss LG Mannheim, Urteil vom 5. März 1997 - 4 S 182/96). Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Flur, Bad und Küche bleiben bei dieser prozentualen Berechnung unberücksichtigt. Überlässt der Mieter das 36,38 qm große Wohnzimmer einer insgesamt 68,46 qm großen Wohnung an Dritte, ist die Hälfte der Wohnfläche überschritten.(Rn.44) (Rn.45) (Rn.46)

3. Der Wunsch eines Mieters, die Wohnkosten während eines Auslandsaufenthalts durch Untervermietung zu reduzieren, begründet kein schutzwürdiges „berechtigtes Interesse“, wenn die geplante Untervermietung gegen zwingende gesetzliche Preis- und Belegungsbindungen verstößt und eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit darstellt. Dem Vermieter ist die Erteilung einer Erlaubnis für eine Untervermietung, die der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen offenkundig zuwiderläuft und die gesetzliche Kostenmiete um mehr als das Doppelte übersteigt, unzumutbar.(Rn.35) (Rn.37) (Rn.48) (Rn.49)

Verfahrensgang

vorgehend AG Wedding, 19. November 2024, 12 C 42/24

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 19. November 2024 – xxx – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:

2 Die Beklagte vermietete mit „Mietvertrag für Wohnräume Sozialer Wohnungsbau“ ab dem 1. Februar 2010 zu Wohnzwecken die aus zwei Zimmern bestehende Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 68,46 qm (Heizfläche: 59,85 qm) an die Klägerin und deren Mutter.

3 Die Wohnung ist preisgebunden und unterliegt den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes. In der Vorbemerkung zum Mietvertrag wird darauf hingewiesen.

4 Ausweislich der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Bl. 21 ff HybA) wurden die im gegenständlichen Gebäude liegenden Wohnungen 1981 bezugsfertig und mit öffentlichen Fördermitteln errichtet; zum 01.11.1996 wurde eine Anschlussförderung gewährt (Bl. 29 HybA).

5 Das größere der beiden Zimmer ist das Wohnzimmer. Es hat eine Größe von ca. 36,38 qm.

6 Die für die Wohnung zu zahlende Grundmiete beträgt 273,84 € zuzüglich Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten in Höhe von 175,94 € und warme Betriebskosten in Höhe von 81,47 €, insgesamt 531,25 €.

7 Nach § 1 des Mietvertrages werden dem Mieter von der Vermieterin für die Dauer des Mietverhältnisses die gemäß Übergabeprotokoll erforderlichen Schlüssel ausgehändigt. Die Beschaffung weiterer Schlüssel durch den Mieter bedarf der Genehmigung der Vermieterin. Ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 15. Januar 2010 haben die Mieterinnen drei Haustürschlüssel und drei Wohnungsschlüssel erhalten.

8 Die Mitmieterin lebt in Istanbul.

9 Mit Schreiben vom 10.01.2024 (Bl. 53 ff. HybA) und vom 01.02.2024 (Bl. 33f. HybA) verlangte die Klägerin von der Beklagten die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung an Frau xxx und Herrn xxx.

10 Die von der Klägerin vorgelegte „Untermietvereinbarung“ (Bl. 122 HybA) weist (allein) die Klägerin als Hauptmieterin auf.

11 Die „Untermietvereinbarung“ hat unter anderem folgenden Inhalt:

12 „ Beschreibung der vermieteten Räume und gemeinsam genutzter Geräte : Untervermietung des Wohnzimmers (ca. 36,38 m2), gemeinsame Nutzung aller elektrischen Geräte in Bad und Küche.

13 (…)

14 Mietzeit : 5.2.2024 bis 5.2.2025

15 (…)

16 Höhe der Miete : 1.200 € warm

(...)

17 Anzahl der ausgehändigten Wohnungsschlüssel : 2.“

18 Die Untervermietung findet statt. Die Untermietvereinbarung wurde bis Februar 2026 verlängert.

19 Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 19. November 2024, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin nach Bestreiten der Beklagten nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt habe, dass sie die Wohnung noch selbst bewohne. Sie habe zwar vom ursprünglichen Begehren in den Schreiben vom 10. Januar 2024 und 1. Februar 2024, die gesamte Wohnung an die Eheleute xxxx unterzuvermieten, im Prozess erkennbar Abstand genommen; sie habe die behaupteten Umstände zum Rest- und Mitbesitz durch sie und die weitere Mitmieterin aber weder ausreichend vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Hinsichtlich des von der Beklagten bestrittenen Mitbesitzes durch Erhalt eines Schlüssels sowie dem Verbleib ihrer Gegenstände in der Wohnung (Schriftsatz vom 4. September 2024) habe die Klägerin gar keinen Beweis angetreten. Darauf sei sie bereits in der mündlichen Verhandlung vom 10. September 2024 hingewiesen worden.

20 Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

21 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. November 2024 zugestellte Urteil am 20. Dezember 2024 Berufung eingelegt und diese am 20. Januar 2025 begründet.

22 Die Klägerin beanstandet, dass das Amtsgericht erheblichen Vortrag der Klägerin nicht berücksichtigt habe, insbesondere, dass die Klägerin die streitbefangene Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum untervermieten wolle. Sie meint, bei einem berufs- oder studienbedingten Auslandsaufenthalt des Mieters bestehe stets ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgebe. Hierfür genüge es, wenn er ein Zimmer einer Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Die Beklagte habe lediglich mit Nichtwissen bestritten, dass die Klägerin Restbesitz an der Mietsache behalte. Darauf habe die Klägerin erwidert, dass sich ihr Rest- und Mitbesitz aus der Natur der Sache ergebe, da sie die Wohnung während geplanter Aufenthalte in Berlin während der Zeit ihres Auslandsstudiums in Australien nutzen werde. Sie verfüge über einen Schlüssel zur Wohnung. Zudem behalte ihre Mutter als Mitmieterin einen Schlüssel und Mitbesitz. Zum Beweis dieses Vortrags habe die Klägerin nur ihre eigene Einvernahme anbieten können. Sie behauptet zuletzt, sich missverständlich ausgedrückt zu haben; an die Untermieter sei nur ein Schlüssel übergeben worden.

23 Die Klägerin beantragt sinngemäß,

24 die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wedding vom 19. November 2024, Az. xxx zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung xxx Straße 3 in xxxx Berlin, 6. Obergeschoss, Wohnungsnr. 7 an Frau xxxx und Herrn xxx xxxx zu erteilen.

25 Die Beklagte beantragt,

26 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

27 Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

28 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.

II.

29 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

30 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

31 Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

32 Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.

33 Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Nach Satz 2 der Vorschrift gilt dies dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt wurde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

34 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, juris; Urt. v. 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, juris; Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beckonline).

35 Im Ansatz zu Recht macht die Klägerin zwar geltend, dass ihr Wunsch, unter Beibehaltung der an sie und ihre Mutter vermieteten Wohnung zeitlich begrenzt eine Ausbildung im Ausland zu absolvieren, als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen sein kann, dies insbesondere dann, wenn der Mieter über die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren möchte (BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, juris Rn. 21).

36 Eine zeitliche Begrenzung des Erlaubnisverlangens spiegelt sich weder im Vortrag der Klägerin noch dem Klageantrag wider. Die Klägerin verlangt vielmehr eine zeitlich unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung. Nach ihrem erstinstanzlichen Vortrag wollte sie - ohne dies im Klageantrag zum Ausdruck zu bringen - lediglich bis zum 05.02.2025 untervermieten. Auf Nachfrage im Termin zur mündlichen Verhandlung hat sie die Untermietvereinbarung bereits bis zum 05.02.2026 verlängert, ohne dies der Beklagten oder der Kammer mitzuteilen. Ob sie überhaupt nach Deutschland zurückkehrt, steht inzwischen nicht einmal fest, wie ihr Prozessbevollmächtigter im Termin mitteilte.

37 Die Preisvereinbarung der Klägerin mit den Untermietern geht zudem deutlich über eine Kosten“entlastung“ hinaus. Die Klägerin selbst zahlt eine (preisgebundene) Grundmiete von 273,84 €, zuzüglich Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten insgesamt 531,25 €. Von den Untermietern verlangt sie für die Nutzung nur eines der zwei Zimmer - wenngleich des größeren - monatlich 1.200 € (warm). Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt würde, dass sie für etwa vorhandene Möbel und elektrische Geräte einen - in der Untermietvereinbarung nicht erwähnten - Zuschlag verlangen könnte, ergibt sich nicht, dass sich damit die hier verlangte Warmmiete von 1.200 € als „Entlastung“ von der Klägerin monatlich entstehenden Wohnkosten rechtfertigen ließe, für die neben ihrer Person im Übrigen als Gesamtschuldnerin die in Istanbul lebende, aber - nach Behauptung der Klägerin nach wie vor mitbesitzende - Mitmieterin haftet.

38 Dahinstehen kann, ob die von der Klägerin vorgetragenen Modalitäten der Untervermietung bereits der Annahme eines berechtigten Interesses entgegenstehen.

39 b) Dem Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht hier § 21 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG8 entgegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klägerin und die Mitmieterin - wie von der Klägerin widersprüchlich behauptet - noch Besitz an der Wohnung ausüben.

40 Offenbleiben kann, ob die Vorschrift den Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung direkt ausschließt (so wohl LG Mannheim, Urteil v. 05.03.1997 – 4 S 182/96, juris), der Annahme eines berechtigten Interesses entgegensteht oder deshalb ausschließt, weil dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen (§ 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 3 BGB) nicht zugemutet werden kann.

41 aa) Die von der Klägerin und ihrer Mutter gemietete Wohnung unterliegt (unstreitig) den Regelungen des WoBindG; es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum.

42 Der Anwendungsbereich des WoBindG ist nach dessen § 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG eröffnet. Ausweislich der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden die im gegenständlichen Gebäude liegenden Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln errichtet, die öffentlichen Mittel sind vor den in § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG genannten Zeitpunkten bewilligt worden. Folgerichtig ist der Mietvertrag als „Mietvertrag für Wohnräume Sozialer Wohnungsbau“ überschrieben; in der Vorbemerkung des Vertrages ist festgehalten, dass die Wohnung den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt.

43 Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gelten alle Vorschriften des WoBindG sinngemäß für den Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung, wenn dieser die Wohnung ganz oder mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet. Der Wohnungsinhaber ist zwar kein Verfügungsberechtigter, wird aber wie ein solcher behandelt (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 3.1.). Nach dem danach entsprechend anzuwendenden § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5 WoBindG) übergibt. Nach § 8 WoBindG darf er zudem nur die preisrechtlich zulässige (Kosten-)Miete vereinbaren. Verstößt der Mieter gegen die Bindungen, kann die zuständige Stelle Maßnahmen nach §§ 24 - 26 WoBindG ergreifen (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 3.1.).

44 Selbst dann, wenn die Behauptung der Klägerin zur Überlassung nur des Wohnzimmers (nicht der gesamten Wohnung) als zutreffend unterstellt wird, liegen die Voraussetzungen des § 21 Abs. 1 WoBindG vor. Die Klägerin hat mehr als die Hälfte der Wohnung untervermietet.

45 Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von der Klägerin genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Wohnflächen bleiben unberücksichtigt (LG Mannheim, Urteil v. 05.03.1997 – 4 S 182/96, juris; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 2.4.).

46 Die Klägerin selbst gibt an, dass sie dem Ehepaar xxxx das große Wohnzimmer (unter-) vermietet hat. In der Untermietvereinbarung wird das Wohnzimmer mit einer Wohnfläche von 36,38 qm beschrieben. Dass es sich um das größere der (nur) zwei Zimmer der Wohnung handelt, folgt auch daraus, dass die Wohnfläche laut Mietvertrag 68,46 qm beträgt, die Heizfläche 59,85 qm. Flur, Bad und Küche sind Gemeinschaftsflächen, die bei der Bemessung nicht zu berücksichtigen sind. Sie werden – unterstellt die Klägerin und ihre Mitmieterin nutzen die Wohnung weiter – selbstredend auch von den Untermietern (mit-)benutzt. Dass sie den Untermietern mit überlassen sind, ergibt sich hier zusätzlich aus der Untermietvereinbarung. Danach sollen die elektrischen Geräte in Bad und Küche der gemeinsamen Nutzung unterliegen. Das ist nur möglich, wenn diese Räume durch die Untermieter auch betreten und genutzt werden dürfen.

47 Dass die Klägerin sich von den Untermietern einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG hat vorlegen lassen, trägt sie selbst nicht vor. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese die von § 5 WoBindG in Bezug genommenen Voraussetzungen der §§ 27 Abs. 3, 9 Abs. 2 WoFG erfüllen könnten. Danach beträgt die Einkommensgrenze für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 € (netto/Jahr). Da die Klägerin in der Untermietvereinbarung eine Untermiete von 1.200 € (warm) vorgesehen hat (14.400 €/Jahr), ist kaum vorstellbar, dass die Untermieter die Einkommensgrenze wahren (können).

48 Die Untervermietung, für die die Klägerin die Erlaubnis der Beklagten begehrt, steht im Widerspruch zur Rechtsordnung. Die Klägerin vermietet die der Preisbindung unterliegende Wohnung unter Verstoß gegen §§ 21 Abs. 1, 5, 8 WoBindG. Die Modalitäten der von ihr tatsächlich durchgeführten Untervermietung stellen eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar.

49 Eine solche Untervermietung kann kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Es ist der Beklagten, die sich ihrerseits an die Rechtsordnung - hier die sie (und die Klägerin) bindenden Vorschriften des WoBindG - hält, auch nicht zumutbar (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB), eine Untervermietung zu erlauben, die dazu im Widerspruch steht, offenkundig der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen zuwider läuft und allein darauf zu vertrauen, dass das ordnungswidrige Handeln der Klägerin von der zuständigen Stelle verfolgt wird.

50 Offenbleiben kann daher auch, wer in welchem Umfang nach dem widersprüchlichen, immer wieder angepassten, wenig glaubhaften Vortrag der Klägerin Besitz an der Wohnung ausübt, sei es auch nur über das Zurückhalten eines von unstreitig nur drei Schlüsseln. Die Angaben der Klägerin und die der Untermietvereinbarung zugrunde gelegt, müsste es mindestens vier Schlüssel geben. Laut Übergabeprotokoll wurden jedoch lediglich drei Schlüssel an die Mieterinnen übergeben, nachgefertigt wurde kein Schlüssel.

51 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

52 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes. Abweichende Rechtsprechung ist nicht ersichtlich.

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