LG Berlin II 56. Zivilkammer — 56 S 24/24 WEG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-12-10

Aktenzeichen: 56 S 24/24 WEG

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:1210.56S24.24WEG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 18 Abs 1 WoEigG, § 28 Abs 2 S 2 WoEigG, Art 1 Nr 27 WEMoG

Orientierungssatz

1. Mit Inkrafttreten des WEMoG obliegt die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellten Jahresabrechnungen stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Wohnungseigentumsverwalter.(Rn.27)

2. Sofern der Verwaltervertrag keine gesonderte Regelung zur Erstellung von Jahresabrechnungen enthält, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizierenden Verwaltervertrag nachwirkend lediglich eine Rechenschaftslegung und allenfalls eine ergänzende Auskunft, jedoch keine Nachbesserung der Abrechnung.(Rn.29)

3. Nach Inkrafttreten des WEMoG ist die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel nicht auf den neuen Verwalter überging, sondern eine nachwirkende Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters bestand, nicht mehr anwendbar (Abgrenzung BGH, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17, NJW 2018, 1969).(Rn.24)

Verfahrensgang

vorgehend AG Pankow, 14. Februar 2024, 7 C 323/22 WEG, Urteil

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 14.2.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow – xxxxxx – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Pankow sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.

3. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Parteien streiten über eine Verpflichtung der Beklagten als ehemaliger Hausverwaltung der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft zur Korrektur einer in ihre Amtszeit fallenden Jahresabrechnung.

2 Wegen der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

3 Das Amtsgericht hat die Klage im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, dass eine von der Beklagten vorgelegte Jahresabrechnung vorliege und damit der Anspruch auf Erstellung einer solchen erfüllt sei. Änderungen aufgrund der Einwände der Klägerin gegen die Abrechnung könnten durch die neue Verwaltung korrigiert werden.

4 Die Klägerin trägt zur Begründung der von ihr eingelegten Berufung im Wesentlichen vor, dass die vorgelegte Abrechnung unter erheblichen Fehlern leide und die Beklagte für die Zeit ihrer Verwaltertätigkeit für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung zuständig bleibe. Die derzeitige Verwalterin könne die vorgelegte Jahresabrechnung nicht korrigieren, da deren Abrechnungsprogramm nicht mit dem der Beklagten identisch sei.

5 Die Klägerin beantragt,

6 das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 14.2.2024 im Verfahren xxxxx teilweise abzuändern und auszusprechen, dass unter Aufhebung des ergangenen Teilversäumnisurteils vom 11.10.2023 die Beklagte verurteilt wird, die Hausgeldabrechnung für das Kalenderjahr 2021 für die WEG xxxxx 2 in xxx Berlin, dahingehend abzuändern, dass

7 a) die Heiz- und Warmwasserkosten ausgehend von den Stromkosten für die Wärmepumpe abgerechnet werden und nicht nach einem Gasverbrauch, wobei weiter die Kosten für Strom der Wärmepumpe auch unter Einbeziehung des bislang nicht berücksichtigten Verbrauchs für den 30. und 31.12.2021 abzurechnen ist,

8 b) die Verbrauchskosten für Wärme, Warm- und Kaltwasser nach der tatsächlichen Anzahl von 8 Zählern für Kalt- und Warmwasser sowie 7 Zählern für Wärme zu verteilen statt nach nicht vorhandenen 9 KW-Zählern bzw. 10 geschätzten Zählern,

9 c) in der Gesamtabrechnung und bei der Verteilung der Kosten, die ausschließlich vom Konto der Eigentümerin xxxx bei der Berliner Sparkasse abgeflossenen und gezahlten Kosten, die in der Anlage E (Kontenentwicklung) als von deren Konto abgeflossene Kosten aufgeführt sind, in der Gesamtabrechnung und bei der Verteilung für die Einzelabrechnungen nicht zu berücksichtigen sind, nämlich 1.478,75 € für Wasser und Abwasser, 63,43 € für Allgemeinstrom, 2.232,24 € für Wärmekosten und 460,06 € für Kosten der Ablesung Abrechnung und Gerätemiete,

10 d) die Soll-Zahlungen (Hausgeldforderungen) mit 0,00 € in den Einzelabrechnungen einzusetzen.

11 hilfsweise:

12 a) zu den Wärme-, Warm- und Kaltwasserkosten die Kosten nach tatsächlich maßgebenden Kosten abzurechnen und nicht nur angegebene Verbrauchskosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser sowie diese nicht auf Basis von Gaslieferungen, sondern nach dem tatsächlich maßgebenden Energieträger Strom (für die Wärmepumpe) abzurechnen,

13 b) die Verbrauchskosten für Kaltwasser unter Berücksichtigung von tatsächlich nur 8 vorhandenen Kaltwasserzählern, statt bislang angesetzten 9 Zählern, anzurechnen,

14 c) aus der Abrechnung das Privatkonto der Eigentümerin Müller zu eliminieren,

15 d) die Soll-Vorschüsse mit insgesamt 0,00 € anzusetzen.

16 Die Beklagte beantragt,

17 die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

18 Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine Pflicht zur Erstellung oder Änderung der Jahresabrechnung jeweils den aktuellen, nicht aber einen ausgeschiedenen Verwalter treffe.

19 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.

II.

20 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei ist davon auszugehen, dass die Kosten für die von der Klägerin begehrten Änderungen der Jahresabrechnung für das Jahr 2021 aufgrund des Verwalterwechsels einen Betrag von 600,00 € übersteigen (vgl. BGH, Beschluss vom 25.1.2024 - III ZB 41/23, BeckRS 2024, 3740). Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt.

21 2. Die Berufung ist jedoch unbegründet.

22 Weder beruht die Entscheidung des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).

23 Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, besteht ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Abänderung der von ihr erstellten Jahresabrechnung für das Jahr 2021 nicht. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift hat „der Verwalter“ eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dieser Pflicht ist die Beklagte nachgekommen. Ob die von ihr erstellte Abrechnung, wie die Klägerin behauptet, fehlerhaft ist, kann dahinstehen. Denn für eine Korrektur der bereits erstellten Abrechnung wäre gegebenenfalls der neue Verwalter der Klägerin zuständig, nicht jedoch die Beklagte als ausgeschiedene Verwalterin.

24 Nach der Rechtsprechung des BGH zum alten Recht (BGH, Urteil vom 16.2.2018 – V ZR 89/17, NJW 2018, 1969, beck-online) traf im Falle eines Verwalterwechsels denjenigen die Verpflichtung zur Aufstellung der Jahresrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F., der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter war. War die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, bestand sie fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt schied. Die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung ging also nicht auf den neuen Verwalter über. Dem stand auch die Beendigung des Verwaltervertrags nicht entgegen, da die in der Amtszeit des Verwalters entstandene Abrechnungsverpflichtung, so der BGH (a.a.O.), eine nachwirkende Pflicht aus dem Verwaltervertrag darstellte.

25 Mit Inkrafttreten des WEMoG ist diese Rechtsprechung jedoch nicht mehr anwendbar.

26 Nach dem verbandsrechtlichen Modell des § 18 Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit (BT-Drs. 19/18791, 58). Der Verwalter ist insoweit Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan und setzt die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich um (BeckOK WEG/ Bartholome, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 28 Rn. 49). Die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung folgt damit aus der Organstellung des Verwalters, nicht aus einem etwaigen Verwaltervertrag. Endet diese Organstellung durch Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden (MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 93; Staudinger/Lehmann-Richter (2023) WEG § 28, Rn. 201; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 28 Rn. 106).

27 Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter (AG Kassel 11.11.2021, 800 C 1850/21 ZMR 2022, 505; Staudinger/Lehmann-Richter (2023) WEG § 28, Rn. 201; MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 93; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 131, beck-online; Wobst, ZWE 2022, 15, 17).

28 Dagegen wird eingewandt, dass zwar die Gemeinschaft nunmehr jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung schulde, dass gegenüber der Gemeinschaft aber derjenige Verwalter weiterhin erfüllungspflichtig sei, der im Abrechnungszeitraum amtierte. Letzteres folge aus dem Verwaltervertrag, denn die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung habe Werkvertragscharakter, dessen Erfolg der jeweilige Verwalter der Gemeinschaft schulde, der im maßgebenden Zeitraum entsprechend verpflichtet war (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 28 WoEigG, Rn. 202a). Diese Ansicht vermag die Kammer nicht zu überzeugen, soweit sie dem ausgeschiedenen Verwalter Primärpflichten auferlegt. Sie hätte zur Folge, dass sowohl einem früheren Verwalter, der im Abrechnungszeitraum amtierte, als auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jeweils eine erfolgsbezogene Primärpflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung in Form der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen träfe.

29 Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung gemäß §§ 675 Abs. 1, 666, 259 Abs. 1 BGB (vgl. Mediger, ZWE 2022, 229, beck-online). Dieser Pflicht zur Rechenschaftslegung ist die Beklagte durch die Übersendung einer Jahresabrechnung für 2021 bereits nachgekommen. Ein Anspruch auf Nachbesserung besteht nach den vorgenannten Regelungen nicht; allenfalls eine ergänzende Auskunft könnte gemäß §§ 675 Abs. 1, 666 BGB verlangt werden, die jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist.

30 Soweit die Klägerin zur Begründung ihrer Berufung Bezug auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.6.2023 (V ZR 251/21) nimmt, vermag das ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn in diesem Urteil führt der Bundesgerichtshof lediglich aus, dass der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sei, eine neue bzw. korrigierte Abrechnung zu erstellen (ZWE 2023, 416 Rn. 21, 22, beck-online). Zu der Frage, ob diese Verpflichtung den abberufenen oder den aktuellen Verwalter der Gemeinschaft treffe, enthält das Urteil des Bundesgerichtshofs indes keine Ausführungen.

31 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

32 4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

33 5. Die Revision wird zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO gegeben sind. Die Frage der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Erstellung einer noch in die Zeit seiner Verwaltung fallenden Jahresabrechnung hat durch das Inkrafttreten des WEMoG Änderungen erfahren, deren Auswirkungen im Schrifttum unterschiedlich beurteilt werden und die höchstrichterlich noch ungeklärt sind.

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