Gesamter Gesetzestext

LG Berlin II 9. Zivilkammer — 9 O 1/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-01-05

Aktenzeichen: 9 O 1/23

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0105.9O1.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 293 S 1 ZPO, § 293 S 2 ZPO, § 311b BGB, Art 2 EGV 593/2008, Art 3 EGV 593/2008 ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Die Rechtswahl israelischen Rechts gemäß Art. 2, 3 Rom I-VO auf einen Vorvertrag zum Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie bezieht sich grundsätzlich auf das materielle Sachenrecht.(Rn.28) (Rn.29)
Für den Abschluss eines Vorvertrags nach israelischem Recht – welches das Gericht gemäß § 293 ZPO ermittelt hat – zum Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie bedarf es nicht der Einhaltung der Form des § 311b BGB, wenn der Vorvertrag noch kein dingliches Recht an einer unbeweglichen Sache oder die Miete oder Pacht einer unbeweglichen Sache zum Gegenstand hat, sondern nur zum Abschluss eines Kaufvertrags über das dingliche Recht – hier Wohnungseigentum – verpflichtet.(Rn.36)
Ein Vorvertrag über einen Immobilienerwerb ist nach israelischem Recht in einem „schriftlichen Dokument“ abzuschließen, wozu ein nicht notwendigerweise unterzeichnetes Dokument ausreichend sein kann, das den Vertragsbindungswillen beider Parteien erkennen lässt.(Rn.39)
Zu Anforderungen an die Bestimmtheit der Bezeichnung des Kaufgegenstands in einem Vorvertrag nach israelischem Recht, der auf den Erwerb eines noch zu bildenden Wohnungseigentumsrechts gerichtet ist.(Rn.41) (Rn.42) (Rn.43)
Zum Rücktritt vom Vertrag nach israelischem Recht aufgrund einer schweren Pflichtverletzung und seinen Rechtsfolgen.(Rn.45) (Rn.46) (Rn.48) (Rn.51) (Rn.53) (Rn.58) (Rn.58)

Orientierungssatz

Die Wirksamkeit eines Vorvertrages scheitert im internationalen Recht nicht an einer vermeintlichen Unbestimmtheit des Kaufgegenstandes, wenn die betroffene Wohnungseinheit durch Belegpläne und Beschreibungen identifizierbar ist und die finale Festlegung des Miteigentumsanteils sowie das rechtliche Aufteilungsverfahren vereinbarungsgemäß dem zukünftigen Hauptvertrag vorbehalten bleiben sollten. Die Nichtexistenz oder ausstehende grundbuchliche Bildung der Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses begründet keine anfängliche Unmöglichkeit, sondern eine von der Verkäuferin zu vertretende Pflichtverletzung.(Rn.41) (Rn.42)
Eine vertragliche Vereinbarung, die für den Fall einer fundamentalen Vertragsverletzung eine pauschalierte Entschädigung in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises ohne den Nachweis eines tatsächlichen Schadens vorsieht, ist nach israelischem Recht wirksam. Eine gerichtliche Herabsetzung ist nur bei einem krassen Missverhältnis zum vorhersehbaren Schaden angezeigt, was bei Immobiliengeschäften im Regelfall bei einer 10 Prozent-Quote nicht vorliegt.(Rn.58)

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 80.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 22. Juli 2022 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Die Kläger begehren von der Beklagten die Rückzahlung von geleisteten Anzahlungen für den Erwerb von Wohnungseigentum in Berlin sowie die Zahlung einer Vertragsstrafe.

2 Die Kläger, in Israel ansässige israelische Staatsbürger, unterzeichneten am 15. April 2018 im Büro der Unternehmensgruppe "xxxxx" in Tel Aviv die in hebräischer Sprache verfasste Vereinbarung mit der Beklagten über den Erwerb der Wohnungseigentumseinheit Nr. 5c in der xxxx 142, xxxxx-Straße 8, 9 in xxxx Berlin (im Folgenden: Vorvertrag; Anlage K 17, in deutscher Übersetzung Anlage K 17a). Für die Beklagte als "Verkäuferin" unterzeichnete den Vorvertrag Herr xxxx xxxxx xxxx. Laut diesem Vorvertrag war der Sitz der Beklagten bei der xxxxxxx GmbH, xxxxxx. 81 in Berlin.

3 Die Beklagte ist eine im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg eingetragene Objektgesellschaft. Geschäftsführer der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren die Herren xxxx xxxx und xxxx xxxx. Ab dem 20. Juli 2018 war Herr xxx xxxx alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Beklagten; am 13. Dezember 2021 wurde der jetzige Geschäftsführer der Beklagten, Herr Rechtsanwalt xxxx xxxx xxxx, bestellt.

4 Die Beklagte war eine Objektgesellschaft der "xxxxxx" Unternehmensgruppe, die über Objektgesellschaften, wie u.a. die Beklagte, zahlreiche Immobilien in Berlin erwarb. Die Übernahme des Objekts erfolgte regelmäßig im Rahmen eines sog. "Share Deals", durch welchen nicht das Grundstück selbst, sondern Geschäftsanteile der Eigentümergesellschaft erworben wurden, was hier erst mit Wirkung zum 29.06.2018 geschah. Die jeweiligen Objektgesellschaften schlossen zur Finanzierung regelmäßig bereits zuvor Vorverträge mit israelischen Erwerbsinteressenten, in denen sie sich zum Abschluss schuldrechtlicher Verträge zur Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten in den jeweiligen Objekten verpflichteten.

5 Ausweislich eines dem Vorvertrag als Anhang beigefügten Grundrisses und der Beschreibung in Ziffer 2.4 sollten die Kläger die Wohnungseigentumseinheit Nr. 5c im Erdgeschoss des auf vorstehendem Grundstück belegenen Wohnhauses erwerben.

6 Gemäß Ziffer 2.22 des Vorvertrages verpflichtete sich die Beklagte als Verkäuferin, den Klägern eine jährliche Rendite (lt. Anlage K17a genannt: "das Einkommen") in Höhe von 4 % des Bruttokaufpreises in monatlichen Raten ab dem Folgemonat der Unterzeichnung der Vereinbarung über einen Zeitraum von drei Jahren zu zahlen.

7 Als Kaufpreis wurden 115.000,00 € vereinbart (Ziffer 4), von denen gemäß Ziffer 4.1 des Vorvertrages 40.000,00 € binnen dreißig Tagen nach Unterzeichnung des Vorvertrages auf das dort benannte Konto der xxxx xxxx GmbH & Co. KG sowie gemäß Ziffer 4.2 ein weiterer Betrag in Höhe von 29.000,00 € bis zum 15. August 2018 auf dasselbe Konto zu zahlen waren. Dabei wurden die "xxxx-Gesellschaft" und die Beklagte als Schwesterparteien beschrieben, die ein und derselben Gesellschaft gehören. Der restliche Kaufpreis sollte bei Abschluss des deutschen Kaufvertrages zu zahlen sein.

8 Ziffer 2.5 sieht die Verpflichtung der Beklagten vor, mit den Klägern einen notariellen deutschen Kaufvertrag über den Kaufgegenstand abzuschließen. In Ziffer 2.4 heißt es ausweislich der als Anlage K 17a eingereichten Übersetzung des Vorvertrages u.a.: "Die Immobilie wurde rechtlich in Einheiten aufgeteilt und es wurde eine getrennte rechtliche Prozedur zur Eintragung jeder Wohnung in der Immobilie im Grundbuch (im Folgenden: "Eintragung einer Wohnungseigentümergemeinschaft") durchgeführt […] ."

9 In Ziffer 2.29 des Vorvertrages heißt es: "Alle Verpflichtungen der Verkäuferin setzen die Zahlung des vollen Kaufpreises voraus, wie in dieser Vereinbarung festgelegt ." Laut Ziffer 7 wird ein Verstoß gegen Par. 2 bis 4 in dieser Vereinbarung zur Folge haben, dass die dagegen verstoßende Partei eine vereinbarte Kompensation zahlen muss, die nach Ziffer 8 im Voraus in Höhe geschätzter 10 % des Kaufpreises als berechtigt vereinbart und von einer näher beschriebenen Nichtbehebung des Verstoßes abhängig gemacht wird. Ziffer 11 lautet: "Falls der Käufer rechtmäßig aufgrund eines Verstoßes vonseiten der Verkäuferin gegen einen der Par. 2 bis 4 der Vereinbarung von der Vereinbarung zurücktritt, wird die Verkäuferin dem Käufer binnen 30 Tage ab dem Tag, an dem die Vereinbarung rechtmäßig aufgehoben worden ist, alle Gelder zurückzahlen, die sie von ihm erhalten hat, und zwar zuzüglich der vereinbarten Kompensationen ." Ziffer 12 des Vorvertrages besagt, dass diese Vereinbarung israelischem Recht unterliegt.

10 Wegen des weiteren Inhalts des Vorvertrages wird ergänzend auf die Anlagen K 17, K 17a verwiesen.

11 Eine Teilung des Grundstücks xxxxxx 142, xxx-xxx-Straße 8, 9 in xxxxx Berlin wurde unter dem 7. Juni 2017 im Grundbuch von xxxxx eingetragen und für jeden Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum ein besonderes Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) angelegt; beispielhaft wird auf das Grundbuch von xxxxxx, Blatt xxxx, Wohnungsgrundbuch betreffend eine von Namensverwandten der Kläger erworbene Wohnung Nr. 25 Bezug genommen (Grundbuchauszug vom 24. August 2022, Anlage K 18a). Bei dieser Aufteilung und auch später wurde eine Sondereigentumseinheit 5c nicht gebildet.

12 Die Kläger zahlten vereinbarungsgemäß Anzahlungsraten in Höhe von insgesamt 69.000,00 € auf das im Vorvertrag genannte Konto der xxxx xxxx GmbH & Co. KG. Die Beklagte bestätigte den Erhalt einer Zahlung in Höhe von 40.000,00 € mit Quittung vom 11. Juli 2018 (Anlage K 19), die i.A. und mit dem Zusatz "im Namen der" ("on behalf of") der Beklagten unterzeichnet ist. Die Beklagte entrichtete ihrerseits jedenfalls im Januar 2019, und Mai bis September 2019 eine monatliche Rendite in Höhe von jeweils 196,68 € an die Kläger unter dem Referenzzweck "Zinsen auf Vorauszahlung" ("interest on prepayment").

13 Die Kläger forderten die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Juni 2022 (Anlage K 35) auf, unverzüglich, spätestens bis zum 21. Juli 2022 den notariell zu beurkundenden Kaufvertrag nach deutschem Recht über den Kaufgegenstand abzuschließen. Die Beklagte teilte mit E-Mail vom selben Tag (Anlage K 36) mit, dass das Wohnungseigentum Nr. 5c nicht gebildet worden sei und daher nicht veräußert werden könne. Die Kläger erklärten mit per E-Mail versendetem anwaltlichen Schreiben vom 12. Juli 2022 (Anlage K 37) den Rücktritt vom Vorvertrag und forderten die Beklagte zur Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 69.000,00 € sowie zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 11.500,00 € auf. Eine Zahlung erfolgte nicht.

14 Die Kläger bringen vor, dass sie einen wirksamen Vorvertrag zum Erwerb des Wohnungseigentums Nr. 5c mit der Beklagten geschlossen hätten, von dem sie wirksam zurückgetreten seien, so dass die Beklagte ihnen nunmehr die Kaufpreisanzahlungen zurückzuzahlen sowie die Vertragsstrafe zu leisten habe. Der Vertrag sei wirksam, insbesondere formwirksam nach israelischen Recht abgeschlossen worden. Ferner sei der als Vertreter der Beklagten bei Vertragsschluss gegenüber ihnen aufgetretene Herr xxx xxxx xxx, der in Israel bekannt sei, als Gesicht der Unternehmensgruppe "xxxxx" aufgetreten, sodass kein Zweifel an dessen Vertretungsbefugnis bei Unterzeichnung des Vorvertrages bestanden habe. Zudem habe der frühere Geschäftsführer der Beklagten, xxxx, gewusst, dass Herr xxxx Vorverträge über gebildetes oder noch zu bildendes Wohnungseigentum mit israelischen Kaufinteressenten und zwar auch Verpflichtungsverträge in hebräischer Sprache unterzeichnete. Für zahlreiche Fälle seien ihnen, den Klägern, hierzu Bevollmächtigungen durch xxxxx für Herrn xxxx bereits aus dem Jahr 2016 betreffend einzelne Objekte bekannt geworden (siehe Anlagenkonvolut K16). Die Kläger behaupten ferner, dass Dr. Xxxxx auf Grundlage der jeweiligen hebräischen Vorverträge notarielle Kaufverträge über das jeweilige Wohnungseigentum in Deutschland unterzeichnet habe. Jedenfalls sei der hiesige Vorvertrag durch die Beklagte genehmigt worden, in dem sie an die Kläger die vereinbarten Renditezahlungen ("das Einkommen") leistete und zudem den Erhalt der Kaufpreisanzahlungen quittierte. Dass die Anzahlungen nicht auf ein auf den Namen der Beklagten lautendes Konto erfolgt seien, sei schon aufgrund der Zahlungsanweisung in dem Vorvertrag und auch aufgrund des Umstandes, dass die xxxx xxxx GmbH & Co. KG und die Beklagte innerhalb eines Konzerns mit "Cash Pooling System" unter dem Finanzmanagement einer Gesellschaft, nämlich der xxxxx Management GmbH, verbunden seien, nicht erheblich. Wegen der weiteren Einzelheiten des Unternehmensgeflechts der "xxxxx Group", zu dem die vorgenannten Gesellschaften gehörten, und auch den verschiedenen Beteiligungen der jeweiligen Gesellschafter einschließlich der Mehrheitsgesellschafterin der Beklagten, der im Handelsregister von xxxx, Zypern eingetragenen xxxx xxxx Ltd., sowie der Herren xxxxx und xxxx verweise sie insbesondere auf die Darstellung in der Anlage K8 sowie die Anspruchsbegründung. Zudem habe die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrags sowie der Anzahlungsleistungen nicht über ein eigenes Konto verfügt.

15 Zu dem anwendbaren israelischen Recht bringen die Kläger die nach ihrer Auffassung jeweils anwendbaren israelischen Rechtsnormen im Einzelnen vor und verweisen auf die als Anlagen K 44, K 55 und K 56 beigebrachten Gutachten der Sachverständigen xxxx xxxx sowie Prof. Dr. xxx xxxx aus anderen Gerichtsverfahren.

16 Ferner meinen die Kläger, dass sie von der Beklagten arglistig über die Bildung des Wohnungseigentums des Kaufgegenstandes getäuscht worden seien.

17 Die Kläger beantragen mit der - nach Zustellung eines Mahnbescheids in entsprechender Höhe am 21. Juli 2022 und Widerspruch - am 21. Oktober 2022 zugestellten Anspruchsbegründung,

18 die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 80.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

19 Die Beklagte beantragt,

20 die Klage abzuweisen.

21 Sie meint, der Vorvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen. Er sei hinsichtlich des Kaufgegenstandes zu unbestimmt, da die Wohnungseinheit 5c nicht gebildet und in dem Vertrag der Miteigentumsanteil am Grundstück nicht festgelegt worden sei. Auch habe Herr Xxxxx die Beklagte bei dem Abschluss des Kaufvertrages nicht wirksam vertreten. Die Beklagte behauptet, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses des Vorvertrages vertretungsberechtigten Geschäftsführer der Beklagten keine Kenntnis von dessen Abschluss und den Geschäften des Herrn Xxxxx gehabt hätten. Eine nachträgliche Genehmigung könne allenfalls konkludent und damit - nach dem nach ihrer Meinung hierfür maßgeblichen deutschen Recht - nicht formwirksam erfolgt sein. Ferner bringt sie vor, dass die Quittungen über die erhaltenen Anzahlungen nicht von der Beklagten herrührten, da sie nur i.A. unterzeichnet seien. Auch die Renditezahlungen könnten keine konkludente Genehmigung darstellen, da sie durch die xxxx xxxx GmbH & Co. KG bereits ab Juni 2018 und damit vor dem Erwerb der Anteile an der Beklagten aufgenommen worden und von der Beklagten erst ab Mai 2019 lediglich fortgeführt worden seien. Der damalige Geschäftsführer Dr. Xxxxx habe keine Kenntnis von diesen gehabt und sie auch nicht freigegeben.

22 Den Klägern könne, so bringt die Beklagte weiter vor, allenfalls ein bereicherungsrechtlicher Kondiktionsanspruch zustehen, der sich dann nach deutschem Recht richte. Dies aber nicht gegenüber ihr, der Beklagten, sondern nur gegenüber der xxxx xxxx GmbH & Co. KG als Empfängerin der Leistung. Um einen Anweisungsfall handle es sich nicht. Zwischen der Beklagten und der xxxx xxxx GmbH & Co. KG habe kein Valutaverhältnis bestanden. Die Beklagte habe die Zahlung an die xxxx xxxx GmbH & Co. KG nicht zurechenbar veranlasst.

23 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird ergänzend auf die Gerichtsakte mit den gewechselten Schriftsätzen samt Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

24 Die zulässige Klage ist begründet.

25 Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Berlin gemäß §§ 12, 17 ZPO örtlich und damit aufgrund der Doppelfunktionalität der Gerichtstandregelungen der ZPO zur örtlichen Zuständigkeit zugleich international zuständig (vgl. Musielak/Voit/Heinrich, 20. Aufl. 2023, ZPO § 12 Rn. 17).

II.

26 Die Klage ist auch begründet, nämlich in Höhe von 69.000,00 € (1. Rückzahlung der Anzahlungen) sowie zuzüglich 11.500,00 € (2. Vertragsstrafe) jeweils nebst ausgeurteilter Rechtshängigkeitszinsen (1.c sowie 2.c).

27 Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung der auf den Vorvertrag geleisteten Anzahlungen in Höhe von 69.000,00 € nebst ausgeurteilter Zinsen. Dieser Anspruch folgt nach wirksamem Rücktritt von dem Vorvertrag aus Ziffer 11 desselben und Art. 7(b) und 9(a) israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970.

28 Auf das Rechtsverhältnis, einschließlich der Frage der Wirksamkeit des Vorvertrages, ist israelisches Recht anzuwenden. Dessen Geltung haben die Parteien in Ziffer 12 des Vorvertrages vereinbart. Hierzu sind sie nach Art. 3, 2 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I-VO; ABl. EU 2008 L 177, 6) befugt. Die Rom I-VO ist anwendbar, da bereits aufgrund des Vertragsabschlusses in Israel und der Geschäftsansässigkeit der Beklagten in Deutschland ein Bezug zu mehreren Ländern besteht, Art. 1 Abs. 1 Rom I-VO. Auch der räumliche Anwendungsbereich ist eröffnet, da die Rom I-VO in Deutschland als EU-Mitgliedstaat Anwendung findet. Unerheblich ist, dass die Beklagte nicht Vertragsstaat der Verordnung ist und das gewählte Recht dasjenige eines Nicht-EU-Mitgliedstaats ist (Art. 2 Rom I-VO).

29 Es ist hierbei zudem – anders als die Beklagte meint - nicht die Frage, ob ein israelisches Gericht auf ein Verfahren wie das Vorliegende aufgrund der Belegenheit der Immobilie in Deutschland, das deutsche und nicht das israelische Recht anwenden würde. Denn wenn das Vertragsstatut wie hier auf einer Rechtswahl der Parteien beruht, so bezieht sich dies grundsätzlich auf das materielle Sachrecht. Eine solche Vereinbarung wird durch die Kollisionsnormen des gewählten Rechts nicht in Frage gestellt (Art. 20 Rom I-VO; vgl. MüKoBGB/Martiny, 8. Aufl. 2021, Rom I-VO Art. 20 Rn. 1, 2).

30 Gemäß Art. 10 Abs. 1 Rom I-VO bestimmen sich auch das Zustandekommen und die Wirksamkeit des Vertrages nach israelischem Recht, als dasjenige anzuwendende Recht im Falle der Wirksamkeit des Vertrages. Dabei kommt es - entgegen der Auffassung der Beklagten - auf die gedachte Wirksamkeit an (vgl. MüKoBGB/Spellenberg, 8. Aufl. 2021, Rom I-VO Art. 10 Rn. 9, 10).

31 Der Vorvertrag ist nach dem hiernach anzuwendenden israelischen Recht wirksam zustande gekommen.

32 Zu diesem Ergebnis gelangt das Gericht nach dem entsprechenden und durch Nachweise untermauerten Parteivortrag der Kläger. Dabei hat das Gericht gem. § 293 Satz 1 und Satz 2 ZPO bedacht, dass die Ermittlung des hier durch Parteivereinbarung anwendbaren israelischen Rechts in seinem pflichtgemessen Ermessen liegt, wobei es im Wege des sogenannten Freibeweises alle ihm zugänglichen Erkenntnisquellen benutzen kann (vgl. Zöller-Geimer, ZPO, 34. Aufl. 2023, § 293 Rn. 21 ff. m.w.N.). Das in einem anderen Staat geltende Recht bedarf des Beweises nur insofern, als es dem Gericht unbekannt ist. Bei Ermittlung ist das Gericht nach § 293 Satz 2 ZPO auf die von den Parteien beigebrachten Nachweise nicht beschränkt und insbesondere befugt, auch andere Erkenntnisquellen zu benutzen. Jedoch darf sich die Ermittlung des fremden Rechts nicht auf die Heranziehung der Rechtsquellen beschränken, sondern muss auch die konkrete Ausgestaltung des Rechts in der ausländischen Rechtspraxis, insbesondere die ausländische Rechtsprechung, berücksichtigen. Der Tatrichter ist gehalten, das Recht als Ganzes zu ermitteln, wie es sich in Lehre und Rechtsprechung entwickelt hat. Er muss dabei die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpfen (ständige Rspr., vgl. u.a. BGH, Urteil vom 23. Juni 2003 - II ZR 305/01, NJW 2003, 2685, 2686 mwN, juris). Hier folgt das Gericht dem detaillierten und durch die vorgelegten Rechtsnormen sowie die zitierten, beigefügten Gutachten der im israelischen Recht ausgebildeten und tätigen Sachverständigen überzeugend untermauerten Parteivortrag der Kläger und macht sich nach eigener Überprüfung der zitierten Vorschriften und Erläuterungen die dortigen Ausführungen zu eigen. Die Kläger haben ihren Parteivortrag insbesondere mit den als Anlagen K 44, K 55 und K 56 beigebrachten Gutachten der Sachverständigen Dr. xxx xxxx sowie Prof. Dr. xxxx xxx unterfüttert. Die Beklagte hat die in Übersetzung vorgelegten israelischen Rechtsnormen sowie die Sachverständigenausführungen und den hierauf beruhenden Parteivortrag der Kläger zudem nicht in nachvollziehbarer Weise angegriffen. Ihre Angriffe beziehen sich vielmehr in erster Linie auf die durch das Gericht zu entscheidende Frage der Kollisionsnormen nach Internationalem Privatrecht, ob das israelische Recht überhaupt zur Anwendung gelangt und wenn ja, worauf. Beide Parteien wurden hinsichtlich der beabsichtigten Heranziehung des Klägervortrags zum ausländischen – hier israelischen – Recht unter Bezugnahme auf die genannten Gutachten, welchen die israelischen Rechtsvorschriften beigefügt waren, als Erkenntnisquellen angehört, ohne nachvollziehbare Einwendungen hiergegen zu erheben.

aa.

33 Es kommt auf die Frage, ob Herr X...n bei Unterzeichnung des Vorvertrages mit Duldungs- oder Anscheinsvollmacht der Beklagten handelte, nicht an. Denn jedenfalls hat die Beklagte nach Vertragsschluss den Vorvertrag durch eigenes Verhalten und damit konkludent genehmigt.

34 Das israelische Recht sieht in Art. 6 Bevollmächtigungsgesetz (Agency Law) 1965 die Möglichkeit der nachträglichen Genehmigung eines ohne rechtgültige Vollmacht abgeschlossenen Vertrages vor. In der genannten Norm ist eine Form, in welcher diese Genehmigung ausgesprochen werden muss, nicht enthalten. Es ist der Rechtsprechung überlassen geblieben, zu entscheiden, ob eine derartige Genehmigung auch durch konkludentes Verhalten erklärt werden kann (vgl. Dr. Katy Elmaliah, Gutachten zum israelischen Recht, 5. Juli 2022, 26 O 355/20, Anlage K 55, S. 4). Die obergerichtliche Rechtsprechung hat sich deutlich dahingehend positioniert, dass auch durch Verhalten einschließlich Schweigen oder das Unterlassen bestimmter Handlungen eine nachträgliche Genehmigung erteilt und angenommen werden kann. So können auch regelmäßige Renditezahlungen klare Erfüllungshandlungen der Vertragspartnerin des Vorvertrages und damit eine konkludente Genehmigung darstellen (Dr. Katy Elmaliah, a.a.O., S. 5; Prof. Dr. Talia Einhorn, Gutachten in der Sache 22 O 59/21, 30. Oktober 2022, Anlage K 44, S. 17 f.).

35 Die für eine konkludente Genehmigung ausreichenden Erfüllungshandlungen der Beklagten finden sich auch im vorliegenden Fall gegenüber den Klägern. Dass - soweit hier bekannt - lediglich fünf der Renditezahlungen unmittelbar von der Beklagten gezahlt wurden, ist für die Annahme einer derartigen konkludenten Genehmigung kein Hindernis. Jedenfalls durch diese Zahlungen, die unstreitig im Jahr 2019 und damit nach Übernahme der Anteile der Beklagten durch die jetzigen Gesellschafter und nach Bestellung des Dr. Xxxxx als Geschäftsführer der Beklagten erfolgten, hat die Beklagte zum Ausdruck gebracht, sich an den Vorvertrag gebunden zu fühlen. Nur so können es nach objektivem Empfängerhorizont auch die Kläger, die regelmäßig Renditezahlungen in Erfüllung des Vorvertrages erhielten, verstanden haben. Für die Kläger waren die konzerninternen Entscheidungen über die jeweiligen Geldflüsse nicht durchsichtig und auch nicht entscheidend. Hinzu kommt vorliegend die zumindest hinsichtlich einer der Anzahlungsraten ausdrücklich im Namen der Beklagten erteilte Empfangsquittung. Der Einwand der Beklagten, diese Quittung sei nur i.A. und damit nicht im Namen der Beklagten unterzeichnet, verfängt ebenso wenig, wie die Behauptung der Beklagten, dass ihr Geschäftsführer keine Kenntnis von den Zahlungen gehabt und diese nicht genehmigt habe. Es wäre an der Beklagten selbst, die Vertretungsverhältnisse innerhalb ihrer Gesellschaft offenzulegen und darzustellen, um wen es sich bei dem/der Unterzeichner/in der Quittung handelte und ggf. aus welchem Grund dieses Handeln nicht im Namen der Beklagten geschehen sein soll. Die Genehmigung wirkt gem. Art. 6(b) des israelischen Bevollmächtigungsgesetzes als habe Herr Xxxxx anfänglich eine Vollmacht zum Vertragsschluss innegehabt.

36 Soweit die Beklagte meint, dass auf die Genehmigung deutsches Recht anzuwenden und hiernach für die Genehmigung die Form des § 311b BGB einzuhalten sei, überzeugt das Gericht dies nicht. Denn die Parteien haben – wie vorstehend ausgeführt – die Anwendung israelischen Rechts gewählt. Auch auf Fragen der Formwirksamkeit ist mithin israelisches Recht anwendbar. Art. 11 Abs. 1 Rom I-VO bestimmt nämlich, dass ein Vertrag, der – wie hier – zwischen Personen geschlossen wird, die oder deren Vertreter sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in demselben Staat befinden, formgültig ist, wenn er die Formerfordernisse des auf ihn nach dieser Verordnung anzuwendenden materiellen Rechts oder die Formerfordernisse des Rechts des Staates, in dem er geschlossen wird, erfüllt. Das ist vorliegend das israelische Recht.

37 Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO findet auf den hiesigen Vorvertrag keine Anwendung. Es handelt sich bei dem Vorvertrag gerade (noch) nicht um einen solchen, der ein dingliches Recht an einer unbeweglichen Sache oder die Miete oder Pacht einer unbeweglichen Sache zum Gegenstand hat, und auf den Formvorgaben nach deutschem Recht aufgrund der Belegenheit der Sache anwendbar sein könnten (siehe auch KG, Hinweisbeschluss vom 14. November 2023, 24 U 54/23, Anlage K 54; ferner MüKoBGB/Spellenberg, 8. Aufl. 2021, Rom I-VO Art. 11 Rn. 67-72 mit Verweis auf KG, KGR Berlin 2005, 847 Rn. 21). Vielmehr verpflichtet der hiesige Vorvertrag nur zum Abschluss eines Kaufvertrags über das genannte dingliche Recht, nämlich das Wohnungseigentum (vgl. MüKoBGB/Spellenberg, a.a.O. m.w.N.). Der Rechtsgedanke, der der Ausnahmevorschrift des Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO zugrundeliegt, nämlich dass es angesichts des im internationalen Sachenrechts geltenden Grundsatzes der Maßgeblichkeit der "lex rei sitae" wenig sinnvoll erscheint, Rechte zu begründen, die wegen Formmangels vor Ort nicht durchgesetzt werden können, erfasst nur ein dingliches Geschäft selbst und gerade noch nicht den Fall der Verpflichtung zum späteren Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrages (s.a. KG, Hinweisbeschluss vom 14. November 2023, 24 U 54/23, Anlage K 54, MüKoBGB/Spellenberg, a.a.O.; KG, KGR Berlin 2005, 847 Rn. 21).

38 Die Parteivereinbarung für das israelische Recht ist nach dem Vorstehenden für die hier entscheidende Frage der Genehmigung des Vertrages maßgeblich. Es kommt an dieser Stelle nicht darauf an, ob die organschaftliche oder rechtsgeschäftliche Vertretung, insbesondere Fragen einer Rechtsscheinvollmacht von der Rechtswahl ausgenommen sind (vgl. hierzu auch BeckOGK/Paulus, 1.3.2023, Rom I-VO Art. 1 Rn. 128-130 zu Art. 1 lit. g Rom I-VO; siehe im Ergebnis auch KG Hinweisbeschluss vom 14.11.2023, Gz. 24 U 54/23, Anlage K54).

bb.

39 Der Vorvertrag ist nach anzuwendendem israelischen Recht zudem formwirksam geschlossen worden. Art. 8 des israelischen Immobiliengesetzes 1969 sieht vor, dass Rechtsgeschäfte über Immobilien in einem "schriftlichen Dokument" abzuschließen sind. Ein Rechtsgeschäft über Immobilien soll nach Art. 6 Immobiliengesetz 1969 der Erwerb von Eigentum oder anderen Rechten an Immobilien sein. Nach der einschlägigen Rechtsprechung israelischer Gerichte ist zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses regelmäßig ein – nicht notwendigerweise unterzeichnetes – Dokument hinreichend, das den Vertragsbindungswillen beider Parteien erkennen lässt (vgl. Dr. Katy Elmaliah, a.a.O., S. 8; Prof. Dr. Talia Einhorn, a.a.O, S. 6 ff.). Diesen Erfordernissen wird der mit Anlage K 17 bzw. K 17a eingereichte Vorvertrag gerecht, was zwischen den Parteien auch nicht streitig ist.

40 Darüberhinausgehende Formvorgaben sieht das israelische Recht für den vorliegenden Vertrag nicht vor. Insbesondere ist Art. 10 (a) der Ausführungsbestimmungen zum Immobiliengeschäft, nach dem für die Registrierung im Grundbuch ein Gesellschafterbeschluss und eine anwaltliche Bestätigung des Zeichnungsberechtigten eingereicht werden muss, nicht heranzuziehen. Auf eine unmittelbare Eintragung im Grundbuch war der vorliegende Vorvertrag erkennbar nicht gerichtet, sondern sah vielmehr den Abschluss eines nach deutschem Recht abzuschließenden notariellen Kaufvertrags und dessen dingliche Abwicklung nach deutschem Sachenrecht erst noch vor (vgl. KG, Hinweisbeschluss vom 14.11.2023, Gz. 24 U 54/23, Anlage K54). Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO findet insoweit – wie vorstehend bereits näher erläutert – keine Anwendung.

cc.

41 Der Vorvertrag ist auch nicht wegen der von der Beklagten behaupteten Unbestimmtheit des Kaufgegenstandes unwirksam. Zunächst ist in Ziffer 2.4 des Vorvertrages das zu erwerbende Wohnungseigentum beschrieben und dem Vorvertrag lag als Anlage unstreitig auch ein Belegplan bzw. eine Zeichnung bei. Dass der zu erwerbende Miteigentumsanteil nicht abschließend in dem Vorvertrag festgelegt ist, sondern dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag vorenthalten bleiben sollte, macht den Kaufgegenstand nicht unbestimmt. Der Vorvertrag war auf den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages nach deutschem Recht gerichtet, mit dem erkennbar sämtliche nach deutschem Recht notwendigen Bestandteile des Sondereigentums sowie Miteigentumsanteils übertragen werden sollten (vgl. KG, Beschluss vom 17. Januar 2022, 1 W 4/22, Anlage K 52). Aus dem Vorvertrag wird deutlich, dass sich die Parteien über die Notwendigkeit der Übertragung eines Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück samt Sondereigentum am Wohnungseigentum bewusst waren. Darüber hinaus hätte nach dem anzuwendenden israelischen Recht eine etwaige Unbestimmtheit des zu erwerbenden Immobilieneigentums nicht die Unwirksamkeit des Vorvertrages zur Folge, wenn der Gegenstand nach Treu und Glaube bestimmt werden kann (vgl. insbesondere Prof. Dr. Talia Einhorn, a.a.O. S. 8f.). So liegt der Fall hier, da in Ziffer 2.10 des Vorvertrages detaillierte Regelungen zur endgültigen Vermessung der Wohnung und der Einheit in der Immobilie getroffen werden. Der Vorvertrag sieht gerade vor, dass ein notarieller Kaufvertrag nach deutschem Recht über den dann genau samt Miteigentumsanteil bestimmten Kaufgegenstand noch abzuschließen wäre und die Aufteilung als solche nach dem in Deutschland hierzu vorzunehmenden Verfahren der Beklagten obliegen sollte.

42 An diesem Ergebnis ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil das Wohnungseigentum an der streitgegenständlichen Wohnung 5c entgegen der Angaben in dem Vorvertrag weder bereits gebildet war noch später durch erneute Aufteilung oder Änderung der Aufteilung gebildet wurde. Dieser Umstand ist keine Frage der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes, sondern eine der Unmöglichkeit der Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vorvertrag. Es liegt hier aber, unabhängig davon, ob es eine solche Rechtsfigur nach dem israelischen Recht gibt und was die Folgen hiervon wären, jedenfalls keine anfängliche Unmöglichkeit vor. Denn es lag nach den vertraglichen Regelungen gerade an der Beklagten, das Wohnungseigentum bei Aufteilung zu bilden. Dass sie hierzu außer Stande gewesen wäre, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Es ist vielmehr denkbar und auch möglich, sich zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine (noch) nicht existierende Sache zu verpflichten. Die Schaffung des Wohnungseigentums an der WE 5c oblag samt Zuweisung des zugehörigen Miteigentumsanteils der Beklagten (s.o. insbesondere Prof. Dr. Talia Einhorn, a.a.O., S. 8f.).

43 Eine Vertragspartei, welche – wie hier – die (teilweise) Erfüllung eines Rechtsgeschäfts hingenommen und auch selbst Erfüllungshandlungen geleistet hat, kann sich nach israelischen Recht überdies nach dem Gebot von Treu und Glauben nicht auf die formelle Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen (vgl. Prof. Dr. Talia Einhorn, a.a.O., S. 22f.).

44 Die Kläger sind nach dem anzuwendenden israelischen Recht wirksam von dem Vorvertrag zurückgetreten.

aa.

45 Nach Art. 7(a) israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 kann ein Rücktritt ohne Fristsetzung bei fundamentaler Pflichtverletzung i.S.d. Art. 6 israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 erklärt werden, nach Art. 7(b) israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 mit vorheriger Fristsetzung bei nicht fundamentaler Pflichtverletzung.

46 Die Voraussetzungen eines Rücktritts ohne Fristsetzung aufgrund einer schweren vertraglichen Pflichtverletzung liegen vor. Das Gericht durfte aufgrund des Vortrags der Parteien, den von ihnen eingeführten Normen des israelischen Rechts und insbesondere der diesbezüglich in dem Vorvertrag selbst enthaltenen Regelungen in diesem Zusammenhang von einer weiteren Beweisaufnahme zum israelischen Recht nach § 293 Satz 1 ZPO absehen, da das israelische Recht insoweit hinreichend ermittelt ist. Ziffer 11 des Vorvertrages regelt ausdrücklich die Möglichkeit des Rücktritts der Kläger bei einem Verstoß der Beklagten gegen die Ziffern 2. bis 4. des Vorvertrages. Jedenfalls gegen die in Ziffer 2.4 des Vorvertrages geregelte Verpflichtung, das Wohnungseigentum an der Sondereigentumseinheit 5c zu bilden und nach Ziffer 2.5 mit den Klägern einen deutschen notariellen Kaufvertrag hierüber abzuschließen, hat die Beklagte verstoßen. Hiergegen wendet sich die Beklagte nicht einmal in ihrem eigenen Vortrag. Es ist unstreitig, dass das in dem Vorvertrag als bereits gebildet dargestellte Wohnungseigentum zu diesem Zeitpunkt nicht gebildet war und auch später nie gebildet wurde. Aus dem Vorvertrag, dort Ziffer 2.4, wo das Verfahren der Aufteilung beschrieben ist, ergibt sich im Übrigen ausdrücklich die Zusicherung der Beklagten, das Wohnungseigentum bereits gebildet zu haben; auf die Aufteilung wird Bezug genommen.

47 Dem stehen entgegen der Einwendungen der Beklagten auch Ziffer 2.29 des Vorvertrages und der Umstand nicht entgegen, dass die Kläger nicht den vollständigen im Vorvertrag festgelegten Kaufpreis zahlten. Diese vertragliche Regelung zielt erkennbar darauf ab, dass der notarielle Kaufvertrag erst geschlossen werden sollte, wenn der gesamte Kaufpreis bereits geleistet wurde. Die Verpflichtung der Beklagten, das zu veräußernde Wohnungseigentum erst zu bilden, bestand aber bereits bei Abschluss des Vorvertrages. Dort wird die bereits erfolgte Aufteilung in Ziffer 2.4 beschrieben. Eine solche hat die Beklagte entgegen ihrer vertraglichen Zusicherung unstreitig nicht vorgenommen. Zum Zeitpunkt des Rücktritts war beiden Parteien klar, dass ein notarieller Kaufvertrag über die Wohnungseigentumseinheit 5c nicht abgeschlossen werden würde, unabhängig von einer vollständigen Kaufpreiszahlung durch die Kläger. Diese Auslegung von Ziffer 2.29 des Vorvertrages wird auch aus Ziffer 2.22 des Vorvertrages gestützt, mit dem sich die Beklagte zur Zahlung der laufenden Rendite bereits ab dem Folgemonat der Unterzeichnung und damit nicht erst ab vollständiger Kaufpreiszahlung verpflichtete und dieser Verpflichtung auch nachkam.

bb.

48 Die nach Art. 8 israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 notwendige Rücktrittserklärung haben die Kläger unstreitig abgegeben.

cc.

(1)

49 Rechtsfolge eines Rücktritts ist nach Art. 9(a) israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 das Entstehen eines Rückgewährschuldverhältnisses, sodass die empfangenen Leistungen – insbesondere die Anzahlungen auf den Kaufpreis – zurückzugewähren sind.

50 Dass die Beklagte im Falle des Rücktritts von dem Vorvertrag die Anzahlung zurückzuzahlen hat, ergibt sich auch aus Ziffer 11 des Vorvertrages. Hiernach hat die Beklagte im Falle eines aufgrund eines Verstoßes gegen Ziffern 2 bis 4 wirksam erklärten Rücktritts den Klägern binnen 30 Tagen alle aufgrund des Vorvertrages gezahlten Gelder zurückzahlen. Ausdrücklich ist in dem Vorvertrag die Beklagte als Schuldnerin dieses Anspruchs aufgenommen und nicht die xxxx xxxx GmbH & Co. KG.

(2)

51 Nur ergänzend ist festzuhalten, dass sich ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Anzahlung auch aus Art. 10 israelisches Vertragsrecht (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 i.V.m. Ziff. 2.4, 2.5, 2.22 und 11 des Vorvertrages als Schadensersatzanspruch ergibt.

52 Zur Geltung israelischen Rechts und zur Wirksamkeit des Vorvertrages gilt das oben Gesagte entsprechend. Aus den durch den Vortrag der Parteien beigebrachten Erkenntnisquellen zum israelischen Recht kann auch, ohne dass eine Beweisaufnahme gem. § 293 ZPO erforderlich würde, festgestellt werden, dass aus Art. 10 des israelischen Vertragsgesetzes (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1970 ein Anspruch auf Ersatz des Schadens, der durch einen Vertragsbruch und seine Folgen entstanden ist und den die Partei, die den Vertrag gebrochen hat, zum Zeitpunkt des Vertrages als wahrscheinliche Folge des Vertragsbruchs vorausgesehen hat oder hätte voraussehen müssen, folgt (vgl. Anlage K 28, englische Übersetzung israelisches Vertragsrechts (Rechtsbehelfe bei Vertragsbruch) 1979). Es ist mit den obigen Ausführungen davon auszugehen, dass die Beklagte ihren vertraglichen Pflichten jedenfalls insoweit nicht nachgekommen ist, als sie entgegen Ziffer 2.4 und 2.5 das Wohnungseigentum an der Wohneinheit 5c gerade nicht gebildet und einen dahingehenden notariellen Kaufvertrag mit den Klägern daher auch nicht abgeschlossen hat. Die Bildung des Wohnungseigentums durch entsprechende Teilung hätte allein in der Hand der Beklagten gelegen.

(3)

53 Darauf, ob die Beklagte auch aufgrund ihrer Anweisung zur Zahlung an die xxxx xxx GmbH & Co. KG bzw. des Konzernverbundes beider Gesellschaften innerhalb eines "Cash Pooling Systems" Schuldnerin des Rückzahlungsanspruchs ist, kommt es aufgrund der klaren Bestimmung in Ziffer 11 des Vorvertrags für den vorliegenden vertraglichen Rückgewähranspruch sowie der nur ergänzend genannten Schadensersatzregelung nicht an. Gleichfalls nur ergänzend bleibt festzuhalten, dass es gerade die Beklagte selbst war, welche nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kläger die Kontodaten der xxxx xxxxx GmbH & Co. KG auch für den eigenen Zahlungsverkehr nutzte und dementsprechend den Erhalt der Anzahlungen durch Quittungen bestätigte. Die Unterzeichnung derselben "i.A." lässt vorliegend nicht darauf schließen, dass die Erklärung, die Zahlung von 40.000,00 € erhalten zu haben, nicht im Namen der Beklagten erfolgen sollte. Das Vorbringen der Beklagten in diesem Zusammenhang ist auch nicht verständlich und es fehlt – wie auch von den Klägern eingewandt – an einer im Einzelnen nachvollziehbaren Erläuterung, wieso die Beklagte diese Erklärung nicht gegen sich gelten lassen will. Die Beklagte verhält sich – obgleich es sich um Erklärungen unter Verwendung ihres Briefkopfes und im Namen der Beklagten handelt – nicht dazu, von wem die Erklärungen denn herrühren sollen, mit der Folge dass sie nicht in ihrem Namen abgegeben worden sein sollen. Die zweite klägerseits eingereichte Quittung vom 20. Juli 2018 ist zwar durch die unklare Formulierung hinsichtlich der Stornierung unverständlich, ändert damit aber nichts an den obigen Ausführungen.

(4)

54 Darauf, dass nach israelischem Recht eine der Durchgriffshaftung ähnliche Haftung einer Konzerngesellschaft für eine andere greift, wenn "die verbundenen Gesellschaften eine vermögensrechtliche Einheit bilden, ihre Gewinne aber von einer Gesellschaft zu einer anderen Gesellschaft mit denselben Anteilseignern und Geschäftsführer verschoben werden mit dem alleinigen Zweck für die Gruppe, die beschränkte Haftung von Gesellschaften auszunutzen " bzw. eine Gesellschaftsgruppe so eng verschachtelt ist, dass "die klaren Grenzen überschritten [werden], die für normale Gesellschaften bestehen und statt dessen darauf abzielten, die verbundene Gesellschaften jeglicher Haftung für ihr Handeln zu entziehen" (Prof. Dr. Talia Einhorn, Gutachten in der Sache 22 O 59/21 vom 30. Oktober 2022, Anlage K 44, S. 15 ff.) kommt es vor diesem Hintergrund vorliegend gleichfalls nicht mehr entscheidend an. Daher war auch den Ausführungen der Beklagten zur Ablehnung einer Durchgriffshaftung mit Schriftsatz vom 2. November 2023 nicht weiter nachzugehen.

dd)

55 Die von der Beklagten geleisteten Renditezahlungen sind hingegen nicht zurück zu gewähren. Denn eine dahingehende Einbeziehung in das Rückgewährschuldverhältnis hat die Beklagte schon nicht geltend gemacht. Sie ergibt sich zudem nicht aus Ziffer 11 des Vorvertrages, der nur die Rückzahlungen von durch die Kläger an die Beklagte als Verkäuferin geleisteten Zahlungen neben der Vertragsstrafe nennt.

56 Der Zinsanspruch folgt - wie geltend gemacht - ab dem 22. Juli 2022 als dem Tag nach Rechtshängigkeit - Zustellung des Mahnbescheides, § 696 Abs. 3 ZPO - aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

57 Die Kläger haben auch Anspruch auf Zahlung der in Ziffern 7 und 8 des Vorvertrages vorgesehenen Vertragsstrafe in Höhe der geltend gemachten 11.500,00 €.

58 Die Vertragsstrafe ist nach dem anwendbaren israelischen Recht wirksam vereinbart. Art. 15 (a) israelisches Vertragsgesetz (Rechte bei Vertragsbruch) 1970 sieht vor, dass eine Entschädigung vereinbart werden kann, ohne dass ein tatsächlicher Schaden nachgewiesen werden muss. Die Norm sieht nicht vor, dass eine in der Höhe unverhältnismäßige Entschädigungsregel unwirksam wäre, sondern enthält die Befugnis des Gerichts, die Entschädigung herabzusetzen, wenn es feststellt, dass die vereinbarte Entschädigung ohne vernünftiges Verhältnis zu dem Schaden vereinbart wurde, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als wahrscheinliches Ereignis der Vertragsverletzung vorhersehbar war (vgl. Dr. Katy Elmaliah, a.a.O., S. 10 f.). Nach der einschlägigen Rechtsprechung wird von der Herabsetzungsmöglichkeit nur in Fällen eines krassen Missverhältnisses Gebrauch gemacht und eine vereinbarte Entschädigung von 10 % des Kaufpreises ist bei Fällen mit Immobilienbezug regelmäßig angemessen (vgl. Dr. Katy Elmaliah, a.a.O., S. 10 f.). Hiernach ist die Vertragsstrafenregelung weder unwirksam noch ist eine Herabsetzung der vereinbarten Kompensation angezeigt.

59 Die Vertragsstrafenklausel in Ziffern 7 und 8 des Vorvertrages sieht vor, dass die verletzte Partei zu einer vereinbarten und im Voraus geschätzten Kompensation in Höhe von 10 % des Kaufpreises berechtigt ist. Wie oben ausgeführt, hat die Beklagte jedenfalls gegen die in Ziffer 2.4 und 2.5 des Vorvertrages geregelte Verpflichtung verstoßen, das Wohnungseigentum überhaupt erst zu bilden und hierüber einen notariellen Kaufvertrag nach deutschem Recht abzuschließen. Auf die dahingehenden Ausführungen wird verwiesen.

60 Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Vertragsstrafe – wie es die Beklagte darstellt – für den vorliegenden Fall, dass der Rücktritt ohne vollständige Zahlung des Kaufpreises erklärt wurde, nicht verwirkt sein sollte. Nach Ziffer 11 des zwischen den Parteien geschlossenen Vorvertrages können die sich aus dem Rücktritt ergebenden Ansprüche und die ebenfalls geregelte Vertragsstrafe ausdrücklich nebeneinander geltend gemacht werden. Da ein Rücktritt nach dem Vorvertrag, wie dargestellt, gerade auch für den Fall vorgesehen ist, dass das zu übertragende Eigentum gar nicht gebildet wurde und damit auch der vollständige Kaufpreis noch nicht zu zahlen war, greift das vertraglich vorgesehene Nebeneinander von Rückgewährschuldverhältnis und Vertragsstrafe auch ohne vollständige Kaufpreiszahlung.

61 Die Kläger haben auch einen Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen auf die Vertragsstrafe von 11.500,00 € (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB i.v.m. § 696 Abs. 3 ZPO; MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, BGB § 291 Rn. 1). Insofern kommt es nicht darauf an, dass sie Verzugszinsen nicht geltend machen könnten, da die Auslegung der oben zitierten vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe-Regelung ergibt, dass eine Pauschalierung des Schadens vorgenommen werden sollte, der bei einem Verstoß gegen die Ziffern 2 bis 4 des Vorvertrages eintritt. Die so vorgenommene Pauschalierung deckt dann auch etwaige Verzugszinsen ab.

III.

62 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

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LG Berlin II 9. Zivilkammer, 2024-01-05, 9 O 1/23

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