LG Berlin II 63. Zivilkammer — 63 S 138/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-01-13

Aktenzeichen: 63 S 138/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE:2025:0113.63S138.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 305c Abs 1 BGB, § 307 Abs 1 BGB, § 557b BGB

Leitsatz

Auch der ungewöhnliche äußere Zuschnitt einer Klausel und ihre Unterbringung an unerwarteter Stelle können die Bestimmung zu einer ungewöhnlichen und damit überraschenden Klausel machen (versteckte Klausel).(Rn.3)

Orientierungssatz

1. Aus der Stellung einer Klausel kann sich ein Überraschungseffekt dann ergeben, wenn diese in einem thematischen oder systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht.(Rn.3)

2. Soll eine Regelung der Indexmiete nicht bereits innerhalb der Regelungen zur Miethöhe im Mietvertrag vereinbart werden, so ist jedenfalls eine besondere Kenntlichmachung an anderer Stelle des Mietvertrages zu erwarten.(Rn.4)

3. AGB sind in der Regel unwirksam, wenn sie sich (auch) an Verbraucher wenden und aus der Sicht des rechtlichen Laien schwer verständlich sind.(Rn.9)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 11. April 2024, 13 C 174/23, Urteil

Tenor

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 11.04.2024, Az. 13 C 174/23, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Gründe

1 Das angefochtene Urteil ist gemäß § 513 Abs. 1 ZPO durch das Berufungsgericht nur darauf zu überprüfen, ob dem Erstgericht ein Rechtsfehler unterlaufen ist, oder ob auf Rechtsfehlern beruhende Irrtümer in der Tatsachenfeststellung die Entscheidungsfindung beeinflusst haben. Beides vermag das Gericht nach eingehender Beratung und umfassender Prüfung der Sach- und Rechtslage sowie der einzelnen Argumente der Berufungsklägerin nicht festzustellen.

2 Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung ist die Mietanpassung mit Schreiben vom 16.5.2023 nicht wirksam. Die Regelung zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 16 Zif. 4.) 4.4. verstößt als AGB-Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB. Nach Abs. 1 werden überraschende Klauseln, d.h. solche, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil.

3 Auch der ungewöhnliche äußere Zuschnitt einer Klausel und ihre Unterbringung an unerwarteter Stelle können die Bestimmung zu einer ungewöhnlichen und damit überraschenden Klausel machen. Derart versteckte Klauseln können eine abweichende Erwartung des Vertragspartners wecken. Dabei kommt es aber nicht als solches darauf an, an welcher Stelle des Klauselwerks eine Bestimmung steht, weil grundsätzlich alle Bestimmungen gleich bedeutsam sind und nicht durch die Platzierung einer Bestimmung im Klauselwerk auf deren Bedeutung geschlossen werden kann. Aus der Stellung einer Klausel kann sich ein Überraschungseffekt aber dann ergeben, wenn diese in einem thematischen oder systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Dies ist etwa der Fall bei Regelungen unter einer irreführenden Überschrift – Überschriften und Gliederungen im Vertragswerk dürfen vom Vertragspartner ernst genommen werden. Auch die fehlende drucktechnische Hervorhebung einer Klausel kann überraschend sein, wenn eine solche zu erwarten wäre (BeckOGK/Bonin, 1.10.2024, BGB § 305c Rn. 38, beck-online).

4 Vorliegend befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete nicht in § 3 des Mietvertrages, der sich laut Überschrift mit Miete und Nebenkosten befasst, sondern als Unterpunkt unter § 16, der mit „Sonstige Vereinbarungen“ überschrieben ist und in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten regelt, sondern sich unter anderem mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien befasst. Eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“ passt. Wenn die Regelung der Indexmiete nicht bereits innerhalb der Regelungen zur Miethöhe gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbart werden sollte, so wäre jedenfalls eine besondere Kenntlichmachung an anderer Stelle des Mietvertrages zu erwarten gewesen, etwa durch „§ 17 – Indexmietvereinbarung“ o.ä.

5 An der vorstehenden Beurteilung ändert es nichts, dass die Klausel zur Indexmiete die letzte Vereinbarung vor den Unterschriften bildete und dazwischen der Text steht: „Die Mietparteien haben den Mietvertrag gelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben.“

6 Die Klausel verstößt ferner gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist.

7 Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass eine Formularklausel, in der die Parteien zwar eine Gesetzesvorschrift abbedungen haben, aber weder den Regelungsgehalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben, nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB verstößt (OLG Rostock, Urteil vom 29. 5. 2006 - 3 U 167/05 -, NJW 2006, 3217, beck-online).

8 Zutreffend daran ist, dass, wenn eine Rechtsvorschrift wörtlich (oder nahezu wörtlich, aber mit gleichem Inhalt) für einen Fall vorgegeben wird, auf den sie anwendbar ist, die Inhaltskontrolle der Klausel entfällt. Richtigerweise sind aber bloße Paragrafenangaben gegenüber Verbrauchern – wie hier - intransparent (vgl. EuGH, Urteil vom 21. 3. 2013 – C-92/11 -, NJW 2013, 2253, Rn. 50, beck-online; OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27-03-1995 - 4 RE-Miet 1/93 -, NJW 1995, 2858, beck-online; NK-BGB/Andreas Kollmann, 4. Aufl. 2021, BGB § 307 Rn. 57a-58, beck-online).

9 Dies folgt daraus, dass es dem Vertragspartner möglich sein muss, ohne Einholung von Rechtsrat die Klauseln zu verstehen. AGB sind daher in der Regel unwirksam, wenn sie sich (auch) an Verbraucher wenden und aus der Sicht des rechtlichen Laien schwer verständlich sind (NK-BGB/Andreas Kollmann, 4. Aufl. 2021, BGB § 307 Rn. 20, beck-online). Dies wäre hier der Fall, da der Inhalt der hiesigen Indexmietvereinbarung nicht ohne den Gesetzestext verständlich wird. Unter anderem fehlt etwa ein Hinweis auf den Anknüpfungspunkt der Preisanpassung, nämlich den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Daran ändert es nichts, dass dies in Wohnraummietverträgen die einzige Grundlage für eine Indexmiete ist.

10 Im vorliegenden Fall kann im weiteren dahin gestellt bleiben, ob sich es im Mietvertrag darüber hinaus bereits an einer wirksamen Einigung zum wesentlichen Inhalt der Indexmiete fehlt, nämlich der Frage, in welchen Abständen die Miete erhöht werden darf. Dies ergibt sich nicht aus § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, der nur die Mindestvoraussetzungen regelt.

11 Nach der Rechtsprechung des BGH zu einer davon zu trennenden Frage ist eine Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete zumindest nicht deshalb intransparent gemäß § 307 Abs. 1 BGB, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20 –, Rn. 36, juris). Die Frage der Einhaltung der Wartefrist wird (erst) mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Während § 557b Abs. 1 BGB die Voraussetzungen der Vereinbarung einer Indexmiete regelt, betrifft § 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung. Somit ist die Wartefrist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20 –, Rn. 38, juris).

12 Eine Rücknahme der Berufung würde gegenüber einer Entscheidung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zwei Gerichtsgebühren sparen (Ziffern 1220, 1222 KV zu § 3 Abs. 2 GKG).

13 Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.

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