LG Berlin II 64. Zivilkammer — 64 T 71/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-10-23

Aktenzeichen: 64 T 71/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:1023.64T71.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Leitsatz

Das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist nicht eröffnet, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird.(Rn.13)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 15. April 2024, 206 H 2/24 nachgehend BGH, 15. Juli 2025, VIII ZB 69/24, Beschluss

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg - 206 H 2/24 - vom 15. August 2024 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragsteller zu tragen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Die Antragsteller forderten den Antragsgegner mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Antragsgegner wies das Begehren mit E-Mail vom 16. März 2024 zurück. Zur Begründung führte er unter anderem aus, die Wohnung sei entgegen der Darstellung der Antragsteller beim Mittelwert des Mietspiegelfeldes einzuordnen, nicht bei 40 % der oberen Spanne.

2 Mit Schriftsatz vom 18. Juli 2024 haben die Antragsteller bei dem Amtsgericht Charlottenburg Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens angebracht. Sie haben beantragt, im Wege der Beweissicherung ein schriftliches Sachverständigengutachten über 18 im Einzelnen bezeichnete Wohnwertmerkmale der an den Antragsgegner vermieteten Wohnung einzuholen. So solle unter anderem festgestellt werden, ob der Zugang zum Gebäude möglich sei, ohne mehr als eine Stufe zu steigen und ob sodann der Zugang zur Wohnung möglich sei, ohne mehr als eine Stufe zu steigen (Frage 1), ob es im Eingangsbereich des Gebäudes Spiegel und/oder Marmor gebe (Frage 3), ob im Gebäude ein Fahrstuhl existiere (Frage 5) und ob in dem Mietobjekt Lärm durch Straßenverkehr von Kraftfahrzeugen und öffentlichen Verkehrsmitteln oder Flugzeugen wahrnehmbar sei (Frage 17). Wegen des Wortlauts der dem Sachverständigen vorzulegenden Beweisfragen wird auf den Schriftsatz vom 6. August 2024 (Bl. 17 f. d. A.) verwiesen.

3 Das Amtsgericht hat, ohne den Antragsgegner zuvor anzuhören, den Antrag mit Beschluss vom 15. August 2024 als unzulässig verworfen. Für die Beantwortung der vorgestellten Beweisfragen bedürfe es nicht der besonderen Sachkunde eines Sachverständigen; bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien.

4 Gegen den ihnen am 15. August 2024 zugestellten Beschluss richten sich die Antragsteller mit ihrer am 26. August 2024 bei dem Landgericht Berlin II eingegangenen sofortigen Beschwerde. Der Einzelrichter hat die Sache mit Beschluss vom 5. September 2024 gemäß § 568 Satz 2 ZPO der Kammer zur Entscheidung übertragen. Die Kammer hat die Sache zunächst zum Zwecke der Prüfung, ob der Beschwerde abgeholfen werden soll, dem Amtsgericht zugeleitet und das Amtsgericht ersucht, die Anhörung des Antragsgegners nachzuholen.

5 Das Amtsgericht hat dem Antragsgegner die Antragsschrift vom 18. Juli 2024, den angefochtenen Beschluss vom 15. August 2024 sowie den weiteren Schriftwechsel einschließlich der Beschwerdeschrift am 25. September 2024 zugestellt. Der Antragsgegner ist der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2024 entgegen getreten; der Antrag sei aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses unzulässig, zumal es für eine Mieterhöhung auf die von den Antragstellern formulierten Beweisfragen zu 13. bis 16. gar nicht ankomme und die Antwort auf Beweisfrage zu 5. (Existenz eines Fahrstuhls im Gebäude) unstreitig sei.

6 Das Amtsgericht hat am 15. Oktober 2024 beschlossen, der sofortigen Beschwerde nicht abzuhelfen.

7 Die Antragsteller tragen vor, sie hätten ein berechtigtes Interesse daran, die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage des Berliner Mietspiegels nach Maßgabe der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ erheblichen Wohnwertmerkmale der Wohnung verbindlich an Hand eines Sachverständigengutachtens feststellen zu lassen. Es sei zu erwarten, dass sich durch die Beantwortung der Beweisfragen ein sonst nach einem neuerlichen Mieterhöhungsverlangen erforderlicher Rechtsstreit vermeiden lasse. Dem selbständigen Beweisverfahren stünde nicht entgegen, dass sich einige der Beweisfragen womöglich durch bloße Inaugenscheinnahme beantworten ließen, denn dies treffe jedenfalls nicht für alle Beweisfragen zu. So sei etwa die Frage 17 zur Lärmbelastung der Wohnung nur durch Messungen und Bewertung an Hand der Dezibel-Grenzwerte zu beantworten; durch eine bloße Inaugenscheinnahme könne dies nicht aufgeklärt werden. Auch bei den übrigen Fragen gehe es nicht um bloße Zählvorgänge, sondern könne es auf sachkundige Feststellungen ankommen.

8 Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

9 den angefochtenen Beschluss abzuändern, dem Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens stattzugeben und die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur Beantwortung der im Schriftsatz vom 6. August 2024 formulierten Beweisfragen anzuordnen.

10 Der Antragsgegner beantragt sinndgemäß,

11 die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

II.

12 Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft und in der gemäß § 567, 569 ZPO vorgeschriebenen Frist sowie Form eingelegt worden, mithin zulässig; der Beschluss des Amtsgerichts ist den Antragstellern am 15. August 2024 zugestellt worden, und die Beschwerdeschrift ist am 26. August 2024 bei dem Landgericht II eingegangen.

13 Die sofortige Beschwerde ist aber nicht begründet. Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet ist, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietspiegelspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über in der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ genannte positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt wird. Nachdem der Antragsgegner der Anordnung einer Beweiserhebung entgegen getreten ist, kann dem Antrag auch nicht auf Grundlage von § 485 Abs. 1 ZPO entsprochen werden.

14 Anders als vereinzelt vertreten wird (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 35. Auflage 2024, § 485 ZPO, Rn. 9 m. w. N.; Scholl, WuM 1997, 307 f.), lässt sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des „Werts einer Sache“ im Sinne des § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selbständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung eines Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen soll. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibt unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss, sodass es ohne Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutzwürdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehlt (Börstinghaus, jurisPR-MietR 3/2024 Anm. 4, Anmerkung zu AG Hamburg – 49 H 3/23 –, juris).

15 Ein schutzwürdiges Interesse fehlt zur Überzeugung der Kammer aber auch deswegen, weil die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Entscheidung darüber, ob dazu ein Sachverständigengutachten eingeholt oder der Mietspiegel samt Orientierungshilfe herangezogen wird, gerade den Kern und Schwerpunkt eines typischen Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlagen bildet, das selbständige Beweisverfahren mithin in solchen Fällen eher geeignet wäre, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwändige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen als sie zu vermeiden. Und schließlich ist dem Amtsgericht Hamburg auch darin zuzustimmen, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf eigene Kosten vorbereiten und ausbringen muss. Wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gesetzlich vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständigengutachtens stützen will, so hat er das Gutachten selbst einzuholen und zu bezahlen, kann aber nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens vorgehen, um die entstehenden Kosten teilweise auf den Mieter abzuwälzen (AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 – 49 H 3/23 –, GE 2024, 245, Rn. 4 ff., zitiert nach juris).

16 Kommt ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stellt sich die vorliegend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung der Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ erst Recht als unzulässig dar. Zum einen weist das Amtsgericht zutreffend darauf hin, dass die in der „Orientierungshilfe“ bezeichneten Wohnwertmerkmale, ebenso wie die von den Antragstellern im Schriftsatz vom 6. August 2024 formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachverständigen festzustellen und zu beantworten sind. Vielmehr würde dazu typischerweise die bloße Inaugenscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf Grundlage von § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könnte, also namentlich bei zu besorgendem Verlust des Beweismittels. Zum anderen dient die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ gerade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne für eine bestimmte Wohnung im Streitfall gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen. Kann dieses Ziel der Vermeidung einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten im Einzelfall ohnehin nicht erreicht werden, so spricht viel dafür, dann auch von einer richterlichen Schätzung auf Grundlage der „Orientierungshilfe“ abzusehen und statt dessen förmlich Beweis zu erheben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die hier von den Antragstellern vorgestellte Vorgehensweise, einen Sachverständigen mit der Feststellung der Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zu beauftragen, um dem Gericht auf dieser Basis gemäß § 287 ZPO die Schätzung der Höhe der ortsüblichen Miete zu ermöglichen, vermeidet dagegen die Vorteile und vereint die Nachteile beider typischerweise alternativen Vorgehensweisen: es würde weder der Zeitaufwand noch würden die Kosten für ein Sachverständigengutachten eingespart, noch würden das mit einer gerichtlichen Schätzung unvermeidbar verbundene Fehlerrisiko durch die Expertise eines Sachverständigen reduziert oder die Genauigkeit des Schätzergebnisses verbessert.

17 Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Streitwertfestsetzung nach § 63 Abs. 2 GKG ist nicht veranlasst, da die Gerichtsgebühren für das Beschwerdeverfahren nicht von der Höhe des Streitwerts abhängen.

18 Gemäß § 574 Abs. 3 ZPO ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Sache hat grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, ob im Interesse der Vermeidung eines Rechtsstreits über eine Mieterhöhung gemäß § 485 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeleitet werden kann, ist umstritten und bisher höchstrichterlich nicht geklärt (vgl. nur Zöller/Herget, ZPO, 35. Auflage 2024, § 485 ZPO, Rn. 9 m. w. N.).

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001600801